ช่วงเดือนที่ผ่านมา หลายท่านคงได้ติดตามข่าวฆาตกรรมที่มีปมจากเหตุฝากขายที่ดิน ที่ชาวบ้านหลายคนบอกว่าโดนหลอกให้ขายฝากที่ดิน แล้วถูกเอาที่ดินไปขายต่อโดยไม่รู้เรื่อง  ดังนั้นวันนี้ เรามาทำความรู้จักเรื่องการทำสัญญาขายฝากให้มากขึ้นกันดีกว่า เพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราเท่าทันเรื่องการขายฝากมากขึ้นครับ ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การขายฝาก คืออะไร ต่างกับสัญญาจำนองอย่างไร ซึ่งหากไปดูข้อกฎหมายจะทราบว่า การทำสัญญาจำนอง คือการเอาทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ไปเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านยังเป็นของเราอยู่ไม่ได้โอนไป หากเราไม่ชำระหนี้เขาจะบังคับจำนองต้องลำบากไปฟ้องศาล ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ยึดทรัพย์ แต่ถ้าทำเป็นสัญญาขายฝาก เหมือนเอาทรัพย์ไปขายและถ้าครบกำหนดก็ให้ซื้อคืนได้ ฉะนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านก็จะโอนไปด้วย หากเราผิดนัดชำระหนี้แค่วันเดียว ก็มีสิทธิจะเอาทรัพย์เราไปขายต่อหรือไปทำอะไรก็ได้เพราะกรรมสิทธิ์มันโอนมาแล้ว ไม่ต้องลำบากไปขอศาลด้วย ดังนั้นในมุมผู้ที่เดือดร้อนเงิน แล้วจะนำที่ดินหรือบ้านไปกู้เงิน จึงขอแนะนำว่าไม่ควรทำเป็นสัญญาขายฝากนะครับ เพราะโอกาสที่จะเสียทรัพย์สินจะมีสูงกว่าเพราะกรรมสิทธิ์โอนให้เขาไปตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว  เราจะเห็นว่า สัญญาขายฝากมีเรื่องของ “กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน” ไว้เป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากไม่มาไถ่คืนตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ก็จะเสียสิทธิไถ่ทรัพย์คืน และทำให้ทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นตกเป็นของผู้รับฝากทันที  อย่างไรก็ตามระยะเวลาไถ่ทรัพย์อาจขยายเวลาได้  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 18460/2557            การขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกฎหมายมิได้บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ จึงจะบังคับกันได้ การไม่นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คงมีผลทำให้คู่สัญญาไม่อาจยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง ดังนั้น การตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ตามหนังสือขอต่อสัญญาขายฝาก ซึ่งมีจำเลยที่ 1 ผู้รับไถ่ลงลายมือชื่อไว้ แม้มิได้นำไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 แม้ไม่ได้ลงลายมือชื่อ แต่การที่จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมในการกระทำของจำเลยที่ 1 กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 หรือยอมให้จำเลยที่ 1 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2 ในการตกลงและทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์ การลงลายมือชื่อของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับไถ่ด้วย หนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่จึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงโดยนำทรัพย์สินที่รับซื้อฝากไปขายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์ นอกจากนี้ ถ้ามีการกำหนดราคาไถ่ทรัพย์ที่สูงกว่าราคาแท้จริงที่ขายฝาก กฎหมายก็ให้ถือว่า ให้ไถ่กันตามราคาขายฝากที่แท้จริง และรวมประโยชน์ตอบแทนไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี เท่านั้น โดย “ราคาขายฝากที่แท้จริง” คือ ราคาที่ผู้ซื้อฝากได้ชำระราคาแก่ผู้ขายฝากในขณะทำสัญญากัน ซึ่งอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าราคาทรัพย์สินที่แท้จริง  เช่น ราคาขายฝากบ้าน 300,000 บาท กำหนดเวลาไถ่ 3 ปี กำหนดสินไถ่ เป็นเงิน 500,000 บาท เช่นนี้ ถือว่ากำหนดไว้เกินร้อยละ 15 ต่อปี เนื่องจากเมื่อคิดประโยชน์ตอบแทนจะได้ 155,000 บาท เท่านั้น(ราคาขายฝากที่แท้จริง x ประโยชน์ตอบแทน ร้อยละ 15 x กำหนดเวลาไถ่) จึงได้เท่ากับ 455,000 บาทเท่านั้น ดังนั้นค่าสินไถ่ที่กำหนดไว้ 500,000 บาทจึงตกเป็นโมฆะ ใช้บังคับได้เพียงไม่เกินที่กฎหมายกำหนดกล่าวคือ ผู้มีสิทธิไถ่ย่อมชำระสินไถ่เพียง 455,000 บาท เท่านั้น     อีกทั้ง กฎหมายเขียนเรื่องประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี  ทำให้บางคนเข้าใจว่าเป็นสัญญาประกันหนี้ เพราะมีลักษณะคล้ายดอกเบี้ยเงินกู้  แต่แท้จริงคือการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1265/2559       บันทึกเอกสารหมาย จ.4 มีข้อความสรุปว่า จำเลยได้รับขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยยินดีจะทำสัญญาซื้อขายตั้งแต่วันที่ 26 กรกฎาคม 2555 ถึงวันที่ 26 มกราคม 2556 ตามสัญญาเดิมที่ทำไว้พร้อมดอกเบี้ย โดยบันทึกดังกล่าวมีการอ้างถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมที่ น. มารดาโจทก์ทำไว้ก่อนตาย ซึ่งหากเป็นการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างกันใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องกล่าวถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมไว้ ทั้งยังตกลงให้โจทก์ต้องชำระสินไถ่พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาขายฝากเดิมให้แก่จำเลยภายในวันที่ 26 มกราคม 2556 กรณีจึงถือได้ว่าจำเลยขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์  โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยผู้รับไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง แล้ว น. มารดาโจทก์ผู้ขายฝากและจำเลยผู้รับซื้อตกลงคิดดอกเบี้ยเดือนละ 12,000 บาท กรณีนี้จึงเป็นการกำหนดราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงในอัตราร้อยละ 18 ต่อปี เมื่อราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จึงต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง ซึ่งกำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ราคาสินไถ่ที่เกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้

 หลังเทศกาลสงกรานต์หมาดๆ   น้องวดี ตื่นตระหนกพบว่า เงินในบัญชีธนาคารที่มีสัญลักษณ์ใบโพธิ์  สาขาหนึ่งในจังหวัดเชียงใหม่ของตน ได้ล่องหนโดยไม่ทราบสาเหตุมากถึง 35,000 บาท  สำหรับเด็กอายุเพียง 20 ปีมันเป็นเรื่องใหญ่มาก น้องรีบไปแจ้งความต่อสถานีตำรวจเจ้าของพื้นที่ แล้วก็ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรต่อ เพราะตำรวจไม่ได้บอกความคืบหน้าใดๆ  แม่ยาคุณแม่ของน้องวดีความร้อนใจมาก จึงโทรมาขอคำปรึกษาศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เพื่อให้ช่วยติดตามหาความจริงวันต่อมา เจ้าหน้าที่มูลนิธิฯ ให้ผู้ร้องดำเนินการนำใบแจ้งความยื่นขอตรวจสอบจากธนาคาร จึงพบว่ามีการใช้บัตรเอทีเอ็ม กดเงินที่ตู้เอทีเอ็มหน้าตลาดธานินทร์ เชียงใหม่ จำนวน 2 ครั้ง ครั้งแรก 15,000 บาทและครั้งที่สองอีก 20,000 บาท  ซึ่งตู้เอทีเอ็มตั้งอยู่บริเวณใกล้บ้านเสียด้วย  เมื่อทราบข้อมูลดังกล่าว  แม่ยาจึงได้ลองสอบถามผู้อาศัยในบ้านของตนเอง(สอบเค้น)  จนมาทราบในเวลาต่อมาว่า ผู้พักอาศัยภายในบ้านหรือคนใกล้ตัวนี่แหละ เป็นผู้นำบัตรเอทีเอ็มไปกดเงินสด 35,000 บาท    แม่ยาได้แจ้งต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคว่า ไม่ติดใจที่ดำเนินการต่อแล้ว เพราะยังไงก็เป็นญาติกัน แนวทางแก้ไข  หากกรณีที่มีเงินในบัญชีธนาคารหายไป ผู้บริโภคต้องปฏิบัติดังนี้ 1. รีบดำเนินการแจ้งคอลเซ็นเตอร์ของธนาคารเจ้าของบัตร เพื่ออายัดการทำธุรกรรมต่างๆ 2. แจ้งความดำเนินคดีต่อสถานีตำรวจท้องที่เกิดเหตุ เพื่อดำเนินการหาผู้กระทำความผิดและเป็นหลักฐาน 3. ทำหนังสือหรือจดหมายถึงธนาคารฯ เพื่อตรวจสอบว่าเงินหายไปได้อย่างไร เช่น มีผู้อื่นนำบัตรเอทีเอ็มไปกดเงิน เป็นต้น

ธุรกิจรับจำนำ  ขายฝาก  เฟื่องฟูมากในช่วงนี้ เพราะเป็นช่วงเปิดเทอม เงินในกระเป๋าของผู้ปกครองคงชักหน้าไม่ถึงหลัง  ช่วงนี้โรงรับจำนำ  ร้านทอง  จึงเนื่องแน่นไปด้วยผู้คนที่นำทรัพย์สินมาจำนำเพื่อหาเงินไปต่อชีวิตตัวเอง   กรณีคุณรัชนี ก็เช่นกัน  แต่เธอไม่ได้พึ่งพาโรงรับจำนำ  กรณีของเธอคือ นำเครื่องไอโฟน 5  ไปทำสัญญาขายฝากกับร้านโทรศัพท์มือถือ  เพราะต้องการใช้เงินด่วนมากคุณรัชนีได้เงินมา 7,000 บาท    โดยตกลงกับร้านว่าครบกำหนดไถ่ถอน ในวันที่ 27 ตุลาคม 57 จะต้องนำเงินไปไถ่ถอนจำนวน 7,700  บาท  แต่ปรากฏว่าเธอไม่ได้ไปไถ่ถอนตามกำหนด      เพราะหาเงินไม่ทันและคิดว่าไม่เป็นไร เพราะร้านอื่นที่เคยทำสัญญาขายฝากไม่เคยมีปัญหาอะไร  ถ้าเลยกำหนดไปบ้าง  ในวันที่  28 ตุลาคม  จึงได้ติดต่อไปที่ร้านโทรศัพท์ ล่าช้าไปเพียง  1  วัน  เธอบอกว่าไม่สามารถติดต่อได้แล้วและหลังจากนั้นอีกวันเธอเดินทางไปที่ร้านโทรศัพท์  แต่เจ้าของร้านบอกว่าขายโทรศัพท์ไปแล้ว  แกรู้สึกเสียดายโทรศัพท์อยากได้คืน  จึงมาปรึกษาว่าจะทำอย่างไรดีศูนย์พิทักษ์สิทธิได้รับฟังปัญหา  ได้ชี้แจงเบื้องต้นให้กับผู้ร้องฟังว่า การขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง   ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด  โดยต้องชำระค่าไถ่ถอนตามที่ตกลงกัน เรียกว่า สินไถ่ สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายทรัพย์สินได้ทุกประเภททั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์โดยมีข้อตกลงว่า ให้ผู้ขายมีสิทธิมาไถ่ทรัพย์สินที่ขายคืนได้ภายในกำหนดระยะตามที่ตกลงกัน  ซึ่งสัญญาประเภทนี้ หากผู้ขายฝากทราบอยู่แล้วว่าจะไถ่ถอนไม่ทัน ผู้ขายฝากสามารถที่จะแจ้งต่อผู้ซื้อฝากก่อนครบกำหนดไถ่ถอนได้   แต่ต้องทำข้อตกลงการขยายระยะเวลาเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน   แต่หากไม่ติดต่อและไม่ไถ่ถอนตามกำหนด  ร้านค้าจะยึดทันทีโดยเฉพาะทรัพย์สินที่มีราคาสูงเป็นที่ต้องการของตลาด  ร้านค้าได้กำไรงาม จึงเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ขายฝากเป็นอย่างยิ่ง และยิ่งหากเผลอไผลไม่ไปไถ่ถอนในกำหนดเวลาก็จะต้องเสียกรรมสิทธิทันที   ต่างกับ “สัญญาจำนำ” ที่ผู้รับจำนำต้องมีแนวปฏิบัติก่อนยึดทรัพย์จำนำดังนี้ 1.ผู้รับจำนำต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังลูกหนี้ก่อนว่า ให้ลูกหนี้จัดการชำระหนี้รวมทั้งดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายต่างๆ (ถ้ามี) ภายในเวลาอันสมควรซึ่งได้กำหนดไว้ในหนังสือบอกกล่าว 2. ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าว ผู้รับจำนำมีสิทธินำเอาทรัพย์สินที่จำนำออกขายทอดตลาดได้ 3. ผู้รับจำนำต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้จำนำทราบถึงวันที่จะขายทอดตลาดและสถานที่ที่จะขายทอดตลาด ข้อยกเว้น แต่ถ้าลูกหนี้ค้างชำระเกินกว่าเวลาที่กำหนด 1 เดือน และไม่สามารถจะบอกกล่าว ก่อนได้ผู้รับจำนำไม่ต้องบอกกล่าวให้ลูกหนี้ทราบก่อนแต่อย่างใด ผู้รับจำนำมีอำนาจนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดได้ทันที (ป.พ.พ. มาตรา 765)เรื่องนี้จึงเป็นอุทาหรณ์ แก่ผู้ที่จะนำทรัพย์สินไปขายฝาก   ต้องรู้ว่าหน้าที่ของตนเองต้องไปไถ่ถอนตามเวลา  เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ซื้อทรัพย์