เมื่อเราซื้อห้องชุดหรือคอนโดก็เสมือนเป็นการเข้ามาอยู่อาศัยร่วมกันกับคนหมู่มาก มีสาธารณูปโภคและทรัพย์สินบางอย่างต้องใช้ร่วมกันไม่ว่าจะเป็นฟิตเนส สระว่ายน้ำ เครื่องซักผ้า ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น ดังนั้นเพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปอย่างราบรื่นจึงต้องมีการจัดหาและมีผู้ดูแลส่วนกลางเหล่านั้น และแน่นอนย่อมเกิดค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งทุกคนต้องออกร่วมกันออก ที่เรารู้จักกันในชื่อของ “ค่าส่วนกลาง”          อย่างไรก็ตามเรื่องจริงที่เกิดขึ้นคือในการอยู่ร่วมกันของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งนี้ ก็จะมีข้อบังคับของคอนโด ที่เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญที่เป็นสิ่งสูงสุดที่ทุกคนในคอนโดต้องยึดถือและปฏิบัติเพื่อให้อยู่ร่วมกันอย่างเป็นสุข แต่ในเรื่องค่าส่วนกลาง หากนิติบุคคลมีการออกข้อบังคับ เพื่อยกเว้นการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ให้กับเจ้าของร่วมบางกลุ่ม อาจเป็นชนวนความขัดแย้ง ซึ่งในเรื่องนี้ได้มีคดีเกิดขึ้น และศาลได้มีการตัดสินวางแนวทางไว้ว่า ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่มีกฎหมายกำหนดให้เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม ดังนั้นการที่มีข้อบังคับกำหนดให้ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายใช้บังคับไม่ได้  เป็นไปตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553        การที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18         กรณีข้อบังคับเขียนยกเว้นความรับผิดของนิติบุคคล เมื่อทรัพย์สินของเจ้าของร่วมถูกขโมยหรือสูญหาย ข้อตกลงเช่นนี้ ใช้บังคับไม่ได้ เพราะถ้าเจ้าของร่วมนำสืบได้ว่า ก่อนเข้าไปในห้องชุดคนร้ายจะต้องเดินไปตามที่เดินซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ขณะงัดแงะหรือใช้กุญแจปลอมเปิดประตูเข้าไปในห้องชุดจะต้องยืนหน้าห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนกลางงัดแงะหรือเปิดกุญแจปลอมเข้าไป ก็เรียกได้ว่า รปภ. ไม่ดูแลป้องกันคนร้ายขณะอยู่ที่ทรัพย์สินส่วนกลางแล้วนิติบุคคลก็ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อเจ้าของร่วม ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553         การกระทำอันเป็นละเมิดนั้นต้องเป็นการประทุษกรรมต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย หรือละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำ หรือที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลิ่นเล่อ การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำนั้นหาเป็นละเมิดไม่ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางซึ่งหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 วรรคสามเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ดูแลรักษาห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามมาตรา 4 วรรคสองแต่อย่างใด ดังนั้นการที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิดและมีคนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์จึงถือไม่ได้ว่าการลักทรัพย์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420

ในสังคมเมืองใหญ่ สำหรับที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านแนวราบลักษณะที่เป็นหมู่บ้าน โครงการบ้านได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะใช้พื้นที่น้อยลงได้จำนวนห้องมากขึ้น แต่เมื่อเป็นการอยู่อาศัยร่วมกัน สิ่งที่สำคัญคือการมีกติการ่วมกัน หลายคนที่อยู่ในคอนโด ก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคนดูแล จ้างผู้จัดการมาคอยจัดการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด ที่จอดรถ น้ำประปา ไฟฟ้า และทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ ให้ใช้งานได้เป็นปกติ รวมถึง จัดประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อออกระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นปกติสุข         อย่างไรก็ตามมีปัญหามากมายเกิดขึ้นตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักเกิดปัญหาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของห้องชุดอยู่เสมอๆ จนถึงขั้นฟ้องร้องกันก็มีมากมาย ครั้งนี้จึงยกบางกรณีที่น่าสนใจเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม         คดีแรกเป็นเรื่องของคอนโดแห่งหนึ่งที่เกิดน้ำท่วมห้องพัก ซึ่งเมื่อตรวจสอบพบว่าสาเหตุมาจากปัญหาท่อรับน้ำภายในอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เพราะได้เรียกเก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดไปแล้ว และได้นำเงินไปจ้างบริษัทมาบริหารอาคารชุดแทนตน เมื่อบริษัทดังกล่าวปล่อยปละละเลยให้เกิดน้ำท่วมห้องพัก ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดเสียหาย เช่นนี้ ศาลก็วินิจฉัยว่า บริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบในฐานะตัวการตัวแทน         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้         พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์         อีกคดี เป็นเรื่องของการออกระเบียบเกี่ยวกับการจอดรถยนต์ ซึ่งศาลได้ตัดสินว่า แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจในการกำหนดระเบียบเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน แต่การที่มีเงื่อนไขในเรื่องการค้างค่าส่วนกลางมากำหนดในระเบียบเพื่อจำกัดสิทธิในการขอรับขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เป็นการกำหนดที่ขัดต่อกฎหมาย เพราะถือเป็นการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ตนกำหนด โดยหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550         ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้         จึงเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม กฎหมายได้กำหนดหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดการดูแลทรัพย์สินทรัพย์ส่วนกลางให้เรียบร้อยเป็นปกติ  หากมีปัญหาผู้บริโภคในฐานะเจ้าของห้องชุดสามารถไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องเพื่อให้รับผิดชอบแก้ไขหรือจัดการให้ถูกต้องได้ รวมถึงหากพบระเบียบ กติกาบางข้อที่ประกาศออกมาไม่เป็นธรรม ก็มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภคให้ศาลชี้ขาดว่าระเบียบหรือข้อกำหนดใดขัดต่อกฎหมาย เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของรวมคนอื่นๆ ให้ได้รับการคุ้มครองได้ด้วย

        การเข้าอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนวาย่อมจะต้องมีกฎกติกาบางอย่างที่ลูกบ้านต้องยึดถือปฏิบัติเพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น การทิ้งขยะ การจอดรถ ฯลฯ ทว่าจะก้าวล่วงไปถึงกระทั่งว่า ถูกห้ามทาสีรั้วบ้านใหม่ได้ด้วยหรือไม่         คุณวาริน เข้ามาเป็นผู้อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านชานเมืองหลวง ก่อนเข้าอยู่ก็ให้ซินแสมาทำนายทายทักตามความเชื่อส่วนบุคคลของตนเอง ซินแสทักให้ปรับปรุงหลายอย่าง จุดหนึ่งคือทักว่าสีรั้วไม่ถูกโฉลกกับดวงของเจ้าของบ้าน คุณวารินจึงหาช่างมาปรับปรุงสีรั้วบ้านใหม่ แต่ขณะที่ช่างกำลังทำงาน มีบุคคลอ้างว่าเป็นกรรมการ “นิติบุคคล” ของหมู่บ้าน มาบอกว่าจะเปลี่ยนสีรั้วบ้านไม่ได้ เพราะเป็นการละเมิดข้อห้ามที่ทางนิติบุคคลได้กำหนดไว้         “เฮ้ย...ทาสีบ้านตัวเองนี่ก็ทำไม่ได้หรือ” คุณวารินคิดในใจ และไม่แน่ใจว่า จริงๆ แล้วนิติบุคคลสามารถห้ามเรื่องแบบนี้ได้ด้วยเหรอ จึงโทรศัพท์มาขอคำปรึกษากับทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค   แนวทางการแก้ไขปัญหา        ฝ่ายพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ได้ค้นหาข้อกฎหมายของ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พบว่า กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้ “มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้        (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค        (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร        (3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก        (4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป        (5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์        (6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้         การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”         เมื่อพิจารณาตามนี้ จะไม่มีข้อใดที่ห้ามไม่ให้คุณวารินปรับปรุงทาสีรั้วบ้าน เพราะเป็นการกระทำที่กระทำแก่ทรัพย์สินของตนเองไม่ได้ไปละเมิดใคร และไม่อยู่ในอำนาจของนิติบุคคล แต่ก็ชวนให้คุณวารินคิดการเพิ่มสักหน่อย บางทีการที่กรรมการนิติบุคคลมาทัก ก็อาจเป็นไปได้ว่า ห่วงภาพรวมเรื่องความสวยงามของสภาพแวดล้อมในหมู่บ้าน ดังนั้นหากจะพบกันครึ่งทางได้ กล่าวคือเป็นสีรั้วที่ไม่โดดเด่นจนสร้างความแตกต่างมากจนเกินไปต่อภาพรวมของสภาพแวดล้อมก็จะเป็นการใช้ชีวิตร่วมกันที่น่ายินดี

