คนที่ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนว่าต้องมีหน้าที่ร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นเงินที่นิติบุคคลหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน นำไปดูแลพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน อาทิ ค่าบำรุงดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการให้อยู่สภาพที่ใช้งานได้ ซ่อมไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย กำจัดขยะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านและคนสวนในโครงการ ตลอดจนค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าตอบแทนแก่พนักงาน เป็นต้น  ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง “ค่าส่วนกลาง” จึงเป็นอีกเรื่องที่หลายคนนำมาพิจารณาเปรียบเทียบในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยและการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ควบคุมโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด  และในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางก็ต้องระบุอัตราที่เรียกเก็บไว้ให้ชัดเจนในสัญญา ด้วยเหตุนี้หลายคนที่ซื้อบ้านจึงอาจวางใจว่าหากมีเหตุต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางก็ต้องเป็นไปตามสัญญา แต่ปรากฎว่า มีบางโครงการที่ไปขอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น ทำให้เงินที่ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องจ่ายสูงกว่าในสัญญา ฝั่งผู้บริโภคก็มองว่าเขาไม่ควรต้องจ่ายค่าส่วนกลางเกินกว่าที่ตกลงทำสัญญาไว้ สุดท้ายก็มีการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้นสู่ศาล          ในเรื่องนี้ ศาลฎีกาได้ตัดสินวางหลักในการคุ้มครองผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมตามสัญญา กล่าวคือ แม้โครงการจะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ แต่ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยผู้บริโภคในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4229/2564         ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ามติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีที่อนุญาตให้โจทก์ขึ้นค่าส่วนกลางในอัตราตารางวาละ 30 บาท ต่อเดือน ชอบแล้ว แต่เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว วินิจฉัยว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองย่อมต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างกัน โดยให้เหตุผลว่าโจทก์มีสิทธิเก็บค่าบริการสาธารณะในอัตราตารางวาละ 20 บาท ต่อเดือน แต่โจทก์กลับเรียกเก็บจากจำเลยทั้งสองเพียง 500 บาท ต่อเดือน แสดงว่าโจทก์ยอมสละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มตามที่ได้รับอนุมัติโดยกลับมาผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายแทน         แม้ต่อมาโจทก์จะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ โจทก์ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้ การที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้สละสิทธิในการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวดนนทบุรีกำหนด ไม่ได้หมายความว่าโจทก์จะต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายตลอดไป เงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะมิใช่กำไรหรือขาดทุนของผู้จัดสรรที่ดิน แต่เป็นบริการที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและอ้างถึงขั้นตอน หลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะตามมาตรา 53 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามมาตรา 32 ค่าบริการสาธารณะหรือค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายออกไปจริง มิใช่เป็นการเรียกเก็บเพื่อประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ ต้องนำเงินไปใช้จ่ายให้ตรงตามประเภทที่กฎหมายกำหนด สมเหตุสมผล มีหลักฐาน ต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตรวจสอบได้ และอ้างถึงเหตุผลที่ขออนุญาตและเหตุผลที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีอนุญาตให้ขึ้นค่าบริการสาธารณะนั้น แม้จะเป็นการอ้างกฎหมายมาเป็นเหตุผลให้ดูประหนึ่งว่าเป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย แต่ข้อกฎหมายที่ยกขึ้นอ้างนี้ เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลชั้นต้น เป็นการขอให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภครับฟังว่า โจทก์ไม่ได้สละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มจำนวนตามที่ได้รับอนุญาตอันเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเนื่องจากทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ไม่เกิน 50,000 บาท ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 47         จากคำพิพากษาข้างต้น  ผู้บริโภคก็สบายใจได้ว่า หากมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ก็ต้องเก็บตามสัญญาเท่านั้น จะเก็บเกินกว่าสัญญาก็ต้องได้รับความยินยอม หากไม่ยินยอมก็เรียกเก็บไม่ได้ อย่างไรก็ดี การชำระค่าส่วนกลางให้ตรงตามเวลาในสัญญาก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ฉบับแก้ไขเมื่อปี 2558  ได้กำหนดหน้าที่และผลของการค้างค่าส่วนกลาง โดยกำหนดว่าหากมีค้างชำระเกินกว่าสามเดือนอาจถูกระงับการใช้บริการของส่วนกลาง และหากค้างเกินกว่าหกเดือน ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป

ครั้งนี้ก็มีเรื่องกฎหมายสำคัญใกล้ตัวผู้บริโภคที่จะเอามาแบ่งปันอีกเช่นเคย  แต่จะขอเน้นไปที่เรื่องของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งหรือ คอนโดมิเนียม ที่เมื่อเราเข้าอยู่แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมามากมาย หนึ่งในนั้นคือ ค่าส่วนกลาง ที่แน่นอนว่าเจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่าย  แต่ก็พบว่าในหลายที่ นิติบุคคลอาคารชุดแทนที่จะไปฟ้องร้องใช้สิทธิตามกฎหมายเพื่อเรียกค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้อง กลับไปออกระเบียบข้อบังคับบีบให้ลูกบ้านอื่นๆ เสียสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยตามปกติ เช่นนี้ ศาลเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แล้ว ว่าทำไม่ได้ อย่างเช่น การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่เจ้าของห้องชุด ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่นนี้ถือว่าไปจำกัดสิทธิในการใช้สอยทรัพย์บุคคลเป็นการทำผิดกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์อีกตัวอย่าง เป็นเรื่องการงดจ่ายน้ำประปา แม้การจ่ายน้ำประปานั้นจะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม นิติบุคคลก็ไม่สามารถทำได้ หากทำเป็นการละเมิด นอกจากนี้ ศาลก็มีการกล่าวเตือนถึงเจ้าของห้องชุดเช่นกัน กรณีนิติบุคคลไม่เอาเงินที่จ่ายไปดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ไปหาประโยชน์มิชอบอื่น เจ้าของห้องชุดเองก็ไม่มีสิทธิที่จะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ต้องไปว่ากล่าวดำเนินคดีต่างหาก ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงิน ซึ่งตาม ป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง