ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค         คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน         จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

        ในปัจจุบัน มีการดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเป็นจำนวนมาก แต่สิ่งที่ผู้บริโภคอันเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเป็นจำนวนมากมีความกังวลใจก็คือ การเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวมีแค่เพียงการถือครองในฐานะชื่อความเป็นเจ้าของเท่านั้น  ได้มีการเปิดให้เช่าต่อทางธุรกิจในส่วนอาคารชุดที่เข้าถือครองกรรมสิทธิ์ โดยลักษณะการกำหนดสัดส่วนให้บุคคลอื่นเป็นนายหน้าหาลูกค้าเข้ามาดำเนินการเช่าอาคารชุดต่อในอาคารชุดดังกล่าว เพื่อหาผลกำไรทางธุรกิจ โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวขาจรที่เข้าพักชั่วคราว ซึ่งแม้จะเป็นอำนาจโดยชอบธรรมตามกฎหมายดังที่ได้อธิบายไปข้างต้น ทว่าปัญหาที่ตามมามากยิ่งขึ้น คือความกังวลใจของผู้ถือครองอาคารชุดที่คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยท่านอื่น เพราะมีความคาดหวังที่จะได้รับความปลอดภัย ไม่ได้รับการรบกวนจากคนแปลกหน้าที่สลับกันเข้ามาพักอาศัย รวมถึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้หมายเหตุท้ายกฎหมายกำหนดว่า        ในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้คือในปัจจุบัน ปัญหาที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคาร ส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นส่วนสัดและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้       นอกจากนั้นสมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่  ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ ต่อมาปัจจุบันได้มี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดว่า ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ใช้บังคับมานาน และปรากฏว่า หลักเกณฑ์และรายละเอียดหลายประการไม่สามารถใช้บังคับได้จริง ในทางปฏิบัติและไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย สมควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในพระราชบัญญัตินี้เพื่อแก้ไข ปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รวมทั้งสมควรปรับปรุงอัตรา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้  เพื่อจะให้การคุ้มครองประชาชนทั่วไปได้อย่างแท้จริงผู้เขียนจึงมีข้อเสนอแนะ ให้มีการทบทวนข้อกฎหมาย ในปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้พระราชอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าว เพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการปรับเปลี่ยนแก้ไข รวมถึงให้มีการวิเคราะห์ผลกระทบในทุกมิติก่อนการตัดสินใจเพิ่มมาตรการในการให้สิทธิ์คนต่างด้าวในการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากยิ่งขึ้น เพื่อให้ความเป็นธรรมและให้ความคุ้มครองแก่ผู้บริโภคซึ่งเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ได้รับการปกป้องเฉกเช่นเดียวกัน ดังนี้        ข้อ 1. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบต่อการบังคับใช้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 โดยให้ศึกษาผลกระทบระยะยาวที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยว่าสมควรมากน้อยเพียงใดที่จะแก้ไข        ข้อ 2. ขอให้พิจารณาและศึกษาการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกัน และกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยว่าควรปฏิบัติมากน้อยเพียงใด        ข้อ 3. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ จึงเป็นการให้ความคุ้มครองประชาชนทั่วไปให้มีการจัดสรรที่ดีตามกฎหมายอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นจะต้องแก้ไขตามข้อเสนอ        ข้อ 4. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกัน โดยสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดร้อยละ 49 มีความเพียงพออยู่แล้วและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนดเอาไว้แล้ว        ข้อ 5. ขอให้พิจารณาและออกกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอาคารชุดของคนต่างด้าว ไม่อาจกระทำได้ หากโครงการก่อสร้างอาคารชุดนั้นมีวัตถุประสงค์หลักในการให้คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้รับความปลอดภัยจากการถือครองอาคารชุด รวมถึงการมีผลักดันให้กำหนดบทบังคับที่อาจให้สิทธิ์ผู้ถือครองอาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ได้รับผลกระทบสามารถใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หากมีการฝ่าฝืน และกำหนดโทษแก่บุคคลที่ฝ่าฝืนด้วย จะสามารถบังคับใช้ให้คนต่างด้าวไม่อาจกระทำการที่เป็นการรบกวนขัดสิทธิบุคคลอื่นได้        ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ หากมีการศึกษาข้อกฎหมายและกรณีตัวอย่างต่างๆที่เกิดขึ้นจริงในสภาพสังคมปัจจุบัน จะทำให้มองเห็นปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการบังคับใช้กฎหมายได้อย่างแท้จริง ดังนั้นเพื่อให้มีการดำเนินการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ สังคม ในปัจจุบัน จึงจำเป็นต้องศึกษาวิจัย และเก็บข้อมูลต่างๆ  เพื่อนำมาซึ่งการแก้ไขกฎหมายและให้เกิดการตระหนักรู้ของผู้ใช้บริการและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการที่จะใช้กฎหมายในเรื่องนี้สามารถใช้กฎหมายได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ต่อไป                                         

        หากคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดประสงค์จะให้ผู้เช่าซึ่งเป็นคนต่างชาติเช่าอาคารชุดของตนสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้หรือไม่ เห็นว่า กฎหมายไทยให้สิทธิคนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็สามารถเช่าอาคารชุดได้ โดยไม่มีข้อห้ามใดๆ ยกเว้นการเช่าเพื่อกระทำความผิดต่อกฎหมายหรือเข้าเมืองผิดกฎหมาย แต่สิ่งที่ควรพิจารณา คือ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38         พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38  กำหนดว่า เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่นั้น ซึ่งในกรณีที่บ้าน เคหสถานหากเจ้าของห้องชุด ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77 กำหนดว่า ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 10,000 บาท”         วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานครให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง อีกทั้งในกรณีปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องชุดก็ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจท้องที่ แต่คนต่างด้าวที่จะเช่านั้น ทั้งจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย และสิ่งสำคัญต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย ซึ่งหากอาคารชุดตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้แจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 หากอาคารชุดตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด ให้แจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดในเขตพื้นที่ที่มีหน้าที่รับผิดชอบ วิธีการแจ้งมีหลายวิธีนอกจากไปแจ้งด้วยตนเองแล้ว สามารถแจ้งทางไปรษณีย์ หรือแจ้งผ่านทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ด้วย        หลักฐานที่ชาวต่างชาติเช่าอาคารชุด ตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 ว่าด้วยเรื่อง การใช้ประโยชน์ห้องชุดสำหรับบริการเช่าพักอาศัย ผู้ปล่อยเช่าอาคารชุดต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าพักอาศัยให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ดังนี้        ก. สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด        ข. สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่กองตรวจคนเข้าเมืองรับแจ้งเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเจ้าหน้าที่นิติบุคคลสามารถตรวจสอบได้กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมน่าสงสัย        ค. กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว จะเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด เจ้าของร่วมต้องส่งข้อมูลผู้เช่าที่เป็นปัจจุบันให้นิติบุคคล เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน โดยฝ่ายจัดการฯ จะทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน         หลักปฏิบัติของการปล่อยอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ คือ        ประการที่หนึ่ง เจ้าของห้องชุดต้องตกลง ทำความเข้าใจ และตรวจดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อย โดยเก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น ต้องดำเนินการแจ้งข้อมูลผู้เช่าให้กองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหรือที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ทราบภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย ผ่านช่องทางต่างๆ ตามสะดวก ซึ่งแจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ส่งให้กับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน อีกทั้งต้องส่งข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการเรียกตรวจสอบทุก 6 เดือน         ประการที่สอง ผู้เช่าต้องทำความเข้าใจรายละเอียดในสัญญาเช่า เก็บเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาคารชุด ต้องนำสำเนาแสดงตัวผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทางให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของอาคารชุด) รับกุญแจห้องชุด ตรวจสอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ ในห้องชุด หากไม่พบรายการที่ใดให้แจ้งผู้ให้เช่า และหากมีข้อสงสัย ขัดข้อง มีเหตุฉุกเฉินต้องการความช่วยเหลือหรือคำปรึกษาให้ติดต่อผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุดทันที        ประการที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ต้องรับเอกสารเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติต้องตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องชุดทราบ เก็บสำเนาใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่เจ้าของห้องชุดส่งให้เพื่อเป็นหลักฐาน ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุดทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน แจ้งกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีคนต่างชาติเข้ามาเช่าอาคารชุด การเช่าอาคารชุดระยะยาวมากกว่า 30 ปี และต่ออายุไปอีก 30 ปี เป็นไปได้ แต่ถ้าให้เช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องทำเรื่องที่กรมที่ดินที่อยู่ของอาคารชุดนั้น ๆ จดทะเบียนและดำเนินเรื่องตามกฎหมาย ต้องคำนึงศักยภาพความพร้อมและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า บริษัทตัวแทนเช่า บริษัทเจ้าของโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าทุกชาติให้ความสำคัญโดยเฉพาะผู้เช่าที่ต้องพักอาศัยเป็นเวลานาน        อนึ่ง การขายอาคารชุดในประเทศไทย เจ้าของอาคารชุดต้องซื้อเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) นักลงทุนจำนวนมากจึงมองการลงทุนในอาคารชุดเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนไปด้วยในตัว        คราวหน้าจะเป็นบทสรุปของเรื่องนี้ อย่าลืมติดตามกันนะครับ

เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แต่มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่ คนต่างด้าวให้เช่าอาคารชุดสามารถทำได้หรือไม่ตามกฎหมายไทย เห็นว่า เมื่อคนต่างด้าวเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมาย คนต่างด้าวในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถดำเนินการให้เช่าอาคารชุดได้เสมือนเป็นคนไทยทุกประการ แต่การเช่าอาคารชุดก็มีข้อจำกัดการเช่าตามกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ดังนี้          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 ว่าด้วย เช่าทรัพย์ มีบทบัญญัติที่สำคัญที่จะต้องคำนึง ได้แก่          ประการที่ 1 การเช่าอาคารชุดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คือฝ่ายลงลายมือชื่ออาจถูกฟ้องได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ารายนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่แค่เพียงสามปีเท่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่          ประการที่ 2 การเช่าอาคารชุดมีกำหนดเวลาตามกฎหมาย โดยมาตรา 540 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และหากกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา          ประการที่ 3 การให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า โดยมาตรา 544 อาคารชุดซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ ยกเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้          ประการที่ 4 หากในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินไปเป็นของบุคคลอื่น โดยมาตรา 569 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย คือ จะต้องยินยอมให้เช่ากันจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย          ประการที่ 5 การระงับสิ้นแห่งสัญญาเช่า กฎหมายลักษณะเช่าซื้อกำหนดเหตุไว้หลายประการ คือ มาตรา 564  กำหนดว่า สัญญาเช่าอาคารชุดนั้น ย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 566 กำหนดว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน มาตรา 567  กำหนดว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย และตามหลักทั่วไปการเช่าย่อมสิ้นสุดลง เพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย อีกทั้งการเช่าอาคารชุดไม่ใช่มรดกที่ตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1599 ประกอบ มาตรา 1600 เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น          ประการที่ 6 เนื่องจากการซื้อขายอาคารชุด เป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้ว และได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุป ดังนี้          • ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา          • ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด          • ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด          • ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย          • วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 เพื่อป้องกันปัญหาหุ่นเชิด จึงมีข้อเสนอให้แก้ไขกฎหมาย ดังที่เสนอไปในครั้งที่แล้วแต่อย่างไรก็ตามข้อเสนอดังกล่าวเป็นการมองปัญหาในเชิงธุรกิจการลงทุนรวมถึงการพิจารณาในเชิงให้ความคุ้มครองการเข้าดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเท่านั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องพิจารณาจากผลกระทบของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยด้วยว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในด้านของผู้บริโภคอีกด้านหนึ่งมีความสอดคล้องหรือสอดประสานต่อข้อเสนอดังกล่าวมากน้อยเพียงใดด้วย         หากคนต่างด้าวต้องการกู้เงินซื้ออาคารชุดด้วยตนเองโดยตรง กับสถาบันธนาคารพาณิชย์นั้น ไม่สามารถกระทำได้ตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่อยู่ภายใต้การดูแลให้สินเชื่อกับชาวต่างด้าวได้ ทว่าก็มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่ชาวต่างชาติ สามารถกู้เงินซื้ออาคารชุดได้โดยตรงโดยธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ ซึ่งจะมีเงื่อนไขที่ต่างกันออกไป โดยการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างด้าว สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ         กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวสำหรับผู้ขอสินเชื่อ ได้แก่ หนังสือเดินทาง(Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย(Visa) ใบอนุญาตทำงาน(Work Permit) ถ้าทำงานในประเทศไทย และทะเบียนสมรสและหนังสือเดินทางของคู่สมรส(ถ้ามี)         กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือรับรองเงินเดือน(6 เดือนล่าสุด) หนังสือแสดงรายจ่ายเงินเดือน(Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการบัญชีย้อนหลัง(12 เดือนล่าสุด) และรายการเครดิต(ออกโดย National Credit Bureau)         กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ ได้แก่ แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) เอกสารที่แสดงรายละเอียดอาคารชุดที่จะซื้อ ได้แก่ แผนที่โครงการ แผนผังห้องชุด รูปถ่ายสัญญาจะซื้อขาย , สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์ หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด ใบรับมอบอำนาจ(ในกรณีที่ผู้ซื้อให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน)          เมื่อเตรียมเอกสารดังกล่าวข้างต้นเรียบร้อยแล้ว คนต่างด้าวก็สามารถนำไปยื่นให้กับธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อได้ทันที         ส่วนค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อซื้ออาคารชุดในไทย ได้แก่          1. ค่าส่วนกลาง หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการจัดการอาคารชุดโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด อุปกรณ์ใช้สอย เงินเดือนพนักงาน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระทุกเดือน โดยคิดค่าใช้จ่ายตามตารางเมตร แล้วคูณด้วยขนาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด          2. ค่ากองทุนส่วนกลาง หมายถึง เงินทุนที่แยกออกไปสำหรับใช้จ่ายในอนาคต ได้แก่ ค่าซ่อมแซมอาคาร ลิฟต์ รวมถึงการลงทุนในเงินทุนอื่นๆ โดยจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวในขณะที่ดำเนินการซื้อ แต่ถ้าเงินในกองทุนหมดแล้วก็จะเรียกเก็บเพิ่มภายหลังก็ได้ และ          3. ค่าโอน หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการโอนประมาณร้อยละ 1 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระให้กับรัฐบาล         สำหรับคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ทั้งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม หากต้องการขอซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือซื้อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ก็จะต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องเป็นคนต่างด้าวพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 (1), (2) หรือ (5) โดยคู่สมรส ที่เป็นคนไทยจึงจะมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นการป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่คนต่างด้าวอาจใช้ช่องทางนี้เข้าดำเนินการขอซื้ออาคารชุดโดยถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้ ทั้งเป็นการป้องกันการเข้าสมรสที่คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่ได้มีเจตนาที่จะสมรสกันอย่างแท้จริง ซึ่งถือเป็นปัญหาว่าด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของสังคม ดังที่ปรากฏตามนัยหนังสือกรมที่ดินที่ มท 0610/ว 30633 ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2537         เว้นแต่ กรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนั้นจะนำเงินที่เป็นสินส่วนตัวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 และ 1472 มาซื้ออาคารชุดโดยแสดงหลักฐานให้เห็นชัดเจนว่า เงินที่นำมาซื้ออาคารชุดทั้งหมดนั้น เป็นสินส่วนตัว หรือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยไม่ต้องคำนึงถึงสมรสที่เป็นคนต่างด้าวเลย และห้องชุดที่ซื้อนั้นก็ตกเป็นส่วนของคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมดนั่นเอง         เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งกำหนดว่า เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น เช่น การซื้อขายทรัพย์สิน การจำนองทรัพย์สิน หรือการเช่าทรัพย์สินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ถือครอง เป็นต้น ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น โดยกฎหมายไม่คำนึงว่าจะต้องเป็นคนไทยเท่านั้น จึงจะมีสิทธิตามมาตราดังกล่าว การตีความจึงต้องหมายถึง กรณีคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดด้วยนั่นเอง แต่... มันยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาเพิ่ม ก็ตอนหน้าครับ 

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1จากสภาพของที่ดินในแหล่งชุมชุนมีจำนวนจำกัด ทำให้การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปในลักษณะของการอยู่ในแนวดิ่งหรือที่เรียกว่า”คอนโดมิเนียม ” มากกว่าที่จะอยู่ในแนวราบหรือที่เรียกว่า”บ้าน” ด้วยเหตุนี้จึงเกิดความต้องการในการซื้อมาเพื่อวัตถุประสงค์อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานและต้องเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการเดินทางหรือการติดต่อกับแหล่งชุมชนด้วย ต่อมาเมื่อมีความต้องการมากขึ้นกว่าการอยู่อาศัยก็เปลี่ยนเป็นการซื้อมาเพื่อการลงทุนให้บุคคลอื่นเช่าต่อ  โดยกำหนดผู้ใช้บริการ(ผู้เช่า) เป็นคนไทยบ้าง คนต่างชาติบ้าง จนสร้างปัญหาให้แก่ผู้พักอาศัยเดิม หรือบางครั้งก็เป็นแหล่งหลบซ่อนของอาชญากรรมต่างชาติ จึงทำให้เกิดคำถามตามมาหลายๆประเด็นที่เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยกฎหมายเป็นตัวอธิบายว่าทำได้หรือทำไม่ได้ตามกฎหมายในประเด็นเหล่านี้                                          คำถาม : ปัจจุบันมีการซื้อคอนโดฯของคนต่างชาติและคนไทย ต่อมานำมาให้บุคคลอื่นเช่าต่อ สามารถทำได้หรือไม่ และมีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง ทั้งจะสามารถแก้ปัญหาเรื่องกฎหมายหรือนโยบายแก้ปัญหาอย่างไรบ้าง                                                                                                                     การซื้อขายคอนโดฯหรือเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “การซื้อขายอาคารชุด” เป็นกิจการที่ได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่มีความสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยผู้ซื้อต้องการหลีกเลี่ยงการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง เพราะเหตุปัจจัยเรื่องที่ดินและราคาวัสดุอุปกรณ์ที่สูงขึ้น รวมถึงความยุ่งยากในการหาผู้รับเหมาก่อสร้างด้วยตัวเอง จึงทำให้การซื้อขายอาคารชุดได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน อีกทั้งที่ตั้งของอาคารชุดมักตั้งอยู่ในย่านธุรกิจการค้าที่มีทำเลที่ดี และเหมาะสม สะดวกแก่การเดินทาง ก็นับว่าตอบโจทก์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี ในปัจจุบัน การซื้อขายอาคารชุดของคนต่างชาติในประเทศไทย เมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมายจะพบว่าสามารถกระทำได้ แต่เนื่องด้วยข้อจำกัดบางประการ ทำให้การซื้อขายอาคารชุดจึงจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจเข้าทำสัญญา ทั้งความยุ่งยากบางประการทางกฎหมายก็ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องศึกษารายละเอียดของกฎหมายให้แน่ใจเสียก่อน โดยการซื้อขายอาคารชุดของคนต่างด้าว มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่สำคัญ ดังนี้                                                                                พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด (ฉบับที่ 4) กำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ จะต้องประกอบด้วยเงื่อนไข ดังต่อไปนี้                                                    ข้อ 1. มาตรา 19 กำหนดว่า ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ที่กฎหมายกำหนดไว้กรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้ จึงจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ คือ                                             (1) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  ซึ่งมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม. 11, ตม. 15 หรือ ตม. 17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ที่จะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง กรมตำรวจ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ได้เช่นกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (1)                                     (2) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 กำหนดให้อยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  โดยมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทยเช่นกัน โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 24 และ 26 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (2)      (3) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 และมาตรา 98 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคล โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด โดยใช้หลักฐานเป็นหนังสือรับรองของสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทของกรุงเทพมหานคร หรือแต่ละจังหวัด กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (3)                                         (4) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 23 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (4)            (5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าห้องชุด โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) ในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (5)ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าอาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า...   น่าเสียดายที่ต้องขอตัดจบตอนแรกเพียงแค่นี้ก่อน ฉบับหน้าเรามาตามเรื่องนี้กันต่อนะครับ

ครั้งนี้ก็มีเรื่องกฎหมายสำคัญใกล้ตัวผู้บริโภคที่จะเอามาแบ่งปันอีกเช่นเคย  แต่จะขอเน้นไปที่เรื่องของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งหรือ คอนโดมิเนียม ที่เมื่อเราเข้าอยู่แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมามากมาย หนึ่งในนั้นคือ ค่าส่วนกลาง ที่แน่นอนว่าเจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่าย  แต่ก็พบว่าในหลายที่ นิติบุคคลอาคารชุดแทนที่จะไปฟ้องร้องใช้สิทธิตามกฎหมายเพื่อเรียกค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้อง กลับไปออกระเบียบข้อบังคับบีบให้ลูกบ้านอื่นๆ เสียสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยตามปกติ เช่นนี้ ศาลเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แล้ว ว่าทำไม่ได้ อย่างเช่น การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่เจ้าของห้องชุด ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่นนี้ถือว่าไปจำกัดสิทธิในการใช้สอยทรัพย์บุคคลเป็นการทำผิดกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์อีกตัวอย่าง เป็นเรื่องการงดจ่ายน้ำประปา แม้การจ่ายน้ำประปานั้นจะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม นิติบุคคลก็ไม่สามารถทำได้ หากทำเป็นการละเมิด นอกจากนี้ ศาลก็มีการกล่าวเตือนถึงเจ้าของห้องชุดเช่นกัน กรณีนิติบุคคลไม่เอาเงินที่จ่ายไปดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ไปหาประโยชน์มิชอบอื่น เจ้าของห้องชุดเองก็ไม่มีสิทธิที่จะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ต้องไปว่ากล่าวดำเนินคดีต่างหาก ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงิน ซึ่งตาม ป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ฉบับนี้เป็นเรื่องจำเลย ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดอยากจะต่อเติมห้องชุดให้เป็นวิมาน จึงได้ตกแต่งห้องชุดดังกล่าวโดยขยายผนังห้องชุด ซึ่งเป็นขอบเฟรมอะลูมิเนียมพร้อมกระจกไปติดตั้งไว้บนขอบระเบียงโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์(นิติบุคคลอาคารชุด) และต่อเติมส่วนของอาคารให้มีลักษณะแตกต่างจากระเบียงห้องชุดอื่น ซึ่งมีผลกระทบต่อภาพลักษณ์และโครงสร้างของทรัพย์ส่วนกลาง ต่อเติมเสร็จไม่นานมารความสุขก็มาเยือน นิติบุคคลอาคารชุด เห็นว่าเป็นการขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลฯ จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อผนังที่ติดตั้งไว้บนขอบระเบียงให้กลับคืนสู่ตำแหน่งเดิม แต่จำเลยก็ดื้อตาใสแบบว่า วิมานข้าฯ ใครอย่าแตะ นิติบุคคลฯ ก็ของขึ้น  จึงไปฟ้องศาลขอให้ศาลบังคับให้จำเลยรื้อถอน  จำเลยให้การต่อสู้คดีแบบสู้ตายจัดหนัก ที่เด็ดที่สุดสู้ว่าทำเพื่อความปลอดภัยเพราะเมียจำเลยกลัวความสูง( แบบว่าทำไปเพราะรักเมีย กลัวเมียตกคอนโดฯ ตาย) ผลคดีศาลชั้นต้นยกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนอีก จำเลยก็ยิ่งเฮใหญ่  นิติบุคคลฯ ก็กัดฟันยื่นฎีกาอีก แบบว่ากะวัดดวงกันโค้งสุดท้าย มาดูกันซิว่าศาลฎีกาจะว่าอย่างไร คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8716/2554  วินิจฉัยว่า “ ห้องชุดของจำเลยอยู่ในอาคารชุดที่จัดสร้างขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ดังนั้น การใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยในอาคารชุด หรือการดำเนินการของทั้งโจทก์และจำเลยอันเกี่ยวกับอาคารชุดจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับแห่ง พ.ร.บ. ดังกล่าว ทั้งอาคารชุดดังกล่าวยังมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ออกมาโดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เพื่อใช้บังคับแก่เจ้าของร่วมทุกคนอีกด้วย สำหรับการต่อเติมห้องชุดของจำเลยนั้น ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 48 (เดิม) บัญญัติว่า การอนุญาตให้เจ้าของคนใดคนหนึ่งทำการก่อสร้างต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคารชุดต้องได้รับมติจากคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด  ส่วนในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้กำหนดไว้ในหมวดที่ 7 เรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลในข้อ 26.12 ว่าการดัดแปลง แก้ไข ต่อเติม หรือต่อเติมตกแต่ง  จะต้องขออนุญาต และผู้จัดการจะอนุญาตได้ต่อเมื่อเห็นว่า ไม่กระทบโครงสร้างระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ หรือไม่ยื่นล้ำพื้นที่ห้องชุดหรือแนวอาคารชุด   การที่ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปเช่นนี้ ก็เป็นเพราะการเป็นเจ้าของและพักอาศัยในอาคารชุดนั้น เป็นการอยู่ร่วมกันของผู้เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุดซึ่งมีจำนวนมาก เจ้าของร่วมจึงจำต้องระมัดระวังการใช้สิทธิของตนซึ่งอาจจะมีผลกระต่อสิทธิเจ้าของร่วมคนอื่นหรือผลประโยชน์ของส่วนราม และการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดเจ้าของร่วมจะต้องสละประโยชน์ส่วนตัวหรือความเห็นส่วนตนซึ่งเคยมีอยู่ตามปกติในบางประการ และยังต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับซึ่งออกมาเพื่อการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขอย่างเคร่งครัดอีกด้วย การต่อเติมของจำเลยเป็นการเปลี่ยนลักษณะการใช้สอยระเบียงของอาคารชุดตามที่ออกแบบมา และได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ก่อสร้างแล้วการจัดให้มีระเบียงเป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามเป็นเอกลักษณ์เฉพาะสำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์จะให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร จึงไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายใน  การต่อเติมของจำเลยจึงเป็นการขยายพื้นที่ใช้สอยของตนเองมากกว่าเพื่อความปลอดภัยหรือเป็นเพราะภริยาจำเลยกลัวความสูงดังที่จำเลยอ้าง ทั้งเห็นได้ชัดว่ามีผลกระทบและเปลี่ยนรูปลักษณะอาคารชุดภายนอกอาคาร ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญ  จำเลยจะต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้    ที่จำเลยอ้างว่ามีเจ้าของห้องชุดอื่นหลายห้องที่ดัดแปลงต่อเติมห้องชุดลักษณะเดียวกับจำเลยแต่โจทก์ไม่ฟ้องร้องเหมือนเช่นจำเลย เป็นการเลือกปฏิบัตินั้น เห็นว่า จำเลยจะอ้างการกระทำของจำเลยที่ผิดกฎหมายหรือฝ่าฝืนข้อบังคับให้เป็นการกระทำที่ชอบเพราะมีผู้อื่นกระทำความผิดเช่นเดียวกับจำเลยด้วยย่อมไม่ได้ และการที่โจทก์ไม่ดำเนินการแก่ผู้กระทำความผิดรายอื่นก็ไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีนี้โดยไม่สุจริต  แต่เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องรับผิดชอบในการกระทำของโจทก์เอง และที่จำเลยอ้างว่าการต่อเติมของจำเลยไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างอาคารเพราะจำเลยเพียงแต่ขยายแนวกระจกเดิมออกไปเท่านั้น  ปรากฏว่าพื้นที่ส่วนที่จำเลยต่อเติมไม่มีการระบุจำนวนพื้นที่ไว้ว่าเป็นเท่าใด แต่จำเลยขยายออกไปจนชิดขอบระเบียงเท่ากับนำพื้นที่ระเบียงมาใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่ใช้สอยภายในทั้งหมดอันมีลักษณะเป็นการเพิ่มการใช้ประโยชน์อีกส่วนหนึ่งของห้องชุด ย่อมทำให้โครงสร้างอาคารชุดรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น ทั้งการกระทำของจำเลยยังเป็นแบบอย่างให้เจ้าของร่วมรายอื่นนำมาอ้างและทำการต่อเติมได้ทุกห้องชุด อันจะมีผลเป็นอันตรายต่อโครงสร้างอาคารชุด การต่อเติมห้องชุดของจำเลยมีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกและโครงสร้างของอาคาร  จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับของโจทก์ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนและปรับปรุงผนังที่ติดตั้งตามฟ้องให้กลับคืนสู่ตำแหน่งและสภาพเดิม “