นี่คงเป็นข่าวดี สำหรับคนที่สนใจซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดผ่านช่องทางการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ที่จะมีกฎหมายคุ้มครองคนซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดให้ได้รับความเป็นธรรมจากการขายทอดตลาดดียิ่งขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมาความสนใจของผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในตลาดดังกล่าวไม่ค่อยมีเท่าที่ควร เพราะเจอปัญหาที่ผู้ประมูลจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆ แล้ว ไม่ใช่เป็นความผิดของผู้ประมูล แต่เนื่องจากลูกหนี้เดิมค้างชำระค่าส่วนกลางบวกกับดอกเบี้ยปรับที่เพิ่มขึ้น จนอาจจะมากพอๆ กับราคาประมูลขายห้องชุด ทำให้ไม่คุ้มค่ากับการซื้อขาย กรมบังคับคดี ได้มีความพยายามอย่างต่อเนื่องในการปลดล็อกภาระผู้ซื้อห้องชุด ในที่สุดก็มีการแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาคดีความแพ่ง แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 ประกาศราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2558 เพิ่มเติม มาตรา 309 จัตวา ว่าด้วยการซื้อห้องชุดและบ้านจัดสรรจากการขายทอดตลาด ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 และเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจง่ายขึ้น จึงขอสรุปโดยมีสาระสำคัญ ดังนี้ 1. ผู้ที่ประมูลซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทอาคารชุด และ ที่ดินจัดสรร จากการขายทอดตลาดไม่ต้องรับภาระชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องเก่าค้างชำระไว้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ ก่อนขายทอดตลาดเป็นหน้าที่ของกรมบังคับคดีที่จะต้องบอกกล่าวแก่ นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลบ้านจัดสรร แล้วแต่กรณี เพื่อให้แจ้งหนี้สินค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง เพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ 2. เมื่อขายทอดตลาดแล้ว กรมบังคับคดีจะกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไปชำระหนี้คงค้าง เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าของใหม่ได้ต่อไป โดยผู้ซื้อไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้   3. กรณีที่ นิติบุคคลฯ แจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง หรือ ไม่แจ้งภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ หรือในกรณีบ้านจัดสรร หากยังไม่มีการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ 4. ขั้นตอนหลังจากนั้น เมื่อกรมบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ได้แล้ว ก็ให้นำเงินมาชำระให้นิติบุคคลฯ ก่อนสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ โดยกรณีที่ดินจัดสรรแปลงนั้น ๆ ถูกระงับการโอนไว้เนื่องจากค้างหนี้ค่าส่วนกลาง ให้ถือเป็นอันยกเลิก โดยการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว มีเหตุผลที่มาสำคัญเกี่ยวกับการบังคับคดีที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งยังมีข้อขัดข้อง ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม เกิดกระบวนการโอนทรัพย์สินมีทะเบียนหรือเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าว ที่สะดวกรวดเร็ว และเพื่อเป็นการคุ้มครองให้ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากความรับผิดดังกล่าวเป็นของเจ้าของเดิม และเมื่อมีการแก้ไขกฎหมายไปแล้ว ทำให้แนวคำพิพากษาของศาลเดิมที่ ได้วางบรรทัดฐานไว้ให้ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะต้องรับผิดในหนี้ค่าส่วนกลางทั้งต้นเงินและค่าปรับที่เจ้าของเดิมค้างชำระจึงต้องเปลี่ยนแปลงไป ดังเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8711/2554 หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสอง ดังนั้น คำพิพากษาข้างต้น จึงไม่อาจใช้เป็นบรรทัดฐานในเรื่องความรับผิดของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอีกต่อไป ซึ่งต่อจากนี้ไป ( หลังวันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 ) ผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุดหรือบ้านจัดสรรจากการขายทอดตลาด ไม่ต้องกังวลกับหนี้ค่าส่วนกลางอีกต่อไปแล้ว และสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้