ฉบับที่ 186 ซื้อขายที่ดินกันปลอมๆ เพื่อให้กู้เงินธนาคารได้ มีผลทางกฎหมายอย่างไร

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่าน กลับมาพบกันอีกครั้งนะครับ ในเล่มนี้อยากจะพูดถึงเรื่องของคนที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินและบ้าน แต่อยู่ไปอยู่มากลายเป็นหนี้ กลายเป็นคนไม่มีเครดิต แล้วกำลังจะถูกเขายึดบ้านยึดที่ไปขาย เมื่อไม่อยากให้ที่ดินและบ้านของตนถูกบังคับใช้หนี้  จึงหาทางออกโดย ไปตกลงกับเพื่อนหรือญาติที่เครดิตดีกว่า ให้นำบ้านและที่ดินไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงินธนาคารแทน ซึ่งก็มีเรื่องจริงเกิดขึ้นกับท่านหนึ่ง เขาก็ไปทำสัญญาซื้อขายกันบังหน้า เพื่อให้เพื่อนที่เครดิตดีกว่าไปกู้เงินธนาคารมาให้ โดยมีข้อตกลงกันว่าเจ้าของที่ดินและผู้กู้เงินธนาคารจะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารคนละครึ่งผ่อนหมดจะแบ่งที่ดินคืนครึ่งหนึ่ง ส่วนอีกครึ่งหนึ่งตกเป็นของผู้กู้และทำสัญญาเช่าที่ดินกับผู้กู้เงินเป็นประกัน เพื่อให้ผ่อนหนี้เงินกู้ตามสัญญา ต่อมาเจ้าของที่ดินไม่ชำระหนี้ตรงตามกำหนด คนที่กู้เงินและมีชื่อในโฉนดที่ดินจึงนำสัญญาเช่ามาฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดินเป็นคดี ซึ่งเรื่องนี้ ได้สู้คดีกันจนถึงศาลฎีกา และศาลได้ตัดสินไว้ว่า สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินและสัญญาเช่าดังกล่าว ทำกันโดยไม่มีเจตนาจะซื้อขายกันจริง หรือเช่ากันจริง จึงเป็นเจตนาลวง ไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย แต่เรื่องนี้ มีข้อสัญญาบางส่วน ซึ่งศาลมองว่าใช้บังคับกันได้ แยกออกจากสัญญาซื้อขาย หรือเช่าดังกล่าว โดยมองเจตนาแท้จริงว่า ต้องการแบ่งที่ดินกันคนละครึ่ง เมื่อเจ้าของที่ดินผ่อนชำระหนี้ตามที่ตกลง จึงมีฐานะเป็นเจ้าของร่วม ผู้กู้จึงไม่มีสิทธิไปฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดิน  โดยมีรายละเอียดตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2952/2554 ดังนี้ สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างโจทก์และจำเลย เพื่อให้โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อธนาคาร และให้จำเลยทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยเกิดจาก ส. และจำเลยเดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยเนื่องจากเจ้าหนี้จะยึดที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยชำระหนี้ แต่จำเลยและ ส. ไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารมาชำระหนี้ได้ จึงต้องขอให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมเงินให้เพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ของจำเลย เพื่อจะนำที่ดินมาเป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและ ส. โดยจำเลยและ ส. มีหน้าที่ร่วมกันผ่อนชำระหนี้ที่โจทก์กู้ยืมมาคนละครึ่ง หากจำเลยและ ส. ร่วมกันชำระหนี้จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนอง หนี้จะหมด จำเลยมีสิทธิได้แบ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกบ้านแล้วจำนวนครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมดนอกจากส่วนที่กันเป็นถนน ส่วนที่ดินที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะตกเป็นของ ส. ซึ่งถือเป็นตัวการซึ่งเชิดโจทก์เป็นตัวแทนทำนิติกรรมแทน ส. สัญญาตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแม้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยที่ต้องการให้ ส. และจำเลยมีที่ดินอยู่อาศัยคนละครึ่ง จึงให้จำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารครึ่งหนึ่ง เพื่อว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้ครบแล้วจะได้แบ่งที่ดินครึ่งหนึ่ง จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะให้ตกลงในส่วนนี้แยกออกจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อตกลงในส่วนนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะและมีผลผูกพันโจทก์ว่า เมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารแม้เพียงบางส่วนจำเลยก็มีสิทธิในที่ดินพิพาทฐานะในเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทอีกเรื่อง เป็นกรณีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เอาที่ดินตาม น.ส.3 ก. ของโจทก์ทำสัญญาขายฝากไว้แก่จำเลยเพื่อยืมเงินจากจำเลย 30,000 บาท แต่เนื่องจากจำเลยอ่านหนังสือไม่ออก จึงไม่ทราบว่าสัญญาที่ทำเป็นสัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาขายฝาก ในวันเดียวกันที่ทำสัญญาดังกล่าว จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์ว่าการทำสัญญาซื้อขายข้างต้นนั้นเป็นการขายฝากที่ดินมีกำหนด 2 ปี สัญญาซื้อขายที่ดินจึงเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาขายฝาก ต่อมาโจทก์ขอไถ่ถอนที่ดินจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้ไถ่ถอน จึงมาฟ้องคดีเพื่อให้จำเลยรับเงินจากโจทก์และโอนที่พิพาทคืนโจทก์ ซึ่งศาลก็มองว่าเรื่องนี้ เป็นการทำ “นิติกรรมอำพราง” คือทำสัญญาซื้อขายกันลวงๆ โดยเจตนาแท้จริงที่อำพรางไว้ คือให้เป็นสัญญาขายฝากที่ดิน ซึ่งก็ต้องบังคับตามสัญญาขายฝาก แต่เรื่องนี้ การขายฝากไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมาย ศาลจึงถือว่าที่ดินดังกล่าว ที่จำเลยได้ไปเป็นลาภมิควรได้ จึงต้องคืนที่ดินให้โจทก์  โดยมีรายละเอียดตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 165/2527โจทก์ต้องการกู้เงินจำเลย จำเลยไม่มีเงิน จึงตกลงจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทมี น.ส.3ก. เพื่อจำเลยจะได้นำน.ส.3ก. ไปยืมเงินเพื่อนมาให้โจทก์กู้ หลังจากนั้นอีก4 วันโจทก์มารับเงินจากจำเลย แล้วโจทก์จำเลยทำสัญญาขายฝากที่พิพาทกันเอง ดังนี้ ถือได้ว่าการทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทเพื่ออำพรางสัญญาขายฝาก สัญญาซื้อขาย จึงเป็นการแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้กันระหว่างคู่กรณี ที่จะไม่ผูกพันกันตามเจตนาที่แสดงออกมานั้น ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 วรรคแรก( ปัจจุบันคือ มาตรา 155 )  ส่วนนิติกรรมขายฝากที่ถูกอำพรางไว้ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 115 กรณีต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้โจทก์ต้องคืนเงินให้จำเลย และจำเลยต้องคืนที่ดินให้โจทก์จากตัวอย่างกรณีพิพาทที่ยกมาให้ศึกษากันนี้ ก็อยากเตือนผู้บริโภคว่า การทำสัญญาใดๆ ก็ตาม เราควรทำอย่างสุจริต ไม่ควรไปเสี่ยงทำสัญญากันหลอกๆ เพื่อให้มีผลผูกพันกันโดยไม่มีข้อสัญญาเป็นหนังสือรับรอง เพราะเมื่อภายหลังเกิดการผิดข้อตกลงกัน สัญญาเหล่านี้จะไม่มีผลใช้บังคับกันได้ และเกิดปัญหาต้องมาพิสูจน์ซึ่งอาจทำได้ยากลำบาก และหากคู่สัญญาของเราเกิดอยากเอาเปรียบเราก็จะทำให้เดือดร้อนได้  หลักที่ว่าสัญญาต้องเป็นสัญญาก็ไม่สามารถนำมาใช้กับกรณีเช่นนี้ได้นะครับ  ซึ่งหากโชคร้ายท่านก็อาจต้องสูญเสียทรัพย์โดยไม่ตั้งใจ ดังนั้นขอให้มีสติก่อนที่จะทำสัญญาใดก็ตาม และทำด้วยความระมัดระวังอ่านข้อสัญญาต่างๆ ให้ดี เพื่อคุ้มครองสิทธิของตนเองไม่ให้ถูกใครมาเอาเปรียบได้นะครับ สำหรับวันนี้ ก็ขอจบเพียงเท่านี้ ไว้พบกันใหม่ในฉบับหน้าครับ สวัสดีครับ

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 185 สัญญาแบบใด ไม่เป็นธรรม ?

