หลายท่านอาจเคยเจอภาวะพิษเศรษฐกิจเกิดเป็นหนี้จนต้องเอาบ้านและที่ดินไปจำนองเพื่อหาเงินมาใช้จ่าย ดังนั้น “หนี้จำนอง” จึงเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นได้กับทุกคน ผมจึงอยากนำความรู้กฎหมายจำนองมาบอกเล่าครับ  โดยคดีที่เกิดขึ้นนี้มีการทำสัญญาจำนองกันในช่วงเวลาที่ก่อนกฎหมายจำนองที่แก้ไขใหม่มีผลใช้บังคับ แต่ตอนจะบอกกล่าวบังคับจำนอง เป็นช่วงที่กฎหมายที่แก้ไขมีผลบังคับแล้ว ดังนั้นการบอกกล่าวก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายใหม่ นั่นคือต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน แต่ปรากฎว่าหนังสือบอกกล่าวของผู้รับจำนองกำหนดเวลาให้ชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองเพียง 30 วันซึ่งต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด ผลคือการบอกกล่าวบังคับจำนองนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงอ้างไม่ได้ว่าผู้จำนองไม่ปฏิบัติตามคำบอกกกล่าวทวงถาม ทำให้ผู้จำนองไม่ต้องรับผิด คำพิพากษาฎีกาที่ 5702/2562         โจทก์และจำเลยทั้งสามจดทะเบียนจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินก่อนพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557 มีผลใช้บังคับ คือ เมื่อวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2558 การที่โจทก์ผู้รับจำนองประสงค์จะบังคับจำนองนับจากนั้น โจทก์ต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 วรรคหนึ่ง ที่แก้ไขใหม่         โจทก์มีหนังสือทวงถามและบอกกล่าวบังคับจำนองกำหนดระยะเวลาให้จำเลยทั้งสามชำระหนี้และไถ่ถอนจำนองให้เสร็จสิ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือทวงถามและบอกกล่าวบังคับจำนอง จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองอันเป็นการกำหนดระยะเวลาน้อยกว่าหกสิบวันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 วรรคหนึ่ง ที่แก้ไขใหม่ ซึ่งเป็นกำหนดระยะเวลาที่ระบุไว้แน่นอนแล้ว จะนำระยะเวลา 30 วัน ตามหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองไปรวมกับระยะเวลาหลังจากนั้นจนถึงวันฟ้องว่าเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าหกสิบวันแล้วหาได้ไม่ จึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าวตามบทบัญญัติดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง         ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองต้องกำหนดระยะเวลาให้ชำระหนี้ไม่น้อยกว่า 60 วัน ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาให้ไถ่ถอนจำนองเมื่อใด ไม่เป็นคำบอกกล่าวบังคับจำนอง (คำพิพากษาฎีกาที่ 1608/2506 (ประชุมใหญ่))         โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองไปยังจำเลยเพียงว่า ให้จำเลยชำระเงินและไถ่ถอนการจำนองเสียภายในเร็ววันที่สุดนั้น เห็นได้ว่า ไม่ได้กำหนดให้ไถ่ถอนการจำนองเมื่อใด เอาความแน่นอนในการที่จะพิเคราะห์ว่าภายในเวลาอันสมควรหรือไม่ไม่ได้ จึงไม่เป็นคำบอกกล่าวบังคับจำนองที่ชอบ