คราวนี้เราจะมาพูดถึงการคุ้มครองสิทธิด้านที่อยู่อาศัยของตนเองกันต่อ แต่เป็นเรื่องสิทธิของผู้เช่าที่ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่อาศัยนะครับ แต่ก็ถือว่า เขาเป็นผู้บริโภคคนหนึ่ง มีสิทธิครอบครองใช้สอยทรัพย์ที่เช่าตามสัญญาได้ และมีสิทธิจะอยู่ในที่อยู่อาศัยหรือสิ่งแวดล้อมที่ดีเช่นกัน ดังนั้นเมื่อมีใครมาทำให้เขาเดือดร้อน กฎหมายก็คุ้มครองเขานะครับมีคดีหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นกรณีผู้เช่าตึกแถวคนหนึ่ง ที่เช่าอยู่มาเกือบ 20 ปี ที่อยู่มาวันดีคืนดี ก็มีเจ้าของที่มาสร้างกำแพงปูนปิดปากทางถนน ที่ผู้เช่าใช้เป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกเป็นประจำ ทำให้ได้รับความเดือดร้อน ไม่สามารถใช้ทางได้โดยปกติสุข ก็มาฟ้องคดีต่อศาล ซึ่งศาลก็มองว่าการกระทำดังกล่าวเป็นการละเมิดสิทธิโจทก์ผู้เช่าตึกแถวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1036/2543แม้โจทก์จะเป็นเพียงผู้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 แต่ถนนพิพาทเป็นถนนหน้าตึกแถวที่จำเลยที่ 1 สร้างขึ้นเพื่อให้ผู้ที่ซื้อหรือเช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ใช้เป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ และโจทก์ได้ใช้ถนนพิพาทตลอดมาเป็นเวลานานถึง 17 ปีแล้ว โดยจำเลยที่ 1 ไม่เคยหวงห้าม แม้ต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ให้แก่บุคคลภายนอก แต่โจทก์ก็ยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าต่อมา การที่จำเลยที่ 2 สร้างกำแพงปูนปิดปากทางถนนพิพาทด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินที่ตนซื้อจากจำเลยที่ 1 ทำให้โจทก์สัญจรผ่านเข้าออกไม่ได้ตามปกติย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ได้จำเลยที่ 1 ตกลงกับโจทก์และผู้เช่ารายอื่นว่าจะจัดให้ถนนพิพาทเป็นทางสัญจรเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ตลอดไป มิฉะนั้นโจทก์และผู้เช่ารายอื่นคงไม่ยินยอมจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างและจดทะเบียนการเช่ากับจำเลยที่ 1 เป็นเวลานานถึง 20 ปี และจำเลยที่ 1 ก็คงไม่ยินยอมให้โจทก์และครอบครัวตลอดจนบุคคลอื่นที่อาศัยอยู่ในตึกแถวดังกล่าวได้ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกตลอดมาเป็นเวลานานถึง 17 ปี เช่นเดียวกัน แม้สัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะมิได้ระบุเรื่องการใช้ถนนพิพาทไว้ก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้หวงห้ามมิให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ใช้ถนนพิพาท และจำเลยที่ 2 ก็ทราบดีอยู่แล้วว่า จำเลยที่ 1 ก่อสร้างถนนพิพาทไว้สำหรับให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวใช้เป็นทางสัญจรเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ การที่จำเลยที่ 2 ซื้อถนนพิพาทบางส่วนจากจำเลยที่ 1 และได้ก่ออิฐเป็นกำแพงปิดกั้นถนนพิพาทบริเวณปากทางออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ย่อมบ่งชี้ให้เห็นว่าจำเลยที่ 2 ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตมุ่งแต่ประโยชน์ตนฝ่ายเดียว โดยรู้อยู่แล้วว่าต้องเกิดความเสียหายแก่ผู้ที่ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวจากจำเลยที่ 1 ที่ไม่สามารถใช้ถนนพิพาทออกสู่ทางสาธารณะด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้โดยปกติสุข การกระทำของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายหนึ่งอีกเรื่อง เป็นการเช่าช่วง ที่ผู้เช่าช่วงต้องทราบว่า หากจะให้เกิดสิทธิของผู้เช่าช่วงก็ต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าไว้เป็นหลักฐานด้วย หากไม่มีก็อาจจะถูกฟ้องขับไล่ เหมือนอย่างคดีดังต่อไปนี้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6275/2551การเช่าช่วงที่ดินพิพาทถือ เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง จึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ เมื่อจำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่า เช่าช่วงจากโจทก์ แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์แต่อย่างใด และไม่ปรากฏว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของจำเลยผู้เช่า จำเลยจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ การที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทจึงต้องถือว่าจำเลยอยู่โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่โจทก์แล้ว เพื่อต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายได้

แจ้งย้ายออกจากห้องเช่า แต่เจ้าของหอไม่ยอมคืนเงินค่ามัดจำ หลายคนคงปล่อยทิ้งไม่อยากวอแว แต่สำหรับคุณเบญจมาภรณ์ยืนยัน ไม่มีวันเสียล่ะที่จะเสียเงินมัดจำไปง่ายๆ เจออย่างนี้ต้องเอาคืนคุณเบญจมาภรณ์ ได้เช่าอพาร์ทเมนต์แห่งหนึ่งในย่านอนุสาวรีย์ชัย เป็นอพาร์ทเมนต์ไม่มีชื่อ ชั้นล่างทำเป็นร้านขายก๋วยจั๊บ ต้องจ่ายค่ามัดจำ 6,000 บาท และค่าเช่าห้องล่วงหน้า 1 เดือน อีก 3,000 บาท รวมเป็นเงินที่จ่ายควักไป 9,000 บาท สำหรับห้องเช่าธรรมดาๆ ไม่มีแอร์ ไม่มีพัดลม“สุดๆค่ะ ต้องเอาพัดลมมาเอง แรกเข้ามาอยู่ก็ไม่ได้ทำความสะอาดไว้ให้ เจ้าของห้องเขาตั้งน้ำยาทำความสะอาด แปรงถูกพื้น และกระป๋องไว้หน้าห้อง ไปกับเพื่อนก็ช่วยกันทำความสะอาดกันเอาเอง”“ห้องแคบมาก...ของที่ขนไปเข้าไม่หมด บานเกร็ดไม่มีเหล็กดัด ถ้าถามว่าทำไมต้องทนอยู่ ก็คงบอกได้ว่า มันใกล้กับที่ทำงาน มีรถไฟฟ้า และคิดว่าคงจะอยู่เพียงแค่ชั่วคราว” คุณเบญจมาภรณ์สาธยายให้เห็นภาพคงเพราะเป็นอพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีชื่อเสียงหรือไม่ คุณเบญจมาภรณ์ก็ไม่แน่ใจ อยู่ได้ไม่กี่วันก็ต้องอึดอัดใจ เพราะอพาร์ทเมนต์ไม่มีชื่อแห่งนี้ หาความสงบแทบไม่ได้เลย มีคนเดินขึ้นลงตลอดเวลา เพราะร้านก๋วยจั๊บที่เปิดขายอยู่ชั้นล่าง เปิดยาวถึงตีสาม เวลาเข้าห้องน้ำ น้ำจะรั่วและมีสนิมปนมากับน้ำ แจ้งให้เจ้าของมาแก้ไขก็ไร้วี่แววมีครั้งหนึ่งที่คุณเบญจมาภรณ์เดินทางกลับบ้านต่างจังหวัด พอกลับเข้าห้องสังเกตเห็นว่าหวีไม้ที่วางไว้ในห้องมีราขึ้น ชั้นวางโทรทัศน์ก็มีราขึ้น พอเห็นราขึ้นข้าวของเครื่องใช้ต่างๆ คิดในใจว่าอยู่ไม่ได้แล้ว ไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับร่างกายด้วยหรือเปล่าแจ้งเจ้าของห้องเพื่อขอย้ายออก ได้รับคำตอบว่าให้ย้ายตอนสิ้นเดือน จะคืนเงินมัดจำให้ 3,000 บาท“เราก็ไม่มีปัญหานะ ขอให้ได้ย้ายออกจะได้ค่ามัดจำเท่าไหร่ก็ยอมทั้งนั้น” พอถึงสิ้นเดือนก็ยังไม่ได้ย้าย เจ้าของห้องบอกยังไม่มีเงินให้อยู่ไปก่อน ได้เงินมัดจำคืนแล้วค่อยย้ายออก จนถึงกลางเดือนถัดมาคุณเบญจมาภรณ์บอกไม่ไหวแล้ว ตัดสินใจย้ายออกทันที“โทรติดต่อเจ้าของห้อง แต่ไม่เจอตัวเจอแต่คนดูแล เอาเงินมัดจำคืนไม่ได้  เลยฝากบอกกับคนดูแลให้เจ้าของห้องช่วยโอนเงินค่ามัดจำคืนเข้าบัญชีด้วย”เมื่อออกจากห้องเช่าแล้ว คุณเบญจมาภรณ์ ได้พยายามโทรไปทวงเงินค่ามัดจำคืนอยู่หลายสิบครั้ง มีเสียงเรียกแต่ไม่มีคนรับสาย มีครั้งหนึ่งมาตามด้วยตัวเองก็ได้ผลเหมือนเดิมหันซ้ายหันขวาเห็นป้ายสำนักงานมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคอยู่ใกล้ๆ จึงเดินเข้ามาร้องเรียนขอความช่วยเหลือ แนวทางแก้ไขปัญหาข้อแนะนำของเรา เมื่อโทรเข้าไปแล้วไม่รับสาย ก็ให้ไปดักรอที่หน้าอพาร์ทเมนต์เลยจะดีที่สุด เพราะเจ้าของห้องต้องออกมาขายก๋วยจั๊บทุกวันอยู่แล้ว ยังไงก็ต้องเจอเมื่อเจอแล้วก็ทวงถามได้เลย ถ้ายังบ่ายเบี่ยงปฏิเสธอีก ทีนี้ก็สามารถไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานได้ทันที แต่อยากให้พูดคุยกันดีๆ ก่อนเป็นดีที่สุดหลังได้รับคำแนะนำ คุณเบญจมาภรณ์จึงไปดักรอที่ร้านก๋วยจั๊บที่เจ้าของห้องเปิดขายทันที คิดในใจว่า ไม่ออกมาก็ไม่ต้องขายของกันละวันนี้ ปรากฏว่าเจอตัวเจ้าของเป็นๆ ซึ่งยอมคืนเงินค่ามัดจำให้ แต่ก็ยังทิ้งลายด้วยการขอหักค่าทำความสะอาดและค่าดูแลส่วนกลางรวม 300 บาท เหลือคืนให้ 2,700 บาท“ไม่เป็นไรค่ะ ไม่อยากให้มันยืดเยื้อ เพราะเสียเวลามามากแล้ว” คุณเบญจมาภรณ์บอกพร้อมขอบคุณมูลนิธิฯ ที่ช่วยให้คำแนะนำจนทวงคืนค่ามัดจำได้  

