ฉบับที่ 222 ยืมเงินผ่านแชต เป็นหลักฐานฟ้องศาลได้ไหม

          สวัสดีครับ ฉบับนี้นำเรื่องที่เกิดขึ้นในสังคมปัจจุบันมาเล่าสู่กันฟัง โดยเฉพาะเรื่องการหยิบยืมเงิน ที่ต้องบอกว่าไม่เข้าใครออกใคร ยิ่งช่วงเศรษฐกิจแบบนี้ ที่อะไรๆ ก็ดูแพงไปหมด เกิดภาวะเงินขาดมือ หมุนไม่ทัน ก็ต้องหยิบยืมจากคนใกล้ตัวมาหมุนไปก่อน และช่องทางสื่อสารที่นิยมกัน ยืมเงินกันง่ายไม่ต้องมาจ้องตา คือคุยยืมกันผ่านอินบ๊อกในเฟซบุ๊คหรือไลน์  ซึ่งหลายคนยังไม่ทราบว่าข้อความแชตสนทนาในเฟซบุ๊คหรือไลน์ ใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องได้  จึงอยากนำความรู้ดีๆ มาฝากสำหรับการแชตอย่างไรให้มีหลักฐาน และมีข้อควรระวังอย่างไรบ้าง        ก่อนอื่น เราต้องเข้าใจข้อกฎหมายเกี่ยวกับการยืมเงินกันก่อน โดย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดเกี่ยวกับการยืมเงินกันไว้ว่า ถ้ามีการกู้ยืมเงินเกิน 2,000 บาท ต้องทำหนังสือเป็นหลักฐานและลงลายมือชื่อ จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ และ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 กล่าวถึง "ลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ คือ อักษร อักขระ ตัวเลข เสียงหรือสัญลักษณ์อื่น ที่แสดงความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลกับข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้น"        จากข้อความดังกล่าวถูกตีความว่า แชตที่สามารถใช้เป็นหลักฐานแทนหนังสือ ต้องมีองค์ประกอบดังนี้            1. ข้อความสนทนา (Chat) ที่ระบุข้อความขอยืมเงิน จำนวนเงิน และเห็นบัญชีผู้ใช้ว่าเป็นใครมาขอยืมเงิน            2. บัญชีผู้ใช้ของผู้ยืมเงิน (Account) ในแชตจะต้องสามารถระบุชื่อบัญชีผู้ใช้ของผู้ยืมเงิน และเป็นข้อมูลชื่อบัญชีผู้ใช้ที่มีระบบปลอดภัยและเชื่อถือได้            3. หลักฐานการโอนเงิน (Slip) ที่ระบุวันเวลาที่โอนเงิน ไม่แก้ไขวันเวลารับส่งข้อความ             หากมีหลักฐานดังที่กล่าวมา ถือเป็นหนังสือใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องศาลได้[1]            อีกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับเรื่องการฟ้องคดีกู้ยืมเงิน คือ อายุความฟ้องคดีกู้ยืมเงิน  โดยแบ่งเป็นสองลักษณะ คือ 1.   ถ้าสัญญากู้ยืมเงินมีกำหนดชำระเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยเป็นงวดๆ จะมีอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (2) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12442/2553 แม้จะมีข้อตกลงกำหนดเงื่อนไขในการชำระเงินกู้คืนทุกเดือนตามคำสั่งหรือกำหนดชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยทุกสิ้นเดือน เดือนละ 148,000 บาท ระยะเวลา 5 ปี เริ่มชำระคืนงวดแรกวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2539 และงวดต่อๆ ไปทุกวันที่ 23 ของเดือนจนกว่าเงินต้นและดอกเบี้ยจะได้มีการชำระครบถ้วนแล้วอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่เมื่อผู้ให้กู้เดิมและจำเลยที่ 1 เลือกผูกพันตามข้อตกลงในการชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยคืนโดยวิธีชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยทุกเดือนรวมระยะเวลา 5 ปี นิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้กู้เดิมหรือโจทก์ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องกับจำเลยที่ 1 จึงต้องบังคับตามข้อตกลงที่คู่สัญญาเลือกปฏิบัติผูกนิติสัมพันธ์กันนั้น เมื่อข้อตกลงชำระหนี้เงินกู้คืนที่ตกลงผูกนิติสัมพันธ์กันนั้นเป็นการชำระหนี้เพื่อผ่อนทุนคืนเป็นงวดๆ สิทธิเรียกร้องให้ชำระหนี้เงินกู้ดังกล่าวจึงมีอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (2) หาใช่มีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 ตามที่โจทก์ฎีกาไม่ อนึ่ง กรณีที่มีการชำระต้นเงินคืนบางส่วน หรือชำระดอกเบี้ย ย่อมเป็นกรณีลูกหนี้รับสภาพหนี้ ทำให้อายุความสะดุดหยุดลง และให้นับอายุความใหม่นับแต่เวลานั้น ตามป.พ.พ. มาตรา 193/14 (1) ประกอบมาตรา 193/15 2.   สัญญากู้ยืมเงินที่ไม่มีข้อตกลงให้ผ่อนชำระคืนต้นเงินเป็นงวดๆ จะใช้อายุความทั่วไปซึ่งมีกำหนด 10 ปี ตามป.พ.พ. มาตรา 193/30 "มาตรา 193/30 อายุความนั้น ถ้าประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ให้มีกำหนดสิบปี" สัญญากู้ยืมเงินที่มีข้อตกลงให้ชำระต้นเงินคืนในคราวเดียว เช่น ให้ชำระต้นเงินทั้งหมดคืนในวันที่ 30 มิ.