เพื่อนบ้านเป็นโรงงานส่งเสียงดัง หรือเลี้ยงสุกรมีกลิ่นเหม็นเราจะคุ้มครองสิทธิตนเองอย่างไรเมื่อพูดถึงการคุ้มครองสิทธิด้านที่อยู่อาศัยของตนเอง เพื่อให้ได้อยู่ในที่อยู่อาศัยหรือสิ่งแวดล้อมที่ดี ถือเป็นสิทธิผู้บริโภคสากลที่สำคัญ เพราะเกี่ยวข้องกับปัจจัยสี่ของเรา  และกฎหมายไทยเราก็มีการเขียนเรื่องนี้ไว้ว่า ใครก็ตามจะใช้สิทธิ หากทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดือดร้อนเกินไปกว่าปกติ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อจัดการความเดือดร้อน ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทนเพื่อให้เห็นภาพชัด ก็ขอยกตัวอย่างคดีหนึ่ง โจทก์เป็นเจ้าของบ้านหลังหนึ่ง และบังเอิญเพื่อนบ้านเปิดฟาร์มเลี้ยงสุกร อยู่ไปอยู่มาดูแลไม่ดี เพราะต่อมาได้เลี้ยงสุกรมากขึ้นจึงได้ใช้ผ้าพลาสติกคลุมคอกสุกรแล้วใช้พัดลมดูดเอากลิ่นเหม็นสิ่งปฏิลออกจากคอกสุกรส่งผลให้มีกลิ่นเหม็นรบกวนสุขภาพและอนามัยของโจทก์ เขาทนไม่ไหว ก็ไปฟ้องคดี ให้เพื่อนบ้านกำจัดสิ่งเน่าเหม็น และย้ายที่เลี้ยงไปที่อื่น  ศาลก็ตัดสิน โดยใช้หลักกฎหมายดังกล่าว ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1639/2555 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่  8309/2548คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1639/2555ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1337 บัญญัติไว้ในกรณีที่บุคคลหนึ่งบุคคลใดใช้สิทธิของตนจนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือได้รับความเดือดร้อนจากกลิ่น เสียง แสงสว่าง หรือมลภาวะใดๆเกินกว่าที่บุคคลทั่วไปจะทนได้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีสิทธิกระทำการเพื่อป้องกันความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป อันเป็นการคุ้มครองสุขภาพอนามัยของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความเสียหายหรือเดือนร้อนจากกลิ่น เสียง แสงสว่าง หรือมลภาวะนั้นให้มีสุขลักษณะที่ดิน โดยคำฟ้องของ ผ.มีคำขอให้ ฉ.กำจัดสิ่งปฏิกูลที่รบกวนสุขภาพอนามัยของ ผ.ด้วย แสดงให้เห็นว่าการขจัดความเดือนร้อนที่ ผ.ได้รับอาจทำได้โดยวิธีอื่น หาใช้ต้องขับไล่ ฉ.ตามฎีกาของ ผ. ดังนั้น ที่ ผ.ฎีกาขอให้ขับไล่ ฉ.ให้ขนย้ายสุกรไปเลี้ยงให้ห่างไกลจากบ้านของ ผ.จึงเป็นวิธีการที่เกินกว่าความจำเป็นที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ผ.ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่า อบต.ออกข้อบัญญัติอย่างไร รวมทั้งไม่นำสืบว่า ฉ.ฝ่าฝืนข้อบัญญัติดังกล่าวอย่างไร คำขอของ ผ.ที่ให้ ฉ.กำจัดสิ่งเน่าเหม็นอันเกิดจากมูลสุกรเป็นคำขอที่ไม่ชัดเจนพอที่จะบังคับให้ ฉ.ปฏิบัติได้ ศาลฎีกาเห็นว่า เจตนารมณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1337 เป็นคนละปัญหากับการดำเนินการของเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่จะเข้าแก้ไข คำขอของ ผ.ไม่มีความหมายกว้างเกินไปและไม่ชัดเจนพอที่ ฉ.จะปฏิบัติได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง ผ. ศาลฎีกาไม่เห็นด้วยพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ ฉ.กำจัดสิ่งปฎิกูลเน่าเหม็นอันเกิดสจากมูลสุกรที่ ฉ.เลี้ยงไว้คำพิพากษาที่ 8309/2548การประกอบกิจการของจำเลยทั้งสองก่อให้เกิดเสียงดังและส่งกลิ่นเหม็นรบกวนสิทธิที่จะอยู่อาศัยในเคหะสถานของโจทก์ทั้งสองโดยปกติสุข โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิที่จะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหาย หรือเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไป ได้แก่ การดำเนินการให้จำเลยทั้งสองหยุดการกระทำที่ก่อให้เกิดเสียงดังและส่งกลิ่นเหม็นหรือหาวิธีป้องกันมิให้เกิดเสียงดังและส่งกลิ่นเหม็นอันเป็นการละเมิดต่อสิทธิของโจทก์ทั้งสองเมื่อศาลมีคำพิพากษาห้ามมิให้จำเลยทั้งสองกระทำการใดๆ ที่ก่อให้เกิดเสียงดังและพ่นสีส่งกลิ่นเหม็นสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้ว หากจำเลยทั้งสองมิได้ปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล โจทก์ทั้งสองชอบที่จะให้บังคับคดีได้ ซึ่งย่อมทำให้ความเสียหายหรือเดือดร้อนรำคาญจากเสียงดังและกลิ่นเหม็นนั้นระงับสิ้นไป ไม่เป็นการละเมิดต่อสิทธิของโจทก์อีกต่อไปการตั้งโรงงานของจำเลยทั้งสอง แม้จะเป็นการฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ. โรงงาน พ.ศ. 2535 และสมควรจะย้ายไปตั้งในนิคมอุตสาหกรรมตามที่โจทก์อ้างมา ก็เป็นเรื่องที่จำเลยทั้งสองกระทำผิดต่อรัฐ พนักงานเจ้าหน้าที่ของรัฐซึ่งมีอำนาจหน้าที่กำกับและดูแลจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองย้ายโรงงานไปอยู่ที่อื่นค่าใช้จ่ายในการป้องกันเสียงดังและระงับกลิ่นเหม็น อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านโจทก์ทั้งสอง ค่าใช้จ่ายในการกู้เงินมาสร้างบ้านอีกหนึ่งหลัง และค่าใช้จ่ายที่ต้องจ้างคนเฝ้าบ้านนั้น มิใช่ผลธรรมดาที่เกิดจากเหตุกระทำละเมิดของจำเลยทั้งสอง แต่เป็นความเสียหายที่ไกลเกินเหตุ ซึ่งจำเลยทั้งสองไม่ต้องรับผิด

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่าน กลับมาพบกันอีกครั้งนะครับ ในเล่มนี้อยากจะพูดถึงเรื่องของคนที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินและบ้าน แต่อยู่ไปอยู่มากลายเป็นหนี้ กลายเป็นคนไม่มีเครดิต แล้วกำลังจะถูกเขายึดบ้านยึดที่ไปขาย เมื่อไม่อยากให้ที่ดินและบ้านของตนถูกบังคับใช้หนี้  จึงหาทางออกโดย ไปตกลงกับเพื่อนหรือญาติที่เครดิตดีกว่า ให้นำบ้านและที่ดินไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงินธนาคารแทน ซึ่งก็มีเรื่องจริงเกิดขึ้นกับท่านหนึ่ง เขาก็ไปทำสัญญาซื้อขายกันบังหน้า เพื่อให้เพื่อนที่เครดิตดีกว่าไปกู้เงินธนาคารมาให้ โดยมีข้อตกลงกันว่าเจ้าของที่ดินและผู้กู้เงินธนาคารจะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารคนละครึ่งผ่อนหมดจะแบ่งที่ดินคืนครึ่งหนึ่ง ส่วนอีกครึ่งหนึ่งตกเป็นของผู้กู้และทำสัญญาเช่าที่ดินกับผู้กู้เงินเป็นประกัน เพื่อให้ผ่อนหนี้เงินกู้ตามสัญญา ต่อมาเจ้าของที่ดินไม่ชำระหนี้ตรงตามกำหนด คนที่กู้เงินและมีชื่อในโฉนดที่ดินจึงนำสัญญาเช่ามาฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดินเป็นคดี ซึ่งเรื่องนี้ ได้สู้คดีกันจนถึงศาลฎีกา และศาลได้ตัดสินไว้ว่า สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินและสัญญาเช่าดังกล่าว ทำกันโดยไม่มีเจตนาจะซื้อขายกันจริง หรือเช่ากันจริง จึงเป็นเจตนาลวง ไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย แต่เรื่องนี้ มีข้อสัญญาบางส่วน ซึ่งศาลมองว่าใช้บังคับกันได้ แยกออกจากสัญญาซื้อขาย หรือเช่าดังกล่าว โดยมองเจตนาแท้จริงว่า ต้องการแบ่งที่ดินกันคนละครึ่ง เมื่อเจ้าของที่ดินผ่อนชำระหนี้ตามที่ตกลง จึงมีฐานะเป็นเจ้าของร่วม ผู้กู้จึงไม่มีสิทธิไปฟ้องขับไล่เจ้าของที่ดิน  โดยมีรายละเอียดตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2952/2554 ดังนี้ สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่ทำขึ้นโดยไม่มีเจตนาแท้จริงให้ผูกพันกัน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันระหว่างโจทก์และจำเลย เพื่อให้โจทก์นำที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองเป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อธนาคาร และให้จำเลยทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นประกันการผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร สัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยเกิดจาก ส. และจำเลยเดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยเนื่องจากเจ้าหนี้จะยึดที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยชำระหนี้ แต่จำเลยและ ส. ไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารมาชำระหนี้ได้ จึงต้องขอให้โจทก์เป็นผู้กู้ยืมเงินให้เพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ของจำเลย เพื่อจะนำที่ดินมาเป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและ ส. โดยจำเลยและ ส. มีหน้าที่ร่วมกันผ่อนชำระหนี้ที่โจทก์กู้ยืมมาคนละครึ่ง หากจำเลยและ ส. ร่วมกันชำระหนี้จนครบ 10 ปี ตามสัญญาจำนอง หนี้จะหมด จำเลยมีสิทธิได้แบ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกบ้านแล้วจำนวนครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมดนอกจากส่วนที่กันเป็นถนน ส่วนที่ดินที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะตกเป็นของ ส. ซึ่งถือเป็นตัวการซึ่งเชิดโจทก์เป็นตัวแทนทำนิติกรรมแทน ส. สัญญาตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินแม้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท แต่เจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยที่ต้องการให้ ส. และจำเลยมีที่ดินอยู่อาศัยคนละครึ่ง จึงให้จำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคารครึ่งหนึ่ง เพื่อว่าเมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้ครบแล้วจะได้แบ่งที่ดินครึ่งหนึ่ง จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาจะให้ตกลงในส่วนนี้แยกออกจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อตกลงในส่วนนี้จึงไม่ตกเป็นโมฆะและมีผลผูกพันโจทก์ว่า เมื่อจำเลยร่วมผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารแม้เพียงบางส่วนจำเลยก็มีสิทธิในที่ดินพิพาทฐานะในเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทอีกเรื่อง เป็นกรณีโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เอาที่ดินตาม น.ส.3 ก. ของโจทก์ทำสัญญาขายฝากไว้แก่จำเลยเพื่อยืมเงินจากจำเลย 30,000 บาท แต่เนื่องจากจำเลยอ่านหนังสือไม่ออก จึงไม่ทราบว่าสัญญาที่ทำเป็นสัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาขายฝาก ในวันเดียวกันที่ทำสัญญาดังกล่าว จำเลยได้ทำสัญญากับโจทก์ว่าการทำสัญญาซื้อขายข้างต้นนั้นเป็นการขายฝากที่ดินมีกำหนด 2 ปี สัญญาซื้อขายที่ดินจึงเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาขายฝาก ต่อมาโจทก์ขอไถ่ถอนที่ดินจากจำเลย จำเลยไม่ยอมให้ไถ่ถอน จึงมาฟ้องคดีเพื่อให้จำเลยรับเงินจากโจทก์และโอนที่พิพาทคืนโจทก์ ซึ่งศาลก็มองว่าเรื่องนี้ เป็นการทำ “นิติกรรมอำพราง” คือทำสัญญาซื้อขายกันลวงๆ โดยเจตนาแท้จริงที่อำพรางไว้ คือให้เป็นสัญญาขายฝากที่ดิน ซึ่งก็ต้องบังคับตามสัญญาขายฝาก แต่เรื่องนี้ การขายฝากไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมาย ศาลจึงถือว่าที่ดินดังกล่าว ที่จำเลยได้ไปเป็นลาภมิควรได้ จึงต้องคืนที่ดินให้โจทก์  โดยมีรายละเอียดตาม คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 165/2527โจทก์ต้องการกู้เงินจำเลย จำเลยไม่มีเงิน จึงตกลงจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทมี น.ส.3ก. เพื่อจำเลยจะได้นำน.ส.3ก. ไปยืมเงินเพื่อนมาให้โจทก์กู้ หลังจากนั้นอีก4 วันโจทก์มารับเงินจากจำเลย แล้วโจทก์จำเลยทำสัญญาขายฝากที่พิพาทกันเอง ดังนี้ ถือได้ว่าการทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทเพื่ออำพรางสัญญาขายฝาก สัญญาซื้อขาย จึงเป็นการแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้กันระหว่างคู่กรณี ที่จะไม่ผูกพันกันตามเจตนาที่แสดงออกมานั้น ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 วรรคแรก( ปัจจุบันคือ มาตรา 155 )  ส่วนนิติกรรมขายฝากที่ถูกอำพรางไว้ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 115 กรณีต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้โจทก์ต้องคืนเงินให้จำเลย และจำเลยต้องคืนที่ดินให้โจทก์จากตัวอย่างกรณีพิพาทที่ยกมาให้ศึกษากันนี้ ก็อยากเตือนผู้บริโภคว่า การทำสัญญาใดๆ ก็ตาม เราควรทำอย่างสุจริต ไม่ควรไปเสี่ยงทำสัญญากันหลอกๆ เพื่อให้มีผลผูกพันกันโดยไม่มีข้อสัญญาเป็นหนังสือรับรอง เพราะเมื่อภายหลังเกิดการผิดข้อตกลงกัน สัญญาเหล่านี้จะไม่มีผลใช้บังคับกันได้ และเกิดปัญหาต้องมาพิสูจน์ซึ่งอาจทำได้ยากลำบาก และหากคู่สัญญาของเราเกิดอยากเอาเปรียบเราก็จะทำให้เดือดร้อนได้  หลักที่ว่าสัญญาต้องเป็นสัญญาก็ไม่สามารถนำมาใช้กับกรณีเช่นนี้ได้นะครับ  ซึ่งหากโชคร้ายท่านก็อาจต้องสูญเสียทรัพย์โดยไม่ตั้งใจ ดังนั้นขอให้มีสติก่อนที่จะทำสัญญาใดก็ตาม และทำด้วยความระมัดระวังอ่านข้อสัญญาต่างๆ ให้ดี เพื่อคุ้มครองสิทธิของตนเองไม่ให้ถูกใครมาเอาเปรียบได้นะครับ สำหรับวันนี้ ก็ขอจบเพียงเท่านี้ ไว้พบกันใหม่ในฉบับหน้าครับ สวัสดีครับ

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่านครั้งนี้ เราจะมาพูดถึงเรื่องสัญญากันครับ  สังเกตไหมครับว่า เวลาเราไปซื้อบ้าน ซื้อรถ หรือไปเช่าบ้าน เช่าหอพัก ฝ่ายผู้ขายหรือผู้ให้เช่า มักจะนำฟอร์มสัญญาที่ตนได้เขียนข้อสัญญาต่างๆ ไว้ มาให้เราเซ็นชื่อ เพื่อทำสัญญา ซึ่งสัญญาประเภทนี้  ภาษากฎหมายเรียกว่า “สัญญาสำเร็จรูป” ซึ่งด้วยในการทำสัญญาดังกล่าว บ่อยครั้ง จะพบว่าผู้บริโภคมักจะเสียเปรียบ เนื่องจากคนกำหนดข้อสัญญาเป็นฝั่งผู้ประกอบธุรกิจที่มักเขียนเงื่อนไขในสัญญาเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ตน หรืออีกความหมายคือเป็น สัญญาจำยอม(adhesive contract) สัญญาจำยอม คือ สัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายที่มีอำนาจในทางเศรษฐกิจที่เหนือกว่ากำหนดในข้อสัญญา ในลักษณะที่เอาเปรียบหรือไม่เป็นธรรมตู่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง และคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งก็มีเพียงเสรีภาพที่จะเลือกว่า จะทำสัญญาหรือไม่ทำสัญญา ถ้าทำสัญญาก็ต้องทำตามเนื้อหาที่ถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า มีลักษณะมัดมือชก ทั้งนี้ ให้ศาลใช้ดุลพินิจปรับลดข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมให้มีผลเพียงเท่าที่เป็นธรรม ด้วยเหตุนี้ เมื่อเกิดสัญญาสำเร็จรูปเพิ่มมากขึ้น จึงเกิดกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคฉบับหนึ่งขึ้นมาเรียกว่า “พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540”คำถามที่เกิดขึ้นต่อมาคือ แล้วข้อสัญญาแบบใดบ้างที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งก็มีคดีฟ้องขับไล่คดีหนึ่งที่ขึ้นสู่ศาล โดยในสัญญาเช่า ข้อหนึ่งระบุว่า “ตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วัน” ปรากฎว่า ผู้ให้เช่าก็ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าต้องย้ายออกไป ซึ่งผู้เช่าเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่เป็นธรรม จึงฟ้องให้ศาลชี้ขาด ซึ่งสุดท้ายศาลฏีกาก็ตัดสินว่าข้อสัญญาเช่นนี้ไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ตามคำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2298/2553“ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ทั้งนี้โดยคู่สัญญาในสัญญาสำเร็จรูปไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพแบบพิมพ์สัญญาเช่าที่โจทก์เป็นผู้กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคนจึงเป็นสัญญาสำเร็จรูป เมื่อไม่ปรากฏจากข้อนำสืบของจำเลยว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 เป็นการเอาเปรียบฝ่ายผู้เช่าเกินสมควรอย่างไร เพราะเหตุใด ลำพังเพียงการตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วันนั้น ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540  ตามสัญญาเช่าข้อ 8 ไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตตาม ป.พ.พ. มาตรา 182 แต่เป็นเรื่องของการตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญาตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุด โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง จึงไม่ใช่เงื่อนไขของสัญญาเช่า  โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างเหตุว่า จำเลยกับ พ. หลอกลวงโจทก์จนหลงเชื่อเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยขอให้เพิกถอนสัญญาเช่า ประการหนึ่ง กับโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง อีกประการหนึ่ง สิทธิของโจทก์ทั้งสองประการแยกจากกันได้ไม่เป็นการขัดกัน แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงโจทก์ในการทำสัญญาเช่าก็หาเป็นการตัดสิทธิโจทก์ที่จะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 8 เพื่อเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่”อีกเรื่องที่น่าสนใจ เป็นกรณีสัญญาจ้างงาน โดยมีการกำหนดข้อตกลงในทำนองว่า ระหว่างจ้างงานจะไม่ดำเนินการหรือมีส่วนได้เสียในธุรกิจอื่น เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ว่าจ้าง และภายหลังการจ้างสิ้นสุดลง ภายใน 6เดือน ต้องไม่ดำเนินการหรือมีส่วนได้เสียในกิจการหรือเป็นคู่แข่งผู้ว่าจ้าง ซึ่งศาลได้วินิจฉัยว่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นไปเพื่อปกป้องข้อมูลความลับทางการค้าของผู้ว่าจ้างให้อยู่รอดต่อไปได้ เป็นข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมายไม่เกินสมควรหรือเอาเปรียบกัน  ( คำพิพากษาที่ 4123/2549 )อีกเรื่องเป็นกรณี สัญญาใช้หนี้แทน ที่เจ้าหนี้ให้พี่น้องของผู้ตายทำขึ้น มีข้อตกลงให้ผู้ทำสัญญาชำระหนี้ส่วนต่างจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนอง และหากขายทอดตลาดไม่ได้ภายใน 1 ปี ผู้ทำสัญญาจะชำระหนี้ให้เป็นงวดจนกว่าจะครบ ศาลตัดสินว่าข้อสัญญาดังกล่าว เป็นข้อตกลงที่ทำให้ได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ให้มีผลบังคับได้เท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11731/2555จำเลยเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดากับผู้ตาย และจำเลยกับผู้ตายเป็นลูกหนี้สินเชื่อของโจทก์เช่นเดียวกัน การที่จำเลยทำสัญญารับใช้หนี้ตามคำพิพากษาศาลแพ่ง โดยจำเลยยอมรับผิดร่วมกับกองมรดกของผู้ตาย โดยมีข้อตกลงและเงื่อนไขสำคัญว่า เมื่อโจทก์ขายทอดตลาดทรัพย์จำนองได้เพียงใด จำเลยจะชำระหนี้ในส่วนต่างระหว่างหนี้ตามคำพิพากษาและดอกเบี้ยจนถึงวันชำระเสร็จและค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองคดีกับเงินสุทธิที่ได้รับจากการขายทอดตลาด และหากขายทอดตลาดทรัพย์จำนองไม่ได้ภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาจำเลยจะชำระหนี้แก่โจทก์เป็นงวดจนกว่าจะครบนั้นก็เนื่องจากในขณะนั้นสินเชื่อในส่วนของจำเลยเป็นหนี้ด้อยคุณภาพ หากจำเลยไม่เข้ารับใช้หนี้ของผู้ตายแล้วโจทก์ก็จะไม่ปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมให้แก่จำเลยอีก ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการเพิ่มเติมความรับผิดของจำเลยในฐานะทายาทเกี่ยวกับหนี้สินของผู้ตายที่ทายาทไม่ต้องรับผิดเกินกว่าทรัพย์มรดกของผู้ตายที่ตกได้แก่ตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1601 ดังนั้น สัญญารับใช้หนี้จึงเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 วรรคหนึ่ง  

สวัสดีครับครั้งนี้เราจะมากล่าวกันถึงเรื่อง ผลของสัญญา กัน โดยทั่วไปเมื่อสัญญาเกิดขึ้น คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเกิดสิทธิหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อกันตามที่ตกลงในสัญญา แต่ทุกสัญญาย่อมมีวันสิ้นสุด เมื่อมีเหตุเกิดขึ้น จากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง อีกฝ่ายหนึ่งจึงใช้สิทธิเลิกสัญญา แต่เมื่อเลิกสัญญากันไป กฎหมายก็ได้กำหนดสิทธิหน้าที่ไว้เช่นกัน ดังนั้นเราจึงไม่ควรละเลยสิทธิที่เกิดจากการเลิกสัญญานะครับ  ซึ่งสิทธิอย่างแรกที่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 กำหนดไว้ คือ “เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม.........”   หลายท่านคงสงสัย อะไรคือกลับสู่ฐานะเดิม  ซึ่งในประเด็นนี้ ขอยกตัวอย่างคำพิพากษาเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น เป็นเรื่องของการเช่าซื้อรถบรรทุกสิบล้อเพื่อบรรทุกของ แต่มาทราบภายหลังว่าผู้ให้เช่าซื้อเอารถที่ไม่ได้จดทะเบียนมาขาย รถดังกล่าวจึงนำมาใช้งานไม่ได้ ผู้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา   ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3796/2540 ทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อเป็นรถยนต์บรรทุกสิบล้อ (รถดั๊ม)ใช้บรรทุกของหนัก โจทก์เป็นเจ้าของรถดั๊มที่ให้เช่าซื้อจึงมีหนี้ที่จะต้องให้จำเลยได้ใช้หรือรับประโยชน์จากรถนั้นเมื่อโดยสภาพรถนั้นไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ประกอบมาตรา 537และมาตรา 548 เมื่อรถดั๊มที่ให้จำเลยเช่าซื้อเป็นรถที่โจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนจึงต้องห้ามตามมาตรา 7แห่งพระราชบัญญัติรถยนต์ พ.ศ. 2522 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดใช้รถที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ที่จำเลยอ้างว่า ได้นำรถไปใช้บรรทุกดินแล้วถูกเจ้าพนักงานตำรวจจับกุม จึงมีเหตุผลสนับสนุนเมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรถไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนรถดั๊มที่ให้จำเลยเช่าซื้อให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อจำเลยจะได้นำรถดั๊มที่เช่าซื้อออกวิ่งได้ ถือได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบรถโดยสภาพไม่เหมาะสมที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่า จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่เมื่อจำเลยไม่ได้บอกเลิกสัญญาและต่อมาโจทก์ได้ยึดรถคืนจากจำเลยโดยจำเลยไม่ได้โต้แย้งจึงต้องถือว่าสัญญาเช่าซื้อได้เลิกกันโดยปริยาย โดยโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อและผลแห่งการเลิกสัญญาย่อมทำให้คู่ความแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 เมื่อจำเลยได้คืนรถดั๊มแก่โจทก์แล้ว โจทก์ก็ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่รับไปแล้วแก่จำเลย ปรากฎว่าจำเลยออกเช็คพิพาท 9 ฉบับผ่อนชำระค่าเช่าซื้อล่วงหน้าแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเงินตามเช็คจากจำเลย จากคำพิพากษาข้างต้น การกลับคืนสู่ฐานะเดิมคือ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกลับมาอยู่ในสภาพก่อนที่จะทำสัญญากัน นั่นคือ ผู้ให้เช่าซื้อมีรถบรรทุก ผู้ขายยังไม่ได้ชำระเงินค่าเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อมีการเลิกสัญญากัน จึงทำให้ผู้เช่าซื้อมีหน้าที่ต้องส่งมอบรถบรรทุกคืนแก่ผู้ให้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อก็ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อทั้งหมดให้แก่ผู้เช่าซื้อนั่นเอง แต่กรณีทำสัญญาตกลงทำการงานให้กัน และมีการจ่ายค่าตอบแทน เมื่อมีการเลิกสัญญา การงานที่ได้กระทำให้แก่กันตามสัญญาซึ่งโดยสภาพไม่อาจคืนได้ ต้องใช้เงินแทนตามสมควรแก่ค่าของงานนั้น คำพิพากษาฎีกาที่ 175/2521 โจทก์ทำสัญญาตกลงกับจำเลย ให้จำเลยสร้างโรงภาพยนตร์และตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเองโดยโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 20 ปี จำเลยผิดสัญญาในการก่อสร้างตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยโดยชอบแล้ว ดังนี้ สัญญาและข้อผูกพันต่าง ๆ ในสัญญาก่อสร้างต้องสิ้นสุดลงจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะเช่าหรือครอบครองโรงภาพยนตร์และตึกแถวตามสัญญานั้นอีกต้องคืนที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้โจทก์ส่วนโจทก์ก็ต้องชดใช้ค่าก่อสร้างอันเป็นผลงานที่จำเลยสร้างลงไปให้แก่จำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสามส่วนการเลิกสัญญา โดยทั่วไป กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบไว้ว่า ต้องทำเป็นหนังสือ ดังนั้น การแสดงเจตนาเลิกสัญญาไม่มีแบบ  ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 853/2522 ข้อตกลงในสัญญาจะซื้อขายนาว่า ถ้าจำเลยผู้ซื้อชำระราคาไม่ครบโจทก์เรียกนาและคืนเงินได้ ฉะนั้นเมื่อจำเลยชำระราคาไม่ครบ โจทก์ขอคืนเงินที่จำเลยชำระแล้ว และเรียกคืนที่ดิน ถือได้ว่าโจทก์ได้แสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยปริยายแล้วสัญญาทำเป็นหนังสือ การแสดงเจตนาเลิกสัญญาไม่ต้องทำเป็นหนังสือในการเลิกสัญญานั้น  ผลอีกประการคือทำให้สัญญาไม่มีผลบังคับอีกต่อไป ดังนั้น เมื่อบอกเลิกสัญญาไปแล้ว จะมาเรียกร้องสิทธิตามสัญญาอีกไม่ได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 2568/2521 สัญญาก่อสร้างตึกแถวมีข้อความว่า ผู้ก่อสร้าง (จำเลย) ต้องเป็นผู้รับผิดชอบในการขับไล่ผู้อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่อีกสองรายในที่ดิน ส่วนที่ผู้ให้ก่อสร้าง (โจทก์) ชนะคดีแล้วนั้น ผู้ให้ก่อสร้างรับผิดชอบขับไล่ให้โดยบังคับคดีภายใน 20 วันนับแต่วันทำสัญญา ดังนี้ เมื่อโจทก์ได้ยื่นคำแถลงให้ศาลชั้นต้นดำเนินการบังคับคดีแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้ดำเนินการบังคับคดีให้ผู้เช่าออกจากตึกแถวแล้วตามสัญญามิได้หมายความว่าโจทก์จะต้องขับไล่ผู้เช่าออกไปจากตึกแถวภายใน 20 วันนับแต่วันทำสัญญา ทั้งนี้ เนื่องจากเห็นได้ว่าการทำสัญญาก่อสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมิได้มุ่งเรื่องเวลาเป็นข้อสารสำคัญ หากแต่มีเจตนาผ่อนปรนซึ่งกันและกันตามสมควรในกรณีผิดสัญญา สิทธิของคู่สัญญาที่จะบังคับเอาแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญานั้นมีอยู่สองประการ คือ บังคับให้ปฏิบัติการชำระหนี้ตามมูลหนี้ประการหนึ่ง กับบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายอีกประการหนึ่ง คดีนี้โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้วย่อมจะบังคับให้จำเลยชำระหนี้ตามสัญญาไม่ได้ การที่โจทก์อ้างว่าถ้าจำเลยสร้างตึกแถวเสร็จโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์และได้ค่าเช่านั้น เท่ากับโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิ แต่การที่จำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่จะได้รับค่าหน้าดินตามสัญญา ค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้จึงควรเท่ากับจำนวนเงินดังกล่าว  

การค้ำประกันผู้รับทุนไปศึกษาต่อต่างประเทศ    หลังจากที่มีข่าวเรื่องของทันตแพทย์คนหนึ่งไปค้ำประกันให้ผู้รับทุนไปเรียนต่างประเทศแล้วหนีการใช้ทุน เกิดความลำบาก ต้องหาเงินมาใช้ทุนแทน และมีภาระต้องไปฟ้องเรียกเงินเอากับนักเรียนหนีทุนคนดังกล่าวอีกคราวหนึ่ง  วันนี้ จึงนำคำพิพากษาฎีกาน่าสนใจในเรื่องที่เกี่ยวกับการค้ำประกันผู้รับทุนไปศึกษาต่อต่างประเทศ มาให้ศึกษากันครับ     เรื่อง แรกเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 เป็นนักเรียนทุนที่ได้ทุนไปเรียนต่อปริญญาเอกที่ต่างประเทศ โดยมีจำเลยที่ 2 มาค้ำประกันให้ แต่ปรากฏว่าครบกำหนดแล้ว ยังเรียนไม่จบ จึงทำเรื่องขออนุมัติเรียนต่ออีกสามครั้ง  ต่อมาหลังจากเรียนจบก็กลับมาใช้ทำงานใช้ทุนได้ปีกว่า ก็เกิดปัญหา ทำผิดวินัย ถูกไล่ออกจากราชการ และทางผู้ให้ทุนจึงมาฟ้องนักเรียนทุนคนดังกล่าวให้รับผิดร่วมกับผู้ค้ำประกัน ซึ่งในคดีนี้ ศาลตัดสินว่า คนค้ำต้องร่วมรับผิดด้วย แม้การอนุมัติให้ศึกษาต่อ จะไม่ได้แจ้งให้ผู้ค้ำประกันทราบ และไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ค้ำประกันก็ตาม เพราะเห็นว่าอยู่ในข้อตกลงสัญญาค้ำประกัน             คำพิพากษาฏีกาที่ 1056/2536     “สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิได้ระบุระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อ ณ ต่างประเทศ และสัญญาค้ำประกันที่จำเลยที่ 2 ทำไว้กับโจทก์ก็มิได้ระบุเวลาที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อเช่นกัน ฉะนั้น การที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อ ณ ต่างประเทศเป็นเวลา 2 ปี ครบแล้วโจทก์ได้อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ศึกษาต่ออีกเป็นเวลา 4 ปีเศษโดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบ และจำเลยที่ 2 มิได้ยินยอมในการที่โจทก์อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ศึกษาต่ออีกนั้น แม้จะเป็นภาระหนักขึ้นแก่จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันแต่ก็ไม่เป็นการฝ่าฝืนข้อตกลงในสัญญาและเป็นคนละเรื่องกับการที่เจ้าหนี้ยอมผ่อนเวลาให้ลูกหนี้ จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันจึงไม่หลุดพ้นจากความรับผิด จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาต่อโจทก์จะต้องคืนเงินเดือนเงินเพิ่มช่วยค่าครองชีพที่ตนรับไปให้โจทก์เป็นเงิน 161,863.96 บาท และต้องเสียเบี้ยปรับอีกเท่ากับเงินทั้งหมดที่รับไปกับจะต้องเสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปีสำหรับเงินต้นรวมกับเบี้ยปรับตามสัญญาด้วยนั้น เบี้ยปรับและดอกเบี้ยดังกล่าวเป็นข้อสัญญาที่ระบุความเสียหายหรือความรับผิดในการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ไว้ล่วงหน้าเมื่อศาลเห็นว่าเบี้ยปรับสูงเกิน ส่วนศาลก็มีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 และเมื่อกำหนดเบี้ยปรับเป็นค่าเสียหายจำนวนพอสมควรแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องให้ค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยอีก”แต่ถ้าเป็นกรณีเพียงค้ำประกันการไปศึกษาต่อต่างประเทศในระดับปริญญาโท และตัวผู้ขอทุนได้จบปริญญาโทแล้ว ทำเรื่องขอเรียนต่อปริญญาเอก และได้รับอนุมัติ โดยผู้ค้ำไม่ได้ยินยอมด้วย เช่นนี้ ผู้ค้ำประกันรับผิดเพียงสัญญาเดิมเท่านั้น  โดยคดีที่ยกมาอ้างอิงนี้ เป็นเรื่องของ อาจารย์ท่านหนึ่ง ขอไปเรียนต่อปริญญาโทที่ต่างประเทศ สาขาการสอนคณิตศาสตร์ มีกำหนด 2 ปี  โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกัน พอครบ 2 ปี อาจารย์ท่านก็จบปริญญาโท แต่ไม่ได้กลับมาใช้ทุน และขอเรียนต่อปริญญาเอกอีก รวมเป็นเวลา 5 ปีกว่า แต่ปรากฏว่าเมื่อเรียนจบปริญญาเอกแล้ว ไม่กลับมารับราชการ ดังนี้ ศาลเห็นว่า การที่โจทก์ให้ผู้ให้ทุนไม่ได้แจ้งให้ จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันทราบถึงการอนุมัติให้เรียนต่อปริญญาเอก และไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาค้ำประกันเพิ่ม จำเลยที่ 2 จึงรับผิดเฉพาะตามสัญญาค้ำประกันใช้ทุนเดิม คือ 2 ปี เท่านั้น คำพิพากษาฏีกาที่ 3579/2536 “ จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาค้ำประกันการปฏิบัติและความรับผิดตามสัญญาของข้าราชการที่ไปศึกษาหรืออบรม ณ ต่างประเทศ ที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์ในการที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ไปศึกษาต่อ ณ ประเทศสหรัฐอเมริกา ด้วยทุนส่วนตัว (ทุนประเภท 2) มีกำหนด2 ปี นับแต่วันออกเดินทาง โดยเมื่อจำเลยที่ 1 เสร็จการศึกษาตามที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุมัติให้ลาไปศึกษาต่อ หรือจำเลยที่ 1ถูกเรียกตัวกลับ และจำเลยที่ 1 ไม่กลับมารับราชการกับโจทก์เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เท่าของเวลาที่ได้รับเงินเดือนรวมทั้งเงินเพิ่มและจำเลยที่ 1 ไม่ชดใช้เงินเดือนรวมทั้งเงินเพิ่มและเบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยที่ 2 ยินยอมชำระหนี้ให้แก่โจทก์ตามความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ทั้งสิ้น ส่วนที่หลังจากครบกำหนด2 ปี แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ขอลาศึกษาต่อด้วยทุนส่วนตัวอีก 5 ปี9 เดือน 4 วัน และโจทก์อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ลาศึกษาต่อโดยไม่ได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบ ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาค้ำประกันการลาไปศึกษาต่อเพิ่มเติมของจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์แต่อย่างใดจำเลยที่ 2 จึงคงมีความรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาค้ำประกันเพียงสำหรับการปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยที่ 1 เป็นเวลา 2 ปี เท่านั้น สัญญาค้ำประกันระบุว่า หากโจทก์จะผ่อนเวลาชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมรับผิดในฐานะผู้ค้ำประกันต่อไป มีความหมายเพียงว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์ ทำให้จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชดใช้เงินคืนให้โจทก์พร้อมเบี้ยปรับภายในกำหนด 30 วัน ถัดจากวันได้รับแจ้งจากโจทก์ตามสัญญาข้อ 4 และ ข้อ 5 และจำเลยที่ 2 ต้องรับผิดชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ตามสัญญาค้ำประกัน แม้โจทก์ผ่อนเวลาในการชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ก็ยินยอมรับผิดในฐานะผู้ค้ำประกันต่อไปข้อความดังกล่าวหาได้มีความหมายว่า จำเลยที่ 2 ยินยอมรับผิดในหนี้ของจำเลยที่ 1 ทุกประการโดยไม่จำกัดเวลาและจำนวนหนี้ที่จำเลยที่ 1 ก่อขึ้นในอนาคตไม่”หลายๆ ท่านคงทราบดี ว่ากฎหมายค้ำประกันมีการแก้ไขใหม่ เมื่อเร็วๆ นี้ ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่แก้ไขเพิ่มเติม(ฉบับที่20) พ.ศ.2557  ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2558  หากใครไปทำสัญญาค้ำประกันตั้งแต่วันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2558 ก็ต้องไปว่ากันตามกฎหมายใหม่ ซึ่งสิ่งที่พอจะช่วยคนค้ำได้คือ ในการเซ็นสัญญาค้ำประกันให้กับผู้ที่ประสงค์จะไปเรียนต่อต่างประเทศ  หากเขาขอทุนเพื่อไปศึกษาต่อปริญญาโท จะต้องมีการแจ้งตัวเลขที่ชัดเจนกับผู้ค้ำประกันทันทีว่าจะต้องมีส่วนรับผิดชอบเป็นจำนวนเงินเท่าใด หากครบกำหนดแล้วนักเรียนทุนรายนั้นไม่สามารถมาใช้ทุนได้ ต้องมีการระบุตัวเลขชัดเจนตั้งแต่วันทำสัญญาและในกรณีที่ขอทุนไปเรียนโทแล้วจบการศึกษาแล้วประสงค์ต่อปริญญาเอกเลย ก็จะต้องมีการพูดคุยกับผู้ค้ำประกันอีกครั้งถึงมูลค่าการรับผิดชอบที่จะต้องเพิ่มขึ้น หากผู้ค้ำไม่ยินยอมก็จะต้องมีการหาผู้ค้ำรายใหม่สำหรับทุนปริญญาเอกแต่สุดท้ายนี้ขอฝากไว้ว่า หากท่านจะไปทำสัญญาค้ำประกันให้ใครก็ขอให้ดูให้ดี เพราะสุดท้ายหากเขาไม่มีความรับผิดชอบ หรือหนีทุนเหมือนกับหลายคนที่เป็นข่าว ก็จะทำให้ตัวท่านเองเดือดร้อนโดยไม่จำเป็น และหากจำเป็นต้องค้ำ ก็ขอให้พิจารณาถึงวงเงินที่ตนจะสามารถรับผิดชอบได้ เพื่อไม่ให้เป็นภาระกันในภายหลังครับ  

สวัสดีครับ ท่านผู้อ่าน วันนี้ เราจะมากล่าวถึงเรื่องการทำประกันชีวิตกันนะครับ เชื่อว่าหลายท่านก็คงเคยมีประกันที่ตัวเองทำไว้ให้คนอื่น หรือพ่อแม่ของเราทำให้กับตัวเราใช่ไหมครับ แต่ทราบกันหรือไม่ว่า มีคนอีกมากมายที่ทำสัญญาประกันไปแล้ว พอถึงเวลาจะใช้สิทธิตามสัญญา กลับถูกบริษัทประกันปฏิเสธ และหนึ่งในเหตุที่บริษัทมักนำมาอ้างในการไม่จ่ายเงินก็คือ เรื่องของการปกปิดข้อมูลสุขภาพ  เนื่องจากสัญญาประกันชีวิต เอาความทรงชีพของผู้เอาประกันมาเป็นเงื่อนไขในการจ่ายเงิน ดังนั้น เรื่องของสุขภาพคนทำประกันจึงสำคัญมาก และยังอาศัยความสุจริตในการทำสัญญาอย่างมาก เพราะคนเอาประกันต้องเปิดเผยข้อมูลตนเองก่อนทำสัญญา และบริษัทผู้รับประกันก็มีหน้าที่ต้องพิจารณาว่าสมควรจะรับทำประกันหรือเพิ่มเบี้ยประกันเพียงใด เมื่อต่างฝ่ายต่างมีหน้าที่ดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติหน้าที่ กล่าวคือผู้เอาประกันฯ ปกปิดความจริง ส่วนจำเลยไม่ค้นหาความจริง จะถือว่าใครไม่สุจริตมากกว่ากัน เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้เอาประกันไม่สุจริตมากกว่า คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2397/2536  ผู้เอาประกันภัยในสัญญาประกันชีวิตซึ่งการใช้เงินย่อมอาศัยความทรงชีพหรือมรณะของตนเป็นสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 865 วรรคแรก มีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อความจริงซึ่งอาจจะได้จูงใจผู้รับประกันภัยให้เรียกเบี้ยประกันภัยสูงขึ้น หรือบอกปัดไม่ยอมทำสัญญาให้ผู้รับประกันภัยทราบ และจะถือว่าการที่ผู้รับประกันภัยไม่ตรวจสุขภาพของผู้เอาประกันภัยก่อนเป็นการละเลยหาได้ไม่ แม้การประกันชีวิตในทุนประกันภัยต่ำตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงพาณิชย์กำหนดไม่จำเป็นต้องตรวจสุขภาพของผู้เอาประกันภัยก็ยังถือไม่ได้ว่าผู้รับประกันภัย ไม่ถือเอาเรื่องสุขภาพของผู้เอาประกันภัยเป็นสำคัญ สัญญาประกันภัยชีวิตที่กระทำโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 865 วรรคแรก เป็นโมฆียะมีผลให้ผู้รับประกันภัยใช้สิทธิบอกล้างได้ หากผู้รับประกันภัยไม่ใช้สิทธิบอกล้างสัญญาดังกล่าวย่อมใช้บังคับได้ จึงเป็นสิทธิของผู้รับประกันภัยจะบอกล้างหรือไม่ก็ได้ ดังนั้น แม้ผู้รับประกันภัยจะใช้สิทธิบอกล้างแต่เพียงเฉพาะสัญญารายใดก็หาเป็นการไม่ชอบไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8082/2542 แบบฟอร์มคำขอเอาประกันชีวิตข้อ 17 ถึง ข้อ 22 เป็นข้อความที่ถามไว้เป็นข้อย่อยเกี่ยวกับสุขภาพของผู้เอาประกันชีวิต เช่น มีความบกพร่องทางร่างกายหรือจิตใจบ้างหรือไม่ ในระหว่าง 5 ปี ที่ผ่านมาเคยเจ็บป่วย เคยได้รับการผ่าตัด เคยรับการรักษาในสถานพยาบาล ถ้าเคยโปรดแจ้งรายละเอียด แบบฟอร์มที่มีข้อความเช่นนี้ตัวแทนจำเลย ผู้มาติดต่อขอเอาประกันชีวิตไม่จำเป็นต้องสอบถามตามข้อความที่ระบุไว้ แต่เป็นที่เชื่อได้ว่าผู้เอาประกันชีวิตจะต้องอ่านก่อน และปรากฏว่าโจทก์มีอาชีพค้าขายและมีฐานะเป็นเจ้าของกิจการย่อมต้องรอบคอบ เมื่อโจทก์อ่านข้อความเหล่านี้แล้ว แต่กลับเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในข้อ 23 ซึ่งระบุว่า ถ้าคำตอบในเรื่องสุขภาพเป็นคำตอบรับ เช่นเคยได้รับการผ่าตัด หรือเข้ารักษาตัวในสถานพยาบาล จะต้องอธิบายรายละเอียดไว้ด้วย ข้อความเหล่านี้มีอยู่ก่อนโจทก์ลงชื่อในคำขอเอาประกันชีวิต หาใช่ตัวแทนจำเลยกรอกข้อความดังกล่าวภายหลังไม่ เมื่อโจทก์ไม่แจ้ง ก็ถือได้ว่าโจทก์มีเจตนาปกปิดไม่แจ้งความจริงตามหน้าที่ที่ต้องชี้แจงแสดงข้อบกพร่องของผู้เอาประกันชีวิตซึ่งผู้รับประกันภัยอาจบอกปัด ไม่ยอมทำสัญญาประกันชีวิตให้ผู้รับประกันภัยทราบตาม ป.พ.พ. มาตรา 865 วรรคหนึ่ง หน้าที่นี้มีน้ำหนักในการแสดงความสุจริตมากกว่าหน้าที่ของผู้รับประกันภัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 866 ที่จะต้องใช้ความระมัดระวังในการรับรู้ข้อความจริง โดยผู้รับประกันภัยพึงใช้ความระมัดระวังอย่างคนธรรมดาเช่นวิญญูชนทั่วไปก็พอแล้ว สัญญาประกันชีวิตดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆียะ จำเลยย่อมมีสิทธิบอกล้างได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 865 อย่างไรก็ตาม หากเป็นกรณีประกันชีวิตที่มีเงื่อนไขว่า ผู้เอาประกันฯ ไม่ต้องตรวจสุขภาพ ด้วยความเคารพต่อคำพิพากษาศาลฏีกา ผู้เขียนเห็นว่า การที่บริษัทประกันในฐานะผู้มีวิชาชีพในการประกันชีวิต ย่อมทราบดีว่าการตรวจสุขภาพเป็นสิ่งสำคัญและกระทำได้โดยง่าย แม้ตัวผู้เอาประกันจะไม่ได้แจ้งข้อมูลเรื่องสุขภาพหรือไม่มีการตรวจสุขภาพ แต่เมื่อบริษัทผู้เอาประกันไม่มีการตรวจสอบ ยิ่งเห็นถึงการประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ไม่ใช้ความระมัดระวังอย่างเช่นวิญญูชน ตามมาตรา 866  สัญญาประกันชีวิตจึงมีผลสมบูรณ์ ใช้บังคับได้  ซึ่งพฤติกรรมของบริษัทฯ จะรับทำสัญญาโดยไม่คำนึงว่าผู้เอาประกันฯ จะแจ้งข้อเท็จจริงตรงกับความเป็นจริงหรือไม่ แต่เมื่อต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนจึงตรวจสอบข้อเท็จจริง เมื่อพบว่ามีโรคภัยซ่อนอยู่ก็จะใช้เป็นเหตุเพื่อจะไม่จ่ายค่าสินไหมทดแทน หากผู้เอาประกันภัยไม่ตายก็เก็บเบี้ยประกันฯ ต่อไป และเชื่อว่าสัญญาประกันฯ ที่ทำไว้ส่วนใหญ่ก็คงอยู่ในสภาพโมฆียะ กล่าวคือยังมีผลใช้บังคับได้ จนกว่าผู้เอาประกันจะใช้สิทธิบอกล้าง ซึ่งส่วนใหญ่สัญญาที่ทำกันสามารถบอกล้างได้เกือบทั้งนั้น    ดังนั้นจะเห็นได้ว่า แม้ดูผิวเผิน เหมือนคนทำประกันจะได้เปรียบเพราะไม่ตรวจสุขภาพก็รับทำประกัน แต่ในความจริง บริษัทผู้เอาประกันมักจะใช้เรื่องปกปิดสุขภาพเพื่อจะได้ไม่ต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนภายหลัง ดังนั้นผู้บริโภคที่จะทำสัญญาประกันแบบไม่ตรวจสุขภาพก็ต้องระวังไว้ด้วยนะครับ ไม่ควรหลงเชื่อเพียงคำโฆษณาชวนเชื่อที่บริษัททำขึ้นเท่านั้น ก่อนทำสัญญาก็ควรอ่านเงื่อนไขหรือข้อมูลให้ละเอียดถี่ถ้วน      นอกจากนี้ กรณีที่ผู้ทำประกันปกปิดข้อมูลที่เคยถูกบริษัทอื่นปฏิเสธการรับประกันชีวิต กรณีนี้ บริษัทผู้รับทำประกันจะใช้เป็นเหตุอ้างปฏิเสธการจ่ายเงินประกันและบอกเลิกสัญญาว่าปกปิดข้อเท็จจริงไม่ได้ ถือว่าสัญญาประกันมีผลสมบูรณ์ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1422/2516   บริษัทจำเลยไม่ถือว่าการที่ผู้ตายเคยถูกปฏิเสธการรับประกันชีวิตมาก่อนเป็นข้อสำคัญ ข้อสำคัญอยู่ที่ว่าขณะผู้ตายขอประกันชีวิตครั้งที่เกิดเหตุเรื่องนี้สุขภาพของผู้ตายสมบูรณ์ดีหรือไม่ ฉะนั้น เมื่อนายแพทย์ของบริษัทจำเลยตรวจสุขภาพผู้ตายและเสนอเรื่องให้บริษัทจำเลย จนบริษัทจำเลยพิจารณาอนุมัติให้ผู้ตายประกันชีวิต จึงแสดงว่าผู้ตายมีสุขภาพสมบูรณ์ บริษัทจำเลยจะมาปฏิเสธการจ่ายเงินโดยอ้างว่าผู้ตายแจ้งเท็จว่า ไม่เคยได้รับปฏิเสธในการขอเอาประกันชีวิตกับบริษัทจำเลยมาก่อนไม่ได้    

 สวัสดีครับท่านผู้อ่าน วันนี้ เราจะมาคุยกันถึงเรื่องการไปสัญญามั่นหมายกับคนอื่นในการซื้อของ บางครั้งการที่กล่าวอะไรออกไป แม้ดูว่าเหมือนจะไม่มีอะไร แต่ในทางกฎหมายนั้น คำมั่นคือสัญญาที่ผู้ให้คำมั่นผูกพันตนเองในการที่จะให้คำมั่นแก่ผู้รับคำมั่น เรียกง่ายๆ ว่าผู้ให้สัญญายอมผู้ผูกพันตนเองแต่ฝ่ายเดียวนั่นเอง ตามกฎหมายแล้วถือว่ามีผลผูกพันมีผลใช้บังคับกันได้นะครับ ดังนั้นจะต้องระวังกันให้ดี อย่างเช่นเรื่องดังต่อไปนี้ มีคนสองคนเขาเป็นญาติกัน วันหนึ่งพวกเขาตกลงขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่กัน  โดยมีเงื่อนไขว่า ภายใน 10 ปี ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายมาซื้อคืนได้ แต่ตกลงกันด้วยปากเปล่า แล้วต่อมาจึงมีการทำสัญญากันภายหลัง โดยมีคำมั่นต่อกันว่า ผู้ขายจะไม่นำที่ดินและโรงเรือนดังกล่าวไปขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ซื้อขาย หากผู้ขายมีเงินสามารถซื้อคืนได้    เช่นนี้ คำมั่นดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ เมื่อต่อมา ผู้ขายมีเงินมาซื้อที่ดินและโรงเรือนคืน ผู้ซื้อไม่ยอมขาย ผู้ขายจึงมีสิทธิมาฟ้องบังคับตามคำมั่นในสัญญาได้ ดังตัวอย่างคำพิพากษาฏีกาที่  170/2497  และ คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 คำพิพากษาฏีกาที่  170/2497   “ขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่ญาติกัน โดยตกลงกันด้วยปากเปล่า ก่อนทำหนังสือสัญญาซื้อขายว่า ภายใน 10 ปีผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ ถือว่าการตกลงด้วยปากเปล่าดังนี้เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนแล้ว ข้อตกลงเช่นนี้ ก็สูญเปล่าไม่มีผลบังคับแก่กันได้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันในภายหลังนั้น จึงสำเร็จเด็ดขาดไป แต่เมื่อปรากฎว่าต่อมาอีก 2 ปีเศษ ผู้ซื้อกับผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญากันอีก ให้คำมั่นสัญญาว่า ที่ดินและโรงเรือนรายนี้จะไม่ขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันซื้อขาย ผู้ขายมีเงินจะซื้อกลับผู้ซื้อพร้อมทั้งดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันเซ็นสัญญา ดังนี้ ก็ย่อมถือได้ว่าเป็นคำมั่นจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 456 วรรค 2 ผู้ขายเดิมจึงมีสิทธิจะฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาใหม่นี้ได้”  คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 “ทำสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โจทก์จำเลยทำสัญญาต่อกันอีกฉบับหนึ่งว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ภายใน 10 ปี ดังนี้ สัญญาที่ทำต่อกันไม่ใช่สัญญาขายฝากหรือนิติกรรมอำพราง แต่ข้อกำหนดที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยได้ภายใน 10 ปี เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค 2 จึงมีผลผูกพันคู่กรณีใช้บังคับกันได้” อีกเรื่องที่อยากให้ผู้อ่านทราบคือ เวลาให้คำมั่นกับใครก็ตาม หากเราได้กำหนดระยะเวลาไว้ คำมั่นนั้นก็มีผลเพียงเท่าระยะเวลาที่กำหนด  แต่ถ้าเกิดให้คำมั่นแล้วไม่กำหนดเวลาไว้ ศาลได้ตัดสินว่า คำมั่นที่ไม่มีกำหนดเวลา จะมีผลผูกพันตลอดไป ดังเช่น คำพิพากษาฏีกาที่ 1004/2485 คำพิพากษาฎีกาที่ 1004/2485(ประชุมใหญ่) “ทำสัญญาขายนาแล้ว ต่อมาทำหนังสือมีข้อความว่า ถ้าผู้ขายมีเงินมาไถ่คืนเมื่อใด ผู้ซื้อจะคืนนาให้เมื่อนั้น โดยไม่มีกำหนดเวลา ดังนี้เป็นคำมั่นในการซื้อขาย คำมั่นในการซื้อขายซึ่งไม่มีกำหนดเวลา ถ้าผู้ให้คำมั่นมิได้บอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งตอบตกลงให้เสร็จไป คำมั่นนั้นก็ผูกพันอยู่ตลอดไป แม้จะเกิน 10 ปี อีกฝ่ายก็ยังตอบตกลงให้ทำการซื้อขายได้”

 สวัสดีครับท่านผู้อ่าน เราจะมาคุยกันถึงเรื่องการไปสัญญามั่นหมายกับคนอื่นในการซื้อของ บางครั้งการที่กล่าวอะไรออกไป เหมือนจะไม่มีอะไร แต่ในทางกฎหมายนั้น คำมั่นคือสัญญาที่ผู้ให้คำมั่นผูกพันตนเองในการที่จะให้คำมั่นแก่ผู้รับคำมั่น เรียกง่ายๆ ว่าผู้ให้สัญญายอมผู้ผูกพันตนเองแต่ฝ่ายเดียวนั่นเอง ตามกฎหมายแล้วถือว่ามีผลผูกพันมีผลใช้บังคับกันได้นะครับ ดังนั้นจะต้องระวังกันให้ดี อย่างเช่นเรื่องดังต่อไปนี้ มีคนสองคนเขาเป็นญาติกัน วันหนึ่งพวกเขาตกลงขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่กัน  โดยมีเงื่อนไขว่า ภายใน 10 ปี ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายมาซื้อคืนได้ แต่ตกลงกันด้วยปากเปล่า แล้วต่อมาจึงมีการทำสัญญากันภายหลัง โดยมีคำมั่นต่อกันว่า ผู้ขายจะไม่นำที่ดินและโรงเรือนดังกล่าวไปขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ซื้อขาย หากผู้ขายมีเงินสามารถซื้อคืนได้    เช่นนี้ คำมั่นดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ เมื่อต่อมา ผู้ขายมีเงินมาซื้อที่ดินและโรงเรือนคืน ผู้ซื้อไม่ยอมขาย ผู้ขายจึงมีสิทธิมาฟ้องบังคับตามคำมั่นในสัญญาได้ ดังตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่  170/2497  และ คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 คำพิพากษาฎีกาที่  170/2497   “ขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่ญาติกัน โดยตกลงกันด้วยปากเปล่า ก่อนทำหนังสือสัญญาซื้อขายว่า ภายใน 10 ปีผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ ถือว่าการตกลงด้วยปากเปล่าดังนี้เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนแล้ว ข้อตกลงเช่นนี้ ก็สูญเปล่าไม่มีผลบังคับแก่กันได้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันในภายหลังนั้น จึงสำเร็จเด็ดขาดไป แต่เมื่อปรากฏว่าต่อมาอีก 2 ปีเศษ ผู้ซื้อกับผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญากันอีก ให้คำมั่นสัญญาว่า ที่ดินและโรงเรือนรายนี้จะไม่ขายคนอื่น และภายใน 10 ปีนับแต่วันซื้อขาย ผู้ขายมีเงินจะซื้อกลับผู้ซื้อพร้อมทั้งดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันเซ็นสัญญา ดังนี้ ก็ย่อมถือได้ว่าเป็นคำมั่นจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 456 วรรค 2 ผู้ขายเดิมจึงมีสิทธิจะฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาใหม่นี้ได้” คำพิพากษาฎีกาที่ 3670/2528 “ทำสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โจทก์จำเลยทำสัญญาต่อกันอีกฉบับหนึ่งว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ภายใน 10 ปี ดังนี้ สัญญาที่ทำต่อกันไม่ใช่สัญญาขายฝากหรือนิติกรรมอำพราง แต่ข้อกำหนดที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยได้ภายใน 10 ปี เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามป.พ.พ. มาตรา 456 วรรค 2 จึงมีผลผูกพันคู่กรณีใช้บังคับกันได้” อีกเรื่องที่อยากให้ผู้อ่านทราบคือ เวลาให้คำมั่นกับใครก็ตาม หากเราได้กำหนดระยะเวลาไว้ คำมั่นนั้นก็มีผลเพียงเท่าระยะเวลาที่กำหนด  แต่ถ้าเกิดให้คำมั่นแล้วไม่กำหนดเวลาไว้ ศาลได้ตัดสินว่า คำมั่นที่ไม่มีกำหนดเวลา จะมีผลผูกพันตลอดไป ดังเช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 1004/2485 คำพิพากษาฎีกาที่ 1004/2485(ประชุมใหญ่) “ทำสัญญาขายนาแล้ว ต่อมาทำหนังสือมีข้อความว่า ถ้าผู้ขายมีเงินมาไถ่คืนเมื่อใด ผู้ซื้อจะคืนนาให้เมื่อนั้น โดยไม่มีกำหนดเวลา ดังนี้เป็นคำมั่นในการซื้อขาย คำมั่นในการซื้อขายซึ่งไม่มีกำหนดเวลา ถ้าผู้ให้คำมั่นมิได้บอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งตอบตกลงให้เสร็จไป คำมั่นนั้นก็ผูกพันอยู่ตลอดไป แม้จะเกิน 10 ปี อีกฝ่ายก็ยังตอบตกลงให้ทำการซื้อขายได้”

เดิมผู้บริโภคได้ทำสัญญาจะซื้อจะซื้อจะขายห้องชุดจากเจ้าของโครงการคนเดิม  ต่อมาเจ้าของโครงการคนเดิมได้ขายโครงการให้แก่เจ้าของโครงการคนใหม่สองราย ต่อมาผู้บริโภคได้มีหนังสือทวงถามให้เจ้าของโครงการรายใหม่ทั้งสองรายให้โอนห้องชุดให้แก่ตน แต่เจ้าของโครงการรายใหม่ทั้งสองรายไม่ยอมโอนให้โดยอ้างว่า ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นชื่อของเจ้าของโครงการคนใหม่ทั้งสองราย   ผู้บริโภคจึงได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลโดยฟ้องเจ้าของโครงการเดิมเป็นจำเลยที่ 1 เจ้าของโครงการคนใหม่เป็นจำเลยที่ 2 และ 3 ตามลำดับ โดยขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสามให้โอนห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมปฏิบัติก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม หรือหากโอนไม่ได้ก็ให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ มาดูกันว่าศาลฎีกาจะว่าอย่างไร    คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1412/2557 ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ฐานะของโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ไม่มีฝ่ายใดเป็นเจ้าหนี้หรือลูกหนี้แต่ฝ่ายเดียว เมื่อต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพร้อมอาคารชุด ซึ่งรวมถึงห้องชุดพิพาทด้วยแก่จำเลยที่ 2 และ 3 และจะโอนหนี้ที่เกิดจากสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์ไปยังจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย ก็จะใช้วิธีการแบบโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 หาได้ไม่ แม้จะฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้ดำเนินการเปลี่ยนสัญญากับลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดกับจำเลยที่ 1 ภายในเวลาที่กำหนดไว้แม้แต่รายเดียว ก็มีผลเพียงแค่จำเลยที่ 1 ไม่หลุดพ้นจากความรับผิดเพราะหนี้เดิมมิได้ระงับไปเท่านั้น  แต่ข้อตกลงให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดพิพาทไปทั้งโครงการรวมทั้งสิทธิเรียกร้องและภาระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการที่จำเลยที่ 1 มีต่อลูกค้าทุกรายรวมทั้งโจทก์ ก็ยังเข้าเป็นลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกรวมอยู่ด้วย การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 ไม่ได้คัดค้านการโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดตลอดทั้งโอนสิทธิและหน้าที่ภาระผูกพันต่างๆ ที่มีต่อลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 และโจทก์มีพฤติการณ์ว่า เข้าถือเอาประโยชน์โดยการทวงถามให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ชำระหนี้แก่ตนด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติ มาตรา 374  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ปฏิเสธไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ภายในกำหนดเวลาที่โจทก์บอกกล่าวทวงถาม ย่อมเป็นการผิดสัญญา จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะยกเรื่องที่ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้จะขายมาปฏิเสธความรับผิดไม่ได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสามรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การต่อสู้ว่าขาดอายุความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งตามสัญญาดังกล่าวไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้เป็นการเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193(30) คดีนี้ก่อนครบ 10 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ผิดนัดก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จคือ ปี 2535 จำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 24 มิถุนายน 2541  ถึงโจทก์ยืนยันว่าจำเลยที่ 1 จะทำโครงการให้แล้วเสร็จ หากจำเลยที่ 1 แก้ไขปัญหาการเงินให้ลุล่วงแล้ว ถือว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใดๆ อันปราศจากข้อสงสัย แสดงให้เห็นเป็นปริยายว่า ยอมรับสภาพหนี้ เป็นผลให้อายุความสะดุดหยุดลง ตามมาตรา 193/14(1)  ต้องเรามีการนับอายุความใหม่ ตั้งแต่เวลานั้น ตามมาตรา 193/15 คือวันที่ 24 มิถุนายน 2541  โจทก์ฟ้องวันที่ 28 สิงหาคม 2549 คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ สรุป จำเลยต้องสามต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์

นี่คงเป็นข่าวดี สำหรับคนที่สนใจซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดผ่านช่องทางการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ที่จะมีกฎหมายคุ้มครองคนซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดให้ได้รับความเป็นธรรมจากการขายทอดตลาดดียิ่งขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมาความสนใจของผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในตลาดดังกล่าวไม่ค่อยมีเท่าที่ควร เพราะเจอปัญหาที่ผู้ประมูลจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆ แล้ว ไม่ใช่เป็นความผิดของผู้ประมูล แต่เนื่องจากลูกหนี้เดิมค้างชำระค่าส่วนกลางบวกกับดอกเบี้ยปรับที่เพิ่มขึ้น จนอาจจะมากพอๆ กับราคาประมูลขายห้องชุด ทำให้ไม่คุ้มค่ากับการซื้อขาย กรมบังคับคดี ได้มีความพยายามอย่างต่อเนื่องในการปลดล็อกภาระผู้ซื้อห้องชุด ในที่สุดก็มีการแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาคดีความแพ่ง แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 ประกาศราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2558 เพิ่มเติม มาตรา 309 จัตวา ว่าด้วยการซื้อห้องชุดและบ้านจัดสรรจากการขายทอดตลาด ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 และเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจง่ายขึ้น จึงขอสรุปโดยมีสาระสำคัญ ดังนี้ 1. ผู้ที่ประมูลซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทอาคารชุด และ ที่ดินจัดสรร จากการขายทอดตลาดไม่ต้องรับภาระชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องเก่าค้างชำระไว้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ ก่อนขายทอดตลาดเป็นหน้าที่ของกรมบังคับคดีที่จะต้องบอกกล่าวแก่ นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลบ้านจัดสรร แล้วแต่กรณี เพื่อให้แจ้งหนี้สินค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง เพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ 2. เมื่อขายทอดตลาดแล้ว กรมบังคับคดีจะกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไปชำระหนี้คงค้าง เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าของใหม่ได้ต่อไป โดยผู้ซื้อไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้   3. กรณีที่ นิติบุคคลฯ แจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง หรือ ไม่แจ้งภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ หรือในกรณีบ้านจัดสรร หากยังไม่มีการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ 4. ขั้นตอนหลังจากนั้น เมื่อกรมบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ได้แล้ว ก็ให้นำเงินมาชำระให้นิติบุคคลฯ ก่อนสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ โดยกรณีที่ดินจัดสรรแปลงนั้น ๆ ถูกระงับการโอนไว้เนื่องจากค้างหนี้ค่าส่วนกลาง ให้ถือเป็นอันยกเลิก โดยการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว มีเหตุผลที่มาสำคัญเกี่ยวกับการบังคับคดีที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งยังมีข้อขัดข้อง ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม เกิดกระบวนการโอนทรัพย์สินมีทะเบียนหรือเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว ที่สะดวกรวดเร็ว และเพื่อเป็นการคุ้มครองให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความรับผิดดังกล่าวเป็นของเจ้าของเดิม และเมื่อมีการแก้ไขกฎหมายไปแล้ว ทำให้แนวคำพิพากษาของศาลเดิมที่ ได้วางบรรทัดฐานไว้ให้ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะต้องรับผิดในหนี้ค่าส่วนกลางทั้งต้นเงินและค่าปรับที่เจ้าของเดิมค้างชำระจึงต้องเปลี่ยนแปลงไป ดังเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554 หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสอง ดังนั้น คำพิพากษาข้างต้น จึงไม่อาจใช้เป็นบรรทัดฐานในเรื่องความรับผิดของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอีกต่อไป ซึ่งต่อจากนี้ไป ( หลังวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 ) ผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุดหรือบ้านจัดสรรจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องกังวลกับหนี้ค่าส่วนกลางอีกต่อไปแล้ว และสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้