ฉบับที่ 219 เงินจองรถ ขอคืนได้ไหม?

        หลายท่านคงมีประสบการณ์เกี่ยวกับการซื้อรถหรือจองรถมาบ้าง แต่หลายครั้งที่พบว่าเมื่อจองไปแล้ว เกิดปัญหาทำให้ผู้บริโภคต้องการเลิกสัญญาจอง เช่น ผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถจัดหารถยนต์ให้แก่ผู้บริโภคได้ ไม่สามารถส่งมอบรถยนต์ตามที่กําหนด ปรับเปลี่ยนราคารถยนต์สูงขึ้น เมื่อส่งมอบรถยนต์มีรายการอุปกรณ์และของแถมไม่ครบถ้วนตามที่ระบุในใบจอง ผู้บริโภคไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินตามเงื่อนไขการจอง ซึ่งเหล่านี้ เมื่อผู้บริโภคใช้สิทธิขอเงินคืนกลับถูกปฏิเสธ ซึ่งหลายท่านไม่ทราบว่ามีกฎหมายคุ้มครองดูแลผู้บริโภคเรื่องนี้อยู่        กฎหมายที่ว่า ก็คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการขายรถยนต์ที่มีการจอง เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2551 เป็นประกาศของสํานักงานคณะกรรมคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. โดยประกาศดังกล่าวมีผลให้สัญญาจองรถยนต์ใหม่ของผู้ประกอบธุรกิจจะต้องระบุรายละเอียดสาระสําคัญตามที่ได้กําหนดไว้ไม่ว่าจะเป็นรายละเอียดเกี่ยวกับรถยนต์ที่มีการจอง เช่น ยี่ห้อ รุ่น ปีที่ผลิต สีและขนาดกําลังเครื่องยนต์รายการอุปกรณ์ติดตั้งเพิ่มเติมและของแถม หรือสิทธิประโยชน์ต่างๆ (ถ้ามี) จํานวนเงิน หรือสิ่งใดที่รับไว้เป็นเงินมัดจํา(ถ้ามี) ราคา กําหนดเวลาที่คาดว่าจะส่งมอบรถยนต์ฯลฯ        นอกจากควบคุมสัญญาจองรถแล้ว ยังกำหนดสิทธิให้แก่ผู้บริโภคที่สำคัญเลย คือทำให้ผู้บริโภคมีสิทธิยกเลิกสัญญาจองได้โดยผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินให้กับผู้บริโภคภายใน 15 วัน นับจากวันที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากผู้บริโภค ซึ่งเงื่อนไขในการบอกเลิกสัญญาของผู้บริโภคที่มีสิทธิได้รับเงินจองคืนมีดังนี้        1. ปรับเปลี่ยนราคารถยนต์สูงขึ้น        2. ไม่ส่งมอบรถยนต์ให้ผู้บริโภคภายในระยะเวลากําหนด        3. ไม่ส่งมอบรถยนต์ที่มียี่ห้อ รุ่น ปีที่ผลิต สีและขนาดกําลังเครื่องยนต์ตรงตามที่กําหนดในสัญญา        4. ไม่ส่งมอบรถยนต์ที่มีรายการอุปกรณ์ติดตั้งเพิ่มเติมและของแถมหรือสิทธิประโยชน์ต่างๆ ตามที่กําหนดในสัญญา        5. ผู้บริโภคไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อตามที่ขอภายในกําหนดเวลาที่คาดว่าจะส่งมอบรถยนต์        หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ส่งมอบสัญญาให้แก่ผู้บริโภคหรือส่งมอบสัญญาโดยไม่มีข้อสัญญาที่มีสาระสําคัญ หรือส่งมอบข้อสัญญาที่เป็นการฝ่าฝืนประกาศฯ ฉบับดังกล่าว จะต้องระวางโทษจําคุกไม่เกิน 1 ปีหรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจําทั้งปรับ        ดังนั้น สำหรับคนที่เจอปัญหาไปจองรถ แล้วไฟแนนซ์ไม่ผ่านก็ไม่ต้องกังวล ตอนนี้มีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคในเรื่องนี้ชัดเจน ว่าบริษัทต้องคืนเงินจอง และต้องคืนภายใน 15 วันนับแต่ที่ได้แจ้งบอกเลิกสัญญาด้วย ดังนั้น หากผู้ขายไม่คืนเงินจองก็สามารถร้องต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงิน หรือหากไม่คืนก็สามารถดำเนินคดีต่อศาลได้ด้วยกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการขายรถยนต์ที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2551ข้อ 3 (4) ผู้บริโภคหรือผู้ประกอบธุรกิจฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หากมีข้อเท็จจริงที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับทราบว่า ผู้บริโภคต้องขอสินเชื่อเพื่อการซื้อรถยนต์และผู้บริโภคไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อตามที่ขอ (5) เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาตาม (4) แล้วผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินหรือสิ่งใดที่รับไว้เป็นมัดจำทั้งหมดแก่ผู้บริโภค ภายใน 15 วัน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 218 โดนหลอกให้โอนเงิน ( อีกแล้ว)

        สวัสดีครับท่านผู้อ่าน ทนายโสภณ กลับมารายงานตัว ฉบับนี้ผมจะขอหยิบยกเรื่องราวที่คนมักจะพบเป็นข่าวกันบ่อยๆ เกี่ยวกับเรื่องของการหลอกให้โอนเงิน เชื่อว่าหลายท่านคงรู้ดีว่าปัจจุบันนี้ พวกมิจฉาชีพมักแฝงตัวมาในรูปแบบต่างๆ มากมาย  ส่วนหนึ่งอาศัยความโลภ ความอยากของคนเรามาใช้ประโยชน์ ทำให้ได้เงินหรือทรัพย์สินไป ซึ่งในเรื่องเหล่านี้มีแง่มุมทางกฎหมาย และมีคำตัดสินของศาลหลายๆ ส่วนที่น่าศึกษา และเห็นว่าเป็นประโยชน์ จึงเอามาบอกเล่ากับผู้อ่านทุกท่านครับ         คดีแรกที่เกิดขึ้น  เป็นเรื่องที่ผู้เสียหายถูกหลอกให้โอนเงิน เพราะหวังผลตอบแทนจากดอกเบี้ยต่อเดือนที่สูงกว่าปกติ(ร้อยละ 15 ต่อเดือน) โดยได้โอนเงินไปให้แก่จำเลยเกือบสองล้าน แน่นอนเพื่อให้เหยื่อตายใจ ในช่วงแรกก็มีการจ่ายดอกเบี้ยตามที่ตกลงกันจริง แต่พอสักพักก็ไม่จ่ายให้ หายไปติดต่อไม่ได้ ผู้เสียหายจึงรู้ตัวว่าโดนหลอกแล้ว จึงไปแจ้งความกับตำรวจ โดยตำรวจก็ได้ลงบันทึกประจำวันไว้ เพื่อดำเนินการ เมื่อคดีขึ้นสู่ศาล จำเลยก็อ้างว่า ที่ผู้เสียหายหรือโจทก์ไปแจ้งตำรวจเป็นเพียงข้อความที่โจทก์เล่าเรื่องที่เกิดขึ้นเพื่อโจทก์จะไปดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามด้วยตนเองต่อไป ไม่ใช่การร้องทุกข์เพื่อให้ตำรวจดำเนินคดีตามกฎหมาย ซึ่งต่อมาศาลฎีกาก็ได้ตัดสินเป็นหลักไว้ว่า การที่โจทก์ไปแจ้งความที่สถานีตำรวจเพื่อลงประจำวันไว้เป็นหลักฐานโดยมีพนักงานสอบสวนเวรรับแจ้งไว้ตามประสงค์ของผู้แจ้ง เพื่อดำเนินการต่อไป ถือว่าโจทก์มีความประสงค์ที่จะให้พนักงานสอบสวนดำเนินคดีแก่ผู้กระทำความผิดให้ได้รับโทษในความผิดฐานฉ้อโกง ทั้งพนักงานสอบสวนเวรผู้รับแจ้งความก็รับว่าจะไปดำเนินการต่อไปตามความประสงค์ของโจทก์ จึงเป็นคำร้องทุกข์ตามกฎหมายแล้ว        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6637/2558        รายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีมีข้อความว่า เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2555 ร. ร่วมกับ ณ. และ อ. หลอกลวงให้โจทก์โอนเงิน 13 ครั้ง รวมเป็นเงิน 1,952,000 บาท