ฉบับที่ 213 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 2

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 212 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1

คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1จากสภาพของที่ดินในแหล่งชุมชุนมีจำนวนจำกัด ทำให้การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปในลักษณะของการอยู่ในแนวดิ่งหรือที่เรียกว่า”คอนโดมิเนียม ” มากกว่าที่จะอยู่ในแนวราบหรือที่เรียกว่า”บ้าน” ด้วยเหตุนี้จึงเกิดความต้องการในการซื้อมาเพื่อวัตถุประสงค์อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานและต้องเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการเดินทางหรือการติดต่อกับแหล่งชุมชนด้วย ต่อมาเมื่อมีความต้องการมากขึ้นกว่าการอยู่อาศัยก็เปลี่ยนเป็นการซื้อมาเพื่อการลงทุนให้บุคคลอื่นเช่าต่อ  โดยกำหนดผู้ใช้บริการ(ผู้เช่า) เป็นคนไทยบ้าง คนต่างชาติบ้าง จนสร้างปัญหาให้แก่ผู้พักอาศัยเดิม หรือบางครั้งก็เป็นแหล่งหลบซ่อนของอาชญากรรมต่างชาติ จึงทำให้เกิดคำถามตามมาหลายๆประเด็นที่เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยกฎหมายเป็นตัวอธิบายว่าทำได้หรือทำไม่ได้ตามกฎหมายในประเด็นเหล่านี้                                          คำถาม : ปัจจุบันมีการซื้อคอนโดฯของคนต่างชาติและคนไทย ต่อมานำมาให้บุคคลอื่นเช่าต่อ สามารถทำได้หรือไม่ และมีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง ทั้งจะสามารถแก้ปัญหาเรื่องกฎหมายหรือนโยบายแก้ปัญหาอย่างไรบ้าง                                                                                                                     การซื้อขายคอนโดฯหรือเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “การซื้อขายอาคารชุด” เป็นกิจการที่ได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่มีความสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยผู้ซื้อต้องการหลีกเลี่ยงการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง เพราะเหตุปัจจัยเรื่องที่ดินและราคาวัสดุอุปกรณ์ที่สูงขึ้น รวมถึงความยุ่งยากในการหาผู้รับเหมาก่อสร้างด้วยตัวเอง จึงทำให้การซื้อขายอาคารชุดได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน อีกทั้งที่ตั้งของอาคารชุดมักตั้งอยู่ในย่านธุรกิจการค้าที่มีทำเลที่ดี และเหมาะสม สะดวกแก่การเดินทาง ก็นับว่าตอบโจทก์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี ในปัจจุบัน การซื้อขายอาคารชุดของคนต่างชาติในประเทศไทย เมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมายจะพบว่าสามารถกระทำได้ แต่เนื่องด้วยข้อจำกัดบางประการ ทำให้การซื้อขายอาคารชุดจึงจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจเข้าทำสัญญา ทั้งความยุ่งยากบางประการทางกฎหมายก็ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องศึกษารายละเอียดของกฎหมายให้แน่ใจเสียก่อน โดยการซื้อขายอาคารชุดของคนต่างด้าว มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่สำคัญ ดังนี้                                                                                พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด (ฉบับที่ 4) กำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ จะต้องประกอบด้วยเงื่อนไข ดังต่อไปนี้                                                    ข้อ 1. มาตรา 19 กำหนดว่า ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ที่กฎหมายกำหนดไว้กรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้ จึงจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ คือ                                             (1) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  ซึ่งมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม. 11, ตม. 15 หรือ ตม. 17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ที่จะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง กรมตำรวจ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ได้เช่นกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (1)                                     (2) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 กำหนดให้อยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  โดยมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทยเช่นกัน โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 24 และ 26 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (2)      (3) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 และมาตรา 98 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคล โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด โดยใช้หลักฐานเป็นหนังสือรับรองของสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทของกรุงเทพมหานคร หรือแต่ละจังหวัด กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (3)                                         (4) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 23 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (4)            (5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าห้องชุด โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) ในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (5)ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าอาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า...   น่าเสียดายที่ต้องขอตัดจบตอนแรกเพียงแค่นี้ก่อน ฉบับหน้าเรามาตามเรื่องนี้กันต่อนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 211 รู้กฎหมายกับทนายอาสา

