ฉบับที่ 268 ท่อน้ำในหมู่บ้านจัดสรรแตก หลังเข้าอยู่เพียง 2 ปี

        หลายปัญหาในหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้น ภายหลังลูกบ้านเข้าไปอยู่อาศัย เช่น เรื่องราวของคุณดิว ที่ซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่ประกาศว่ารับประกันโครงสร้างถึง 5 ปี แต่เมื่อเข้าอยู่เพียง 2 ปี ปัญหาก็เริ่มเกิด เมื่อในช่วงปีใหม่ที่ผ่านมา เกิดเหตุเกิดท่อน้ำที่โครงการฯ ได้ออกแบบไว้ใต้บ้านแตกแบบที่คุณดิวไม่อาจรู้ตัวได้เลย เพราะน้ำในบ้านยังใช้งานได้ตามปกติ และไม่มีน้ำไหลเอ่อ รบกวนเพื่อนบ้านเลยสักนิด            คุณดิวมารู้ตัวต่อเมื่อสิ้นเดือนถูกเรียกเก็บค่าน้ำสูงมาก 18,600 กว่าบาท คุณดิวจึงรู้ได้ว่าต้องมีความผิดปกติเกิดขึ้นแน่ๆ  จึงไปติดต่อที่สำนักงานการประปาเพื่อให้ตรวจสอบและพบว่ามิเตอร์น้ำไม่ได้เสียแต่เป็นปัญหาที่ท่อน้ำใต้บ้าน   คุณดิวจึงไปกลับมาติดต่อที่นิติบุคคลของหมู่บ้านแต่แล้วนิติบุคคลกลับไม่รับเรื่องรับผิดชอบเรื่องใดๆ คุณดิวจึงเข้าไปเขียนคำร้องที่สำนักงานใหญ่ของโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้รับผิดชอบทั้งค่าเดินลอยทอน้ำใหม่ และค่าน้ำที่ถูกเรียกเก็บ         การติดต่อไปที่สำนักงานใหญ่ คุณดิวคาดว่าจะได้รับความช่วยเหลือ แต่กลับได้รับแต่ความเงียบเฉย คุณดิวร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ) และมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค มูลนิธิฯ จึงออกจดหมายไปถึงบริษัทที่สำนักงานใหญ่ หลังจากนั้นคุณดิวจึงเริ่มได้รับการติดต่อจาก สำนักงานใหญ่ว่าจะรับผิดชอบค่าน้ำที่ถูกเรียกเก็บจำนวน 50 % ซึ่งคุณดิวไม่รับข้อเสนอเพราะยังน้อยกว่าค่าน้ำที่เขาจ่ายจากเหตุที่เสียหายอยู่มาก อีกทั้งตลอดหลายเดือนที่ติดตามทวงถามความรับผิดชอบ เขาได้หยุดงานเพื่อดำเนินเรื่องต่างๆ ยาวนานเป็นความเสียหายหรือภาระเพิ่มเติมอีกด้วย    แนวทางการแก้ไขปัญหา                 ·     คุณดิวฝากบอกว่า หากเกิดปัญหาขึ้นแล้วและพยายามร้องขอความรับผิดชอบและถูกปฏิเสธหมดทุกช่องทางก็อย่าหมดความหวัง ให้พยายามหาข้อมูลต่อไปว่ามีหน่วยงานใดที่จะเข้ามาช่วยเหลือได้บ้าง  กรณีการร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค คุณดิวได้ร้องเรียนผ่านมาทางเฟสบุ๊คเพจ  มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค และเจ้าหน้าที่ตอบกลับรวดเร็ว คุณดิวจึงกลับมามีความหวัง                ·     เมื่อเกิดปัญหาแล้ว รวบรวมเอกสาร หลักฐานที่เกี่ยวข้องไว้ให้มากที่สุด อย่างรัดกุม กรณีของคุณดิวได้เก็บบิลค่าน้ำในเดือนก่อนๆ เอกสารที่ได้เข้าไปเขียนคำร้องต่างๆ ไว้อย่างครบถ้วน รูปถ่ายจุดท่อน้ำแตกไว้อย่างครบถ้วน          ในช่วงต้นเดือนเมษายน มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคจึงเป็นตัวกลางไกล่เกลี่ยระหว่างคุณดิวและบริษัทเจ้าของโครงการฯ และมีข้อสรุปให้ บริษัทฯ รับผิดชอบค่าเดินลอยท่อน้ำใหม่ และค่าน้ำ จำนวน 70% บริษัทจ่ายเงิน 13,000 บาท คืนให้คุณดิวเรียบร้อยแล้ว

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 265 “ท่อน้ำแตกเป็นเดือนแต่เจ้าของบ้านไม่รู้ตัว”

        ปัญหาของลูกบ้าน เมื่อซื้อบ้านจัดสรรแล้วเข้าอยู่อาศัยเกิดขึ้นอยู่เสมอ กรณีที่นำมาเล่าในฉบับนี้ เหตุเกิดจากท่อน้ำแตกแบบที่เจ้าของบ้านไม่รู้ตัวได้เลย ทำให้คุณวุฒิชัย วงศ์สิริวิทยา เจ้าของบ้านถูกเรียกเก็บค่าน้ำในรอบ 1 เดือน สูงถึง 18,635.01 บาท ซึ่งคุณวุฒิชัยไม่ได้ทำท่อน้ำแตกและคาดว่ามาจากการวางโครงสร้างผังบ้าน จึงร้องเรียนให้บริษัทเจ้าของโครงการหมู่บ้านรับผิดชอบค่าน้ำที่เขาได้จ่ายไปแล้ว...เรื่องราวจะจบลงอย่างไร มาติดตามกันเลยค่ะ ปัญหาเริ่มเกิดขึ้นอย่างไร เมื่อไหร่         เกิดช่วงหลังปีใหม่ เจ้าหน้าที่การประปาเข้ามาจดมิเตอร์แล้วแจ้งว่า ค่าน้ำผิดปกติน่าจะมีท่อรั่วภายในบ้าน มิเตอร์ไม่ได้เสีย เพราะเจ้าหน้าที่โทรไปถามแล้ว เขาก็แจ้งว่าน่าจะท่อน้ำรั่วภายใน ผมจึงเพิ่งทราบตอนบิลค่าน้ำมาเรียกเก็บเลย รู้ตอนนั้นเลย ค่าน้ำผิดปกติ หน่วยค่าน้ำมันสูงกว่าปกติ เพราะไม่เคยเกิดเหตุการณ์แบบนี้ ค่าน้ำสูงมาก 18,600 กว่าบาทครับอาจมีคนถามว่า ท่อน้ำแตกเป็นเดือนแต่เจ้าของบ้านไม่รู้ตัวเลย เพราะอะไร         ทุกหมู่บ้าน ทุกโครงการจะมีแทงค์น้ำอยู่หลังบ้าน ลักษณะที่ท่อนำแตกของบ้านผม