ย.59 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6830/2551 ตามหนังสือสัญญากู้เงินเอกสารหมาย จ.1 กำหนดให้จำเลยชำระดอกเบี้ยเดือนละครั้ง และจะต้องชำระต้นเงินและดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 9 พฤษภาคม 2540 เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงอาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้นับแต่วันที่ 9 มิถุนายน 2539 แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 เกินกว่า 10 ปี ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ เห็นว่า การกู้ยืมเงินกฎหมายมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 193/30 และตามมาตรา 193/12 บัญญัติว่า “อายุความให้เริ่มนับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไป” จำเลยทำสัญญากู้เงินโจทก์เมื่อวันที่ 9 พฤษภาคม 2539 ตามหนังสือสัญญากู้เงินเอกสาร จ.1 ข้อ 4 กำหนดให้จำเลยจะต้องชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ทุกเดือน ซึ่งจะครบกำหนดชำระดอกเบี้ยเดือนแรกในวันที่ 9 มิถุนายน 2539 การที่จำเลยไม่ชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์จึงเป็นการผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิที่จะฟ้องเรียกเงินต้นและดอกเบี้ยได้ทันทีตามสัญญาข้อ 6 โจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องของตนได้ตั้งแต่วันที่ 10 มิถุนายน 2539 เป็นต้นไป โดยไม่จำต้องรอจนครบกำหนดชำระเงินคืนตามสัญญาอายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าว ซึ่งจะครบกำหนดอายุความ 10 ปีวันที่ 10 มิถุนายน 2549 โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 20 เมษายน 2550 เกินกว่า 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ หมายเหตุ แม้สัญญากู้ยืมเงินที่พิพาทในคดีนี้ แม้มีจะข้อตกลงให้ผ่อนชำระดอกเบี้ยเป็นรายเดือน แต่ในส่วนของต้นเงินนั้น คู่สัญญาตกลงกันให้ชำระในวันที่ 9 พ.ค.40 ในคราวเดียว จึงใช้อายุความ 10 ปี ตามป.พ.พ. มาตรา 193/30 [1] เพจเฟสบุ๊ค สำนักงานกิจการยุติธรรม

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 221 ความยินยอมไม่เป็นละเมิด

        อย่างที่เรารู้กันว่าคนไทยเราชอบอะไรง่ายๆ เรื่องเล็กน้อย ก็ยอมๆ กันได้ เช่น ข้างบ้านมาสร้างรั้วล้ำมาในเขตบ้านเรา แต่เราเห็นว่านิดๆ หน่อยๆ ก็ปล่อยยอมให้เขาสร้าง เช่นนี้เขาก็ถือว่าสร้างโดยเรายินยอม จึงไม่ผิด หรือมีคนมาหยิบหนังสือเราไปอ่าน เราก็ไม่ได้ทักท้วงอะไร เขาก็ไม่ผิด แต่รู้ไหมว่า การยินยอมบางอย่างมันมีผลทางกฎหมายด้วยนะครับ         ผมขอยกตัวอย่างในคดีทางการแพทย์ อย่างที่รู้เราไปหาหมอให้เขารักษา เท่ากับเรายินยอมให้เขารักษา เพราะเขาต้องใช้เครื่องมือแพทย์กับร่างกายเรา ทั้งเจาะร่างกาย ใช้เข็มแทง ผ่าตัด วางยาสลบ และเขาก็ยินยอมรักษาให้เรา หากภายหลังพบว่า หมอเขารักษาไม่ดี เช่นนี้จะถือเอาความยินยอมของเรา มาอ้างเพื่อพ้นความรับผิดได้ไหม เรื่องนี้ มีคำพิพากษาของศาลฎีกาตัดสินไว้ว่า แม้จะได้รับความยินยอมแต่หากการรักษานั้นไม่ได้เป็นไปตามมาตรฐานแห่งวิชาชีพแพทย์ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ร่างกายของโจทก์ ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากความประมาทเลินเล่อของหมออันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ หมอก็ต้องรับผิดต่อโจทก์                     คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6092/2552        การตรวจร่างกายของผู้ป่วยถือเป็นขั้นตอนสำคัญในการที่แพทย์จะวินิจฉัยโรคว่าผู้ป่วยเป็นโรคอะไร พยาธิสภาพอยู่ที่ไหนและอยู่ในระยะใดเพื่อจะนำไปสู่การรักษาได้ถูกต้อง ในขั้นตอนนี้แพทย์จักต้องใช้ความระมัดระวังตามวิสัยและพฤติการณ์มิให้เกิดความผิดพลาดขึ้นได้ เพราะอาจนำมาซึ่งอันตรายที่จะเกิดแก่ร่างกายหรือชีวิตของผู้ป่วยในขั้นตอนการรักษาที่ต่อเนื่องกัน การที่จำเลยที่ 3 มิได้ตรวจดูอาการของโจทก์ตั้งแต่แรกเข้ารับการรักษาที่โรงพยาบาล...ด้วยตนเอง แต่วินิจฉัยโรคและสั่งการรักษาอาการของโจทก์ตามที่ได้รับรายงานทางโทรศัพท์จากพยาบาลแทนโดยไม่ได้ตรวจสอบประวัติการรักษาของโจทก์ด้วยตนเอง แม้จำเลยที่ 3 จะสอบถามอาการและประวัติการรักษาของโจทก์จากพยาบาลก่อนที่พยาบาลจะฉีดยาให้แก่โจทก์เพื่อทำการรักษา ก็มิใช่วิสัยของบุคคลผู้มีวิชาชีพเป็นแพทย์จะพึงกระทำ ทั้งห้องแพทย์เวรกับห้องฉุกเฉินที่โจทก์อยู่ห่างกันเพียง 20 เมตร และไม่มีเหตุสุดวิสัยอันทำให้จำเลยที่ 3 ไม่สามารถมาตรวจวินิจฉัยอาการของโจทก์ได้ด้วยตนเอง ถือได้ว่าจำเลยที่ 3 ประมาทเลินเล่อ เมื่อพยาบาลได้ฉีดยาบริคานิลให้แก่โจทก์ตามที่จำเลยที่ 3 สั่งการหลังจากนั้นโจทก์มีอาการแพ้ยาอย่างรุนแรงโดยโจทก์ไม่มีอาการเช่นว่านั้นมาก่อน จึงเป็นผลโดยตรงจากการกระทำของจำเลยที่ 3 ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย อันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์        ความยินยอมของโจทก์ที่ให้จำเลยที่ 3 ทำการรักษาแม้จะเป็นการแสดงออกให้จำเลยที่ 3 กระทำต่อร่างกายของโจทก์เพื่อการรักษาได้ แต่หากการรักษานั้นไม่ได้เป็นไปตามมาตรฐานแห่งวิชาชีพแพทย์ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ร่างกายของโจทก์ ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากความประมาทเลินเล่อของจำเลยที่ 3 อันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 3 ก็ต้องรับผิดต่อโจทก์ โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 อันเป็นหน่วยงานของรัฐให้รับผิดต่อโจทก์ในผลแห่งละเมิดที่จำเลยที่ 3 ได้กระทำในการปฏิบัติหน้าที่ได้        ค่าทนทุกข์ทรมานระหว่างเจ็บป่วย ค่าเสียสมรรถภาพในการมองเห็นและค่าสูญเสียความสวยงามของโจทก์ถือได้ว่าเป็นความเสียหายอย่างอื่นอันมิใช่ตัวเงิน โจทก์จึงมีสิทธิเรียกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 446        อย่างไรก็ตาม การยินยอมก็ต้องมีขอบเขต ถ้าเป็นการยินยอมที่ต้องห้ามตามกฎหมาย หรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ก็เป็นละเมิดต้องรับผิด เช่น กรณีผู้เสียหายยินยอมมีเพศสัมพันธ์ แต่เมื่อผู้เสียหายอายุไม่เกิน 15 ปี กฎหมายบัญญัติเป็นความผิด การยินยอมก็ไม่ถือเป็นสาระสำคัญ  จึงถือว่ากระทำละเมิด ผู้เสียหายมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทน            คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8932/2557                ป.อ. มาตรา 277 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ใดกระทำชำเราเด็กอายุยังไม่เกินสิบห้าปีซึ่งมิใช่ภริยาหรือสามีของตน โดยเด็กนั้นจะยินยอมหรือไม่ยินยอมเป็นความผิด" แสดงว่า กฎหมายมุ่งคุ้มครองเด็กอายุน้อยเป็นกรณีพิเศษโดยไม่ให้ความสำคัญแก่ความยินยอมของเด็ก ดังนั้น แม้ผู้เสียหายที่ 3 ยินยอมมีเพศสัมพันธ์กับจำเลย การกระทำของจำเลยก็ยังเป็นการกระทำที่ละเมิดต่อกฎหมาย จึงยังคงเป็นการละเมิดต่อผู้เสียหายที่ 3 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 โจทก์ร่วมในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เสียหายที่ 3 ย่อมมีสิทธิยื่นคำร้องขอเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยตาม ป.วิ.อ. มาตรา 44/1 ได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 220 โดนหลอกซื้อที่ดินที่จะถูกเวนคืน ทำไงดี

        สวัสดีผู้อ่าน ทุกท่านครับ ในฉบับนี้ ก็มีคดีของผู้บริโภคที่น่าสนใจมาแบ่งปันเช่นเคย โดยครั้งนี้จะขอกล่าวถึงเรื่องของผู้บริโภคที่ไปซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ดันดวงซวย มารู้ทีหลังว่าบ้านที่ซื้อมา เป็นบ้านที่กำลังจะถูกเวนคืน  เจอแบบนี้ท่านทั้งหลายจะทำยังไงครับ                 แต่สำหรับผู้บริโภคคนที่ยกมาเล่าให้ฟังนี้ เขาไม่ปล่อยเรื่องนี้ไว้เฉยๆ เขาเห็นว่าเป็นการหลอกลวง และเอาเปรียบคนที่อยากมีบ้านเป็นของตนเอง จึงนำคดีไปฟ้องต่อศาลแพ่งเป็นคดีผู้บริโภค  และสุดท้าย ศาลก็ให้ความเป็นธรรม โดยตัดสินว่าผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดชอบ เพราะถือว่าตอนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน  มีการปกปิดข้อเท็จจริงเรื่องการเวนคืน ถือเป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคเกี่ยวกับการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่ขายแก่ผู้บริโภค มีการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญา จึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้บริโภค         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561        การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้        จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี        อีกกรณี ที่เจอหลอกให้ซื้อที่ดินที่จะถูกเวนคืน ศาลก็ได้วางหลักไว้ชัดว่า กรณีถูกหลอกแบบนี้  ถือว่าสัญญาที่ทำเป็นโมฆียะ สามารถบอกล้างได้ โดยการทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ขายเพื่อขอเงินคืน        ( โมฆียะ คือการกระทำที่ใช้บังคับกันได้ตามกฎหมาย จนกว่าจะถูกบอกล้างเมื่อ บอกล้างแล้ว ให้ถือว่า เป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก และมีผลให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม ดังนั้น สำหรับกรณีซื้อบ้าน จึงหมายถึงสัญญาซื้อขายบ้านที่ทำไว้จะมีผลใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา จนกว่าจะมีการบอกล้างทำให้สัญญาเป็นโมฆะ )        คำพิพากษาฎีกาที่ 1955/2538        จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ โดยจำเลยรู้อยู่เเล้วว่าโจทก์ซื้อที่ดินนี้ไปสร้างโรงงานผลิตอาหารกระป๋อง เเละรู้ว่าที่ดินจะถูกเวนคืนบางส่วนเพื่อขุดคลองชลประทาน เเต่ไม่เเจ้งให้โจทก์ทราบความจริง ทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ที่จะซื้อ ซึ่งตามปกติถือเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะ          เมื่อโจทก์ได้ไปทวงเงินคืนจากจำเลยถือว่าได้บอกล้างโมฆียะกรรมเเล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆะมาเเต่เเรก คู่สัญญาต้องคืนกลับสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย เเละโจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามที่ระบุในสัญญา        ดังนั้น ในฐานะที่เราเป็นผู้บริโภค ก่อนจะซื้อที่ดินไม่ว่าจะซื้อจากโครงการต่างๆ  หรือจะเป็นคนรู้จัก คนสนิทแนะนำ ก็ต้องตรวจสอบให้เเน่ใจก่อน เป็นไปได้ควรไปดูที่ดินแปลงที่จะซื้อจริงๆ ขอดูเอกสารต่างๆ รวมถึงนำเลขที่โฉนดไปตรวจสอบตามหน่วยงานต่างๆ เรื่องการเวนคืนที่ดิน เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกเอาเปรียบ หลอกลวง บ้านหลังหนึ่งเราอาจอยู่ไปทั้งชีวิต ดังนั้นต้องรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อและทำสัญญานะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 219 เงินจองรถ ขอคืนได้ไหม?

        หลายท่านคงมีประสบการณ์เกี่ยวกับการซื้อรถหรือจองรถมาบ้าง แต่หลายครั้งที่พบว่าเมื่อจองไปแล้ว เกิดปัญหาทำให้ผู้บริโภคต้องการเลิกสัญญาจอง เช่น ผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถจัดหารถยนต์ให้แก่ผู้บริโภคได้ ไม่สามารถส่งมอบรถยนต์ตามที่กําหนด ปรับเปลี่ยนราคารถยนต์สูงขึ้น เมื่อส่งมอบรถยนต์มีรายการอุปกรณ์และของแถมไม่ครบถ้วนตามที่ระบุในใบจอง ผู้บริโภคไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินตามเงื่อนไขการจอง ซึ่งเหล่านี้ เมื่อผู้บริโภคใช้สิทธิขอเงินคืนกลับถูกปฏิเสธ ซึ่งหลายท่านไม่ทราบว่ามีกฎหมายคุ้มครองดูแลผู้บริโภคเรื่องนี้อยู่        กฎหมายที่ว่า ก็คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการขายรถยนต์ที่มีการจอง เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2551 เป็นประกาศของสํานักงานคณะกรรมคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. โดยประกาศดังกล่าวมีผลให้สัญญาจองรถยนต์ใหม่ของผู้ประกอบธุรกิจจะต้องระบุรายละเอียดสาระสําคัญตามที่ได้กําหนดไว้ไม่ว่าจะเป็นรายละเอียดเกี่ยวกับรถยนต์ที่มีการจอง เช่น ยี่ห้อ รุ่น ปีที่ผลิต สีและขนาดกําลังเครื่องยนต์รายการอุปกรณ์ติดตั้งเพิ่มเติมและของแถม หรือสิทธิประโยชน์ต่างๆ (ถ้ามี) จํานวนเงิน หรือสิ่งใดที่รับไว้เป็นเงินมัดจํา(ถ้ามี) ราคา กําหนดเวลาที่คาดว่าจะส่งมอบรถยนต์ฯลฯ        นอกจากควบคุมสัญญาจองรถแล้ว ยังกำหนดสิทธิให้แก่ผู้บริโภคที่สำคัญเลย คือทำให้ผู้บริโภคมีสิทธิยกเลิกสัญญาจองได้โดยผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินให้กับผู้บริโภคภายใน 15 วัน นับจากวันที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากผู้บริโภค ซึ่งเงื่อนไขในการบอกเลิกสัญญาของผู้บริโภคที่มีสิทธิได้รับเงินจองคืนมีดังนี้        1. ปรับเปลี่ยนราคารถยนต์สูงขึ้น        2. ไม่ส่งมอบรถยนต์ให้ผู้บริโภคภายในระยะเวลากําหนด        3. ไม่ส่งมอบรถยนต์ที่มียี่ห้อ รุ่น ปีที่ผลิต สีและขนาดกําลังเครื่องยนต์ตรงตามที่กําหนดในสัญญา        4. ไม่ส่งมอบรถยนต์ที่มีรายการอุปกรณ์ติดตั้งเพิ่มเติมและของแถมหรือสิทธิประโยชน์ต่างๆ ตามที่กําหนดในสัญญา        5. ผู้บริโภคไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อตามที่ขอภายในกําหนดเวลาที่คาดว่าจะส่งมอบรถยนต์        หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ส่งมอบสัญญาให้แก่ผู้บริโภคหรือส่งมอบสัญญาโดยไม่มีข้อสัญญาที่มีสาระสําคัญ หรือส่งมอบข้อสัญญาที่เป็นการฝ่าฝืนประกาศฯ ฉบับดังกล่าว จะต้องระวางโทษจําคุกไม่เกิน 1 ปีหรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจําทั้งปรับ        ดังนั้น สำหรับคนที่เจอปัญหาไปจองรถ แล้วไฟแนนซ์ไม่ผ่านก็ไม่ต้องกังวล ตอนนี้มีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคในเรื่องนี้ชัดเจน ว่าบริษัทต้องคืนเงินจอง และต้องคืนภายใน 15 วันนับแต่ที่ได้แจ้งบอกเลิกสัญญาด้วย ดังนั้น หากผู้ขายไม่คืนเงินจองก็สามารถร้องต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงิน หรือหากไม่คืนก็สามารถดำเนินคดีต่อศาลได้ด้วยกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการขายรถยนต์ที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2551ข้อ 3 (4) ผู้บริโภคหรือผู้ประกอบธุรกิจฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หากมีข้อเท็จจริงที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับทราบว่า ผู้บริโภคต้องขอสินเชื่อเพื่อการซื้อรถยนต์และผู้บริโภคไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อตามที่ขอ (5) เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาตาม (4) แล้วผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินหรือสิ่งใดที่รับไว้เป็นมัดจำทั้งหมดแก่ผู้บริโภค ภายใน 15 วัน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 218 โดนหลอกให้โอนเงิน ( อีกแล้ว)

        สวัสดีครับท่านผู้อ่าน ทนายโสภณ กลับมารายงานตัว ฉบับนี้ผมจะขอหยิบยกเรื่องราวที่คนมักจะพบเป็นข่าวกันบ่อยๆ เกี่ยวกับเรื่องของการหลอกให้โอนเงิน เชื่อว่าหลายท่านคงรู้ดีว่าปัจจุบันนี้ พวกมิจฉาชีพมักแฝงตัวมาในรูปแบบต่างๆ มากมาย  ส่วนหนึ่งอาศัยความโลภ ความอยากของคนเรามาใช้ประโยชน์ ทำให้ได้เงินหรือทรัพย์สินไป ซึ่งในเรื่องเหล่านี้มีแง่มุมทางกฎหมาย และมีคำตัดสินของศาลหลายๆ ส่วนที่น่าศึกษา และเห็นว่าเป็นประโยชน์ จึงเอามาบอกเล่ากับผู้อ่านทุกท่านครับ         คดีแรกที่เกิดขึ้น  เป็นเรื่องที่ผู้เสียหายถูกหลอกให้โอนเงิน เพราะหวังผลตอบแทนจากดอกเบี้ยต่อเดือนที่สูงกว่าปกติ(ร้อยละ 15 ต่อเดือน) โดยได้โอนเงินไปให้แก่จำเลยเกือบสองล้าน แน่นอนเพื่อให้เหยื่อตายใจ ในช่วงแรกก็มีการจ่ายดอกเบี้ยตามที่ตกลงกันจริง แต่พอสักพักก็ไม่จ่ายให้ หายไปติดต่อไม่ได้ ผู้เสียหายจึงรู้ตัวว่าโดนหลอกแล้ว จึงไปแจ้งความกับตำรวจ โดยตำรวจก็ได้ลงบันทึกประจำวันไว้ เพื่อดำเนินการ เมื่อคดีขึ้นสู่ศาล จำเลยก็อ้างว่า ที่ผู้เสียหายหรือโจทก์ไปแจ้งตำรวจเป็นเพียงข้อความที่โจทก์เล่าเรื่องที่เกิดขึ้นเพื่อโจทก์จะไปดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามด้วยตนเองต่อไป ไม่ใช่การร้องทุกข์เพื่อให้ตำรวจดำเนินคดีตามกฎหมาย ซึ่งต่อมาศาลฎีกาก็ได้ตัดสินเป็นหลักไว้ว่า การที่โจทก์ไปแจ้งความที่สถานีตำรวจเพื่อลงประจำวันไว้เป็นหลักฐานโดยมีพนักงานสอบสวนเวรรับแจ้งไว้ตามประสงค์ของผู้แจ้ง เพื่อดำเนินการต่อไป ถือว่าโจทก์มีความประสงค์ที่จะให้พนักงานสอบสวนดำเนินคดีแก่ผู้กระทำความผิดให้ได้รับโทษในความผิดฐานฉ้อโกง ทั้งพนักงานสอบสวนเวรผู้รับแจ้งความก็รับว่าจะไปดำเนินการต่อไปตามความประสงค์ของโจทก์ จึงเป็นคำร้องทุกข์ตามกฎหมายแล้ว        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6637/2558        รายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีมีข้อความว่า เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2555 ถึงวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2555 ร. ร่วมกับ ณ. และ อ. หลอกลวงให้โจทก์โอนเงิน 13 ครั้ง รวมเป็นเงิน 1,952,000 บาท โดยแจ้งว่าจะนำเงินที่โจทก์โอนให้ไปลงทุนหรือให้บุคคลอื่นกู้ยืม และจะให้ดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อเดือน ประกอบกับ ร. มากับ ส. เจ้าของรีสอร์ท ทำให้โจทก์หลงเชื่อ เป็นเหตุให้โจทก์โอนเงินเพื่อปล่อยกู้จำนวนดังกล่าว ช่วงแรก ร. โอนเงินดอกเบี้ยให้ร้อยละ 15 ต่อเดือนจริง ประมาณ 4 ครั้ง โจทก์จึงหลงเชื่อโอนเงินให้ แต่เมื่อ ร. กับพวกได้เงินแล้ว โจทก์ติดต่อไป ร. กับพวกกลับเงียบหาย โจทก์จึงทราบว่าถูกหลอกลวง การกระทำของ ร. กับพวก เป็นการฉ้อโกง โจทก์จึงมาที่สถานีตำรวจบ่อผุดเพื่อลงประจำวันไว้เป็นหลักฐานและเพื่อจะได้ดำเนินคดีตามกฎหมายต่อไป ซึ่งพันตำรวจโท พ. พนักงานสอบสวนเวร รับแจ้งไว้ตามประสงค์ของผู้แจ้ง เพื่อดำเนินการต่อไป แสดงให้เห็นแล้วว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้เสียหายได้กล่าวหาต่อพนักงานสอบสวนว่ามีผู้กระทำความผิดขึ้น ลักษณะแห่งความผิด พฤติการณ์ที่ความผิดนั้นได้กระทำลง ซึ่งกระทำให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ตลอดจนชื่อของผู้กระทำผิดและโจทก์มีความประสงค์ที่จะให้พนักงานสอบสวนดำเนินคดีแก่ผู้กระทำความผิดให้ได้รับโทษทั้งพนักงานสอบสวนเวรผู้รับแจ้งความก็รับว่าจะไปดำเนินการต่อไปตามความประสงค์ของโจทก์ จึงเป็นคำร้องทุกข์ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 2 (7) และมาตรา 123 วรรคสอง ประกอบ พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแขวงและวิธีพิจารณาความอาญาในศาลแขวง พ.ศ.2499 มาตรา 4 และ พ.ร.บ.ให้นำวิธีพิจารณาความอาญาในศาลแขวงมาใช้บังคับในศาลจังหวัด พ.ศ.2520 มาตรา 3 แล้ว หาใช่เป็นเพียงข้อความที่โจทก์เล่าเรื่องที่เกิดขึ้นเพื่อโจทก์จะไปดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสามด้วยตนเองต่อไปแต่อย่างใดไม่                คดีที่สอง เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันโทรศัพท์หลอกลวงผู้เสียหายทั้ง 61 คนว่า ผู้เสียหายแต่ละคนมีสิทธิได้รับเงินภาษีคืนจากกรมสรรพากรบ้าง หรือได้รับเงินประกันสังคมคืนจากสำนักงานประกันสังคมบ้าง โดยจำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันแสดงตนว่าเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพากรหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานประกันสังคมแล้วแต่กรณี ทั้งนี้ จำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันอ้างว่าจะมีการโอนเงินภาษีหรือเงินประกันสังคมดังกล่าวคืนเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้เสียหายซึ่งผู้เสียหายแต่ละคนสามารถใช้บัตรเอทีเอ็มที่ธนาคารออกให้ไปทำรายการที่ตู้รับฝากถอนเงินอัตโนมัติของธนาคาร (ตู้เอทีเอ็ม) ตามรายการขั้นตอนที่จำเลยที่ 1 กับพวกบอกซึ่งจะทำให้ผู้เสียหายทั้ง 61 คนได้รับคืนเงินค่าภาษีจากกรมสรรพากร และเงินประกันสังคมจากสำนักงานประกันสังคมด้วยวิธีการโอนเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้เสียหายซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นความเท็จทั้งสิ้น จากการหลอกลวงของจำเลยที่ 1 กับพวกดังกล่าวทำให้ผู้เสียหายทั้ง 61 คนหลงเชื่อนำบัตรเอทีเอ็มที่ธนาคารออกให้ของแต่ละคนไปทำรายการที่ตู้รับฝากถอนเงินอัตโนมัติของธนาคารตามขั้นตอนที่จำเลยที่ 1 กับพวกหลอกลวงเป็นเหตุให้มีการโอนเงินออกจากบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้เสียหายแต่ละคนทั้ง 61 คนไปเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของผู้มีชื่อหลายคนที่จำเลยที่ 1 กับพวกหลอกให้เปิดบัญชีเงินฝากไว้         จากนั้นจำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันใช้บัตรเอทีเอ็มที่ธนาคารออกให้แก่ผู้มีสิทธิใช้ในการเบิกถอนเงินสดทำการเบิกถอนเงินสดที่มีการโอนมาจากบัญชีเงินฝากของผู้เสียหายทั้ง 61 คน ทำให้จำเลยที่ 1 กับพวกได้เงินของผู้เสียหายทั้ง 61 คนไปในที่สุด ซึ่งคดีนี้มีข้อน่าสนใจว่าการที่จำเลยกับพวก อ้างตนเองเป็นเจ้าหน้าที่รัฐ คือเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพากรหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานประกันสังคม ถือว่ามีการหลอกลวงโดยแสดงตนเป็นคนอื่น ซึ่งต้องรับโทษหนักขึ้นหรือไม่ ต่อมาศาลฎีกาก็ได้ตัดสินวางหลักไว้ว่า กรณีดังกล่าว เป็นเพียงการแสดงฐานะของตนเองอันเป็นเท็จ ไม่ใช่การแสดงตนเป็นคนอื่น จึงไม่เข้าองค์ประกอบความผิด จำเลยกับพวกจึงไม่ต้องรับโทษในความผิดดังกล่าว         คำพิพากษาฎีกาที่ 8145/2559        "ความผิดฐานฉ้อโกงตาม ป.อ. มาตรา 341 นั้น ถ้าผู้กระทำกระทำโดยแสดงตนเป็นคนอื่น จะต้องระวางโทษหนักขึ้นตามมาตรา 342          การที่จำเลยเพียงแต่แสดงฐานะของตนเองอันเป็นเท็จว่าเป็นเจ้าหน้าที่ของกรมสรรพากรหรือเจ้าหน้าที่ของสำนักงานประกันสังคม ไม่ใช่การแสดงตนเป็นคนอื่น จึงไม่ครบองค์ประกอบความผิด ตาม ป.อ. มาตรา 342 (1)"

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 217 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนจบ

        ในปัจจุบัน มีการดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเป็นจำนวนมาก แต่สิ่งที่ผู้บริโภคอันเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเป็นจำนวนมากมีความกังวลใจก็คือ การเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวมีแค่เพียงการถือครองในฐานะชื่อความเป็นเจ้าของเท่านั้น  ได้มีการเปิดให้เช่าต่อทางธุรกิจในส่วนอาคารชุดที่เข้าถือครองกรรมสิทธิ์ โดยลักษณะการกำหนดสัดส่วนให้บุคคลอื่นเป็นนายหน้าหาลูกค้าเข้ามาดำเนินการเช่าอาคารชุดต่อในอาคารชุดดังกล่าว เพื่อหาผลกำไรทางธุรกิจ โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวขาจรที่เข้าพักชั่วคราว ซึ่งแม้จะเป็นอำนาจโดยชอบธรรมตามกฎหมายดังที่ได้อธิบายไปข้างต้น ทว่าปัญหาที่ตามมามากยิ่งขึ้น คือความกังวลใจของผู้ถือครองอาคารชุดที่คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยท่านอื่น เพราะมีความคาดหวังที่จะได้รับความปลอดภัย ไม่ได้รับการรบกวนจากคนแปลกหน้าที่สลับกันเข้ามาพักอาศัย รวมถึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้หมายเหตุท้ายกฎหมายกำหนดว่า        ในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้คือในปัจจุบัน ปัญหาที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคาร ส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นส่วนสัดและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้       นอกจากนั้นสมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่  ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ ต่อมาปัจจุบันได้มี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดว่า ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ใช้บังคับมานาน และปรากฏว่า หลักเกณฑ์และรายละเอียดหลายประการไม่สามารถใช้บังคับได้จริง ในทางปฏิบัติและไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย สมควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในพระราชบัญญัตินี้เพื่อแก้ไข ปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รวมทั้งสมควรปรับปรุงอัตรา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้  เพื่อจะให้การคุ้มครองประชาชนทั่วไปได้อย่างแท้จริงผู้เขียนจึงมีข้อเสนอแนะ ให้มีการทบทวนข้อกฎหมาย ในปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้พระราชอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าว เพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการปรับเปลี่ยนแก้ไข รวมถึงให้มีการวิเคราะห์ผลกระทบในทุกมิติก่อนการตัดสินใจเพิ่มมาตรการในการให้สิทธิ์คนต่างด้าวในการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากยิ่งขึ้น เพื่อให้ความเป็นธรรมและให้ความคุ้มครองแก่ผู้บริโภคซึ่งเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ได้รับการปกป้องเฉกเช่นเดียวกัน ดังนี้        ข้อ 1. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบต่อการบังคับใช้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 โดยให้ศึกษาผลกระทบระยะยาวที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยว่าสมควรมากน้อยเพียงใดที่จะแก้ไข        ข้อ 2. ขอให้พิจารณาและศึกษาการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกัน และกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยว่าควรปฏิบัติมากน้อยเพียงใด        ข้อ 3. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ จึงเป็นการให้ความคุ้มครองประชาชนทั่วไปให้มีการจัดสรรที่ดีตามกฎหมายอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นจะต้องแก้ไขตามข้อเสนอ        ข้อ 4. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกัน โดยสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดร้อยละ 49 มีความเพียงพออยู่แล้วและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนดเอาไว้แล้ว        ข้อ 5. ขอให้พิจารณาและออกกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอาคารชุดของคนต่างด้าว ไม่อาจกระทำได้ หากโครงการก่อสร้างอาคารชุดนั้นมีวัตถุประสงค์หลักในการให้คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้รับความปลอดภัยจากการถือครองอาคารชุด รวมถึงการมีผลักดันให้กำหนดบทบังคับที่อาจให้สิทธิ์ผู้ถือครองอาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ได้รับผลกระทบสามารถใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หากมีการฝ่าฝืน และกำหนดโทษแก่บุคคลที่ฝ่าฝืนด้วย จะสามารถบังคับใช้ให้คนต่างด้าวไม่อาจกระทำการที่เป็นการรบกวนขัดสิทธิบุคคลอื่นได้        ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ หากมีการศึกษาข้อกฎหมายและกรณีตัวอย่างต่างๆที่เกิดขึ้นจริงในสภาพสังคมปัจจุบัน จะทำให้มองเห็นปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการบังคับใช้กฎหมายได้อย่างแท้จริง ดังนั้นเพื่อให้มีการดำเนินการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ สังคม ในปัจจุบัน จึงจำเป็นต้องศึกษาวิจัย และเก็บข้อมูลต่างๆ  เพื่อนำมาซึ่งการแก้ไขกฎหมายและให้เกิดการตระหนักรู้ของผู้ใช้บริการและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการที่จะใช้กฎหมายในเรื่องนี้สามารถใช้กฎหมายได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ต่อไป                                         

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 216 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 5

        หากคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดประสงค์จะให้ผู้เช่าซึ่งเป็นคนต่างชาติเช่าอาคารชุดของตนสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้หรือไม่ เห็นว่า กฎหมายไทยให้สิทธิคนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็สามารถเช่าอาคารชุดได้ โดยไม่มีข้อห้ามใดๆ ยกเว้นการเช่าเพื่อกระทำความผิดต่อกฎหมายหรือเข้าเมืองผิดกฎหมาย แต่สิ่งที่ควรพิจารณา คือ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38         พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38  กำหนดว่า เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่นั้น ซึ่งในกรณีที่บ้าน เคหสถานหากเจ้าของห้องชุด ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77 กำหนดว่า ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 10,000 บาท”         วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานครให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง อีกทั้งในกรณีปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องชุดก็ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจท้องที่ แต่คนต่างด้าวที่จะเช่านั้น ทั้งจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย และสิ่งสำคัญต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย ซึ่งหากอาคารชุดตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้แจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 หากอาคารชุดตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด ให้แจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดในเขตพื้นที่ที่มีหน้าที่รับผิดชอบ วิธีการแจ้งมีหลายวิธีนอกจากไปแจ้งด้วยตนเองแล้ว สามารถแจ้งทางไปรษณีย์ หรือแจ้งผ่านทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ด้วย        หลักฐานที่ชาวต่างชาติเช่าอาคารชุด ตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 ว่าด้วยเรื่อง การใช้ประโยชน์ห้องชุดสำหรับบริการเช่าพักอาศัย ผู้ปล่อยเช่าอาคารชุดต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าพักอาศัยให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ดังนี้        ก. สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด        ข. สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่กองตรวจคนเข้าเมืองรับแจ้งเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเจ้าหน้าที่นิติบุคคลสามารถตรวจสอบได้กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมน่าสงสัย        