โดยแจ้งว่าจะนำเงินที่โจทก์โอนให้ไปลงทุนหรือให้บุคคลอื่นกู้ยืม และจะให้ดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อเดือน ประกอบกับ ร. มากับ ส. เจ้าของรีสอร์ท ทำให้โจทก์หลงเชื่อ เป็นเหตุให้โจทก์โอนเงินเพื่อปล่อยกู้จำนวนดังกล่าว ช่วงแรก ร. โอนเงินดอกเบี้ยให้ร้อยละ 15 ต่อเดือนจริง ประมาณ 4 ครั้ง โจทก์จึงหลงเชื่อโอนเงินให้ แต่เมื่อ ร. กับพวกได้เงินแล้ว โจทก์ติดต่อไป ร. กับพวกกลับเงียบหาย โจทก์จึงทราบว่าถูกหลอกลวง การกระทำของ ร. กับพวก เป็นการฉ้อโกง โจทก์จึงมาที่สถานีตำรวจบ่อผุดเพื่อลงประจำวันไว้เป็นหลักฐานและเพื่อจะได้ดำเนินคดีตามกฎหมายต่อไป ซึ่งพันตำรวจโท พ. พนักงานสอบสวนเวร รับแจ้งไว้ตามประสงค์ของผู้แจ้ง เพื่อดำเนินการต่อไป แสดงให้เห็นแล้วว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้เสียหายได้กล่าวหาต่อพนักงานสอบสวนว่ามีผู้กระทำความผิดขึ้น ลักษณะแห่งความผิด พฤติการณ์ที่ความผิดนั้นได้กระทำลง ซึ่งกระทำให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ตลอดจนชื่อของผู้กระทำผิดและโจทก์มีความประสงค์ที่จะให้พนักงานสอบสวนดำเนินคดีแก่ผู้กระทำความผิดให้ได้รับโทษทั้งพนักงานสอบสวนเวรผู้รับแจ้งความก็รับว่าจะไปดำเนินการต่อไปตามความประสงค์ของโจทก์ จึงเป็นคำร้องทุกข์ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 2 (7) และมาตรา 123 วรรคสอง ประกอบ พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแขวงและวิธีพิจารณาความอาญาในศาลแขวง พ.ศ.2499 มาตรา 4 และ พ.ร.บ.ให้นำวิธีพิจารณาความอาญาในศาลแขวงมาใช้บังคับในศาลจังหวัด พ.ศ.2520 มาตรา 3 แล้ว หาใช่เป็นเพียงข้อความที่โจทก์เล่าเรื่องที่เกิดขึ้นเพื่อโจทก์จะไปดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามด้วยตนเองต่อไปแต่อย่างใดไม่                คดีที่สอง เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันโทรศัพท์หลอกลวงผู้เสียหายทั้ง 61 คนว่า ผู้เสียหายแต่ละคนมีสิทธิได้รับเงินภาษีคืนจากกรมสรรพากรบ้าง หรือได้รับเงินประกันสังคมคืนจากสำนักงานประกันสังคมบ้าง โดยจำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันแสดงตนว่าเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพากรหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานประกันสังคมแล้วแต่กรณี ทั้งนี้ จำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันอ้างว่าจะมีการโอนเงินภาษีหรือเงินประกันสังคมดังกล่าวคืนเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้เสียหายซึ่งผู้เสียหายแต่ละคนสามารถใช้บัตรเอทีเอ็มที่ธนาคารออกให้ไปทำรายการที่ตู้รับฝากถอนเงินอัตโนมัติของธนาคาร (ตู้เอทีเอ็ม) ตามรายการขั้นตอนที่จำเลยที่ 1 กับพวกบอกซึ่งจะทำให้ผู้เสียหายทั้ง 61 คนได้รับคืนเงินค่าภาษีจากกรมสรรพากร และเงินประกันสังคมจากสำนักงานประกันสังคมด้วยวิธีการโอนเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้เสียหายซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นความเท็จทั้งสิ้น จากการหลอกลวงของจำเลยที่ 1 กับพวกดังกล่าวทำให้ผู้เสียหายทั้ง 61 คนหลงเชื่อนำบัตรเอทีเอ็มที่ธนาคารออกให้ของแต่ละคนไปทำรายการที่ตู้รับฝากถอนเงินอัตโนมัติของธนาคารตามขั้นตอนที่จำเลยที่ 1 กับพวกหลอกลวงเป็นเหตุให้มีการโอนเงินออกจากบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้เสียหายแต่ละคนทั้ง 61 คนไปเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้มีชื่อหลายคนที่จำเลยที่ 1 กับพวกหลอกให้เปิดบัญชีเงินฝากไว้         จากนั้นจำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันใช้บัตรเอทีเอ็มที่ธนาคารออกให้แก่ผู้มีสิทธิใช้ในการเบิกถอนเงินสดทำการเบิกถอนเงินสดที่มีการโอนมาจากบัญชีเงินฝากของผู้เสียหายทั้ง 61 คน ทำให้จำเลยที่ 1 กับพวกได้เงินของผู้เสียหายทั้ง 61 คนไปในที่สุด ซึ่งคดีนี้มีข้อน่าสนใจว่าการที่จำเลยกับพวก อ้างตนเองเป็นเจ้าหน้าที่รัฐ คือเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพากรหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานประกันสังคม ถือว่ามีการหลอกลวงโดยแสดงตนเป็นคนอื่น ซึ่งต้องรับโทษหนักขึ้นหรือไม่ ต่อมาศาลฎีกาก็ได้ตัดสินวางหลักไว้ว่า กรณีดังกล่าว เป็นเพียงการแสดงฐานะของตนเองอันเป็นเท็จ ไม่ใช่การแสดงตนเป็นคนอื่น จึงไม่เข้าองค์ประกอบความผิด จำเลยกับพวกจึงไม่ต้องรับโทษในความผิดดังกล่าว         คำพิพากษาฎีกาที่ 8145/2559        "ความผิดฐานฉ้อโกงตาม ป.อ. มาตรา 341 นั้น ถ้าผู้กระทำกระทำโดยแสดงตนเป็นคนอื่น จะต้องระวางโทษหนักขึ้นตามมาตรา 342          การที่จำเลยเพียงแต่แสดงฐานะของตนเองอันเป็นเท็จว่าเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพากรหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานประกันสังคม ไม่ใช่การแสดงตนเป็นคนอื่น จึงไม่ครบองค์ประกอบความผิด ตาม ป.อ. มาตรา 342 (1)"

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 217 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนจบ

        ในปัจจุบัน มีการดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเป็นจำนวนมาก แต่สิ่งที่ผู้บริโภคอันเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเป็นจำนวนมากมีความกังวลใจก็คือ การเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวมีแค่เพียงการถือครองในฐานะชื่อความเป็นเจ้าของเท่านั้น  ได้มีการเปิดให้เช่าต่อทางธุรกิจในส่วนอาคารชุดที่เข้าถือครองกรรมสิทธิ์ โดยลักษณะการกำหนดสัดส่วนให้บุคคลอื่นเป็นนายหน้าหาลูกค้าเข้ามาดำเนินการเช่าอาคารชุดต่อในอาคารชุดดังกล่าว เพื่อหาผลกำไรทางธุรกิจ โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวขาจรที่เข้าพักชั่วคราว ซึ่งแม้จะเป็นอำนาจโดยชอบธรรมตามกฎหมายดังที่ได้อธิบายไปข้างต้น ทว่าปัญหาที่ตามมามากยิ่งขึ้น คือความกังวลใจของผู้ถือครองอาคารชุดที่คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยท่านอื่น เพราะมีความคาดหวังที่จะได้รับความปลอดภัย ไม่ได้รับการรบกวนจากคนแปลกหน้าที่สลับกันเข้ามาพักอาศัย รวมถึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้หมายเหตุท้ายกฎหมายกำหนดว่า        ในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้คือในปัจจุบัน ปัญหาที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคาร ส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นส่วนสัดและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้       นอกจากนั้นสมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่  ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ ต่อมาปัจจุบันได้มี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดว่า ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ใช้บังคับมานาน และปรากฏว่า หลักเกณฑ์และรายละเอียดหลายประการไม่สามารถใช้บังคับได้จริง ในทางปฏิบัติและไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย สมควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในพระราชบัญญัตินี้เพื่อแก้ไข ปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รวมทั้งสมควรปรับปรุงอัตรา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้  เพื่อจะให้การคุ้มครองประชาชนทั่วไปได้อย่างแท้จริงผู้เขียนจึงมีข้อเสนอแนะ ให้มีการทบทวนข้อกฎหมาย ในปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้พระราชอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าว เพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการปรับเปลี่ยนแก้ไข รวมถึงให้มีการวิเคราะห์ผลกระทบในทุกมิติก่อนการตัดสินใจเพิ่มมาตรการในการให้สิทธิ์คนต่างด้าวในการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากยิ่งขึ้น เพื่อให้ความเป็นธรรมและให้ความคุ้มครองแก่ผู้บริโภคซึ่งเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ได้รับการปกป้องเฉกเช่นเดียวกัน ดังนี้        ข้อ 1. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบต่อการบังคับใช้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 โดยให้ศึกษาผลกระทบระยะยาวที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยว่าสมควรมากน้อยเพียงใดที่จะแก้ไข        ข้อ 2. ขอให้พิจารณาและศึกษาการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกัน และกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยว่าควรปฏิบัติมากน้อยเพียงใด        ข้อ 3. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ จึงเป็นการให้ความคุ้มครองประชาชนทั่วไปให้มีการจัดสรรที่ดีตามกฎหมายอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นจะต้องแก้ไขตามข้อเสนอ        ข้อ 4. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกัน โดยสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดร้อยละ 49 มีความเพียงพออยู่แล้วและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนดเอาไว้แล้ว        ข้อ 5. ขอให้พิจารณาและออกกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอาคารชุดของคนต่างด้าว ไม่อาจกระทำได้ หากโครงการก่อสร้างอาคารชุดนั้นมีวัตถุประสงค์หลักในการให้คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้รับความปลอดภัยจากการถือครองอาคารชุด รวมถึงการมีผลักดันให้กำหนดบทบังคับที่อาจให้สิทธิ์ผู้ถือครองอาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ได้รับผลกระทบสามารถใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หากมีการฝ่าฝืน และกำหนดโทษแก่บุคคลที่ฝ่าฝืนด้วย จะสามารถบังคับใช้ให้คนต่างด้าวไม่อาจกระทำการที่เป็นการรบกวนขัดสิทธิบุคคลอื่นได้        ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ หากมีการศึกษาข้อกฎหมายและกรณีตัวอย่างต่างๆที่เกิดขึ้นจริงในสภาพสังคมปัจจุบัน จะทำให้มองเห็นปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการบังคับใช้กฎหมายได้อย่างแท้จริง ดังนั้นเพื่อให้มีการดำเนินการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ สังคม ในปัจจุบัน จึงจำเป็นต้องศึกษาวิจัย และเก็บข้อมูลต่างๆ  เพื่อนำมาซึ่งการแก้ไขกฎหมายและให้เกิดการตระหนักรู้ของผู้ใช้บริการและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการที่จะใช้กฎหมายในเรื่องนี้สามารถใช้กฎหมายได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ต่อไป                                         

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 216 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 5

        หากคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดประสงค์จะให้ผู้เช่าซึ่งเป็นคนต่างชาติเช่าอาคารชุดของตนสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้หรือไม่ เห็นว่า กฎหมายไทยให้สิทธิคนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็สามารถเช่าอาคารชุดได้ โดยไม่มีข้อห้ามใดๆ ยกเว้นการเช่าเพื่อกระทำความผิดต่อกฎหมายหรือเข้าเมืองผิดกฎหมาย แต่สิ่งที่ควรพิจารณา คือ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38         พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38  กำหนดว่า เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่นั้น ซึ่งในกรณีที่บ้าน เคหสถานหากเจ้าของห้องชุด ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77 กำหนดว่า ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 10,000 บาท”         วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานครให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง อีกทั้งในกรณีปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องชุดก็ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจท้องที่ แต่คนต่างด้าวที่จะเช่านั้น ทั้งจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย และสิ่งสำคัญต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย ซึ่งหากอาคารชุดตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้แจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 หากอาคารชุดตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด ให้แจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดในเขตพื้นที่ที่มีหน้าที่รับผิดชอบ วิธีการแจ้งมีหลายวิธีนอกจากไปแจ้งด้วยตนเองแล้ว สามารถแจ้งทางไปรษณีย์ หรือแจ้งผ่านทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ด้วย        หลักฐานที่ชาวต่างชาติเช่าอาคารชุด ตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 ว่าด้วยเรื่อง การใช้ประโยชน์ห้องชุดสำหรับบริการเช่าพักอาศัย ผู้ปล่อยเช่าอาคารชุดต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าพักอาศัยให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ดังนี้        ก. สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด        ข. สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่กองตรวจคนเข้าเมืองรับแจ้งเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเจ้าหน้าที่นิติบุคคลสามารถตรวจสอบได้กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมน่าสงสัย        ค. กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว จะเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด เจ้าของร่วมต้องส่งข้อมูลผู้เช่าที่เป็นปัจจุบันให้นิติบุคคล เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน โดยฝ่ายจัดการฯ จะทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน         หลักปฏิบัติของการปล่อยอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ คือ        ประการที่หนึ่ง เจ้าของห้องชุดต้องตกลง ทำความเข้าใจ และตรวจดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อย โดยเก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น ต้องดำเนินการแจ้งข้อมูลผู้เช่าให้กองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหรือที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ทราบภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย ผ่านช่องทางต่างๆ ตามสะดวก ซึ่งแจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ส่งให้กับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน อีกทั้งต้องส่งข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการเรียกตรวจสอบทุก 6 เดือน         ประการที่สอง ผู้เช่าต้องทำความเข้าใจรายละเอียดในสัญญาเช่า เก็บเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาคารชุด ต้องนำสำเนาแสดงตัวผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทางให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของอาคารชุด) รับกุญแจห้องชุด ตรวจสอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ ในห้องชุด หากไม่พบรายการที่ใดให้แจ้งผู้ให้เช่า และหากมีข้อสงสัย ขัดข้อง มีเหตุฉุกเฉินต้องการความช่วยเหลือหรือคำปรึกษาให้ติดต่อผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุดทันที        ประการที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ต้องรับเอกสารเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติต้องตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องชุดทราบ เก็บสำเนาใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่เจ้าของห้องชุดส่งให้เพื่อเป็นหลักฐาน ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุดทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน แจ้งกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีคนต่างชาติเข้ามาเช่าอาคารชุด การเช่าอาคารชุดระยะยาวมากกว่า 30 ปี และต่ออายุไปอีก 30 ปี เป็นไปได้ แต่ถ้าให้เช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องทำเรื่องที่กรมที่ดินที่อยู่ของอาคารชุดนั้น ๆ จดทะเบียนและดำเนินเรื่องตามกฎหมาย ต้องคำนึงศักยภาพความพร้อมและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า บริษัทตัวแทนเช่า บริษัทเจ้าของโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าทุกชาติให้ความสำคัญโดยเฉพาะผู้เช่าที่ต้องพักอาศัยเป็นเวลานาน        อนึ่ง การขายอาคารชุดในประเทศไทย เจ้าของอาคารชุดต้องซื้อเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) นักลงทุนจำนวนมากจึงมองการลงทุนในอาคารชุดเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนไปด้วยในตัว        คราวหน้าจะเป็นบทสรุปของเรื่องนี้ อย่าลืมติดตามกันนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 215 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 4

เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แต่มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่ คนต่างด้าวให้เช่าอาคารชุดสามารถทำได้หรือไม่ตามกฎหมายไทย เห็นว่า เมื่อคนต่างด้าวเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมาย คนต่างด้าวในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถดำเนินการให้เช่าอาคารชุดได้เสมือนเป็นคนไทยทุกประการ แต่การเช่าอาคารชุดก็มีข้อจำกัดการเช่าตามกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ดังนี้          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 ว่าด้วย เช่าทรัพย์ มีบทบัญญัติที่สำคัญที่จะต้องคำนึง ได้แก่          ประการที่ 1 การเช่าอาคารชุดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คือฝ่ายลงลายมือชื่ออาจถูกฟ้องได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ารายนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่แค่เพียงสามปีเท่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่          ประการที่ 2 การเช่าอาคารชุดมีกำหนดเวลาตามกฎหมาย โดยมาตรา 540 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และหากกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา          ประการที่ 3 การให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า โดยมาตรา 544 อาคารชุดซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ ยกเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้          ประการที่ 4 หากในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินไปเป็นของบุคคลอื่น โดยมาตรา 569 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย คือ จะต้องยินยอมให้เช่ากันจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย          ประการที่ 5 การระงับสิ้นแห่งสัญญาเช่า กฎหมายลักษณะเช่าซื้อกำหนดเหตุไว้หลายประการ คือ มาตรา 564  กำหนดว่า สัญญาเช่าอาคารชุดนั้น ย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 566 กำหนดว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน มาตรา 567  กำหนดว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย และตามหลักทั่วไปการเช่าย่อมสิ้นสุดลง เพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย อีกทั้งการเช่าอาคารชุดไม่ใช่มรดกที่ตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1599 ประกอบ มาตรา 1600 เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น          ประการที่ 6 เนื่องจากการซื้อขายอาคารชุด เป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้ว และได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุป ดังนี้          • ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา          • ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด          • ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด          • ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย          • วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 214 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 3

ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 เพื่อป้องกันปัญหาหุ่นเชิด จึงมีข้อเสนอให้แก้ไขกฎหมาย ดังที่เสนอไปในครั้งที่แล้วแต่อย่างไรก็ตามข้อเสนอดังกล่าวเป็นการมองปัญหาในเชิงธุรกิจการลงทุนรวมถึงการพิจารณาในเชิงให้ความคุ้มครองการเข้าดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเท่านั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องพิจารณาจากผลกระทบของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยด้วยว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในด้านของผู้บริโภคอีกด้านหนึ่งมีความสอดคล้องหรือสอดประสานต่อข้อเสนอดังกล่าวมากน้อยเพียงใดด้วย         หากคนต่างด้าวต้องการกู้เงินซื้ออาคารชุดด้วยตนเองโดยตรง กับสถาบันธนาคารพาณิชย์นั้น ไม่สามารถกระทำได้ตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่อยู่ภายใต้การดูแลให้สินเชื่อกับชาวต่างด้าวได้ ทว่าก็มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่ชาวต่างชาติ สามารถกู้เงินซื้ออาคารชุดได้โดยตรงโดยธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ ซึ่งจะมีเงื่อนไขที่ต่างกันออกไป โดยการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างด้าว สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ         กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวสำหรับผู้ขอสินเชื่อ ได้แก่ หนังสือเดินทาง(Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย(Visa) ใบอนุญาตทำงาน(Work Permit) ถ้าทำงานในประเทศไทย และทะเบียนสมรสและหนังสือเดินทางของคู่สมรส(ถ้ามี)         กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือรับรองเงินเดือน(6 เดือนล่าสุด) หนังสือแสดงรายจ่ายเงินเดือน(Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการบัญชีย้อนหลัง(12 เดือนล่าสุด) และรายการเครดิต(ออกโดย National Credit Bureau)         กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ ได้แก่ แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) เอกสารที่แสดงรายละเอียดอาคารชุดที่จะซื้อ ได้แก่ แผนที่โครงการ แผนผังห้องชุด รูปถ่ายสัญญาจะซื้อขาย , สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์ หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด ใบรับมอบอำนาจ(ในกรณีที่ผู้ซื้อให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน)          เมื่อเตรียมเอกสารดังกล่าวข้างต้นเรียบร้อยแล้ว คนต่างด้าวก็สามารถนำไปยื่นให้กับธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อได้ทันที         ส่วนค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อซื้ออาคารชุดในไทย ได้แก่          1. ค่าส่วนกลาง หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการจัดการอาคารชุดโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด อุปกรณ์ใช้สอย เงินเดือนพนักงาน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระทุกเดือน โดยคิดค่าใช้จ่ายตามตารางเมตร แล้วคูณด้วยขนาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด          2. ค่ากองทุนส่วนกลาง หมายถึง เงินทุนที่แยกออกไปสำหรับใช้จ่ายในอนาคต ได้แก่ ค่าซ่อมแซมอาคาร ลิฟต์ รวมถึงการลงทุนในเงินทุนอื่นๆ โดยจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวในขณะที่ดำเนินการซื้อ แต่ถ้าเงินในกองทุนหมดแล้วก็จะเรียกเก็บเพิ่มภายหลังก็ได้ และ          3. ค่าโอน หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการโอนประมาณร้อยละ 1 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระให้กับรัฐบาล         สำหรับคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ทั้งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม หากต้องการขอซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือซื้อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ก็จะต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องเป็นคนต่างด้าวพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 (1), (2) หรือ (5) โดยคู่สมรส ที่เป็นคนไทยจึงจะมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นการป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่คนต่างด้าวอาจใช้ช่องทางนี้เข้าดำเนินการขอซื้ออาคารชุดโดยถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้ ทั้งเป็นการป้องกันการเข้าสมรสที่คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่ได้มีเจตนาที่จะสมรสกันอย่างแท้จริง ซึ่งถือเป็นปัญหาว่าด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของสังคม ดังที่ปรากฏตามนัยหนังสือกรมที่ดินที่ มท 0610/ว 30633 ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2537         เว้นแต่ กรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนั้นจะนำเงินที่เป็นสินส่วนตัวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 และ 1472 มาซื้ออาคารชุดโดยแสดงหลักฐานให้เห็นชัดเจนว่า เงินที่นำมาซื้ออาคารชุดทั้งหมดนั้น เป็นสินส่วนตัว หรือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยไม่ต้องคำนึงถึงสมรสที่เป็นคนต่างด้าวเลย และห้องชุดที่ซื้อนั้นก็ตกเป็นส่วนของคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมดนั่นเอง         เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งกำหนดว่า เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น เช่น การซื้อขายทรัพย์สิน การจำนองทรัพย์สิน หรือการเช่าทรัพย์สินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ถือครอง เป็นต้น ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น โดยกฎหมายไม่คำนึงว่าจะต้องเป็นคนไทยเท่านั้น จึงจะมีสิทธิตามมาตราดังกล่าว การตีความจึงต้องหมายถึง กรณีคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดด้วยนั่นเอง แต่... มันยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาเพิ่ม ก็ตอนหน้าครับ 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 213 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 2

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 212 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1

คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1จากสภาพของที่ดินในแหล่งชุมชุนมีจำนวนจำกัด ทำให้การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปในลักษณะของการอยู่ในแนวดิ่งหรือที่เรียกว่า”คอนโดมิเนียม ” มากกว่าที่จะอยู่ในแนวราบหรือที่เรียกว่า”บ้าน” ด้วยเหตุนี้จึงเกิดความต้องการในการซื้อมาเพื่อวัตถุประสงค์อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานและต้องเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการเดินทางหรือการติดต่อกับแหล่งชุมชนด้วย ต่อมาเมื่อมีความต้องการมากขึ้นกว่าการอยู่อาศัยก็เปลี่ยนเป็นการซื้อมาเพื่อการลงทุนให้บุคคลอื่นเช่าต่อ  โดยกำหนดผู้ใช้บริการ(ผู้เช่า) เป็นคนไทยบ้าง คนต่างชาติบ้าง จนสร้างปัญหาให้แก่ผู้พักอาศัยเดิม หรือบางครั้งก็เป็นแหล่งหลบซ่อนของอาชญากรรมต่างชาติ จึงทำให้เกิดคำถามตามมาหลายๆประเด็นที่เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยกฎหมายเป็นตัวอธิบายว่าทำได้หรือทำไม่ได้ตามกฎหมายในประเด็นเหล่านี้                                          คำถาม : ปัจจุบันมีการซื้อคอนโดฯของคนต่างชาติและคนไทย ต่อมานำมาให้บุคคลอื่นเช่าต่อ สามารถทำได้หรือไม่ และมีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง ทั้งจะสามารถแก้ปัญหาเรื่องกฎหมายหรือนโยบายแก้ปัญหาอย่างไรบ้าง                                                                                                                     การซื้อขายคอนโดฯหรือเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “การซื้อขายอาคารชุด” เป็นกิจการที่ได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่มีความสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยผู้ซื้อต้องการหลีกเลี่ยงการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง เพราะเหตุปัจจัยเรื่องที่ดินและราคาวัสดุอุปกรณ์ที่สูงขึ้น รวมถึงความยุ่งยากในการหาผู้รับเหมาก่อสร้างด้วยตัวเอง จึงทำให้การซื้อขายอาคารชุดได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน อีกทั้งที่ตั้งของอาคารชุดมักตั้งอยู่ในย่านธุรกิจการค้าที่มีทำเลที่ดี และเหมาะสม สะดวกแก่การเดินทาง ก็นับว่าตอบโจทก์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี ในปัจจุบัน การซื้อขายอาคารชุดของคนต่างชาติในประเทศไทย เมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมายจะพบว่าสามารถกระทำได้ แต่เนื่องด้วยข้อจำกัดบางประการ ทำให้การซื้อขายอาคารชุดจึงจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจเข้าทำสัญญา ทั้งความยุ่งยากบางประการทางกฎหมายก็ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องศึกษารายละเอียดของกฎหมายให้แน่ใจเสียก่อน โดยการซื้อขายอาคารชุดของคนต่างด้าว มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่สำคัญ ดังนี้                                                                                พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด (ฉบับที่ 4) กำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ จะต้องประกอบด้วยเงื่อนไข ดังต่อไปนี้                                                    ข้อ 1. มาตรา 19 กำหนดว่า ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ที่กฎหมายกำหนดไว้กรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้ จึงจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ คือ                                             (1) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  ซึ่งมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม. 11, ตม. 15 หรือ ตม. 17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ที่จะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง กรมตำรวจ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ได้เช่นกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (1)                                     (2) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 กำหนดให้อยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  โดยมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทยเช่นกัน โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 24 และ 26 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (2)      (3) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 และมาตรา 98 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคล โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด โดยใช้หลักฐานเป็นหนังสือรับรองของสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทของกรุงเทพมหานคร หรือแต่ละจังหวัด กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (3)                                         (4) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 23 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (4)            (5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าห้องชุด โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) ในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (5)ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าอาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า...   