เมื่อแตกแล้วน้ำยังไหลเข้าแทงค์ปกติ ปั้มน้ำทำงาน ปกติน้ำที่แตกเยอะขนาดนี้จะต้องเอ่อล้นออกมามานอกบ้าน ข้างบ้านแล้ว แต่ไม่ล้น ไม่มีอาการอะไรเลย ผมถามเพื่อนบ้านแล้วว่ามีน้ำเอ่อออกมาบ้างไหม เขาบอกว่า ไม่มีน้ำอะไรเอ่อออกมาเลย แล้วทำอย่างไรต่อ         ผมจึงเข้าไปที่สำนักงานการประปาก่อน เพราะไม่แน่ใจ อยากเช็คอีกรอบว่ามิเตอร์น้ำปกติดีใช่ไหม เมื่อเข้าไปเจ้าหน้าที่ที่อยู่ที่เคาน์เตอร์ให้ผมเข้าไปหาช่างส่วนจดมิเตอร์ซึ่งเขาอธิบายให้ฟังว่า ถ้ามิเตอร์เสีย ตอนที่หมุนน้ำเข็มมันอาจจะไม่กระดิกเลย เขายืนยันว่าไม่ใช่มิเตอร์เสียแน่นอน หลังจากนั้นผมจึงไปติดต่อนิติบุคคลของหมู่บ้าน อยู่ตรงส่วนด้านหน้าของสำนักงานขาย เขาก็ไม่รับเรื่องอะไร เรื่องค่าน้ำเขาบอกว่าไม่รับผิดชอบให้ เขารับผิดชอบให้แค่เขาจะเดินท่อน้ำแบบลอยให้ คือเดินให้ใหม่ แต่เป็นการเดินลอยอกมาข้างบ้าน และต่อเข้าแทงค์น้ำ เขารับผิดชอบแค่นั้น ส่วนค่าน้ำ ก็พยายามถามเขาว่า มีงานส่วนไหนที่ช่วยได้บ้าง เขาไม่ตอบ เขาเงียบกันหมดเขาให้ผมเขียนคำร้องส่งไป แล้วเดี๋ยวช่างจะมาเดินลอยให้ แล้วตอนนั้น ผมก็ไม่แน่ใจว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายด้วยหรือไม่ เพราะเขาไม่ตอบว่าถ้าเดินลอยใหม่แล้วผมต้องเสียค่าใช้จ่ายไหม เรื่องค่าน้ำไม่มีเจ้าหน้าที่คนไหนรับผิดชอบให้ ไม่มีการประสานงานต่อ         ในระหว่างที่กำลังเดินลอย ผมก็คิดหาวิธีต่างๆ แล้วลูกบ้านด้วยกันเขาแนะนำให้ไปติดต่อที่สำนักงานใหญ่อยู่แถวโลตัสบางกะปิ ผมเข้าไปบริษัทก็ให้ทางเจ้าหน้าที่ลูกค้าสัมพันธ์ หรือ CRM เข้ามาดู ซึ่งเขาก็ประสานงานกับเจ้าหน้าที่ลูกค้าสัมพันธ์ที่ดูแลโครงการที่ผมอยู่โดยเฉพาะพอประสานงานเสร็จกลับเงียบหายไปเลย ที่สำนักงานใหญ่ก็เงียบต่อมาเขาแจ้งมาว่าให้ผมรับผิดชอบเอง ผมถามไปชัดเจนว่า “มีหน่วยงานไหน ฝ่ายไหนที่จะรับเรื่องร้องทุกข์ผมได้บ้าง” เขาก็รับเรื่องไว้ แล้วไม่ตอบเลย เขาโยนกันไปมา ให้ติดต่อเจ้าหน้าที่ CRM ที่ดูแลโครงการนี้ ผมก็ทำทุกอย่าง  เขาก็แจ้งว่าให้ส่งเอกสารทุกอย่าง เช่น สำเนาทะเบียนบ้าน ปัญหาที่เกิด จุดที่ท่อน้ำแตกส่งไปให้เขา ผมส่งด่วน EMS เขาได้รับเรียบร้อย แต่ก็เงียบเป็นอาทิตย์ ผมก็คิดว่าคงเหมือนเดิม ไม่ได้เรื่อง ไม่ตอบกลับ โทรไป เขาก็แจ้งว่าอยู่ระหว่างดำเนินการอยู่ ผมก็คิดว่าไม่ได้แล้ว เราต้องร้องเรียนทางอื่นแล้วในเอกสารตอนนี้คือต้องการคำตอบว่า บริษัทจะรับผิดชอบค่าน้ำไหม และค่าเดินท่อลอยที่กำลังทำอยู่ใครจะออกค่าค่าใช้จ่ายใช่ไหม         ใช่ครับ ตอนแรกที่ผมเข้าไปหานิติบุคคล เขาจะให้ช่างมาเดินลอยให้แต่เรื่องค่าใช้จ่ายเขาไม่ยืนยัน เขาอ้างว่าผมต่อเติมบ้านไปแล้ว แต่แค่ปูกระเบื้อง ผมก็งงว่ากระเบื้องหนักขนาดไหน ถึงทำให้ท่อน้ำใต้บ้านแตกได้ คือผมไม่ทราบจริงๆ ว่าแตกตอนไหน เพราะว่าพี่ที่เขาเป็นช่างทางโครงการเข้ามาหาจุดแตกเขาหาจุดแตกไม่ได้ จนต้องเดินลอยใหม่         เรื่องนี้ถ้าไม่ถามไปเขาจะไม่ทำให้ฟรี  ผมพยายามเถียงจนสุดท้ายทางโครงการจะรับผิดชอบค่าเดินท่อลอยให้ ไม่เสียค่าใช้จ่ายการที่เขาบอกว่าท่อน้ำแตกอาจจะเกิดเพราะปูกระเบื้องตรงนี้คุณวุฒิชัยมองว่าไม่สมเหตุสมผล เลยเดินหน้าสู้ต่อเรื่องให้บริษัทรับผิดชอบค่าน้ำ         ครับ คือผมซื้อบ้านมา ผมก็อยากทำกระเบื้อง เพราะตอนแรกพื้นบ้านไม่ได้ระดับบ้างด้วย น้ำขัง ต้องทำใหม่ เลยจบปัญหาโดยการปูกระเบื้องแล้วไล่ระดับน้ำให้น้ำออก ปัญหาก็หาย ทีนี้ค่าน้ำใครจะจ่ายผมไปที่สำนักงานใหญ่แล้วไม่มีใครช่วยได้ ผมจึงมาร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ) และ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ตอนร้องเรียน แต่ละที่ดำเนินการอย่างไร          ผมไปที่ สคบ. ก่อน และลองดูช่องทางร้องเรียนอื่นคือ มพบ.ผมลองหาข้อมูลเขาแจ้งว่าสามารถร้องเรียนได้ที่เพจของมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ปรากฏว่าเขาตอบกลับเร็วมาก ดีจริงๆ ต้องขอขอบคุณมาก เจ้าหน้าที่พยายามขอข้อมูล รายละเอียดและสอบถามว่า เรื่องราวเป็นอย่างไร อันนี้ดีเลย         ส่วนที่ทาง สคบ. เขาติดต่อกลับมาช้าเพราะ ผมคิดว่าเขาคงรับเรื่องเยอะ ผมเลยตัดสินใจให้ มพบ.ช่วยเหลือผม   หลังจากมูลนิธิรับเรื่องแล้ว ดำเนินการร่วมกันต่ออย่างไร         ผมส่งเอกสาร หลักฐานทั้งหมดที่ให้บริษัท หลักฐานที่ผมมีทั้งหมดให้มูลนิธิฯ หมดเลย หลังจากได้รับข้อมูลแล้ว เจ้าหน้าที่แจ้งกลับมาว่าขอตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อน จากนั้นมูลนิธิออกจดหมายไปถึง บริษัทที่สำนักงานใหญ่ ประมาณกว่า 2 สัปดาห์เลยกว่าที่สำนักงานใหญ่จะตอบกลับมูลนิธิมาว่า  บริษัทอยู่ในขั้นตอนตรวจสอบข้อเท็จจริง มูลนิธิขอเอกสารเพิ่มเติม เช่น รูปรอยแตก สภาพแวดล้อม บิลค่าน้ำย้อนหลังว่าเราใช้น้ำอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ แล้วก็ส่งเอกสารเหล่านี้ไปที่สำนักงานใหญ่ และอีกประมาณครึ่งเดือนมูลนิธิก็แจ้งมาว่าบริษัทรอว่าจะตกลงกันอย่างไร จนช่วงเดือนมีนาคม ผมก็ได้รับแจ้งว่า เจ้าหน้าที่ด้านกฎหมายของบริษัทจะเข้ามาดูแล ตอนแรกเขาจะชดเชยที่ร้อยละ 50 ซึ่งผมไม่รับเพราะว่าส่วนที่ผมต้องรับผิดชอบยังเยอะ และตอนแรกผมดำเนินการแล้ว บริษัทไม่ประสานงานอะไรให้เลย จนเราต้องร้องเรียนให้มูลนิธิช่วยแล้วท่อน้ำที่อยู่ใต้บ้านแตก แสดงว่าผิดตั้งแต่ก่อสร้างแล้วไม่ใช่ว่าผมต่อเติมกระเบื้อง ผมซื้อมาได้ 2 ปีเอง มันไม่น่าจะเป็นไปได้ โครงการระบุว่ารับประกันโครงสร้างบ้าน 5 ปี ด้วย ซึ่งเรื่องนี้พอผมถาม บริษัทบอกว่าท่อน้ำเป็นเรื่องสถาปัตย์ ไม่ได้อยู่ในการรับประกันโครงสร้าง         ผมไม่รับแล้วบอกว่าขอให้บริษัทรับผิดชอบค่าน้ำ ร้อยละ 80 ฝ่ายงานกฎหมายของบริษัทเขาขอลดมาที่ 70 จึงได้ข้อสรุป มันนานแล้ว ผมไม่ไหว ผมหยุดงานเพื่อไปดำเนินการต่างๆ โดนหักเงิน 3 วันทั้งที่ไปสำนักงานประปา ไปคุยที่สำนักงานใหญ่ หยุดงานเพื่อให้ช่างเข้ามาดูสาเหตุที่ท่อน้ำแตก  อยากจะจบเรื่องตรงนี้ ผมเลยเข้าไปไกล่เกลี่ยกับบริษัทที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเมื่อช่วงต้นเดือนเมษายน บริษัทรับผิดชอบ 70% ผมจ่าย 30 %  บริษัทจ่ายเชคให้ผมจำนวน 13,000 บาท         เรื่องกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผมก็ได้แจ้งว่าเรื่องของผมยุติแล้ว การร้องเรียนที่ สคบ. ก็ยุติเรียบร้อย ฝากถึงคนที่อาจจะเจอปัญหาได้         ตอนซื้อบ้านนะครับ  นี่คือบ้านหลังแรกของผม ผมไม่ทราบว่าโครงการอื่นๆ เขามีงานก่อสร้าง แบบไหนอย่างไรแต่ต้องระวังด้วย ไม่ว่าจะค่าน้ำ ค่าไฟ ต้องคอยเช็คตลอด         และเมื่อเกิดเรื่อง แม้เราไม่ทราบ เราต้องหาข้อมูลทุกช่องทาง ออนไลน์ต่างๆ อย่างมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคให้เขาช่วย อย่าไปยอม ผมมองว่าเป็นเรื่องไม่เป็นธรรม ต้องสู้บางคนอาจจะยอมแพ้ไปถึงสำนักงานใหญ่ก็ยังไม่ได้รับความช่วยเหลือ แต่ผมมองว่าไม่ใช่ ถ้าไม่สมเหตุสมผลเขามาโทษเราก็ไม่ได้ เราต้องสู่เพื่อความชอบธรรม  เพื่อสิทธิของเราครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 256 เรียกเก็บค่าส่วนกลางหมู่บ้านสูงกว่าที่กำหนดในสัญญา ต้องจ่ายไหม

        คนที่ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนว่าต้องมีหน้าที่ร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นเงินที่นิติบุคคลหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน นำไปดูแลพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน อาทิ ค่าบำรุงดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการให้อยู่สภาพที่ใช้งานได้ ซ่อมไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย กำจัดขยะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านและคนสวนในโครงการ ตลอดจนค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าตอบแทนแก่พนักงาน เป็นต้น  ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง “ค่าส่วนกลาง” จึงเป็นอีกเรื่องที่หลายคนนำมาพิจารณาเปรียบเทียบในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยและการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ควบคุมโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด  และในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางก็ต้องระบุอัตราที่เรียกเก็บไว้ให้ชัดเจนในสัญญา ด้วยเหตุนี้หลายคนที่ซื้อบ้านจึงอาจวางใจว่าหากมีเหตุต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางก็ต้องเป็นไปตามสัญญา แต่ปรากฎว่า มีบางโครงการที่ไปขอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น ทำให้เงินที่ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องจ่ายสูงกว่าในสัญญา