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าซื้อส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อในสภาพที่ไม่เหมาะสมแก่การใช้ประโยชน์ของผู้เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อไม่จัดการแก้ไขทรัพย์สินที่เช่าซื้อให้อยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์แล้ว ผู้เช่าซื้อก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อด้วยการส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นคืนให้แก่ผู้เช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อก็ต้องมอบค่าเช่าซื้อทั้งหมดที่รับมานั้นให้แก่ผู้เช่าซื้อ แต่ทั้งนี้ผู้เช่าซื้อมีหน้าที่ต้องมอบค่าใช้ทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อตลอดระยะเวลาที่ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นด้วย ดังกรณีศึกษาดังต่อไปนี้ “ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3010/2543 ระบบไฟฟ้าเป็นส่วนประกอบอันเป็นสาระสำคัญของรถยนต์ หากระบบไฟฟ้าใช้การไม่ได้ย่อมส่งผลให้เครื่องยนต์ ระบบทำความเย็นและอื่นๆ ใช้การไม่ได้ไปด้วย การที่ระบบไฟฟ้ารถยนต์คันที่จำเลยเช่าซื้อไปจากโจทก์เสียทั้งระบบ 3 ครั้ง ภายในระยะเวลา 3 เดือน นับแต่วันรับมอบรถยนต์ถือได้ว่าความชำรุดบกพร่องนั้นถึงขนาดเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งหมายจะใช้เป็นปกติ อันผู้ขายต้องรับผิด จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบเพื่อจัดการแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงรถยนต์คันใหม่ แต่โจทก์ไม่ดำเนินการ จำเลยจึงไม่ชำระค่าเช่าซื้องวดต่อมาและใช้สิทธิเลิกสัญญาเสียได้ และคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม โจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันผลแห่งการเลิกสัญญาดังกล่าว คู่สัญญาจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม เมื่อจำเลยมิได้ผิดสัญญาก็ไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายใดๆ ให้แก่โจทก์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4974/2545 จำเลยเป็นผู้ให้เช่าซื้อรถยนต์ย่อมมีหน้าที่ต้องส่งมอบสำเนาทะเบียนรถยนต์และแผ่นป้ายทะเบียนรถยนต์ให้แก่โจทก์ผู้เช่าซื้อ เพราะสำเนาทะเบียนรถยนต์และแผ่นป้ายทะเบียนรถยนต์เป็นสาระสำคัญในการใช้รถ จำเลยส่งมอบรถยนต์ให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อโดยรถยนต์ไม่มีสภาพเหมาะสมจะใช้งานได้ตามประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาเช่าซื้อจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 ประกอบ มาตรา 547 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ จะอ้างเหตุอันเกิดจากบริษัท น. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ยังไม่โอนทะเบียนยังไม่โอนทะเบียนรถยนต์ให้จำเลยไม่ได้ เนื่องจากสัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อและไม่ชำระค่าเช่าซื้อได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เพราะไม่สามารถจัดการแก้ไขให้รถยนต์ที่เช่าซื้ออยู่ในสภาพใช้งานได้ตามประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ถือได้ว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อโดยชอบแล้ว โดยโจทก์ไม่จำต้องส่งมอบรถยนต์คืนจำเลยก่อนเนื่องจากการบอกเลิกสัญญาด้วยการส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 นั้นเป็นบทบัญญัติให้สิทธิผู้เช่าซื้อเลิกสัญญาในกรณีที่ไม่มีการผิดสัญญา ฉะนั้น เมื่อคู่สัญญาเลิกสัญญาโดยชอบแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โดยโจทก์ต้องคืนรถยนต์พิพาทให้จำเลยและต้องใช้เงินตามค่าแห่งการใช้สอยรถยนต์พิพาทให้จำเลยด้วย ส่วนจำเลยต้องคืนค่าเช่าซื้อแก่โจทก์ “ แต่ถ้าผู้เช่าซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ใช้เงินค่าเช่าซื้อสองงวดติดต่อกันหรือผิดสัญญาในข้อสำคัญ ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อทั้งหมดที่ผู้เช่าซื้อชำระไปแล้ว และผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 574