การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับคนที่ต้องการจะมีบ้านหรือห้องชุด อย่างแรกไม่โดนหลอกขายแน่ๆ เพราะมีการรับประกันโดยหน่วยงานของรัฐ ราคาก็แล้วแต่การประมูล แต่ข้อพึงระวังก็เยอะเช่นกัน ทั้งเรื่องสภาพบ้านที่อาจจะประเมินยากว่า เสื่อมสภาพไปแค่ไหน หรือปัญหาการไม่ยอมออกจากบ้านของเจ้าของเดิมที่ยังทำใจไม่ได้ ฉลาดซื้อมีกรณีหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นกรณีศึกษาของผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ที่โดนเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระไว้ ปัญหาคือเจ้าของใหม่ต้องจ่ายหรือไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10390/2553  ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ ...โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี  แต่โจทก์ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดิมค้างชำระกับเบี้ยปรับรวมเป็นเงิน 1,264,798.51 บาท จำเลยที่ 1 จึงไม่ต่อมาตรวัดน้ำให้ห้องชุดพิพาท ไม่มอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ที่ใช้สำหรับผ่านประตูเข้าออกอาคารชุดและไม่ออกหนังสือรับรองรายการหนี้ห้องชุดพิพาทให้โจทก์เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการจดทะเบียนและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์เพื่อนำไปใช้เป็นหลักฐานประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทหรือไม่  เห็นว่า ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วม(หมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด)  ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูและรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ และมาตรา 24 วรรคสอง บัญญัติว่า ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง  นางสาวชลธร  มีวงษ์อุโฆษ เจ้าพนักงานบังคับคดีเบิกความประกอบประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีเรื่องขายทอดตลาดไว้ว่า “ ...ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน(หากมี)ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย” ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษณะดังกล่าวในกรณีที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นอาคารชุดเพื่ออนุวัตรตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้นเมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดพิพาทได้จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะปฏิเสธอ้างว่าไม่ทราบเงื่อนไขนี้ไม่ได้ ทั้งนางสาวชลธรยังเบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยทั้งสองว่า ก่อนประกาศขายทอดตลาด จำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 30 สิงหาคม  2544 แจ้งบอกหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวนดังกล่าวที่เจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดิมค้างชำระอยู่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว  ซึ่งโจทก์สามารถตรวจสอบภาระหนี้สินดังกล่าวได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้อยู่แล้ว เพราะเอกสารดังกล่าวอยู่ในสำนวนบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี  ทั้งเป็นข้อมูลสำคัญที่โจทก์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาด  ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าไม่ทราบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทมีภาระหนี้สินจำนวนเท่าใดจึงฟังไม่ขึ้น  เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น” พิพากษายืน หมายเหตุ ตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้แม้โจทก์ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเพราะจำเลยไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ให้โจทก์ โจทก์จึงไม่สามารถนำหนังสือปลอดหนี้มาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ แต่เมื่อฟังไม่ได้ว่าโจทก์รับโอนมาโดยไม่สุจริตศาลฎีกาจึงรับรองสิทธิการครอบครองของโจทก์ในฐานะผู้ซื้อห้องชุดได้จากการประมูลขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยศาลฎีกาตัดสินให้จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุด) โดยจำเลยที่ 2 (ผู้แทน) ต่อมาตรวัดน้ำ มิเตอร์ไฟ และส่งมอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์(คีย์การ์ด)ให้โจทก์เพื่อให้โจทก์สามารถใช้ประโยชน์และครอบครองห้องชุดได้

ในฉบับนี้มีเรื่องราวมาฝากผู้บริโภคซึ่งเป็นคนคอนโดฯ รับรองเป็นเรื่องโดนใจผู้บริโภคแน่นอน ส่วนจะพิลึกอย่างไรก็มาติดตามกันดู คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553 ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ให้ความหมายของคำว่า “ ทรัพย์ส่วนบุคคล” ว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้ความหมายของคำว่า “ ทรัพย์ส่วนกลาง “ ว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิห้องชุดในอาคารชุดพิพาท ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล  โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย  จำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น  กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้  และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336   แม้จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุถึงวัตถุประสงค์ของอาคารชุดก็ตาม  แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง  บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า “ นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว  ทั้งนี้  ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้   “ จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิเพียงจัดการ  ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น  หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่  แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1  แต่จำเลยที่ 1  ก็ชอบที่ไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก  ห้ามออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่การที่จำเลยที่ 1 ติดตั้งประตูนิรภัยบริเวณหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด  โดยกำหนดระเบียบว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูให้แก่เจ้าของร่วมที่ไม่ติดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น  การออกระเบียบข้อบังคับเช่นนี้ทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วม ในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล  กรณีนี้ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์  จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้นก่อนหน้านี้เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550 วินิจฉัยทำนองเดียวกัน โดยคดีดังกล่าวเป็นเรื่องผู้บริโภคค้างค่าส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุด จึงออกระเบียบห้ามไม่ให้ออกสติ๊กเกอร์จอดรถให้พวกค้างชำระค่าส่วนกลางและไม่ให้เอารถมาจอดที่ที่จอดรถ  ก็เลยถูกฟ้องและแพ้คดีไปจำไว้นะครับ ห้องชุดของเราก็เสมือนบ้านของเราเป็นทรัพย์สินที่เรามีสิทธิเต็ม นิติบุคคลมีหน้าที่แค่ดูแลทรัพย์ส่วนกลางจะมาห้ามเราเข้าบ้านเราได้อย่างไร ถึงบอกไงครับ นิติบุคคลนี้ทำพิลึกจริงๆ

    ฉบับนี้มีคดีที่น่าสนใจขอนำเสนอ เป็นเรื่องของ ฅนคอนโดฯ เมื่อห้องถูกงัด ของหาย นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบหรือไม่   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553 นางสาวกนกวรรณ  คุณวัตรศิริ โจทก์ กับ นิติบุคคลอาคารชุด คอมมอนเวลธ์ปิ่นเกล้า กับพวก จำเลย   ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า “ .....พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า  โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 159/290 ตั้งอยู่บนชั้น 13 อาคารชุดคอมมอนเวลธ์  ปิ่นเกล้า  แขวงบางบำหรุ เขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร  โดยโจทก์ได้ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้าให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นรายปี ปีละ 6,120 บาท จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดคอมมอลเวลธ์ ปิ่นเกล้า และได้ว่าจ้างพนักงานดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุดดังกล่าว จำเลยที่ 2 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทวันที่ 2 มิถุนายน 2542 เวลาประมาณ 12 นาฬิกา  มีคนร้ายงัดกุญแจประตูห้องชุดพิพาทเข้าไปลักทรัพย์ของโจทก์หลายรายการรวมเป็นค่าเสียหาย 1,542,970.25 บาท ตามสำเนารายงานจำกัด และทำสัญญารับประกันภัยเกี่ยวกับทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ตามตารางกรมธรรม์ เมื่อประจำวันเกี่ยวกับคดี  ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่าจำเลยที่ 1 ได้ประมาทเลินเล่อเป็นเหตุให้คนร้ายลักทรัพย์นั้นไปหรือไม่ เห็นว่า  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 4 วรรคสอง บัญญัติว่า “ ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่าห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย  วรรคสามบัญญัติว่า “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล  และวรรคสี่ บัญญัติว่า “ ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม  ส่วนการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17,33,36 และ 37  กล่าวคือต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีฐานะเป็นนิติบุคคล  มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวและตามข้อบังคับโดยมีผู้จัดการหรือคณะกรรมการเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง  จะเห็นได้ว่าตามบทบัญญัติและข้อบังคับดังกล่าวนิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคลแต่ประการใด  ตามทางนำสืบของโจทก์ได้ความแต่เพียงว่าพนักงานรักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดทุกชั้นโดยใกล้ชิด จึงเป็นเหตุให้คนร้ายเข้าไปในห้องชุดลักทรัพย์ของโจทก์ไปนั้น  ในกรณีเช่นนี้ตามกฎหมายลักษณะละเมิดหามีบทมาตราใดบัญญัติไว้ว่าเป็นละเมิดไม่  เพราะการละเมิดนั้นเป็นประทุษกรรมกระทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายหรือละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายจะต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อ  การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องกระทำหาเป็นละเมิดไม่   ดังนี้  การที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิด  จึงเป็นเหตุให้คนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ของโจทก์นั้น จะถือว่าเกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ไม่ได้  จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ฐานละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา  420 กรณีนี้จึงไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาอื่นตามฎีกาอื่นของโจทก์อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น   พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ   หมายเหตุผู้เขียน ต่อไปนี้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดควรต้องระมัดระวังห้องของตนเองให้ดี ทางที่ดีควรทำประกันโจรภัยไว้ด้วย แถมท้ายอีกนิด มีแฟนคลับถามมาว่า อายุความฟ้องเรียกเงินเงินค่าส่วนกลางนั้นมีอายุความเท่าใด  คำตอบ เงินค่าส่วนกลางนั้นถือเป็นเงินค้างจ่าย ซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา193/33(4) ( ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2551)  

สำหรับฉบับนี้ผู้เขียนนำเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยๆ กับผู้บริโภคมาเป็นอุทาหรณ์ ในการซื้อคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมักจะโฆษณารายละเอียดของโครงการในแผ่นพับโฆษณาหรือโบชัวร์ระบุสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ เช่น สนามเด็กเล่น ร้านอาหาร คลินิก สวนหย่อมพักผ่อน สระว่ายน้ำ ช้อปปิ้งพลาซ่า ภัตตาคาร เนอสเซอรี่ ฯลฯ ซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ ผู้ประกอบธุรกิจจะไม่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด เพื่อหลีกเลี่ยงที่จะไม่สร้างหรือหากจะสร้างก็ไม่อยู่ในกรอบเวลาตามสัญญา นึกอยากจะสร้างเมื่อไรก็สุดแท้แต่อำเภอใจของผู้ประกอบธุรกิจ ครั้นผู้ประกอบธุรกิจสร้างห้องชุดเสร็จแจ้งให้ผู้ซื้อไปรับโอนห้อง แต่สิ่งอำนวยความสะดวกไม่เสร็จ ผู้ซื้อจะไม่ไปรับโอนก็กลัวผิดสัญญาถูกริบเงิน สร้างความชอกช้ำระกำใจให้อย่างมาก ขนาดอาจถึงกับต้องไปกินน้ำเก๊กฮวยแก้เก๊กซิม ความจริงแล้วไม่ต้องกลัวหากผู้ประกอบธุรกิจ ยังสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกไม่แล้วเสร็จ ก็ให้ทำหนังสือไปแจ้งเป็นหลักฐานว่าให้สร้างให้แล้วเสร็จก่อน แล้วจะไปรับโอนอาคารชุดได้ แต่เดิมนั้นศาลฎีกาตีความในเรื่องแผ่นพับโฆษณาว่า เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาแม้จะไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาแต่ผู้ประกอบธุรกิจมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำพรรณนา ต่อมาหลักการนี้ได้มาบัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 ว่า “ ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใดๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของ บริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใดๆ ที่ผู้ประกอธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ จากกฎหมายมาตรานี้ ผู้บริโภคสามารถนำสืบพยานบุคคล หรือพยานหลักฐานเกี่ยวกับข้อตกลงดังกล่าวได้ ถึงแม้ว่าการทำสัญญาเช่นว่านั้นกฎหมายจะกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือและไม่ปรากฏข้อตกลงนั้นในหนังสือที่ได้ทำขึ้นก็ตาม “คดีตามอุทาหรณ์นี้แม้จะตัดสินก่อนใช้ พ.ร.บ. วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคฯ แต่ผลก็เหมือนกัน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 846/2552 จำเลยมิได้การก่อสร้างให้เป็นไปภายในระยะเวลาที่ประกาศโฆษณาไว้และเมื่อผู้บริโภคทั้งสองไม่ชำระค่างวดต่อแล้ว จำเลยได้มีหนังสือให้ผู้บริโภคทั้งสองไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา ซึ่งแสดงให้เห็นว่าจำเลยมิได้ถือข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาในการชำระค่างวดตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ จึงถือมิได้ว่าผู้บริโภคทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา และเมื่อพิเคราะห์แผ่นพับโฆษณาและรายละเอียดโครงการซึ่งจำเลยได้ระบุสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการโดยคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2539 แล้ว ทำให้มีเหตุผลเชื่อได้ว่า ผู้ที่เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการของจำเลยรวมทั้งผู้บริโภคทั้งสองในคดีนี้ก็โดยเชื่อว่าจำเลยจะต้องก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตามที่ระบุไว้อันถือได้ว่าเป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา โดยผู้บริโภคทั้งสองถือเอาเงื่อนไขตามโฆษณาเป็นข้อสาระสำคัญแห่งสัญญา การที่จำเลยมิได้ดำเนินการดังกล่าวให้ครบถ้วนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยให้คืนเงินที่ผู้บริโภคทั้งสองชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ย หมายเหตุผู้เขียน คดีนี้คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นโจทก์ฟ้องคดีแทนผู้บริโภคทั้งสอง จำเลยคือ บริษัทรัชดาคอนคอร์ด จำกัด ชื่อโครงการคือ “ โครงการรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์” จำเลยต่อสู้คดีว่า คำว่า “ ห้องชุด” ตามคำนิยามในสัญญาข้อ 1 มิได้หมายความรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าว แต่ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย สมน้ำหน้าจริงๆ

หน้าที่และความรับผิดของผู้จะขายนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคแรกนั้นระบุว่า “ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก“ และวรรคสองระบุว่า “ อนึ่ง ถ้าขาดบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากัน“ มาลองดูกรณีศึกษากันเป็นเรื่องผู้ประกอบธุรกิจขายคอนโดฯ ระดับยักษ์ใหญ่ แถวเมืองทองธานี เอาเปรียบผู้บริโภคโดยจะยัดเยียดซอกมุมห้องที่ไร้ประโยชน์ให้ในราคาแพง ผู้บริโภคจึงไม่ยอมรับโอนและบอกเลิกสัญญาเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย มาดูกันซิว่าจะเรียกเงินคืนได้ไหม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543 ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้ โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000 บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า “ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุไว้ข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้าหรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา “แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีกล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 96.5 ตารางเมตร กับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11 แห่ง ป.พ.พ. ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 พิพากษายืนให้จำเลยคืนเงินที่รับไว้จากโจทก์ทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยได้รับ

ภายใต้การเร่งรัดของ พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ที่ต้องการให้รถไฟฟ้าทั้ง 10 สายแล้วเสร็จภายในปี 2562 ลองมโนถึงวันที่โครงข่ายรถไฟฟ้าแผ่คลุมทั่วกรุงเทพ ชีวิตคนเมืองน่าจะสะดวกสบายกว่านี้ ไม่ต้องทุกข์ทนกับสภาพการจราจรอันเจ็บปวด มันเป็นภาพดีๆ ในอนาคตที่โครงสร้างพื้นฐานมอบให้เรา    ทว่า ยังมีอีกด้านของเหรียญที่ไม่ถูกพูดถึง ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะมันไม่ได้กระทบโดยตรงต่อปัจเจกในเวลาอันสั้น แต่มีแนวโน้มจะหมักหมมเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่บ่มเพาะความเหลื่อมล้ำและปัญหาด้านผังเมืองในอีกหลายปีข้างหน้า เรากำลังพูดถึงการกระจุกตัวของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและการผุดคอนโดมิเนียมอย่างแทบจะไร้การควบคุม ซึ่งวันนี้เราเริ่มเห็นบ้างแล้วตามแนวรถไฟฟ้าทั้งเส้นเก่า เส้นใหม่ และเส้นที่กำลังจะสร้าง---------------------------------------------------------------------เส้นทางรถไฟฟ้า 10 สาย1.ชานเมืองสายสีแดงเข้ม เส้นทางหัวหมาก-บางซื่อ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต2.ชานเมืองสายสีแดงอ่อน เส้นทางตลิ่งชัน-บางซื่อ-หัวหมาก3.ส่วนต่อขยายแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ เส้นทางพญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง4.สายสีม่วง เส้นทางบางใหญ่-บางซื่อ5.สายสีเขียว เส้นทางหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และแบริ่ง-สมุทรปราการ6.สายสีน้ำเงิน เส้นทางบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค7.สายสีส้ม เส้นทางศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี8.สายสีชมพู เส้นทางแคราย-ปากเกร็ด-มีนบุรี9.สายสีเหลือง เส้นทางลาดพร้าว-สำโรง10.สายสีเขียวเข้ม เส้นทางยศเส-สนามกีฬาฯ-สะพานตากสิน-บางหว้า---------------------------------------------------------------------รถไฟฟ้ามา ที่ดินราคาพุ่ง    จากการศึกษาของดวงมณี เลาวกุล และเอื้อมพร พิชัยสนิธ ในปี 2551 พบว่า พื้นที่รวมผู้ถือครองที่ดินเนื้อที่มากที่สุด 50 อันดับแรกในกรุงเทพฯ คือ 41,509.67 ไร่ ขณะที่พื้นที่รวมผู้ถือครองที่ดินเนื้อที่น้อยที่สุด 50 อันดับสุดท้ายมีเพียง 0.32 ไร่ เมื่อเทียบเป็นสัดส่วนการถือครองที่ดินมากที่สุด 50 อันดับแรกต่อ 50 อันดับสุดท้าย ช่องว่างนี้เท่ากับ 129,717.72 ไร่ แม้ตัวเลขนี้จะเป็นตัวเลขปี 2551 แต่ในภาวะที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตัวเลขข้างต้นน่าจะยังไม่ล้าสมัย     ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ถีบตัวสูงขึ้นอย่างมหาศาลคือการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าและปริมาณที่ดินในเขตเมืองมีน้อยลง ยกตัวอย่างย่านรัตนาธิเบศร์ ปัจจุบันราคาที่ดินตารางวาละประมาณ 2.5-3 แสนบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2556 ประมาณร้อยละ 20 แต่ถ้าเทียบย้อนหลังไป 3 ปี พบว่าราคาขยับสูงขึ้นจากเดิมถึงร้อยละ 100-120การสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2558 ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ซึ่งมี ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการบริหาร พบว่า ในรอบ 16 ปี ตั้งแต่ปี 2541-2557 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 84 แต่ในเขตชั้นในกลับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 158 เนื่องจากเขตใจกลางเมืองมีระบบขนส่งมวลชน ส่วนเขตชั้นนอกเพิ่มขึ้นร้อยละ 69-89 ขณะที่ในรอบ 5 ปี ตั้งแต่ปี 2552-2557 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 55 ทำเลที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงสูงสุดยังคงเป็นเขตชั้นใน เพิ่มขึ้นร้อยละ 75.8 เขตชั้นนอกเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.9-49.9 โดยเฉพาะในศูนย์ธุรกิจ (CBD: Central Business District) ปรับตัวสูงสุดถึงร้อยละ 59.5-92.2ส่วนในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา พบว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มร้อยละ 3.5 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ย โดยที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 ส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้าเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.0 ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0ส่วนราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินหรือ MRT ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 แนวแอร์พอร์ต ลิงค์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 และสายหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 โดยราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่มีอัตราการเพิ่มต่ำสุดคือสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7    ถามว่า ราคาที่ดินบริเวณใด เพิ่มขึ้นมากที่สุดในการสำรวจของ AREA ครั้งนี้ คำตอบคือที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสยาม ชิดลม และเพลินจิต คิดเป็นตารางวาละ 1.75 ล้านบาท หรือไร่ละ 700 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2556 ที่ตารางวาละ 1.6 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.3 ทั้งยังคาดการณ์ว่า สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินในบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.9-2.0 ล้านบาท---------------------------------------------------------------------จำนวนคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าข้อมูลจาก TerraBKK Research สำรวจคอนโดมิเนียมตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2010-2015 และกำลังเปิดขายในปัจจุบัน มีดังนี้ส่วนต่อขยายสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต จำนวน 12 โครงการ 4,253 ยูนิต ช่วงราคา 50,500-91,500 บาท/ตร.ม.แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว กรุงธนบุรี-บางหว้า จำนวน 8 โครงการ 4,958 ยูนิต ช่วงราคาตั้งแต่ 61,000-28,000 บาท/ตร.ม. แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว บางจาก-แบริ่ง จำนวน 21 โครงการ 7,353 ยูนิต ช่วงราคาตั้งแต่ 60,000-127,500 บาท/ตร.ม.แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี จำนวน 17 โครงการ 7,943 ยูนิต ช่วงราคาตั้งแต่ 43,000-72,000 บาท/ตร.ม.ส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค จำนวน 20 โครงการ 16,857 ยูนิต ช่วงราคาตั้งแต่ 46,000-125,000 บาท/ตร.ม.สายสีม่วง เตาปูน–บางใหญ่ จำนวน 42 โครงการ 34,373 ยูนิต ช่วงราคาตั้งแต่ 45,000-85,000 บาท/ตร.ม.    ขณะที่ข้อมูลจากประชาชาติธุรกิจ (14 พฤษภาคม 2558) รายงานจำนวนโครงการตั้งแต่ช่วงแคราย-หลักสี่ พบจำนวนโครงการดังนี้       บริเวณแยกแคราย 4 โครงการ ได้แก่ เดอะ พาร์คแลนด์ 635 ยูนิต สร้างเสร็จและขายหมดแล้ว, ศุภาลัย ปาร์ค แคราย-งามวงศ์วาน 697 ยูนิต, เดอะ ไพรเวซี่ ติวานนท์ 156 ยูนิต และศุภาลัย วิสต้า 404 ยูนิตบริเวณแจ้งวัฒนะ 8 โครงการ ได้แก่ โครงการฮอลล์มาร์ค 427 ยูนิต, แอสโทร 484 ยูนิต, เดอะซี้ด 210 ยูนิต, เดอะ เบส 2 อาคาร 1,231 ยูนิต, โครงการกรีเน่ 376 ยูนิต, เรียล 837 ยูนิต, ศุภาลัย ลอฟท์ 435 ยูนิต และศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท 752 ยูนิตโครงการใกล้ศูนย์ราชการ 3 โครงการ ได้แก่ โครงการมิกซ์ทาวน์ 38 ยูนิต, เรสต้า แจ้งวัฒนะ เฟส 1 80 ยูนิต เฟส 2 78 ยูนิต และรีเจนท์ โฮม รวม 1,358 ยูนิต---------------------------------------------------------------------อนาคตจะเห็นคอนโดฯ ตารางวาละ 3 แสนบาทแน่นอนว่า ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นย่อมส่งผลกระทบลูกโซ่ต่อราคาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ยิ่งใกล้สถานีมากเท่าไหร่ ราคาก็ยิ่งขยับสูงขึ้น เช่น คอนโดมิเนียม 2 แห่งที่กำลังก่อสร้างใกล้สถานีรถไฟฟ้าสะพานควายอย่าง The Signature และ The Editor ของพฤกษา แห่งแรกราคาเริ่มต้นที่ 4.9 ล้านบาท ส่วนแห่งที่ 2 ราคาเริ่มต้นที่ 4.29 ล้านบาท เรียกว่าเป็นราคาที่ซื้อบ้านเดี่ยวในเขตชานเมืองและต่างจังหวัดได้สบายๆผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยืนยันตรงกันในเรื่องนี้ว่า โครงข่ายรถไฟฟ้ามีส่วนสำคัญทำให้ที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าราคาประเมินของราชการ บางแห่งสูงขึ้นกว่าเท่าตัว ยิ่งถ้าเป็นที่ดินตามเส้นสุขุมวิทราคาที่ดินจะปรับสูงกว่าบริเวณอื่น 3-4 เท่า ซึ่งการที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมได้ที่ดินมาในราคาสูง จึงผลักให้ราคาขายคอนโดมิเนียมสูงตามเพื่อให้คุ้มกับต้นทุนราคาที่ดินเฉลี่ยแล้วราคาที่ดินจะปรับขึ้นปีละประมาณร้อยละ 8-20 โดยราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 9.4 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นจาก 8.8 หมื่นบาทต่อตารางเมตรในปี 2556 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 7 และยังคาดว่าในอนาคต คนกรุงเทพฯ จะได้เห็นคอนโดมิเนียมราคา 3 แสนบาทต่อตารางเมตรอย่างเลี่ยงไม่ได้รถไฟฟ้ากับการจัดการที่ดิน    การเกิดขึ้นของโครงข่ายรถไฟฟ้าผูกโยงกับการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินและราคาคอนโดมิเนียม หากมองในมิติเศรษฐกิจ มันก็ดูสมเหตุสมผลตามกลไกตลาดและกฎอุปสงค์-อุปทาน ใครมีกำลังซื้อย่อมสามารถเข้าถึงที่พักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีความสะดวกสบายในการเดินทางได้ ...ถือเป็นเรื่องปกติ    แต่จริงๆ แล้วไม่ปกติ ไม่ปกติตรงที่ โดยทั่วไปแล้ว การสร้างโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าในเมืองจะต้องคิดควบคู่ไปกับการจัดการที่ดิน เนื่องจากรถไฟฟ้าทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดิน“บางครั้งการจัดการที่ดินที่ดีอาจไม่ต้องใช้รถไฟฟ้าก็ได้ หรือทำให้รถไฟฟ้านั้นมีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น การเปิดพื้นที่ให้รถไฟฟ้าวิ่งเข้าไปจุดหนึ่ง แล้วจัดรูปแบบการใช้ที่ดินให้ทุกคนเข้าถึงได้ ไม่ใช่มองแต่จะเอารถไฟฟ้าถมลงไปที่ปากซอยหรือมองว่าที่ดินเป็นเรื่องของเอกชน” ผศ.ดร.พิชญ์ พงษ์สวัสดิ์ อาจารย์ประจำภาควิชาการปกครอง คณะรัฐศาสตร์ และอาจารย์พิเศษ ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวหลักการประการหนึ่งของการจัดการที่ดินก็เพื่อแบ่งปันผลประโยชน์ที่ได้ระหว่างเอกชนและชุมชน/สังคม เช่น คนที่รถไฟฟ้าผ่านที่ดินของตน ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น ดังนั้น ส่วนหนึ่งของมูลค่าที่ได้เพิ่มขึ้นจะต้องถูกจัดสรรคืนให้แก่สังคม อาจจะเป็นพื้นที่บางส่วน ผศ.ดร.พิชญ์ ตั้งข้อสังเกตว่า ทำไมสังคมไทยจึงคิดเรื่องการแบ่งปันที่ดินแค่ระหว่างคนจนแบ่งที่ดินกับราชการ แต่ไม่มีคนรวยในสมการนี้ ทั้งที่ถ้าพื้นที่หนึ่งแปลงได้กำไรมากมหาศาลจากรถไฟฟ้า ก็ควรเวนคืนครึ่งแปลงมาสร้างประโยชน์ให้คนอื่น เพราะพื้นที่ครึ่งแปลงเดิมก็ได้ประโยชน์อยู่แล้วทำไมต้องสนใจเรื่องนี้ทำไมเราต้องสนใจเรื่องรถไฟฟ้ากับการจัดการที่ดิน ทำไมเราต้องสนใจว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าจะสูงขึ้นหรือไม่ ทำไมราคาคอนโดมิเนียมที่สูงถึงเกี่ยวข้องกับเรา มันเกี่ยวข้องกับเราๆ ที่เป็นผู้บริโภคอย่างไรในภาพเล็ก คอนโดมิเนียมที่ผุดขึ้นอย่างไร้การควบคุมย่อมส่งผลต่อสิ่งแวดล้อมในละแวกนั้นๆ อย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะการถ่ายเทอากาศและความร้อน กระทบต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและประชาชนใกล้เคียงหากเกิดเหตุไฟไหม้ แต่เพราะที่ดินมีราคาแพง ผู้ประกอบการจึงพยายามใช้สอยที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งอาจหมายถึงการละเลยพื้นที่สำหรับให้รถดับเพลิงเข้าถึงจุดเกิดเหตุ ในที่นี้หมายถึงทั้งตัวคอนโดมิเนียมเองและที่อยู่อาศัยใกล้เคียงในเชิงมหภาค รถไฟฟ้ากำลังผลักไสผู้คนที่เป็นฟันเฟืองของเมืองจำนวนมากให้ออกห่างจากเมืองยิ่งขึ้น และหากคุณเป็นผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลาง การเข้าถึงที่พักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้าก็คงเป็นสิ่งที่เกินเอื้อม และนี่คือความเหลื่อมล้ำครั้งแรกที่รถไฟฟ้าเกิดขึ้นเมื่อ 16 ปีก่อนในวันที่ 5 ธันวาคม 2542 วัตถุประสงค์หลักเพื่อบรรเทาปัญหาการจราจรในกรุงเทพฯ ณ เวลานั้น การจัดการที่ดินยังเป็นประเด็นที่ไม่มีใครกล่าวถึง แต่ผลของรถไฟฟ้าสายแรกเกิดขึ้นแล้วในปัจจุบันผศ.ดร.พิชญ์ อธิบายว่า ส่วนตัวแล้วไม่แน่ใจว่าภาครัฐไม่มีการวางแผนจัดการที่ดินหรือมีมุมมองในการวางแผนจัดการที่ดินในแบบที่ภาครัฐเข้าใจ แต่อาจไม่สอดคล้องกับผลประโยชน์ของสังคม เมื่อขาดกลไกการจัดการที่ดินที่ดีพอจึงทำให้ผลประโยชน์ไม่ตกแก่สังคมทั้งหมด โดยเฉพาะกับกลุ่มคนรายได้น้อยที่เป็นจักรกลสำคัญในการขับเคลื่อนเมือง ขณะที่มิติการแก้ไขปัญหาจราจร การไม่จัดรูปที่ดิน ยังส่งผลให้เกิดการกระจุกตัวของกิจกรรมในสถานีสุดท้าย“คำถามคือคนที่มีรายได้น้อยจะสามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้มากน้อยแค่ไหน เขายังจะต้องต่อไปอีกกี่ต่อ เช่น รถเมล์ รถมอร์เตอร์ไซค์ รถสองแถว ที่อยู่อาศัยเดิมที่เขาเคยอยู่ราคาค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้น จนเขาต้องขยับต่อไปอีก ส่วนพวกที่มีเงินก็ซื้อคอนโดฯ ปล่อยให้เช่า มีเก็บภาษีเขาไหม อันนี้ไม่นับการที่ขาดการวางแผนชุมชนที่ชัดเจนว่าจำนวนคอนโดฯ มากมายที่โถมถล่มลงมาในซอยบ้านแล้วมาแย่งพื้นที่ถนน พื้นที่กินข้าว หรือกระทั่งมาเปลี่ยนรูปแบการใช้ที่ดินเดิม มันจะส่งผลกระทบให้ชุมชนเดิมอย่างไร”กล่าวคือผู้ที่เข้าถึงคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าเป็นชนชั้นกลางระดับบนขึ้นไปที่มีรายได้ค่อนข้างสูง มีความสามารถผ่อนจ่ายได้ และเมื่อที่พักอาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้ามีราคาสูง ราคาค่าหอพักย่อมถีบตัวสูงตาม ภาระจึงตกอยู่บนบ่าของผู้ที่มีรายได้น้อย หากต้องการหอพักราคาย่อมเยาก็ต้องถอยห่างจากแนวรถไฟฟ้าออกไป กลายเป็นว่าจุดมุ่งหมายของรถไฟฟ้าที่ต้องการเป็นระบบขนส่งแก่คนทุกกลุ่ม ผู้ที่มีฐานะดีกลับได้ประโยชน์มากกว่าอย่างเห็นได้ชัดเมื่อผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่พักอาศัยใกล้แหล่งงานในเมืองไม่ได้ พวกเขาก็ต้องขยับออกไปไกลขึ้น ค่าเดินทางสูงขึ้น ทั้งที่คนกลุ่มนี้คือกลุ่มแรงงานที่ขับเคลื่อนเมือง-ผู้ใช้แรงงาน, แม่บ้าน, เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย, พ่อค้าริมทาง เมื่อจักรกลสำคัญของเมืองเหล่านี้ถูกกระทบ ผู้คนที่อาศัยอยู่ในเมืองคงไม่สามารถเลี่ยงผลพวงที่ตามมาได้ นี้จึงเป็นความเหลื่อมล้ำเชิงโครงสร้างที่เกิดจากการขาดการวางแผนการจัดการที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า แต่ส่งผลแผ่คลุมคนเมืองส่วนใหญ่ สิ่งที่พอทำได้กับอนาคตรถไฟฟ้า 10 สายถึงตรงนี้ บางคนอาจคิดว่าการจัดการที่ดินให้สอดคล้องกับแนวรถไฟฟ้าคงเป็นไปไม่ได้ในมหานครอย่างกรุงเทพฯ ซึ่งไม่จริง กรณีสิงคโปร์ถือเป็นต้นแบบความสำเร็จของการจัดการที่ดินกับระบบขนส่ง ในสิงคโปร์เราจะไม่เห็นที่พักอาศัยผุดเป็นดอกเห็ดตามแนวรถไฟฟ้า แต่ที่พักอาศัยจะขยับออกห่างจากแนวรถไฟฟ้าในระยะทางที่พอเดินถึง แต่อยู่ใกล้แนวรถเมล์มากกว่า ส่วนบริเวณที่มีรถไฟฟ้าก็มักจะเป็นจุดกระจายคนและท่ารถ“คำถามก็คือคุณจะวัดการประสบความสำเร็จจากอะไร? จากการที่คนมีบ้านอยู่ เข้าถึงรถไฟฟ้าได้ และมีทางเลือกในการจราจร หรือจะวัดจากการที่มีโครงการขึ้นมากมาย มีการเก็งกำไร และมีคนที่มีบ้านอยู่แล้วปล่อยคอนโดให้คนอื่นเช่า? คุณจะวัดความสำเร็จจากคนที่มีอาหารการกินที่ดีใกล้บ้าน หรือจะวัดจากโฆษณาตลกร้ายของคอนโดฯ หรูระยับที่ไม่เคยบอกเลยว่าพวกนี้หาข้าวหาปลากินที่ไหน ถ้าไม่ลงมาเบียดกับคนอื่นๆ บนถนนอยู่ดี” ผศ.ดร.พิชญ์ กล่าวอนาคตรถไฟฟ้า 10 สายในกรุงเทพฯ จึงไม่ได้มีภาพสวยงามของความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางเพียงอย่างเดียว ผศ.ดร.พิชญ์ ประเมินสถานการณ์ข้างหน้าว่า คนจะต้องออกไปอยู่ไกลขึ้นเรื่อยๆ เพราะสู้ราคาไม่ได้ ดังนั้น จึงเป็นเรื่องปกติที่สถานีสุดท้ายของรถไฟฟ้าแต่ละเส้นทางจะมีคนกระจุกตัวเพื่อต่อรถ ส่วนกรณีคนที่ต้องการพักอาศัยในบ้านเดี่ยวก็จะต้องอยู่ออกไปไกลขึ้นเช่นกัน ทำให้ต้องเลือกขับรถเข้ามาในเมืองเหมือนเดิม อีกคำถามที่ ผศ.ดร.พิชญ์ ชวนให้ขบคิดต่อคือ ในพื้นที่ที่มีแต่คอนโดมิเนียมเหล่านั้น มีโรงเรียน โรงพยาบาล และสิ่งอำนาวยความสะดวกเพียงพอหรือไม่ และใครจะรับผิดชอบให้มีสวนสาธารณะส่วนประเด็นระยะยาว คือคอนโดมิเนียมเหล่านี้มีวันหมดอายุเมื่อใด เนื่องจากคอนโดมิเนียมไม่สามารถทุบได้ตามอำเภอใจเพราะมีเจ้าของร่วม หากไม่มีการเตรียมรับมือในประเด็นนี้ ในอนาคตยาวๆ คอนโดมิเนียมสวยงามในวันนี้อาจเป็นแหล่งเสื่อมโทรมลอยฟ้าทว่า ในสถานการณ์ที่แผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าเดินหน้าไปแล้วโดยปราศจากแนวทางการจัดการที่ดินเช่นนี้ ยังพอมีหนทางใดที่จะบรรเทาปัญหาได้บ้าง ผศ.ดร.พิชญ์ แสดงทัศนะว่า ต้องเพิ่มอำนาจให้เขตต่างๆ เขตต้องมีอำนาจการจัดวางผังในระดับเขตโดยประชาชนมีส่วนร่วมมากขึ้น เพิ่มข้อบังคับการจัดหาพื้นที่สาธารณะให้เขตมากขึ้น“เขตในวันนี้ โครงสร้างขาดการมีส่วนร่วม เพราะผู้อำนวยการเขตเป็นข้าราชการแต่งตั้งมาจากส่วนกลางของ กทม. สมาชิกสภาเขตไม่มีอำนาจในการจัดทำงบประมาณ โครงการต่างๆ นอกจากจะต้องรับผิดชอบในพื้นที่ของตน จะต้องรับผิดชอบต่อส่วนรวมคือเขตด้วย จะสนใจแค่ค่าส่วนกลางของโครงการอย่างเดียวไม่ได้ ต้องมีเงินส่วนหนึ่งในการรับผิดชอบค่าส่วนกลางของเขต เพราะคุณเข้ามาเปลี่ยนสภาพที่ดินอย่างมากมาย ทำให้คนที่อยู่เดิมเดือดร้อน“หรือเราอาจต้องจัดรูปแบบใหม่ เช่น รถไฟฟ้าวิ่งเข้าไปในพื้นที่ราชการขนาดใหญ่ที่แปรสภาพเป็นที่พักอาศัยให้เช่า เป็นต้น และจากนั้นเราจะสามารถออกแบบชุมชนทุกอย่างได้ สิ่งนี้จะทำให้เรามองเรื่องการแก้ปัญหาการใช้ที่ดินในอีกรูปแบบหนึ่ง ไม่ใช่มองแค่ว่าใครจะโชคดีที่มีที่ติดรถไฟฟ้า มาสู่การเอาที่ติดรถไฟฟ้ามาเวนคืน แล้วแบ่งสรรประโยชน์ เช่น เป็นทั้งที่พักอาศัยและแหล่งธุรกิจ เอาผลกำไรจากธุรกิจมารองรับส่วนของที่พักอาศัย”ขณะเดียวกัน การจัดการที่ดินจะต้องเน้นคุณภาพชีวิตของผู้คนให้มาก เช่น ถ้าโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใดเพิ่มความร้อนหรือเพิ่มมลพิษให้กับพื้นที่ โครงการนั้นก็จะต้องรับผิดชอบต่อผลกระทบที่เกิดขึ้น ด้าน รศ.ดร.ศักดิ์สิทธิ์ เฉลิมพงศ์ อาจารย์ประจำคณะวิศวกรรมศาสตร์ สาขาวิศวกรรมขนส่ง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่า การเก็บภาษีที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าจะช่วยลดการเก็งกำไร และทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินมีประสิทธิภาพมากขึ้น และควรลดข้อกำหนดเกี่ยวกับที่จอดรถที่จะต้องมีสำหรับอาคารที่ก่อสร้างใกล้สถานี เพราะว่าในปัจจุบันนี้ แม้อาคารจะอยู่ติดสถานีรถฟ้า แต่ก็ยังต้องสร้างที่จอดรถเป็นจำนวนมาก ซึ่งไม่จำเป็นและทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการสูงโดยใช้เหตุ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไป อีกทั้งทำให้คนที่ไม่ใช้รถแต่ต้องการซื้อทรัพย์สินใกล้สถานีต้องแบกรับต้นทุนในส่วนนี้โดยไม่จำเป็น และกล่าวเสริมว่า“โดยเฉพาะคนที่อยู่ใกล้สถานีบางส่วนกลับขับรถยนต์ ไม่ได้ใช้รถไฟฟ้า หรือพวกนักเก็งกำไร ซื้อแล้วไม่ได้อยู่ เป็นการเสียโอกาสที่จะใช้ประโยชน์จากที่พักอาศัยเหล่านั้น ขณะที่คนจนที่ต้องการใช้รถไฟฟ้าก็ไม่สามารถซื้อได้ รัฐจึงควรแทรกแซงโดยสร้างที่พักให้คนจน อาจไม่ต้องใกล้รถไฟฟ้ามาก เช่น ในรัศมี 1 กิโลเมตรก็พอ ไม่ต้องมีที่จอดรถ ทำทางเดินเท้าหรือจักรยานเชื่อมต่อให้ดี”ยังมีประเด็นน่าสนใจที่ ผศ.ดร.พิชญ์ ทิ้งท้ายเอาไว้ว่าด้วยเทคโนโลยีและอำนาจ กล่าวคือในนิวยอร์คมีพื้นที่บางส่วนที่รถไฟฟ้าเข้าไม่ถึงหรือเข้าถึงได้น้อย ทำให้เป็นแหล่งที่พักอาศัยของคนที่มีรายได้ไม่สูงนัก แต่ก็รัฐก็ยังสามารถจัดรูปที่ดินได้โดยใช้รถเมล์เข้าไปรองรับการเดินทาง วิธีคิดเรื่องการขนส่งจึงไม่จำเป็นต้องหมกมุ่นในเชิงเทคโนโลยีเท่านั้น แต่ต้องมองว่าเรื่องการจัดการเมือง การจัดความสัมพันธ์ทางอำนาจเช่นเดียวกับการจราจร รถเมล์ควรต้องไปก่อนรถยนตร์หรือรถยนต์ต้องไปก่อนรถเมล์ รถเมล์เร็วหลายเมืองในโลกใช้รถเมล์เร็วแทนรถไฟฟ้าโดยใช้หลักการง่ายๆ ว่าใครควรไปก่อนใคร แล้วจึงกั้นเลนให้รถเมล์วิ่ง“อำนาจสำคัญกว่าเทคโนโลยีครับ เทคโนโลยีต้องรองรับอำนาจ ถ้าเราไม่จัดการอำนาจ เทคโนโลยีก็รองรับคนที่มีอำนาจเดิมนั่นแหละ”    อาจกล่าวได้ว่า ทั้งหมดนี้คือผลกระทบที่เกิดจากการใช้เทคโนโลยีแก้ปัญหาการจราจรในเมือง โดยขาดการเชื่อมโยงกับมิติอื่นๆ –ที่ดิน คนเมือง แรงงาน การขนส่ง ฯลฯ  ผลลัพธ์ที่ได้ เมืองอาจดูทันสมัยและพัฒนา แต่ถึงที่สุดแล้ว ความเหลื่อมล้ำระหว่างคนมีและไม่มีกลับไม่เคยหดแคบลงเลยในมหานครกรุงเทพฯ แห่งนี้---------------------------------------------------------------------ซื้อคอนโดฯ อย่างไรไม่เจ็บตัว    คอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง มันอาจหมายถึงภาระผูกพันนานหลายสิบปี การซื้อคอนโดจึงจำเป็นยิ่งยวดที่ต้องมีสติพอๆ กับสตางค์ ไม่ว่าบริษัทที่ขายคอนโดมิเนียมให้คุณจะมีชื่อเสียงน่าเชื่อถือแค่ไหน หากคุณคิดจะซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องเพื่ออยู่อาศัย สิ่งที่ นฤมล เมฆบริสุทธิ์ หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิ์ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค อธิบายต่อจากนี้ คุณควรทำโดยเคร่งครัดเพื่อรักษาประโยชน์ของผู้บริโภคเช่นคุณ1.ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ เป็นหัวใจสำคัญข้อแรกที่ต้องคำนึงถึง หากผ่านข้อนี้ได้จึงพิจารณาข้อต่อไป2.ตรวจสอบว่าคอนโดมิเนียมแห่งนั้นก่อสร้างหรือยัง ตรวจสถานะของผู้ประกอบการให้ชัดเจนว่ามีความมั่นคงมากพอที่จะก่อสร้างคอนโดมิเนียมหรือไม่ ถ้าก่อสร้างแล้ว จะแล้วเสร็จประมาณเมื่อไหร่“ถ้าคุณซื้อคอนโดฯ ที่มีแต่ที่ดินก็มีโอกาสเสี่ยงที่คอนโดฯ อาจไม่สร้าง เคยมีกรณีแบบนี้เกิดขึ้น เพราะการก่อสร้างคอนโดฯ มีกรอบกำหนดว่า การจะประกาศขายคอนโดฯ ได้ต้องผ่านการขออนุญาตก่อสร้างให้เรียบร้อย แต่ผู้ประกอบการบางรายลักไก่ขายเพื่อเอาเงินดาวน์มาสร้างบางส่วนก่อน ถ้าตรงไหนกฎหมายบอกว่าผิดก็ค่อยไปแก้ ทั้งที่ที่ดินตรงนั้นอาจสร้างไม่ได้ เพราะเป็นที่ดินที่ไม่เหมาะกับการก่อสร้างอาคารสูง”3.แบบของสัญญาที่ใช้ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ แบบสัญญาดังกล่าวเรียกว่า อช.22 ซึ่งจะมีการระบุรายละเอียดสำคัญและสิทธิของผู้บริโภคตามแนวทางที่กรมที่ดิน เช่น กำหนดความรับผิดของผู้ประกอบการว่า ถ้าไม่ส่งมอบตามระยะเวลา ผู้บริโภคมีสิทธิ์เลิกสัญญาหรือใช้สิทธิ์เรียกค่าปรับ เป็นต้น ซึ่งถึงแม้ว่ากฎหมายจะกำหนดให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องใช้แบบสัญญานี้ มิเช่นนั้นจะถือว่าโมฆะ ผู้บริโภคก็ควรตรวจดูให้แน่ใจ อย่างน้อยจะได้ไม่ต้องเสียเวลาภายหลัง4.ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดคือการตรวจสภาพห้องก่อนรับโอน มีผู้บริโภคหลายรายที่ต้องประสบปัญหาห้องไม่ได้คุณภาพ อันเนื่องจากความเผลอเรอในจุดนี้ นฤมล แนะนำว่า ก่อนจะทำสัญญารับโอน ผู้บริโภคต้องตรวจสภาพห้องอย่างละเอียด ควรมีลิสต์รายการที่ต้องตรวจรับและช่างส่วนตัวร่วมตรวจสอบด้วย เช่น หลอดไฟสามารถใช้ได้ทุกดวงหรือไม่ ห้องน้ำมีจุดไหนชำรุดหรือเปล่า มีการติดตั้งสายดินเรียบร้อยหรือไม่ ฯลฯ หากตรวจภายในวันเดียวไม่เสร็จ ก็ต้องยอมเสียเวลาตรวจต่อวันที่ 2เมื่อพบจุดบกพร่องให้แจ้งผู้ประกอบการดำเนินซ่อมแซมแก้ไข โดยทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน ผู้บริโภคควรเก็บสำเนาไว้ที่ตนเอง 1 ฉบับ หากผู้ประกอบการไม่ดำเนินการแก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อย อย่ารับโอนเด็ดขาดนฤมล อธิบายว่า ปกติแล้วการซื้อคอนโดมิเนียมจะมีการรับประกันตัวโครงสร้าง 5 ปีและส่วนควบ 2 ปี ซึ่งอายุการรับประกันจะเริ่มต้นเมื่อเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น หากผู้บริโภครับโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จหรือรับโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ตรวจสภาพห้องอย่างถี่ถ้วน ผู้บริโภคอาจได้รับความเสียหายเมื่อห้องมีความชำรุดบกพร่อง กรณีที่มักเกิดขึ้นเสมอๆ คือผู้ประกอบการอ้างว่า ผู้รับยินยอมรับโอนห้องในสภาพนั้นเองหรือไม่ก็อ้างว่าความเสียหายส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคหลังจากที่เข้าอยู่อาศัยแล้วนอกจากนี้ การซ่อมแซมบางครั้งอาจยืดเยื้อเกินกว่าที่คาดไว้หรือผู้ประกอบการผัดผ่อนจนครบกำหนดการรับประกัน ถึงตอนนี้ผู้ประกอบการสามารถบอกปัดความรับผิดชอบได้ ค่าใช้จ่ายต่างๆ ผู้บริโภคจะกลายเป็นผู้รับภาระเอง เหตุนี้การตรวจสภาพห้องก่อนการรับโอนจึงถือว่าเป็นสิ่งสำคัญมากในการซื้อคอนโดมิเนียม“ถ้าเป็นคอนโดฯ มือสองมือสามก็ทำเหมือนกัน ไปเรียกร้องกับผู้ขายที่เป็นเจ้าของห้องเดิมให้จัดการห้องให้เรียบร้อยก่อนรับโอน แต่กรณีซื้อต่อมือสองจะแตกต่างอยู่ตรงที่ว่า มันเป็นเรื่องที่สองฝ่ายจะตกลงกัน ผู้ขายอาจขายซากห้องก็ได้ ถ้าผู้ซื้อพอใจหรือต้องการตกแต่งเองก็สามารถทำได้ เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย”  