ฝั่งผู้บริโภคก็มองว่าเขาไม่ควรต้องจ่ายค่าส่วนกลางเกินกว่าที่ตกลงทำสัญญาไว้ สุดท้ายก็มีการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้นสู่ศาล          ในเรื่องนี้ ศาลฎีกาได้ตัดสินวางหลักในการคุ้มครองผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมตามสัญญา กล่าวคือ แม้โครงการจะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ แต่ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยผู้บริโภคในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4229/2564         ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ามติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีที่อนุญาตให้โจทก์ขึ้นค่าส่วนกลางในอัตราตารางวาละ 30 บาท ต่อเดือน ชอบแล้ว แต่เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว วินิจฉัยว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองย่อมต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างกัน โดยให้เหตุผลว่าโจทก์มีสิทธิเก็บค่าบริการสาธารณะในอัตราตารางวาละ 20 บาท ต่อเดือน แต่โจทก์กลับเรียกเก็บจากจำเลยทั้งสองเพียง 500 บาท ต่อเดือน แสดงว่าโจทก์ยอมสละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มตามที่ได้รับอนุมัติโดยกลับมาผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายแทน         แม้ต่อมาโจทก์จะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ โจทก์ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้ การที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้สละสิทธิในการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวดนนทบุรีกำหนด ไม่ได้หมายความว่าโจทก์จะต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายตลอดไป เงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะมิใช่กำไรหรือขาดทุนของผู้จัดสรรที่ดิน แต่เป็นบริการที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและอ้างถึงขั้นตอน หลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะตามมาตรา 53 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามมาตรา 32 ค่าบริการสาธารณะหรือค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายออกไปจริง มิใช่เป็นการเรียกเก็บเพื่อประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ ต้องนำเงินไปใช้จ่ายให้ตรงตามประเภทที่กฎหมายกำหนด สมเหตุสมผล มีหลักฐาน ต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตรวจสอบได้ และอ้างถึงเหตุผลที่ขออนุญาตและเหตุผลที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีอนุญาตให้ขึ้นค่าบริการสาธารณะนั้น แม้จะเป็นการอ้างกฎหมายมาเป็นเหตุผลให้ดูประหนึ่งว่าเป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย แต่ข้อกฎหมายที่ยกขึ้นอ้างนี้ เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลชั้นต้น เป็นการขอให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภครับฟังว่า โจทก์ไม่ได้สละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มจำนวนตามที่ได้รับอนุญาตอันเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเนื่องจากทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ไม่เกิน 50,000 บาท ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 47         จากคำพิพากษาข้างต้น  ผู้บริโภคก็สบายใจได้ว่า หากมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ก็ต้องเก็บตามสัญญาเท่านั้น จะเก็บเกินกว่าสัญญาก็ต้องได้รับความยินยอม หากไม่ยินยอมก็เรียกเก็บไม่ได้ อย่างไรก็ดี การชำระค่าส่วนกลางให้ตรงตามเวลาในสัญญาก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ฉบับแก้ไขเมื่อปี 2558  ได้กำหนดหน้าที่และผลของการค้างค่าส่วนกลาง โดยกำหนดว่าหากมีค้างชำระเกินกว่าสามเดือนอาจถูกระงับการใช้บริการของส่วนกลาง และหากค้างเกินกว่าหกเดือน ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 250 อยากเปลี่ยนสีรั้วแต่นิติบุคคลห้าม

        การเข้าอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนวาย่อมจะต้องมีกฎกติกาบางอย่างที่ลูกบ้านต้องยึดถือปฏิบัติเพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น การทิ้งขยะ การจอดรถ ฯลฯ ทว่าจะก้าวล่วงไปถึงกระทั่งว่า ถูกห้ามทาสีรั้วบ้านใหม่ได้ด้วยหรือไม่         คุณวาริน เข้ามาเป็นผู้อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านชานเมืองหลวง ก่อนเข้าอยู่ก็ให้ซินแสมาทำนายทายทักตามความเชื่อส่วนบุคคลของตนเอง ซินแสทักให้ปรับปรุงหลายอย่าง จุดหนึ่งคือทักว่าสีรั้วไม่ถูกโฉลกกับดวงของเจ้าของบ้าน คุณวารินจึงหาช่างมาปรับปรุงสีรั้วบ้านใหม่ แต่ขณะที่ช่างกำลังทำงาน มีบุคคลอ้างว่าเป็นกรรมการ “นิติบุคคล” ของหมู่บ้าน มาบอกว่าจะเปลี่ยนสีรั้วบ้านไม่ได้ เพราะเป็นการละเมิดข้อห้ามที่ทางนิติบุคคลได้กำหนดไว้         “เฮ้ย...ทาสีบ้านตัวเองนี่ก็ทำไม่ได้หรือ” คุณวารินคิดในใจ และไม่แน่ใจว่า จริงๆ แล้วนิติบุคคลสามารถห้ามเรื่องแบบนี้ได้ด้วยเหรอ จึงโทรศัพท์มาขอคำปรึกษากับทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค   แนวทางการแก้ไขปัญหา        ฝ่ายพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ได้ค้นหาข้อกฎหมายของ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พบว่า กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้ “มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้        (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค        (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร        (3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก        (4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป        (5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์        (6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้         การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”         เมื่อพิจารณาตามนี้ จะไม่มีข้อใดที่ห้ามไม่ให้คุณวารินปรับปรุงทาสีรั้วบ้าน เพราะเป็นการกระทำที่กระทำแก่ทรัพย์สินของตนเองไม่ได้ไปละเมิดใคร และไม่อยู่ในอำนาจของนิติบุคคล แต่ก็ชวนให้คุณวารินคิดการเพิ่มสักหน่อย บางทีการที่กรรมการนิติบุคคลมาทัก ก็อาจเป็นไปได้ว่า ห่วงภาพรวมเรื่องความสวยงามของสภาพแวดล้อมในหมู่บ้าน ดังนั้นหากจะพบกันครึ่งทางได้ กล่าวคือเป็นสีรั้วที่ไม่โดดเด่นจนสร้างความแตกต่างมากจนเกินไปต่อภาพรวมของสภาพแวดล้อมก็จะเป็นการใช้ชีวิตร่วมกันที่น่ายินดี

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 235 ชมโครงการเห็นเป็นสวนหย่อม ต่อมากลายเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย

        ต่อกันด้วยเรื่องบ้านอีกสักเรื่อง เป็นบทเรียนสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจัดสรร ท่านต้องเพิ่มความรอบคอบ ไม่เพียงเฉพาะเรื่องคุณภาพของบ้าน แต่ต้องดูเรื่องสภาพแวดล้อมรอบๆ บ้านด้วย อย่าด่วนตัดสินใจ         คุณสายใจร้องเรียนเข้ามาว่า ตนเองซื้อบ้านในโครงการหนึ่ง เหตุจากขับรถผ่านไปเห็นป้ายโฆษณาที่เชิญชวนด้วยข้อความที่น่าสนใจ จึงเลี้ยวรถเข้าไปในโครงการดังกล่าว จากการพูดคุยกับพนักงานขาย ซึ่งให้ข้อมูลดีๆ (ตอนนั้น) มากมาย ทั้งมีการนำชมบ้านซึ่งกำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จที่ยังไม่ได้จำหน่ายอีกหลายหลัง “ดิฉันสนใจหลังหนึ่ง ซึ่งอยู่สุดซอยเป็นบ้านสองชั้น สร้างไปแล้วกว่า 80 % จึงสอบถามราคาและรายละเอียด พนักงานขายเชียร์ว่าหลังนี้ดีมาก ทำเลดีมาก ติดสวนของโครงการฯ ที่อยู่สุดซอย พื้นที่ตรงข้ามบ้านก็ปลูกหญ้าเขียวสวย ร่มรื่นมีต้นไม้มากพอสมควร ไม่มีแววว่าจะก่อสร้างอะไร พนักงานก็บอกว่าเป็นสวน”   ทั้งหมดนี้ตรงใจคุณสายใจเพราะกำลังอยากได้บ้านที่ค่อนข้างสงบร่มรื่นเนื่องจากจะให้เป็นบ้านพักของคุณแม่ จึงตัดสินใจซื้อบ้านหลังดังกล่าว โดยโอนเงินจองเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2561 และทำสัญญาพร้อมโอนบ้านในเดือนมิถุนายน ปีเดียวกัน        เมื่อเข้ามาอยู่อาศัยได้ประมาณ 1 ปี พบว่า ที่เคยเห็นเป็นสวนหย่อมกลับกลายเป็น บ่อบำบัดน้ำ มีการนำเครื่องจักรมาวางไว้รระเกะระกะ อีกทั้งน้ำที่พักไว้ก็เน่ามีสีดำ มีขยะมากมาย เมื่อตนเองนำเรื่องไปสอบถามกับโครงการ ได้คำตอบว่า ไม่ใช่บ่อบำบัดเป็นเพียงบ่อน้ำธรรมดา ซึ่งตนเองคิดว่าไม่ใช่แน่ อีกทั้งยังมีคนจำนวนหนึ่งที่ผ่านเข้ามาในหมู่บ้านใช้เป็นที่แวะเวียนเข้าไปปัสสาวะ จับกลุ่ม อีกทั้งอุปกรณ์ต่างๆ ที่วางไว้ก็เริ่มเปิดใช้งาน ส่งเสียงดังรบกวนตนเองและคนในบ้าน         “จากเดิมที่คิดว่าจะเป็นบ้านที่สงบเงียบจึงลงทุนไปถึง 16 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินที่สะสมมาทั้งชีวิต ตอนนี้ทุกคนในบ้านปวดหัวอยู่ไม่สงบสุข เสียงดังของเครื่องจักรรบกวนมาก พนักงานก็เชียร์แต่ว่าพื้นที่ตรงข้ามบ้านเป็นสวน ไม่เคยให้ข้อมูลว่าจะเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียเลย อย่างนี้ตนเองจะทำอะไรได้บ้างไหม”   แนวทางการแก้ไขปัญหา         เมื่อสอบถามถึงความต้องการในส่วนของผู้บริโภค คุณสายใจต้องการให้ทางโครงการฯ ซื้อบ้านคืนไป พร้อมชดเชยค่าเสียหายให้บางส่วน “ตอนนี้ไม่อยากอยู่บ้านนี้แล้ว” ถ้าจะประกาศขายก็ไม่รู้เหมือนกันว่าจะมีใครซื้อไหม เพราะสภาพแวดล้อมไม่ดีแบบนี้         เบื้องต้นเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายได้เจรจากันก่อน จึงเชิญผู้ร้องและตัวแทนโครงการเข้ามาไกล่เกลี่ยเพื่อหาข้อตกลง ผู้ร้องเพิ่มเติมว่าถ้าไม่ซื้อบ้านคืนทางโครงการย้ายบ่อบำบัดได้ไหม ทั้งนี้ตัวแทนของโครงการปฏิเสธข้อเสนอของฝ่ายผู้บริโภคโดยอ้างว่า แม้พนักงานขายไม่ได้บอกว่า พื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย แต่ผู้บริโภคเข้าไปดูภายในโครงการหลายครั้ง จะต้องเห็นอยู่แล้วว่าพื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียและเมื่อได้ทดสอบวัดเสียงหน้าบ้านคุณสายใจก็พบว่า เสียงดังในระดับ 40 เดซิเบลเท่านั้น ซึ่งทางผู้บริโภคแย้งว่า เมื่อเข้าไปดูการก่อสร้างบ้านนั้น ไม่พบว่ามีการจัดวางอุปกรณ์ทำบ่อบำบัดแต่อย่างใด เห็นเป็นพื้นที่ว่างๆ เขียวๆ  อีกทั้งในแบบแปลนที่นำเสนอขายก็ไม่ได้ระบุไว้ว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเชื่อตามพนักงานขายว่าเป็นสวนหย่อม         เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันไม่ได้ ทางศูนย์ฯ จึงเสนอคุณสายใจเรื่องการดำเนินคดี ซึ่งผู้บริโภคจะหาทนายทำเรื่องฟ้องคดีเองแต่จะปรึกษากับศูนย์ฯ หากเกิดเรื่องไม่เข้าใจขึ้นมา         คำแนะนำ กรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านตามข้อเท็จจริงนั้น ผู้ร้องไม่ทราบว่าพื้นที่ว่างตรงข้ามบ้านที่ซื้อเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย โดยแบบแปลนการเสนอขายก็ไม่ได้แสดงให้เห็นว่าเป็นพื้นที่เพื่อวัตถุประสงค์ใด แสดงเพียงว่าเป็นพื้นที่ว่างเปล่า แต่ภายหลังผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยจึงทราบว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ว่า ตรงข้ามบ้านจะไม่มีบ่อบำบัดน้ำเสียอย่างที่เกิดขึ้นจริง ผู้ร้องสามารถบอกล้างสัญญาได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 180 หมู่บ้านในแอ่งกระทะ

หลังเหตุการณ์อุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปี 2554 บ้านเรือนหลายหลังได้รับความเสียหายหนัก ผู้ประสบภัยบางรายตัดสินใจขายทิ้งบ้านมากกว่าซ่อมแซม แต่หากทั้งขายและซ่อมไม่ได้ เพราะเพิ่งรู้ความจริงทีหลังว่าบ้านอยู่ในพื้นที่ต่ำ ที่ต่อให้ซ่อมแล้วก็ยังต้องผจญกับปัญหาน้ำท่วมขังเช่นนี้ตลอดไป เราควรแก้ปัญหาอย่างไรดีเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นกับผู้ร้อง ซึ่งเป็นตัวแทนของกลุ่มผู้เสียหายจำนวน 465 หลังคาเรือน จากโครงการ ศุภาลัย แกรนด์เลค (Suphalai Grand Lake Village) ที่มีมูลค่าการซื้อขายไม่ต่ำกว่าหลังคาเรือนละ 4 ล้านบาท โดยภายหลังน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 พวกเขาพบว่า เวลาฝนตกจะมีน้ำไหลซึมเข้ามาภายในโครงการตลอดโดยไม่ทราบสาเหตุ เมื่อตรวจสอบจึงทราบว่าพื้นที่ของทั้งโครงการต่ำกว่าพื้นที่รอบนอก หรือเป็นแอ่งกระทะนั่นเอง ทำให้สามารถตอบโจทย์ได้ว่าทำไมทั้งๆ ที่มีรั้วกั้นน้ำ จึงไม่สามารถแก้ปัญหาได้ เพราะรั้วดังกล่าวกลับสร้างในระดับเดียวกันกับพื้นที่รอบนอกภายหลังทางโครงการฯ ได้แก้ปัญหาด้วยการนำเครื่องสูบน้ำมาช่วยระบายน้ำออก แต่ก็ยังไม่สามารถระบายน้ำเสียออกจากหมู่บ้านได้ทันกับระดับน้ำขังที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ แม้ผู้พักอาศัยจะแจ้งให้โครงการฯ เข้ามาแก้ไขปัญหาดังกล่าวหลายครั้งแต่ก็ไม่สามารถทำได้ ชี้แจงเพียงว่า สาธารณูปโภคเป็นไปตามมาตรฐานและสามารถใช้งานได้อย่างปกติ ไม่มีความเสียหายหรือก่อให้เกิดปัญหาต่อการอยู่อาศัย โดยได้มีการแก้ปัญหาเรื่องที่ดินต่ำไว้แล้ว ด้วยการนำท่อน้ำ พีวีซี มาเจาะรูแล้วนำไปฝังดักน้ำตามแนวรั้วด้านหลังบ้านแต่ละหลัง และนำอิฐมอญมาก่อเป็นกระถางต้นไม้ด้านหลังบ้านแล้วใส่ดินในกระถางอย่างไรก็ตามผู้ร้องต้องการให้บริษัทฯ ดำเนินการซ่อมแซมรั้วของหมู่บ้านใหม่ หรือหาแนวทางเพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาน้ำรั่วซึมเข้ามาภายในหมู่บ้านระยะยาว เนื่องจากบริษัทฯ ควรมีหน้าที่ส่งมอบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐานให้กับผู้บริโภค จึงมาร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อขอคำแนะนำ แนวทางการแก้ไขปัญหากรณีนี้ผู้ร้องได้ทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกับโครงการฯ โดยที่ไม่ทราบมาก่อนว่าโครงการฯ มีที่ดินสภาพต่ำกว่าพื้นที่รอบนอกหมู่บ้าน เพราะที่ดินดังกล่าวเคยเป็นบ่อเลี้ยงปลาเก่า และเมื่อมีการก่อสร้างก็ไม่ได้ถมที่ดินเพิ่มเติมให้เท่ากับพื้นที่รอบนอก ทำให้มีน้ำขังเวลาฝนตก โดยน้ำจะซึมผ่านใต้บ้านตลอดเวลา ศูนย์พิทักษ์สิทธิ์จึงแนะนำให้ผู้ร้องเก็บข้อมูลหลักฐานต่างๆ เพิ่มเติม เช่น รูปถ่ายสถานที่ และข้อพิสูจน์เรื่องพื้นที่ต่างระดับดังกล่าว ซึ่งขณะนี้เรื่องอยู่ในระหว่างการฟ้องคดี โดยศูนย์ฯ ยังคงติดตามความคืบหน้าต่อไปทั้งนี้ก่อนรับโอนบ้านเราควรศึกษาข้อมูลต่างๆ ให้รอบด้าน เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในการซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านอย่างที่ฝันไว้ ดังนี้1. พิจารณารายรับรายจ่าย ของตัวเองว่ามีกำลังซื้อหรือผ่อนบ้านได้หรือไม่2. ศึกษาข้อมูลรายละเอียดโครงการ ที่ประกาศขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ว่ามีความน่าเชื่อถือ หรือสามารถแก้ไขปัญหาได้หรือไม่3. ไปดูสถานที่จริง ว่าบ้านได้คุณภาพมาตรฐานหรือไม่ ไม่ควรดูตามโฆษณาหรือโบชัวร์อย่างเดียว4. ศึกษารายละเอียดของสัญญา การจองซื้อบ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการให้ประโยชน์ตอบแทนที่ชัดเจน ซึ่งในสัญญาจองควรระบุว่า หากกู้ธนาคารไม่ผ่านสามารถขอเงินคืนทั้งหมดได้5. สัญญาการจะซื้อจะขาย ควรจะมีการรับประกันโครงสร้างหรือการรับประกันบ้าน6. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือคำกล่าวอ้างของพนักงานขาย ที่เร่งให้โอนกรรมสิทธิ์ขณะที่บ้านยังไม่แล้วเสร็จ เพราะผู้ประกอบการอาจละทิ้งงานเพราะไม่มีข้อต่อรองแล้ว บางทีผู้ประกอบการอาจอ้างว่าจะมาซ่อมให้จนหมดอายุการรับประกันบ้านได้ ซึ่งอายุการรับประกันจะนับหนึ่งตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการต้องเข้ามาซ่อมแซมให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด7. การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หลังสร้างเสร็จแล้วผู้บริโภคต้องตรวจสอบว่า เป็นไปตามแปลนหรือข้อตกลงหรือไม่ หากยังจะผู้สร้างจะได้ปรับแก้ให้ตรงความต้องการที่ตกลงกันไว้8. ไม่ควรซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ เพราะอาจเกิดความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน9. ใช้สิทธิ์เมื่อเกิดปัญหา ทั้งหาข้อมูลเพิ่มเติมหรือปรึกษาได้ที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิ ผ่านทางเว็บไซต์  http://www.consumerthai.org หรือโทรศัพท์ 02-2483737ที่มา: เว็บไซต์มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค. รู้ไว้ใช้สิทธิ์ก่อนซื้อบ้านต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน. http://www.consumerthai.org

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 172 ซื้อหมู่บ้านเล็ก เขารับประกันยังไง

ซื้อบ้านจัดสรรอยู่ แต่โครงการของบริษัทเล็กๆ เขาจะรับประกันอะไรให้บ้าง คนเรามี 2 สิ่งที่ตัดสินใจยากคือ "เลือกเมีย" กับ "เลือกบ้าน" เพราะมีผลกับชีวิตทั้งชีวิต เป็นคำถามมาสั้นๆ ง่ายๆ ที่ฝากมาในกระทู้รับเรื่องร้องเรียน เลยขอนำมาตอบไว้ที่นี้ด้วย แต่คำตอบจะต้องแยกตอบเป็น 3 คำตอบ (1) ซื้อบ้านจัดสรร (2) เจ้าของโครงการเป็นบริษัทเล็ก และ (3) การรับประกันหลังโอนประเด็นแรก คุณเจ้าของกระทู้บอกอยู่แล้วว่าตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในโครงการจัดสรร นั่นหมายความว่าเราต้องการซื้อคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย เพราะฉะนั้น ข้อแนะนำก็คือ ให้ตรวจสอบว่าโครงการจัดสรรดังกล่าว ขออนุญาตจัดสรรภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดินหรือเปล่า ตรวจสอบข้อมูลได้จากสำนักงานกรมที่ดิน ตัวอย่างเช่น ถ้าจะซื้อบ้านจัดสรรในเขตบึงกุ่ม กรุงเทพมหานคร เราก็สามารถไปขอตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำเขตบึงกุ่มเหตุผลที่ต้องตรวจสอบก่อน เพราะกฎหมายจัดสรรบังคับให้บริษัทเจ้าของโครงการต้องจดทะเบียนจัดสรร เพื่อจะได้เข้ามาช่วยควบคุมว่า กรณีที่เป็นโครงการใหญ่ๆ จะต้องมีการลงทุน "พื้นที่ส่วนกลาง" ให้เหมาะสมกับจำนวนบ้าน เช่น ถ้ามีบ้าน 100 หลัง ถนนเมนควรจะกว้าง 16 เมตรไหม ถ้ามีบ้าน 500 หลัง ถนนเมนจะต้องกว้าง 20 เมตรหรือเปล่าหรือถ้าขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้อง กฎหมายท่านจะบังคับไว้เลยว่า บ้านเดี่ยวจะต้องมีพื้นที่ 50 ตารางวาขึ้นไป บ้านแฝดจะต้องมีที่ดิน 35 ตารางวาขึ้นไป ทาวน์เฮาส์จะต้องมีที่ดินเริ่มต้น 18 ตารางวาขึ้นไป เป็นต้นกรณีที่โครงการที่เราซื้อ ไม่ได้มีการขออนุญาตจัดสรร แสดงว่าเขากำลังเลี่ยงกฎหมายจัดสรรอยู่ โดยพื้นฐานถ้าจำไม่ผิด กฎหมายจะกำหนดไว้ว่า ถ้าขอจัดสรรทำบ้านเดี่ยวตั้งแต่ 10 หลังขึ้นไปต้องขออนุญาตให้ถูกต้อง แต่ถ้าต่ำกว่า 10 หลังไม่ต้องขออนุญาตจัดสรรกลายเป็นช่องว่างให้มีการเลี่ยงกฎหมายจัดสรร เช่น อาจจะมี 40 หลัง แต่ใช้วิธีพัฒนาทีละไม่เกิน 10 หลัง โดยใช้ชื่อคนละบริษัท ทั้งๆ ที่เป็นหมู่บ้านเดียวกัน เป็นต้น ประเด็นที่สอง เรื่องของ "เจ้าของโครงการเป็นบริษัทเล็กๆ" สิ่งแรกที่ต้องคำนึงก่อนตัดสินใจวางเงินจองเงินดาวน์ และจ่ายเงินก้อนใหญ่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งนั้นก็คือความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการในที่นี้ ไม่ได้ฟันธงว่า เวลาเราพูดถึงความน่าเชื่อของผู้ประกอบการแล้ว จะต้องเป็นบริษัทใหญ่ๆ เป็นบริษัทมหาชนที่อยู่ในตลาดหุ้นเท่านั้น เรื่องนี้ไม่จริง เพราะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนหนาอีกตั้งหลายรายที่ไม่ยอมเข้าตลาดหุ้น เพราะฉะนั้นความน่าเชื่อของผู้ประกอบการจึงต้องมีองค์ประกอบอื่นเพิ่มเติมด้วยข้อแนะนำคือ เวลาดูความน่าเชื่อของผู้ประกอบการสำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่เราจะไปเลือกซื้อนั้น นอกจากจะตรวจสอบจากใบอนุญาตจัดสรรแล้ว ควรจะมีการตรวจสอบจากข้อมูลข่าวสาร อย่างน้อยที่สุด เคยมีประวัติพัฒนาโครงการขายมาก่อนหรือไม่ ถ้าไม่เคย ธุรกิจดั้งเดิมเคยทำอะไรมาก่อนตัวอย่างเช่น ค่ายสยามกลการ ในปัจจุบันรุ่นทายาทธุรกิจเป็นคนรุ่นใหม่ ก็ให้ความนิยมหันมาลงทุนสร้างคอนโดฯ ขาย เป็นต้น กรณีแบบนี้เราค่อนข้างมั่นใจได้ว่ามีความเป็นมาตรฐานแน่นอน เพราะธุรกิจดั้งเดิมก็เป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงที่ดี ไม่ใช่ประเภทตีหัวเข้าบ้านประเด็นสุดท้าย "การรับประกันหลังโอนกรรมสิทธิ์" ก่อนอื่นต้องเข้าใจให้ตรงกันเสียก่อนว่า การรับประกันหลังโอน กฎหมายจำกัดขอบเขตความรับผิดชอบของบริษัทเจ้าของโครงการไว้ที่เป็นการรับประกันเรื่องตัวบ้านเป็นหลัก เช่น สร้างแล้วพังเร็วไหม อยู่แล้วอุ่นใจหรือเปล่าข้อแนะนำสำหรับการรับประกันตัวบ้านก็คือ ให้มุ่งเน้นความสำคัญไปที่การตรวจสอบคุณภาพก่อสร้างที่เป็น "โครงสร้างหลัก" ของตัวบ้าน เช่น เสา คาน ฯลฯ ส่วนผนังที่อาจจะมีรอยแตกลายงา ถือเป็นเรื่องปกติเพราะเกิดจากฝีมือฉาบปูนบ้าง โดดแดดบ้าง อะไรบ้าง หรือจะเป็นก๊อกเป็นสนิม น้ำรั่ว น้ำซึม เป็นเรื่องที่คุยกันได้ พวกนี้เรียกว่า "ส่วนควบของตัวบ้าน" ซึ่งกินความไปถึงประตู หน้าต่าง กรอบอลูมิเนียม บานเลื่อน ฯลฯ จิปาถะเยอะแยะไปหมดข้อแนะนำคือ ตรวจสอบด้วยการหาข้อมูลอ้างอิงว่า ถ้าเป็นกรณีหมู่บ้านใหญ่ๆ เขามีการรับประกันอะไรให้กับลูกค้าบ้าง แล้วนำมาเปรียบเทียบกัน อย่างน้อยที่สุด การรับประกันในจุดหลัก ๆ ก็ควรจะต้องมี แต่ถ้าหมู่บ้านเล็กๆ ไม่มีให้ ข้อแนะนำคือคุณไม่ควรจะรับโอน จนกว่าจะสามารถเคลียร์และทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะถ้าหากจำเป็นจะต้อง "ค้าความ" หรือมีการฟ้องร้องคดีกันขึ้นมาเมื่อไหร่ โอกาสของผู้บริโภคคือจะต้องมีหนังสือนิติกรรมที่เป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น การดำเนินคดีในศาลจึงจะมีน้ำหนัก และทำให้เราไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบได้ในท้ายที่สุด 

อ่านเพิ่มเติม >