“หนี้นอกระบบ…กับมุม(มอง)ในทางกฎหมาย”ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองในปัจจุบัน เป็นผลให้การจับจ่ายใช้สอยทางการเงินของประชาชนเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม การหยิบยืมเงินทองของผู้อื่นจึงเป็นช่องทางที่ผู้บริโภคมักเลือกใช้ แต่เมื่ออำนาจต่อรองที่ไม่เท่าเทียมกัน ทำให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบทั้งในเชิงผลประโยชน์ และการบีบบังคับให้ผู้กู้ที่มีอำนาจต่อรองน้อยกว่า ต้องตกลงเข้าทำสัญญาโดยสภาวะจำยอมและจำใจ จึงทำให้ปัญหาใหญ่เรื่องหนึ่งที่เกิดขึ้นมาอย่างยาวนาน คือ “ปัญหาหนี้นอกระบบ” ด้วยความเหลื่อมล้ำในหลายๆ ด้าน โดยเฉพาะปัจจัยสำคัญของรายได้ และสภาพทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้รายได้ที่เข้ามาในครอบครัวไม่สัมพันธ์กับรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น หนี้สินจึงเป็นโบนัสก้อนโตที่ตามมาโดยที่ผู้กู้นั้นไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ และแม้ว่ารัฐบาลในยุคหลังๆ จะให้ความสำคัญในการแก้ปัญหาโดยใช้มาตรการทางกฎหมายเข้ามาดำเนินการกับเจ้าหนี้นอกระบบ อย่างไรก็ดี การแก้ไขปัญหาดังกล่าวย่อมเป็นการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ จึงทำให้ปัญหาดังกล่าวกลับยิ่งทวีความรุนแรงและสร้างผลกระทบที่กว้างมากขึ้นคำว่า “หนี้นอกระบบ” ถือเป็นการปล่อยเงินกู้รูปแบบหนึ่งโดยเมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมาย จะพบว่ามักเป็นการให้กู้ยืมเงินที่มีการตกลงคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงเกินกว่าความเป็นจริง อาทิ ดอกเบี้ยรายวัน รายเดือน หรือรายปี ซึ่งล้วนแล้วแต่มีอัตราที่สูงเกินกว่าที่กฎหมายได้กำหนดเอาไว้ทั้งสิ้น กล่าวคือ กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้คิดดอกเบี้ยกันเกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปี หรืออัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ในระหว่างประชาชนทั่วไปด้วยกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ประกอบมาตรา 4 พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 โดยหากผู้ใดฝ่าฝืนจะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับตัวอย่าง นายเอ กู้ยืมเงิน นายบี จำนวน 100,000 บาท คิดอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 2 ต่อเดือน (ร้อยละ 24  ต่อปี) โดยนายเอ ได้ชำระดอกเบี้ยไปให้นายบี แล้วเป็นเงิน 25,000 บาท ภายหลังครบกำหนดชำระหนี้ตามสัญญา นายเอ ผิดนัดไม่ชำระหนี้ นายบี ผู้ให้กู้จึงฟ้องคดีต่อศาล ซึ่งแต่เดิมนั้นศาลฎีกาได้วางหลักไว้คำพิพากษาหลายฉบับในทำนองเดียวกันว่า “การที่ผู้ให้กู้ คิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 2 ต่อเดือนหรือร้อยละ 24 ต่อปี ซึ่งเกินกว่าอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ประกอบ มาตรา 3 พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2475 (กฎหมายเก่า) ดอกเบี้ยทั้งหมดในการกู้ยืมเงินจึงตกเป็นโมฆะ เป็นผลให้ไม่อาจเรียกดอกเบี้ยได้เลยตามกฎหมาย แต่ต้นเงินจำนวน 100,000 บาท ยังคงสมบูรณ์ เพราะแยกส่วนออกจากดอกเบี้ยได้ ดังนั้น ผู้ให้กู้จึงคงมีสิทธิเรียกร้องตามสัญญากู้ในส่วนต้นเงินจำนวน 100,000 บาท แต่อย่างไรก็ตาม ดอกเบี้ยที่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดแม้ดอกเบี้ยดังกล่าวจะไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม แต่การที่ผู้กู้ได้ชำระดอกเบี้ยเกินอัตราไปแล้ว จำนวน 25,000 บาท ถือเป็นกรณีที่ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยโดยเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจทั้งที่รู้อยู่แล้วว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระและเป็นการชำระหนี้ที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย ผู้กู้จึงไม่อาจเรียกคืนได้หรือให้นำมาหักกับต้นเงินที่ผู้กู้ค้างชำระอยู่ก็ไม่ได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 407 ประกอบ มาตรา 411”    เมื่อพิจารณาให้ถี่ถ้วนจะเห็นว่า คำพิพากษาดังกล่าวเป็นช่องทางที่ทำให้เจ้าหนี้นอกระบบแสวงหาผลประโยชน์ได้มากยิ่งขึ้น เพราะแม้จะเรียกดอกเบี้ยที่เกินอัตราไม่ได้ตามกฎหมายก็จริงอยู่ แต่จำนวนเงินที่ผู้กู้จ่ายมาเพื่อชำระดอกเบี้ยไม่ว่าจำนวนเท่าไร ก็ไม่สามารถเรียกคืนได้หรือนำมาหักกับต้นเงินก็ไม่ได้ มิหนำซ้ำเจ้าหนี้นอกระบบยังมีสิทธิได้รับเงินต้นคืนเต็มตามจำนวนเสียอีก จึงยิ่งเป็นการซ้ำเติมและเพิ่มความไม่เป็นธรรมแก่ตัวผู้กู้ซึ่งมีอำนาจต่อรองที่น้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ปัญหาหนี้นอกระบบจึงไม่สามารถแก้ไขได้ อีกทั้งยังส่งผลให้มีจำนวนผู้ให้กู้นอกระบบเพิ่มมากยิ่งขึ้น   สืบเนื่องจากปัญหาที่ผู้เขียนได้กล่าวไปนั้น  ปัจจุบันศาลฎีกาได้กลับแนวคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวแล้ว โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2131/2560 และ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5376/2560 (ประชุมใหญ่) ซึ่งได้วางแนวบรรทัดฐานในเรื่องของการคิดดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้เสียใหม่ทำนองเดียวกัน ความว่า “การที่ผู้ให้กู้ คิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 2 ต่อเดือนหรือร้อยละ 24 ต่อปี ซึ่งเกินกว่าอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ประกอบ มาตรา 3 พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2475 (กฎหมายเก่า) ดอกเบี้ยทั้งหมดในการกู้ยืมเงินจึงตกเป็นโมฆะ เป็นผลให้ไม่อาจเรียกดอกเบี้ยได้เลยตามกฎหมาย แต่ต้นเงินจำนวน 100,000 บาท ยังคงสมบูรณ์ แต่การที่ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยไป 25,000 บาท ถือไม่ได้ว่าผู้กู้ชำระหนี้อันเป็นการกระทำตามอำเภอใจโดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันตามกฎหมายที่ต้องชำระหรือเป็นการชำระหนี้ที่ฝ่าฝืนกฎหมาย ซึ่งจะเป็นเหตุให้จำเลยไม่มีสิทธิได้รับทรัพย์นั้นคืนตามมาตรา 407 ประกอบมาตรา 411 เมื่อดอกเบี้ยของสัญญากู้ยืมเงินตกเป็นเป็นโมฆะ เท่ากับว่าสัญญากู้ยืมเงินดังกล่าวไม่ได้มีการตกลงเรื่องดอกเบี้ยเอาไว้ ผู้ให้กู้จึงไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยตามกฎหมาย การที่ผู้ให้กู้รับเงินซึ่งเป็นการชำระดอกเบี้ย จำนวน 25,000 บาทไว้จึงเป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลเหตุอันจะอ้างได้ตามกฎหมาย จึงต้องนำเงินจำนวน 25,000 บาทดังกล่าวที่ผู้กู้ชำระไปหักกับต้นเงินของผู้ให้กู้จำนวน 100,000บาท ผู้กู้จึงเหลือหนี้ที่ต้องชำระ คือ ต้นเงินจำนวน 75,000 บาท และดอกเบี้ยผิดนัดจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้จนครบถ้วน”   คำพิพากษาฎีกาดังกล่าวถือเป็นอีกตัวอย่างของการใช้คำพิพากษาที่ให้ความคุ้มครองผู้กู้ซึ่งแต่เดิมมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ให้กู้ ให้ได้รับความเป็นธรรมจากการบังคับใช้กฎหมายที่เหมาะสม ทั้งเป็นบรรทัดฐานที่ดีที่ทำให้เจ้าหนี้นอกระบบจะต้องกลับมาให้ความสำคัญถึงวิธีการปฏิบัติที่ถูกต้อง เพื่อให้ไม่เกิดความรับผิดในทางอาญาแก่ฝ่ายผู้ให้กู้เองและความเหมาะสมแก่ทั้งสองฝ่าย เพราะคำว่า “หนี้นอกระบบ” แม้อาจเป็นคำที่ดูน่ารังเกียจสำหรับหลายท่าน แต่ก็ถือเป็นความหวังที่หยิบยื่นให้กับหลายครอบครัวที่มืดดำและไม่เห็นแม้แสงสว่างในชีวิต ได้มีโอกาสกลับมามีความหวังอีกครั้ง แม้ท้ายที่สุดผลของมันอาจจะสวยงามกับลูกหนี้หรือไม่ก็ตาม