ค. กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว จะเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด เจ้าของร่วมต้องส่งข้อมูลผู้เช่าที่เป็นปัจจุบันให้นิติบุคคล เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน โดยฝ่ายจัดการฯ จะทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน         หลักปฏิบัติของการปล่อยอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ คือ        ประการที่หนึ่ง เจ้าของห้องชุดต้องตกลง ทำความเข้าใจ และตรวจดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อย โดยเก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น ต้องดำเนินการแจ้งข้อมูลผู้เช่าให้กองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหรือที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ทราบภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย ผ่านช่องทางต่างๆ ตามสะดวก ซึ่งแจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ส่งให้กับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน อีกทั้งต้องส่งข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการเรียกตรวจสอบทุก 6 เดือน         ประการที่สอง ผู้เช่าต้องทำความเข้าใจรายละเอียดในสัญญาเช่า เก็บเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาคารชุด ต้องนำสำเนาแสดงตัวผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทางให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของอาคารชุด) รับกุญแจห้องชุด ตรวจสอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ ในห้องชุด หากไม่พบรายการที่ใดให้แจ้งผู้ให้เช่า และหากมีข้อสงสัย ขัดข้อง มีเหตุฉุกเฉินต้องการความช่วยเหลือหรือคำปรึกษาให้ติดต่อผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุดทันที        ประการที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ต้องรับเอกสารเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติต้องตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องชุดทราบ เก็บสำเนาใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่เจ้าของห้องชุดส่งให้เพื่อเป็นหลักฐาน ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุดทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน แจ้งกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีคนต่างชาติเข้ามาเช่าอาคารชุด การเช่าอาคารชุดระยะยาวมากกว่า 30 ปี และต่ออายุไปอีก 30 ปี เป็นไปได้ แต่ถ้าให้เช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องทำเรื่องที่กรมที่ดินที่อยู่ของอาคารชุดนั้น ๆ จดทะเบียนและดำเนินเรื่องตามกฎหมาย ต้องคำนึงศักยภาพความพร้อมและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า บริษัทตัวแทนเช่า บริษัทเจ้าของโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าทุกชาติให้ความสำคัญโดยเฉพาะผู้เช่าที่ต้องพักอาศัยเป็นเวลานาน        อนึ่ง การขายอาคารชุดในประเทศไทย เจ้าของอาคารชุดต้องซื้อเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) นักลงทุนจำนวนมากจึงมองการลงทุนในอาคารชุดเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนไปด้วยในตัว        คราวหน้าจะเป็นบทสรุปของเรื่องนี้ อย่าลืมติดตามกันนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 215 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 4

เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แต่มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่ คนต่างด้าวให้เช่าอาคารชุดสามารถทำได้หรือไม่ตามกฎหมายไทย เห็นว่า เมื่อคนต่างด้าวเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมาย คนต่างด้าวในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถดำเนินการให้เช่าอาคารชุดได้เสมือนเป็นคนไทยทุกประการ แต่การเช่าอาคารชุดก็มีข้อจำกัดการเช่าตามกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ดังนี้          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 ว่าด้วย เช่าทรัพย์ มีบทบัญญัติที่สำคัญที่จะต้องคำนึง ได้แก่          ประการที่ 1 การเช่าอาคารชุดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คือฝ่ายลงลายมือชื่ออาจถูกฟ้องได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ารายนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่แค่เพียงสามปีเท่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่          ประการที่ 2 การเช่าอาคารชุดมีกำหนดเวลาตามกฎหมาย โดยมาตรา 540 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และหากกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา          ประการที่ 3 การให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า โดยมาตรา 544 อาคารชุดซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ ยกเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้          ประการที่ 4 หากในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินไปเป็นของบุคคลอื่น โดยมาตรา 569 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย คือ จะต้องยินยอมให้เช่ากันจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย          ประการที่ 5 การระงับสิ้นแห่งสัญญาเช่า กฎหมายลักษณะเช่าซื้อกำหนดเหตุไว้หลายประการ คือ มาตรา 564  กำหนดว่า สัญญาเช่าอาคารชุดนั้น ย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 566 กำหนดว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน มาตรา 567  กำหนดว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย และตามหลักทั่วไปการเช่าย่อมสิ้นสุดลง เพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย อีกทั้งการเช่าอาคารชุดไม่ใช่มรดกที่ตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1599 ประกอบ มาตรา 1600 เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น          ประการที่ 6 เนื่องจากการซื้อขายอาคารชุด เป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้ว และได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุป ดังนี้          • ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา          • ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด          • ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด          • ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย          • วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 214 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 3

ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 เพื่อป้องกันปัญหาหุ่นเชิด จึงมีข้อเสนอให้แก้ไขกฎหมาย ดังที่เสนอไปในครั้งที่แล้วแต่อย่างไรก็ตามข้อเสนอดังกล่าวเป็นการมองปัญหาในเชิงธุรกิจการลงทุนรวมถึงการพิจารณาในเชิงให้ความคุ้มครองการเข้าดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเท่านั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องพิจารณาจากผลกระทบของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยด้วยว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในด้านของผู้บริโภคอีกด้านหนึ่งมีความสอดคล้องหรือสอดประสานต่อข้อเสนอดังกล่าวมากน้อยเพียงใดด้วย         หากคนต่างด้าวต้องการกู้เงินซื้ออาคารชุดด้วยตนเองโดยตรง กับสถาบันธนาคารพาณิชย์นั้น ไม่สามารถกระทำได้ตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่อยู่ภายใต้การดูแลให้สินเชื่อกับชาวต่างด้าวได้ ทว่าก็มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่ชาวต่างชาติ สามารถกู้เงินซื้ออาคารชุดได้โดยตรงโดยธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ ซึ่งจะมีเงื่อนไขที่ต่างกันออกไป โดยการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างด้าว สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ         กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวสำหรับผู้ขอสินเชื่อ ได้แก่ หนังสือเดินทาง(Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย(Visa) ใบอนุญาตทำงาน(Work Permit) ถ้าทำงานในประเทศไทย และทะเบียนสมรสและหนังสือเดินทางของคู่สมรส(ถ้ามี)         กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือรับรองเงินเดือน(6 เดือนล่าสุด) หนังสือแสดงรายจ่ายเงินเดือน(Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการบัญชีย้อนหลัง(12 เดือนล่าสุด) และรายการเครดิต(ออกโดย National Credit Bureau)         กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ ได้แก่ แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) เอกสารที่แสดงรายละเอียดอาคารชุดที่จะซื้อ ได้แก่ แผนที่โครงการ แผนผังห้องชุด รูปถ่ายสัญญาจะซื้อขาย , สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์ หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด ใบรับมอบอำนาจ(ในกรณีที่ผู้ซื้อให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน)          เมื่อเตรียมเอกสารดังกล่าวข้างต้นเรียบร้อยแล้ว คนต่างด้าวก็สามารถนำไปยื่นให้กับธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อได้ทันที         ส่วนค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อซื้ออาคารชุดในไทย ได้แก่          1. ค่าส่วนกลาง หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการจัดการอาคารชุดโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด อุปกรณ์ใช้สอย เงินเดือนพนักงาน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระทุกเดือน โดยคิดค่าใช้จ่ายตามตารางเมตร แล้วคูณด้วยขนาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด          2. ค่ากองทุนส่วนกลาง หมายถึง เงินทุนที่แยกออกไปสำหรับใช้จ่ายในอนาคต ได้แก่ ค่าซ่อมแซมอาคาร ลิฟต์ รวมถึงการลงทุนในเงินทุนอื่นๆ โดยจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวในขณะที่ดำเนินการซื้อ แต่ถ้าเงินในกองทุนหมดแล้วก็จะเรียกเก็บเพิ่มภายหลังก็ได้ และ          3. ค่าโอน หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการโอนประมาณร้อยละ 1 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระให้กับรัฐบาล         สำหรับคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ทั้งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม หากต้องการขอซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือซื้อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ก็จะต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องเป็นคนต่างด้าวพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 (1), (2) หรือ (5) โดยคู่สมรส ที่เป็นคนไทยจึงจะมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นการป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่คนต่างด้าวอาจใช้ช่องทางนี้เข้าดำเนินการขอซื้ออาคารชุดโดยถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้ ทั้งเป็นการป้องกันการเข้าสมรสที่คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่ได้มีเจตนาที่จะสมรสกันอย่างแท้จริง ซึ่งถือเป็นปัญหาว่าด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของสังคม ดังที่ปรากฏตามนัยหนังสือกรมที่ดินที่ มท 0610/ว 30633 ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2537         เว้นแต่ กรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนั้นจะนำเงินที่เป็นสินส่วนตัวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 และ 1472 มาซื้ออาคารชุดโดยแสดงหลักฐานให้เห็นชัดเจนว่า เงินที่นำมาซื้ออาคารชุดทั้งหมดนั้น เป็นสินส่วนตัว หรือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยไม่ต้องคำนึงถึงสมรสที่เป็นคนต่างด้าวเลย และห้องชุดที่ซื้อนั้นก็ตกเป็นส่วนของคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมดนั่นเอง         เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งกำหนดว่า เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น เช่น การซื้อขายทรัพย์สิน การจำนองทรัพย์สิน หรือการเช่าทรัพย์สินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ถือครอง เป็นต้น ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น โดยกฎหมายไม่คำนึงว่าจะต้องเป็นคนไทยเท่านั้น จึงจะมีสิทธิตามมาตราดังกล่าว การตีความจึงต้องหมายถึง กรณีคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดด้วยนั่นเอง แต่... มันยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาเพิ่ม ก็ตอนหน้าครับ 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 213 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 2

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

อ่านเพิ่มเติม >