น่าเสียดายที่ต้องขอตัดจบตอนแรกเพียงแค่นี้ก่อน ฉบับหน้าเรามาตามเรื่องนี้กันต่อนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 211 รู้กฎหมายกับทนายอาสา

“หนี้นอกระบบ…กับมุม(มอง)ในทางกฎหมาย”ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองในปัจจุบัน เป็นผลให้การจับจ่ายใช้สอยทางการเงินของประชาชนเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม การหยิบยืมเงินทองของผู้อื่นจึงเป็นช่องทางที่ผู้บริโภคมักเลือกใช้ แต่เมื่ออำนาจต่อรองที่ไม่เท่าเทียมกัน ทำให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบทั้งในเชิงผลประโยชน์ และการบีบบังคับให้ผู้กู้ที่มีอำนาจต่อรองน้อยกว่า ต้องตกลงเข้าทำสัญญาโดยสภาวะจำยอมและจำใจ จึงทำให้ปัญหาใหญ่เรื่องหนึ่งที่เกิดขึ้นมาอย่างยาวนาน คือ “ปัญหาหนี้นอกระบบ” ด้วยความเหลื่อมล้ำในหลายๆ ด้าน โดยเฉพาะปัจจัยสำคัญของรายได้ และสภาพทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้รายได้ที่เข้ามาในครอบครัวไม่สัมพันธ์กับรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น หนี้สินจึงเป็นโบนัสก้อนโตที่ตามมาโดยที่ผู้กู้นั้นไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ และแม้ว่ารัฐบาลในยุคหลังๆ จะให้ความสำคัญในการแก้ปัญหาโดยใช้มาตรการทางกฎหมายเข้ามาดำเนินการกับเจ้าหนี้นอกระบบ อย่างไรก็ดี การแก้ไขปัญหาดังกล่าวย่อมเป็นการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ จึงทำให้ปัญหาดังกล่าวกลับยิ่งทวีความรุนแรงและสร้างผลกระทบที่กว้างมากขึ้นคำว่า “หนี้นอกระบบ” ถือเป็นการปล่อยเงินกู้รูปแบบหนึ่งโดยเมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมาย จะพบว่ามักเป็นการให้กู้ยืมเงินที่มีการตกลงคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงเกินกว่าความเป็นจริง อาทิ ดอกเบี้ยรายวัน รายเดือน หรือรายปี ซึ่งล้วนแล้วแต่มีอัตราที่สูงเกินกว่าที่กฎหมายได้กำหนดเอาไว้ทั้งสิ้น กล่าวคือ กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้คิดดอกเบี้ยกันเกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปี หรืออัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ในระหว่างประชาชนทั่วไปด้วยกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ประกอบมาตรา 4 พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 โดยหากผู้ใดฝ่าฝืนจะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับตัวอย่าง นายเอ กู้ยืมเงิน นายบี จำนวน 100,000 บาท คิดอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 2 ต่อเดือน (ร้อยละ 24  ต่อปี) โดยนายเอ ได้ชำระดอกเบี้ยไปให้นายบี แล้วเป็นเงิน 25,000 บาท ภายหลังครบกำหนดชำระหนี้ตามสัญญา นายเอ ผิดนัดไม่ชำระหนี้ นายบี ผู้ให้กู้จึงฟ้องคดีต่อศาล ซึ่งแต่เดิมนั้นศาลฎีกาได้วางหลักไว้คำพิพากษาหลายฉบับในทำนองเดียวกันว่า “การที่ผู้ให้กู้ คิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 2 ต่อเดือนหรือร้อยละ 24 ต่อปี ซึ่งเกินกว่าอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ประกอบ มาตรา 3 พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2475 (กฎหมายเก่า) ดอกเบี้ยทั้งหมดในการกู้ยืมเงินจึงตกเป็นโมฆะ เป็นผลให้ไม่อาจเรียกดอกเบี้ยได้เลยตามกฎหมาย แต่ต้นเงินจำนวน 100,000 บาท ยังคงสมบูรณ์ เพราะแยกส่วนออกจากดอกเบี้ยได้ ดังนั้น ผู้ให้กู้จึงคงมีสิทธิเรียกร้องตามสัญญากู้ในส่วนต้นเงินจำนวน 100,000 บาท แต่อย่างไรก็ตาม ดอกเบี้ยที่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนดแม้ดอกเบี้ยดังกล่าวจะไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม แต่การที่ผู้กู้ได้ชำระดอกเบี้ยเกินอัตราไปแล้ว จำนวน 25,000 บาท ถือเป็นกรณีที่ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยโดยเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจทั้งที่รู้อยู่แล้วว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระและเป็นการชำระหนี้ที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย ผู้กู้จึงไม่อาจเรียกคืนได้หรือให้นำมาหักกับต้นเงินที่ผู้กู้ค้างชำระอยู่ก็ไม่ได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 407 ประกอบ มาตรา 411”    เมื่อพิจารณาให้ถี่ถ้วนจะเห็นว่า คำพิพากษาดังกล่าวเป็นช่องทางที่ทำให้เจ้าหนี้นอกระบบแสวงหาผลประโยชน์ได้มากยิ่งขึ้น เพราะแม้จะเรียกดอกเบี้ยที่เกินอัตราไม่ได้ตามกฎหมายก็จริงอยู่ แต่จำนวนเงินที่ผู้กู้จ่ายมาเพื่อชำระดอกเบี้ยไม่ว่าจำนวนเท่าไร ก็ไม่สามารถเรียกคืนได้หรือนำมาหักกับต้นเงินก็ไม่ได้ มิหนำซ้ำเจ้าหนี้นอกระบบยังมีสิทธิได้รับเงินต้นคืนเต็มตามจำนวนเสียอีก จึงยิ่งเป็นการซ้ำเติมและเพิ่มความไม่เป็นธรรมแก่ตัวผู้กู้ซึ่งมีอำนาจต่อรองที่น้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ปัญหาหนี้นอกระบบจึงไม่สามารถแก้ไขได้ อีกทั้งยังส่งผลให้มีจำนวนผู้ให้กู้นอกระบบเพิ่มมากยิ่งขึ้น   สืบเนื่องจากปัญหาที่ผู้เขียนได้กล่าวไปนั้น  ปัจจุบันศาลฎีกาได้กลับแนวคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวแล้ว โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2131/2560 และ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5376/2560 (ประชุมใหญ่) ซึ่งได้วางแนวบรรทัดฐานในเรื่องของการคิดดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้เสียใหม่ทำนองเดียวกัน ความว่า “การที่ผู้ให้กู้ คิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 2 ต่อเดือนหรือร้อยละ 24 ต่อปี ซึ่งเกินกว่าอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ประกอบ มาตรา 3 พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2475 (กฎหมายเก่า) ดอกเบี้ยทั้งหมดในการกู้ยืมเงินจึงตกเป็นโมฆะ เป็นผลให้ไม่อาจเรียกดอกเบี้ยได้เลยตามกฎหมาย แต่ต้นเงินจำนวน 100,000 บาท ยังคงสมบูรณ์ แต่การที่ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยไป 25,000 บาท ถือไม่ได้ว่าผู้กู้ชำระหนี้อันเป็นการกระทำตามอำเภอใจโดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันตามกฎหมายที่ต้องชำระหรือเป็นการชำระหนี้ที่ฝ่าฝืนกฎหมาย ซึ่งจะเป็นเหตุให้จำเลยไม่มีสิทธิได้รับทรัพย์นั้นคืนตามมาตรา 407 ประกอบมาตรา 411 เมื่อดอกเบี้ยของสัญญากู้ยืมเงินตกเป็นเป็นโมฆะ เท่ากับว่าสัญญากู้ยืมเงินดังกล่าวไม่ได้มีการตกลงเรื่องดอกเบี้ยเอาไว้ ผู้ให้กู้จึงไม่มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยตามกฎหมาย การที่ผู้ให้กู้รับเงินซึ่งเป็นการชำระดอกเบี้ย จำนวน 25,000 บาทไว้จึงเป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลเหตุอันจะอ้างได้ตามกฎหมาย จึงต้องนำเงินจำนวน 25,000 บาทดังกล่าวที่ผู้กู้ชำระไปหักกับต้นเงินของผู้ให้กู้จำนวน 100,000บาท ผู้กู้จึงเหลือหนี้ที่ต้องชำระ คือ ต้นเงินจำนวน 75,000 บาท และดอกเบี้ยผิดนัดจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้จนครบถ้วน”   คำพิพากษาฎีกาดังกล่าวถือเป็นอีกตัวอย่างของการใช้คำพิพากษาที่ให้ความคุ้มครองผู้กู้ซึ่งแต่เดิมมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ให้กู้ ให้ได้รับความเป็นธรรมจากการบังคับใช้กฎหมายที่เหมาะสม ทั้งเป็นบรรทัดฐานที่ดีที่ทำให้เจ้าหนี้นอกระบบจะต้องกลับมาให้ความสำคัญถึงวิธีการปฏิบัติที่ถูกต้อง เพื่อให้ไม่เกิดความรับผิดในทางอาญาแก่ฝ่ายผู้ให้กู้เองและความเหมาะสมแก่ทั้งสองฝ่าย เพราะคำว่า “หนี้นอกระบบ” แม้อาจเป็นคำที่ดูน่ารังเกียจสำหรับหลายท่าน แต่ก็ถือเป็นความหวังที่หยิบยื่นให้กับหลายครอบครัวที่มืดดำและไม่เห็นแม้แสงสว่างในชีวิต ได้มีโอกาสกลับมามีความหวังอีกครั้ง แม้ท้ายที่สุดผลของมันอาจจะสวยงามกับลูกหนี้หรือไม่ก็ตาม

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 210 รู้กฎหมายกับทนายอาสา

กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที...ต่างจากการทำสัญญาจำนอง ที่เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์จะยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่งการขายฝากต้องระวัง อันตรายกว่าสัญญาจำนอง             ครั้งนี้มีเรื่องเกี่ยวกับการทำสัญญามาฝาก โดยเฉพาะสำหรับคนที่ชอบเอาที่ดิน เอาบ้านไปประกันเงินกู้ต่างๆ อยากให้ศึกษาไว้นะครับ  อย่างที่เราทราบกัน ว่าเวลาจะไปกู้ยืมเงิน บางคนเครดิตไม่ดี ก็ไม่สามารถไปกู้เงินกับธนาคารรัฐบาลหรือเอกชนได้ ก็ต้องไปหาคนที่รับซื้อฝาก หรือรับจำนองที่ดิน  ซึ่งสังเกตไหมครับว่า สัญญาที่เขาทำกับเรา ทำไมเขาไม่ค่อยทำสัญญาจำนองกัน แต่ชอบทำเป็นสัญญาขายฝาก สาเหตุก็คือ กรรมสิทธิ์ตามสัญญาขายฝาก โอนไวกว่านั่นเอง กล่าวคือ กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ย้ำนะครับว่าทันที ไม่ต้องรอให้มีการผิดสัญญา โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากจะมาไถ่ถอนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา แม้จะเขียนไว้ว่าภายใน 10 ปี แต่ไม่ได้เขียนระยะเวลาขั้นตํ่าเอาไว้ ส่วนใหญ่จึงทำสัญญาในระยะสั้น เมื่อถึงเวลาผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่ถอน ที่ดินก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝาก ซึ่งจริงๆ ก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาวันแรกแล้ว แต่เมื่อไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด ที่ดินก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ และไม่ต้องไปฟ้องบังคับจำนองเลย ผู้ทำธุรกิจรับซื้อฝากจึงนิยมเรียกร้องให้ผู้ขอกู้เงินทำขายฝากด้วยเหตุผลประการใดประการหนึ่ง มากกว่าทำสัญญาจำนอง เพราะการทำสัญญาจำนองเมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์ยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่ง            มีคดีเรื่องหนึ่ง ที่น่าสนใจเกี่ยวกับการไถ่ทรัพย์ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากได้นำเงินไปไถ่ในวันสุดท้ายตามสัญญา แต่เนื่องจากไปตอนช่วงเย็น เลยเวลาราชการแล้ว ไม่สามารถไปจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ได้ ผู้รับฝากก็เลยอ้างว่าไถ่เลยเวลาแล้ว จึงไม่ยอมให้ไถ่คืน ทำให้ผู้ขายฝากมาฟ้องศาล และศาลฎีกาก็ได้ตัดสินเป็นแนวทางไว้ว่า การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19332/2556            โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินจากจำเลยเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2554 อันเป็นวันครบกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝาก โดยนำเงินสินไถ่เพื่อไปชำระให้แก่จำเลยที่บ้าน แต่จำเลยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าหมดเวลาราชการแล้ว การกระทำของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝากต่อจำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 ประกอบมาตรา 498 แล้ว จำเลยต้องรับการไถ่ แม้โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินนั้นในเวลา 18 นาฬิกา ซึ่งล่วงพ้นเวลาราชการแล้ว และไม่สามารถจดทะเบียนการไถ่ขายฝากที่ดินในวันดังกล่าวได้ก็ตาม แต่การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน เมื่อโจทก์ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นต่อจำเลยภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากโดยชอบแล้ว จึงมีผลผูกพันใช้ยันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้

อ่านเพิ่มเติม >