จากเดิมที่คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดเคยเป็นที่อยู่อาศัยที่ถูกสร้างขึ้นในพื้นที่เฉพาะอย่างย่านธุรกิจสำคัญๆ ในกรุงเทพฯ เช่น สาธร สีลม สุขุมวิท เพื่อแก้ปัญหาเรื่องการเดินทางเข้ามาทำงาน ของคนที่อยู่อาศัยห่างออกไปในพื้นที่อื่นๆ เนื่องจากการจราจรที่แสนแออัด คอนโดมิเนียมจึงเป็นทางเลือกหนึ่งให้กับคนที่ทำงานในพื้นที่ดังกล่าว แม้มีข้อจำกัดในแนวราบ แต่คอนโดสามารถทำแนวดิ่งได้หลายชั้น และแม้จะมีพื้นที่น้อยแต่สามารถแบ่งพื้นที่ใช้สอยได้จำนวนมากกว่าบ้านจัดสรร ที่สำคัญคือผู้บริโภคหรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของคอนโดนิเนียมในย่านธุรกิจมีกำลังทรัพย์มากพอที่จะจับจองเป็นเจ้าของได้ แต่ปัจจุบันการขยายตัวของแนวรถไฟฟ้า ที่เริ่มออกสู่พื้นที่ชั้นนอกแถบชานเมืองของกรุงเทพฯ ยกตัวอย่างสถานีกรุงธนบุรี – บางหว้าที่เพิ่งเปิดให้บริการเมื่อช่วงปลายปี 56 ซึ่งการเกิดของเส้นทางรถไฟฟ้ามาพร้อมกับการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมจำนวนมาก เชื่อหรือไม่ว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2552 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2557 ที่อยู่รอบรัศมี 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้าสถานีกรุงธนบุรีถึงสถานีบางหว้ามีทั้งสิ้นประมาณ 31 โครงการ รวมประมาณ 14,900 หน่วย ซึ่งใน 31 โครงการนี้มีที่สร้างเสร็จแล้ว 14 โครงการ และขายหมดแล้วเรียบร้อยถึง 12 โครงการ ข้อมูลจาก สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  พบว่ามีสถิติการจดทะเบียนอาคารชุดทั่วประเทศ ซึ่งเก็บรวบรวมข้อมูลตั้งแต่ปี 2540 จนถึง พฤษภาคม ปี 2557 พบว่ามีการจดทะเบียนอาคารชุดทั่วประเทศจำนวน 6,606 โครงการ เป็นจำนวนห้องหรือยูนิตรวม 624,434 หน่วย ซึ่งหากแบ่งเฉพาะพื้นที่ในกรุงเทพฯ จะมีอาคารชุดที่จดทะเบียนเท่ากับ 2,460 โครงการ เป็นจำนวนยูนิต 362,553 หน่วย ต่างจังหวัด 4,146 โครงการ เป็นจำนวนยูนิต 261,878 หน่วย โดยในปี 2556 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่มีการเกิดขึ้นของอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ เฉพาะในกรุงเทพฯ มีการจดทะเบียนถึง 371 โครงการ เป็นจำนวนยูนิตถึง 50,602 หน่วย   ปัญหาจากการซื้อคอนโด เรื่องร้องเรียนอันดับ 1 สิ่งที่เกิดขึ้นตามมาพร้อมปริมาณที่เพิ่มขึ้นของคอนโดก็คือ เรื่องร้องเรียนจากผู้ซื้อ ผู้ที่อยู่อาศัย มีตัวเลขยืนยันจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่สรุปจำนวนเรื่องร้องเรียนตลอดปี 2556 ที่ผ่านมา เรื่องร้องเรียนในกลุ่มที่อยู่อาศัย ถือเป็นเรื่องร้องเรียนมากเป็นอันดับหนึ่ง จำนวน 1,324 ราย จากจำนวนเรื่องร้องเรียนทั้งหมด 3,150 ราย โดยเรื่องร้องเรียนในกลุ่มที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งได้ออกเป็น 3 ประเภท คือ 1.ปัญหาจากบ้านจัดสรร 2.ปัญหาการเช่าพื้นที่ และ 3.ปัญหาจากอาคารชุดและคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นปัญหาที่มีการร้องเรียนเข้ามามากที่สุด คือมีจำนวนผู้ร้องเรียนถึง 629 ราย เป็นเรื่องร้องเรียนทั้งหมด 1,390 เรื่อง ปัญหาที่ร้องเรียนส่วนใหญ่ ได้แก่ ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา คอนโดนิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วไม่ตรงตามสัญญา สร้างไม่ได้มาตรฐาน คอนโดที่สร้างไม่เป็นไปตามที่โฆษณา บ้านไม่เรียบร้อยตอนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านชำรุดบกพร่องภายหลังโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ ปัญหาที่ผู้บริโภคต้องเตรียมพร้อมรับมือเมื่อซื้อคอนโด 1.สร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด คอนโดส่วนใหญ่จะมีการเปิดให้จองก่อนที่สร้างแล้วเสร็จ บางโครงการเปิดให้จองตั้งแต่ยังไม่ลงเสาเข็ม ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นตามมาก็คือ คอนโดสร้างเสร็จล่าช้าไม่ตรงตามกำหนดที่ได้แจ้งไว้กับผู้ซื้อเมื่อตอนที่มีการตกลงทำสัญญา ผู้ซื้อย้ายเข้าอยู่ไม่ได้ ซึ่งผู้ซื้อบางรายมีความจำเป็นจริงๆ ที่ต้องย้ายเข้าไปอยู่ตามช่วงเวลาที่ตกลงไว้แต่แรก เมื่อย้ายเข้าไปอยู่ไม่ได้ก็จึงกลายเป็นการสร้างภาระให้กับผู้ซื้อ บางรายก็ต้องเสียเงินเพิ่มเพื่อหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว เพราะคอนโดก็จ่ายเงินซื้อไปแล้ว ผ่อนมาก็หลายเดือนยังไงก็คงต้องรอ ปัญหานี้ ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องค่าชดเชยได้ เพราะเป็นการผิดสัญญา ซึ่งผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้ชัดเจนตั้งแต่ตอนทำสัญญา เพราะในหนังสือสัญญาต้องมีการระบุด้วยว่า หากเป็นการสร้างคอนโดเสร็จล่าช้าไม่ตรงตามที่ตกลงไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องค่าชดเชยโดยคิดดอกเบี้ย เป็น % จากเงินต้นทั้งหมดที่ได้จ่ายไป ซึ่งในสัญญาเจ้าของโครงการต้องมีการระบุไว้ การก่อสร้างอาจมีการล่าช้ากว่าที่กำหนดได้ไม่เกินกี่เดือนหรือหากเกิดปัญหาสุดวิสัย อย่าง เกิดภัยธรรมชาติ ฯลฯ ซึ่งทางโครงการต้องมีการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้า Tip วิธีแก้ปัญหาคือ ผู้ซื้อต้องส่งจดหมายแบบตอบรับถึงกรรมการผู้จัดการบริษัทเจ้าของโครงการ (โดยเก็บสำเนาไว้กับตัวเอง 1 ชุด) พร้อมแนบสำเนาหลักฐานต่างๆ เช่น เอกสารการทำสัญญา หลักฐานการซื้อขาย แผ่นโฆษณาหรือหนังสือสัญญาที่มีการแจ้งรายละเอียดการรับผิดชอบกรณีสร้างคอนโดนแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด หากไม่ได้รับการตอบรับความรับผิดชอบจากโครงการ ให้นำเรื่องฟ้องต่อ สคบ. ซึ่งหากท้ายที่สุดต้องมีการฟ้องร้องเป็นคดีความ ก็สามารถฟ้องร้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ 2.โครงการไม่ได้รับอนุญาตให้สร้าง สิ่งที่ผู้ซื้อคอนโดหลายคนอาจยังไม่รู้และอาจจะมองข้ามไป คือเรื่องของการขอใบอนุญาตก่อสร้างและรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment (EIA) Report) ซึ่งตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มีข้อกำหนดให้อาคารชุดที่มีที่อยู่อาศัยรวมกันตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป รวมถึงอาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเล ทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้ หรือในอุทยานแห่งชาติ หรืออุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม  คือ รายงานที่โครงการก่อสร้างต่างๆ ต้องทำการศึกษาถึงผลกระทบต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นจากการดำเนินการก่อสร้างโครงการ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม นำไปสู่การพิจารณาถึงความเหมาะสมของการพัฒนาโครงการดังกล่าว หากพบว่าโครงการดังกล่าวจะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม จะไม่ได้รับใบอนุญาติก่อสร้างจากสำนักโยธาธิการในพื้นที่ Tip เพราะฉะนั้นหากคอนโดใดที่มีห้องมากกว่า 80 ห้อง ผู้ซื้อต้องไม่ลืมสอบถามเรื่องใบขออนุญาตก่อสร้าง เพราะโครงการนั้นเข้าข่ายต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ยิ่งเดี๋ยวนี้คอนโดส่วนใหญ่เปิดจองตั้งแต่ยังไม่เริ่มมีการก่อสร้าง ซึ่งการทำรายงานอาจทำในภายหลัง หากโครงการนั้นไม่ผ่านเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม  โครงการต้องหยุดการก่อสร้าง ผู้ซื้อคอนโดก็จะได้รับความเสียหาย ต้องมาเสียเวลาเรียกร้องขอเงินคืน และก็ไม่อาจจะแน่ใจได้ว่าจะได้รับเงินคืนทั้งหมดภายในระยะเวลานานแค่ไหน สามารถตรวจสอบเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างโครงการได้ที่ จากกรมโยธาธิการ สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร สำนักโยธาธิการจังหวัด   3.