ฉบับที่ 235 ชมโครงการเห็นเป็นสวนหย่อม ต่อมากลายเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย

        ต่อกันด้วยเรื่องบ้านอีกสักเรื่อง เป็นบทเรียนสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจัดสรร ท่านต้องเพิ่มความรอบคอบ ไม่เพียงเฉพาะเรื่องคุณภาพของบ้าน แต่ต้องดูเรื่องสภาพแวดล้อมรอบๆ บ้านด้วย อย่าด่วนตัดสินใจ         คุณสายใจร้องเรียนเข้ามาว่า ตนเองซื้อบ้านในโครงการหนึ่ง เหตุจากขับรถผ่านไปเห็นป้ายโฆษณาที่เชิญชวนด้วยข้อความที่น่าสนใจ จึงเลี้ยวรถเข้าไปในโครงการดังกล่าว จากการพูดคุยกับพนักงานขาย ซึ่งให้ข้อมูลดีๆ (ตอนนั้น) มากมาย ทั้งมีการนำชมบ้านซึ่งกำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จที่ยังไม่ได้จำหน่ายอีกหลายหลัง “ดิฉันสนใจหลังหนึ่ง ซึ่งอยู่สุดซอยเป็นบ้านสองชั้น สร้างไปแล้วกว่า 80 % จึงสอบถามราคาและรายละเอียด พนักงานขายเชียร์ว่าหลังนี้ดีมาก ทำเลดีมาก ติดสวนของโครงการฯ ที่อยู่สุดซอย พื้นที่ตรงข้ามบ้านก็ปลูกหญ้าเขียวสวย ร่มรื่นมีต้นไม้มากพอสมควร ไม่มีแววว่าจะก่อสร้างอะไร พนักงานก็บอกว่าเป็นสวน”   ทั้งหมดนี้ตรงใจคุณสายใจเพราะกำลังอยากได้บ้านที่ค่อนข้างสงบร่มรื่นเนื่องจากจะให้เป็นบ้านพักของคุณแม่ จึงตัดสินใจซื้อบ้านหลังดังกล่าว โดยโอนเงินจองเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2561 และทำสัญญาพร้อมโอนบ้านในเดือนมิถุนายน ปีเดียวกัน        เมื่อเข้ามาอยู่อาศัยได้ประมาณ 1 ปี พบว่า ที่เคยเห็นเป็นสวนหย่อมกลับกลายเป็น บ่อบำบัดน้ำ มีการนำเครื่องจักรมาวางไว้รระเกะระกะ อีกทั้งน้ำที่พักไว้ก็เน่ามีสีดำ มีขยะมากมาย เมื่อตนเองนำเรื่องไปสอบถามกับโครงการ ได้คำตอบว่า ไม่ใช่บ่อบำบัดเป็นเพียงบ่อน้ำธรรมดา ซึ่งตนเองคิดว่าไม่ใช่แน่ อีกทั้งยังมีคนจำนวนหนึ่งที่ผ่านเข้ามาในหมู่บ้านใช้เป็นที่แวะเวียนเข้าไปปัสสาวะ จับกลุ่ม อีกทั้งอุปกรณ์ต่างๆ ที่วางไว้ก็เริ่มเปิดใช้งาน ส่งเสียงดังรบกวนตนเองและคนในบ้าน         “จากเดิมที่คิดว่าจะเป็นบ้านที่สงบเงียบจึงลงทุนไปถึง 16 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินที่สะสมมาทั้งชีวิต ตอนนี้ทุกคนในบ้านปวดหัวอยู่ไม่สงบสุข เสียงดังของเครื่องจักรรบกวนมาก พนักงานก็เชียร์แต่ว่าพื้นที่ตรงข้ามบ้านเป็นสวน ไม่เคยให้ข้อมูลว่าจะเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียเลย อย่างนี้ตนเองจะทำอะไรได้บ้างไหม”   แนวทางการแก้ไขปัญหา         เมื่อสอบถามถึงความต้องการในส่วนของผู้บริโภค คุณสายใจต้องการให้ทางโครงการฯ ซื้อบ้านคืนไป พร้อมชดเชยค่าเสียหายให้บางส่วน “ตอนนี้ไม่อยากอยู่บ้านนี้แล้ว” ถ้าจะประกาศขายก็ไม่รู้เหมือนกันว่าจะมีใครซื้อไหม เพราะสภาพแวดล้อมไม่ดีแบบนี้         เบื้องต้นเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายได้เจรจากันก่อน จึงเชิญผู้ร้องและตัวแทนโครงการเข้ามาไกล่เกลี่ยเพื่อหาข้อตกลง ผู้ร้องเพิ่มเติมว่าถ้าไม่ซื้อบ้านคืนทางโครงการย้ายบ่อบำบัดได้ไหม ทั้งนี้ตัวแทนของโครงการปฏิเสธข้อเสนอของฝ่ายผู้บริโภคโดยอ้างว่า แม้พนักงานขายไม่ได้บอกว่า พื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย แต่ผู้บริโภคเข้าไปดูภายในโครงการหลายครั้ง จะต้องเห็นอยู่แล้วว่าพื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียและเมื่อได้ทดสอบวัดเสียงหน้าบ้านคุณสายใจก็พบว่า เสียงดังในระดับ 40 เดซิเบลเท่านั้น ซึ่งทางผู้บริโภคแย้งว่า เมื่อเข้าไปดูการก่อสร้างบ้านนั้น ไม่พบว่ามีการจัดวางอุปกรณ์ทำบ่อบำบัดแต่อย่างใด เห็นเป็นพื้นที่ว่างๆ เขียวๆ  อีกทั้งในแบบแปลนที่นำเสนอขายก็ไม่ได้ระบุไว้ว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเชื่อตามพนักงานขายว่าเป็นสวนหย่อม         เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันไม่ได้ ทางศูนย์ฯ จึงเสนอคุณสายใจเรื่องการดำเนินคดี ซึ่งผู้บริโภคจะหาทนายทำเรื่องฟ้องคดีเองแต่จะปรึกษากับศูนย์ฯ หากเกิดเรื่องไม่เข้าใจขึ้นมา         คำแนะนำ กรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านตามข้อเท็จจริงนั้น ผู้ร้องไม่ทราบว่าพื้นที่ว่างตรงข้ามบ้านที่ซื้อเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย โดยแบบแปลนการเสนอขายก็ไม่ได้แสดงให้เห็นว่าเป็นพื้นที่เพื่อวัตถุประสงค์ใด แสดงเพียงว่าเป็นพื้นที่ว่างเปล่า แต่ภายหลังผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยจึงทราบว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ว่า ตรงข้ามบ้านจะไม่มีบ่อบำบัดน้ำเสียอย่างที่เกิดขึ้นจริง ผู้ร้องสามารถบอกล้างสัญญาได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 180 หมู่บ้านในแอ่งกระทะ

หลังเหตุการณ์อุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปี 2554 บ้านเรือนหลายหลังได้รับความเสียหายหนัก ผู้ประสบภัยบางรายตัดสินใจขายทิ้งบ้านมากกว่าซ่อมแซม แต่หากทั้งขายและซ่อมไม่ได้ เพราะเพิ่งรู้ความจริงทีหลังว่าบ้านอยู่ในพื้นที่ต่ำ ที่ต่อให้ซ่อมแล้วก็ยังต้องผจญกับปัญหาน้ำท่วมขังเช่นนี้ตลอดไป เราควรแก้ปัญหาอย่างไรดีเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นกับผู้ร้อง ซึ่งเป็นตัวแทนของกลุ่มผู้เสียหายจำนวน 465 หลังคาเรือน จากโครงการ ศุภาลัย แกรนด์เลค (Suphalai Grand Lake Village) ที่มีมูลค่าการซื้อขายไม่ต่ำกว่าหลังคาเรือนละ 4 ล้านบาท โดยภายหลังน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 พวกเขาพบว่า เวลาฝนตกจะมีน้ำไหลซึมเข้ามาภายในโครงการตลอดโดยไม่ทราบสาเหตุ เมื่อตรวจสอบจึงทราบว่าพื้นที่ของทั้งโครงการต่ำกว่าพื้นที่รอบนอก หรือเป็นแอ่งกระทะนั่นเอง ทำให้สามารถตอบโจทย์ได้ว่าทำไมทั้งๆ ที่มีรั้วกั้นน้ำ จึงไม่สามารถแก้ปัญหาได้ เพราะรั้วดังกล่าวกลับสร้างในระดับเดียวกันกับพื้นที่รอบนอกภายหลังทางโครงการฯ ได้แก้ปัญหาด้วยการนำเครื่องสูบน้ำมาช่วยระบายน้ำออก แต่ก็ยังไม่สามารถระบายน้ำเสียออกจากหมู่บ้านได้ทันกับระดับน้ำขังที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ แม้ผู้พักอาศัยจะแจ้งให้โครงการฯ เข้ามาแก้ไขปัญหาดังกล่าวหลายครั้งแต่ก็ไม่สามารถทำได้ ชี้แจงเพียงว่า สาธารณูปโภคเป็นไปตามมาตรฐานและสามารถใช้งานได้อย่างปกติ ไม่มีความเสียหายหรือก่อให้เกิดปัญหาต่อการอยู่อาศัย โดยได้มีการแก้ปัญหาเรื่องที่ดินต่ำไว้แล้ว ด้วยการนำท่อน้ำ พีวีซี มาเจาะรูแล้วนำไปฝังดักน้ำตามแนวรั้วด้านหลังบ้านแต่ละหลัง และนำอิฐมอญมาก่อเป็นกระถางต้นไม้ด้านหลังบ้านแล้วใส่ดินในกระถางอย่างไรก็ตามผู้ร้องต้องการให้บริษัทฯ ดำเนินการซ่อมแซมรั้วของหมู่บ้านใหม่ หรือหาแนวทางเพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาน้ำรั่วซึมเข้ามาภายในหมู่บ้านระยะยาว เนื่องจากบริษัทฯ ควรมีหน้าที่ส่งมอบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐานให้กับผู้บริโภค จึงมาร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อขอคำแนะนำ แนวทางการแก้ไขปัญหากรณีนี้ผู้ร้องได้ทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกับโครงการฯ โดยที่ไม่ทราบมาก่อนว่าโครงการฯ มีที่ดินสภาพต่ำกว่าพื้นที่รอบนอกหมู่บ้าน เพราะที่ดินดังกล่าวเคยเป็นบ่อเลี้ยงปลาเก่า และเมื่อมีการก่อสร้างก็ไม่ได้ถมที่ดินเพิ่มเติมให้เท่ากับพื้นที่รอบนอก ทำให้มีน้ำขังเวลาฝนตก โดยน้ำจะซึมผ่านใต้บ้านตลอดเวลา ศูนย์พิทักษ์สิทธิ์จึงแนะนำให้ผู้ร้องเก็บข้อมูลหลักฐานต่างๆ เพิ่มเติม เช่น รูปถ่ายสถานที่ และข้อพิสูจน์เรื่องพื้นที่ต่างระดับดังกล่าว ซึ่งขณะนี้เรื่องอยู่ในระหว่างการฟ้องคดี โดยศูนย์ฯ ยังคงติดตามความคืบหน้าต่อไปทั้งนี้ก่อนรับโอนบ้านเราควรศึกษาข้อมูลต่างๆ ให้รอบด้าน เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในการซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านอย่างที่ฝันไว้ ดังนี้1. พิจารณารายรับรายจ่าย ของตัวเองว่ามีกำลังซื้อหรือผ่อนบ้านได้หรือไม่2. ศึกษาข้อมูลรายละเอียดโครงการ ที่ประกาศขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ว่ามีความน่าเชื่อถือ หรือสามารถแก้ไขปัญหาได้หรือไม่3. ไปดูสถานที่จริง ว่าบ้านได้คุณภาพมาตรฐานหรือไม่ ไม่ควรดูตามโฆษณาหรือโบชัวร์อย่างเดียว4. ศึกษารายละเอียดของสัญญา การจองซื้อบ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการให้ประโยชน์ตอบแทนที่ชัดเจน ซึ่งในสัญญาจองควรระบุว่า หากกู้ธนาคารไม่ผ่านสามารถขอเงินคืนทั้งหมดได้5. สัญญาการจะซื้อจะขาย ควรจะมีการรับประกันโครงสร้างหรือการรับประกันบ้าน6. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือคำกล่าวอ้างของพนักงานขาย ที่เร่งให้โอนกรรมสิทธิ์ขณะที่บ้านยังไม่แล้วเสร็จ เพราะผู้ประกอบการอาจละทิ้งงานเพราะไม่มีข้อต่อรองแล้ว บางทีผู้ประกอบการอาจอ้างว่าจะมาซ่อมให้จนหมดอายุการรับประกันบ้านได้ ซึ่งอายุการรับประกันจะนับหนึ่งตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการต้องเข้ามาซ่อมแซมให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด7. การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หลังสร้างเสร็จแล้วผู้บริโภคต้องตรวจสอบว่า เป็นไปตามแปลนหรือข้อตกลงหรือไม่ หากยังจะผู้สร้างจะได้ปรับแก้ให้ตรงความต้องการที่ตกลงกันไว้8. ไม่ควรซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ เพราะอาจเกิดความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน9. ใช้สิทธิ์เมื่อเกิดปัญหา ทั้งหาข้อมูลเพิ่มเติมหรือปรึกษาได้ที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิ ผ่านทางเว็บไซต์  http://www.consumerthai.org หรือโทรศัพท์ 02-2483737ที่มา: เว็บไซต์มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค. รู้ไว้ใช้สิทธิ์ก่อนซื้อบ้านต้องศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน. http://www.consumerthai.org

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 172 ซื้อหมู่บ้านเล็ก เขารับประกันยังไง

ซื้อบ้านจัดสรรอยู่ แต่โครงการของบริษัทเล็กๆ เขาจะรับประกันอะไรให้บ้าง คนเรามี 2 สิ่งที่ตัดสินใจยากคือ "เลือกเมีย" กับ "เลือกบ้าน" เพราะมีผลกับชีวิตทั้งชีวิต เป็นคำถามมาสั้นๆ ง่ายๆ ที่ฝากมาในกระทู้รับเรื่องร้องเรียน เลยขอนำมาตอบไว้ที่นี้ด้วย แต่คำตอบจะต้องแยกตอบเป็น 3 คำตอบ (1) ซื้อบ้านจัดสรร (2) เจ้าของโครงการเป็นบริษัทเล็ก และ (3) การรับประกันหลังโอนประเด็นแรก คุณเจ้าของกระทู้บอกอยู่แล้วว่าตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในโครงการจัดสรร นั่นหมายความว่าเราต้องการซื้อคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย เพราะฉะนั้น ข้อแนะนำก็คือ ให้ตรวจสอบว่าโครงการจัดสรรดังกล่าว ขออนุญาตจัดสรรภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดินหรือเปล่า ตรวจสอบข้อมูลได้จากสำนักงานกรมที่ดิน ตัวอย่างเช่น ถ้าจะซื้อบ้านจัดสรรในเขตบึงกุ่ม กรุงเทพมหานคร เราก็สามารถไปขอตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำเขตบึงกุ่มเหตุผลที่ต้องตรวจสอบก่อน เพราะกฎหมายจัดสรรบังคับให้บริษัทเจ้าของโครงการต้องจดทะเบียนจัดสรร เพื่อจะได้เข้ามาช่วยควบคุมว่า กรณีที่เป็นโครงการใหญ่ๆ จะต้องมีการลงทุน "พื้นที่ส่วนกลาง" ให้เหมาะสมกับจำนวนบ้าน เช่น ถ้ามีบ้าน 100 หลัง ถนนเมนควรจะกว้าง 16 เมตรไหม ถ้ามีบ้าน 500 หลัง ถนนเมนจะต้องกว้าง 20 เมตรหรือเปล่าหรือถ้าขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้อง กฎหมายท่านจะบังคับไว้เลยว่า บ้านเดี่ยวจะต้องมีพื้นที่ 50 ตารางวาขึ้นไป บ้านแฝดจะต้องมีที่ดิน 35 ตารางวาขึ้นไป ทาวน์เฮาส์จะต้องมีที่ดินเริ่มต้น 18 ตารางวาขึ้นไป เป็นต้นกรณีที่โครงการที่เราซื้อ ไม่ได้มีการขออนุญาตจัดสรร แสดงว่าเขากำลังเลี่ยงกฎหมายจัดสรรอยู่ โดยพื้นฐานถ้าจำไม่ผิด กฎหมายจะกำหนดไว้ว่า ถ้าขอจัดสรรทำบ้านเดี่ยวตั้งแต่ 10 หลังขึ้นไปต้องขออนุญาตให้ถูกต้อง แต่ถ้าต่ำกว่า 10 หลังไม่ต้องขออนุญาตจัดสรรกลายเป็นช่องว่างให้มีการเลี่ยงกฎหมายจัดสรร เช่น อาจจะมี 40 หลัง แต่ใช้วิธีพัฒนาทีละไม่เกิน 10 หลัง โดยใช้ชื่อคนละบริษัท ทั้งๆ ที่เป็นหมู่บ้านเดียวกัน เป็นต้น ประเด็นที่สอง เรื่องของ "เจ้าของโครงการเป็นบริษัทเล็กๆ" สิ่งแรกที่ต้องคำนึงก่อนตัดสินใจวางเงินจองเงินดาวน์ และจ่ายเงินก้อนใหญ่เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งนั้นก็คือความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการในที่นี้ ไม่ได้ฟันธงว่า เวลาเราพูดถึงความน่าเชื่อของผู้ประกอบการแล้ว จะต้องเป็นบริษัทใหญ่ๆ เป็นบริษัทมหาชนที่อยู่ในตลาดหุ้นเท่านั้น เรื่องนี้ไม่จริง เพราะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนหนาอีกตั้งหลายรายที่ไม่ยอมเข้าตลาดหุ้น เพราะฉะนั้นความน่าเชื่อของผู้ประกอบการจึงต้องมีองค์ประกอบอื่นเพิ่มเติมด้วยข้อแนะนำคือ เวลาดูความน่าเชื่อของผู้ประกอบการสำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่เราจะไปเลือกซื้อนั้น นอกจากจะตรวจสอบจากใบอนุญาตจัดสรรแล้ว ควรจะมีการตรวจสอบจากข้อมูลข่าวสาร อย่างน้อยที่สุด เคยมีประวัติพัฒนาโครงการขายมาก่อนหรือไม่ ถ้าไม่เคย ธุรกิจดั้งเดิมเคยทำอะไรมาก่อนตัวอย่างเช่น ค่ายสยามกลการ ในปัจจุบันรุ่นทายาทธุรกิจเป็นคนรุ่นใหม่ ก็ให้ความนิยมหันมาลงทุนสร้างคอนโดฯ ขาย เป็นต้น กรณีแบบนี้เราค่อนข้างมั่นใจได้ว่ามีความเป็นมาตรฐานแน่นอน เพราะธุรกิจดั้งเดิมก็เป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงที่ดี ไม่ใช่ประเภทตีหัวเข้าบ้านประเด็นสุดท้าย "การรับประกันหลังโอนกรรมสิทธิ์" ก่อนอื่นต้องเข้าใจให้ตรงกันเสียก่อนว่า การรับประกันหลังโอน กฎหมายจำกัดขอบเขตความรับผิดชอบของบริษัทเจ้าของโครงการไว้ที่เป็นการรับประกันเรื่องตัวบ้านเป็นหลัก เช่น สร้างแล้วพังเร็วไหม อยู่แล้วอุ่นใจหรือเปล่าข้อแนะนำสำหรับการรับประกันตัวบ้านก็คือ ให้มุ่งเน้นความสำคัญไปที่การตรวจสอบคุณภาพก่อสร้างที่เป็น "โครงสร้างหลัก" ของตัวบ้าน เช่น เสา คาน ฯลฯ ส่วนผนังที่อาจจะมีรอยแตกลายงา ถือเป็นเรื่องปกติเพราะเกิดจากฝีมือฉาบปูนบ้าง โดดแดดบ้าง อะไรบ้าง หรือจะเป็นก๊อกเป็นสนิม น้ำรั่ว น้ำซึม เป็นเรื่องที่คุยกันได้ พวกนี้เรียกว่า "ส่วนควบของตัวบ้าน" ซึ่งกินความไปถึงประตู หน้าต่าง กรอบอลูมิเนียม บานเลื่อน ฯลฯ จิปาถะเยอะแยะไปหมดข้อแนะนำคือ ตรวจสอบด้วยการหาข้อมูลอ้างอิงว่า ถ้าเป็นกรณีหมู่บ้านใหญ่ๆ เขามีการรับประกันอะไรให้กับลูกค้าบ้าง แล้วนำมาเปรียบเทียบกัน อย่างน้อยที่สุด การรับประกันในจุดหลัก ๆ ก็ควรจะต้องมี แต่ถ้าหมู่บ้านเล็กๆ ไม่มีให้ ข้อแนะนำคือคุณไม่ควรจะรับโอน จนกว่าจะสามารถเคลียร์และทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะถ้าหากจำเป็นจะต้อง "ค้าความ" หรือมีการฟ้องร้องคดีกันขึ้นมาเมื่อไหร่ โอกาสของผู้บริโภคคือจะต้องมีหนังสือนิติกรรมที่เป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น การดำเนินคดีในศาลจึงจะมีน้ำหนัก และทำให้เราไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบได้ในท้ายที่สุด 

อ่านเพิ่มเติม >