ที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด ที่เรียกกันติดปากว่า “คอนโดมิเนียม” มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมากและรวดเร็วโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ทั่วประเทศไม่เฉพาะแต่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งหลักการเลือกซื้อคอนโดของหลายๆ คนประกอบกันด้วยหลายปัจจัย ทั้งเรื่องของราคา ความสะดวกสบายเรื่องการเดินทาง และความน่าเชื่อถือของบริษัทเจ้าของโครงการ แต่ก็มีผู้ซื้อคอนโดจำนวนไม่น้อยที่มองข้ามเรื่องของการจัดการในของ “นิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งเป็นส่วนที่สำคัญอย่างมากและเกี่ยวข้องกับความเป็นอยู่ของผู้ซื้อคอนโดโดยตรงหลังจากที่เราได้ย้ายเขาไปอยู่อาศัย เพราะถือเป็นหน่วยที่จะคอยทำหน้าที่ดูแลความจัดการความสะดวกเรียบร้อยต่างๆ ของโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความปลอดภัย น้ำ-ไฟ ทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ เช่น ที่จอดรถ สวนหย่อม สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งที่ผ่านมาก็มีข่าวที่เกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดได้รับความเสียหายจากอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น สภาพห้องหรือสาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ตรงตามที่มีการโฆษณาไว้ หรือไม่มีการดูแลจากนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งเรื่องเกี่ยวกับการฉ้อโกงค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของร่วมหรือผู้อาศัยภายในคอนโดทุกยูนิตต้องจ่ายตามข้อตกลงคณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคภาคประชาชน ได้ทำการศึกษาปัญหาเกี่ยวกับการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นเรื่องที่ทั้งผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดหลายคนมองข้าม ทั้งๆ ที่เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างมาก และเป็นเรื่องที่มีกฏหมายกำหนดไว้ชัดเจน คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2555 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551ผลการศึกษาปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดผู้อยู่ตอบแบบสอบถาม ราว 1 ใน 3 ไม่มีความรู้ในเรื่องเกี่ยวกับ “นิติบุคคลอาคารชุด” ทั้งในส่วนของที่มา บทบาทหน้าที่ หรือการแต่งตั้งและถอดถอน ตลอดจนเรื่องสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม(สิทธิของคนคอนโด) เช่น การจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น แม้จะไม่ได้พักอาศัยเอง หรือ ไม่ทราบว่า ถ้าค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป  จะต้องเสียเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี ฯลฯ  ในส่วนของที่มา ผู้ตอบแบบสอบถาม ร้อยละ 21.2 ไม่ทราบว่า “ใคร” คือ ผู้ทำหน้าที่บริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด ร้อยละ  31.6 ไม่ทราบว่า เมื่อจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ต้องมีการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 6 เดือน เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและให้ความเห็นชอบข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้  ร้อยละ 27.2 ไม่ทราบว่า ผู้จัดการนิติบุคคล ต้องได้รับการแต่งตั้งหรือถอดถอนโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม  และต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ร้อยละ 37.6 ไม่ทราบว่า ในการประชุมใหญ่นั้นเจ้าของร่วมมีสิทธิเสนอแก้ไขข้อบังคับ ถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้  บทบาทหน้าที่ของนิติบุคคลฯ ร้อยละ  39.6 ไม่ทราบว่านิติบุคคลมีหน้าที่ต้องจัดเก็บสำเนาโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไว้ในสถานที่ทำการ ร้อยละ 29.8ไม่ทราบว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามกฎหมาย ร้อยละ  20.4 ไม่ทราบว่า ผู้จัดการนิติบุคคล มีหน้าที่จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่สิ้นเดือน และต้องประกาศต่อเนื่องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ร้อยละ  37.4 ไม่ทราบว่า กรรมการนิติบุคคลมีหน้าที่จัดประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกหกเดือน ความรู้เกี่ยวกับเรื่องหน้าที่ของเจ้าของร่วม(คนคอนโด) ร้อยละ 32.2 ทราบว่า มีปัญหาในการอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม  ร้อยละ 30.8 ไม่ทราบว่า “ข้อความหรือภาพโฆษณาหรือหนังสือชักชวน” เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายห้องชุด  ร้อยละ 33.8 ไม่ทราบว่า ตนเอง มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น แม้จะไม่ได้พักอาศัย หากไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางเมื่อนิติบุคคลทวงถามในเวลาที่กำหนด  จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี   ร้อยละ 37.2 ไม่ทราบว่า ถ้าค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป  จะต้องเสียเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี  และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ  รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ นอกจากนี้ยังพบว่า มีผู้ตอบแบบสอบถาม ร้อยละ 4  ไม่ได้รับข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อซื้อห้องชุดและเข้าอยู่อาศัย    เมื่อสอบถามว่า เห็นด้วยให้กฎหมายกำหนดให้ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพด้านบริหารงานนิติบุคคล ปรากฏว่า ร้อยละ 79.8 เห็นด้วย -----------------------------------------------------------------------------วิธีการเก็บตัวอย่าง การเก็บข้อมูลภาคสนามครั้งนี้ใช้แบบสอบถาม กับกลุ่มตัวอย่างที่เป็นเจ้าของร่วมที่ซื้ออาคารชุด จำนวน 500 คนเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2560 พื้นที่ในการเก็บข้อมูลได้แก่ อาคารชุดในย่านพระรามสาม เพชรเกษม สุขุมวิท รัชดา และสาธร  โดยแบ่งกลุ่มตามมูลค่าของอาคารชุด ดังนี้ อาคารชุดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จำนวน 150 คน อาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 150 คน อาคารชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จำนวน 150 คน และอาคารชุดราคา  5  ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 50 คน โดย ร้อยละ 48.2 ของผู้ตอบแบบสอบถามซื้ออาคารชุดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ร้อยละ 27.6 ซื้อเพื่อขายต่อเก็งกำไร และร้อยละ 24.2  ซื้อไว้เพื่อให้เช่า ข้อเสนอแนะจากงานวิจัย1. ควรกำหนดให้คนที่จะเข้ามาทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล ต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพเป็นการเฉพาะ โดยแก้ไขมาตรา 35/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดคุณสมบัติที่สำคัญของผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพด้านบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด   แม้ตามกฎหมายปัจจุบันได้กำหนดคุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลเอาไว้อยู่แล้ว แต่ไม่ได้ระบุว่าต้องเป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางด้านการบริหารจัดการนิติบุคคลเป็นการเฉพาะ ทำให้พบปัญหาเรื่องของการแต่งตั้งเครือญาติ(บริษัทเจ้าของโครงการ) เข้ามาทำหน้าที่ ซึ่งถือเป็นปัญหาเรื่องความโปร่งใส อย่างไรก็ตามการแก้ไขข้อกฎหมายนี้ต้องไม่เป็นเงื่อนไขในการเพิ่มค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม  รวมถึงมีข้อกำหนดห้ามไม่ให้ผู้มีส่วนได้เสียในบริษัทเจ้าของโครงการมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคล2. กรณีความไม่ปลอดภัยของทรัพย์ส่วนกลาง ที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนบุคคล ในการรับผิดชอบความเสียหาย ควรร่วมกันทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายนิติบุคคลอาหารชุด  ปัญหานี้สืบเนื่องจากกรณีเจ้าของร่วมอาคารชุดรายหนึ่งแพ้คดีความในชั้นศาลกรณีรถยนต์หายไปจากลานจอดรถของอาคารชุด แล้วไม่สามารถเรียกร้องให้นิติบุคคลอาคารชุดรับผิดชอบ หรือชดเชยค่าเสียหายได้ เนื่องจากศาลพิจารณาว่าหน้าที่ของนิติบุคคลคือการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ส่วนรถยนต์คือ ทรัพย์ส่วนตัว อย่างไรก็ตามปัญหานี้เกิดจากสาเหตุ เรื่องที่จอดรถไม่เพียงพอ ไม่ปลอดภัย ซึ่งเป็นเรื่องที่ถูกร้องเรียนต่อคณะกรรมการองค์การอิสระฯ เป็นอันดับต้นๆ ดังนั้นเพื่อให้มีมาตรการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้มีคุณภาพมาตรฐาน การรับผิดชอบความเสียหาย ควรร่วมกันทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายนิติบุคคลอาหารชุด  3. กรณีที่มีคำสั่งปัญหาความไม่เข้าใจกฎหมาย ขอให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรมีมาตรการประชาสัมพันธ์ที่สามารถเข้าใจง่าย เข้าถึงง่าย เพื่อส่งเสริมให้ผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด รู้สิทธิ เข้าใจบทบาทในการเป็นเจ้าของร่วม การรวมตัวเพื่อใช้สิทธิ และมีส่วนร่วมในการเข้าประชุมเสนอแนะ และคัดเลือกกรรมการมากขึ้น โดยเฉพาะการรับรู้ข้อกฎหมายเรื่องการจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าปรับ และการเสียสิทธิกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางติดต่อกัน เนื่องจากพบว่ามีเจ้าของร่วมไม่รู้ข้อกฎหมายดังกล่าวเกือบครึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วม พร้อมกันนี้ มีข้อเสนอให้กรมที่ดิน จัดทำคู่มือการอยู่อาศัยในอาคารชุด โดยมีรายละเอียดอธิบายสิทธิหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด หน้าที่ของนิติบุคคล ทั้งการจัดการประชุม การเลือกกรรมการ การชี้แจงหลักเกณฑ์ การเปิดเผยข้อมูลรายรับรายจ่าย รวมถึงกฎหมายกำหนดหน้าที่ของลูกบ้าน เช่น กำหนดจ่ายค่าส่วนกลาง หรือการจ่ายค่าปรับกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลาง การใช้เอกสารโฆษณา เอกสารแนะนำการขายสามารถใช้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา โดยคู่มือดังกล่าวต้องมอบแก่ผู้ประกอบธุรกิจ และเมื่อมีการเปิดขายห้องชุดต้องส่งมอบคู่มือดังกล่าวแก่ผู้บริโภคทุกรายด้วยข้อสรุปปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดและผลในทางกฎหมาย1.ปัญหาหน้าที่ในการจัดประชุมใหญ่สิ่งที่กฎหมายกำหนดผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต่อการประชุม ดังนี้-จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท2.ปัญหาเรื่องการเงินสิ่งที่กฎหมายกำหนดกฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนภายใน 15 วัน นับแต่วันสิ้นเดือนและปิดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบต่อเนื่องเป็นเวลา 15 วัน หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท3.ปัญหาหน้าที่เกี่ยวกับการบริหารงานทั่วไปสิ่งที่กฎหมายกำหนดผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ดูแลให้เจ้าของร่วมให้ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับเข้าใจเรื่อง การทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด4 องค์ประกอบหลัก คือ1.นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่แล้ว ก็คือกลุ่มคนที่บริษัทเจ้าของโครงการ “ว่าจ้าง” เข้ามาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ ของอาคารชุด หรือ คอนโด ซึ่งคอนโด สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ ได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น1.ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดนั้น รวมถึงบริเวณติดต่อกันด้วย เช่น ที่ดินที่มีสนามหญ้า หรือมีที่ปลูกต้นไม้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนั่นเอง2.ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินที่เป็นลานจอดรถร่วมกันหรือที่ดินที่จัดไว้เป็นสวนไม้ดอกเพื่อความสวยงามของอาคารชุดนั้น3.โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสา เสาเข็ม หลังคา ดาดฟ้า ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เป็นต้น4.อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่เป็นโรงเก็บรถร่วมกัน ระเบียงราวลูกกรง บันได ทางเดินระหว่างห้องชุด เป็นต้น5.เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ เครื่องดูดฝุ่น6.สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น เป็นต้น7.ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ ถังขยะ เป็นต้น2.ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กฎหมายกำหนดไว้ว่านิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีผู้จัดการ 1 คน จะเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคลก็ได้ ซึ่งถ้าเป็นนิติบุคคลเป็นผู้จัดการก็ต้องแต่งตั้งตัวแทนหนึ่งคนเข้ามาดำเนินการทำหน้าที่ในฐานะผู้จัดการแทนนิติบุคคลอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด1.จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม2.ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคาร3.จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด4.เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด5.จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน6.ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามข้อปฏิบัติของอาคารชุด เกิน 6 เดือนขึ้นไป3.คณะกรรมการอาคารชุด กฎหมายกำหนดให้ทุกอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน การแต่งตั้งกรรมการผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งใครบ้างมีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการอาคารชุด1.เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม2.ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี3.ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคนให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคนอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการอาคารชุด 1.ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด2.แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน3.จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อยโดยกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้4.เจ้าของร่วมเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก ผู้ซื้อห้องของอาคารชุดก็ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมทันที โดยจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนบุคคล และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของโครงการที่อาศัยอำนาจหน้าที่ของเจ้าของร่วม 1.มีสิทธิ์เข้าประชุมทั้งสามัญและวิสามัญเพื่อให้องค์ประชุมครบ 1/4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด และดำเนินการขั้นตอนต่างๆ ต่อไปได้2.มีสิทธิ์สมัครเป็นคณะกรรมการอาคารชุด3.มีสิทธิ์โหวต ออกความคิดเห็น คัดค้าน ตามอัตราส่วนสิทธิ์ของตัวเองในเรื่องต่างๆ ของที่ประชุม 

ผมเป็นเจ้าของร่วมและผู้ประสานงานชมรมคอนโดขนาด 700 ห้องที่เมืองพัทยา คุณศุภวิทย์เริ่มเรื่องคณะกรรมการได้ว่าจ้างนิติบุคคลแห่งหนึ่งให้ทำหน้าที่ผู้บริหารจัดการในฐานะเป็นผู้จัดการนิติบุคคล ต่อมานิติบุคคลคลได้ขออำนาจเจ้าของร่วมผู้ประสงค์จะให้เช่าหรือขายห้องเป็นธุรกิจโดยขอหักเงิน 3% - 10% เพื่อนำเข้าเป็นเงินส่วนกลางสำหรับจ่ายพนักงาน ค่าซ่อม บำรุงรักษาสถานที่ต่างๆ ประจำปี รวมเป็นเวลาหลายปีมาแล้ว ปรากฏว่าเงินค่านายหน้าที่ได้จากการให้เช่าและขาย ที่ได้หักไว้จากเจ้าของห้องนิติบุคคลไม่ได้นำเข้าบัญชีรับ-จ่ายส่วนกลางแต่อย่างใด ทั้งๆ ที่ผมในนามชมรมเจ้าของร่วมได้สอบถามหลายครั้งก็ไม่มีคำตอบให้ เจ้าของร่วมยังคงต้องถูกเรียกเก็บค่าใช้จ่ายรายปีเท่าเดิมทุกปี หากมีเงินค่านายหน้าได้ถูกนำเข้าบัญชีค่าใช้จ่ายส่วนกลางบ้างแล้ว เงินค่าใช้จ่ายรายปีต้องลดลงตามส่วน “ผมได้ทำเรื่องร้องเรียนสคบ. แล้ว แต่ไม่ได้รับความช่วยเหลือเท่าที่ควร จนบัดนี้เป็นเวลานับปีแล้ว จึงขอเรียนถามท่านว่า เรื่องนี้จะฟ้องศาลผู้บริโภคได้หรือไม่? ทำอย่างไร? ขอบคุณครับ”  ข้อแนะนำตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่(3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดจะเห็นว่าข้อกำหนดกฎกติกาหรือแนวทางการดำเนินการต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นล้วนมาจากมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมอาคารชุดนั้นๆ ดังนั้นปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกิดขึ้นแต่ละปัญหาไม่ต้องไปร้องเรียนที่ไหนครับ เพราะเป็นเรื่องที่ควรจัดการกันเองในหมู่ที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม อาทิ เช่น หากพบว่าผู้จัดการนิติบุคคลปฏิบัติหน้าที่ไม่ชอบมาพากล ไม่โปร่งใส อย่างกรณีนี้ เจ้าของร่วมสามารถจัดให้มีการประชุมใหญ่เพื่อจัดการปัญหานี้ได้ แต่เงื่อนไขคือการประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมตามกฎหมาย โดยเจ้าของร่วมในที่ประชุมใหญ่จะมีมติจัดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่เกินเก้าคนซึ่งแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ก็ได้ ในการแต่งตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่งของกรรมการ อำนาจหน้าที่และการประชุมของคณะกรรมการ ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ ทีนี้เราจะตรวจสอบการทำงานประการใดของผู้จัดการนิติบุคคลให้ใช้วิธีการทำงานผ่านคณะกรรมการชุดนี้ครับ เมื่อได้หลักฐานการทุจริตแล้วสามารถที่จะดำเนินการทางกฎหมายต่อไปได้ อย่าทำงานคนเดียวครับเหนื่อยตายและไม่ได้ผลด้วย