ฉบับที่ 248 เสียงอะไรใต้หลังคา

        ปัญหาจากการซื้อบ้านแล้วเข้าไปอยู่อาศัยไม่ได้เพราะเหตุการณ์ประหลาดนี้ หากเกิดขึ้นกับใครก็คงปวดหัวไม่น้อย มาดูกันว่าผู้เสียหายประสบปัญหาอะไรและมีแนวทางการแก้ไขอย่างไร         เมื่อปี 2562 คุณชัดเจนซื้อบ้านในโครงการของ บริษัท A ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ หลังจากเข้าพักอาศัยได้ไม่กี่วัน คุณชัดเจนพบว่า ทุกวันจะได้ยินเสียงดัง “ตึงๆ” จากใต้หลังคาเป็นระยะตลอดทั้งวัน เสียงดังรบกวนจนไม่สามารถทนอยู่ต่อไปได้ เพราะทั้งรำคาญและกลัวว่าจะเกิดปัญหาเรื่องความปลอดภัย เพราะตอนที่เขาตรวจรับบ้านเพื่อโอนกรรมสิทธิ์นั้น เขาพบว่า ทางโครงการฯ เก็บงานไม่เรียบร้อย หลายรายการ ไม่พร้อมให้เข้าอาศัยได้ทันที ซึ่งเขาต้องเรียกร้องให้ทางโครงการฯ จัดการเก็บงานอยู่หลายต่อหลายครั้งและใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะพอเข้าอาศัยได้         เมื่อเกิดปัญหาเสียงดังจากใต้หลังคาคุณชัดเจนแจ้งให้ทางโครงการฯ รีบเข้ามาแก้ไข ครั้งแรกทางช่างแจ้งว่า เพราะหลังคาเป็นเมทัลชีทดังนั้นเป็นเรื่องปกติที่อาจมีเสียงดังเกิดขึ้นได้ เนื่องจากการขยายตัวของโลหะ ทางช่างจะดูแลให้ สองเดือนต่อมาปัญหาไม่หายไป และคุณชัดเจนก็คิดว่า หากเป็นเสียงดังจากเมทัลชีทจริง ก็น่าจะเป็นกับบ้านทุกหลังในโครงการฯ ทำไมต้องมาเป็นเฉพาะบ้านของเขา ซึ่งเรื่องนี้เขาได้สอบถามเพื่อนบ้านทุกคนแล้ว ไม่มีใครเกิดปัญหาแบบบ้านเขาเลย         สองเดือนต่อมาเขาเร่งให้โครงการเข้าจัดการปัญหา เรื่องก็เงียบจนอีกสามสี่เดือนถัดมา ทางโครงการฯ นำผู้รับเหมาเข้ามาสำรวจและทดสอบเสียง พร้อมบอกว่าเกิดจากการขยายตัวของแผ่นหลังคาจริง ดังนั้นจะทำการรื้อและติดตั้งหลังคาให้ใหม่ หลังจากช่างแก้ไขให้แล้ว เสียงดังตึงก็ยังหลอนโสตประสาทเช่นเดิม         จนเข้าปลายปี 2563 เขาพยายามให้ทางโครงการฯ แก้ไขปัญหานี้ให้ได้ เพราะเขาขาดประโยชน์ต้องไปพักอาศัยที่อื่น ไม่สามารถอยู่บ้านหลังนี้ได้ ซึ่งต่อมาทางโครงการนำผู้เชี่ยวชาญมาตรวจและเทสเสียงพร้อมแจ้งว่า เสียงที่ดังนี้ไม่เกินค่ามาตรฐาน ซึ่งเขาเห็นว่า มันไม่ใช่การแก้ไขปัญหา การบอกว่าเสียงไม่เกินมาตรฐานกำหนดมันไม่ได้ทำให้เขาพักอาศัยได้ ทั้งกลัวว่าอาจมีปัญหาโครงสร้างของหลังคา อยู่ๆ เกิดพังถล่มลงมาจะทำอย่างไร           ล่าสุดก่อนตัดสินใจปรึกษากับทางศูนย์พิทักษ์สิทธิ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค คุณชัดเจนระบุว่าทางโครงการฯ ได้นำวัสดุลดเสียงเข้ามาติดตั้งใต้หลังคาแต่ปัญหาก็ไม่หายไป และทางโครงการฯ ไม่พยายามเข้ามาสนใจติดตามผลงานเลย ทิ้งเรื่องเงียบหาย  เขาจะใช้สิทธิทางกฎหมายอย่างไรได้บ้าง คือสิ่งที่คุณชัดเจนปรึกษา แนวทางแก้ไขปัญหา         หลังให้คำแนะนำเรื่องการดำเนินการใช้สิทธิ เบื้องต้นผู้ร้องได้เข้าร้องเรียนปัญหานี้กับทางโยธาจังหวัดสมุทรปราการเพื่อให้เข้ามาตรวจสอบหาสาเหตุของเสียงดังใต้หลังคา และเปิดเจรจากับทางโครงการฯ อีกครั้ง โดยทางศูนย์ฯ จะเข้าช่วยเหลือเรื่องการเจรจาเพื่อให้แก้ไขปัญหา หากไม่สามารถแก้ไขได้ก็ใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีต่อไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 247 ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน แต่สัญญาระบุแค่ซื้อที่ดิน แบบนี้จะได้บ้านบนที่ดินด้วยหรือไม่

ฉบับนี้มีเรื่องราวใกล้ตัวน่าสนใจมาแลกเปลี่ยนกันอีกเช่นเคย  นั่นคือประเด็นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ก็มีบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาจนถึงขั้นฟ้องร้องกันในศาล ส่วนหนึ่งเพราะการซื้อทรัพย์เหล่านี้จะมีราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้บริโภคเมื่อตัดสินใจจะซื้อควรต้องตรวจสอบข้อมูลข้อสัญญาต่างๆ อย่างรอบคอบ อย่างตัวอย่างในคราวนี้ผมหยิบปัญหาของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ตั้งใจจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินแต่สัญญาที่ซื้อขายกันระบุแค่ซื้อที่ดิน เช่นนี้จึงมีคำถามต้องคิดกันต่อว่า ซื้อขายที่ดินแต่หากมีบ้านอยู่บนที่ดินจะได้บ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องขอบอกว่าเคยเกิดขึ้นหลายครั้งจนมีเรื่องราวฟ้องร้องจนถึงศาลฏีกาและศาลก็ได้ตัดสินวางแนวเรื่องนี้ไว้ คือการซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507         เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน         เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94         คำพิพากษาศาลฎีกาที่  802/2544         บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144                  จากทั้งสองคำพิพากษา เราจะเห็นว่า ศาลวินิจฉัยว่าบ้านที่ปลูกบนที่ดินแบบตรึงตราถาวรเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินโดยสภาพ  ซึ่งตามกฎหมาย “ส่วนควบ” คือ ส่วนของทรัพย์ซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป         อีกคดีที่น่าสนใจ  เมื่อมีหลักว่า บ้านคือส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ เมื่อที่ดินเป็นทรัพย์ที่ห้ามโอนตามกฎหมาย ดังนั้นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามโอนตามกฎหมายด้วยเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550         บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านพิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 246 ผู้รับเหมาใช้วัสดุผิดแบบจึงขอยกเลิกสัญญา

        "สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง" คือ เอกสารสัญญาที่ระบุความตกลงร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) ในการจ่ายค่าตอบแทนให้กับงานที่ดำเนินการก่อสร้างตามที่กำหนดตามข้อตกลง และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ที่รับผิดชอบดำเนินการก่อสร้างตามรายละเอียดที่ตกลงก่อสร้างตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาว่าจ้างจนแล้วเสร็จ        เมื่อสัญญาไม่เป็นสัญญา ผู้รับเหมาทำผิดข้อตกลง เจ้าของบ้านก็บอกยกเลิกสัญญาได้         ย้อนไปเมื่อ 10 ตุลาคม 2563 คุณใบโพธิ์ได้ตกลงทําสัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้างบ้านพักอาศัยชั้นเดียวกับ บริษัทรับเหมาสร้างบ้านแห่งหนึ่งในจังหวัดขอนแก่น แต่สร้างไปสร้างมา คุณใบโพธิ์สังเกตว่าการก่อสร้างดูเหมือนไม่ค่อยได้มาตรฐาน จึงลองตรวจสอบดู แล้วก็พบว่าบริษัทผู้รับเหมาลดขนาดวัสดุที่ใช้ซึ่งไม่ตรงตามสเปกที่ระบุไว้ในเอกสารแนบสัญญา คุณใบโพธิ์จึงบอกให้ช่างหยุดก่อนและถามหาความรับผิดชอบ         ต่อมาแม้ทางบริษัทชี้แจงว่าจะแก้ไขให้เป็นไปตามแบบ แต่คุณใบโพธิ์ไม่เห็นด้วยกับวิธีการแก้ไขที่จะปล่อยให้เลยตามเลยแบบนี้ และมองว่ายังไม่เพียงพอต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น อีกทั้งเขาเองก็ไม่ไว้วางใจให้ช่างของบริษัทนี้มาสร้างบ้านให้อีกต่อไปแล้วด้วย คุณใบโพธิ์ต้องการจะขอยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายกับบริษัท ตามที่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญา จึงได้ส่งสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญามาร้องเรียนต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ผ่านทางอีเมล และปรึกษาว่าควรจะทำยังไงต่อไป    แนวทางการแก้ไขปัญหา        ทางศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคได้ติดต่อกลับไปยังคุณใบโพธิ์ เพื่อขอให้ส่งสำเนาสัญญาว่าจ้าง ใบเสร็จเงินค่างวดงานแต่ละงวดที่จ่ายไปแล้ว สลิปโอนเงิน รูปภาพก่อสร้าง เป็นต้น เพื่อใช้ประกอบการแก้ไขปัญหา โดยเบื้องต้นได้แนะนำให้คุณใบโพธิ์ทำหนังสือไปยังบริษัทให้ดำเนินการตามสัญญาแล้ว แต่บริษัทกลับเงียบเฉย ในกรณีนี้คุณใบโพธิ์สามารถดำเนินการฟ้องคดีต่อศาลเรื่องการผิดสัญญาได้ โดยว่าจ้างให้ช่างหรือบริษัทรับเหมารายอื่นมาประเมินความเสียหายว่า การก่อสร้างบ้านหลังนี้ไม่เป็นไปตามแบบอย่างไร ใช้วัสดุลดขนาดอย่างไร แล้วเหลืองานที่ไม่เสร็จอีกเท่าไหร่ คำนวณเป็นจำนวนเงินออกมา เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการเรียกค่าเสียหายในคดีต่อไป ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาเพื่อให้การก่อสร้างสามารถดำเนินต่อไปได้ โดยไม่เสียประโยชน์ในฝ่ายของคุณใบโพธิ์

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 246 กู้บ้านไม่ผ่านขอเงินคืนได้ไหมนะ

        การซื้อบ้านอาจเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ในชีวิตของหลายคน บางคนซื้อเงินสดบางคนซื้อโดยขอยื่นกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งการยื่นกู้จากธนาคารก็ไม่ได้ง่ายเลย เพราะธนาคารอาจจะไม่ให้กู้ก็ได้ ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าได้ทำสัญญาจองและจ่ายเงินมัดจำไปด้วยแล้ว ก็อาจจะเป็นเรื่องไม่ง่ายอีกเหมือนกันที่จะได้เงินมัดจำคืน         คุณภูผากับแฟนกำลังวางแผนสร้างครอบครัวเล็กๆ ของเขา โดยวางแผนกันว่าจะซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง เผื่ออนาคตจะได้ให้ลูกมีพื้นที่ไว้วิ่งเล่นได้ เขาและแฟนจึงตกลงทำสัญญาจองบ้านโดยได้จ่ายเงินมัดจำไปจำนวนหนึ่งกับเซลล์ของโครงการ หลังจากนั้นเขาได้ดำเนินเรื่องยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร แต่ก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่เขาคิด เพราะว่าเขาถูกธนาคารปฏิเสธ ธนาคารแจ้งมาว่าเรื่องกู้ซื้อบ้านที่เขายื่นมาธนาคารพิจารณาแล้วเขาไม่ผ่านเกณฑ์ เมื่อผลออกมาแบบนี้เขาก็แจ้งไปยังเซลล์ว่าเขายื่นเรื่องกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไม่ผ่าน เขาต้องการเงินมัดจำคืนเนื่องจากในสัญญาจองระบุไว้ว่า ถ้าผู้ทำสัญญาจองกู้ธนาคารไม่ผ่าน ทางโครงการจะคืนเงินมัดจำให้เต็มจำนวน เขาแจ้งเซลล์ไปหลายครั้งหลังจากที่ธนาคารแจ้งผลการพิจารณามา แต่เซลล์ก็ยังไม่ยอมคืนเงินมัดจำเสียที โดนเลื่อนวันโอนเงินก็หลายครั้ง เขาอยากได้เงินจำนวนนั้นไปใช้ธุระอย่างอื่น ไม่รู้จะทำอย่างไร จึงมาปรึกษาสมาคมผู้บริโภคสุราษฎร์ธานี แนวทางการแก้ไขปัญหา        สมาคมผู้บริโภคสุราษฎร์ธานีแนะนำผู้ร้องว่า การคืนมัดจำให้กับผู้ทำสัญญาจองในกรณีกู้ธนาคารไม่ผ่านมีระบุไว้ในสัญญา โครงการต้องคืนเงินให้ผู้ร้องตามสัญญาไม่ต้องเป็นกังวล ถ้าโครงการไม่คืนเงินจริงๆ ผู้ร้องสามารถฟ้องดำเนินคดี เพื่อให้โครงการคืนเงินมัดจำตามสัญญาได้ ผู้ร้องชนะคดีแน่นอน         สมาคมฯ แนะนำวิธีการเพิ่มเติมว่า ให้ผู้ร้องกำหนดวันคืนเงินมัดจำให้เซลล์อีกครั้งหนึ่ง โดยกำหนดให้เซลล์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องภายใน 15 วัน ถ้าครบ 15 วันแล้วเซลล์ยังไม่คืนเงินมัดจำ ผู้ร้องทำจดหมาย ขอให้โครงการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้อง ส่งจดหมายไปยังผู้บริหารโครงการ เล่าเหตุการณ์คร่าวๆ ของผู้ร้อง โดยส่งแบบไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้ทางโครงการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้อง และอาจแจ้งความเพื่อดำเนินคดีกับเซลล์และโครงการ         หลังจากผู้ร้องแจ้งไปยังเซลล์ว่า ให้คืนเงินให้แก่ผู้ร้องภายใน 15 วัน ถ้าไม่คืนผู้ร้องจะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป เซลล์ก็โอนเงินให้แก่ผู้ร้องภายในเวลา 15 วัน ตามที่ผู้ร้องกำหนดไว้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 245 ซื้อบ้านจัดสรรเจอภัยพิบัติบ้านชำรุด เคลมประกันได้ไหม

        ช่วงนี้สถานการณ์โควิดระบาดก็ว่าแย่แล้ว ยังมีเรื่องซ้ำเติมหลายๆ คนกับเหตุการณ์โรงงานผลิตเม็ดพลาสติกในสมุทรปราการเกิดระเบิด จนทำให้ประชาชนได้รับความเสียหายทั้งชีวิต ร่างกายและสุขภาพ และแน่นอนว่าในบริเวณดังกล่าวมีบ้านเรือนประชาชนอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไปสร้างในบริเวณใกล้โรงงาน ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโครงการใกล้โรงงานก็ได้รับผลกระทบความเสียหายในบ้านเรือนมากมาย ต้องการการซ่อมแซมบ้านอย่างเร่งด่วน ด้วยเชื่อว่ายังอยู่ในระยะประกันตามสัญญา แต่ปัญหาที่พบคือ “ประกันที่ทำของโครงการ อ้างว่าไม่ครอบคลุมความเสียหายจากเหตุภัยพิบัติ”  ผมจึงอยากหยิบยกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่องของบ้านจัดสรรมาฝากกันครับ         ก่อนอื่น ทราบกันหรือไม่ จริงๆ พวกสัญญาจะซื้อจะขายบ้านของพวกโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ต้องดำเนินการตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน มาตรา 34  ซึ่งถือได้ว่าเป็น “แบบสัญญามาตรฐาน” ถ้าโครงการใดไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ หรือมีการไปใส่ ดัดแปลง ตัดทอนเรื่องสำคัญ ให้มีเนื้อหาแตกต่างจากสัญญามาตรฐาน จะมีผลคือ เจอโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานก็จะไม่มีผลบังคับใช้ด้วย         ในเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของแบบสัญญามาตรฐาน กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ข้อ 11 ระบุว่า เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ  โดยกรณีโครงสร้างของอาคารได้แก่ เสาเข็ม ฐานรก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังที่รับน้ำหนัก ภายใน 5 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์  กรณีส่วนควบ เช่น ประตู หน้าต่าง กระจก รวมถึงรั้ว กำแพง ภายใน 1 ปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์           มีข้อสังเกต ว่าตามแบบสัญญามาตรฐานดังกล่าว ไม่ได้ระบุเลยว่า ความรับผิดในความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น จำกัดเฉพาะกรณีเกิดเหตุจากการก่อสร้างของผู้ขายเท่านั้น อย่างไรก็ดี พบว่าในทางปฏิบัติหลายโครงการมักไปเขียนข้อสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรให้ตัวเองรับผิดชอบในความชำรุดเฉพาะในกรณีที่เกิดจากเหตุการก่อสร้างของตนเท่านั้น  เพื่อจะอ้างไม่รับผิดชอบกรณีความเสียหายจากบุคคลภายนอกหรือภัยพิบัติ   เช่นนี้เห็นได้ว่าการเขียนข้อสัญญาลักษณะนี้ ถือว่าเข้าข่ายเขียนข้อสัญญาที่ขัดหรือแตกต่างต่อแบบของสัญญามาตรฐาน เป็นข้อสัญญาที่ยกเว้นความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง จนสร้างภาระให้ผู้ซื้อเกินสมควร อาจเข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งไม่มีผลบังคับและควรถือว่าสัญญาดังกล่าว ต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามแบบสัญญามาตรฐานเพื่อความเป็นธรรมของผู้บริโภค ที่ควรได้รับความคุ้มครองในกรณีเกิดความชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ          ในเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก็มีประเด็นอื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น กรณีซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แม้จะไปตรวจบ้านก่อนรับโอน แต่ในส่วนโครงสร้างที่ผู้ซื้อไม่เห็นประจักษ์ถึงความชำรุดตอนส่งมอบ เมื่อต่อมารับโอนแล้วพบ ผู้ขายก็จะต้องรับผิดชอบ จะบอกปัดโดยอ้างว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดีก่อนรับโอนไม่ได้ ตามแนวคำพิพากษาฏีกา ที่ 17002/2555          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555        การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้านเป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าว จึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)          กรณีซื้อบ้านใหม่อยู่ไม่ถึงปี พบชำรุดหลายจุดจนไม่อาจอยู่อาศัยได้ ก็ถือว่าเป็นความชำรุดที่ทำให้เสื่อมประโยชน์ใช้สอยตามปกติคือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ถือเป็นการชำรุดก่อนเวลาอันควร ไม่ใช่เรื่องชำรุดบกพร่องจาการใช้สอยตามปกติ เช่นนี้ ผู้ขายก็ต้องรับผิด         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8088/2543         โจทก์ทั้งสามซื้อทาวน์เฮาส์หลังพิพาทมาในสภาพใหม่เพิ่งก่อสร้างเสร็จจากจำเลย และเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ได้เพียง 6 เดือน ก็เกิดความชำรุดบกพร่องในส่วนสำคัญหลายรายการ จนไม่อาจใช้อยู่อาศัยได้อย่างปกติสุขหรือเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติต่อไปได้ เป็นการชำรุดบกพร่องก่อนเวลาอันสมควร จึงหาใช่เป็นเรื่องที่ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นจากธรรมชาติของการใช้สอยไม่ จำเลยผู้ขายย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทาวน์เฮ้าส์นั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 472

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 239 อายุความ เรียกค่าสร้างบ้าน

สวัสดีครับฉบับนี้อยากหยิบยกปัญหาใกล้ตัวเราทุกคนเกี่ยวกับเรื่องที่อยู่อาศัย หลายท่านคงฝันว่าอยากจะมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่ท่านทราบหรือไม่  ในเรื่องการก่อสร้างบ้าน กฎหมายได้กำหนดอายุความไว้หลากหลาย เช่น อายุความเรียกค่าจ้างทำของ กำหนดไว้ 2 ปีนับแต่รับมอบงาน แต่มีข้อสังเกตว่า อายุความ 2 ปีนี้ ใช้กับคู่สัญญาที่ฝ่ายผู้ว่าจ้างเป็นคนธรรมดาที่ว่าจ้างให้สร้างบ้าน หรือเรียกว่าจ้างสร้างเป็นการส่วนตัว         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 917/2534         การฟ้องเรียกค่าจ้างทำของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165 มีกำหนดอายุความ2 ปี นับแต่วันรับมอบงาน โจทก์สร้างบ้านและรั้วพิพาทเสร็จส่งมอบให้จำเลยเมื่อเดือนตุลาคม 2526 และจำเลยได้เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทเมื่อปลายเดือนตุลาคม 2526 โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2528 ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ ส่วนที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเอาไม้แบบพิพาทของโจทก์ไปทำสะพานทางเดินและเรียกทรัพย์หรือราคาทรัพย์ดังกล่าวคืนนั้นเป็นการที่โจทก์ใช้สิทธิติดตามเรียกเอาทรัพย์คืนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งไม่มีอายุความบัญญัติห้ามไว้ ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8032/2556         จำเลยว่าจ้างโจทก์ให้ต่อเติมโครงหลังคาเหล็กโรงสีข้าวของจำเลยโดยจ้างเหมาค่าแรงต่อตารางเมตร  โจทก์เป็นฝ่ายจัดหาเครื่องมือสำหรับใช้ในการทำงาน ส่วนจำเลยเป็นฝ่ายจัดหาสัมภาระ  การทำงานของโจทก์จึงเป็นการรับเหมาก่อสร้าง เป็นลักษณะของการรับจ้างทำของชนิดหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 587 แม้โจทก์ลงมือทำงานด้วยก็หาทำให้โจทก์เป็นช่างฝีมือตามมาตรา 193/34 (1) ไม่ ความรับผิดของผู้ว่าจ้างจึงไม่อยู่ในอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33 (5) โจทก์ฟ้องเรียกเอาคาจ้างจากผู้ว่าจ้าง จึงเป็นผู้ประกอบธุรกิจรับทำการงานเรียกเอาสินจ้างอันจะพึงได้รับจากการนั้นต้องเรียกร้องเอาภายใน 2 ปี นับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไปตามมาตรา 193/34 (7) โจทก์ส่งมอบงานก่อสร้างประมาณเดือนมีนาคม 2545 และจำเลย  ชำระค่าจ้างครั้งสุดท้ายวันที่ 17 พฤษภาคม 2545 อายุความถึงเริ่มนับใหม่ตั้งแต่วันที่จำเลยชำระหนี้ครั้งสุดท้ายตามมาตรา193/14 (1) ประกอบมาตรา 193/15 โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนด 2 ปีแล้ว คดีโจทก์จึงขาดอายุความ         แต่ถ้าฝ่ายผู้ว่าจ้างทำโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัย เช่น พวกบ้านจัดสรร และว่าจ้างผู้รับจ้างทำการรับเหมาก่อสร้างบ้านตามแบบแปลนของผู้ว่าจ้าง เช่นนี้ ต้องใช้อายุความ 5 ปี ในการฟ้องร้องเรียกสินจ้าง          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9931/2552         คดีนี้โจทก์และจำเลยต่างเป็นผู้ประกอบการค้ารับจ้างก่อสร้าง จำเลยรับจ้างก่อสร้างถนนและสะพานจากกรมทางหลวงแล้วจำเลยนำงานก่อสร้างสะพานไปว่าจ้างโจทก์ก่อสร้างอีกต่อหนึ่ง งานก่อสร้างสะพานเป็นการที่ได้ทำเพื่อกิจการของจำเลยซึ่งเป็นผู้รับจ้างจากกรมทางหลวงอยู่ด้วย กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์ผู้ประกอบการค้ารับจ้างก่อสร้างเรียกเอาค่างานที่ได้ทำให้แก่จำเลยเพื่อกิจการของจำเลย เข้าข้อยกเว้นไม่อยู่ในบังคับอายุความ 2 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (1) ตอนท้ายที่ว่า เว้นแต่เป็นการที่ได้ทำเพื่อกิจการของฝ่ายลูกหนี้นั้นเอง อายุความสิทธิเรียกร้องของโจทก์ย่อมมีกำหนด 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (5)          อายุความเป็นอีกเรื่องที่สำคัญที่เราต้องรู้เพื่อจะได้ใช้สิทธิเรียกร้องของเราได้ทันภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด  เช่นในเรื่องนี้ หากจะเรียกค่าจ้างก่อสร้างบ้าน กรณีสร้างแบบส่วนตัว ก็ต้องใช้สิทธิฟ้องภายใน 2 ปี หรือหากเป็นบ้านโครงการก็ต้องฟ้องภายใน 5 ปีครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 238 ซื้อที่ดินโดยไม่รู้ว่ามีกฎหมายห้ามโอนจะมีผลอย่างไร

หลายท่านคงมีประสบการณ์ อยากได้ที่ดินสักแปลงมาปลูกบ้านหรือเอาไว้ทำเกษตรหรือทำธุรกิจ ก็ไปหาข้อมูลต่างๆ เพื่อพิจารณาในการซื้อที่ดิน ซึ่งในทุกวันนี้ราคาที่ดินก็แพงขึ้นทุกวัน ดังนั้นกว่าจะตัดสินใจซื้อก็ต้องคิดอย่างรอบคอบ จึงอยากหยิบกรณีเกี่ยวกับปัญหาซื้อขายที่ดินมาแลกเปลี่ยนกับทุกท่านครับ         หนึ่งในเรื่องสำคัญที่เราควรตรวจสอบลำดับต้นๆ คือ ที่ดินดังกล่าวมีเอกสารสิทธิแบบใด และเป็นที่ดินที่มีกฎหมายห้ามโอนหรือไม่ ซึ่งได้แก่ ที่ดิน สปก. เป็นที่รัฐให้ประชาชนเช่าเพื่อใช้ทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขายกัน หรือที่ดินซึ่งมีโฉนดแต่มีสัญญากำหนดห้ามโอนใน 10 ปี เป็นต้น สำคัญเพราะหากไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนจะมีเกิดปัญหาตามมาคือ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลใช้บังคับ ซึ่งเรื่องนี้ได้มีคำพิพากษาของศาลฏีกาวางหลักไว้ว่า การจะซื้อจะขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการทำนิติกรรมที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะตามมาตรา 150  ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539         โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนย่อมตกเป็นโมฆะและเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลชั้นต้นมีอำนาจงดสืบพยานแล้วยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา24         ผลคือ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าที่ดินที่ค้างอยู่ และผู้ขายต้องคืนเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อ จะอ้างว่าผู้ซื้อชำระหนี้ตามอำเภอใจไม่ได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9087/2539        ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด         อีกกรณีคือ แม้จะตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนก็ตกเป็นโมฆะ          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5083/2537         ถึงแม้จะฟังว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ โดยโจทก์สละการครอบครองก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้จะโอนไปเพียงบางส่วนของที่ดินที่ห้ามโอนและมอบการครอบครองแล้ว ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วก็ไม่อาจทำได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 36/2549         ขณะที่ผู้ร้องและ ป. ผู้ตายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันนั้น ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินมีข้อกำหนดห้าม ป. โอนที่ดินไปยังบุคคลอื่นภายในสิบปีตาม ป. ที่ดิน มาตรา 31 และยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ว่าผู้ร้องจะครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง และถึงแม้ว่าผู้ตายตกลงจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ไม่อาจทำได้เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายที่จะบังคับให้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย         จากตัวอย่างคำพิพากษาของศาลข้างต้น เราจะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนนั้น มีผลทำให้สัญญาซื้อขายที่ทำ ไม่มีผลใช้บังคับ ไม่ว่าจะมีการตกลงกันให้โอนภายหลังครบกำหนดก็ตาม ดังนั้นหากจะวางแผนซื้อที่ดินก็ควรตรวจสอบดูให้ดีก่อนนะครับว่า ที่ดินแปลงนั้นๆ ติดเรื่องห้ามโอนหรือไม่ หากมีก็ไม่ควรไปซื้อเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาครับ

อ่านเพิ่มเติม >


ฉบับที่ 235 ชมโครงการเห็นเป็นสวนหย่อม ต่อมากลายเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย

        ต่อกันด้วยเรื่องบ้านอีกสักเรื่อง เป็นบทเรียนสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจัดสรร ท่านต้องเพิ่มความรอบคอบ ไม่เพียงเฉพาะเรื่องคุณภาพของบ้าน แต่ต้องดูเรื่องสภาพแวดล้อมรอบๆ บ้านด้วย อย่าด่วนตัดสินใจ         คุณสายใจร้องเรียนเข้ามาว่า ตนเองซื้อบ้านในโครงการหนึ่ง เหตุจากขับรถผ่านไปเห็นป้ายโฆษณาที่เชิญชวนด้วยข้อความที่น่าสนใจ จึงเลี้ยวรถเข้าไปในโครงการดังกล่าว จากการพูดคุยกับพนักงานขาย ซึ่งให้ข้อมูลดีๆ (ตอนนั้น) มากมาย ทั้งมีการนำชมบ้านซึ่งกำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จที่ยังไม่ได้จำหน่ายอีกหลายหลัง “ดิฉันสนใจหลังหนึ่ง ซึ่งอยู่สุดซอยเป็นบ้านสองชั้น สร้างไปแล้วกว่า 80 % จึงสอบถามราคาและรายละเอียด พนักงานขายเชียร์ว่าหลังนี้ดีมาก ทำเลดีมาก ติดสวนของโครงการฯ ที่อยู่สุดซอย พื้นที่ตรงข้ามบ้านก็ปลูกหญ้าเขียวสวย ร่มรื่นมีต้นไม้มากพอสมควร ไม่มีแววว่าจะก่อสร้างอะไร พนักงานก็บอกว่าเป็นสวน”   ทั้งหมดนี้ตรงใจคุณสายใจเพราะกำลังอยากได้บ้านที่ค่อนข้างสงบร่มรื่นเนื่องจากจะให้เป็นบ้านพักของคุณแม่ จึงตัดสินใจซื้อบ้านหลังดังกล่าว โดยโอนเงินจองเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2561 และทำสัญญาพร้อมโอนบ้านในเดือนมิถุนายน ปีเดียวกัน        เมื่อเข้ามาอยู่อาศัยได้ประมาณ 1 ปี พบว่า ที่เคยเห็นเป็นสวนหย่อมกลับกลายเป็น บ่อบำบัดน้ำ มีการนำเครื่องจักรมาวางไว้รระเกะระกะ อีกทั้งน้ำที่พักไว้ก็เน่ามีสีดำ มีขยะมากมาย เมื่อตนเองนำเรื่องไปสอบถามกับโครงการ ได้คำตอบว่า ไม่ใช่บ่อบำบัดเป็นเพียงบ่อน้ำธรรมดา ซึ่งตนเองคิดว่าไม่ใช่แน่ อีกทั้งยังมีคนจำนวนหนึ่งที่ผ่านเข้ามาในหมู่บ้านใช้เป็นที่แวะเวียนเข้าไปปัสสาวะ จับกลุ่ม อีกทั้งอุปกรณ์ต่างๆ ที่วางไว้ก็เริ่มเปิดใช้งาน ส่งเสียงดังรบกวนตนเองและคนในบ้าน         “จากเดิมที่คิดว่าจะเป็นบ้านที่สงบเงียบจึงลงทุนไปถึง 16 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินที่สะสมมาทั้งชีวิต ตอนนี้ทุกคนในบ้านปวดหัวอยู่ไม่สงบสุข เสียงดังของเครื่องจักรรบกวนมาก พนักงานก็เชียร์แต่ว่าพื้นที่ตรงข้ามบ้านเป็นสวน ไม่เคยให้ข้อมูลว่าจะเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียเลย อย่างนี้ตนเองจะทำอะไรได้บ้างไหม”   แนวทางการแก้ไขปัญหา         เมื่อสอบถามถึงความต้องการในส่วนของผู้บริโภค คุณสายใจต้องการให้ทางโครงการฯ ซื้อบ้านคืนไป พร้อมชดเชยค่าเสียหายให้บางส่วน “ตอนนี้ไม่อยากอยู่บ้านนี้แล้ว” ถ้าจะประกาศขายก็ไม่รู้เหมือนกันว่าจะมีใครซื้อไหม เพราะสภาพแวดล้อมไม่ดีแบบนี้         เบื้องต้นเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายได้เจรจากันก่อน จึงเชิญผู้ร้องและตัวแทนโครงการเข้ามาไกล่เกลี่ยเพื่อหาข้อตกลง ผู้ร้องเพิ่มเติมว่าถ้าไม่ซื้อบ้านคืนทางโครงการย้ายบ่อบำบัดได้ไหม ทั้งนี้ตัวแทนของโครงการปฏิเสธข้อเสนอของฝ่ายผู้บริโภคโดยอ้างว่า แม้พนักงานขายไม่ได้บอกว่า พื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย แต่ผู้บริโภคเข้าไปดูภายในโครงการหลายครั้ง จะต้องเห็นอยู่แล้วว่าพื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียและเมื่อได้ทดสอบวัดเสียงหน้าบ้านคุณสายใจก็พบว่า เสียงดังในระดับ 40 เดซิเบลเท่านั้น ซึ่งทางผู้บริโภคแย้งว่า เมื่อเข้าไปดูการก่อสร้างบ้านนั้น ไม่พบว่ามีการจัดวางอุปกรณ์ทำบ่อบำบัดแต่อย่างใด เห็นเป็นพื้นที่ว่างๆ เขียวๆ  อีกทั้งในแบบแปลนที่นำเสนอขายก็ไม่ได้ระบุไว้ว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเชื่อตามพนักงานขายว่าเป็นสวนหย่อม         เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันไม่ได้ ทางศูนย์ฯ จึงเสนอคุณสายใจเรื่องการดำเนินคดี ซึ่งผู้บริโภคจะหาทนายทำเรื่องฟ้องคดีเองแต่จะปรึกษากับศูนย์ฯ หากเกิดเรื่องไม่เข้าใจขึ้นมา         คำแนะนำ กรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านตามข้อเท็จจริงนั้น ผู้ร้องไม่ทราบว่าพื้นที่ว่างตรงข้ามบ้านที่ซื้อเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย โดยแบบแปลนการเสนอขายก็ไม่ได้แสดงให้เห็นว่าเป็นพื้นที่เพื่อวัตถุประสงค์ใด แสดงเพียงว่าเป็นพื้นที่ว่างเปล่า แต่ภายหลังผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยจึงทราบว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ว่า ตรงข้ามบ้านจะไม่มีบ่อบำบัดน้ำเสียอย่างที่เกิดขึ้นจริง ผู้ร้องสามารถบอกล้างสัญญาได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 235 บ้านที่สร้างเสร็จไม่เรียบร้อย อย่าเซ็นรับ

การมีบ้านเป็นความใฝ่ฝันอย่างหนึ่งของคนทั่วไป การจะมีบ้านสักหลังหากไม่ปลูกสร้างเอง โครงการบ้านจัดสรร โครงการห้องชุดคอนโดมิเนียมก็เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยม แต่การซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯ เป็นเรื่องใหญ่ เพราะราคาที่ต้องจ่ายออกไปไม่ใช่ถูกๆ ดังนั้นต้องใช้เวลาทั้งการทำสินเชื่อ ทำสัญญาให้รอบคอบ และที่จะพบปัญหาได้บ่อยอีกอย่างหนึ่ง คือ การตรวจรับบ้าน ครั้งนี้มีเรื่องราวเตือนใจมาฝากผู้บริโภค ว่าอย่าเซ็นรับ หากบ้านหรือห้องชุดคอนโดไม่เรียบร้อยตามสัญญา           กรณีคุณนวลฉวี เธอทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านกับโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง โดยเป็นลักษณะบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ซึ่งคุณนวลฉวีได้วางเงินจองเอาไว้กับโครงการฯ เป็นเงิน 10,000 บาท โดยจะต้องจ่ายเพิ่มในวันทำสัญญาอีก 30,000 บาท          เมื่อโครงการฯ สร้างบ้านเสร็จ ได้ติดต่อให้คุณนวลฉวีเข้าไปตรวจรับบ้าน แต่เนื่องจากคุณนวลฉวีไม่เคยมีประสบการณ์ในการตรวจรับบ้านมาก่อน จึงได้ว่าจ้างบุคคลภายนอกที่มีความรู้เกี่ยวกับบ้านมาช่วยตรวจสอบอย่างละเอียด         หลังจากตรวจสอบสภาพบ้าน พบจุดชำรุดบกพร่องหลายจุดที่ต้องแก้ไข คุณนวลฉวีจึงแจ้งความไม่เรียบร้อยดังกล่าวให้ทางโครงการฯ ทราบ และขอให้แก้ไขให้เสร็จสิ้นก่อน จึงจะเซ็นเอกสาร ตรวจรับบ้าน แต่พนักงานของทางโครงการฯ บ่ายเบี่ยง ขอให้คุณนวลฉวีเซ็นรับบ้านไปก่อน แล้วจะแก้ไขให้ภายหลัง โดยทางพนักงานอ้างว่า “เป็นนโยบายของโครงการฯ หากไม่รีบเซ็นรับก็จะถูกริบเงินทั้งหมด”         คุณนวลฉวีทราบดังนั้นก็เกิดความไม่สบายใจ เกรงจะถูกริบเงินตามคำขู่ จึงติดต่อมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพื่อขอคำแนะนำ แนวทางการแก้ไขปัญหา         กรณีที่คุณนวลฉวีได้ว่าจ้างผู้ที่มีประสบการณ์ในการตรวจรับบ้านมาช่วยดูความเรียบร้อยของบ้านที่สร้างเสร็จนั้น นับว่ามีความละเอียดรอบคอบดี ผู้บริโภคที่ไม่มีความรู้ตรงนี้อาจใช้บริการลักษณะนี้เป็นทางเลือกได้ ทั้งนี้ควรถ่ายภาพจุดที่ชำรุดบกพร่อง ซึ่งต้องให้ทางโครงการฯ ดำเนินการแก้ไขให้ครบทุกจุดก่อน แล้วให้ผู้ที่เราจ้างมาช่วยตรวจรับว่าแก้ไขตรงจุดหรือไม่ซ้ำอีกครั้ง         สำหรับกรณีคุณนวลฉวี ศูนย์ฯ ได้แนะนำให้ทำหนังสือถึงโครงการฯ โดยส่งเป็นไปรษณีย์ตอบรับ ให้ทางโครงการฯ รีบเข้ามาดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขตามจุดต่างๆ ให้เรียบร้อย พร้อมนัดวันตรวจรับใหม่ โดยอาจกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสม ทั้งนี้คุณนวลฉวีต้องไม่เซ็นรับบ้านก่อนโดยเด็ดขาด ควรปล่อยให้ทางโครงการฯ ซ่อมแซมจุดชำรุดบกพร่องให้แล้วเสร็จก่อน การที่มาอ้างเรื่องการริบเงินของคุณนวลฉวีเอาไว้ ก็ไม่ต้องกลัวแต่อย่างใด เพราะหากโครงการฯ ริบเงินไป คุณนวลฉวีก็สามารถฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ทันที เรื่องนี้มีกฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้ซื้อบ้านกำหนดไว้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 231 กระแสต่างแดน

โอกาสทอง        หลุยส์ วิตตอง และชาแนล ในเกาหลีถูกวิพากษ์วิจารณ์หนักเมื่อลูกค้าที่ไปต่อแถวเข้าร้านหลังพ้นช่วงล็อกดาวน์ต้องเซอร์ไพรซ์กับสินค้า “ราคาใหม่”         ค่ายแบรนด์เนมมองว่าผู้บริโภคมีเงินเหลือใช้มากขึ้นเนื่องจากไม่สามารถเดินทางไปไหนได้ ชาแนลปรับราคาสินค้าในร้านขึ้นร้อยละ 7 -18 ในขณะที่หลุยส์ วิตตองก็ปรับราคาขึ้นเป็นครั้งที่สามในรอบ 7 เดือน ขึ้นอีกร้อยละ 5 - 10 เช่นกัน         นี่ยังไม่นับเรื่องความ (ไม่) รับผิดชอบต่อสังคมของค่ายหลุยส์ ที่ไม่จัดอบรมแนวทางปฏิบัติตัวเพื่อลดการระบาดของไวรัสให้กับพนักงานเหมือนบริษัทอื่นๆ และเมื่อพบว่าพนักงานติดเชื้อจากการไปกินดื่มในย่านอินแทวอน ก็ยังเปิดดำเนินการต่อไปโดยไม่แจ้งให้ลูกค้าที่เข้าร้านสาขาตึกล็อตเต้เวิล์ดในช่วงที่พนักงานดังกล่าวอยู่ประจำร้าน ได้ทราบว่าตนเองเป็นกลุ่มเสี่ยงด้วย           แต่เขาก็คาดการณ์ไม่ผิด ยอดขายสินค้าแบรนด์เนมหลังช่วงล็อกดาวน์เพิ่มขึ้นจริงๆ     ขยะเราต้องมาก่อน        โปรตุเกสเป็นปลายทางของขยะจำนวนมากจากประเทศอื่นๆ ในยุโรป เพราะคิดค่าธรรมเนียมการจัดการขยะเพียงตันละ 11 ยูโร (ประมาณ 400 บาท) เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในภูมิภาคที่ 80 ยูโร (ประมาณ 2,800 บาท)          แต่รัฐบาลได้ประกาศหยุดรับขยะจากต่างประเทศชั่วคราว เพื่อให้แน่ใจว่ามีศักยภาพเพียงพอต่อการรับมือกับขยะในประเทศที่เพิ่มขึ้นมหาศาลในช่วงการระบาดของโควิด-19 ตั้งแต่ชุดและอุปกรณ์ป้องกันเชื้อโรคไปจนถึงกล่องพลาสติกใส่อาหารจากบริการเดลิเวอรี         รวมถึงลดกำลังการรีไซเคิล เพื่อไม่ให้พนักงานต้องสัมผัสกับขยะพลาสติกที่อาจมีการปนเปื้อนเชื้อไวรัส         ข้อมูลจากสำนักงานสิ่งแวดล้อมโปรตุเกสระบุว่าในปี 2018 มีขยะจากต่างประเทศเข้ามาถึง 330,000 ตัน หนึ่งในสามถูกจัดการโดยการฝังกลบ และตั้งแต่ต้นปี 2020 โปรตุเกสปฏิเสธขยะต่างประเทศไปแล้วกว่า 246,000 ตัน  มุมทำงาน        ในเยอรมนี หากคุณมีห้องที่จัดไว้เป็น “ออฟฟิศในบ้าน” คุณจะสามารถขอลดหย่อนภาษีได้ สถิติก่อนการล็อกดาวน์ระบุว่าร้อยละ 12 ของคนเยอรมันทำงานจากบ้าน แต่ช่วงที่รัฐบาลขอให้ทุกคนอยู่บ้านเพื่อหยุดเชื้อ มีคนเยอรมันถึงร้อยละ 25 ที่ทำงานที่บ้าน และแนวโน้มนี้อาจกลายเป็น “นิวนอร์มอล”         ที่ผ่านมาร้อยละ 40 ของนายจ้างในเยอรมนีเปิดโอกาสให้พนักงานทำงานจากบ้านได้ ในขณะที่ร้อยละ 60 ของคนเยอรมันก็เห็นด้วยกับข้อเสนอของกระทรวงแรงงานที่จะให้พนักงานเลือกได้ว่าจะทำงานจากบ้านวันไหนบ้าง หรือทำทุกวันไปเลยหากลักษณะงานเอื้อให้ทำได้            สมาคมผู้เสียภาษีแห่งเยอรมนีเสนอว่าคนที่ใช้โน้ตบุ๊คนั่งทำงานที่โต๊ะกินข้าวหรือมุมใดมุมหนึ่งของบ้านควรมีสิทธิขอลดหย่อนภาษีเช่นกัน เพราะไม่ว่าจะอยู่ตรงไหน การใช้ทรัพยากรน้ำ ไฟฟ้า รวมถึงการสร้างขยะก็เพิ่มขึ้นเหมือนกัน อย่างน้อยๆ ร้อยละ 20 ของค่าเช่าบ้านควรนำไปขอลดหย่อนภาษีได้     เชื่อครึ่งไม่เชื่อครึ่ง        คนแคนาดาเกือบร้อยละ 50 เชื่อ “ข่าวโคมลอย” เกี่ยวกับโรคโควิด-19           การสำรวจโดยคณะวารสารศาสตร์ มหาวิทยาลัยคาร์ลตัน ระหว่างวันที่ 5-8 พฤษภาคม ที่สอบถามคนแคนาดา 2,000 คน พบว่าร้อยละ 46 เชื่อข่าวลืออย่างน้อยหนึ่งข่าวจากข่าวที่แชร์กันทางออนไลน์มากที่สุดสี่อันดับแรก         ข่าวลืออันดับหนึ่งได้แก่รายงานที่บอกว่าต้นกำเนิดโรคนี้มาจากไวรัสที่พัฒนาขึ้นโดย “แล็บแห่งหนึ่งในประเทศจีน” ร้อยละ 26 ของคนแคนาดาเชื่ออย่างนั้น         ร้อยละ 23 เชื่อว่ายาไฮดร็อกซีคลอโรควินสามารถรักษาโรคโควิด-19 ได้ ตามที่ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ของอเมริกาบอก         ร้อยละ 11 เชื่อว่าโรคนี้ไม่ได้ร้ายแรงอะไร อาการต่างๆ เป็นผลจากเทคโนโลยี 5G ต่างหาก ตำรวจกำลังสืบสวนว่าความเชื่อนี้เป็นเหตุให้เสาสัญญาณโทรศัพท์หลายแห่งในควิเบกถูกเผาทำลายหรือไม่         แต่ที่เด็ดสุดคือร้อยละ 57 ของคนเหล่านี้เชื่อว่าตนเองสามารถแยกแยะข่าวจริงและข่าวลวงได้   มันอยู่ในตลับ        แอสเบสทอสหรือแร่ใยหินหายหน้าจากสื่อไปนาน เพราะผู้คนตระหนักถึงอันตรายและเลิกใช้มันไปแล้ว คราวนี้มันแฝงมากับเครื่องสำอางที่มีทัลคัมเป็นส่วนประกอบ ที่สามารถหาซื้อได้ในเว็บอเมซอน         การทดสอบพบว่า อายชาโดว์ Jmkcoz 120 Colors Eyeshadow Palette  มีแร่ใยหินถึง 3.9 ล้านใยต่ออายชาโดว์1 กรัม และพบในร้อยละ 40 จาก 45 เฉดสีที่ทดสอบ           ในขณะที่อีกรุ่น ได้แก่ Jmkcoz Beauty Glazed Gorgeous Me Eye Shadow Tray Palette มีถึง 3.5 ใยต่ออ่ายชาโดว์ 1 กรัม พบในร้อยละ 20 จาก 55 เฉดสีที่ทดสอบ         ก่อนหน้านี้มีการพบแร่ใยหินใน “ชุดเมคอัป” ของเล่นเด็กมาแล้ว และในเดือนตุลาคม 2019 จอห์นสันแอนด์จอห์นสันก็ประกาศเรียกคืนแป้งเด็ก หลังจาก อย.สหรัฐพบแร่ใยหินในแป้งดังกล่าวแร่ใยหินเข้าสู่ร่างกายผ่านการหายใจเข้าไปสะสมในปอด และผู้ที่สูดดมเข้าไปอาจไม่แสดงอาการในทันที ทั้งนี้ผู้เชียวชาญย้ำว่าไม่มี “ระดับที่ปลอดภัย” ของการรับแร่ใยหินไม่ว่าประเภทใดเข้าสู่ร่างกาย       

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 228 ไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิล็อคห้องไหม?

        หลายท่านน่าจะเคยได้ยินเกี่ยวกับการเช่า โดยเฉพาะในยุคเศรษฐกิจแบบนี้ การจะเก็บเงินซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องง่าย หลายคนจึงหันไปเช่าบ้าน เช่าห้องอยู่  ทั้งคนต่างจังหวัดมาหางานทำในเมืองใหญ่ และนักศึกษาทั้งหลายที่หาหอพัก อพาร์ทเม้นต์เพื่อเรียนใกล้มหาลัย  สิ่งที่หลายคนอาจสงสัยคือ ผู้ให้เช่าของเรา เขามีสิทธิในบ้านที่เราเช่าแค่ไหน เขาเป็นเจ้าของบ้านหรือห้องที่เราเช่าก็จริง แต่เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว เขายังมีสิทธิเข้ามาทำอะไรก็ได้ในทรัพย์ที่ให้เช่าหรือเปล่า ซึ่งในเรื่องนี้ ต้องบอกว่าไม่ใช่ เพราะกฎหมายยังคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอยู่นะครับ          เช่นในกรณีตัวอย่างที่จะยกมานี้ เป็นเรื่องของผู้เช่าที่เจอปัญหาหนี้สิน ทำให้หาเงินมาจ่ายค่าเช่าไม่ได้ตามสัญญา และต่อมาผู้ให้เช่าก็มาล็อคปิดห้องเช่า เช่นนี้ ศาลถือว่าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือล็อคกุญแจสถานที่เช่าไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่เช่าได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะมีความผิดฐานบุกรุกตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362  ดังเช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512         กรณีที่ผู้ให้เช่าใช้กุญแจพร้อมโซ่ล็อคบริเวณประตูรั้วและประตูบ้านที่ผู้เช่าครอบครอง ในขณะที่ผู้เช่าไม่อยู่และปิดบ้านไว้ การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าอยู่ในบ้านได้ ถือเป็นการบุกรุก         และในปัจจุบัน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ได้ออกประกาศคุ้มครองผู้เช่า คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง  ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา   พ.ศ.  2561  ซึ่งในประกาศ ข้อ 4 กำหนดว่า ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทํานองเดียวกัน  ดังต่อไปนี้ (8) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร  หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า  ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า  หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร         ดังนั้น หากพบผู้ประกอบการรายใด ใช้ข้อสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นการเข้าใช้ประโยชน์อาคาร ยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ถือว่าข้อสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะขัดต่อประกาศดังกล่าว และมีความผิดตามกฎหมาย มีบทลงโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับต่อสัญญา 1 ฉบับ  และผู้บริโภคอย่างเราๆ หากจะไปทำสัญญาเช่าบ้าน เช่าห้องชุด ก็ต้องหมั่นตรวจสอบข้อสัญญาให้ดีก่อนทำสัญญานะครับ  หากเจอใครใช้สัญญาเอาเปรียบ ก็ควรใช้สิทธิร้องเรียน เพราะเราอย่าลืมว่าสัญญาเช่าที่เขาเอามาทำกับเรา ไม่ได้ใช้กับแค่เราคนเดียว ยังนำไปใช้กับทุกคนที่จะมาเช่าห้องหรือบ้านทุกคน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 217 สีทาผนังกันความร้อน

        ภาวะโลกร้อนเป็นสาเหตุที่ทำให้อุณหภูมิเฉลี่ยของโลกเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยซึ่งอยู่ในแนวเส้นศูนย์สูตร ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน และรุนแรง ช่วงเดือนเมษายน หน้าร้อน อุณหภูมิ อาจสูงถึง 45 องศาเลยทีเดียว ภาวะโลกร้อนดังกล่าวทำให้ชั้นบรรยากาศบางลง ทำให้สกัดกั้นรังสีความร้อนที่แผ่มาจากดวงอาทิตย์ได้น้อย        ด้วยอากาศที่ร้อนขึ้น การลดอุณหภูมิสะสมในตัวบ้าน อาคาร ให้ได้มากที่สุดมีความจำเป็นมากเพื่อลดพลังงานที่ใช้สำหรับเครื่องปรับอากาศ นอกจากจะประหยัดพลังงานแล้วยังลดค่าใช้จ่ายได้อีกด้วย        หลังคาจะเป็นส่วนที่รับความร้อนหลัก หากลดความร้อนสะสมใต้หลังคาแล้วด้วยแผ่นสะท้อนรังสีความร้อน ฉนวนบนฝ้าเพดานแล้ว ผนังบ้าน อาคาร จะเป็นส่วนที่รับความร้อนรองลงมา สีทาผนังประเภทที่มีความสามารถสะท้อนความร้อนได้จึงมีความจำเป็นที่จะซื้อหามาใช้งาน ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีให้เลือกมากมายหลายระดับราคา บางยี่ห้อมีฉลากเบอร์ 5 การันตีประสิทธิภาพด้วย        ฉลาดซื้อจะเลือกนำเอาสีทาผนังอาคาร ที่มีความสามารถสะท้อนรังสีความร้อนได้ โดยสอบถามร้านค้าที่เป็นที่นิยม สามแห่ง ได้แก่ โฮมโปร บุญถาวร และไทวัสดุ ซึ่งพนักงานได้แนะนำสีที่มีความสามารถดังกล่าว และเป็นที่นิยม ได้มา 6 ยี่ห้อ โดยเลือกสีเป็นแบบกึ่งเงาสีขาว Base A ได้แก่ 1.TOA รุ่น SuperShield Advance2.Captain รุ่น ParaShield Cool max 3.Beger รุ่น BegerCool Diamond Shield4.Jotun รุ่น JOTASHIELD5.Dulux รุ่น Weathershield6.Nippon paint รุ่น WEATHERBOND flex         เบื้องต้น วิเคราะห์ข้อมูลจากฉลากพบว่า มาตรฐานอุตสาหกรรม ที่ตัวอย่างสีได้รับการรับรองจะมีอยู่สองหมายเลข ได้แก่             1.มอก.2321-2549 (สีอิมัลชันทนสภาวะอากาศ) พบทุกยี่ห้อ            2.มอก.2514-2553 (สีอิมัลชันลดความร้อนจากแสงอาทิตย์) พบบางยี่ห้อ         นอกเหนือจากมาตรฐานอุตสาหกรรมที่กล่าวมายังมีสัญลักษณ์ที่รับรอง แสดงบนฉลากอีกหลายอย่างโดยสรุปเป็นตารางได้ดังนี้ แนวทางการทดสอบ        เนื่องจาก ศูนย์ทดสอบและมาตรวิทยา สถาบันวิจัยวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งประเทศไทย โดยห้องปฏิบัติการเคมีวิเคราะห์ เป็นหน่วยงานที่ทดสอบสีตามมาตรฐาน มอก.2321-2549 และ มอก.2514-2553 จึงขอความอนุเคราะห์ส่งทดสอบตัวอย่างสีที่เตรียมไว้ ในบางรายการที่เกี่ยวข้องได้แก่             -   กำลังซ่อนแสง เป็นการทดสอบความสามารถในการทาปิดทับ โดยปรับความหนืดของสีที่เตรียมไว้ให้เท่ากัน แล้วเคลือบฟิล์มสีตัวอย่างบนแผ่นทดสอบขณะเปียกที่ความหนา 100 ไมโครเมตร             -  การสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ (solar radiation reflectance)  ทดสอบตาม JIS R 3106 เตรียมตัวอย่างโดยเคลือบสีตัวอย่างบนกระจกให้มีความหนาขณะแห้ง 300 ไมโครเมตร  การทดสอบความร้อนสะสม และ การผ่านของ แสง/ รังสีความร้อน         ทดสอบโดยใช้ตู้ทดสอบ โดยเตรียมตัวอย่างด้วยการทาสีตัวอย่างด้วยแปรงทาสี 2 ชั้น เว้นระยะเวลาแต่ละชั้นห่างกัน 1 ชม. บนกระจก ขนาด  30x30 ซม. ทิ้งไว้ให้แห้งสนิทหนึ่งสัปดาห์ โดยยึดแนวคิดตามหลักปฏิบัติของช่างทาสีโดยทั่วไป หลังจากที่ตัวอย่างที่เตรียมไว้แห้งสนิทดีแล้ว นำไปวางบนตู้ทดสอบที่เตรียมไว้ ใช้หลอดฮาโลเจน และหลอดกำเนิดแสงยูวี เป็นแหล่งกำเนิดความร้อน เหนือกระจกที่ทาสีตัวอย่างไว้ แล้ววัดอุณหภูมิภายนอก และภายในตู้ทดสอบ โดยเริ่มจาก แผ่นกระจกเปล่าที่ไม่มีการทาสี เพื่อเป็นตัวควบคุมเปรียบเทียบ ผลของการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิที่เกิดขึ้น กระจกที่ทาสีตัวอย่าง นอกจากการวัดค่าอุณหภูมิแล้ว ยังวัดผลของสเปคตรัมของแสง/ รังสีความร้อน ที่ทะลุผ่านกระจกมาด้วย          ค่าอุณหภูมิแตกต่างที่ใช้ชี้วัดประสิทธิภาพของสีตัวอย่างนั้น ใช้วิธีการดูความสามารถต้านทานการแผ่รังสีความร้อน โดยวัดอุณหภูมิภายในตู้ทดสอบ ณ เวลาเดียวกัน โดยเวลาที่กำหนด จะใช้เวลาที่ได้จากการทดสอบด้วยกระจกใสแล้วทำให้ค่าอุณหภูมิภายในและภายนอกมีค่าเท่ากัน ซึ่งจะอยู่ที่นาทีที่ 8 (ทดสอบที่อุณหภูมิเริ่มต้น 24.5˚C) ตามภาพที่ 3          สำหรับเวลานาทีที่ 8 นั้นอุณหภูมิที่วัดได้จะอยู่ที่ 47.3 ˚C และเมื่อทำการทดสอบที่กระจกทาสีตัวอย่าง หากที่เวลานาทีที่ 8 ตัวอย่างสีใดที่ได้ค่าอุณหภูมิต่ำที่สุด ย่อมมีประสิทธิภาพต้านทานรังสีความร้อนดี         ผลของสเปคตรัมแสง ความร้อน ที่ผ่านกระจกทดสอบเข้ามา จะแบ่งเป็น UV แสงช่วงที่มองเห็น (visible) และ รังสีความร้อน (infrared) ผลที่ได้เป็นดังนี้  ผลการทดสอบ        หลังจากทดสอบทั้ง 3 วิธีแล้ว โดยได้จากการทดลอง ผลของความร้อนสะสม แสง/ รังสีที่ส่องผ่าน และผลทดสอบจาก ศูนย์ทดสอบและมาตรวิทยา ได้แก่ กำลังซ่อนแสง และ ค่า % สะท้อนรังสีความร้อน เป็นดังนี้ตารางที่ 2 ผลการทดสอบบทสรุป        จากตัวอย่างสีทั้งหมดลักษณะของเนื้อสี ความเข้มข้น ค่อนข้างใกล้เคียงกัน มีความสามารถในการทาปิดทับได้ดี ทาง่ายพื้นผิวสีที่ได้หลังจากทาด้วยแปรงสองครั้ง เรียบเนียนสวยงาม ผลของกำลังซ่อนแสง จะแสดงผลของการทาปิดทับที่ดี การทดสอบเนื้อสีจะถูกปรับความเข้มข้นให้เท่ากัน หากสีที่ได้รับมาตรฐาน มอก. 2321–2549 จะมีค่าของกำลังซ่อนแสงจะต้องไม่น้อยกว่า ร้อยละ 80 ซึ่ง ทุกสีตัวอย่างมีค่าของ กำลังซ่อนแสง มากกว่าร้อยละ 80  โดยค่าสูงสุดคือ Nippon paint มีค่า 94.53 %        การสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ ตาม มอก.2514-2553 สีตัวอย่างจะต้องมีความสามารถสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ได้ไม่น้อยกว่า ร้อยละ 80 ซึ่งสีทุกตัวอย่างมีความสามารถสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ ได้เกือบ 90 % โดยค่าสุงสุดคือ 91.2 % ได้แก่ TOA และ Nippon paint        ผลการทดลองการสะสมความร้อน และ การผ่านของ แสง/ รังสีความร้อน ที่นาที ที่ 8 หลังจากฉาย แสง/ รังสีความร้อน พบว่าสี Nippon paint จะมีค่าความร้อนภายในตู้ทดสอบ น้อยที่สุด ที่ 33.7 ˚C สอดคล้องกับ ผลของแสง/ รังสีความร้อนที่ส่องผ่านเข้ามาต่ำที่สุด        ผลทดสอบเชิงตัวเลขถือว่า สีตัวอย่างทุกยี่ห้อ มีความสามารถที่ลดความร้อนได้ใกล้เคียงกันมาก สามารถทดแทนกันได้ มีความสามารถลดพลังงานไฟฟ้าจากเครื่องปรับอากาศได้อย่างแน่นอน เลือกใช้ตามความเหมาะสม

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า300 Point

ฉบับที่ 217 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนจบ

        ในปัจจุบัน มีการดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเป็นจำนวนมาก แต่สิ่งที่ผู้บริโภคอันเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเป็นจำนวนมากมีความกังวลใจก็คือ การเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวมีแค่เพียงการถือครองในฐานะชื่อความเป็นเจ้าของเท่านั้น  ได้มีการเปิดให้เช่าต่อทางธุรกิจในส่วนอาคารชุดที่เข้าถือครองกรรมสิทธิ์ โดยลักษณะการกำหนดสัดส่วนให้บุคคลอื่นเป็นนายหน้าหาลูกค้าเข้ามาดำเนินการเช่าอาคารชุดต่อในอาคารชุดดังกล่าว เพื่อหาผลกำไรทางธุรกิจ โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวขาจรที่เข้าพักชั่วคราว ซึ่งแม้จะเป็นอำนาจโดยชอบธรรมตามกฎหมายดังที่ได้อธิบายไปข้างต้น ทว่าปัญหาที่ตามมามากยิ่งขึ้น คือความกังวลใจของผู้ถือครองอาคารชุดที่คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยท่านอื่น เพราะมีความคาดหวังที่จะได้รับความปลอดภัย ไม่ได้รับการรบกวนจากคนแปลกหน้าที่สลับกันเข้ามาพักอาศัย รวมถึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้หมายเหตุท้ายกฎหมายกำหนดว่า        ในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้คือในปัจจุบัน ปัญหาที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคาร ส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นส่วนสัดและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้       นอกจากนั้นสมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่  ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ ต่อมาปัจจุบันได้มี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดว่า ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ใช้บังคับมานาน และปรากฏว่า หลักเกณฑ์และรายละเอียดหลายประการไม่สามารถใช้บังคับได้จริง ในทางปฏิบัติและไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย สมควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในพระราชบัญญัตินี้เพื่อแก้ไข ปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รวมทั้งสมควรปรับปรุงอัตรา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้  เพื่อจะให้การคุ้มครองประชาชนทั่วไปได้อย่างแท้จริงผู้เขียนจึงมีข้อเสนอแนะ ให้มีการทบทวนข้อกฎหมาย ในปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้พระราชอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าว เพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการปรับเปลี่ยนแก้ไข รวมถึงให้มีการวิเคราะห์ผลกระทบในทุกมิติก่อนการตัดสินใจเพิ่มมาตรการในการให้สิทธิ์คนต่างด้าวในการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากยิ่งขึ้น เพื่อให้ความเป็นธรรมและให้ความคุ้มครองแก่ผู้บริโภคซึ่งเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ได้รับการปกป้องเฉกเช่นเดียวกัน ดังนี้        ข้อ 1. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบต่อการบังคับใช้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 โดยให้ศึกษาผลกระทบระยะยาวที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยว่าสมควรมากน้อยเพียงใดที่จะแก้ไข        ข้อ 2. ขอให้พิจารณาและศึกษาการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกัน และกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยว่าควรปฏิบัติมากน้อยเพียงใด        ข้อ 3. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ จึงเป็นการให้ความคุ้มครองประชาชนทั่วไปให้มีการจัดสรรที่ดีตามกฎหมายอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นจะต้องแก้ไขตามข้อเสนอ        ข้อ 4. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกัน โดยสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดร้อยละ 49 มีความเพียงพออยู่แล้วและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนดเอาไว้แล้ว        ข้อ 5. ขอให้พิจารณาและออกกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอาคารชุดของคนต่างด้าว ไม่อาจกระทำได้ หากโครงการก่อสร้างอาคารชุดนั้นมีวัตถุประสงค์หลักในการให้คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้รับความปลอดภัยจากการถือครองอาคารชุด รวมถึงการมีผลักดันให้กำหนดบทบังคับที่อาจให้สิทธิ์ผู้ถือครองอาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ได้รับผลกระทบสามารถใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หากมีการฝ่าฝืน และกำหนดโทษแก่บุคคลที่ฝ่าฝืนด้วย จะสามารถบังคับใช้ให้คนต่างด้าวไม่อาจกระทำการที่เป็นการรบกวนขัดสิทธิบุคคลอื่นได้        ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ หากมีการศึกษาข้อกฎหมายและกรณีตัวอย่างต่างๆที่เกิดขึ้นจริงในสภาพสังคมปัจจุบัน จะทำให้มองเห็นปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการบังคับใช้กฎหมายได้อย่างแท้จริง ดังนั้นเพื่อให้มีการดำเนินการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ สังคม ในปัจจุบัน จึงจำเป็นต้องศึกษาวิจัย และเก็บข้อมูลต่างๆ  เพื่อนำมาซึ่งการแก้ไขกฎหมายและให้เกิดการตระหนักรู้ของผู้ใช้บริการและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการที่จะใช้กฎหมายในเรื่องนี้สามารถใช้กฎหมายได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ต่อไป                                         

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 216 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 5

        หากคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดประสงค์จะให้ผู้เช่าซึ่งเป็นคนต่างชาติเช่าอาคารชุดของตนสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้หรือไม่ เห็นว่า กฎหมายไทยให้สิทธิคนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็สามารถเช่าอาคารชุดได้ โดยไม่มีข้อห้ามใดๆ ยกเว้นการเช่าเพื่อกระทำความผิดต่อกฎหมายหรือเข้าเมืองผิดกฎหมาย แต่สิ่งที่ควรพิจารณา คือ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38         พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38  กำหนดว่า เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจท้องที่นั้น ซึ่งในกรณีที่บ้าน เคหสถานหากเจ้าของห้องชุด ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77 กำหนดว่า ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 10,000 บาท”         วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานครให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กองตรวจคนเข้าเมือง อีกทั้งในกรณีปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องชุดก็ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจท้องที่ แต่คนต่างด้าวที่จะเช่านั้น ทั้งจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย และสิ่งสำคัญต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย ซึ่งหากอาคารชุดตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้แจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 หากอาคารชุดตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด ให้แจ้ง ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดในเขตพื้นที่ที่มีหน้าที่รับผิดชอบ วิธีการแจ้งมีหลายวิธีนอกจากไปแจ้งด้วยตนเองแล้ว สามารถแจ้งทางไปรษณีย์ หรือแจ้งผ่านทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ด้วย        หลักฐานที่ชาวต่างชาติเช่าอาคารชุด ตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 ว่าด้วยเรื่อง การใช้ประโยชน์ห้องชุดสำหรับบริการเช่าพักอาศัย ผู้ปล่อยเช่าอาคารชุดต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าพักอาศัยให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ดังนี้        ก. สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด        ข. สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่กองตรวจคนเข้าเมืองรับแจ้งเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเจ้าหน้าที่นิติบุคคลสามารถตรวจสอบได้กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมน่าสงสัย        ค. กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว จะเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด เจ้าของร่วมต้องส่งข้อมูลผู้เช่าที่เป็นปัจจุบันให้นิติบุคคล เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน โดยฝ่ายจัดการฯ จะทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน         หลักปฏิบัติของการปล่อยอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ คือ        ประการที่หนึ่ง เจ้าของห้องชุดต้องตกลง ทำความเข้าใจ และตรวจดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อย โดยเก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น ต้องดำเนินการแจ้งข้อมูลผู้เช่าให้กองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหรือที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ทราบภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย ผ่านช่องทางต่างๆ ตามสะดวก ซึ่งแจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ส่งให้กับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน อีกทั้งต้องส่งข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการเรียกตรวจสอบทุก 6 เดือน         ประการที่สอง ผู้เช่าต้องทำความเข้าใจรายละเอียดในสัญญาเช่า เก็บเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาคารชุด ต้องนำสำเนาแสดงตัวผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทางให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของอาคารชุด) รับกุญแจห้องชุด ตรวจสอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ ในห้องชุด หากไม่พบรายการที่ใดให้แจ้งผู้ให้เช่า และหากมีข้อสงสัย ขัดข้อง มีเหตุฉุกเฉินต้องการความช่วยเหลือหรือคำปรึกษาให้ติดต่อผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุดทันที        ประการที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ต้องรับเอกสารเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติต้องตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องชุดทราบ เก็บสำเนาใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่เจ้าของห้องชุดส่งให้เพื่อเป็นหลักฐาน ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุดทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน แจ้งกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีคนต่างชาติเข้ามาเช่าอาคารชุด การเช่าอาคารชุดระยะยาวมากกว่า 30 ปี และต่ออายุไปอีก 30 ปี เป็นไปได้ แต่ถ้าให้เช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องทำเรื่องที่กรมที่ดินที่อยู่ของอาคารชุดนั้น ๆ จดทะเบียนและดำเนินเรื่องตามกฎหมาย ต้องคำนึงศักยภาพความพร้อมและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า บริษัทตัวแทนเช่า บริษัทเจ้าของโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าทุกชาติให้ความสำคัญโดยเฉพาะผู้เช่าที่ต้องพักอาศัยเป็นเวลานาน        อนึ่ง การขายอาคารชุดในประเทศไทย เจ้าของอาคารชุดต้องซื้อเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) นักลงทุนจำนวนมากจึงมองการลงทุนในอาคารชุดเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนไปด้วยในตัว        คราวหน้าจะเป็นบทสรุปของเรื่องนี้ อย่าลืมติดตามกันนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 215 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 4

เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แต่มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่ คนต่างด้าวให้เช่าอาคารชุดสามารถทำได้หรือไม่ตามกฎหมายไทย เห็นว่า เมื่อคนต่างด้าวเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมาย คนต่างด้าวในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถดำเนินการให้เช่าอาคารชุดได้เสมือนเป็นคนไทยทุกประการ แต่การเช่าอาคารชุดก็มีข้อจำกัดการเช่าตามกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ดังนี้          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 ว่าด้วย เช่าทรัพย์ มีบทบัญญัติที่สำคัญที่จะต้องคำนึง ได้แก่          ประการที่ 1 การเช่าอาคารชุดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คือฝ่ายลงลายมือชื่ออาจถูกฟ้องได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ารายนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่แค่เพียงสามปีเท่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่          ประการที่ 2 การเช่าอาคารชุดมีกำหนดเวลาตามกฎหมาย โดยมาตรา 540 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และหากกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา          ประการที่ 3 การให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า โดยมาตรา 544 อาคารชุดซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ ยกเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้          ประการที่ 4 หากในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินไปเป็นของบุคคลอื่น โดยมาตรา 569 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย คือ จะต้องยินยอมให้เช่ากันจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย          ประการที่ 5 การระงับสิ้นแห่งสัญญาเช่า กฎหมายลักษณะเช่าซื้อกำหนดเหตุไว้หลายประการ คือ มาตรา 564  กำหนดว่า สัญญาเช่าอาคารชุดนั้น ย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 566 กำหนดว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน มาตรา 567  กำหนดว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย และตามหลักทั่วไปการเช่าย่อมสิ้นสุดลง เพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย อีกทั้งการเช่าอาคารชุดไม่ใช่มรดกที่ตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1599 ประกอบ มาตรา 1600 เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น          ประการที่ 6 เนื่องจากการซื้อขายอาคารชุด เป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้ว และได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุป ดังนี้          • ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา          • ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด          • ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด          • ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย          • วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 215 วิธีจัดการเมื่อบ้านเอื้ออาทรกำลังถูกยึด

          แม้บ้านเอื้ออาทรจะมีราคาไม่สูง แต่สำหรับกลุ่มเป้าหมายของโครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งเป็นกลุ่มคนรายได้น้อย ไม่มีรายได้ประจำ ทำให้พวกเขาอาจขาดส่งค่างวดได้บ่อย อีกทั้งยังขาดข้อมูลเพื่อการจัดการที่ดี ทำให้หลายคนที่ซื้อบ้านเอื้ออาทรไว้ อาจถูกยึดบ้านไปโดยไม่รู้ตัว        คุณเดียร์มีอาชีพขายก๋วยจั๊บ ทำสัญญาซื้อบ้านในโครงการเอื้ออาทรที่รังสิต คลองเก้าไว้ ตั้งแต่ปี 2555 ในราคา 600,000 บาท ผ่อนค่างวดเดือนละ 3,000 บาท คุณเดียร์ไม่ได้พักอยู่ในโครงการฯ เพราะไม่ใช่ทำเลของการค้าขาย แต่ต้องการมีบ้านไว้สำหรับอยู่ตอนที่ชราค้าขายไม่ไหวแล้ว        ในระยะแรกคุณเดียร์สามารถผ่อนชำระได้ตามปกติโดยให้ทางการเคหะแห่งชาติ หักบัญชีธนาคาร แต่เมื่อการค้าขายไม่ค่อยดี คุณเดียร์ก็ขาดส่งบ้าง งวดถึงสองงวด แต่ก็ยังรวบรวมเงินเข้าบัญชีเพื่อชำระหนี้ที่ค้างไว้ได้ จนล่าสุดขาดสภาพคล่อง คุณเดียร์ค้างชำระไป 5 เดือน และตกใจมากเมื่อคนรู้จักกันนำประกาศของการเคหะฯ มาให้ที่ร้าน บอกว่าเป็นประกาศที่ปิดไว้ที่บ้านในโครงการฯ  เนื้อหาคือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเนื่องจากขาดส่งเกินสามเดือนและให้มอบคืนบ้านภายใน 7 วัน เมื่อติดต่อไปเพื่อขอชำระหนี้ทั้งหมดและต่อสัญญา ทางเจ้าหน้าที่การเคหะฯ บอกว่า “ทำไม่ได้แล้ว เพราะบ้านได้ขายไปแล้ว”         คุณเดียร์จึงขอคำปรึกษามาว่าพอจะทำอะไรได้บ้าง เพราะหนึ่งไม่มีจดหมายแจ้งถึงตน แต่ทางการเคหะฯ อ้างว่า ส่งหนังสือไปแล้วตั้งแต่เดือนมกราคม 2561 แต่ไม่มีผู้รับหนังสือจึงถูกตีกลับมา ซึ่งคุณเดียร์สอบถามทางบ้านแล้วไม่มีใครเห็นหนังสือดังกล่าว สอง ถ้ายกเลิกตั้งแต่เดือนมกราคม ทำไมตอนที่ผู้ร้องชำระเงินค่างวดไปเมื่อเดือนเมษายนและพฤษภาคม ทางการเคหะฯ ก็ยังคงหักเงินในบัญชีออกไป แนวทางการแก้ไขปัญหา        ขณะนี้เรื่องของคุณเดียร์ยังอยู่ในระหว่างการเจรจา แต่มีประเด็นที่อยากฝากไว้คือ ผู้บริโภคไม่ควรละเลยกับเรื่องของการผ่อนค่างวด หากพบว่าตนเองไม่มีสภาพคล่อง ควรหาวิธีการจัดการเพื่อไม่ให้ค้างชำระเกินสามงวดติดกัน และควรใส่ใจเรื่องข้อมูลที่ทางการเคหะฯ แจ้งแก่ผู้บริโภค เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 214 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 3

ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 เพื่อป้องกันปัญหาหุ่นเชิด จึงมีข้อเสนอให้แก้ไขกฎหมาย ดังที่เสนอไปในครั้งที่แล้วแต่อย่างไรก็ตามข้อเสนอดังกล่าวเป็นการมองปัญหาในเชิงธุรกิจการลงทุนรวมถึงการพิจารณาในเชิงให้ความคุ้มครองการเข้าดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเท่านั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องพิจารณาจากผลกระทบของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยด้วยว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในด้านของผู้บริโภคอีกด้านหนึ่งมีความสอดคล้องหรือสอดประสานต่อข้อเสนอดังกล่าวมากน้อยเพียงใดด้วย         หากคนต่างด้าวต้องการกู้เงินซื้ออาคารชุดด้วยตนเองโดยตรง กับสถาบันธนาคารพาณิชย์นั้น ไม่สามารถกระทำได้ตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่อยู่ภายใต้การดูแลให้สินเชื่อกับชาวต่างด้าวได้ ทว่าก็มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่ชาวต่างชาติ สามารถกู้เงินซื้ออาคารชุดได้โดยตรงโดยธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ ซึ่งจะมีเงื่อนไขที่ต่างกันออกไป โดยการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างด้าว สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ         กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวสำหรับผู้ขอสินเชื่อ ได้แก่ หนังสือเดินทาง(Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย(Visa) ใบอนุญาตทำงาน(Work Permit) ถ้าทำงานในประเทศไทย และทะเบียนสมรสและหนังสือเดินทางของคู่สมรส(ถ้ามี)         กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือรับรองเงินเดือน(6 เดือนล่าสุด) หนังสือแสดงรายจ่ายเงินเดือน(Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการบัญชีย้อนหลัง(12 เดือนล่าสุด) และรายการเครดิต(ออกโดย National Credit Bureau)         กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ ได้แก่ แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) เอกสารที่แสดงรายละเอียดอาคารชุดที่จะซื้อ ได้แก่ แผนที่โครงการ แผนผังห้องชุด รูปถ่ายสัญญาจะซื้อขาย , สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์ หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด ใบรับมอบอำนาจ(ในกรณีที่ผู้ซื้อให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน)          เมื่อเตรียมเอกสารดังกล่าวข้างต้นเรียบร้อยแล้ว คนต่างด้าวก็สามารถนำไปยื่นให้กับธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อได้ทันที         ส่วนค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อซื้ออาคารชุดในไทย ได้แก่          1. ค่าส่วนกลาง หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการจัดการอาคารชุดโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด อุปกรณ์ใช้สอย เงินเดือนพนักงาน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระทุกเดือน โดยคิดค่าใช้จ่ายตามตารางเมตร แล้วคูณด้วยขนาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด          2. ค่ากองทุนส่วนกลาง หมายถึง เงินทุนที่แยกออกไปสำหรับใช้จ่ายในอนาคต ได้แก่ ค่าซ่อมแซมอาคาร ลิฟต์ รวมถึงการลงทุนในเงินทุนอื่นๆ โดยจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวในขณะที่ดำเนินการซื้อ แต่ถ้าเงินในกองทุนหมดแล้วก็จะเรียกเก็บเพิ่มภายหลังก็ได้ และ          3. ค่าโอน หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการโอนประมาณร้อยละ 1 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระให้กับรัฐบาล         สำหรับคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ทั้งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม หากต้องการขอซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือซื้อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ก็จะต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องเป็นคนต่างด้าวพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 (1), (2) หรือ (5) โดยคู่สมรส ที่เป็นคนไทยจึงจะมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นการป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่คนต่างด้าวอาจใช้ช่องทางนี้เข้าดำเนินการขอซื้ออาคารชุดโดยถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้ ทั้งเป็นการป้องกันการเข้าสมรสที่คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่ได้มีเจตนาที่จะสมรสกันอย่างแท้จริง ซึ่งถือเป็นปัญหาว่าด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของสังคม ดังที่ปรากฏตามนัยหนังสือกรมที่ดินที่ มท 0610/ว 30633 ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2537         เว้นแต่ กรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนั้นจะนำเงินที่เป็นสินส่วนตัวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 และ 1472 มาซื้ออาคารชุดโดยแสดงหลักฐานให้เห็นชัดเจนว่า เงินที่นำมาซื้ออาคารชุดทั้งหมดนั้น เป็นสินส่วนตัว หรือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยไม่ต้องคำนึงถึงสมรสที่เป็นคนต่างด้าวเลย และห้องชุดที่ซื้อนั้นก็ตกเป็นส่วนของคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมดนั่นเอง         เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งกำหนดว่า เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น เช่น การซื้อขายทรัพย์สิน การจำนองทรัพย์สิน หรือการเช่าทรัพย์สินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ถือครอง เป็นต้น ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น โดยกฎหมายไม่คำนึงว่าจะต้องเป็นคนไทยเท่านั้น จึงจะมีสิทธิตามมาตราดังกล่าว การตีความจึงต้องหมายถึง กรณีคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดด้วยนั่นเอง แต่... มันยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาเพิ่ม ก็ตอนหน้าครับ 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 213 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 2

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

อ่านเพิ่มเติม >