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 210 รู้กฎหมายกับทนายอาสา

กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที...ต่างจากการทำสัญญาจำนอง ที่เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์จะยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่งการขายฝากต้องระวัง อันตรายกว่าสัญญาจำนอง             ครั้งนี้มีเรื่องเกี่ยวกับการทำสัญญามาฝาก โดยเฉพาะสำหรับคนที่ชอบเอาที่ดิน เอาบ้านไปประกันเงินกู้ต่างๆ อยากให้ศึกษาไว้นะครับ  อย่างที่เราทราบกัน ว่าเวลาจะไปกู้ยืมเงิน บางคนเครดิตไม่ดี ก็ไม่สามารถไปกู้เงินกับธนาคารรัฐบาลหรือเอกชนได้ ก็ต้องไปหาคนที่รับซื้อฝาก หรือรับจำนองที่ดิน  ซึ่งสังเกตไหมครับว่า สัญญาที่เขาทำกับเรา ทำไมเขาไม่ค่อยทำสัญญาจำนองกัน แต่ชอบทำเป็นสัญญาขายฝาก สาเหตุก็คือ กรรมสิทธิ์ตามสัญญาขายฝาก โอนไวกว่านั่นเอง กล่าวคือ กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ย้ำนะครับว่าทันที ไม่ต้องรอให้มีการผิดสัญญา โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากจะมาไถ่ถอนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา แม้จะเขียนไว้ว่าภายใน 10 ปี แต่ไม่ได้เขียนระยะเวลาขั้นตํ่าเอาไว้ ส่วนใหญ่จึงทำสัญญาในระยะสั้น เมื่อถึงเวลาผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่ถอน ที่ดินก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝาก ซึ่งจริงๆ ก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาวันแรกแล้ว แต่เมื่อไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด ที่ดินก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ และไม่ต้องไปฟ้องบังคับจำนองเลย ผู้ทำธุรกิจรับซื้อฝากจึงนิยมเรียกร้องให้ผู้ขอกู้เงินทำขายฝากด้วยเหตุผลประการใดประการหนึ่ง มากกว่าทำสัญญาจำนอง เพราะการทำสัญญาจำนองเมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์ยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่ง            มีคดีเรื่องหนึ่ง ที่น่าสนใจเกี่ยวกับการไถ่ทรัพย์ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากได้นำเงินไปไถ่ในวันสุดท้ายตามสัญญา แต่เนื่องจากไปตอนช่วงเย็น เลยเวลาราชการแล้ว ไม่สามารถไปจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ได้ ผู้รับฝากก็เลยอ้างว่าไถ่เลยเวลาแล้ว จึงไม่ยอมให้ไถ่คืน ทำให้ผู้ขายฝากมาฟ้องศาล และศาลฎีกาก็ได้ตัดสินเป็นแนวทางไว้ว่า การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19332/2556            โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินจากจำเลยเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2554 อันเป็นวันครบกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝาก โดยนำเงินสินไถ่เพื่อไปชำระให้แก่จำเลยที่บ้าน แต่จำเลยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าหมดเวลาราชการแล้ว การกระทำของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝากต่อจำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 ประกอบมาตรา 498 แล้ว จำเลยต้องรับการไถ่ แม้โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินนั้นในเวลา 18 นาฬิกา ซึ่งล่วงพ้นเวลาราชการแล้ว และไม่สามารถจดทะเบียนการไถ่ขายฝากที่ดินในวันดังกล่าวได้ก็ตาม แต่การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน เมื่อโจทก์ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นต่อจำเลยภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากโดยชอบแล้ว จึงมีผลผูกพันใช้ยันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 209 “แชทเป็นพิษ”

 “เมื่อบุคคลใดเป็นลูกหนี้ของบุคคลอื่น ก็ย่อมมีหน้าที่จะต้องดำเนินการชำระหนี้ให้ถูกต้อง ไม่ใช่หาช่องทางหลีกเลี่ยงจนก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ฝ่ายผู้อื่น” “แชทเป็นพิษ”โลกในยุคปัจจุบัน ที่เทคโนโลยีได้เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตแทบทุกระดับของสังคม ทำให้ผู้คนส่วนใหญ่ต่างใช้ช่องทางเทคโนโลยี ในการติดต่อและทำธุรกรรมกันอย่างแพร่หลาย แม้กระทั่งเรื่องของการหยิบยืมเงินทองก็ใช้ช่องทางดังกล่าวเป็นจำนวนมาก  เมื่อเร็วๆ นี้ มีการส่งต่อข้อมูลในโลกออนไลน์ “เรื่องการแชทขอกู้ยืมเงินเท่ากับการทำสัญญากู้ยืมเงิน” ซึ่งเปิดเผยข้อมูลโดยสำนักงานปลัดกระทรวงยุติธรรม ทำให้มีการวิพากษ์วิจารณ์ต่างๆ มากมายว่า ข้อมูลดังกล่าวมีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด และมีหลักกฎหมายที่เข้ามาใช้พิจารณาได้จริงหรือไม่ โดยบทความนี้ขอนำเสนอข้อมูลต่อผู้อ่านให้สามารถเข้าใจ เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณา ดังนี้ข้อเท็จจริงดังกล่าว เป็นเรื่องที่จำเลยได้ขอกู้ยืมเงินโจทก์เป็นเงินกว่าสามแสนบาท โดยมีการขอยืมเงินผ่านช่องทางแชทสนทนาในเฟซบุ๊กส่วนตัว แล้วมีการโอนเงินผ่านธนาคารให้แก่จำเลย ต่อมาจำเลยจึงนำบัตรกดเงินสดควิกแคชไปถอนเงินและใส่รหัสส่วนตัว ทำรายการเบิกถอนเงินตามที่จำเลยประสงค์ และกดยืนยันทำรายการพร้อมรับเงินสดและกดสลิป ภายหลังจำเลยปฏิเสธไม่ชำระหนี้ โดยอ้างเหตุว่าฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 653 วรรคแรก บัญญัติว่า “การกู้ยืมเงินกว่าสองพันบาทขึ้นไปนั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานแห่งการกู้ยืมเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ยืมเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่” คดีนี้เมื่อโจทก์ไม่ได้มีหลักฐานแห่งการกู้ยืมเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ยืมเป็นสำคัญ จึงฟ้องไม่ได้”ศาลฎีกาในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8089/2556 ได้นำพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 มาใช้ในการตัดสิน เมื่อพิจารณาจากเหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้มีข้อความตอนหนึ่งที่ว่า “…การทำธุรกรรมในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะปรับเปลี่ยนวิธีการในการติดต่อสื่อสารที่อาศัยการพัฒนาการเทคโนโลยีทางอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งมีความสะดวก รวดเร็วและมีประสิทธิภาพ แต่เนื่องจากการทำธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ดังกล่าวมีความแตกต่างจากวิธีการทำธุรกรรม ซึ่งมีกฎหมายรองรับอยู่ในปัจจุบันเป็นอย่างมาก อันส่งผลให้ต้องมีการรองรับสถานะทางกฎหมายของข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์ให้เสมอกับการทำเป็นหนังสือ หรือหลักฐานเป็นหนังสือ การรับรองวิธีการส่งและรับข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ การใช้ลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ตลอดจนการรับฟังพยานหลักฐานที่เป็นข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อเป็นการส่งเสริมการทำธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ให้น่าเชื่อถือ และมีผลในทางกฎหมายเช่นเดียวกับการทำธุรกรรมโดยวิธีการทั่วไปที่เคยปฏิบัติอยู่เดิม….” การใช้กฎหมายฉบับนี้มาใช้บังคับ  จึงถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ในการพัฒนาการใช้และการตีความกฎหมายของไทยอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งสามารถทำความเข้าใจผ่านประเด็นสำคัญ ดังนี้ ประเด็นแรก “ฟ้องโจทก์มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่” การที่จำเลยสมัครใจขอกู้ยืมเงินจากโจทก์กว่าสามแสนบาทในแชทสนทนาและตกลงปฏิบัติตามเงื่อนไขที่โจทก์กำหนด ถือเป็นการสมัครใจทำธุรกรรมในทางแพ่งและพาณิชย์ที่ดำเนินการโดยใช้ข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544 มาตรา 4 มีผลใช้บังคับตามมาตรา 7 ซึ่งบัญญัติว่า “ห้ามมิให้ปฏิเสธความมีผลผูกพันและการบังคับใช้ทางกฎหมายของข้อความใดเพียงเพราะเหตุที่ข้อความนั้นอยู่ในรูปของข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์” ประกอบกับมาตรา 8 วรรคหนึ่งบัญญัติว่า “ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่งมาตรา 9 ในกรณีที่กฎหมายกำหนดให้การใดต้องทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือมีเอกสารมาแสดง ถ้าได้มีการจัดทำข้อความขึ้นเป็นข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ที่สามารถเข้าถึงและนำกลับมาใช้ได้โดยความหมายไม่เปลี่ยนแปลง ให้ถือว่าข้อความนั้นได้ทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดงแล้ว” จึงถือว่าโจทก์มีหลักฐานเป็นหนังสือแล้วประเด็นที่สอง “ฟ้องโจทก์มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่” การที่จำเลยนำบัตรกดเงินสดดังกล่าวไปใช้เบิกถอนเงินสดรวม 8 ครั้ง ซึ่งการถอนเงินสดดังกล่าวจำเลยจะต้องทำตามขั้นตอนที่ระบุในคู่มือการใช้บริการ ต้องใส่รหัสผ่าน 4 หลัก เลือกรายการถอนเงินจากบัญชีสินเชื่อเงินสด เลือกระยะเวลาการผ่อนชำระ 6 ถึง 36 เดือน ระบุจำนวนเงินที่ต้องการ (5,000 ถึง 20,000 บาท ต่อรายการ) และรับเงินสดพร้อมสลิปไว้เป็นหลักฐานซึ่งในสลิปจะปรากฏอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมการใช้วงเงินในแต่ละครั้งอยู่ด้วย ถือเป็นอักษร อักขระ ตัวเลข ที่สร้างขึ้นให้อยู่ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์  ซึ่งนำมาใช้ประกอบกับข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์เพื่อแสดงความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลกับข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อระบุตัวบุคคลผู้เป็นเจ้าของลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ที่เกี่ยวข้องกับข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้น และเพื่อแสดงว่าบุคคลดังกล่าวยอมรับข้อความในข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้น จึงเป็นลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ของจำเลย ตามมาตรา 3 และเมื่อพิจารณาประกอบกับหลักฐานเป็นหนังสือตามประเด็นแรก และมาตรา 9 บัญญัติว่า   “ในกรณีที่บุคคลพึงลงลายมือชื่อในหนังสือ ให้ถือว่าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นมีการลงลายมือชื่อแล้ว ถ้า (1) ใช้วิธีการที่สามารถระบุตัวเจ้าของลายมือชื่อ และสามารถแสดงได้ว่าเจ้าของลายมือชื่อรับรองข้อความในข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นว่าเป็นของตน...” เมื่อโจทก์แสดงใบคู่มือการใช้บริการ อันเป็นหลักฐานที่รับฟังได้ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 การที่จำเลยนำบัตรกดเงินสดควิกแคชไปถอนเงินและส่งรหัสส่วนตัวเสมือนลงลายมือชื่อตนเอง ทำรายการถอนเงินตามที่จำเลยประสงค์ และกดยืนยันทำรายการพร้อมรับเงินสดและสลิป การกระทำดังกล่าวจึงถือเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินจากโจทก์ ประกอบทั้งจำเลยมีการขอขยายระยะเวลาผ่อนชำระหนี้สินเชื่อเงินสดควิกแคชที่จำเลยค้างชำระแก่โจทก์ รวม 11 รายการ โจทก์จึงมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาแสดง จึงรับฟังเป็นหลักฐานแห่งการกู้ยืมได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 653 วรรคแรก ข้อต่อสู้จำเลยฟังไม่ขึ้น และบรรทัดฐานดังกล่าว เป็นที่มาของคำพิพากษาในเวลาต่อมาอีกฉบับหนึ่ง คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6757/2560 เป็นเรื่องที่โจทก์ประชดจำเลยโดยการปลดหนี้ให้ในแชทสนทนา ศาลก็นำพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 มาตีความว่าเป็นการปลดหนี้โดยได้ทำเป็นหนังสือแล้ว จึงมีผลเป็นการปลดหนี้ที่สมบูรณ์ตามกฎหมายแล้วจากที่กล่าวมาแล้ว จะเห็นได้ว่าการตีความข้อความในแชทสนทนาในเครือข่ายสังคมออนไลน์ ถือเป็นตัวอย่างบรรทัดฐานที่ดีต่อสังคมส่วนรวมและเป็นการชี้แนะแก่ตัวลูกหนี้ด้วยว่า “เมื่อบุคคลใดเป็นลูกหนี้ของบุคคลอื่น ก็ย่อมมีหน้าที่จะต้องดำเนินการชำระหนี้ให้ถูกต้อง ไม่ใช่หาช่องทางหลีกเลี่ยงจนก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ฝ่ายผู้อื่น” ถือเป็นคำพิพากษาที่พัฒนาการใช้กฎหมายได้เท่าทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสังคม ในมิติของเทคโนโลยีอย่างเป็นธรรม

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า1000 Point

ฉบับที่ 208 เจ้าหน้าที่รัฐทำละเมิด หน่วยงานต้นสังกัดต้องรับผิดด้วยหรือไม่

ทนายอาสาฉบับนี้ ผมอยากจะมาพูดคุยเกี่ยวกับเรื่องการทำหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รัฐ ซึ่งทุกวันนี้ก็มีข่าวออกมาไม่น้อย ว่าในบางครั้งการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รัฐเมื่อได้กระทำไปในหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อ แต่ก็มีผลทำให้ผู้อื่นเสียหาย ทั้งชีวิต ร่างกาย ทรัพย์สิน สุขภาพ ชื่อเสียง เหล่านี้ หากเราจะเอาผิด จะต้องไปเรียกร้องเอากับหน่วยงานต้นสังกัด หรือเป็นความรับผิดเฉพาะตัวของเจ้าหน้าที่คนนั้น  จะขอยกตัวอย่างที่ศาลฎีกาเคยตัดสินไว้ คือ กรณีตำรวจไปยึดรถยนต์ของโจทก์ เป็นของกลาง ต่อมาปรากฏว่า ดูแลรักษาไม่ดี เป็นเหตุให้รถยนต์คันดังกล่าวสูญหาย เช่นนี้ ตำรวจต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้น  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 21/2540 จำเลยที่ 2 เป็นสารวัตรใหญ่และจำเลยที่ 3 เป็นพนักงานสอบสวนคนทั้งสองต่างเป็นข้าราชการในสังกัดของกรมตำรวจจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ยึดรถยนต์พิพาทของโจทก์เป็นของกลางเป็นการปฏิบัติหน้าที่อย่างหนึ่งตามระเบียบข้อบังคับ และคำสั่งที่ได้รับมอบหมายจากจำเลยที่ 1และจำเลยที่ 1 มีหน้าที่กำกับดูแลการปฏิบัติงานของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นไปตามระเบียบและคำสั่งเพื่อมิให้เกิดความเสียหายเมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ยึดรถยนต์พิพาทไว้เป็นของกลางในคดีความผิดต่อพระราชบัญญัติจราจรทางบก ซึ่งมีคนตายและได้รับบาดเจ็บ  ในกรณีนี้เป็นการปฏิบัติหน้าที่อย่างหนึ่ง และมีฐานะเป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงมีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ของกลาง เหมือนเช่นวิญญูชนพึงดูแลทรัพย์สินของตน  แต่เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้ดูแลรักษารถยนต์พิพาทของกลางตามสมควร เป็นเหตุให้รถยนต์พิพาทสูญหายกรณี จึงเป็นการกระทำละเมิดในฐานะปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 76 วรรคหนึ่งจำเลยที่ 1 จึงต้องร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 รับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายแก่โจทก์ด้วยจะอ้างว่า ตนไม่มีอำนาจในการยึดสิ่งของในคดีอาญามาปฏิเสธความรับผิดของตนไม่ได้หรืออีกกรณี ครูพลศึกษาของโรงเรียนรัฐแห่งหนึ่ง ลงโทษนักเรียนให้วิ่งรอบสนาม ศาลถือว่าเป็นการปฏิบัติหน้าที่ราชการด้วย เมื่อต่อมานักเรียนคนนั้นถึงแก่ความตาย ครูพละดังกล่าวจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่แม่ของนักเรียนคนนั้นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5129/2546จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นอาจารย์สอนวิชาพลศึกษา ได้สั่งให้นักเรียนชั้น ม.1 วิ่งรอบสนามระยะทาง 200 เมตร ต่อ 1 รอบ จำนวน 3 รอบ เป็นการอบอุ่นร่างกายก่อนการเรียนวิชาพลศึกษาในภาคปฏิบัติ และได้สั่งให้นักเรียนวิ่งรอบสนาม ต่ออีก 3 รอบ เป็นการกระทำโทษที่วิ่งไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ซึ่งเหมาะสมตามสมควรแก่พฤติการณ์ แต่การที่สั่งให้วิ่งรอบสนามต่อไปอีก 3 รอบ และเมื่อนักเรียนยังทำไม่ได้เรียบร้อย ก็สั่งให้วิ่งต่อไปอีก 3 รอบ ในช่วงเวลาหลังเที่ยงวันเพียงเล็กน้อย สภาพอากาศร้อนและมีแสงแดดแรง นับเป็นการใช้วิธีการลงโทษนักเรียนที่ไม่เหมาะสมและไม่ชอบเพราะจำเลยที่ 1 น่าจะเล็งเห็นได้ว่าการลงโทษนักเรียนซึ่งมีอายุระหว่าง 11 ถึง 12 ปี ด้วยวิธีการดังกล่าวอาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพของนักเรียนได้ เป็นความประมาทเลินเล่อ จนทำให้เด็กชาย พ. ซึ่งเป็นโรคหัวใจอยู่ก่อนล้มลง ในการวิ่งรอบสนามรอบที่ 11 และถึงแก่ความตายในเวลาต่อมาเพราะสาเหตุระบบหัวใจล้มเหลว การตายของเด็กชาย พ. จึงเป็นผลโดยตรงจากการวิ่งออกกำลังตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 จะไม่ทราบว่าเด็กชาย พ. เป็นโรคหัวใจ ก็ตาม มิใช่เกิดจากเหตุสุดวิสัย ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำละเมิดเป็นเหตุให้เด็กชาย พ. ถึงแก่ความตาย แต่ความไม่รู้ของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นเหตุประกอบดุลพินิจในการกำหนดค่าสินไหมทดแทนให้น้อยลงการที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นข้าราชการในสังกัดของจำเลยที่ 2 ทำการสอนวิชาพลศึกษาในชั่วโมงวิชาพลศึกษาของนักเรียนชั้น ม.1 ห้อง 1/4 ของโรงเรียน ว. เป็นการปฏิบัติหน้าที่ราชการในฐานะผู้แทนกรมสามัญศึกษาจำเลยที่ 2 การออกคำสั่งให้นักเรียนวิ่งรอบสนามเพื่ออบอุ่นร่างกายและการลงโทษนักเรียนให้วิ่งรอบสนาม ก็ถือเป็นการปฏิบัติหน้าที่ราชการด้วย เมื่อการปฏิบัติหน้าที่ราชการดังกล่าวของจำเลยที่ 1 ทำให้เด็กชาย พ. นักเรียนคนหนึ่งในชั้นดังกล่าวถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 2 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายแก่โจทก์ผู้เป็นมารดาของเด็กชาย พ. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 76 วรรคหนึ่งแม้เหตุละเมิดคดีนี้เกิดขึ้นก่อนที่ พ.ร.บ. ความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ. 2539 ใช้บังคับ แต่เมื่อโจทก์ฟ้องเป็นคดีนี้นั้น พ.ร.บ. ฉบับนี้ใช้บังคับแล้ว สิทธิของโจทก์ในการฟ้องเจ้าหน้าที่หรือหน่วยงานของรัฐให้รับผิดทางละเมิดต้องเป็นไปตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้ ฉะนั้น เมื่อคดีปรากฏว่าการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์เป็นการกระทำในการปฏิบัติหน้าที่ของกรมสามัญศึกษาจำเลยที่ 2 โจทก์จึงต้องห้ามมิให้ฟ้องจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 5 แห่ง พ.ร.บ. ความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ. 2539 ดังกล่าว ปัญหานี้แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา แต่เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246, 247จากตัวอย่างข้างต้น จะเห็นว่าเป็นการที่เจ้าหน้าที่รัฐกระทำละเมิด ซึ่ง พ.ร.บ. ความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ. 2539 ได้กำหนดให้หน่วยงานรัฐเป็นผู้รับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทน ห้ามฟ้องเจ้าหน้าที่รัฐ ซึ่งผลคือต้องฟ้องหน่วยงานรัฐต้นสังกัด และเมื่อหน่วยงานรัฐรับผิดต่อผู้เสียหายแล้วจึงไปใช้สิทธิไล่เบี้ยกับเจ้าหน้าที่อีกคราวหนึ่ง

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 207 เช่าบ้าน แต่ไม่จ่าย ผู้ให้เช่าปิดห้องเลยได้ไหม

สวัสดีครับฉบับนี้ ผมขอเขียนถึงเรื่องสัญญาเช่า เพราะตั้งแต่เดือนพฤษภาคมนี้เป็นต้นไป หากทุกท่านติดตามข่าวกันจะทราบว่า สคบ. ได้ออกประกาศฉบับหนึ่ง เพื่อคุมธุรกิจเช่าอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีประโยชน์กับผู้บริโภคหลายประการ ทั้งเรื่องเงินประกันค่าเช่าที่เก็บล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน ผู้เช่าเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าได้โดยทำหนังสือแจ้งล่วงหน้า 30 วัน  ค่าน้ำค่าไฟที่ต้องคิดตามจริง  ทำสัญญาเช่าแล้วต้องส่งมอบสัญญาให้ผู้เช่า ห้ามคิดค่าต่อสัญญา เมื่อเลิกสัญญาหรือสัญญาเช่าสิ้นสุด เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วัน เป็นต้น  นอกจากนี้  ยังมีอีกเรื่องที่ประกาศดังกล่าวได้คุ้มครองผู้เช่า เพื่อแก้ปัญหาการเข้าไปปิดกั้นการใช้ห้องเช่า หรืออาคาร ซึ่งเมื่อย้อนไปก่อนมีกฎหมายนี้ เคยมีเรื่องที่ทะเลาะกันจนขึ้นศาลฏีกา และศาลเคยตัดสินไว้เป็นบรรทัดฐานแล้วว่า ในกรณีที่ผู้เช่าบ้านไม่ชำระค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออกจากบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไปล็อกกุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าบ้าน หรือบางทีก็งัดบ้านแล้วทำการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทราบ เช่นนี้ ถือเป็นความผิดฐานบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา คำพิพากษาฎีกาที่ 1/2512 “การที่เจ้าของบ้านใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูบ้านเช่า ที่ผู้เช่าได้ครอบครองอยู่ และโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าเข้าบ้านไม่ได้ ถือว่าการกระทำของเจ้าของบ้านเป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของผู้เช่า อันเป็นการรบกวนการครอบครองบ้านของผู้เช่า เจ้าของบ้านจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี”ดังนั้น กรณีผู้เช่าผิดนัดค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิไปปิดกั้น ล็อกกุญแจ หรือไปขนย้ายทรัพย์สินผู้เช่า แต่ต้องไปใช้สิทธิทางศาล บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ ซึ่งจากฏีกาข้างต้น เห็นได้ว่าเป็นการบุกรุกเพราะอยู่ระหว่างที่สัญญาเช่ายังมีผลใช้บังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิครอบครองใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าอยู่  แต่หากเป็นกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ศาลฏีกา ก็ได้ตัดสินไว้เช่นกันว่า ต้องไปใช้สิทธิทางศาล เพราะถึงแม้จะมีการตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าโดยชัดแจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ แต่อย่างไรก็ดีการที่ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่า และขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปด้วยตนเอง ทำให้ผู้เช่าได้รับความเสียหาย การกระทำของผู้ให้เช่า จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้เช่า คำพิพากษาฎีกาที่ 3379/2560 เหตุละเมิดในคดีนี้เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าเข้าปิดร้านขับไล่โจทก์ผู้เช่าแล้วเอาคืนการครอบครองพื้นที่ และขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินออกจากพื้นที่ที่โจทก์เช่าและนำออกขายได้ราคาต่ำ นับแต่สิ้นสุดสัญญาเช่าและระยะเวลาที่ผ่อนผันให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไป โจทก์ไม่ยินยอมออกไปจากพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินไป ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าแล้วแต่ต้น ดังนี้แม้ตามข้อสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จะให้สิทธิจำเลยที่หนึ่งกลับเข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ออกไปได้ก็ตาม แต่การบังคับแก่บุคคลโดยการขับไล่หรือขนย้ายออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเมื่อมีการโต้แย้งสิทธิ จำเลยที่ 1 ต้องใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลและดำเนินการบังคับคดีโดยทางเจ้าพนักงานบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ก็ไม่ดำเนินการแต่กลับไปเข้าครอบครองพื้นที่เช่า หรือกระทำในสิ่งที่จำเลยที่ 1 เรียกว่าเข้าขอคืนพื้นที่ และเวลาต่อมายังได้ไปขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ออกไปโดยตนเองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ตัดกระแสไฟฟ้าโจทก์ก็นำแบตเตอรี่มาใช้เป็นอุปกรณ์ไฟฟ้าสำหรับให้แสงสว่างและใช้เป็นแหล่งพลังงานไฟฟ้าและได้ซื้อน้ำแข็งมาให้ความเย็นเพื่อรักษาสินค้า การกระทำของฝ่ายโจทก์แสดงออกถึงความดื้อดึงที่คิดแต่จะอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไป ไม่คำนึงถึงพันธสัญญาที่ตนได้ทำไว้และไม่คำนึงถึงสิทธิประโยชน์ตลอดถึงความเดือดร้อนของอีกฝ่ายหนึ่ง แม้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองพื้นที่เช่าและขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินของโจทก์ออกไปจะเป็นการละเมิด แต่ถึงอย่างไรการกระทำก็ยังพออาศัยอ้างอิงไปตามข้อสัญญาจากเบาไปหาหนัก ซึ่งสำหรับสินค้าและทรัพย์สินในร้านของโจทก์ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะขนย้ายไปเก็บรักษาไว้ ในเวลาต่อมานั้นจำเลยที่ 1 ก็ได้มีหนังสือถึงฝ่ายโจทก์ให้โอกาสขนย้ายไปได้ และสำหรับการขายสินค้าและทรัพย์สินก็ปรากฏว่าจำเลยที่หนึ่งได้กระทำโดยการขายทอดตลาดมีลักษณะเปิดเผย แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้คอยดูแลติดต่อสอบถามและรับเอาสินค้ารวมถึงทรัพย์สินคืนหรือเข้าไปเกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดนั้น อย่างไรจำเลยที่ 1 จึงขายทอดตลาดทรัพย์สินไป พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าเป็นกรณีความเสียหายที่เกิดขึ้นก็เพราะความผิดของโจทก์ผู้ต้องเสียหายประกอบด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 442 โดยให้นำบทบัญญัติมาตรา 223 มาใช้บังคับโดยอนุโลม  ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ก็มีการกำหนดไว้ชัดเจนในเรื่องนี้ว่า ผู้ให้เช่าจะทำสัญญาเช่า ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาในทำนองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร  หรือท่านผู้อ่าน เจอสัญญาเช่าที่เขียนในลักษณะเช่นนี้ ถือว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่มีผลใช้บังคับนอกจากคำพิพากษาข้างต้นจะรับรองสิทธิของผู้เช่า และสิทธิในการเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดแล้ว ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ก็มีการกำหนดไว้ชัดเจนในเรื่องนี้ว่า ผู้ให้เช่าจะทำสัญญาเช่า ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาในทำนองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร  หรือท่านผู้อ่าน เจอสัญญาเช่าที่เขียนในลักษณะเช่นนี้ ถือว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่มีผลใช้บังคับ และสามารถใช้สิทธิร้องเรียน ต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค หรือ สคบ. ให้ดำเนินการตรวจสอบสัญญาเช่าดังกล่าวได้ เพราะการใช้ข้อสัญญาที่ขัดต่อประกาศ สคบ. ดังกล่าว มีโทษทางอาญา จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับ ไม่เกิน 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับครับ 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 206 โฆษณาเกินจริง แม้ไม่เชื่อ ก็มีความผิด

สวัสดีครับ พบกันทุกเดือนเช่นเคยฉบับนี้ ผมขอบอกเล่าเรื่องอุทาหรณ์ของการโอ้อวดเกินจริง โดยเฉพาะทุกวันนี้ มีการเผยแพร่ข่าวสาร โฆษณาต่างๆ เพื่อชวนเชื่อให้เราซื้อสินค้าหรือบริการมากมาย  ที่มีทั้งจริงและไม่จริง มีคนสงสัยว่า ในทางกฎหมาย การโฆษณานอกจากเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว หากข้อความโฆษณานั้น มีลักษณะโอ้อวดเกินจริง ใครก็รู้ ไม่ได้หลงเชื่อ แบบนี้จะมีความผิดไหม  พอค้นๆ ดู ก็พบว่า มีคดีหนึ่งที่น่าสนใจ เกี่ยวกับการโฆษณาในแผ่นพับของโรงพยาบาลแห่งหนึ่ง ที่โอ้อวดว่าของตนดีกว่าโรงพยาบาลอื่นๆ และไปกล่าวหาว่าโรงพยาบาลของโจทก์เขาไม่ดี  ทำให้โรงพยาบาลดังกล่าวเอาเรื่องมาฟ้องศาล สู้กันจนถึงศาลฎีกา และมีคำพิพากษาในที่สุดว่า การโฆษณาของโรงพยาบาลที่โอ้อวดเกินจริงมีความผิด และเป็นการละเมิดทำให้ผู้อื่นเสียหายด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2118/2553ข้อมูลเปรียบเทียบศักยภาพของจำเลยในใบแผ่นพับโฆษณา จำเลยแสดงผลการเปรียบเทียบให้เห็นว่าโรงพยาบาลของจำเลยดีกว่า น่าใช้บริการมากกว่า เพราะมีผู้ประกันตนที่รับได้จำนวนมากที่สุด สะดวกสบายกว่า มีจำนวนเครือข่ายหลายแห่งกว่ามีประสบการณ์ในการรักษาผู้ป่วยมากกว่าเพราะมีผู้เข้าร่วมโครงการประกันสังคมเป็นจำนวนมากกว่าใคร โรงพยาบาลของจำเลยใหญ่กว่าเพราะมีเตียงจำนวนมากกว่ามีความมั่นคงกว่าเพราะมีประกันอุบัติเหตุให้ด้วย การโฆษณาแผ่นพับของจำเลยดังกล่าวเป็นการจูงใจให้บุคคลมาใช้บริการของจำเลย ซึ่งตาม พ.ร.บ.สถานพยาบาล พ.ศ.2541 มาตรา 38 บัญญัติว่า "ห้ามมิให้ผู้รับอนุญาตหรือผู้ดำเนินการ โฆษณา หรือประกาศหรือยินยอมให้ผู้อื่นโฆษณาหรือประกาศด้วยประการใดๆ ซึ่งชื่อ ที่ตั้งหรือกิจการของสถานพยาบาลหรือคุณวุฒิหรือความสามารถของผู้ประกอบวิชาชีพสถานพยาบาลเพื่อชักชวนให้มีผู้มาขอรับบริการจากสถานพยาบาลของตน โดยใช้ข้อความอันเป็นเท็จหรือโอ้อวดเกินความจริง หรือน่าจะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับการประกอบกิจการของสถานพยาบาล" ดังนั้น การที่จำเลยระบุในแผ่นพับในช่องผู้ประกันตนที่รับได้ว่า โจทก์รับได้ 25,000 คน ช่องระยะเวลาเข้าร่วมโครงการประกันสังคมว่า โจทก์เพิ่งเริ่มเข้า ช่องขนาดโรงพยาบาลว่า โจทก์มี 150 เตียง ช่องประสบการณ์การบริหารงานโรงพยาบาลด้านโครงการประกันสังคมว่า โจทก์ไม่มีประสบการณ์เลย ซึ่งความเป็นจริงทางนำสืบของโจทก์ฟังได้ว่า โจทก์มีจำนวนผู้ประกันตนที่รับได้ 50,000 คน โจทก์มีเตียง 400 เตียง และโจทก์เข้าร่วมโครงการประกันสังคมตั้งแต่ปี 2535 โจทก์จึงมีประสบการณ์ตั้งแต่ปีที่เข้าร่วมโครงการเป็นต้นมา จึงเป็นการที่จำเลยเผยแพร่แผ่นพับโฆษณาไม่ตรงกับความจริงโดยมีเจตนาให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่า โรงพยาบาลจำเลยมีศักยภาพดีกว่าโรงพยาบาลโจทก์เป็นโรงพยาบาลที่ใหญ่กว่ามีประสบการณ์มากกว่า จึงเป็นการฝ่าฝืนต่อความจริงโดยใช้ข้อความอันเป็นเท็จหรือโอ้อวดเกินความจริงเป็นความผิดต่อ พ.ร.บ.สถานพยาบาล พ.ศ.2541 มาตรา 38 และเป็นการละเมิดต่อสิทธิของโจทก์ คำว่า สิทธิ หมายความถึงประโยชน์ของโจทก์ที่มีอยู่ และจำเลยหรือบุคคลอื่นต้องเคารพหรือได้รับการรับรองคุ้มครองตามกฎหมาย การกระทำของจำเลยจึงเป็นการจงใจทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายแก่สิทธิเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 และมาตรา 423 หรือบางครั้ง แม้ข้อความที่พูด จะไม่เข้าข่ายการกล่าวโอ้อวดเกินจริง แต่หากทำให้ผู้อื่นเสียหาย เสียชื่อเสียงก็เป็นละเมิดต้องรับผิดต่อเขาเช่นกัน ดังฎีกาต่อไปนี้คำพิพากษาฎีกาที่ 891/2557คำกล่าวของจำเลยที่ 1 ตามคำฟ้องที่ว่า “พวกมันมีเหี้ย 7 ตัว” หรือ “มันเป็นสามานย์” แม้เป็นการกล่าวกระทบถึงโจทก์ทั้งเจ็ด แต่ก็มิใช่การนำความเท็จหรือข้อความที่ไม่เป็นความจริงเกี่ยวกับตัวโจทก์ทั้งเจ็ดมากล่าว หากแต่เป็นการด่าโจทก์ทั้งเจ็ดด้วยความรู้สึกเกลียดชังว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเป็นคนไม่ดี โดยเปรียบเหมือนสัตว์ซึ่งไม่ใช่เป็นการนำข้อความอันฝ่าฝืนต่อความจริงมากล่าว จำเลยที่ 1 จึงไม่ได้กล่าวหรือไขข่าวแพร่หลายซึ่งข้อความอันฝ่าฝืนต่อความจริงตาม ป.พ.พ. มาตรา 423แต่การพูดปราศรัยด้วยถ้อยคำตามฟ้องต่อประชาชนที่มาฟังการชุมนุม ณ ที่เกิดเหตุนั้นประชาชนที่ฟังย่อมรู้สึกได้ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดเป็นคนไม่ดี ไม่เหมาะสมแก่ตำแหน่งประธานสภาหรือสมาชิกสภาเทศบาล อันเข้าลักษณะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายตามมาตรา 420 ทำให้โจทก์ทั้งเจ็ดเสียชื่อเสียงอันเป็นสิทธิอย่างหนึ่ง ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งเจ็ดและจำต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 205 สิทธิของผู้ซื้อบ้านที่ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา

ผมจะพาทุกท่านมารู้จักกับเรื่องสิทธิของผู้บริโภคอีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ คือ สิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในสัญญา โดยขอยกกรณีตัวอย่างของการทำสัญญาซื้อขายบ้านนะครับ ก่อนทำสัญญาใดๆ ก็ตามเราต้องตรวจดูข้อสัญญาให้ดีๆ เพราะสัญญาที่กำหนดขึ้นนั้น ผู้ขายเขาร่างมาให้ เราต้องดูให้ดีว่ามีข้อใดที่เอาเปรียบเราหรือไม่ หากเห็นข้อใดไม่สมเหตุผล ก็คุยกันและขอให้แก้ไขได้นะครับเพราะเป็นสิทธิของเราในฐานะผู้บริโภคครับ เพราะเมื่อทำสัญญาไปแล้วจะเกิดสิทธิและหน้าที่ทั้งผู้ซื้อผู้ขายต้องปฏิบัติให้เป็นตามสัญญา เรื่องที่เกิดขึ้นนี้ เป็นเรื่องของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ซึ่งตอนไปทำสัญญาก็แน่นอนว่า บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง หลังทำสัญญาไปแล้ว ก็จ่ายเงินผ่อนบ้านเรื่อยมา แต่พออยู่ไปเรื่อยๆ ปรากฏว่า กลับจ่ายเงินเขาไม่ครบ จ่ายไม่ตรงเวลา ทั้งที่สัญญาก็ระบุไว้ว่าต้องจ่ายเมื่อไหร่ ส่วนผู้ขายก็สร้างบ้านไม่เสร็จตรงตามกำหนด เรียกว่าทั้งสองฝ่ายไม่ปฏิบัติให้ตรงตามสัญญากันเลย ผู้บริโภคท่านนี้เห็นบ้านสร้างไม่ยอมเสร็จสักที ก็ไปฟ้องศาลขอเรียกเงินค่างวดคืน ปัญหาที่เกิดคือ แบบนี้ตัวเองก็ผิดนัดเขาไม่ชำระเงินให้ตรงตามเวลาที่ตกลง จะมีสิทธิทวงเงินคืนได้หรือไม่  ซึ่งสุดท้ายเรื่องก็ไปสู่ศาลฎีกา และศาลก็ได้ตัดสินให้ผู้ขายคืนเงินแก่ผู้บริโภค เนื่องจากก่อนฟ้อง ผู้ขายมีหนังสือทวงถามให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อชำระค่างวด แต่ผู้ซื้อไม่ยอมจ่ายและมีหนังสือเลิกสัญญาไปถึงผู้ขายเช่นกัน ศาลมองว่าทั้งสองฝ่ายต่างต้องการเลิกสัญญาต่อกัน จึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ซึ่งตามกฎหมาย ผลของการเลิกสัญญา ทำให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับสู่ฐานะเดิม ดังนั้น ผู้ขายจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระทั้งหมดให้แก่ผู้บริโภคพร้อมดอกเบี้ย คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6327/2549           โจทก์มิได้ชำระเงินค่างวดตรงตามเวลาและครบถ้วนในกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดวันที่โจทก์ต้องชำระเงินค่างวด งวดสุดท้ายและจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ จึงถือว่าต่างฝ่ายต่างมิได้ถือกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป หนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันจึงไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกอีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลันโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคแรก          สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยกำหนดเวลาชำระหนี้มาแล้วประมาณ 10 เดือน ดังนั้นหนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจกท์ชำระเงินค่างวดที่ค้างเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิไม่ชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยยังก่อสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จในขณะที่มีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ค่างวดที่ค้าง จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่พร้อมที่จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ชำระเงินค่างวดที่ค้างให้แก่จำเลยจึงไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระแล้ว          หลังจากที่จำเลยมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระค่างวดที่ค้างแล้ว โจทก์ไม่ชำระแต่ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย และต่อมาจำเลยก็ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์อีก ดังนี้เท่ากับคู่สัญญามีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ในคดีนี้ มีประเด็นน่าสนใจอีกอย่างหนึ่งคือ เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทน ทั้งสองฝ่ายต้องรู้หน้าที่ของตน ผู้ขายรู้ว่าตนมีหน้าที่ต้องสร้างบ้านให้เสร็จ และโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าในขณะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์จ่ายเงินค่างวดบ้าน ตนเองก็ยังไม่พร้อมจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้โจทก์ แสดงว่าจำเลยผู้ขายไม่สามารถปฏิบัติตามหน้าที่ของตนตอบแทนตามสัญญา  ดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่จ่ายเงินค่างวดจึงยังไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ผลที่ตามมาคือ ผู้ขายไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและจะริบเงินของโจทก์ไม่ได้

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 204 ค้างค่าส่วนกลางห้องชุดเจ้าของห้องต้องระวัง

ครั้งนี้ก็มีเรื่องกฎหมายสำคัญใกล้ตัวผู้บริโภคที่จะเอามาแบ่งปันอีกเช่นเคย  แต่จะขอเน้นไปที่เรื่องของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งหรือ คอนโดมิเนียม ที่เมื่อเราเข้าอยู่แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมามากมาย หนึ่งในนั้นคือ ค่าส่วนกลาง ที่แน่นอนว่าเจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่าย  แต่ก็พบว่าในหลายที่ นิติบุคคลอาคารชุดแทนที่จะไปฟ้องร้องใช้สิทธิตามกฎหมายเพื่อเรียกค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้อง กลับไปออกระเบียบข้อบังคับบีบให้ลูกบ้านอื่นๆ เสียสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยตามปกติ เช่นนี้ ศาลเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แล้ว ว่าทำไม่ได้ อย่างเช่น การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่เจ้าของห้องชุด ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่นนี้ถือว่าไปจำกัดสิทธิในการใช้สอยทรัพย์บุคคลเป็นการทำผิดกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์อีกตัวอย่าง เป็นเรื่องการงดจ่ายน้ำประปา แม้การจ่ายน้ำประปานั้นจะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม นิติบุคคลก็ไม่สามารถทำได้ หากทำเป็นการละเมิด นอกจากนี้ ศาลก็มีการกล่าวเตือนถึงเจ้าของห้องชุดเช่นกัน กรณีนิติบุคคลไม่เอาเงินที่จ่ายไปดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ไปหาประโยชน์มิชอบอื่น เจ้าของห้องชุดเองก็ไม่มีสิทธิที่จะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ต้องไปว่ากล่าวดำเนินคดีต่างหาก ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงิน ซึ่งตาม ป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

อ่านเพิ่มเติม >