เชิดเงินจองหนี สาเหตุของการถูกเชิดเงินจองหรือเงินมัดจำจองซื้อห้องคอนโด มักจะเกิดจากการที่หลงเชื่อนายหน้าหรือตัวแทนขายที่มาเสนอขายคอนโด จนตกลงทำสัญญาซื้อขายกันโดยที่สัญญาดังกล่าวไม่ไปถึงบริษัทที่รับผิดชอบโครงการ พอผู้ซื้อจะไปติดต่อแสดงตัวเป็นเจ้าของห้อง ก็พบว่าไม่มีการทำสัญญาใดๆ ไว้ นายหน้าหรือตัวแทนขายที่ได้ตกลงจ่ายเงินกันไว้ก็หนีหายไปพร้อมเงิน กลายเป็นว่าทุกข์ก็ตกมาอยู่กับผู้ซื้อ สุดท้ายก็ต้องแจ้งความดำเนินคดีกันไป ซึ่งเหตุการณ์แบบนี้เป็นคดีความบนหน้าหนังสือพิมพ์บ่อยครั้ง Tip การป้องกัน เวลาตกลงทำสัญญาใดๆ มีการจ่ายเงินล่วงหน้า ต้องทำกับบุคคลหรือบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ มีเอกสารยืนยันรับรองชัดเจน แสดงที่มาที่ไป หรือหากไม่มั่นใจสามารถตรวจสอบข้อมูลบริษัทกับทาง สคบ.หรือที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์   4.สร้างเสร็จแต่ไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ อีกหนึ่งปัญหาใหญ่ที่เกิดจากการที่คอนโดเปิดให้จองตั้งแต่ยังไม่ดำเนินงานสร้าง ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงได้แต่มองดูห้องตัวอย่างหรือภาพโฆษณานำมาใช้ประกอบการตัดสินใจ เมื่อคอนโดสร้างเสร็จเรียบร้อยพร้อมย้ายเข้าไปอยู่ก็มักเจอเข้ากับปัญหา เมื่อสภาพห้องจริงๆ ไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ Tip ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551 มีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการโฆษณาอาคารชุด ที่ช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องถูกเอาเปรียบจากการโฆษณาของผู้ประกอบการเจ้าโครงการ โดยใน พ.ร.บ.ระบุไว้ว่า ใหข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อ-ขาย หากข้อความหรือภาพใดในโฆษณามีความหมายขัดแย้งกับข้อความในสัญญาให้ตีความเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ป้องกันการเอาเปรียบจากผู้ประกอบการ โดยเจ้าของโครงการต้องมีการเก็บสำเนาเอกสารที่เป็นสื่อโฆษณาทุกประเภท ทุกชิ้นไว้ จนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องมีการส่งสำเนาให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด นอกจากนี้ข้อความและภาพโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนไว้ ซึ่งต้องมีการระบุรายละเอียดเรื่องของทรัพย์สินส่วนกลางเอาไว้ด้วย   กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2538) ที่เป็นข้อกำหนดเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อบ้านและห้องชุดในอาคารชุด ผ่านการควบคุมการโฆษณา ได้มีการกำหนดรายละเอียดข้อความโฆษณาขายคอนโดที่ลงในหนังสือพิมพ์ แผ่นพับ โบร์ชัวร์ ซึ่งคอนโคที่ดีควรมีข้อความดังต่อไปนี้อยู่ในโฆษณา -ข้อความที่แสดงว่าโครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารถูกต้องเรียบร้อยแล้วหรือยัง -เดือน ปีที่เริ่มต้นก่อสร้างและที่กำหนดว่าจะก่อสร้างอาคารชุดแล้ว -ข้อความที่แสดงว่าจะไปจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ -ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนที่ของที่ดินของโครงการ และแผนผัง -ข้อความที่แสดงว่าที่ดินและอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน บุคคล หรือนิติบุคคลใด หรือไม่ -จำนวนชั้นและจำนวนห้องชุดของอาคารชุดนั้น -ข้อความที่แสดงที่ว่าในอาคารชุดหลังเดียวกันนี้ มีห้องชุดเพื่อใช้เป็นเฉพาะที่อยู่อาศัย หรือใช้เป็นเฉพาะสำนักงาน หรือเป็นทั้งที่อยู่อาศัยและสำนักงาน -ข้อความที่แสดงเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและค่าภาษีอากรที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด มีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด -รายการและขนาดของทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ในกรณีที่มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีทรัพย์ส่วนบุคคลภายนอกห้องชุดหรือทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่กำหนดในกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด รวมทั้ง เดือน ปี ที่เริ่มต้นก่อสร้างหรือจัดหาและที่กำหนดว่าจะก่อสร้างหรือติดตั้งทรัพย์สินนั้นแล้วเสร็จ -ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด ในกรณีที่เป็นนิติบุคคลต้องระบุทุนจดทะเบียน ทุนชำระแล้ว ชื่อกรรมการผู้จัดการหรือหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือกรรมการผู้มีอำนาจ ลงลายมือชื่อผูกพันนิติบุคคล -ข้อความที่แสดงว่าภาพโฆษณาเป็นภาพของจริงหรือภาพจำลองจากของจริง   5.ถูกบังคับให้โอนกรรมสิทธิทั้งที่ยังสร้างไม่เสร็จ คอนโดบางแห่งอาจมีการยื่นข้อเสนอให้ผู้ซื้อรีบรับโอนกรรมสิทธิห้อง ทั้งๆ ที่ตัวห้องยังสร้างไม่แล้วเสร็จดี โดยทางเจ้าของโครงการมักจะมีข้อเสนอต่างๆ มาเย้ายวนยั่วใจแก่ผู้ซื้อห้อง ทั้งส่วนลดค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอน ลดค่าส่วนกลาง ทำให้ผู้ซื้อหลายคนตัดใจยอมโอนกรรมสิทธิทั้งที่ห้องยังไม่เสร็จ ทำให้ไม่มีโอกาสได้ตรวจดูห้อง ซึ่งพอถึงเวลาย้ายเข้าไปอยู่จริงเมื่อเจอปัญหาความบกพร่องต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นจากอุปกรณ์เครื่องใช้ทั้งหลาย ระบบประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ถึงเวลานั้นการเรียกร้องการแก้ปัญหาก็จะยิ่งเป็นปัญหา เพราะการเรียกร้องความรับผิดชอบจากเจ้าของโครงการก็เป็นเรื่องยาก เพราะเขาก็จะอ้างว่าห้องได้ถูกโอนให้เป็นกรรมสิทธิของผู้ซื้อแล้ว เมื่อเป็นแบบนี้การแก้ปัญหาก็จะต้องกลายเป็นภาระของผู้ซื้อ คำแนะนำที่ดีที่สุดคือ อย่ารับโอนกรรมสิทธิห้องหากผู้ซื้อยังไม่เห็นห้องที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว  เพื่อผู้ซื้อจะได้มีโอกาสตรวจสอบคุณภาพของห้อง หากพบจุดชำรุดบกพร่องจะได้มีการแจ้งให้ทางโครงการทำการแก้ไขให้แล้วเสร็จเรียบร้อยเสียก่อน จะได้ไม่ต้องมาเป็นภาระของผู้ซื้อในภายหลัง Tip หากผู้ซื้อเจอกับกรณีที่เจ้าของโครงการพยายามบังคับหรือใช้ข้อกำหนดใดๆ มาบังคับให้ผู้ซื้อต้องรีบทำการรับโอนกรรมสิทธิห้อง ทั้งๆ ที่ผู้ซื้อเห็นว่าสภาพห้องยังไม่แล้วเสร็จเรียบร้อย หรือยังมีข้อบกพร่องที่ต้องมีการแก้ไข ซึ่งข้อชำรุดบกพร่องในบางจุดอาจเสี่ยงตาอความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ผู้ซื้อสามารถแจ้งเรื่องไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่าง สคบ. หรือ กรมที่ดิน เพื่อให้ดำเนินการกับเจ้าของโครงการเพื่อดำเนินการแก้ไขให้เรียบร้อย   6.พบความเสียหายในคอนโดหลังโอนกรรมสิทธิ ปัญหาบางอย่างถ้าไม่ได้เข้าไปอยู่เสียก่อน ก็คงไม่มีโอกาสได้รู้ ผู้ซื้อหลายๆ คนต้องเจอปัญหาหนักใจหลังจากย้ายข้าวย้ายของเข้าไปอยู่ บางคนอยู่มาเป็นปีถึงเจอ บางคนไม่กี่เดือน บางคนซ้ำร้ายย้ายไปอยู่ไม่ทันข้ามคืนก็เจอเข้ากับปัญหาซะแล้ว ซึ่งปัญหาต่างๆ มี่เกิดขึ้นแน่นอนว่าต้องดำเนินการแก้ไข แต่ใครละเป็นผู้รับผิดชอบ ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ในส่วนของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช. 22) ในข้อที่ 8 ได้มีการกำหนดเรื่องความรับผิดชอบของผู้ขายหรือเจ้าของโครงการในส่วนของความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นไว้ดังนี้ 1.ผู้ขายต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุด ในกรณีดังต่อไปนี้ 1.1 กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด 1.2 กรณีส่วนควบอื่นนอกจากโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารตามข้อ 1.1 ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี 2.