ฉบับที่ 213 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 2

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 212 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1

คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1จากสภาพของที่ดินในแหล่งชุมชุนมีจำนวนจำกัด ทำให้การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปในลักษณะของการอยู่ในแนวดิ่งหรือที่เรียกว่า”คอนโดมิเนียม ” มากกว่าที่จะอยู่ในแนวราบหรือที่เรียกว่า”บ้าน” ด้วยเหตุนี้จึงเกิดความต้องการในการซื้อมาเพื่อวัตถุประสงค์อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานและต้องเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการเดินทางหรือการติดต่อกับแหล่งชุมชนด้วย ต่อมาเมื่อมีความต้องการมากขึ้นกว่าการอยู่อาศัยก็เปลี่ยนเป็นการซื้อมาเพื่อการลงทุนให้บุคคลอื่นเช่าต่อ  โดยกำหนดผู้ใช้บริการ(ผู้เช่า) เป็นคนไทยบ้าง คนต่างชาติบ้าง จนสร้างปัญหาให้แก่ผู้พักอาศัยเดิม หรือบางครั้งก็เป็นแหล่งหลบซ่อนของอาชญากรรมต่างชาติ จึงทำให้เกิดคำถามตามมาหลายๆประเด็นที่เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยกฎหมายเป็นตัวอธิบายว่าทำได้หรือทำไม่ได้ตามกฎหมายในประเด็นเหล่านี้                                          คำถาม : ปัจจุบันมีการซื้อคอนโดฯของคนต่างชาติและคนไทย ต่อมานำมาให้บุคคลอื่นเช่าต่อ สามารถทำได้หรือไม่ และมีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง ทั้งจะสามารถแก้ปัญหาเรื่องกฎหมายหรือนโยบายแก้ปัญหาอย่างไรบ้าง                                                                                                                     การซื้อขายคอนโดฯหรือเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “การซื้อขายอาคารชุด” เป็นกิจการที่ได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่มีความสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยผู้ซื้อต้องการหลีกเลี่ยงการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง เพราะเหตุปัจจัยเรื่องที่ดินและราคาวัสดุอุปกรณ์ที่สูงขึ้น รวมถึงความยุ่งยากในการหาผู้รับเหมาก่อสร้างด้วยตัวเอง จึงทำให้การซื้อขายอาคารชุดได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน อีกทั้งที่ตั้งของอาคารชุดมักตั้งอยู่ในย่านธุรกิจการค้าที่มีทำเลที่ดี และเหมาะสม สะดวกแก่การเดินทาง ก็นับว่าตอบโจทก์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี ในปัจจุบัน การซื้อขายอาคารชุดของคนต่างชาติในประเทศไทย เมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมายจะพบว่าสามารถกระทำได้ แต่เนื่องด้วยข้อจำกัดบางประการ ทำให้การซื้อขายอาคารชุดจึงจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจเข้าทำสัญญา ทั้งความยุ่งยากบางประการทางกฎหมายก็ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องศึกษารายละเอียดของกฎหมายให้แน่ใจเสียก่อน โดยการซื้อขายอาคารชุดของคนต่างด้าว มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่สำคัญ ดังนี้                                                                                พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด (ฉบับที่ 4) กำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ จะต้องประกอบด้วยเงื่อนไข ดังต่อไปนี้                                                    ข้อ 1. มาตรา 19 กำหนดว่า ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ที่กฎหมายกำหนดไว้กรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้ จึงจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ คือ                                             (1) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  ซึ่งมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม. 11, ตม. 15 หรือ ตม. 17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ที่จะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง กรมตำรวจ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ได้เช่นกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (1)                                     (2) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 กำหนดให้อยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  โดยมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทยเช่นกัน โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 24 และ 26 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (2)      (3) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 และมาตรา 98 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคล โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด โดยใช้หลักฐานเป็นหนังสือรับรองของสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทของกรุงเทพมหานคร หรือแต่ละจังหวัด กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (3)                                         (4) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 23 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (4)            (5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าห้องชุด โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) ในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (5)ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าอาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า...   น่าเสียดายที่ต้องขอตัดจบตอนแรกเพียงแค่นี้ก่อน ฉบับหน้าเรามาตามเรื่องนี้กันต่อนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 204 ค้างค่าส่วนกลางห้องชุดเจ้าของห้องต้องระวัง

ครั้งนี้ก็มีเรื่องกฎหมายสำคัญใกล้ตัวผู้บริโภคที่จะเอามาแบ่งปันอีกเช่นเคย  แต่จะขอเน้นไปที่เรื่องของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งหรือ คอนโดมิเนียม ที่เมื่อเราเข้าอยู่แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมามากมาย หนึ่งในนั้นคือ ค่าส่วนกลาง ที่แน่นอนว่าเจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่าย  แต่ก็พบว่าในหลายที่ นิติบุคคลอาคารชุดแทนที่จะไปฟ้องร้องใช้สิทธิตามกฎหมายเพื่อเรียกค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้อง กลับไปออกระเบียบข้อบังคับบีบให้ลูกบ้านอื่นๆ เสียสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยตามปกติ เช่นนี้ ศาลเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แล้ว ว่าทำไม่ได้ อย่างเช่น การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่เจ้าของห้องชุด ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่นนี้ถือว่าไปจำกัดสิทธิในการใช้สอยทรัพย์บุคคลเป็นการทำผิดกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์อีกตัวอย่าง เป็นเรื่องการงดจ่ายน้ำประปา แม้การจ่ายน้ำประปานั้นจะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม นิติบุคคลก็ไม่สามารถทำได้ หากทำเป็นการละเมิด นอกจากนี้ ศาลก็มีการกล่าวเตือนถึงเจ้าของห้องชุดเช่นกัน กรณีนิติบุคคลไม่เอาเงินที่จ่ายไปดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ไปหาประโยชน์มิชอบอื่น เจ้าของห้องชุดเองก็ไม่มีสิทธิที่จะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ต้องไปว่ากล่าวดำเนินคดีต่างหาก ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงิน ซึ่งตาม ป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 151 ผลของการต่อเติมห้องชุดโดยไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย

ฉบับนี้เป็นเรื่องจำเลย ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดอยากจะต่อเติมห้องชุดให้เป็นวิมาน จึงได้ตกแต่งห้องชุดดังกล่าวโดยขยายผนังห้องชุด ซึ่งเป็นขอบเฟรมอะลูมิเนียมพร้อมกระจกไปติดตั้งไว้บนขอบระเบียงโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์(นิติบุคคลอาคารชุด) และต่อเติมส่วนของอาคารให้มีลักษณะแตกต่างจากระเบียงห้องชุดอื่น ซึ่งมีผลกระทบต่อภาพลักษณ์และโครงสร้างของทรัพย์ส่วนกลาง ต่อเติมเสร็จไม่นานมารความสุขก็มาเยือน นิติบุคคลอาคารชุด เห็นว่าเป็นการขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลฯ จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อผนังที่ติดตั้งไว้บนขอบระเบียงให้กลับคืนสู่ตำแหน่งเดิม แต่จำเลยก็ดื้อตาใสแบบว่า วิมานข้าฯ ใครอย่าแตะ นิติบุคคลฯ ก็ของขึ้น  จึงไปฟ้องศาลขอให้ศาลบังคับให้จำเลยรื้อถอน  จำเลยให้การต่อสู้คดีแบบสู้ตายจัดหนัก ที่เด็ดที่สุดสู้ว่าทำเพื่อความปลอดภัยเพราะเมียจำเลยกลัวความสูง( แบบว่าทำไปเพราะรักเมีย กลัวเมียตกคอนโดฯ ตาย) ผลคดีศาลชั้นต้นยกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนอีก จำเลยก็ยิ่งเฮใหญ่  นิติบุคคลฯ ก็กัดฟันยื่นฎีกาอีก แบบว่ากะวัดดวงกันโค้งสุดท้าย มาดูกันซิว่าศาลฎีกาจะว่าอย่างไร คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8716/2554  วินิจฉัยว่า “ ห้องชุดของจำเลยอยู่ในอาคารชุดที่จัดสร้างขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ดังนั้น การใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยในอาคารชุด หรือการดำเนินการของทั้งโจทก์และจำเลยอันเกี่ยวกับอาคารชุดจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับแห่ง พ.ร.บ. ดังกล่าว ทั้งอาคารชุดดังกล่าวยังมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ออกมาโดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เพื่อใช้บังคับแก่เจ้าของร่วมทุกคนอีกด้วย สำหรับการต่อเติมห้องชุดของจำเลยนั้น ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 48 (เดิม) บัญญัติว่า การอนุญาตให้เจ้าของคนใดคนหนึ่งทำการก่อสร้างต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคารชุดต้องได้รับมติจากคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด  ส่วนในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้กำหนดไว้ในหมวดที่ 7 เรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลในข้อ 26.12 ว่าการดัดแปลง แก้ไข ต่อเติม หรือต่อเติมตกแต่ง  จะต้องขออนุญาต และผู้จัดการจะอนุญาตได้ต่อเมื่อเห็นว่า ไม่กระทบโครงสร้างระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ หรือไม่ยื่นล้ำพื้นที่ห้องชุดหรือแนวอาคารชุด   การที่ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปเช่นนี้ ก็เป็นเพราะการเป็นเจ้าของและพักอาศัยในอาคารชุดนั้น เป็นการอยู่ร่วมกันของผู้เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุดซึ่งมีจำนวนมาก เจ้าของร่วมจึงจำต้องระมัดระวังการใช้สิทธิของตนซึ่งอาจจะมีผลกระต่อสิทธิเจ้าของร่วมคนอื่นหรือผลประโยชน์ของส่วนราม และการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดเจ้าของร่วมจะต้องสละประโยชน์ส่วนตัวหรือความเห็นส่วนตนซึ่งเคยมีอยู่ตามปกติในบางประการ และยังต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับซึ่งออกมาเพื่อการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขอย่างเคร่งครัดอีกด้วย การต่อเติมของจำเลยเป็นการเปลี่ยนลักษณะการใช้สอยระเบียงของอาคารชุดตามที่ออกแบบมา และได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ก่อสร้างแล้วการจัดให้มีระเบียงเป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามเป็นเอกลักษณ์เฉพาะสำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์จะให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร จึงไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายใน  การต่อเติมของจำเลยจึงเป็นการขยายพื้นที่ใช้สอยของตนเองมากกว่าเพื่อความปลอดภัยหรือเป็นเพราะภริยาจำเลยกลัวความสูงดังที่จำเลยอ้าง ทั้งเห็นได้ชัดว่ามีผลกระทบและเปลี่ยนรูปลักษณะอาคารชุดภายนอกอาคาร ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญ  จำเลยจะต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้    ที่จำเลยอ้างว่ามีเจ้าของห้องชุดอื่นหลายห้องที่ดัดแปลงต่อเติมห้องชุดลักษณะเดียวกับจำเลยแต่โจทก์ไม่ฟ้องร้องเหมือนเช่นจำเลย เป็นการเลือกปฏิบัตินั้น เห็นว่า จำเลยจะอ้างการกระทำของจำเลยที่ผิดกฎหมายหรือฝ่าฝืนข้อบังคับให้เป็นการกระทำที่ชอบเพราะมีผู้อื่นกระทำความผิดเช่นเดียวกับจำเลยด้วยย่อมไม่ได้ และการที่โจทก์ไม่ดำเนินการแก่ผู้กระทำความผิดรายอื่นก็ไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีนี้โดยไม่สุจริต  แต่เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องรับผิดชอบในการกระทำของโจทก์เอง และที่จำเลยอ้างว่าการต่อเติมของจำเลยไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างอาคารเพราะจำเลยเพียงแต่ขยายแนวกระจกเดิมออกไปเท่านั้น  ปรากฏว่าพื้นที่ส่วนที่จำเลยต่อเติมไม่มีการระบุจำนวนพื้นที่ไว้ว่าเป็นเท่าใด แต่จำเลยขยายออกไปจนชิดขอบระเบียงเท่ากับนำพื้นที่ระเบียงมาใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่ใช้สอยภายในทั้งหมดอันมีลักษณะเป็นการเพิ่มการใช้ประโยชน์อีกส่วนหนึ่งของห้องชุด ย่อมทำให้โครงสร้างอาคารชุดรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น ทั้งการกระทำของจำเลยยังเป็นแบบอย่างให้เจ้าของร่วมรายอื่นนำมาอ้างและทำการต่อเติมได้ทุกห้องชุด อันจะมีผลเป็นอันตรายต่อโครงสร้างอาคารชุด การต่อเติมห้องชุดของจำเลยมีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกและโครงสร้างของอาคาร  จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับของโจทก์ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนและปรับปรุงผนังที่ติดตั้งตามฟ้องให้กลับคืนสู่ตำแหน่งและสภาพเดิม “

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point