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่านครั้งนี้ เราจะมาพูดถึงเรื่องสัญญากันครับ  สังเกตไหมครับว่า เวลาเราไปซื้อบ้าน ซื้อรถ หรือไปเช่าบ้าน เช่าหอพัก ฝ่ายผู้ขายหรือผู้ให้เช่า มักจะนำฟอร์มสัญญาที่ตนได้เขียนข้อสัญญาต่างๆ ไว้ มาให้เราเซ็นชื่อ เพื่อทำสัญญา ซึ่งสัญญาประเภทนี้  ภาษากฎหมายเรียกว่า “สัญญาสำเร็จรูป” ซึ่งด้วยในการทำสัญญาดังกล่าว บ่อยครั้ง จะพบว่าผู้บริโภคมักจะเสียเปรียบ เนื่องจากคนกำหนดข้อสัญญาเป็นฝั่งผู้ประกอบธุรกิจที่มักเขียนเงื่อนไขในสัญญาเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ตน หรืออีกความหมายคือเป็น สัญญาจำยอม(adhesive contract) สัญญาจำยอม คือ สัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายที่มีอำนาจในทางเศรษฐกิจที่เหนือกว่ากำหนดในข้อสัญญา ในลักษณะที่เอาเปรียบหรือไม่เป็นธรรมตู่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง และคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก็มีเพียงเสรีภาพที่จะเลือกว่า จะทำสัญญาหรือไม่ทำสัญญา ถ้าทำสัญญาก็ต้องทำตามเนื้อหาที่ถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า มีลักษณะมัดมือชก ทั้งนี้ ให้ศาลใช้ดุลพินิจปรับลดข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมให้มีผลเพียงเท่าที่เป็นธรรม ด้วยเหตุนี้ เมื่อเกิดสัญญาสำเร็จรูปเพิ่มมากขึ้น จึงเกิดกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคฉบับหนึ่งขึ้นมาเรียกว่า “พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540”คำถามที่เกิดขึ้นต่อมาคือ แล้วข้อสัญญาแบบใดบ้างที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งก็มีคดีฟ้องขับไล่คดีหนึ่งที่ขึ้นสู่ศาล โดยในสัญญาเช่า ข้อหนึ่งระบุว่า “ตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วัน” ปรากฎว่า ผู้ให้เช่าก็ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าต้องย้ายออกไป ซึ่งผู้เช่าเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่เป็นธรรม จึงฟ้องให้ศาลชี้ขาด ซึ่งสุดท้ายศาลฏีกาก็ตัดสินว่าข้อสัญญาเช่นนี้ไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ตามคำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2298/2553“ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ทั้งนี้โดยคู่สัญญาในสัญญาสำเร็จรูปไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพแบบพิมพ์สัญญาเช่าที่โจทก์เป็นผู้กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคนจึงเป็นสัญญาสำเร็จรูป เมื่อไม่ปรากฏจากข้อนำสืบของจำเลยว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 เป็นการเอาเปรียบฝ่ายผู้เช่าเกินสมควรอย่างไร เพราะเหตุใด ลำพังเพียงการตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วันนั้น ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540  ตามสัญญาเช่าข้อ 8 ไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตตาม ป.พ.พ. มาตรา 182 แต่เป็นเรื่องของการตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญาตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุด โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง จึงไม่ใช่เงื่อนไขของสัญญาเช่า  โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างเหตุว่า จำเลยกับ พ. หลอกลวงโจทก์จนหลงเชื่อเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยขอให้เพิกถอนสัญญาเช่า ประการหนึ่ง กับโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง อีกประการหนึ่ง สิทธิของโจทก์ทั้งสองประการแยกจากกันได้ไม่เป็นการขัดกัน แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงโจทก์ในการทำสัญญาเช่าก็หาเป็นการตัดสิทธิโจทก์ที่จะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 8 เพื่อเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่”อีกเรื่องที่น่าสนใจ เป็นกรณีสัญญาจ้างงาน โดยมีการกำหนดข้อตกลงในทำนองว่า ระหว่างจ้างงานจะไม่ดำเนินการหรือมีส่วนได้เสียในธุรกิจอื่น เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ว่าจ้าง และภายหลังการจ้างสิ้นสุดลง ภายใน 6เดือน ต้องไม่ดำเนินการหรือมีส่วนได้เสียในกิจการหรือเป็นคู่แข่งผู้ว่าจ้าง ซึ่งศาลได้วินิจฉัยว่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นไปเพื่อปกป้องข้อมูลความลับทางการค้าของผู้ว่าจ้างให้อยู่รอดต่อไปได้ เป็นข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมายไม่เกินสมควรหรือเอาเปรียบกัน  ( คำพิพากษาที่ 4123/2549 )อีกเรื่องเป็นกรณี สัญญาใช้หนี้แทน ที่เจ้าหนี้ให้พี่น้องของผู้ตายทำขึ้น มีข้อตกลงให้ผู้ทำสัญญาชำระหนี้ส่วนต่างจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนอง และหากขายทอดตลาดไม่ได้ภายใน 1 ปี ผู้ทำสัญญาจะชำระหนี้ให้เป็นงวดจนกว่าจะครบ ศาลตัดสินว่าข้อสัญญาดังกล่าว เป็นข้อตกลงที่ทำให้ได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ให้มีผลบังคับได้เท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11731/2555จำเลยเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดากับผู้ตาย และจำเลยกับผู้ตายเป็นลูกหนี้สินเชื่อของโจทก์เช่นเดียวกัน การที่จำเลยทำสัญญารับใช้หนี้ตามคำพิพากษาศาลแพ่ง โดยจำเลยยอมรับผิดร่วมกับกองมรดกของผู้ตาย โดยมีข้อตกลงและเงื่อนไขสำคัญว่า เมื่อโจทก์ขายทอดตลาดทรัพย์จำนองได้เพียงใด จำเลยจะชำระหนี้ในส่วนต่างระหว่างหนี้ตามคำพิพากษาและดอกเบี้ยจนถึงวันชำระเสร็จและค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองคดีกับเงินสุทธิที่ได้รับจากการขายทอดตลาด และหากขายทอดตลาดทรัพย์จำนองไม่ได้ภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาจำเลยจะชำระหนี้แก่โจทก์เป็นงวดจนกว่าจะครบนั้นก็เนื่องจากในขณะนั้นสินเชื่อในส่วนของจำเลยเป็นหนี้ด้อยคุณภาพ หากจำเลยไม่เข้ารับใช้หนี้ของผู้ตายแล้วโจทก์ก็จะไม่ปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมให้แก่จำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการเพิ่มเติมความรับผิดของจำเลยในฐานะทายาทเกี่ยวกับหนี้สินของผู้ตายที่ทายาทไม่ต้องรับผิดเกินกว่าทรัพย์มรดกของผู้ตายที่ตกได้แก่ตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1601 ดังนั้น สัญญารับใช้หนี้จึงเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 วรรคหนึ่ง  

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 184 ผลของการเลิกสัญญา

สวัสดีครับครั้งนี้เราจะมากล่าวกันถึงเรื่อง ผลของสัญญา กัน โดยทั่วไปเมื่อสัญญาเกิดขึ้น คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเกิดสิทธิหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อกันตามที่ตกลงในสัญญา แต่ทุกสัญญาย่อมมีวันสิ้นสุด เมื่อมีเหตุเกิดขึ้น จากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง อีกฝ่ายหนึ่งจึงใช้สิทธิเลิกสัญญา แต่เมื่อเลิกสัญญากันไป กฎหมายก็ได้กำหนดสิทธิหน้าที่ไว้เช่นกัน ดังนั้นเราจึงไม่ควรละเลยสิทธิที่เกิดจากการเลิกสัญญานะครับ  ซึ่งสิทธิอย่างแรกที่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กำหนดไว้ คือ “เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม.........”   หลายท่านคงสงสัย อะไรคือกลับสู่ฐานะเดิม  ซึ่งในประเด็นนี้ ขอยกตัวอย่างคำพิพากษาเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น เป็นเรื่องของการเช่าซื้อรถบรรทุกสิบล้อเพื่อบรรทุกของ แต่มาทราบภายหลังว่าผู้ให้เช่าซื้อเอารถที่ไม่ได้จดทะเบียนมาขาย รถดังกล่าวจึงนำมาใช้งานไม่ได้ ผู้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา   ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3796/2540 ทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อเป็นรถยนต์บรรทุกสิบล้อ (รถดั๊ม)ใช้บรรทุกของหนัก โจทก์เป็นเจ้าของรถดั๊มที่ให้เช่าซื้อจึงมีหนี้ที่จะต้องให้จำเลยได้ใช้หรือรับประโยชน์จากรถนั้นเมื่อโดยสภาพรถนั้นไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ประกอบมาตรา 537และมาตรา 548 เมื่อรถดั๊มที่ให้จำเลยเช่าซื้อเป็นรถที่โจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนจึงต้องห้ามตามมาตรา 7แห่งพระราชบัญญัติรถยนต์ พ.ศ. 2522 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดใช้รถที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ที่จำเลยอ้างว่า ได้นำรถไปใช้บรรทุกดินแล้วถูกเจ้าพนักงานตำรวจจับกุม จึงมีเหตุผลสนับสนุนเมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรถไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนรถดั๊มที่ให้จำเลยเช่าซื้อให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อจำเลยจะได้นำรถดั๊มที่เช่าซื้อออกวิ่งได้ ถือได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบรถโดยสภาพไม่เหมาะสมที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่า จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่เมื่อจำเลยไม่ได้บอกเลิกสัญญาและต่อมาโจทก์ได้ยึดรถคืนจากจำเลยโดยจำเลยไม่ได้โต้แย้งจึงต้องถือว่าสัญญาเช่าซื้อได้เลิกกันโดยปริยาย โดยโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อและผลแห่งการเลิกสัญญาย่อมทำให้คู่ความแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 เมื่อจำเลยได้คืนรถดั๊มแก่โจทก์แล้ว โจทก์ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่รับไปแล้วแก่จำเลย ปรากฎว่าจำเลยออกเช็คพิพาท 9 ฉบับผ่อนชำระค่าเช่าซื้อล่วงหน้าแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเงินตามเช็คจากจำเลย จากคำพิพากษาข้างต้น การกลับคืนสู่ฐานะเดิมคือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกลับมาอยู่ในสภาพก่อนที่จะทำสัญญากัน นั่นคือ ผู้ให้เช่าซื้อมีรถบรรทุก ผู้ขายยังไม่ได้ชำระเงินค่าเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อมีการเลิกสัญญากัน จึงทำให้ผู้เช่าซื้อมีหน้าที่ต้องส่งมอบรถบรรทุกคืนแก่ผู้ให้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อก็ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อทั้งหมดให้แก่ผู้เช่าซื้อนั่นเอง แต่กรณีทำสัญญาตกลงทำการงานให้กัน และมีการจ่ายค่าตอบแทน เมื่อมีการเลิกสัญญา การงานที่ได้กระทำให้แก่กันตามสัญญาซึ่งโดยสภาพไม่อาจคืนได้ ต้องใช้เงินแทนตามสมควรแก่ค่าของงานนั้น คำพิพากษาฎีกาที่ 175/2521 โจทก์ทำสัญญาตกลงกับจำเลย ให้จำเลยสร้างโรงภาพยนตร์และตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเองโดยโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 20 ปี จำเลยผิดสัญญาในการก่อสร้างตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยโดยชอบแล้ว ดังนี้ สัญญาและข้อผูกพันต่าง ๆ ในสัญญาก่อสร้างต้องสิ้นสุดลงจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะเช่าหรือครอบครองโรงภาพยนตร์และตึกแถวตามสัญญานั้นอีกต้องคืนที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้โจทก์ส่วนโจทก์ก็ต้องชดใช้ค่าก่อสร้างอันเป็นผลงานที่จำเลยสร้างลงไปให้แก่จำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสามส่วนการเลิกสัญญา โดยทั่วไป กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบไว้ว่า ต้องทำเป็นหนังสือ ดังนั้น การแสดงเจตนาเลิกสัญญาไม่มีแบบ  ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 853/2522 ข้อตกลงในสัญญาจะซื้อขายนาว่า ถ้าจำเลยผู้ซื้อชำระราคาไม่ครบโจทก์เรียกนาและคืนเงินได้ ฉะนั้นเมื่อจำเลยชำระราคาไม่ครบ โจทก์ขอคืนเงินที่จำเลยชำระแล้ว และเรียกคืนที่ดิน ถือได้ว่าโจทก์ได้แสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยปริยายแล้วสัญญาทำเป็นหนังสือ การแสดงเจตนาเลิกสัญญาไม่ต้องทำเป็นหนังสือในการเลิกสัญญานั้น  ผลอีกประการคือทำให้สัญญาไม่มีผลบังคับอีกต่อไป ดังนั้น เมื่อบอกเลิกสัญญาไปแล้ว จะมาเรียกร้องสิทธิตามสัญญาอีกไม่ได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 2568/2521 สัญญาก่อสร้างตึกแถวมีข้อความว่า ผู้ก่อสร้าง (จำเลย) ต้องเป็นผู้รับผิดชอบในการขับไล่ผู้อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่อีกสองรายในที่ดิน ส่วนที่ผู้ให้ก่อสร้าง (โจทก์) ชนะคดีแล้วนั้น ผู้ให้ก่อสร้างรับผิดชอบขับไล่ให้โดยบังคับคดีภายใน 20 วันนับแต่วันทำสัญญา ดังนี้ เมื่อโจทก์ได้ยื่นคำแถลงให้ศาลชั้นต้นดำเนินการบังคับคดีแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้ดำเนินการบังคับคดีให้ผู้เช่าออกจากตึกแถวแล้วตามสัญญามิได้หมายความว่าโจทก์จะต้องขับไล่ผู้เช่าออกไปจากตึกแถวภายใน 20 วันนับแต่วันทำสัญญา ทั้งนี้ เนื่องจากเห็นได้ว่าการทำสัญญาก่อสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมิได้มุ่งเรื่องเวลาเป็นข้อสารสำคัญ หากแต่มีเจตนาผ่อนปรนซึ่งกันและกันตามสมควรในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญานั้นมีอยู่สองประการ คือ บังคับให้ปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่ง กับบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง คดีนี้โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้วย่อมจะบังคับให้จำเลยชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้ การที่โจทก์อ้างว่าถ้าจำเลยสร้างตึกแถวเสร็จโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์และได้ค่าเช่านั้น เท่ากับโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิ แต่การที่จำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่จะได้รับค่าหน้าดินตามสัญญา ค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้จึงควรเท่ากับจำนวนเงินดังกล่าว  

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 183 การค้ำประกันผู้รับทุนไปศึกษาต่อต่างประเทศ

การค้ำประกันผู้รับทุนไปศึกษาต่อต่างประเทศ    หลังจากที่มีข่าวเรื่องของทันตแพทย์คนหนึ่งไปค้ำประกันให้ผู้รับทุนไปเรียนต่างประเทศแล้วหนีการใช้ทุน เกิดความลำบาก ต้องหาเงินมาใช้ทุนแทน และมีภาระต้องไปฟ้องเรียกเงินเอากับนักเรียนหนีทุนคนดังกล่าวอีกคราวหนึ่ง  วันนี้ จึงนำคำพิพากษาฎีกาน่าสนใจในเรื่องที่เกี่ยวกับการค้ำประกันผู้รับทุนไปศึกษาต่อต่างประเทศ มาให้ศึกษากันครับ     เรื่อง แรกเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 เป็นนักเรียนทุนที่ได้ทุนไปเรียนต่อปริญญาเอกที่ต่างประเทศ โดยมีจำเลยที่ 2 มาค้ำประกันให้ แต่ปรากฏว่าครบกำหนดแล้ว ยังเรียนไม่จบ จึงทำเรื่องขออนุมัติเรียนต่ออีกสามครั้ง  ต่อมาหลังจากเรียนจบก็กลับมาใช้ทำงานใช้ทุนได้ปีกว่า ก็เกิดปัญหา ทำผิดวินัย ถูกไล่ออกจากราชการ และทางผู้ให้ทุนจึงมาฟ้องนักเรียนทุนคนดังกล่าวให้รับผิดร่วมกับผู้ค้ำประกัน ซึ่งในคดีนี้ ศาลตัดสินว่า คนค้ำต้องร่วมรับผิดด้วย แม้การอนุมัติให้ศึกษาต่อ จะไม่ได้แจ้งให้ผู้ค้ำประกันทราบ และไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ค้ำประกันก็ตาม เพราะเห็นว่าอยู่ในข้อตกลงสัญญาค้ำประกัน             คำพิพากษาฏีกาที่ 1056/2536     “สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิได้ระบุระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อ ณ ต่างประเทศ และสัญญาค้ำประกันที่จำเลยที่ 2 ทำไว้กับโจทก์ก็มิได้ระบุเวลาที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อเช่นกัน ฉะนั้น การที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อ ณ ต่างประเทศเป็นเวลา 2 ปี ครบแล้วโจทก์ได้อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ศึกษาต่ออีกเป็นเวลา 4 ปีเศษโดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบ และจำเลยที่ 2 มิได้ยินยอมในการที่โจทก์อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ศึกษาต่ออีกนั้น แม้จะเป็นภาระหนักขึ้นแก่จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันแต่ก็ไม่เป็นการฝ่าฝืนข้อตกลงในสัญญาและเป็นคนละเรื่องกับการที่เจ้าหนี้ยอมผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันจึงไม่หลุดพ้นจากความรับผิด จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาต่อโจทก์จะต้องคืนเงินเดือนเงินเพิ่มช่วยค่าครองชีพที่ตนรับไปให้โจทก์เป็นเงิน 161,863.96 บาท และต้องเสียเบี้ยปรับอีกเท่ากับเงินทั้งหมดที่รับไปกับจะต้องเสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปีสำหรับเงินต้นรวมกับเบี้ยปรับตามสัญญาด้วยนั้น เบี้ยปรับและดอกเบี้ยดังกล่าวเป็นข้อสัญญาที่ระบุความเสียหายหรือความรับผิดในการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ไว้ล่วงหน้าเมื่อศาลเห็นว่าเบี้ยปรับสูงเกิน ส่วนศาลก็มีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 และเมื่อกำหนดเบี้ยปรับเป็นค่าเสียหายจำนวนพอสมควรแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องให้ค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยอีก”แต่ถ้าเป็นกรณีเพียงค้ำประกันการไปศึกษาต่อต่างประเทศในระดับปริญญาโท และตัวผู้ขอทุนได้จบปริญญาโทแล้ว ทำเรื่องขอเรียนต่อปริญญาเอก และได้รับอนุมัติ โดยผู้ค้ำไม่ได้ยินยอมด้วย เช่นนี้ ผู้ค้ำประกันรับผิดเพียงสัญญาเดิมเท่านั้น  โดยคดีที่ยกมาอ้างอิงนี้ เป็นเรื่องของ อาจารย์ท่านหนึ่ง ขอไปเรียนต่อปริญญาโทที่ต่างประเทศ สาขาการสอนคณิตศาสตร์ มีกำหนด 2 ปี  โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกัน พอครบ 2 ปี อาจารย์ท่านก็จบปริญญาโท แต่ไม่ได้กลับมาใช้ทุน และขอเรียนต่อปริญญาเอกอีก รวมเป็นเวลา 5 ปีกว่า แต่ปรากฏว่าเมื่อเรียนจบปริญญาเอกแล้ว ไม่กลับมารับราชการ ดังนี้ ศาลเห็นว่า การที่โจทก์ให้ผู้ให้ทุนไม่ได้แจ้งให้ จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันทราบถึงการอนุมัติให้เรียนต่อปริญญาเอก และไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาค้ำประกันเพิ่ม จำเลยที่ 2 จึงรับผิดเฉพาะตามสัญญาค้ำประกันใช้ทุนเดิม คือ 2 ปี เท่านั้น คำพิพากษาฏีกาที่ 3579/2536 “ จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาค้ำประกันการปฏิบัติและความรับผิดตามสัญญาของข้าราชการที่ไปศึกษาหรืออบรม ณ ต่างประเทศ ที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์ในการที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อ ณ ประเทศสหรัฐอเมริกา ด้วยทุนส่วนตัว (ทุนประเภท 2) มีกำหนด2 ปี นับแต่วันออกเดินทาง โดยเมื่อจำเลยที่ 1 เสร็จการศึกษาตามที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ลาไปศึกษาต่อ หรือจำเลยที่ 1ถูกเรียกตัวกลับ และจำเลยที่ 1 ไม่กลับมารับราชการกับโจทก์เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เท่าของเวลาที่ได้รับเงินเดือนรวมทั้งเงินเพิ่มและจำเลยที่ 1 ไม่ชดใช้เงินเดือนรวมทั้งเงินเพิ่มและเบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยที่ 2 ยินยอมชำระหนี้ให้แก่โจทก์ตามความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ทั้งสิ้น ส่วนที่หลังจากครบกำหนด2 ปี แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ขอลาศึกษาต่อด้วยทุนส่วนตัวอีก 5 ปี9 เดือน 4 วัน และโจทก์อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ลาศึกษาต่อโดยไม่ได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบ ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาค้ำประกันการลาไปศึกษาต่อเพิ่มเติมของจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์แต่อย่างใดจำเลยที่ 2 จึงคงมีความรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาค้ำประกันเพียงสำหรับการปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยที่ 1 เป็นเวลา 2 ปี เท่านั้น สัญญาค้ำประกันระบุว่า หากโจทก์จะผ่อนเวลาชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมรับผิดในฐานะผู้ค้ำประกันต่อไป มีความหมายเพียงว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์ ทำให้จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชดใช้เงินคืนให้โจทก์พร้อมเบี้ยปรับภายในกำหนด 30 วัน ถัดจากวันได้รับแจ้งจากโจทก์ตามสัญญาข้อ 4 และ ข้อ 5 และจำเลยที่ 2 ต้องรับผิดชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ตามสัญญาค้ำประกัน แม้โจทก์ผ่อนเวลาในการชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ก็ยินยอมรับผิดในฐานะผู้ค้ำประกันต่อไปข้อความดังกล่าวหาได้มีความหมายว่า จำเลยที่ 2 ยินยอมรับผิดในหนี้ของจำเลยที่ 1 ทุกประการโดยไม่จำกัดเวลาและจำนวนหนี้ที่จำเลยที่ 1 ก่อขึ้นในอนาคตไม่”หลายๆ ท่านคงทราบดี ว่ากฎหมายค้ำประกันมีการแก้ไขใหม่ เมื่อเร็วๆ นี้ ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่แก้ไขเพิ่มเติม(ฉบับที่20) พ.ศ.2557  ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2558  หากใครไปทำสัญญาค้ำประกันตั้งแต่วันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2558 ก็ต้องไปว่ากันตามกฎหมายใหม่ ซึ่งสิ่งที่พอจะช่วยคนค้ำได้คือ ในการเซ็นสัญญาค้ำประกันให้กับผู้ที่ประสงค์จะไปเรียนต่อต่างประเทศ  หากเขาขอทุนเพื่อไปศึกษาต่อปริญญาโท จะต้องมีการแจ้งตัวเลขที่ชัดเจนกับผู้ค้ำประกันทันทีว่าจะต้องมีส่วนรับผิดชอบเป็นจำนวนเงินเท่าใด หากครบกำหนดแล้วนักเรียนทุนรายนั้นไม่สามารถมาใช้ทุนได้ ต้องมีการระบุตัวเลขชัดเจนตั้งแต่วันทำสัญญาและในกรณีที่ขอทุนไปเรียนโทแล้วจบการศึกษาแล้วประสงค์ต่อปริญญาเอกเลย ก็จะต้องมีการพูดคุยกับผู้ค้ำประกันอีกครั้งถึงมูลค่าการรับผิดชอบที่จะต้องเพิ่มขึ้น หากผู้ค้ำไม่ยินยอมก็จะต้องมีการหาผู้ค้ำรายใหม่สำหรับทุนปริญญาเอกแต่สุดท้ายนี้ขอฝากไว้ว่า หากท่านจะไปทำสัญญาค้ำประกันให้ใครก็ขอให้ดูให้ดี เพราะสุดท้ายหากเขาไม่มีความรับผิดชอบ หรือหนีทุนเหมือนกับหลายคนที่เป็นข่าว ก็จะทำให้ตัวท่านเองเดือดร้อนโดยไม่จำเป็น และหากจำเป็นต้องค้ำ ก็ขอให้พิจารณาถึงวงเงินที่ตนจะสามารถรับผิดชอบได้ เพื่อไม่ให้เป็นภาระกันในภายหลังครับ  

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 182 เปิดเผยประกันชีวิต ใครกันแน่ที่ปกปิด ?

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่าน วันนี้ เราจะมากล่าวถึงเรื่องการทำประกันชีวิตกันนะครับ เชื่อว่าหลายท่านก็คงเคยมีประกันที่ตัวเองทำไว้ให้คนอื่น หรือพ่อแม่ของเราทำให้กับตัวเราใช่ไหมครับ แต่ทราบกันหรือไม่ว่า มีคนอีกมากมายที่ทำสัญญาประกันไปแล้ว พอถึงเวลาจะใช้สิทธิตามสัญญา กลับถูกบริษัทประกันปฏิเสธ และหนึ่งในเหตุที่บริษัทมักนำมาอ้างในการไม่จ่ายเงินก็คือ เรื่องของการปกปิดข้อมูลสุขภาพ  เนื่องจากสัญญาประกันชีวิต เอาความทรงชีพของผู้เอาประกันมาเป็นเงื่อนไขในการจ่ายเงิน ดังนั้น เรื่องของสุขภาพคนทำประกันจึงสำคัญมาก และยังอาศัยความสุจริตในการทำสัญญาอย่างมาก เพราะคนเอาประกันต้องเปิดเผยข้อมูลตนเองก่อนทำสัญญา และบริษัทผู้รับประกันก็มีหน้าที่ต้องพิจารณาว่าสมควรจะรับทำประกันหรือเพิ่มเบี้ยประกันเพียงใด เมื่อต่างฝ่ายต่างมีหน้าที่ดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติหน้าที่ กล่าวคือผู้เอาประกันฯ ปกปิดความจริง ส่วนจำเลยไม่ค้นหาความจริง จะถือว่าใครไม่สุจริตมากกว่ากัน เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้เอาประกันไม่สุจริตมากกว่า คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2536  ผู้เอาประกันภัยในสัญญาประกันชีวิตซึ่งการใช้เงินย่อมอาศัยความทรงชีพหรือมรณะของตนเป็นสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 865 วรรคแรก มีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อความจริงซึ่งอาจจะได้จูงใจผู้รับประกันภัยให้เรียกเบี้ยประกันภัยสูงขึ้น หรือบอกปัดไม่ยอมทำสัญญาให้ผู้รับประกันภัยทราบ และจะถือว่าการที่ผู้รับประกันภัยไม่ตรวจสุขภาพของผู้เอาประกันภัยก่อนเป็นการละเลยหาได้ไม่ แม้การประกันชีวิตในทุนประกันภัยต่ำตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงพาณิชย์กำหนดไม่จำเป็นต้องตรวจสุขภาพของผู้เอาประกันภัยก็ยังถือไม่ได้ว่าผู้รับประกันภัย ไม่ถือเอาเรื่องสุขภาพของผู้เอาประกันภัยเป็นสำคัญ สัญญาประกันภัยชีวิตที่กระทำโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 865 วรรคแรก เป็นโมฆียะมีผลให้ผู้รับประกันภัยใช้สิทธิบอกล้างได้ หากผู้รับประกันภัยไม่ใช้สิทธิบอกล้างสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับได้ จึงเป็นสิทธิของผู้รับประกันภัยจะบอกล้างหรือไม่ก็ได้ ดังนั้น แม้ผู้รับประกันภัยจะใช้สิทธิบอกล้างแต่เพียงเฉพาะสัญญารายใดก็หาเป็นการไม่ชอบไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8082/2542 แบบฟอร์มคำขอเอาประกันชีวิตข้อ 17 ถึง ข้อ 22 เป็นข้อความที่ถามไว้เป็นข้อย่อยเกี่ยวกับสุขภาพของผู้เอาประกันชีวิต เช่น มีความบกพร่องทางร่างกายหรือจิตใจบ้างหรือไม่ ในระหว่าง 5 ปี ที่ผ่านมาเคยเจ็บป่วย เคยได้รับการผ่าตัด เคยรับการรักษาในสถานพยาบาล ถ้าเคยโปรดแจ้งรายละเอียด แบบฟอร์มที่มีข้อความเช่นนี้ตัวแทนจำเลย ผู้มาติดต่อขอเอาประกันชีวิตไม่จำเป็นต้องสอบถามตามข้อความที่ระบุไว้ แต่เป็นที่เชื่อได้ว่าผู้เอาประกันชีวิตจะต้องอ่านก่อน และปรากฏว่าโจทก์มีอาชีพค้าขายและมีฐานะเป็นเจ้าของกิจการย่อมต้องรอบคอบ เมื่อโจทก์อ่านข้อความเหล่านี้แล้ว แต่กลับเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในข้อ 23 ซึ่งระบุว่า ถ้าคำตอบในเรื่องสุขภาพเป็นคำตอบรับ เช่นเคยได้รับการผ่าตัด หรือเข้ารักษาตัวในสถานพยาบาล จะต้องอธิบายรายละเอียดไว้ด้วย ข้อความเหล่านี้มีอยู่ก่อนโจทก์ลงชื่อในคำขอเอาประกันชีวิต หาใช่ตัวแทนจำเลยกรอกข้อความดังกล่าวภายหลังไม่ เมื่อโจทก์ไม่แจ้ง ก็ถือได้ว่าโจทก์มีเจตนาปกปิดไม่แจ้งความจริงตามหน้าที่ที่ต้องชี้แจงแสดงข้อบกพร่องของผู้เอาประกันชีวิตซึ่งผู้รับประกันภัยอาจบอกปัด ไม่ยอมทำสัญญาประกันชีวิตให้ผู้รับประกันภัยทราบตาม ป.พ.พ. มาตรา 865 วรรคหนึ่ง หน้าที่นี้มีน้ำหนักในการแสดงความสุจริตมากกว่าหน้าที่ของผู้รับประกันภัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 866 ที่จะต้องใช้ความระมัดระวังในการรับรู้ข้อความจริง โดยผู้รับประกันภัยพึงใช้ความระมัดระวังอย่างคนธรรมดาเช่นวิญญูชนทั่วไปก็พอแล้ว สัญญาประกันชีวิตดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆียะ จำเลยย่อมมีสิทธิบอกล้างได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 865 อย่างไรก็ตาม หากเป็นกรณีประกันชีวิตที่มีเงื่อนไขว่า ผู้เอาประกันฯ ไม่ต้องตรวจสุขภาพ ด้วยความเคารพต่อคำพิพากษาศาลฏีกา ผู้เขียนเห็นว่า การที่บริษัทประกันในฐานะผู้มีวิชาชีพในการประกันชีวิต ย่อมทราบดีว่าการตรวจสุขภาพเป็นสิ่งสำคัญและกระทำได้โดยง่าย แม้ตัวผู้เอาประกันจะไม่ได้แจ้งข้อมูลเรื่องสุขภาพหรือไม่มีการตรวจสุขภาพ แต่เมื่อบริษัทผู้เอาประกันไม่มีการตรวจสอบ ยิ่งเห็นถึงการประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ไม่ใช้ความระมัดระวังอย่างเช่นวิญญูชน ตามมาตรา 866  สัญญาประกันชีวิตจึงมีผลสมบูรณ์ ใช้บังคับได้  ซึ่งพฤติกรรมของบริษัทฯ จะรับทำสัญญาโดยไม่คำนึงว่าผู้เอาประกันฯ จะแจ้งข้อเท็จจริงตรงกับความเป็นจริงหรือไม่ แต่เมื่อต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนจึงตรวจสอบข้อเท็จจริง เมื่อพบว่ามีโรคภัยซ่อนอยู่ก็จะใช้เป็นเหตุเพื่อจะไม่จ่ายค่าสินไหมทดแทน หากผู้เอาประกันภัยไม่ตายก็เก็บเบี้ยประกันฯ ต่อไป และเชื่อว่าสัญญาประกันฯ ที่ทำไว้ส่วนใหญ่ก็คงอยู่ในสภาพโมฆียะ กล่าวคือยังมีผลใช้บังคับได้ จนกว่าผู้เอาประกันจะใช้สิทธิบอกล้าง ซึ่งส่วนใหญ่สัญญาที่ทำกันสามารถบอกล้างได้เกือบทั้งนั้น    ดังนั้นจะเห็นได้ว่า แม้ดูผิวเผิน เหมือนคนทำประกันจะได้เปรียบเพราะไม่ตรวจสุขภาพก็รับทำประกัน แต่ในความจริง บริษัทผู้เอาประกันมักจะใช้เรื่องปกปิดสุขภาพเพื่อจะได้ไม่ต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนภายหลัง ดังนั้นผู้บริโภคที่จะทำสัญญาประกันแบบไม่ตรวจสุขภาพก็ต้องระวังไว้ด้วยนะครับ ไม่ควรหลงเชื่อเพียงคำโฆษณาชวนเชื่อที่บริษัททำขึ้นเท่านั้น ก่อนทำสัญญาก็ควรอ่านเงื่อนไขหรือข้อมูลให้ละเอียดถี่ถ้วน      นอกจากนี้ กรณีที่ผู้ทำประกันปกปิดข้อมูลที่เคยถูกบริษัทอื่นปฏิเสธการรับประกันชีวิต กรณีนี้ บริษัทผู้รับทำประกันจะใช้เป็นเหตุอ้างปฏิเสธการจ่ายเงินประกันและบอกเลิกสัญญาว่าปกปิดข้อเท็จจริงไม่ได้ ถือว่าสัญญาประกันมีผลสมบูรณ์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1422/2516   บริษัทจำเลยไม่ถือว่าการที่ผู้ตายเคยถูกปฏิเสธการรับประกันชีวิตมาก่อนเป็นข้อสำคัญ ข้อสำคัญอยู่ที่ว่าขณะผู้ตายขอประกันชีวิตครั้งที่เกิดเหตุเรื่องนี้สุขภาพของผู้ตายสมบูรณ์ดีหรือไม่ ฉะนั้น เมื่อนายแพทย์ของบริษัทจำเลยตรวจสุขภาพผู้ตายและเสนอเรื่องให้บริษัทจำเลย จนบริษัทจำเลยพิจารณาอนุมัติให้ผู้ตายประกันชีวิต จึงแสดงว่าผู้ตายมีสุขภาพสมบูรณ์ บริษัทจำเลยจะมาปฏิเสธการจ่ายเงินโดยอ้างว่าผู้ตายแจ้งเท็จว่า ไม่เคยได้รับปฏิเสธในการขอเอาประกันชีวิตกับบริษัทจำเลยมาก่อนไม่ได้    

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 181 คำมั่นสัญญา มีผลทางกฎหมายอย่างไร

 สวัสดีครับท่านผู้อ่าน วันนี้ เราจะมาคุยกันถึงเรื่องการไปสัญญามั่นหมายกับคนอื่นในการซื้อของ บางครั้งการที่กล่าวอะไรออกไป แม้ดูว่าเหมือนจะไม่มีอะไร แต่ในทางกฎหมายนั้น คำมั่นคือสัญญาที่ผู้ให้คำมั่นผูกพันตนเองในการที่จะให้คำมั่นแก่ผู้รับคำมั่น เรียกง่ายๆ ว่าผู้ให้สัญญายอมผู้ผูกพันตนเองแต่ฝ่ายเดียวนั่นเอง ตามกฎหมายแล้วถือว่ามีผลผูกพันมีผลใช้บังคับกันได้นะครับ ดังนั้นจะต้องระวังกันให้ดี อย่างเช่นเรื่องดังต่อไปนี้ มีคนสองคนเขาเป็นญาติกัน วันหนึ่งพวกเขาตกลงขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่กัน  โดยมีเงื่อนไขว่า ภายใน 10 ปี ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายมาซื้อคืนได้ แต่ตกลงกันด้วยปากเปล่า แล้วต่อมาจึงมีการทำสัญญากันภายหลัง โดยมีคำมั่นต่อกันว่า ผู้ขายจะไม่นำที่ดินและโรงเรือนดังกล่าวไปขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ซื้อขาย หากผู้ขายมีเงินสามารถซื้อคืนได้    เช่นนี้ คำมั่นดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ เมื่อต่อมา ผู้ขายมีเงินมาซื้อที่ดินและโรงเรือนคืน ผู้ซื้อไม่ยอมขาย ผู้ขายจึงมีสิทธิมาฟ้องบังคับตามคำมั่นในสัญญาได้ ดังตัวอย่างคำพิพากษาฏีกาที่  170/2497  และ คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 คำพิพากษาฏีกาที่  170/2497   “ขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่ญาติกัน โดยตกลงกันด้วยปากเปล่า ก่อนทำหนังสือสัญญาซื้อขายว่า ภายใน 10 ปีผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ ถือว่าการตกลงด้วยปากเปล่าดังนี้เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนแล้ว ข้อตกลงเช่นนี้ ก็สูญเปล่าไม่มีผลบังคับแก่กันได้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันในภายหลังนั้น จึงสำเร็จเด็ดขาดไป แต่เมื่อปรากฎว่าต่อมาอีก 2 ปีเศษ ผู้ซื้อกับผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญากันอีก ให้คำมั่นสัญญาว่า ที่ดินและโรงเรือนรายนี้จะไม่ขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันซื้อขาย ผู้ขายมีเงินจะซื้อกลับผู้ซื้อพร้อมทั้งดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันเซ็นสัญญา ดังนี้ ก็ย่อมถือได้ว่าเป็นคำมั่นจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 456 วรรค 2 ผู้ขายเดิมจึงมีสิทธิจะฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาใหม่นี้ได้”  คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 “ทำสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โจทก์จำเลยทำสัญญาต่อกันอีกฉบับหนึ่งว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ภายใน 10 ปี ดังนี้ สัญญาที่ทำต่อกันไม่ใช่สัญญาขายฝากหรือนิติกรรมอำพราง แต่ข้อกำหนดที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยได้ภายใน 10 ปี เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค 2 จึงมีผลผูกพันคู่กรณีใช้บังคับกันได้” อีกเรื่องที่อยากให้ผู้อ่านทราบคือ เวลาให้คำมั่นกับใครก็ตาม หากเราได้กำหนดระยะเวลาไว้ คำมั่นนั้นก็มีผลเพียงเท่าระยะเวลาที่กำหนด  แต่ถ้าเกิดให้คำมั่นแล้วไม่กำหนดเวลาไว้ ศาลได้ตัดสินว่า คำมั่นที่ไม่มีกำหนดเวลา จะมีผลผูกพันตลอดไป ดังเช่น คำพิพากษาฏีกาที่ 1004/2485 คำพิพากษาฎีกาที่ 1004/2485(ประชุมใหญ่) “ทำสัญญาขายนาแล้ว ต่อมาทำหนังสือมีข้อความว่า ถ้าผู้ขายมีเงินมาไถ่คืนเมื่อใด ผู้ซื้อจะคืนนาให้เมื่อนั้น โดยไม่มีกำหนดเวลา ดังนี้เป็นคำมั่นในการซื้อขาย คำมั่นในการซื้อขายซึ่งไม่มีกำหนดเวลา ถ้าผู้ให้คำมั่นมิได้บอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งตอบตกลงให้เสร็จไป คำมั่นนั้นก็ผูกพันอยู่ตลอดไป แม้จะเกิน 10 ปี อีกฝ่ายก็ยังตอบตกลงให้ทำการซื้อขายได้”

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 180 คำมั่นสัญญา มีผลทางกฎหมายอย่างไร

 สวัสดีครับท่านผู้อ่าน เราจะมาคุยกันถึงเรื่องการไปสัญญามั่นหมายกับคนอื่นในการซื้อของ บางครั้งการที่กล่าวอะไรออกไป เหมือนจะไม่มีอะไร แต่ในทางกฎหมายนั้น คำมั่นคือสัญญาที่ผู้ให้คำมั่นผูกพันตนเองในการที่จะให้คำมั่นแก่ผู้รับคำมั่น เรียกง่ายๆ ว่าผู้ให้สัญญายอมผู้ผูกพันตนเองแต่ฝ่ายเดียวนั่นเอง ตามกฎหมายแล้วถือว่ามีผลผูกพันมีผลใช้บังคับกันได้นะครับ ดังนั้นจะต้องระวังกันให้ดี อย่างเช่นเรื่องดังต่อไปนี้ มีคนสองคนเขาเป็นญาติกัน วันหนึ่งพวกเขาตกลงขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่กัน  โดยมีเงื่อนไขว่า ภายใน 10 ปี ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายมาซื้อคืนได้ แต่ตกลงกันด้วยปากเปล่า แล้วต่อมาจึงมีการทำสัญญากันภายหลัง โดยมีคำมั่นต่อกันว่า ผู้ขายจะไม่นำที่ดินและโรงเรือนดังกล่าวไปขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ซื้อขาย หากผู้ขายมีเงินสามารถซื้อคืนได้    เช่นนี้ คำมั่นดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ เมื่อต่อมา ผู้ขายมีเงินมาซื้อที่ดินและโรงเรือนคืน ผู้ซื้อไม่ยอมขาย ผู้ขายจึงมีสิทธิมาฟ้องบังคับตามคำมั่นในสัญญาได้ ดังตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่  170/2497  และ คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 คำพิพากษาฎีกาที่  170/2497   “ขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่ญาติกัน โดยตกลงกันด้วยปากเปล่า ก่อนทำหนังสือสัญญาซื้อขายว่า ภายใน 10 ปีผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ ถือว่าการตกลงด้วยปากเปล่าดังนี้เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนแล้ว ข้อตกลงเช่นนี้ ก็สูญเปล่าไม่มีผลบังคับแก่กันได้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันในภายหลังนั้น จึงสำเร็จเด็ดขาดไป แต่เมื่อปรากฏว่าต่อมาอีก 2 ปีเศษ ผู้ซื้อกับผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญากันอีก ให้คำมั่นสัญญาว่า ที่ดินและโรงเรือนรายนี้จะไม่ขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันซื้อขาย ผู้ขายมีเงินจะซื้อกลับผู้ซื้อพร้อมทั้งดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันเซ็นสัญญา ดังนี้ ก็ย่อมถือได้ว่าเป็นคำมั่นจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 456 วรรค 2 ผู้ขายเดิมจึงมีสิทธิจะฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาใหม่นี้ได้” คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 “ทำสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โจทก์จำเลยทำสัญญาต่อกันอีกฉบับหนึ่งว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ภายใน 10 ปี ดังนี้ สัญญาที่ทำต่อกันไม่ใช่สัญญาขายฝากหรือนิติกรรมอำพราง แต่ข้อกำหนดที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยได้ภายใน 10 ปี เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค 2 จึงมีผลผูกพันคู่กรณีใช้บังคับกันได้” อีกเรื่องที่อยากให้ผู้อ่านทราบคือ เวลาให้คำมั่นกับใครก็ตาม หากเราได้กำหนดระยะเวลาไว้ คำมั่นนั้นก็มีผลเพียงเท่าระยะเวลาที่กำหนด  แต่ถ้าเกิดให้คำมั่นแล้วไม่กำหนดเวลาไว้ ศาลได้ตัดสินว่า คำมั่นที่ไม่มีกำหนดเวลา จะมีผลผูกพันตลอดไป ดังเช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 1004/2485 คำพิพากษาฎีกาที่ 1004/2485(ประชุมใหญ่) “ทำสัญญาขายนาแล้ว ต่อมาทำหนังสือมีข้อความว่า ถ้าผู้ขายมีเงินมาไถ่คืนเมื่อใด ผู้ซื้อจะคืนนาให้เมื่อนั้น โดยไม่มีกำหนดเวลา ดังนี้เป็นคำมั่นในการซื้อขาย คำมั่นในการซื้อขายซึ่งไม่มีกำหนดเวลา ถ้าผู้ให้คำมั่นมิได้บอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งตอบตกลงให้เสร็จไป คำมั่นนั้นก็ผูกพันอยู่ตลอดไป แม้จะเกิน 10 ปี อีกฝ่ายก็ยังตอบตกลงให้ทำการซื้อขายได้”

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 179 เจ้าของโครงการคนใหม่จะต้องรับผิดต่อผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดจากเจ้าของโครงการเดิมอย่างไร

เดิมผู้บริโภคได้ทำสัญญาจะซื้อจะซื้อจะขายห้องชุดจากเจ้าของโครงการคนเดิม  ต่อมาเจ้าของโครงการคนเดิมได้ขายโครงการให้แก่เจ้าของโครงการคนใหม่สองราย ต่อมาผู้บริโภคได้มีหนังสือทวงถามให้เจ้าของโครงการรายใหม่ทั้งสองรายให้โอนห้องชุดให้แก่ตน แต่เจ้าของโครงการรายใหม่ทั้งสองรายไม่ยอมโอนให้โดยอ้างว่า ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นชื่อของเจ้าของโครงการคนใหม่ทั้งสองราย   ผู้บริโภคจึงได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลโดยฟ้องเจ้าของโครงการเดิมเป็นจำเลยที่ 1 เจ้าของโครงการคนใหม่เป็นจำเลยที่ 2 และ 3 ตามลำดับ โดยขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสามให้โอนห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมปฏิบัติก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม หรือหากโอนไม่ได้ก็ให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ มาดูกันว่าศาลฎีกาจะว่าอย่างไร    คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1412/2557 ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ฐานะของโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ไม่มีฝ่ายใดเป็นเจ้าหนี้หรือลูกหนี้แต่ฝ่ายเดียว เมื่อต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพร้อมอาคารชุด ซึ่งรวมถึงห้องชุดพิพาทด้วยแก่จำเลยที่ 2 และ 3 และจะโอนหนี้ที่เกิดจากสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์ไปยังจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย ก็จะใช้วิธีการแบบโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 หาได้ไม่ แม้จะฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้ดำเนินการเปลี่ยนสัญญากับลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดกับจำเลยที่ 1 ภายในเวลาที่กำหนดไว้แม้แต่รายเดียว ก็มีผลเพียงแค่จำเลยที่ 1 ไม่หลุดพ้นจากความรับผิดเพราะหนี้เดิมมิได้ระงับไปเท่านั้น  แต่ข้อตกลงให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดพิพาทไปทั้งโครงการรวมทั้งสิทธิเรียกร้องและภาระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการที่จำเลยที่ 1 มีต่อลูกค้าทุกรายรวมทั้งโจทก์ ก็ยังเข้าเป็นลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกรวมอยู่ด้วย การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 ไม่ได้คัดค้านการโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดตลอดทั้งโอนสิทธิและหน้าที่ภาระผูกพันต่างๆ ที่มีต่อลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 และโจทก์มีพฤติการณ์ว่า เข้าถือเอาประโยชน์โดยการทวงถามให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ชำระหนี้แก่ตนด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติ มาตรา 374  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ปฏิเสธไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ภายในกำหนดเวลาที่โจทก์บอกกล่าวทวงถาม ย่อมเป็นการผิดสัญญา จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะยกเรื่องที่ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้จะขายมาปฏิเสธความรับผิดไม่ได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสามรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การต่อสู้ว่าขาดอายุความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งตามสัญญาดังกล่าวไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้เป็นการเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193(30) คดีนี้ก่อนครบ 10 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ผิดนัดก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จคือ ปี 2535 จำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 24 มิถุนายน 2541  ถึงโจทก์ยืนยันว่าจำเลยที่ 1 จะทำโครงการให้แล้วเสร็จ หากจำเลยที่ 1 แก้ไขปัญหาการเงินให้ลุล่วงแล้ว ถือว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใดๆ อันปราศจากข้อสงสัย แสดงให้เห็นเป็นปริยายว่า ยอมรับสภาพหนี้ เป็นผลให้อายุความสะดุดหยุดลง ตามมาตรา 193/14(1)  ต้องเรามีการนับอายุความใหม่ ตั้งแต่เวลานั้น ตามมาตรา 193/15 คือวันที่ 24 มิถุนายน 2541  โจทก์ฟ้องวันที่ 28 สิงหาคม 2549 คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ สรุป จำเลยต้องสามต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 178 แก้กฎหมายซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด คุ้มครองผู้ซื้อบ้านและคอนโดมือ 2 ไม่ต้องจ่ายหนี้ส่วนกลาง

นี่คงเป็นข่าวดี สำหรับคนที่สนใจซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดผ่านช่องทางการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ที่จะมีกฎหมายคุ้มครองคนซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดให้ได้รับความเป็นธรรมจากการขายทอดตลาดดียิ่งขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมาความสนใจของผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในตลาดดังกล่าวไม่ค่อยมีเท่าที่ควร เพราะเจอปัญหาที่ผู้ประมูลจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆ แล้ว ไม่ใช่เป็นความผิดของผู้ประมูล แต่เนื่องจากลูกหนี้เดิมค้างชำระค่าส่วนกลางบวกกับดอกเบี้ยปรับที่เพิ่มขึ้น จนอาจจะมากพอๆ กับราคาประมูลขายห้องชุด ทำให้ไม่คุ้มค่ากับการซื้อขาย กรมบังคับคดี ได้มีความพยายามอย่างต่อเนื่องในการปลดล็อกภาระผู้ซื้อห้องชุด ในที่สุดก็มีการแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาคดีความแพ่ง แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 ประกาศราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2558 เพิ่มเติม มาตรา 309 จัตวา ว่าด้วยการซื้อห้องชุดและบ้านจัดสรรจากการขายทอดตลาด ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 และเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจง่ายขึ้น จึงขอสรุปโดยมีสาระสำคัญ ดังนี้ 1. ผู้ที่ประมูลซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทอาคารชุด และ ที่ดินจัดสรร จากการขายทอดตลาดไม่ต้องรับภาระชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องเก่าค้างชำระไว้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ ก่อนขายทอดตลาดเป็นหน้าที่ของกรมบังคับคดีที่จะต้องบอกกล่าวแก่ นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลบ้านจัดสรร แล้วแต่กรณี เพื่อให้แจ้งหนี้สินค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง เพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ 2. เมื่อขายทอดตลาดแล้ว กรมบังคับคดีจะกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไปชำระหนี้คงค้าง เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าของใหม่ได้ต่อไป โดยผู้ซื้อไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้   3. กรณีที่ นิติบุคคลฯ แจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง หรือ ไม่แจ้งภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ หรือในกรณีบ้านจัดสรร หากยังไม่มีการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ 4. ขั้นตอนหลังจากนั้น เมื่อกรมบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ได้แล้ว ก็ให้นำเงินมาชำระให้นิติบุคคลฯ ก่อนสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ โดยกรณีที่ดินจัดสรรแปลงนั้น ๆ ถูกระงับการโอนไว้เนื่องจากค้างหนี้ค่าส่วนกลาง ให้ถือเป็นอันยกเลิก โดยการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว มีเหตุผลที่มาสำคัญเกี่ยวกับการบังคับคดีที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งยังมีข้อขัดข้อง ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม เกิดกระบวนการโอนทรัพย์สินมีทะเบียนหรือเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว ที่สะดวกรวดเร็ว และเพื่อเป็นการคุ้มครองให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความรับผิดดังกล่าวเป็นของเจ้าของเดิม และเมื่อมีการแก้ไขกฎหมายไปแล้ว ทำให้แนวคำพิพากษาของศาลเดิมที่ ได้วางบรรทัดฐานไว้ให้ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะต้องรับผิดในหนี้ค่าส่วนกลางทั้งต้นเงินและค่าปรับที่เจ้าของเดิมค้างชำระจึงต้องเปลี่ยนแปลงไป ดังเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554 หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสอง ดังนั้น คำพิพากษาข้างต้น จึงไม่อาจใช้เป็นบรรทัดฐานในเรื่องความรับผิดของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอีกต่อไป ซึ่งต่อจากนี้ไป ( หลังวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 ) ผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุดหรือบ้านจัดสรรจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องกังวลกับหนี้ค่าส่วนกลางอีกต่อไปแล้ว และสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้    

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 177 ไม่จ่ายค่าผ่อนบ้านเพราะยังไม่สร้าง ต่อมาบอกเลิกสัญญา ผู้ขายมีสิทธิริบมัดจำหรือไม่

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่าน วันนี้ เรามารู้จักสิทธิของผู้บริโภคที่ทำสัญญาซื้อบ้านหรืออาคารพาณิชย์กันครับ สมัยนี้ มีการสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งหากท่านลองสังเกตดีๆ จะพบว่าผู้ขายมักมีป้ายโฆษณาเปิดให้จองกันตั้งแต่ยังไม่เริ่มสร้าง ผู้บริโภคเมื่อเห็นว่าเป็นทำเลดี ก็รีบจองกันมากมาย กลัวจะเสียโอกาสได้ที่พักอาศัยอย่างที่ตนต้องการ  แต่เมื่อหลงจ่ายเงินจองบ้านไปแล้ว ตกลงทำสัญญากันเป็นหนังสือเรียบร้อย โดยไม่ได้สังเกตให้ดีว่าในสัญญาไม่ได้ระบุวันที่จะเริ่มก่อสร้าง และวันที่ต้องสร้างเสร็จเอาไว้ เมื่อถึงกำหนดจ่ายเงินงวดแรก จึงทราบว่า บ้านหรืออาคารพาณิชย์ที่วาดฝันไว้ ยังไม่เริ่มสร้าง เช่นนี้ จึงตัดสินใจไม่ชำระเงิน และบอกเลิกสัญญาเพื่อขอเงินจองคืน  แต่ผู้ขายก็มักชอบอ้างว่า ผู้บริโภคผิดสัญญาไม่ยอมจ่ายเงินตามที่ตกลงกัน จึงขอริบมัดจำ เช่นนี้ มีสิทธิทำได้หรือไม่   เรื่องนี้ เกิดขึ้นกับผู้บริโภคท่านหนึ่ง ซึ่งได้ทำสัญญาจะซื้อขายอาคาร โดยชำระเงินจองในวันทำสัญญา และตกลงชำระเงินดาวน์ 12 งวด ถึงกำหนดชำระเงินดาวน์งวดแรก ผู้ซื้อไม่ชำระเพราะผู้ขายยังไม่เริ่มก่อสร้าง จึงร้องเรียน สคบ.และบอกเลิกสัญญา ผู้ขายริบมัดจำ ผู้บริโภคจึงนำเรื่องขึ้นสู่ศาล และศาลได้ตัดสินให้ผู้บริโภคเป็นฝ่ายชนะคดี การไม่จ่ายเงินค่างวดยังไม่ถือว่าเป็นการทำผิดสัญญา ดังนั้น ผู้ขายไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำ คำพิพากษาฎีกา 797/2556 แม้สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดเวลาการเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จไว้ แต่เป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องรีบลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างที่แล้วเสร็จไว้ เพื่อความเป็นธรรมแก่ประชาชนในฐานะผู้บริโภค เมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไว้แต่เป็นที่เห็นได้ว่า จำเลยก็มีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้าง และก่อสร้างให้แล้วเสร็จในเวลาอันสมควรอันเป็นไปตามหลักความสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 หาใช่การจะเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาแล้วเสร็จนั้นขึ้นอยู่กับความพอใจของจำเลยแต่ฝ่ายเดียว เพราะจำเลยเป็นผู้รับประโยชน์จากเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว จึงมีหน้าที่ต้องรีบก่อสร้างโดยพลันตาม ป.พ.พ. มาตรา 203  เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ดังนั้น การที่โจทก์ชำระเงิน 800,000 บาท แก่จำเลยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วย่อมมีความคาดหวังจะได้เห็นจำเลยปฏิบัติชำระหนี้ตอบแทน คือ การเริ่มลงมือก่อสร้าง แต่เมื่อจะครบกำหนดเวลาชำระเงินดาวน์งวดแรกได้ความว่า จำเลยยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์ทำให้โจทก์เกิดความไม่มั่นใจในโครงการของจำเลย เพราะเงินค่างวดที่จะจ่ายแต่ละงวดเป็นจำนวนมากถึงงวดละ 334,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมจ่ายเงินค่างวดและไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จำเลยเองก็ไม่ได้แสดงความสุจริตโดยการแจ้งข้อมูลเกี่ยวกับโครงการให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือหรือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่างวดอีก จึงถือได้ว่าการชำระหนี้ของโจทก์มิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 205 ดังนั้น การที่โจทก์ไม่ได้ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยในการริบมัดจำไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่ได้รับเงินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 เมื่อพูดถึงเรื่องการวางเงินจองเพื่อซื้อที่ดินหรืออาคารพาณิชย์  โดยทั่วไป จะมีเขียนข้อตกลงในใบจองว่า จะไปทำสัญญาเป็นหนังสือกันอีกครั้งในภายหลัง จึงทำให้เข้าใจกันว่า ใบจองเป็นเพียงข้อตกลงเบื้องต้น เพื่อจะไปทำสัญญากันอีกครั้ง แต่เคยมีคดีขึ้นสู่ศาลเรื่องหนึ่ง ถือว่าใบจองที่ทำกันเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเมื่อมีการบอกเลิกสัญญา และในใบจองไม่ได้เขียนเรื่องการสิทธิบอกเลิกสัญญาไว้ จึงต้องใช้การเลิกสัญญาตามกฎหมาย ซึ่งกำหนดว่าหากจะเลิกสัญญาต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ก่อนโดยให้เวลาพอสมควร หากไม่ดำเนินการก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ซึ่งในคดีตัวอย่างที่จะกล่าวต่อไปนี้ มีการซื้อขายที่ดินสองแปลง แปลงแรก ผู้ขายมีหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อมารับโอนแล้ว และให้มาชำระเงินภายในเวลาที่กำหนด แต่ปรากฎว่าผู้ซื้อไม่ชำระเงิน ศาลจึงเห็นว่าการบอกเลิกสัญญาของผู้ขาย ได้ทำตามกฎหมายแล้ว จึงถือว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ แต่ที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ผู้ขายไม่ได้แจ้งให้ผู้ซื้อชำระเงิน และใช้สิทธิบอกเลิกทันที จึงยังถือไม่ได้ว่าผู้ซื้อผิดสัญญา และกรณีนี้ทั้งสองฝ่ายต่างตกลงเลิกสัญญาต่อกัน จึงถือได้ว่าไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา ผู้ขายจึงไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำของผู้ซื้อ ต้องคืนเงินมัดจำแก่ผู้ซื้อ คำพิพากษาฎีกาที่ 2569/2556โจทก์จองซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์จากจำเลยสองแปลงโดยวางเงินจองไว้แปลงละ 100,000 บาท ย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานได้ทำสัญญากันขึ้นแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 แม้ตามใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์มีข้อความว่าให้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำก็ตาม แต่ใบจองระบุราคาขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ไว้และระบุว่าวางเงินจองจำนวน 100,000 บาท กับระบุค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยเป็นผู้ชำระซึ่งตามแผนผังที่ดินและภาพถ่ายอาคารพาณิชย์จำนวน 4 ภาพ ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จองซื้อเป็นแปลงหมายเลข 1314 และ 1315 แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กันต่อไป จึงมีสาระสำคัญครบถ้วนเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับจำเลย ใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ตามใบจองซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อความระบุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หากโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์เพียงแปลงเดียว ทั้งโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงกับจำเลยก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์มีสิทธิเลิกสัญญาโดยเหตุใด โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อหนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันมิได้กำหนดเวลาลงไว้แน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกให้อีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลันโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาที่กำหนดได้ หากจำเลยประสงค์จะเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวไปยังโจทก์ให้ชำระราคาที่ค้างชำระโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรก่อน และจำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ประกอบมาตรา 369 การที่จำเลยมีหนังสือบอกกล่าวนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์เฉพาะแปลงหมายเลข 1314 เพียงแปลงเดียวโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก่อน แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลากำหนด จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การบอกเลิกสัญญาของจำเลยเฉพาะที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1314 ชอบแล้ว และถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378(2) ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1315 จำเลยบอกเลิกสัญญาโดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนเป็นการไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 387 แต่เมื่อทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกันแม้ไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญาแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีทั้งสองฝ่ายว่าสมัครใจที่จะเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1315 จึงไม่มีผลผูกพันกันต่อไป กรณีไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา จำเลยย่อมไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำ  

อ่านเพิ่มเติม >