ผู้ขายต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดที่เกิดขึ้นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้ออาคารชุดได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็นต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าวข้างต้น ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเองหรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไขให้ก็ได้ โดยผู้ขายยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าว   Tip หากพบเจอปัญหาความชำรุดบกพร่องภายในคอนโดนหลังโอนกรรมสิทธิ ซึ่งเป็นความบกพร่องในส่วนที่ทางเจ้าของโครงการต้องเป็นผู้รับผิดชอบแก้ไข ให้ลองสอบถามเจ้าของห้องรายอื่นๆ ในโครงการ ว่าพบปัญหาในลักษณะเดียวกันหรือไม่ เพราะหากมีผู้เสียหายหลายๆ รายที่พบปัญหาในลักษณะเดียวกันแล้วรวมตัวกันเรียกร้องความรับผิดชอบจากผู้ประกอบการ พลังในการต่อร้องจะยิ่งมีเพิ่มมากขึ้น หากยังไม่ได้รับการรับผิดชอบจากเจ้าของโครงการ ก็ให้รวมตัวไปแจ้งต่อ สคบ. ซึ่งที่ผ่านมาเคยมีกรณีที่กลุ่มผู้อาศัยในคอนโดรวมตัวกันไปฟ้องร้องเรียกร้องเงินชดเชยจากเจ้าของโครงการผ่าน สคบ. สำเร็จมาแล้ว   หัวใจของการซื้อคอนโด -เข้มเรื่องสัญญา สัญญาคือเอกสารหลักฐานที่สำคัญที่ผู้ซื้อสามารถนำมาใช้เป็นข้อยืนยันกรณีที่เกิดปัญหาจากการซื้อขาย เพื่อใช้เรียกร้องต่อรองกับผู้ขายหรือเจ้าของโครงการ เพราะฉะนั้นต้องให้ความสำคัญกับรายละเอียดต่างๆ ที่อยู่ในสัญญา โดยต้องให้สัญญานั้นเป็นธรรมกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมากที่สุด ซึ่งทาง สคบ. ได้มีออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 โดยหลักเกณฑ์ของสัญญาซื้อขายคอนโดที่ดีควรมีรายละเอียดดังนี้ 1.สัญญาที่ผู้ขายทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัด มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร 2.ข้อสัญญาที่รองรับว่าผู้ขายมีกรรมสิทธิในที่ดิน และมีคำมั่นว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จและจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด หรือดำเนินการก่อสร้างอาคารชุด หรือก่อสร้างอาคารชุดเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด หรือมีกรรมสิทธิห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญาแล้ว 3.ข้อสัญญาต้องแสดงว่าที่ดิน อาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด 4.บอกตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดินหรือที่ตั้งของอาคารชุด 5.ต้องแจ้งราคาขายต่อตารางเมตร และพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย 6.ราคาซื้อขายที่ทำการตกลงกัน การชำระเงิน วิธีการ ระยะเวลา ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ 7.วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุด รายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุด รายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก 8.ข้อมูลการก่อสร้าง ลักษณะ ยี่ห้อ ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาด สี ของวัสดุ ผิวพื้น ผิวหนัง ผิวเพดาน หลังคา สุขภัณฑ์ต่างๆ ประตูหน้าต่าง และอุปกรณ์ประกอบประตูหน้าต่าง ตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้นๆ ถ้าหากไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดไว้จากท้องตลาดได้ ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดหาวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทน โดยผู้ขายจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมาย นอกจากนี้ผู้ขายจะต้องเป็นผู้ดำเนินการติดตั้งมาตรวัดปริมาตร และปริมาณการใช้สาธารณูปโภคทั้งในส่วนกลางและส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด กรณีมาตรวัดในส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุดผู้ขายเป็นผู้ดำเนินการขอติดตั้งโดยชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการติดตั้งไปก่อน และเมื่อได้โอนกรรมสิทธิห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อโดยโอนมาตรวัดให้เป็นชื่อของผู้ซื้อแล้ว ผู้ขายจึงจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากผู้ซื้อได้แต่ไม่เกินจำนวนเงินที่จ่ายไปก่อนนั้น 9.รายละเอียดเบี้ยปรับ กรณีผิดนัดชำระของผู้ซื้อ การบอกเลิกสัญญา 10.การชดเชยกรณีผู้ขายสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา หรือมีการเปลี่ยนแปลงส่วนหนึ่งใดไปจากที่เคยตกลงกันไว้ในสัญญา   ใบโบชัวร์ แผ่นพับ หรือแม้แต่สปอร์ตโฆษณาทางทีวี อินเตอร์เน็ต ก็ถือเป็นเอกสารหลักฐานชิ้นสำคัญ เพราะการโฆษณาต่างๆ ถูกนับร่วมเป็นหนึ่งในเงื่อนไขสัญญาที่ผู้ขายได้ทำกับผู้ซื้อ หากผู้ซื้อพบว่าคอนโดที่ซื้อจากผู้ขายสภาพจริงไม่ต้องตามที่ได้โฆษณาไว้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของคุณภาพวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ดำเนินงานสร้าง หรือแม้แต่สาธารณูปโภคต่างๆ หากไม่เป็นตามที่โฆษณาไว้ สามารถนำหลักฐานต่างๆ ที่ปรากฏในสื่อโฆษณามาใช้ฟ้องร้องเรียกค่าชดเชยได้   -จริงจังเรื่องการเงิน การวางแผนการชำระเงินถือเป็นขั้นตอนสำคัญ หากต้องการเป็นเจ้าของห้องพักในคอนโดสักห้อง สิ่งสำคัญก็คือการสำรวจสถานภาพการเงินของตัวเองให้ดีเสียก่อน ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโด ดูความสามารถในการรับภาระหนี้สินที่จะเกิดขึ้นในระยะยาว ความมีวินัยในการผ่อนชำระเงินในแต่ละงวด ซึ่งอย่างน้อยควรมีเงินออมที่สามารถนำมาใช้ผ่อนชำระได้นาน 3 – 6 เดือน ในกรณีที่หากเกิดเหตุการณ์ฉุกเฉิน เช่น เจ็บป่วย หรือขาดรายรับ เพื่อให้การชำระเงินค่างวดยังสามารถดำเนินต่อไปได้ หากผู้ซื้อผิดนัดชำระค่างวด จ่ายไม่ตรงตามกำหนดที่ได้ทำสัญญาไว้กับผู้ขาย ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์           ถูกบอกเลิกสัญญา ซ้ำร้ายอาจถูกริบเงินมัดจำที่จ่ายไว้เมื่อตอนตกลงทำสัญญา   -ให้ความสำคัญเรื่องส่วนกลาง-สาธารณูปโภค พื้นที่และสาธารณูปโภคส่วนกลาง ถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อคอนโดต้องให้ความสำคัญและพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะค่าส่วนกลางที่จะต้องมีการเรียกเก็บกับผู้อยู่อาศัยในคอนโด จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผูกมัดตลอดการอยู่อาศัย เพราะฉะนั้นหากเห็นว่าบริการส่วนกลางใดที่มีอยู่ในคอนโดแล้วต้องเป็นการเพิ่มค่าใช้จ่าย อย่างเช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โซนพักผ่อน ห้องประชุม ฯลฯ หากเราคิดว่าไม่ค่อยได้ใช้ หรือคงใช้ได้ไม่คุ้มกับค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายทุกเดือน ก็ควรเลือกคอนโดที่ไม่มีสาธารณูปโภคส่วนกลางที่เราไม่ต้องการ ลองเปรียบเทียบราคาค่าส่วนกลางเทียบกันหลายๆ โครงการ เลือกสิ่งที่เราต้องการและราคาที่เหมาะสมกับกำลังเงินของเรา แต่ต้องไม่ลืมให้ความสำคัญการบริการสาธารณูปโภคที่มีความจำเป็นอย่าง ที่จอดรถ ที่ต้องมีเพียงพอให้กับเจ้าของห้องทุกห้อง อย่างน้อย 1 ห้องต่อ 1 คัน ระบบรักษาความปลอดภัย ที่โครงการต้องระบุให้ชัดเจนว่ามีระบบและอุปกรณ์ที่ช่วยเรื่องความปลอดภัยอะไรบ้างในโครงการ ไม่ว่าเป็น การทำงานของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ระบบป้องกันอัคคีภัย รวมถึงสภาพแวดล้อมรอบคอนโด ที่เหมาะแก่การเป็นพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใกล้แหล่งอันตราย หรือเสี่ยงอาชญากรรม   -ตรวจรับต้องรอบคอบ การตรวจรับคอนโดถือเป็นขั้นตอนที่มีความสำคัญมาก เพราะหากตรวจรับไม่ดีมีปัญหาในภายหลังก็จะกลายมาเป็นปัญหาปวดใจ ได้บ้านหลังใหม่แต่ก็ต้องอยู่ไปแบบไม่มีความสุข เพราะฉะนั้นเมื่อถึงวันที่ต้องมีการตรวจรับคอนโด ผู้ซื้อควรสละเวลาในการตรวจรับให้มากที่สุด ตรวจดูความเรียบร้อยต่างๆ ภายในห้องให้ครบถ้วนทุกซอกทุกมุม ควรมีผู้รู้ผู้ที่มีความเชี่ยวชาญหรือประสบการณ์ในการตรวจรับคอนโดมาช่วยตรวจ โดยต้องเตรียมอุปกรณ์อย่าง กล้องถ่ายรูป สมุด ปากกาไว้สำหรับจดความชำรุดบกพร่องต่างๆ ที่พบจากการตรวจ เพื่อจะใช้เป็นข้อมูลแจ้งให้กับผู้ที่รับผิดชอบในการดูแลแก้ไข สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญในตรวจรับคอนโดประกอบด้วย วัสดุปูพื้น ผนัง เพดาน ประตู หน้าต่าง บันได การติดตั้งสุขภัณฑ์ ระบบสุขาภิบาล ระบน้ำ การปั้มน้ำ การระบายน้ำ การรั่วซึม ระบบไฟฟ้า การเดินสายไฟทั้งตามผนัง และบนฝ้า รวมทั้งเรื่องแสงสว่างของหลอดไฟ ระบบรับสัญญาณโทรทัศน์ สัญญาณโทรศัพท์ ตรวจดูโครงสร้างอาคาร ต้องไม่มีรอยร้าว การแอ่น – เอียงของโครงสร้าง ดูงานสี สีที่ทามีความสม่ำเสมอของเนื้อสี ความกลมกลืน ไม่มีรอยด่าง เนื้อสีไม่หลุดลอกหรือปูดโป่ง วัสดุที่ทำด้วยเหล็กไม่ร่องรอยสนิม ส่วนวัสดุที่ทำด้วยไม้ก็ต้องไม่มีสภาพผุกร่อน -มีปัญหาต้องร้องเรียน ข้อมูลจาก คณะอนุกรรมการด้านที่อยู่อาศัย โดยคณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคภาคประชาชน //