ฉบับที่ 256 เรียกเก็บค่าส่วนกลางหมู่บ้านสูงกว่าที่กำหนดในสัญญา ต้องจ่ายไหม

        คนที่ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนว่าต้องมีหน้าที่ร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นเงินที่นิติบุคคลหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน นำไปดูแลพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน อาทิ ค่าบำรุงดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการให้อยู่สภาพที่ใช้งานได้ ซ่อมไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย กำจัดขยะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านและคนสวนในโครงการ ตลอดจนค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าตอบแทนแก่พนักงาน เป็นต้น  ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง “ค่าส่วนกลาง” จึงเป็นอีกเรื่องที่หลายคนนำมาพิจารณาเปรียบเทียบในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยและการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ควบคุมโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด  และในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางก็ต้องระบุอัตราที่เรียกเก็บไว้ให้ชัดเจนในสัญญา ด้วยเหตุนี้หลายคนที่ซื้อบ้านจึงอาจวางใจว่าหากมีเหตุต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางก็ต้องเป็นไปตามสัญญา แต่ปรากฎว่า มีบางโครงการที่ไปขอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น ทำให้เงินที่ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องจ่ายสูงกว่าในสัญญา ฝั่งผู้บริโภคก็มองว่าเขาไม่ควรต้องจ่ายค่าส่วนกลางเกินกว่าที่ตกลงทำสัญญาไว้ สุดท้ายก็มีการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้นสู่ศาล          ในเรื่องนี้ ศาลฎีกาได้ตัดสินวางหลักในการคุ้มครองผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมตามสัญญา กล่าวคือ แม้โครงการจะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ แต่ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยผู้บริโภคในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4229/2564         ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ามติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีที่อนุญาตให้โจทก์ขึ้นค่าส่วนกลางในอัตราตารางวาละ 30 บาท ต่อเดือน ชอบแล้ว แต่เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว วินิจฉัยว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองย่อมต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างกัน โดยให้เหตุผลว่าโจทก์มีสิทธิเก็บค่าบริการสาธารณะในอัตราตารางวาละ 20 บาท ต่อเดือน แต่โจทก์กลับเรียกเก็บจากจำเลยทั้งสองเพียง 500 บาท ต่อเดือน แสดงว่าโจทก์ยอมสละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มตามที่ได้รับอนุมัติโดยกลับมาผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายแทน         แม้ต่อมาโจทก์จะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ โจทก์ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้ การที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้สละสิทธิในการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวดนนทบุรีกำหนด ไม่ได้หมายความว่าโจทก์จะต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายตลอดไป เงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะมิใช่กำไรหรือขาดทุนของผู้จัดสรรที่ดิน แต่เป็นบริการที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและอ้างถึงขั้นตอน หลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะตามมาตรา 53 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามมาตรา 32 ค่าบริการสาธารณะหรือค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายออกไปจริง มิใช่เป็นการเรียกเก็บเพื่อประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ ต้องนำเงินไปใช้จ่ายให้ตรงตามประเภทที่กฎหมายกำหนด สมเหตุสมผล มีหลักฐาน ต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตรวจสอบได้ และอ้างถึงเหตุผลที่ขออนุญาตและเหตุผลที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีอนุญาตให้ขึ้นค่าบริการสาธารณะนั้น แม้จะเป็นการอ้างกฎหมายมาเป็นเหตุผลให้ดูประหนึ่งว่าเป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย แต่ข้อกฎหมายที่ยกขึ้นอ้างนี้ เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลชั้นต้น เป็นการขอให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภครับฟังว่า โจทก์ไม่ได้สละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มจำนวนตามที่ได้รับอนุญาตอันเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเนื่องจากทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ไม่เกิน 50,000 บาท ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 47         จากคำพิพากษาข้างต้น  ผู้บริโภคก็สบายใจได้ว่า หากมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ก็ต้องเก็บตามสัญญาเท่านั้น จะเก็บเกินกว่าสัญญาก็ต้องได้รับความยินยอม หากไม่ยินยอมก็เรียกเก็บไม่ได้ อย่างไรก็ดี การชำระค่าส่วนกลางให้ตรงตามเวลาในสัญญาก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ฉบับแก้ไขเมื่อปี 2558  ได้กำหนดหน้าที่และผลของการค้างค่าส่วนกลาง โดยกำหนดว่าหากมีค้างชำระเกินกว่าสามเดือนอาจถูกระงับการใช้บริการของส่วนกลาง และหากค้างเกินกว่าหกเดือน ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 253 กระแสต่างแดน

สวยต้องเสี่ยง        ในปี 2021 สมาคมผู้บริโภคแห่งประเทศจีนได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับศัลยกรรมความงามถึง 16,459 เรื่อง ส่วนใหญ่เป็นลูกหนี้ “เงินกู้อัปหน้า” ที่ถูกทำให้เข้าใจว่าไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย แต่กลับถูกเรียกเก็บดอกเบี้ยร้อยละ 30        เรื่องดังกล่าวจบลงหลังรัฐบาลสั่งให้สถาบันการเงินตัดสัมพันธ์เงินกู้ฟาสต์แทรคกับบรรดาคลินิกศัลยกรรมต่างๆ          แต่ปัญหายังไม่หมด ความต้องการอัปหน้าในราคาประหยัดยังคงมีอยู่ และ “ศูนย์ฝึกอบรม” ที่เกิดขึ้นเพื่อรองรับความต้องการ “บุคลากร” เพื่องานดังกล่าวก็ได้รับความนิยมเช่นกัน        ล่าสุด งาน 315 Gala หรืองานแฉผู้ประกอบการแตกแถวประจำปีของจีน เปิดโปงศูนย์ฯ แห่งหนึ่งในเมืองอานฮุย ที่เปิดสอนทุกอย่างตั้งแต่การฉีดโบท็อกซ์ ทำตาสองชั้น หรือแม้แต่เสริมจมูก แต่ละหลักสูตรใช้เวลาเพียงหนึ่งสัปดาห์ โดยผู้เรียนไม่ต้องมีพื้นฐานอะไรเลย        แถมเมื่อเรียนจบคอร์สที่มีค่าใช้จ่ายเพียง 5,000 หยวน (ประมาณ 26,500 บาท) ผู้เรียนยังได้ “ใบประกาศ” ไว้ใช้สมัครงานอีกด้วย ดาวน์ไซเคิล        ว่ากันว่า PET คือพลาสติกชนิดที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่สุด เพราะขวดพลาสติกที่นิยมใช้บรรจุน้ำดื่มนี้มีอัตราการรีไซเคิลที่สูงมาก เนื่องจากหลายประเทศในยุโรปเริ่มใช้ระบบ “คืนเงิน” ให้กับผู้บริโภคที่นำขวดใช้แล้วมาฝากเข้า “ธนาคารรีไซเคิล”           ขวดเหล่านี้มีอัตราการรีไซเคิลถึงร้อยละ 50 แต่งานวิจัยโดย Zero Waste Europe กลับพบว่าพลาสติกจากขวดเก่าเหล่านี้ถูกใช้เป็นส่วนประกอบเพียงร้อยละ 17 ของขวดที่ผลิตขึ้นใหม่เท่านั้น        งานวิจัยจาก Eunomia พบว่าขวดรีไซเคิลเหล่านี้ส่วนใหญ่ถูกนำไปแปรรูปเป็นถาดพลาสติก สายรัด หรือเชือกต่างๆ ในขณะที่อุตสาหกรรมแฟชั่นก็ต้องการวัสดุนี้ค่อนข้างมากเช่นเดียวกัน อุตสาหกรรมเครื่องดื่มจึงไม่สามารถเข้าถึงวัสดุรีไซเคิลจากขวด PET ได้มากเท่าที่ควร         เมื่อสิ่งที่เคยเป็นขวดน้ำ ไม่สามารถกลับมาเป็นขวดน้ำได้อีก ก็แปลว่าไม่เกิดการหมุนเวียนอย่างแท้จริง การ “รีไซเคิล” กลายเป็นการ “ดาวน์ไซเคิล” ที่วัสดุถูกนำไปใช้ซ้ำอีกเพียงครั้งเดียวแล้วก็สิ้นสุดวงจรชีวิต การ์ดอย่าตก        อิสตันบูล เมืองที่มีประชากรหนาแน่นที่สุดในยุโรป ติดโผระดับต้นๆ ของเมืองที่มีความเสี่ยงต่อการขาดแคลนน้ำมากสุดในโลก ด้วยสถานที่ตั้งที่ถูกขนาบด้วยน้ำเค็มจากทะเลดำและทะเลมาร์มารา ประกอบกับอัตราการเพิ่มจำนวนประชากรอย่างรวดเร็ว และการขยายตัวของเมืองที่ทำให้ลำคลองประมาณ 300 สายหายไปกว่าครึ่ง         ปัญหาเรื่องการขาดแคลนน้ำจึงเป็นสิ่งที่ทุกรัฐบาลต้องรับมือตลอดมา รายงานข่าวระบุว่าปีนี้ธรรมชาติเป็นใจ ส่งหิมะลงมาให้อิสตันบูลมากเป็นประวัติการณ์ ทำให้ระดับน้ำสำรองในเขื่อนทั้ง 10 แห่งของเมืองรวมกัน มีมากถึง 757 ล้านคิวบิกเมตร ผู้คนจึงมีน้ำสำรองไว้ใช้อีกประมาณ 9 เดือน         นักวิชาการรีบออกมาเตือนว่า “ความเสี่ยง” ยังไม่หายไปไหน สถิติการเกิดน้ำท่วม ภัยแล้ง ไฟป่า หรือคลื่นความร้อน ในตุรกียังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้รัฐบาลจะมีแผนสร้างเขื่อนใต้ดินถึง 150 แห่ง  ประชากรเมืองนี้ก็ยังต้องใช้น้ำอย่างประหยัดและคุ้มค่ากันต่อไป ขอลุคเกาหลี         MUSINSA ร้านเสื้อผ้าออนไลน์เจ้าใหญ่ที่สุดในเกาหลีตกเป็นเป้าโจมตี หลังชาวเน็ตตั้งคำถามว่าทำไมนายแบบนางแบบในเว็บไซต์ของแบรนด์นี้ถึงมีแต่ “ฝรั่ง”        บริษัทอธิบายว่าเขาไม่ได้เจาะจงอย่างนั้น เขาเพียงต้องการใครก็ได้ที่สามารถนำเสนอคอนเซ็ปต์ ดีไซน์ และตัวตนของแบรนด์ได้ดีที่สุด และพรีเซ็นเตอร์หลักของเขาก็คือยูอาอิน ซูเปอร์สตาร์ของเกาหลีนั่นเอง        ความจริงแล้วการใช้ฝรั่งผิวขาว ก็เป็นที่นิยมของแบรนด์อื่นๆ เช่นกัน KIRCH และ COVERNAT ก็จ้างฝรั่งเป็นหลัก ส่วนนายแบบนางแบบเกาหลีแท้ๆ เป็นเพียงตัวเสริมเท่านั้น แม้กระทั่งโฆษณาเสื้อผ้าเด็ก ก็ยังนิยมใช้เด็กฝรั่ง เพราะพ่อแม่ซึ่งอยู่ในวัย 30 – 40 กว่า ชอบแบบนั้น         บางแบรนด์ก็อธิบายว่าเขาเลือกจ้างชาวต่างชาติผิวขาวตาสีฟ้าเพราะค่าตัวถูกกว่าดาราดังของเกาหลี          ด้านเจ้าหน้าที่รัฐที่ดูแลอุตสาหกรรมแฟชันของเกาหลี ให้ความเห็นว่าหากแบรนด์เกาหลีต้องการไปให้ไกลกว่านี้ พวกเขาจะต้องฝืนเทรนด์นี้ให้ได้ และเปิดรับความหลากหลายให้มากขึ้น  บ้านไม่พอ        สวีเดนมีปัญหาเรื่องการขาดแคลนที่อยู่อาศัยมานาน เพราะกฎระเบียบว่าด้วยการก่อสร้างทำให้ต้นทุนการสร้างบ้านสูง ราคาบ้านเลยแพงตามไปด้วย        กฎเกณฑ์การให้เช่าบ้านก็ยุ่งยากไม่แพ้กัน จึงไม่ค่อยมีคนอยากทำ “บ้านเช่า” คนที่อยากเช่าก็ต้องเข้าคิวรอกันไม่ต่ำกว่า 9 ปี ส่วนหนึ่งเลยหันไปพึ่ง “ห้องแอบเช่า” ที่ค่าเช่าแพงลิบ แถมยังไม่มีสิทธิเรียกร้องอะไร          สถานการณ์โควิด-19 ก็ยิ่งทำให้ความต้องการบ้านเพิ่มสูงขึ้น เพราะการทำงานจากที่บ้านในช่วงโรคระบาดกำลังจะกลายเป็นเทรนด์  ร้อยละ 20 ของคนที่ work from home บอกว่าจะทำเช่นนั้นต่อไป        บริษัทต่างๆ จึงลดพื้นที่สำนักงาน ในขณะที่ร้านรวงจำนวนมากก็ปิดหน้าร้านไป เพราะผู้คนหันไปซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์แล้ว         การเคหะของสวีเดนจึงเตรียมเสนอแผนเปลี่ยนสำนักงานหรือร้านว่างเหล่านี้ให้เป็นที่อยู่อาศัยไปเสียเลย         ขณะนี้สวีเดนต้องการที่อยู่อาศัยอีกประมาณ 140,000 ยูนิต

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 252 กะรัตรัก : ถ้าคบผู้ใหญ่สร้างบ้านแล้วไม่น่าอยู่ ลองคบเด็กสร้างบ้านก็ไม่เลวนัก

               ตามสามัญสำนึกคนทั่วไป “ความรักโรแมนติก” หรือที่เรียกติดปากว่า “โรมานซ์” เป็นอารมณ์ปรารถนาที่มักตอบโจทย์ให้กับสตรีที่อยู่ในช่วงวัยแรกรุ่น ทั้งนี้อาจเป็นเพราะว่า ความรักโรแมนติกเป็นพื้นที่ที่เอื้อให้หญิงสาวในวัยนี้ได้ “หลบหนี” เพื่อไปแต่งปั้นจินตกรรมภาพ “ผู้ชายในฝัน” ที่เธอคาดหมายจะครองคู่ในอนาคต         หากเป็นดั่งความข้างต้นนี้ จะเกิดอะไรขึ้นถ้าผู้หญิงที่มีชีวิตเกินวัยแรกเริ่มความรักโรแมนติก และได้พบเจอกับ “ผู้ชายในชีวิตจริง” กันแล้ว ปรารถนาจะหวนมาสัมผัสชีวิตรักโรมานซ์กันอีกสักครั้งบ้าง คำถามข้อนี้จะเป็นไปได้หรือไม่ และความรักโรแมนติกจะสัมพันธ์กับความต้องการของผู้หญิงกลุ่มหลังนี้อย่างไร         คำตอบต่อความสงสัยข้างต้นดูจะเป็นโครงเรื่องหลักของละครโทรทัศน์ “กะรัตรัก” กับการนำเสนอเรื่องราวของ “กะรัต” หญิงสาวเฉียดวัย 40 ปี ผู้บริหารคนเก่งแห่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ “ไดมอนส์พร็อพเพอร์ตี้” และแต่งงานอยู่กินกับสามีนักธุรกิจอย่าง “ชาคริต” ที่เป็นผู้บริหารงานอีกคนในบริษัทเดียวกัน         แม้จะมีลูกชายหัวแก้วหัวแหวนวัย 6 ขวบอย่าง “พัตเตอร์” เป็นโซ่ทองคล้องใจ และคล้องผูกสายสัมพันธ์ในครอบครัวมานานหลายปี แต่เพราะกะรัตเป็นหญิงแกร่งและหญิงเก่งไปเสียแทบจะทุกด้าน สถานะของ “ช้างเท้าหลัง” ในบ้านที่จับพลัดจับผลูย่างก้าวมาเทียบเคียงเป็น “ช้างเท้าหน้า” เช่นนี้ จึงเป็นเหตุปัจจัยที่ผู้ชายอีโก้สูงเยี่ยงชาคริตมิอาจยอมรับได้         ยิ่งเมื่อทั้งกะรัตและชาคริตต้องมาลงสนามแย่งชิงตำแหน่งผู้กุมบังเหียนโปรเจ็กต์เปิดตัวใหม่ “ริเวอร์ไชน์” ของบริษัทต้นสังกัดด้วยแล้ว ความริษยาลึกๆ ต่อศรีภรรยาก็ยิ่งเป็นเสมือนเชื้อเพลิงในใจของชาคริตที่รอคอยวันระเบิดปะทุออกมา         ความขัดแย้งบนผลประโยชน์นอกบ้าน ที่เขย่าความสัมพันธ์ของสามีภรรยาที่แม้จะใช้ชีวิตคู่ในชายคาบ้านเดียวกันมายาวนาน ทำให้กะรัตเองก็เริ่มเข้าใจสัจธรรมว่า “เขาย่อมเปรียบเทียบความเมื่อยามรัก แต่น้ำผักต้มขมชมว่าหวาน” แต่ทว่าหลังวันแต่งงานผ่านพ้นไป ชีวิตรักโรแมนติกที่เคย “ชมว่าหวาน” ก็อาจเจือจางจน “แต่น้ำตาลว่าเปรี้ยวไม่เหลียวแล” ได้เช่นกัน         สถานการณ์ของหญิงทำงานวัยสี่สิบกะรัตยิ่งเข้มข้นขึ้น ไม่เพียงแค่ในสนามแข่งขันกับชาคริตผู้เป็นสามี และยังมี “เวนิส” สาวรุ่นใหม่ไฟแรงที่เปิดตัวเป็นคู่แข่งเพื่อชิงชัยเป็นเจ้าของโปรเจ็กต์ริเวอร์ไชน์ด้วยอีกคน แม้แต่ในสนามชีวิตครอบครัว กะรัตยังต้องประกาศสงครามกับ “นิตา” เลขานุการสาว ผู้มุ่งมั่นเป็น “แมวขโมยปลาย่าง” ที่คอยจะฉกเอาชาคริตผู้กำลังระหองระแหงกับภรรยามาเป็นสามีของตน         จนในที่สุด เมื่อศึกรุมเร้ารอบด้าน พร้อมๆ กับความรักหวานชื่นที่โรยราจืดจางลง เพราะสามียื่นเจตจำนงขอหย่าขาดจากภรรยา กะรัตผู้ที่กำลังก้าวหน้าในอาชีพการงาน จึงเลือกหันไปครวญเพลงในยุค 90s ของ ใหม่ เจริญปุระ ที่ร้องว่า “เก็บใจไว้ในลิ้นชัก คงไม่เจอแล้วรักแท้ เบื่อกับความปรวนแปร มันไม่แคร์และไม่หวัง…”         เมื่อหัวใจต้องแห้งแล้งลง ไม่ต่างจาก “ลิ้นชักที่ปิดตายเพราะรักร้าว” ผู้หญิงที่ก้าวเข้าสู่วัยกลางคนเช่นกะรัตก็ได้แต่เชื่อว่า เธอไม่อาจหวนมาสัมผัสกับชีวิตรักโรมานซ์ได้อีก เหมือนกับประโยคที่เธอพูดกับตัวเองหลังถูกสามีขอหย่าว่า “ฉันต้องกลายเป็นอีบ้าที่หมดความต้องการทางเพศ หมดเสน่ห์และแรงดึงดูดทางเพศแบบที่สาวๆ พึงมี” ทั้งๆ ที่จริงแล้ว กะรัตก็สำเหนียกอยู่ลึกๆ ว่า “จะบอกอะไรให้ ผู้หญิงต้องการความรักมากที่สุด”         ในขณะที่อารมณ์ความรู้สึกของผู้หญิงวัยเฉียดเลข 40 มีแต่จะแห้งเหือดลงไปพร้อมกับสายสัมพันธ์ที่แปลกแยกและเปราะบาง เฉกเช่นฉากเปิดเรื่องของละครที่กะรัตถูกขอหย่า และต้อง “ยืนอยู่กลางลมฝนสู้ทนฟันผ่า” เพราะประตูรถหนีบชายกระโปรงเอาไว้ กลับมีตัวละครชายหนุ่มหน้ามนอย่าง “ไอ่” ปรากฏกายเดินถือร่มคันใหญ่มากางปกป้องเธอไว้ในสภาวะของ “กายที่มันอ่อนล้าแทบยืนไม่อยู่” นั้นเอง         ไอ่เป็นตัวละครนักศึกษาฝึกงานด้านสถาปัตย์ อันที่จริงแล้ว ชายหนุ่มแอบตกหลุมรักกะรัตตั้งแต่ครั้งที่เธอได้รับเชิญมาบรรยายเป็นอาจารย์พิเศษในมหาวิทยาลัย และก็เหมือนกับที่ไอ่กล่าวกับกะรัตว่า “ถ้าจักรวาลมีเหตุผลมากพอให้เราได้เจอกัน ยังไงเราก็จะได้เจอกัน” ดังนั้น ในท้ายที่สุดเหตุผลแห่งจักรวาลก็ทำให้ทั้งคู่ได้โคจรมาพบกันในวันที่ชีวิตของผู้หญิงอย่างกะรัตรู้สึกอ่อนแอที่สุด         หากโรมานซ์เป็นความรู้สึกที่เติมเต็มภาพ “ชายในฝัน” ให้กับผู้หญิงสาวแรกรุ่นทั้งหลาย อารมณ์รักโรแมนติกแบบเดียวกันนี้ก็สามารถเป็นกลไก “ซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ” ทางความรู้สึกให้กับผู้หญิงที่กำลังก้าวเข้าสู่วัยกลางคนได้ไม่ยิ่งหย่อนกัน         เพราะฉะนั้น เมื่อไอ่เริ่มตั้งคำถามกับกะรัตถึง “บ้าน” ว่าเป็น “สถานที่ที่มีคนเปิดไฟรอให้เรากลับมา แล้วเราก็พูดว่า กลับมาแล้วครับ” และตามด้วยการ “ขายขนมจีบ” ให้กับบอสสาวรุ่นใหญ่ว่า “ถ้าคบผู้ใหญ่สร้างบ้านแล้วไม่น่าอยู่ ลองคบเด็กสร้างบ้านก็ไม่เลวนัก” กะรัตจึงตอบตกลงที่จะครวญเพลงยุค 90s ต่อเนื่องให้กับชายหนุ่มรุ่นน้องว่า “เก่งมาจากไหนก็แพ้หัวใจจากเธอ เมื่อไหร่ที่เผลอยังนึกว่าเธออยู่ในฝัน…”         แม้เมื่อเลิกร้างกับชาคริตไป กะรัตจะมี “มาร์ก” ซีอีโอรูปหล่อพ่อม่ายเรือพ่วง แถมคุณสมบัติเหมาะสมกันทั้งวัยวุฒิ คุณวุฒิ และฐานะการงานการเงิน เสนอตัวมาเป็นพ่อเลี้ยงคนใหม่ให้กับน้องพัตเตอร์ แต่เรื่องของความรักก็หาได้เกี่ยวพันกับเหตุผลเรื่องความแตกต่างระหว่างวัยไม่ เพราะไอ่ได้กลายมาเป็นคำตอบในใจโทรมๆ ของกะรัตไปแล้ว และความรู้สึกโรมานซ์ที่มีต่อหนุ่มรุ่นน้องห่างวัยในครั้งนี้ ก็ได้ทำให้ผู้หญิงวัยเฉียดสี่สิบกะรัตเหมือนมีน้ำทิพย์ชะโลมใจ และย้อนวัยให้เธอเป็นประหนึ่งดรุณีดอกไม้แรกรุ่นกันอีกครา         เหมือนกับที่บทเพลงบอกว่า “ยังมีอีกหรือรักแท้ที่เคยเสาะหามานาน วันนี้เป็นไงเป็นกันจะรักเธอ…” ดังนั้น เพื่อต่อสู้ให้ได้มาซึ่งผู้ชายในฝันที่เธอปรารถนา ควบคู่ไปกับการช่วงชิงชัยในเกมธุรกิจของบริษัท เราจึงเห็นภาพของกะรัตที่เดินเกมรุกนั่งกินโต๊ะจีนกับครอบครัวของไอ่ เข้าสู่สนามต่อสู้กับ “อัญญา” คู่แข่งรุ่นเด็กกว่าที่แอบมาชอบชายหนุ่มคนเดียวกับเธอ ไปจนถึงตอบรับรักหนุ่มรุ่นน้องต่อหน้าสาธารณชนแบบไม่แคร์เวิร์ลด์         ในฉากจบของเรื่องที่ทั้งกะรัตและไอ่เดินจูงมือกัน ยิ้มแย้มอย่างมีความสุขอยู่ริมทะเล จึงเป็นภาพที่แตกต่างไปจากฉากอวสานของละครโทรทัศน์แนวโรมานซ์ทั่วไป ที่มักเป็นพระเอกนางเอกซึ่งดูเหมาะสมรุ่นวัยจะมาเดินเคียงคู่ตระกองกอดกันในซีนรักริมทะเลแบบเดียวกันนี้         ภาพความรักกระหนุงกระหนิงของกะรัตและไอ่ที่ดูต่างออกไปจากวิถีปฏิบัติของละครเรื่องอื่นๆ คงให้ข้อสรุปกับผู้หญิงได้ว่า กาลครั้งหนึ่งพวกเธอเคยได้สัมผัสความรักโรแมนติกมาก่อน แต่เมื่อเวลาผ่านไป อารมณ์รักโรมานซ์ก็อาจจืดจางลางเลือนลง จนกว่าจะมีเหตุผลของจักรวาลและความมุ่งมาดปรารถนาของผู้หญิงเองเท่านั้น ที่จะทำให้พวกเธอได้รับความรู้สึกรักโรแมนติกกลับคืนมา และ “she will never walk alone” อีกต่อไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 251 ซื้อบ้านในโครงการ และอยากรื้อรั้วของโครงการเพื่อขยายที่ดินทำได้ไหม

        หลายคนคงเคยเจอปัญหาจากการซื้อบ้านจัดสรร ทั้งปัญหาข้อพิพาทเรื่องการใช้สิทธิในถนน และที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคของโครงการอยู่ เช่นเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้น เจ้าของโครงการบางแห่งกลับนำส่วนที่เป็นถนนหรือสาธารณูปโภคไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้เกิดข้อพิพาทตามมาในเรื่องของกรรมสิทธิ์หรือการใช้สิทธิที่ดินดังกล่าว หรือบางกรณีมีปัญหาการใช้สิทธิในถนนของโครงการ ทำให้เกิดการฟ้องร้องกันจนคดีถึงศาลฎีกา         มีคดีหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นเรื่องของเจ้าของบ้านหลังหนึ่งซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับรั้วหมู่บ้าน เเล้วจะขอรื้อรั้วหมู่บ้านเพื่อล้อมใหม่ เเต่ผู้จัดสรรไม่ยอม เจ้าของบ้านจึงฟ้องผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งต่อมาเรื่องก็ไปจบที่ศาลฏีกา โดยศาลได้ตัดสินว่าเจ้าของบ้าน รื้อรั้วของหมู่บ้านจัดสรรมิได้  คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552         หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้         จากคำพิพากษาของศาลฏีกา จะเห็นได้ว่า “รั้วและทาง” ถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และนิยามคำว่า “สาธารณูปโภค” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หมายถึง“สิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต” เมื่อกฎหมายต้องการให้รั้วและทางเป็นของใช้ร่วมกัน ดังนั้น แม้การรื้อรั้วอย่างกรณีตามคดีนี้จะไม่กระทบใคร แต่เมื่อรั้วและทางถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค แม้เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการก็ไม่สามารถที่จะนำสาธารณูปโภคใดๆ ก็ตามมาเป็นของส่วนตัวได้ เพราะเป็นของใช้ส่วนรวมของทุกคน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 250 อยากเปลี่ยนสีรั้วแต่นิติบุคคลห้าม

        การเข้าอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนวาย่อมจะต้องมีกฎกติกาบางอย่างที่ลูกบ้านต้องยึดถือปฏิบัติเพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น การทิ้งขยะ การจอดรถ ฯลฯ ทว่าจะก้าวล่วงไปถึงกระทั่งว่า ถูกห้ามทาสีรั้วบ้านใหม่ได้ด้วยหรือไม่         คุณวาริน เข้ามาเป็นผู้อยู่อาศัยใหม่ในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านชานเมืองหลวง ก่อนเข้าอยู่ก็ให้ซินแสมาทำนายทายทักตามความเชื่อส่วนบุคคลของตนเอง ซินแสทักให้ปรับปรุงหลายอย่าง จุดหนึ่งคือทักว่าสีรั้วไม่ถูกโฉลกกับดวงของเจ้าของบ้าน คุณวารินจึงหาช่างมาปรับปรุงสีรั้วบ้านใหม่ แต่ขณะที่ช่างกำลังทำงาน มีบุคคลอ้างว่าเป็นกรรมการ “นิติบุคคล” ของหมู่บ้าน มาบอกว่าจะเปลี่ยนสีรั้วบ้านไม่ได้ เพราะเป็นการละเมิดข้อห้ามที่ทางนิติบุคคลได้กำหนดไว้         “เฮ้ย...ทาสีบ้านตัวเองนี่ก็ทำไม่ได้หรือ” คุณวารินคิดในใจ และไม่แน่ใจว่า จริงๆ แล้วนิติบุคคลสามารถห้ามเรื่องแบบนี้ได้ด้วยเหรอ จึงโทรศัพท์มาขอคำปรึกษากับทางมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค   แนวทางการแก้ไขปัญหา        ฝ่ายพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ได้ค้นหาข้อกฎหมายของ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พบว่า กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้ “มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้        (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค        (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร        (3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก        (4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป        (5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์        (6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้         การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”         เมื่อพิจารณาตามนี้ จะไม่มีข้อใดที่ห้ามไม่ให้คุณวารินปรับปรุงทาสีรั้วบ้าน เพราะเป็นการกระทำที่กระทำแก่ทรัพย์สินของตนเองไม่ได้ไปละเมิดใคร และไม่อยู่ในอำนาจของนิติบุคคล แต่ก็ชวนให้คุณวารินคิดการเพิ่มสักหน่อย บางทีการที่กรรมการนิติบุคคลมาทัก ก็อาจเป็นไปได้ว่า ห่วงภาพรวมเรื่องความสวยงามของสภาพแวดล้อมในหมู่บ้าน ดังนั้นหากจะพบกันครึ่งทางได้ กล่าวคือเป็นสีรั้วที่ไม่โดดเด่นจนสร้างความแตกต่างมากจนเกินไปต่อภาพรวมของสภาพแวดล้อมก็จะเป็นการใช้ชีวิตร่วมกันที่น่ายินดี

อ่านเพิ่มเติม >


ฉบับที่ 248 เสียงอะไรใต้หลังคา

        ปัญหาจากการซื้อบ้านแล้วเข้าไปอยู่อาศัยไม่ได้เพราะเหตุการณ์ประหลาดนี้ หากเกิดขึ้นกับใครก็คงปวดหัวไม่น้อย มาดูกันว่าผู้เสียหายประสบปัญหาอะไรและมีแนวทางการแก้ไขอย่างไร         เมื่อปี 2562 คุณชัดเจนซื้อบ้านในโครงการของ บริษัท A ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ หลังจากเข้าพักอาศัยได้ไม่กี่วัน คุณชัดเจนพบว่า ทุกวันจะได้ยินเสียงดัง “ตึงๆ” จากใต้หลังคาเป็นระยะตลอดทั้งวัน เสียงดังรบกวนจนไม่สามารถทนอยู่ต่อไปได้ เพราะทั้งรำคาญและกลัวว่าจะเกิดปัญหาเรื่องความปลอดภัย เพราะตอนที่เขาตรวจรับบ้านเพื่อโอนกรรมสิทธิ์นั้น เขาพบว่า ทางโครงการฯ เก็บงานไม่เรียบร้อย หลายรายการ ไม่พร้อมให้เข้าอาศัยได้ทันที ซึ่งเขาต้องเรียกร้องให้ทางโครงการฯ จัดการเก็บงานอยู่หลายต่อหลายครั้งและใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะพอเข้าอาศัยได้         เมื่อเกิดปัญหาเสียงดังจากใต้หลังคาคุณชัดเจนแจ้งให้ทางโครงการฯ รีบเข้ามาแก้ไข ครั้งแรกทางช่างแจ้งว่า เพราะหลังคาเป็นเมทัลชีทดังนั้นเป็นเรื่องปกติที่อาจมีเสียงดังเกิดขึ้นได้ เนื่องจากการขยายตัวของโลหะ ทางช่างจะดูแลให้ สองเดือนต่อมาปัญหาไม่หายไป และคุณชัดเจนก็คิดว่า หากเป็นเสียงดังจากเมทัลชีทจริง ก็น่าจะเป็นกับบ้านทุกหลังในโครงการฯ ทำไมต้องมาเป็นเฉพาะบ้านของเขา ซึ่งเรื่องนี้เขาได้สอบถามเพื่อนบ้านทุกคนแล้ว ไม่มีใครเกิดปัญหาแบบบ้านเขาเลย         สองเดือนต่อมาเขาเร่งให้โครงการเข้าจัดการปัญหา เรื่องก็เงียบจนอีกสามสี่เดือนถัดมา ทางโครงการฯ นำผู้รับเหมาเข้ามาสำรวจและทดสอบเสียง พร้อมบอกว่าเกิดจากการขยายตัวของแผ่นหลังคาจริง ดังนั้นจะทำการรื้อและติดตั้งหลังคาให้ใหม่ หลังจากช่างแก้ไขให้แล้ว เสียงดังตึงก็ยังหลอนโสตประสาทเช่นเดิม         จนเข้าปลายปี 2563 เขาพยายามให้ทางโครงการฯ แก้ไขปัญหานี้ให้ได้ เพราะเขาขาดประโยชน์ต้องไปพักอาศัยที่อื่น ไม่สามารถอยู่บ้านหลังนี้ได้ ซึ่งต่อมาทางโครงการนำผู้เชี่ยวชาญมาตรวจและเทสเสียงพร้อมแจ้งว่า เสียงที่ดังนี้ไม่เกินค่ามาตรฐาน ซึ่งเขาเห็นว่า มันไม่ใช่การแก้ไขปัญหา การบอกว่าเสียงไม่เกินมาตรฐานกำหนดมันไม่ได้ทำให้เขาพักอาศัยได้ ทั้งกลัวว่าอาจมีปัญหาโครงสร้างของหลังคา อยู่ๆ เกิดพังถล่มลงมาจะทำอย่างไร           ล่าสุดก่อนตัดสินใจปรึกษากับทางศูนย์พิทักษ์สิทธิ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค คุณชัดเจนระบุว่าทางโครงการฯ ได้นำวัสดุลดเสียงเข้ามาติดตั้งใต้หลังคาแต่ปัญหาก็ไม่หายไป และทางโครงการฯ ไม่พยายามเข้ามาสนใจติดตามผลงานเลย ทิ้งเรื่องเงียบหาย  เขาจะใช้สิทธิทางกฎหมายอย่างไรได้บ้าง คือสิ่งที่คุณชัดเจนปรึกษา แนวทางแก้ไขปัญหา         หลังให้คำแนะนำเรื่องการดำเนินการใช้สิทธิ เบื้องต้นผู้ร้องได้เข้าร้องเรียนปัญหานี้กับทางโยธาจังหวัดสมุทรปราการเพื่อให้เข้ามาตรวจสอบหาสาเหตุของเสียงดังใต้หลังคา และเปิดเจรจากับทางโครงการฯ อีกครั้ง โดยทางศูนย์ฯ จะเข้าช่วยเหลือเรื่องการเจรจาเพื่อให้แก้ไขปัญหา หากไม่สามารถแก้ไขได้ก็ใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีต่อไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 247 ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน แต่สัญญาระบุแค่ซื้อที่ดิน แบบนี้จะได้บ้านบนที่ดินด้วยหรือไม่

ฉบับนี้มีเรื่องราวใกล้ตัวน่าสนใจมาแลกเปลี่ยนกันอีกเช่นเคย  นั่นคือประเด็นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ก็มีบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาจนถึงขั้นฟ้องร้องกันในศาล ส่วนหนึ่งเพราะการซื้อทรัพย์เหล่านี้จะมีราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้บริโภคเมื่อตัดสินใจจะซื้อควรต้องตรวจสอบข้อมูลข้อสัญญาต่างๆ อย่างรอบคอบ อย่างตัวอย่างในคราวนี้ผมหยิบปัญหาของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ตั้งใจจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินแต่สัญญาที่ซื้อขายกันระบุแค่ซื้อที่ดิน เช่นนี้จึงมีคำถามต้องคิดกันต่อว่า ซื้อขายที่ดินแต่หากมีบ้านอยู่บนที่ดินจะได้บ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องขอบอกว่าเคยเกิดขึ้นหลายครั้งจนมีเรื่องราวฟ้องร้องจนถึงศาลฏีกาและศาลก็ได้ตัดสินวางแนวเรื่องนี้ไว้ คือการซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507         เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน         เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94         คำพิพากษาศาลฎีกาที่  802/2544         บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144                  จากทั้งสองคำพิพากษา เราจะเห็นว่า ศาลวินิจฉัยว่าบ้านที่ปลูกบนที่ดินแบบตรึงตราถาวรเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินโดยสภาพ  ซึ่งตามกฎหมาย “ส่วนควบ” คือ ส่วนของทรัพย์ซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป         อีกคดีที่น่าสนใจ  เมื่อมีหลักว่า บ้านคือส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ เมื่อที่ดินเป็นทรัพย์ที่ห้ามโอนตามกฎหมาย ดังนั้นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามโอนตามกฎหมายด้วยเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550)         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550         บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านพิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 246 ผู้รับเหมาใช้วัสดุผิดแบบจึงขอยกเลิกสัญญา

        "สัญญาก่อสร้าง หรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง" คือ เอกสารสัญญาที่ระบุความตกลงร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ว่าจ้าง (เจ้าของบ้าน) ในการจ่ายค่าตอบแทนให้กับงานที่ดำเนินการก่อสร้างตามที่กำหนดตามข้อตกลง และผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมาก่อสร้าง) ที่รับผิดชอบดำเนินการก่อสร้างตามรายละเอียดที่ตกลงก่อสร้างตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาว่าจ้างจนแล้วเสร็จ        เมื่อสัญญาไม่เป็นสัญญา ผู้รับเหมาทำผิดข้อตกลง เจ้าของบ้านก็บอกยกเลิกสัญญาได้         ย้อนไปเมื่อ 10 ตุลาคม 2563 คุณใบโพธิ์ได้ตกลงทําสัญญาจ้างรับเหมาก่อสร้างบ้านพักอาศัยชั้นเดียวกับ บริษัทรับเหมาสร้างบ้านแห่งหนึ่งในจังหวัดขอนแก่น แต่สร้างไปสร้างมา คุณใบโพธิ์สังเกตว่าการก่อสร้างดูเหมือนไม่ค่อยได้มาตรฐาน จึงลองตรวจสอบดู แล้วก็พบว่าบริษัทผู้รับเหมาลดขนาดวัสดุที่ใช้ซึ่งไม่ตรงตามสเปกที่ระบุไว้ในเอกสารแนบสัญญา คุณใบโพธิ์จึงบอกให้ช่างหยุดก่อนและถามหาความรับผิดชอบ         ต่อมาแม้ทางบริษัทชี้แจงว่าจะแก้ไขให้เป็นไปตามแบบ แต่คุณใบโพธิ์ไม่เห็นด้วยกับวิธีการแก้ไขที่จะปล่อยให้เลยตามเลยแบบนี้ และมองว่ายังไม่เพียงพอต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น อีกทั้งเขาเองก็ไม่ไว้วางใจให้ช่างของบริษัทนี้มาสร้างบ้านให้อีกต่อไปแล้วด้วย คุณใบโพธิ์ต้องการจะขอยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายกับบริษัท ตามที่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญา จึงได้ส่งสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญามาร้องเรียนต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ผ่านทางอีเมล และปรึกษาว่าควรจะทำยังไงต่อไป    แนวทางการแก้ไขปัญหา        ทางศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคได้ติดต่อกลับไปยังคุณใบโพธิ์ เพื่อขอให้ส่งสำเนาสัญญาว่าจ้าง ใบเสร็จเงินค่างวดงานแต่ละงวดที่จ่ายไปแล้ว สลิปโอนเงิน รูปภาพก่อสร้าง เป็นต้น เพื่อใช้ประกอบการแก้ไขปัญหา โดยเบื้องต้นได้แนะนำให้คุณใบโพธิ์ทำหนังสือไปยังบริษัทให้ดำเนินการตามสัญญาแล้ว แต่บริษัทกลับเงียบเฉย ในกรณีนี้คุณใบโพธิ์สามารถดำเนินการฟ้องคดีต่อศาลเรื่องการผิดสัญญาได้ โดยว่าจ้างให้ช่างหรือบริษัทรับเหมารายอื่นมาประเมินความเสียหายว่า การก่อสร้างบ้านหลังนี้ไม่เป็นไปตามแบบอย่างไร ใช้วัสดุลดขนาดอย่างไร แล้วเหลืองานที่ไม่เสร็จอีกเท่าไหร่ คำนวณเป็นจำนวนเงินออกมา เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการเรียกค่าเสียหายในคดีต่อไป ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาเพื่อให้การก่อสร้างสามารถดำเนินต่อไปได้ โดยไม่เสียประโยชน์ในฝ่ายของคุณใบโพธิ์

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 246 กู้บ้านไม่ผ่านขอเงินคืนได้ไหมนะ

        การซื้อบ้านอาจเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ในชีวิตของหลายคน บางคนซื้อเงินสดบางคนซื้อโดยขอยื่นกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งการยื่นกู้จากธนาคารก็ไม่ได้ง่ายเลย เพราะธนาคารอาจจะไม่ให้กู้ก็ได้ ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าได้ทำสัญญาจองและจ่ายเงินมัดจำไปด้วยแล้ว ก็อาจจะเป็นเรื่องไม่ง่ายอีกเหมือนกันที่จะได้เงินมัดจำคืน         คุณภูผากับแฟนกำลังวางแผนสร้างครอบครัวเล็กๆ ของเขา โดยวางแผนกันว่าจะซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง เผื่ออนาคตจะได้ให้ลูกมีพื้นที่ไว้วิ่งเล่นได้ เขาและแฟนจึงตกลงทำสัญญาจองบ้านโดยได้จ่ายเงินมัดจำไปจำนวนหนึ่งกับเซลล์ของโครงการ หลังจากนั้นเขาได้ดำเนินเรื่องยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร แต่ก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่เขาคิด เพราะว่าเขาถูกธนาคารปฏิเสธ ธนาคารแจ้งมาว่าเรื่องกู้ซื้อบ้านที่เขายื่นมาธนาคารพิจารณาแล้วเขาไม่ผ่านเกณฑ์ เมื่อผลออกมาแบบนี้เขาก็แจ้งไปยังเซลล์ว่าเขายื่นเรื่องกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไม่ผ่าน เขาต้องการเงินมัดจำคืนเนื่องจากในสัญญาจองระบุไว้ว่า ถ้าผู้ทำสัญญาจองกู้ธนาคารไม่ผ่าน ทางโครงการจะคืนเงินมัดจำให้เต็มจำนวน เขาแจ้งเซลล์ไปหลายครั้งหลังจากที่ธนาคารแจ้งผลการพิจารณามา แต่เซลล์ก็ยังไม่ยอมคืนเงินมัดจำเสียที โดนเลื่อนวันโอนเงินก็หลายครั้ง เขาอยากได้เงินจำนวนนั้นไปใช้ธุระอย่างอื่น ไม่รู้จะทำอย่างไร จึงมาปรึกษาสมาคมผู้บริโภคสุราษฎร์ธานี แนวทางการแก้ไขปัญหา        สมาคมผู้บริโภคสุราษฎร์ธานีแนะนำผู้ร้องว่า การคืนมัดจำให้กับผู้ทำสัญญาจองในกรณีกู้ธนาคารไม่ผ่านมีระบุไว้ในสัญญา โครงการต้องคืนเงินให้ผู้ร้องตามสัญญาไม่ต้องเป็นกังวล ถ้าโครงการไม่คืนเงินจริงๆ ผู้ร้องสามารถฟ้องดำเนินคดี เพื่อให้โครงการคืนเงินมัดจำตามสัญญาได้ ผู้ร้องชนะคดีแน่นอน         สมาคมฯ แนะนำวิธีการเพิ่มเติมว่า ให้ผู้ร้องกำหนดวันคืนเงินมัดจำให้เซลล์อีกครั้งหนึ่ง โดยกำหนดให้เซลล์คืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้องภายใน 15 วัน ถ้าครบ 15 วันแล้วเซลล์ยังไม่คืนเงินมัดจำ ผู้ร้องทำจดหมาย ขอให้โครงการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้อง ส่งจดหมายไปยังผู้บริหารโครงการ เล่าเหตุการณ์คร่าวๆ ของผู้ร้อง โดยส่งแบบไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้ทางโครงการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ร้อง และอาจแจ้งความเพื่อดำเนินคดีกับเซลล์และโครงการ         หลังจากผู้ร้องแจ้งไปยังเซลล์ว่า ให้คืนเงินให้แก่ผู้ร้องภายใน 15 วัน ถ้าไม่คืนผู้ร้องจะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป เซลล์ก็โอนเงินให้แก่ผู้ร้องภายในเวลา 15 วัน ตามที่ผู้ร้องกำหนดไว้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 245 ซื้อบ้านจัดสรรเจอภัยพิบัติบ้านชำรุด เคลมประกันได้ไหม

        ช่วงนี้สถานการณ์โควิดระบาดก็ว่าแย่แล้ว ยังมีเรื่องซ้ำเติมหลายๆ คนกับเหตุการณ์โรงงานผลิตเม็ดพลาสติกในสมุทรปราการเกิดระเบิด จนทำให้ประชาชนได้รับความเสียหายทั้งชีวิต ร่างกายและสุขภาพ และแน่นอนว่าในบริเวณดังกล่าวมีบ้านเรือนประชาชนอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไปสร้างในบริเวณใกล้โรงงาน ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในโครงการใกล้โรงงานก็ได้รับผลกระทบความเสียหายในบ้านเรือนมากมาย ต้องการการซ่อมแซมบ้านอย่างเร่งด่วน ด้วยเชื่อว่ายังอยู่ในระยะประกันตามสัญญา แต่ปัญหาที่พบคือ “ประกันที่ทำของโครงการ อ้างว่าไม่ครอบคลุมความเสียหายจากเหตุภัยพิบัติ”  ผมจึงอยากหยิบยกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่องของบ้านจัดสรรมาฝากกันครับ         ก่อนอื่น ทราบกันหรือไม่ จริงๆ พวกสัญญาจะซื้อจะขายบ้านของพวกโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ต้องดำเนินการตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน มาตรา 34  ซึ่งถือได้ว่าเป็น “แบบสัญญามาตรฐาน” ถ้าโครงการใดไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ หรือมีการไปใส่ ดัดแปลง ตัดทอนเรื่องสำคัญ ให้มีเนื้อหาแตกต่างจากสัญญามาตรฐาน จะมีผลคือ เจอโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานก็จะไม่มีผลบังคับใช้ด้วย         ในเรื่องความรับผิดในความชำรุดบกพร่องของแบบสัญญามาตรฐาน กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ข้อ 11 ระบุว่า เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่อง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ  โดยกรณีโครงสร้างของอาคารได้แก่ เสาเข็ม ฐานรก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังที่รับน้ำหนัก ภายใน 5 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์  กรณีส่วนควบ เช่น ประตู หน้าต่าง กระจก รวมถึงรั้ว กำแพง ภายใน 1 ปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์           มีข้อสังเกต ว่าตามแบบสัญญามาตรฐานดังกล่าว ไม่ได้ระบุเลยว่า ความรับผิดในความชำรุดเสียหายที่เกิดขึ้น จำกัดเฉพาะกรณีเกิดเหตุจากการก่อสร้างของผู้ขายเท่านั้น อย่างไรก็ดี พบว่าในทางปฏิบัติหลายโครงการมักไปเขียนข้อสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรให้ตัวเองรับผิดชอบในความชำรุดเฉพาะในกรณีที่เกิดจากเหตุการก่อสร้างของตนเท่านั้น  เพื่อจะอ้างไม่รับผิดชอบกรณีความเสียหายจากบุคคลภายนอกหรือภัยพิบัติ   เช่นนี้เห็นได้ว่าการเขียนข้อสัญญาลักษณะนี้ ถือว่าเข้าข่ายเขียนข้อสัญญาที่ขัดหรือแตกต่างต่อแบบของสัญญามาตรฐาน เป็นข้อสัญญาที่ยกเว้นความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง จนสร้างภาระให้ผู้ซื้อเกินสมควร อาจเข้าข่ายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งไม่มีผลบังคับและควรถือว่าสัญญาดังกล่าว ต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามแบบสัญญามาตรฐานเพื่อความเป็นธรรมของผู้บริโภค ที่ควรได้รับความคุ้มครองในกรณีเกิดความชำรุดบกพร่องอันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่ผู้ซื้อพึงได้รับ          ในเรื่องความชำรุดบกพร่อง ก็มีประเด็นอื่นๆ ที่น่าสนใจ เช่น กรณีซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แม้จะไปตรวจบ้านก่อนรับโอน แต่ในส่วนโครงสร้างที่ผู้ซื้อไม่เห็นประจักษ์ถึงความชำรุดตอนส่งมอบ เมื่อต่อมารับโอนแล้วพบ ผู้ขายก็จะต้องรับผิดชอบ จะบอกปัดโดยอ้างว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดีก่อนรับโอนไม่ได้ ตามแนวคำพิพากษาฏีกา ที่ 17002/2555          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555        การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้านเป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าว จึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)          กรณีซื้อบ้านใหม่อยู่ไม่ถึงปี พบชำรุดหลายจุดจนไม่อาจอยู่อาศัยได้ ก็ถือว่าเป็นความชำรุดที่ทำให้เสื่อมประโยชน์ใช้สอยตามปกติคือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ถือเป็นการชำรุดก่อนเวลาอันควร ไม่ใช่เรื่องชำรุดบกพร่องจาการใช้สอยตามปกติ เช่นนี้ ผู้ขายก็ต้องรับผิด         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8088/2543         โจทก์ทั้งสามซื้อทาวน์เฮาส์หลังพิพาทมาในสภาพใหม่เพิ่งก่อสร้างเสร็จจากจำเลย และเข้าอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ได้เพียง 6 เดือน ก็เกิดความชำรุดบกพร่องในส่วนสำคัญหลายรายการ จนไม่อาจใช้อยู่อาศัยได้อย่างปกติสุขหรือเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติต่อไปได้ เป็นการชำรุดบกพร่องก่อนเวลาอันสมควร จึงหาใช่เป็นเรื่องที่ความชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นจากธรรมชาติของการใช้สอยไม่ จำเลยผู้ขายย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทาวน์เฮ้าส์นั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 472

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 239 อายุความ เรียกค่าสร้างบ้าน

สวัสดีครับฉบับนี้อยากหยิบยกปัญหาใกล้ตัวเราทุกคนเกี่ยวกับเรื่องที่อยู่อาศัย หลายท่านคงฝันว่าอยากจะมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่ท่านทราบหรือไม่  ในเรื่องการก่อสร้างบ้าน กฎหมายได้กำหนดอายุความไว้หลากหลาย เช่น อายุความเรียกค่าจ้างทำของ กำหนดไว้ 2 ปีนับแต่รับมอบงาน แต่มีข้อสังเกตว่า อายุความ 2 ปีนี้ ใช้กับคู่สัญญาที่ฝ่ายผู้ว่าจ้างเป็นคนธรรมดาที่ว่าจ้างให้สร้างบ้าน หรือเรียกว่าจ้างสร้างเป็นการส่วนตัว         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 917/2534         การฟ้องเรียกค่าจ้างทำของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165 มีกำหนดอายุความ2 ปี นับแต่วันรับมอบงาน โจทก์สร้างบ้านและรั้วพิพาทเสร็จส่งมอบให้จำเลยเมื่อเดือนตุลาคม 2526 และจำเลยได้เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทเมื่อปลายเดือนตุลาคม 2526 โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2528 ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ ส่วนที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเอาไม้แบบพิพาทของโจทก์ไปทำสะพานทางเดินและเรียกทรัพย์หรือราคาทรัพย์ดังกล่าวคืนนั้นเป็นการที่โจทก์ใช้สิทธิติดตามเรียกเอาทรัพย์คืนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งไม่มีอายุความบัญญัติห้ามไว้ ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8032/2556         จำเลยว่าจ้างโจทก์ให้ต่อเติมโครงหลังคาเหล็กโรงสีข้าวของจำเลยโดยจ้างเหมาค่าแรงต่อตารางเมตร  โจทก์เป็นฝ่ายจัดหาเครื่องมือสำหรับใช้ในการทำงาน ส่วนจำเลยเป็นฝ่ายจัดหาสัมภาระ  การทำงานของโจทก์จึงเป็นการรับเหมาก่อสร้าง เป็นลักษณะของการรับจ้างทำของชนิดหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 587 แม้โจทก์ลงมือทำงานด้วยก็หาทำให้โจทก์เป็นช่างฝีมือตามมาตรา 193/34 (1) ไม่ ความรับผิดของผู้ว่าจ้างจึงไม่อยู่ในอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33 (5) โจทก์ฟ้องเรียกเอาคาจ้างจากผู้ว่าจ้าง จึงเป็นผู้ประกอบธุรกิจรับทำการงานเรียกเอาสินจ้างอันจะพึงได้รับจากการนั้นต้องเรียกร้องเอาภายใน 2 ปี นับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไปตามมาตรา 193/34 (7) โจทก์ส่งมอบงานก่อสร้างประมาณเดือนมีนาคม 2545 และจำเลย  ชำระค่าจ้างครั้งสุดท้ายวันที่ 17 พฤษภาคม 2545 อายุความถึงเริ่มนับใหม่ตั้งแต่วันที่จำเลยชำระหนี้ครั้งสุดท้ายตามมาตรา193/14 (1) ประกอบมาตรา 193/15 โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนด 2 ปีแล้ว คดีโจทก์จึงขาดอายุความ         แต่ถ้าฝ่ายผู้ว่าจ้างทำโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัย เช่น พวกบ้านจัดสรร และว่าจ้างผู้รับจ้างทำการรับเหมาก่อสร้างบ้านตามแบบแปลนของผู้ว่าจ้าง เช่นนี้ ต้องใช้อายุความ 5 ปี ในการฟ้องร้องเรียกสินจ้าง          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9931/2552         คดีนี้โจทก์และจำเลยต่างเป็นผู้ประกอบการค้ารับจ้างก่อสร้าง จำเลยรับจ้างก่อสร้างถนนและสะพานจากกรมทางหลวงแล้วจำเลยนำงานก่อสร้างสะพานไปว่าจ้างโจทก์ก่อสร้างอีกต่อหนึ่ง งานก่อสร้างสะพานเป็นการที่ได้ทำเพื่อกิจการของจำเลยซึ่งเป็นผู้รับจ้างจากกรมทางหลวงอยู่ด้วย กรณีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์ผู้ประกอบการค้ารับจ้างก่อสร้างเรียกเอาค่างานที่ได้ทำให้แก่จำเลยเพื่อกิจการของจำเลย เข้าข้อยกเว้นไม่อยู่ในบังคับอายุความ 2 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (1) ตอนท้ายที่ว่า เว้นแต่เป็นการที่ได้ทำเพื่อกิจการของฝ่ายลูกหนี้นั้นเอง อายุความสิทธิเรียกร้องของโจทก์ย่อมมีกำหนด 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (5)          อายุความเป็นอีกเรื่องที่สำคัญที่เราต้องรู้เพื่อจะได้ใช้สิทธิเรียกร้องของเราได้ทันภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด  เช่นในเรื่องนี้ หากจะเรียกค่าจ้างก่อสร้างบ้าน กรณีสร้างแบบส่วนตัว ก็ต้องใช้สิทธิฟ้องภายใน 2 ปี หรือหากเป็นบ้านโครงการก็ต้องฟ้องภายใน 5 ปีครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 238 ซื้อที่ดินโดยไม่รู้ว่ามีกฎหมายห้ามโอนจะมีผลอย่างไร

หลายท่านคงมีประสบการณ์ อยากได้ที่ดินสักแปลงมาปลูกบ้านหรือเอาไว้ทำเกษตรหรือทำธุรกิจ ก็ไปหาข้อมูลต่างๆ เพื่อพิจารณาในการซื้อที่ดิน ซึ่งในทุกวันนี้ราคาที่ดินก็แพงขึ้นทุกวัน ดังนั้นกว่าจะตัดสินใจซื้อก็ต้องคิดอย่างรอบคอบ จึงอยากหยิบกรณีเกี่ยวกับปัญหาซื้อขายที่ดินมาแลกเปลี่ยนกับทุกท่านครับ         หนึ่งในเรื่องสำคัญที่เราควรตรวจสอบลำดับต้นๆ คือ ที่ดินดังกล่าวมีเอกสารสิทธิแบบใด และเป็นที่ดินที่มีกฎหมายห้ามโอนหรือไม่ ซึ่งได้แก่ ที่ดิน สปก. เป็นที่รัฐให้ประชาชนเช่าเพื่อใช้ทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขายกัน หรือที่ดินซึ่งมีโฉนดแต่มีสัญญากำหนดห้ามโอนใน 10 ปี เป็นต้น สำคัญเพราะหากไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนจะมีเกิดปัญหาตามมาคือ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจะไม่มีผลใช้บังคับ ซึ่งเรื่องนี้ได้มีคำพิพากษาของศาลฏีกาวางหลักไว้ว่า การจะซื้อจะขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการทำนิติกรรมที่ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะตามมาตรา 150  ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539         โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนย่อมตกเป็นโมฆะและเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลชั้นต้นมีอำนาจงดสืบพยานแล้วยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา24         ผลคือ ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าที่ดินที่ค้างอยู่ และผู้ขายต้องคืนเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อ จะอ้างว่าผู้ซื้อชำระหนี้ตามอำเภอใจไม่ได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9087/2539        ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด         อีกกรณีคือ แม้จะตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนก็ตกเป็นโมฆะ          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5083/2537         ถึงแม้จะฟังว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ โดยโจทก์สละการครอบครองก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้จะโอนไปเพียงบางส่วนของที่ดินที่ห้ามโอนและมอบการครอบครองแล้ว ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วก็ไม่อาจทำได้          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 36/2549         ขณะที่ผู้ร้องและ ป. ผู้ตายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันนั้น ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินมีข้อกำหนดห้าม ป. โอนที่ดินไปยังบุคคลอื่นภายในสิบปีตาม ป. ที่ดิน มาตรา 31 และยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ว่าผู้ร้องจะครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง และถึงแม้ว่าผู้ตายตกลงจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ไม่อาจทำได้เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายที่จะบังคับให้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย         จากตัวอย่างคำพิพากษาของศาลข้างต้น เราจะเห็นว่าการซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนนั้น มีผลทำให้สัญญาซื้อขายที่ทำ ไม่มีผลใช้บังคับ ไม่ว่าจะมีการตกลงกันให้โอนภายหลังครบกำหนดก็ตาม ดังนั้นหากจะวางแผนซื้อที่ดินก็ควรตรวจสอบดูให้ดีก่อนนะครับว่า ที่ดินแปลงนั้นๆ ติดเรื่องห้ามโอนหรือไม่ หากมีก็ไม่ควรไปซื้อเพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาครับ

อ่านเพิ่มเติม >


ฉบับที่ 235 ชมโครงการเห็นเป็นสวนหย่อม ต่อมากลายเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย

        ต่อกันด้วยเรื่องบ้านอีกสักเรื่อง เป็นบทเรียนสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจัดสรร ท่านต้องเพิ่มความรอบคอบ ไม่เพียงเฉพาะเรื่องคุณภาพของบ้าน แต่ต้องดูเรื่องสภาพแวดล้อมรอบๆ บ้านด้วย อย่าด่วนตัดสินใจ         คุณสายใจร้องเรียนเข้ามาว่า ตนเองซื้อบ้านในโครงการหนึ่ง เหตุจากขับรถผ่านไปเห็นป้ายโฆษณาที่เชิญชวนด้วยข้อความที่น่าสนใจ จึงเลี้ยวรถเข้าไปในโครงการดังกล่าว จากการพูดคุยกับพนักงานขาย ซึ่งให้ข้อมูลดีๆ (ตอนนั้น) มากมาย ทั้งมีการนำชมบ้านซึ่งกำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จที่ยังไม่ได้จำหน่ายอีกหลายหลัง “ดิฉันสนใจหลังหนึ่ง ซึ่งอยู่สุดซอยเป็นบ้านสองชั้น สร้างไปแล้วกว่า 80 % จึงสอบถามราคาและรายละเอียด พนักงานขายเชียร์ว่าหลังนี้ดีมาก ทำเลดีมาก ติดสวนของโครงการฯ ที่อยู่สุดซอย พื้นที่ตรงข้ามบ้านก็ปลูกหญ้าเขียวสวย ร่มรื่นมีต้นไม้มากพอสมควร ไม่มีแววว่าจะก่อสร้างอะไร พนักงานก็บอกว่าเป็นสวน”   ทั้งหมดนี้ตรงใจคุณสายใจเพราะกำลังอยากได้บ้านที่ค่อนข้างสงบร่มรื่นเนื่องจากจะให้เป็นบ้านพักของคุณแม่ จึงตัดสินใจซื้อบ้านหลังดังกล่าว โดยโอนเงินจองเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2561 และทำสัญญาพร้อมโอนบ้านในเดือนมิถุนายน ปีเดียวกัน        เมื่อเข้ามาอยู่อาศัยได้ประมาณ 1 ปี พบว่า ที่เคยเห็นเป็นสวนหย่อมกลับกลายเป็น บ่อบำบัดน้ำ มีการนำเครื่องจักรมาวางไว้รระเกะระกะ อีกทั้งน้ำที่พักไว้ก็เน่ามีสีดำ มีขยะมากมาย เมื่อตนเองนำเรื่องไปสอบถามกับโครงการ ได้คำตอบว่า ไม่ใช่บ่อบำบัดเป็นเพียงบ่อน้ำธรรมดา ซึ่งตนเองคิดว่าไม่ใช่แน่ อีกทั้งยังมีคนจำนวนหนึ่งที่ผ่านเข้ามาในหมู่บ้านใช้เป็นที่แวะเวียนเข้าไปปัสสาวะ จับกลุ่ม อีกทั้งอุปกรณ์ต่างๆ ที่วางไว้ก็เริ่มเปิดใช้งาน ส่งเสียงดังรบกวนตนเองและคนในบ้าน         “จากเดิมที่คิดว่าจะเป็นบ้านที่สงบเงียบจึงลงทุนไปถึง 16 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินที่สะสมมาทั้งชีวิต ตอนนี้ทุกคนในบ้านปวดหัวอยู่ไม่สงบสุข เสียงดังของเครื่องจักรรบกวนมาก พนักงานก็เชียร์แต่ว่าพื้นที่ตรงข้ามบ้านเป็นสวน ไม่เคยให้ข้อมูลว่าจะเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียเลย อย่างนี้ตนเองจะทำอะไรได้บ้างไหม”   แนวทางการแก้ไขปัญหา         เมื่อสอบถามถึงความต้องการในส่วนของผู้บริโภค คุณสายใจต้องการให้ทางโครงการฯ ซื้อบ้านคืนไป พร้อมชดเชยค่าเสียหายให้บางส่วน “ตอนนี้ไม่อยากอยู่บ้านนี้แล้ว” ถ้าจะประกาศขายก็ไม่รู้เหมือนกันว่าจะมีใครซื้อไหม เพราะสภาพแวดล้อมไม่ดีแบบนี้         เบื้องต้นเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายได้เจรจากันก่อน จึงเชิญผู้ร้องและตัวแทนโครงการเข้ามาไกล่เกลี่ยเพื่อหาข้อตกลง ผู้ร้องเพิ่มเติมว่าถ้าไม่ซื้อบ้านคืนทางโครงการย้ายบ่อบำบัดได้ไหม ทั้งนี้ตัวแทนของโครงการปฏิเสธข้อเสนอของฝ่ายผู้บริโภคโดยอ้างว่า แม้พนักงานขายไม่ได้บอกว่า พื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย แต่ผู้บริโภคเข้าไปดูภายในโครงการหลายครั้ง จะต้องเห็นอยู่แล้วว่าพื้นที่ตรงข้ามเป็นบ่อบำบัดน้ำเสียและเมื่อได้ทดสอบวัดเสียงหน้าบ้านคุณสายใจก็พบว่า เสียงดังในระดับ 40 เดซิเบลเท่านั้น ซึ่งทางผู้บริโภคแย้งว่า เมื่อเข้าไปดูการก่อสร้างบ้านนั้น ไม่พบว่ามีการจัดวางอุปกรณ์ทำบ่อบำบัดแต่อย่างใด เห็นเป็นพื้นที่ว่างๆ เขียวๆ  อีกทั้งในแบบแปลนที่นำเสนอขายก็ไม่ได้ระบุไว้ว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเชื่อตามพนักงานขายว่าเป็นสวนหย่อม         เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันไม่ได้ ทางศูนย์ฯ จึงเสนอคุณสายใจเรื่องการดำเนินคดี ซึ่งผู้บริโภคจะหาทนายทำเรื่องฟ้องคดีเองแต่จะปรึกษากับศูนย์ฯ หากเกิดเรื่องไม่เข้าใจขึ้นมา         คำแนะนำ กรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านตามข้อเท็จจริงนั้น ผู้ร้องไม่ทราบว่าพื้นที่ว่างตรงข้ามบ้านที่ซื้อเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย โดยแบบแปลนการเสนอขายก็ไม่ได้แสดงให้เห็นว่าเป็นพื้นที่เพื่อวัตถุประสงค์ใด แสดงเพียงว่าเป็นพื้นที่ว่างเปล่า แต่ภายหลังผู้ร้องเข้าอยู่อาศัยจึงทราบว่าเป็นบ่อบำบัดน้ำเสีย จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ว่า ตรงข้ามบ้านจะไม่มีบ่อบำบัดน้ำเสียอย่างที่เกิดขึ้นจริง ผู้ร้องสามารถบอกล้างสัญญาได้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 235 บ้านที่สร้างเสร็จไม่เรียบร้อย อย่าเซ็นรับ

การมีบ้านเป็นความใฝ่ฝันอย่างหนึ่งของคนทั่วไป การจะมีบ้านสักหลังหากไม่ปลูกสร้างเอง โครงการบ้านจัดสรร โครงการห้องชุดคอนโดมิเนียมก็เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยม แต่การซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯ เป็นเรื่องใหญ่ เพราะราคาที่ต้องจ่ายออกไปไม่ใช่ถูกๆ ดังนั้นต้องใช้เวลาทั้งการทำสินเชื่อ ทำสัญญาให้รอบคอบ และที่จะพบปัญหาได้บ่อยอีกอย่างหนึ่ง คือ การตรวจรับบ้าน ครั้งนี้มีเรื่องราวเตือนใจมาฝากผู้บริโภค ว่าอย่าเซ็นรับ หากบ้านหรือห้องชุดคอนโดไม่เรียบร้อยตามสัญญา           กรณีคุณนวลฉวี เธอทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านกับโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง โดยเป็นลักษณะบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ซึ่งคุณนวลฉวีได้วางเงินจองเอาไว้กับโครงการฯ เป็นเงิน 10,000 บาท โดยจะต้องจ่ายเพิ่มในวันทำสัญญาอีก 30,000 บาท          เมื่อโครงการฯ สร้างบ้านเสร็จ ได้ติดต่อให้คุณนวลฉวีเข้าไปตรวจรับบ้าน แต่เนื่องจากคุณนวลฉวีไม่เคยมีประสบการณ์ในการตรวจรับบ้านมาก่อน จึงได้ว่าจ้างบุคคลภายนอกที่มีความรู้เกี่ยวกับบ้านมาช่วยตรวจสอบอย่างละเอียด         หลังจากตรวจสอบสภาพบ้าน พบจุดชำรุดบกพร่องหลายจุดที่ต้องแก้ไข คุณนวลฉวีจึงแจ้งความไม่เรียบร้อยดังกล่าวให้ทางโครงการฯ ทราบ และขอให้แก้ไขให้เสร็จสิ้นก่อน จึงจะเซ็นเอกสาร ตรวจรับบ้าน แต่พนักงานของทางโครงการฯ บ่ายเบี่ยง ขอให้คุณนวลฉวีเซ็นรับบ้านไปก่อน แล้วจะแก้ไขให้ภายหลัง โดยทางพนักงานอ้างว่า “เป็นนโยบายของโครงการฯ หากไม่รีบเซ็นรับก็จะถูกริบเงินทั้งหมด”         คุณนวลฉวีทราบดังนั้นก็เกิดความไม่สบายใจ เกรงจะถูกริบเงินตามคำขู่ จึงติดต่อมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพื่อขอคำแนะนำ แนวทางการแก้ไขปัญหา         กรณีที่คุณนวลฉวีได้ว่าจ้างผู้ที่มีประสบการณ์ในการตรวจรับบ้านมาช่วยดูความเรียบร้อยของบ้านที่สร้างเสร็จนั้น นับว่ามีความละเอียดรอบคอบดี ผู้บริโภคที่ไม่มีความรู้ตรงนี้อาจใช้บริการลักษณะนี้เป็นทางเลือกได้ ทั้งนี้ควรถ่ายภาพจุดที่ชำรุดบกพร่อง ซึ่งต้องให้ทางโครงการฯ ดำเนินการแก้ไขให้ครบทุกจุดก่อน แล้วให้ผู้ที่เราจ้างมาช่วยตรวจรับว่าแก้ไขตรงจุดหรือไม่ซ้ำอีกครั้ง         สำหรับกรณีคุณนวลฉวี ศูนย์ฯ ได้แนะนำให้ทำหนังสือถึงโครงการฯ โดยส่งเป็นไปรษณีย์ตอบรับ ให้ทางโครงการฯ รีบเข้ามาดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขตามจุดต่างๆ ให้เรียบร้อย พร้อมนัดวันตรวจรับใหม่ โดยอาจกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสม ทั้งนี้คุณนวลฉวีต้องไม่เซ็นรับบ้านก่อนโดยเด็ดขาด ควรปล่อยให้ทางโครงการฯ ซ่อมแซมจุดชำรุดบกพร่องให้แล้วเสร็จก่อน การที่มาอ้างเรื่องการริบเงินของคุณนวลฉวีเอาไว้ ก็ไม่ต้องกลัวแต่อย่างใด เพราะหากโครงการฯ ริบเงินไป คุณนวลฉวีก็สามารถฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ทันที เรื่องนี้มีกฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้ซื้อบ้านกำหนดไว้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 231 กระแสต่างแดน

โอกาสทอง        หลุยส์ วิตตอง และชาแนล ในเกาหลีถูกวิพากษ์วิจารณ์หนักเมื่อลูกค้าที่ไปต่อแถวเข้าร้านหลังพ้นช่วงล็อกดาวน์ต้องเซอร์ไพรซ์กับสินค้า “ราคาใหม่”         ค่ายแบรนด์เนมมองว่าผู้บริโภคมีเงินเหลือใช้มากขึ้นเนื่องจากไม่สามารถเดินทางไปไหนได้ ชาแนลปรับราคาสินค้าในร้านขึ้นร้อยละ 7 -18 ในขณะที่หลุยส์ วิตตองก็ปรับราคาขึ้นเป็นครั้งที่สามในรอบ 7 เดือน ขึ้นอีกร้อยละ 5 - 10 เช่นกัน         นี่ยังไม่นับเรื่องความ (ไม่) รับผิดชอบต่อสังคมของค่ายหลุยส์ ที่ไม่จัดอบรมแนวทางปฏิบัติตัวเพื่อลดการระบาดของไวรัสให้กับพนักงานเหมือนบริษัทอื่นๆ และเมื่อพบว่าพนักงานติดเชื้อจากการไปกินดื่มในย่านอินแทวอน ก็ยังเปิดดำเนินการต่อไปโดยไม่แจ้งให้ลูกค้าที่เข้าร้านสาขาตึกล็อตเต้เวิล์ดในช่วงที่พนักงานดังกล่าวอยู่ประจำร้าน ได้ทราบว่าตนเองเป็นกลุ่มเสี่ยงด้วย           แต่เขาก็คาดการณ์ไม่ผิด ยอดขายสินค้าแบรนด์เนมหลังช่วงล็อกดาวน์เพิ่มขึ้นจริงๆ     ขยะเราต้องมาก่อน        โปรตุเกสเป็นปลายทางของขยะจำนวนมากจากประเทศอื่นๆ ในยุโรป เพราะคิดค่าธรรมเนียมการจัดการขยะเพียงตันละ 11 ยูโร (ประมาณ 400 บาท) เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในภูมิภาคที่ 80 ยูโร (ประมาณ 2,800 บาท)          แต่รัฐบาลได้ประกาศหยุดรับขยะจากต่างประเทศชั่วคราว เพื่อให้แน่ใจว่ามีศักยภาพเพียงพอต่อการรับมือกับขยะในประเทศที่เพิ่มขึ้นมหาศาลในช่วงการระบาดของโควิด-19 ตั้งแต่ชุดและอุปกรณ์ป้องกันเชื้อโรคไปจนถึงกล่องพลาสติกใส่อาหารจากบริการเดลิเวอรี         รวมถึงลดกำลังการรีไซเคิล เพื่อไม่ให้พนักงานต้องสัมผัสกับขยะพลาสติกที่อาจมีการปนเปื้อนเชื้อไวรัส         ข้อมูลจากสำนักงานสิ่งแวดล้อมโปรตุเกสระบุว่าในปี 2018 มีขยะจากต่างประเทศเข้ามาถึง 330,000 ตัน หนึ่งในสามถูกจัดการโดยการฝังกลบ และตั้งแต่ต้นปี 2020 โปรตุเกสปฏิเสธขยะต่างประเทศไปแล้วกว่า 246,000 ตัน  มุมทำงาน        ในเยอรมนี หากคุณมีห้องที่จัดไว้เป็น “ออฟฟิศในบ้าน” คุณจะสามารถขอลดหย่อนภาษีได้ สถิติก่อนการล็อกดาวน์ระบุว่าร้อยละ 12 ของคนเยอรมันทำงานจากบ้าน แต่ช่วงที่รัฐบาลขอให้ทุกคนอยู่บ้านเพื่อหยุดเชื้อ มีคนเยอรมันถึงร้อยละ 25 ที่ทำงานที่บ้าน และแนวโน้มนี้อาจกลายเป็น “นิวนอร์มอล”         ที่ผ่านมาร้อยละ 40 ของนายจ้างในเยอรมนีเปิดโอกาสให้พนักงานทำงานจากบ้านได้ ในขณะที่ร้อยละ 60 ของคนเยอรมันก็เห็นด้วยกับข้อเสนอของกระทรวงแรงงานที่จะให้พนักงานเลือกได้ว่าจะทำงานจากบ้านวันไหนบ้าง หรือทำทุกวันไปเลยหากลักษณะงานเอื้อให้ทำได้            สมาคมผู้เสียภาษีแห่งเยอรมนีเสนอว่าคนที่ใช้โน้ตบุ๊คนั่งทำงานที่โต๊ะกินข้าวหรือมุมใดมุมหนึ่งของบ้านควรมีสิทธิขอลดหย่อนภาษีเช่นกัน เพราะไม่ว่าจะอยู่ตรงไหน การใช้ทรัพยากรน้ำ ไฟฟ้า รวมถึงการสร้างขยะก็เพิ่มขึ้นเหมือนกัน อย่างน้อยๆ ร้อยละ 20 ของค่าเช่าบ้านควรนำไปขอลดหย่อนภาษีได้     เชื่อครึ่งไม่เชื่อครึ่ง        คนแคนาดาเกือบร้อยละ 50 เชื่อ “ข่าวโคมลอย” เกี่ยวกับโรคโควิด-19           การสำรวจโดยคณะวารสารศาสตร์ มหาวิทยาลัยคาร์ลตัน ระหว่างวันที่ 5-8 พฤษภาคม ที่สอบถามคนแคนาดา 2,000 คน พบว่าร้อยละ 46 เชื่อข่าวลืออย่างน้อยหนึ่งข่าวจากข่าวที่แชร์กันทางออนไลน์มากที่สุดสี่อันดับแรก         ข่าวลืออันดับหนึ่งได้แก่รายงานที่บอกว่าต้นกำเนิดโรคนี้มาจากไวรัสที่พัฒนาขึ้นโดย “แล็บแห่งหนึ่งในประเทศจีน” ร้อยละ 26 ของคนแคนาดาเชื่ออย่างนั้น         ร้อยละ 23 เชื่อว่ายาไฮดร็อกซีคลอโรควินสามารถรักษาโรคโควิด-19 ได้ ตามที่ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ของอเมริกาบอก         ร้อยละ 11 เชื่อว่าโรคนี้ไม่ได้ร้ายแรงอะไร อาการต่างๆ เป็นผลจากเทคโนโลยี 5G ต่างหาก ตำรวจกำลังสืบสวนว่าความเชื่อนี้เป็นเหตุให้เสาสัญญาณโทรศัพท์หลายแห่งในควิเบกถูกเผาทำลายหรือไม่         แต่ที่เด็ดสุดคือร้อยละ 57 ของคนเหล่านี้เชื่อว่าตนเองสามารถแยกแยะข่าวจริงและข่าวลวงได้   มันอยู่ในตลับ        แอสเบสทอสหรือแร่ใยหินหายหน้าจากสื่อไปนาน เพราะผู้คนตระหนักถึงอันตรายและเลิกใช้มันไปแล้ว คราวนี้มันแฝงมากับเครื่องสำอางที่มีทัลคัมเป็นส่วนประกอบ ที่สามารถหาซื้อได้ในเว็บอเมซอน         การทดสอบพบว่า อายชาโดว์ Jmkcoz 120 Colors Eyeshadow Palette  มีแร่ใยหินถึง 3.9 ล้านใยต่ออายชาโดว์1 กรัม และพบในร้อยละ 40 จาก 45 เฉดสีที่ทดสอบ           ในขณะที่อีกรุ่น ได้แก่ Jmkcoz Beauty Glazed Gorgeous Me Eye Shadow Tray Palette มีถึง 3.5 ใยต่ออ่ายชาโดว์ 1 กรัม พบในร้อยละ 20 จาก 55 เฉดสีที่ทดสอบ         ก่อนหน้านี้มีการพบแร่ใยหินใน “ชุดเมคอัป” ของเล่นเด็กมาแล้ว และในเดือนตุลาคม 2019 จอห์นสันแอนด์จอห์นสันก็ประกาศเรียกคืนแป้งเด็ก หลังจาก อย.สหรัฐพบแร่ใยหินในแป้งดังกล่าวแร่ใยหินเข้าสู่ร่างกายผ่านการหายใจเข้าไปสะสมในปอด และผู้ที่สูดดมเข้าไปอาจไม่แสดงอาการในทันที ทั้งนี้ผู้เชียวชาญย้ำว่าไม่มี “ระดับที่ปลอดภัย” ของการรับแร่ใยหินไม่ว่าประเภทใดเข้าสู่ร่างกาย       

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 228 ไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิล็อคห้องไหม?

        หลายท่านน่าจะเคยได้ยินเกี่ยวกับการเช่า โดยเฉพาะในยุคเศรษฐกิจแบบนี้ การจะเก็บเงินซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องง่าย หลายคนจึงหันไปเช่าบ้าน เช่าห้องอยู่  ทั้งคนต่างจังหวัดมาหางานทำในเมืองใหญ่ และนักศึกษาทั้งหลายที่หาหอพัก อพาร์ทเม้นต์เพื่อเรียนใกล้มหาลัย  สิ่งที่หลายคนอาจสงสัยคือ ผู้ให้เช่าของเรา เขามีสิทธิในบ้านที่เราเช่าแค่ไหน เขาเป็นเจ้าของบ้านหรือห้องที่เราเช่าก็จริง แต่เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว เขายังมีสิทธิเข้ามาทำอะไรก็ได้ในทรัพย์ที่ให้เช่าหรือเปล่า ซึ่งในเรื่องนี้ ต้องบอกว่าไม่ใช่ เพราะกฎหมายยังคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอยู่นะครับ          เช่นในกรณีตัวอย่างที่จะยกมานี้ เป็นเรื่องของผู้เช่าที่เจอปัญหาหนี้สิน ทำให้หาเงินมาจ่ายค่าเช่าไม่ได้ตามสัญญา และต่อมาผู้ให้เช่าก็มาล็อคปิดห้องเช่า เช่นนี้ ศาลถือว่าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือล็อคกุญแจสถานที่เช่าไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่เช่าได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะมีความผิดฐานบุกรุกตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362  ดังเช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512         กรณีที่ผู้ให้เช่าใช้กุญแจพร้อมโซ่ล็อคบริเวณประตูรั้วและประตูบ้านที่ผู้เช่าครอบครอง ในขณะที่ผู้เช่าไม่อยู่และปิดบ้านไว้ การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าอยู่ในบ้านได้ ถือเป็นการบุกรุก         และในปัจจุบัน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ได้ออกประกาศคุ้มครองผู้เช่า คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง  ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา   พ.ศ.  2561  ซึ่งในประกาศ ข้อ 4 กำหนดว่า ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทํานองเดียวกัน  ดังต่อไปนี้ (8) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร  หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า  ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า  หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร         ดังนั้น หากพบผู้ประกอบการรายใด ใช้ข้อสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นการเข้าใช้ประโยชน์อาคาร ยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ถือว่าข้อสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะขัดต่อประกาศดังกล่าว และมีความผิดตามกฎหมาย มีบทลงโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับต่อสัญญา 1 ฉบับ  และผู้บริโภคอย่างเราๆ หากจะไปทำสัญญาเช่าบ้าน เช่าห้องชุด ก็ต้องหมั่นตรวจสอบข้อสัญญาให้ดีก่อนทำสัญญานะครับ  หากเจอใครใช้สัญญาเอาเปรียบ ก็ควรใช้สิทธิร้องเรียน เพราะเราอย่าลืมว่าสัญญาเช่าที่เขาเอามาทำกับเรา ไม่ได้ใช้กับแค่เราคนเดียว ยังนำไปใช้กับทุกคนที่จะมาเช่าห้องหรือบ้านทุกคน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 217 สีทาผนังกันความร้อน

        ภาวะโลกร้อนเป็นสาเหตุที่ทำให้อุณหภูมิเฉลี่ยของโลกเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยซึ่งอยู่ในแนวเส้นศูนย์สูตร ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน และรุนแรง ช่วงเดือนเมษายน หน้าร้อน อุณหภูมิ อาจสูงถึง 45 องศาเลยทีเดียว ภาวะโลกร้อนดังกล่าวทำให้ชั้นบรรยากาศบางลง ทำให้สกัดกั้นรังสีความร้อนที่แผ่มาจากดวงอาทิตย์ได้น้อย        ด้วยอากาศที่ร้อนขึ้น การลดอุณหภูมิสะสมในตัวบ้าน อาคาร ให้ได้มากที่สุดมีความจำเป็นมากเพื่อลดพลังงานที่ใช้สำหรับเครื่องปรับอากาศ นอกจากจะประหยัดพลังงานแล้วยังลดค่าใช้จ่ายได้อีกด้วย        หลังคาจะเป็นส่วนที่รับความร้อนหลัก หากลดความร้อนสะสมใต้หลังคาแล้วด้วยแผ่นสะท้อนรังสีความร้อน ฉนวนบนฝ้าเพดานแล้ว ผนังบ้าน อาคาร จะเป็นส่วนที่รับความร้อนรองลงมา สีทาผนังประเภทที่มีความสามารถสะท้อนความร้อนได้จึงมีความจำเป็นที่จะซื้อหามาใช้งาน ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีให้เลือกมากมายหลายระดับราคา บางยี่ห้อมีฉลากเบอร์ 5 การันตีประสิทธิภาพด้วย        ฉลาดซื้อจะเลือกนำเอาสีทาผนังอาคาร ที่มีความสามารถสะท้อนรังสีความร้อนได้ โดยสอบถามร้านค้าที่เป็นที่นิยม สามแห่ง ได้แก่ โฮมโปร บุญถาวร และไทวัสดุ ซึ่งพนักงานได้แนะนำสีที่มีความสามารถดังกล่าว และเป็นที่นิยม ได้มา 6 ยี่ห้อ โดยเลือกสีเป็นแบบกึ่งเงาสีขาว Base A ได้แก่ 1.TOA รุ่น SuperShield Advance2.Captain รุ่น ParaShield Cool max 3.Beger รุ่น BegerCool Diamond Shield4.Jotun รุ่น JOTASHIELD5.Dulux รุ่น Weathershield6.Nippon paint รุ่น WEATHERBOND flex         เบื้องต้น วิเคราะห์ข้อมูลจากฉลากพบว่า มาตรฐานอุตสาหกรรม ที่ตัวอย่างสีได้รับการรับรองจะมีอยู่สองหมายเลข ได้แก่             1.มอก.2321-2549 (สีอิมัลชันทนสภาวะอากาศ) พบทุกยี่ห้อ            2.มอก.2514-2553 (สีอิมัลชันลดความร้อนจากแสงอาทิตย์) พบบางยี่ห้อ         นอกเหนือจากมาตรฐานอุตสาหกรรมที่กล่าวมายังมีสัญลักษณ์ที่รับรอง แสดงบนฉลากอีกหลายอย่างโดยสรุปเป็นตารางได้ดังนี้ แนวทางการทดสอบ        เนื่องจาก ศูนย์ทดสอบและมาตรวิทยา สถาบันวิจัยวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งประเทศไทย โดยห้องปฏิบัติการเคมีวิเคราะห์ เป็นหน่วยงานที่ทดสอบสีตามมาตรฐาน มอก.2321-2549 และ มอก.2514-2553 จึงขอความอนุเคราะห์ส่งทดสอบตัวอย่างสีที่เตรียมไว้ ในบางรายการที่เกี่ยวข้องได้แก่             -   กำลังซ่อนแสง เป็นการทดสอบความสามารถในการทาปิดทับ โดยปรับความหนืดของสีที่เตรียมไว้ให้เท่ากัน แล้วเคลือบฟิล์มสีตัวอย่างบนแผ่นทดสอบขณะเปียกที่ความหนา 100 ไมโครเมตร             -  การสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ (solar radiation reflectance)  ทดสอบตาม JIS R 3106 เตรียมตัวอย่างโดยเคลือบสีตัวอย่างบนกระจกให้มีความหนาขณะแห้ง 300 ไมโครเมตร  การทดสอบความร้อนสะสม และ การผ่านของ แสง/ รังสีความร้อน         ทดสอบโดยใช้ตู้ทดสอบ โดยเตรียมตัวอย่างด้วยการทาสีตัวอย่างด้วยแปรงทาสี 2 ชั้น เว้นระยะเวลาแต่ละชั้นห่างกัน 1 ชม. บนกระจก ขนาด  30x30 ซม. ทิ้งไว้ให้แห้งสนิทหนึ่งสัปดาห์ โดยยึดแนวคิดตามหลักปฏิบัติของช่างทาสีโดยทั่วไป หลังจากที่ตัวอย่างที่เตรียมไว้แห้งสนิทดีแล้ว นำไปวางบนตู้ทดสอบที่เตรียมไว้ ใช้หลอดฮาโลเจน และหลอดกำเนิดแสงยูวี เป็นแหล่งกำเนิดความร้อน เหนือกระจกที่ทาสีตัวอย่างไว้ แล้ววัดอุณหภูมิภายนอก และภายในตู้ทดสอบ โดยเริ่มจาก แผ่นกระจกเปล่าที่ไม่มีการทาสี เพื่อเป็นตัวควบคุมเปรียบเทียบ ผลของการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิที่เกิดขึ้น กระจกที่ทาสีตัวอย่าง นอกจากการวัดค่าอุณหภูมิแล้ว ยังวัดผลของสเปคตรัมของแสง/ รังสีความร้อน ที่ทะลุผ่านกระจกมาด้วย          ค่าอุณหภูมิแตกต่างที่ใช้ชี้วัดประสิทธิภาพของสีตัวอย่างนั้น ใช้วิธีการดูความสามารถต้านทานการแผ่รังสีความร้อน โดยวัดอุณหภูมิภายในตู้ทดสอบ ณ เวลาเดียวกัน โดยเวลาที่กำหนด จะใช้เวลาที่ได้จากการทดสอบด้วยกระจกใสแล้วทำให้ค่าอุณหภูมิภายในและภายนอกมีค่าเท่ากัน ซึ่งจะอยู่ที่นาทีที่ 8 (ทดสอบที่อุณหภูมิเริ่มต้น 24.5˚C) ตามภาพที่ 3          สำหรับเวลานาทีที่ 8 นั้นอุณหภูมิที่วัดได้จะอยู่ที่ 47.3 ˚C และเมื่อทำการทดสอบที่กระจกทาสีตัวอย่าง หากที่เวลานาทีที่ 8 ตัวอย่างสีใดที่ได้ค่าอุณหภูมิต่ำที่สุด ย่อมมีประสิทธิภาพต้านทานรังสีความร้อนดี         ผลของสเปคตรัมแสง ความร้อน ที่ผ่านกระจกทดสอบเข้ามา จะแบ่งเป็น UV แสงช่วงที่มองเห็น (visible) และ รังสีความร้อน (infrared) ผลที่ได้เป็นดังนี้  ผลการทดสอบ        หลังจากทดสอบทั้ง 3 วิธีแล้ว โดยได้จากการทดลอง ผลของความร้อนสะสม แสง/ รังสีที่ส่องผ่าน และผลทดสอบจาก ศูนย์ทดสอบและมาตรวิทยา ได้แก่ กำลังซ่อนแสง และ ค่า % สะท้อนรังสีความร้อน เป็นดังนี้ตารางที่ 2 ผลการทดสอบบทสรุป        จากตัวอย่างสีทั้งหมดลักษณะของเนื้อสี ความเข้มข้น ค่อนข้างใกล้เคียงกัน มีความสามารถในการทาปิดทับได้ดี ทาง่ายพื้นผิวสีที่ได้หลังจากทาด้วยแปรงสองครั้ง เรียบเนียนสวยงาม ผลของกำลังซ่อนแสง จะแสดงผลของการทาปิดทับที่ดี การทดสอบเนื้อสีจะถูกปรับความเข้มข้นให้เท่ากัน หากสีที่ได้รับมาตรฐาน มอก. 2321–2549 จะมีค่าของกำลังซ่อนแสงจะต้องไม่น้อยกว่า ร้อยละ 80 ซึ่ง ทุกสีตัวอย่างมีค่าของ กำลังซ่อนแสง มากกว่าร้อยละ 80  โดยค่าสูงสุดคือ Nippon paint มีค่า 94.53 %        การสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ ตาม มอก.2514-2553 สีตัวอย่างจะต้องมีความสามารถสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ได้ไม่น้อยกว่า ร้อยละ 80 ซึ่งสีทุกตัวอย่างมีความสามารถสะท้อนรังสีแสงอาทิตย์ ได้เกือบ 90 % โดยค่าสุงสุดคือ 91.2 % ได้แก่ TOA และ Nippon paint        ผลการทดลองการสะสมความร้อน และ การผ่านของ แสง/ รังสีความร้อน ที่นาที ที่ 8 หลังจากฉาย แสง/ รังสีความร้อน พบว่าสี Nippon paint จะมีค่าความร้อนภายในตู้ทดสอบ น้อยที่สุด ที่ 33.7 ˚C สอดคล้องกับ ผลของแสง/ รังสีความร้อนที่ส่องผ่านเข้ามาต่ำที่สุด        ผลทดสอบเชิงตัวเลขถือว่า สีตัวอย่างทุกยี่ห้อ มีความสามารถที่ลดความร้อนได้ใกล้เคียงกันมาก สามารถทดแทนกันได้ มีความสามารถลดพลังงานไฟฟ้าจากเครื่องปรับอากาศได้อย่างแน่นอน เลือกใช้ตามความเหมาะสม

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า300 Point

ฉบับที่ 217 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนจบ

        ในปัจจุบัน มีการดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเป็นจำนวนมาก แต่สิ่งที่ผู้บริโภคอันเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเป็นจำนวนมากมีความกังวลใจก็คือ การเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวมีแค่เพียงการถือครองในฐานะชื่อความเป็นเจ้าของเท่านั้น  ได้มีการเปิดให้เช่าต่อทางธุรกิจในส่วนอาคารชุดที่เข้าถือครองกรรมสิทธิ์ โดยลักษณะการกำหนดสัดส่วนให้บุคคลอื่นเป็นนายหน้าหาลูกค้าเข้ามาดำเนินการเช่าอาคารชุดต่อในอาคารชุดดังกล่าว เพื่อหาผลกำไรทางธุรกิจ โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวขาจรที่เข้าพักชั่วคราว ซึ่งแม้จะเป็นอำนาจโดยชอบธรรมตามกฎหมายดังที่ได้อธิบายไปข้างต้น ทว่าปัญหาที่ตามมามากยิ่งขึ้น คือความกังวลใจของผู้ถือครองอาคารชุดที่คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยท่านอื่น เพราะมีความคาดหวังที่จะได้รับความปลอดภัย ไม่ได้รับการรบกวนจากคนแปลกหน้าที่สลับกันเข้ามาพักอาศัย รวมถึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ได้หมายเหตุท้ายกฎหมายกำหนดว่า        ในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้คือในปัจจุบัน ปัญหาที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน สามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคาร ส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นส่วนสัดและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้       นอกจากนั้นสมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสม เพื่อเป็นหลักประกันให้แก่  ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ ต่อมาปัจจุบันได้มี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดว่า ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ใช้บังคับมานาน และปรากฏว่า หลักเกณฑ์และรายละเอียดหลายประการไม่สามารถใช้บังคับได้จริง ในทางปฏิบัติและไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย สมควรแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในพระราชบัญญัตินี้เพื่อแก้ไข ปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุด เพื่อการอยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น รวมทั้งสมควรปรับปรุงอัตรา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้  เพื่อจะให้การคุ้มครองประชาชนทั่วไปได้อย่างแท้จริงผู้เขียนจึงมีข้อเสนอแนะ ให้มีการทบทวนข้อกฎหมาย ในปัญหาที่เกิดจากการบังคับใช้พระราชอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างด้าว เพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการปรับเปลี่ยนแก้ไข รวมถึงให้มีการวิเคราะห์ผลกระทบในทุกมิติก่อนการตัดสินใจเพิ่มมาตรการในการให้สิทธิ์คนต่างด้าวในการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดมากยิ่งขึ้น เพื่อให้ความเป็นธรรมและให้ความคุ้มครองแก่ผู้บริโภคซึ่งเป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ได้รับการปกป้องเฉกเช่นเดียวกัน ดังนี้        ข้อ 1. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบต่อการบังคับใช้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 โดยให้ศึกษาผลกระทบระยะยาวที่อาจเกิดขึ้นจากการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยว่าสมควรมากน้อยเพียงใดที่จะแก้ไข        ข้อ 2. ขอให้พิจารณาและศึกษาการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกัน และกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยว่าควรปฏิบัติมากน้อยเพียงใด        ข้อ 3. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ จึงเป็นการให้ความคุ้มครองประชาชนทั่วไปให้มีการจัดสรรที่ดีตามกฎหมายอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นจะต้องแก้ไขตามข้อเสนอ        ข้อ 4. ขอให้พิจารณาและศึกษาผลกระทบก่อนการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกัน โดยสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดร้อยละ 49 มีความเพียงพออยู่แล้วและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ที่กฎหมายกำหนดเอาไว้แล้ว        ข้อ 5. ขอให้พิจารณาและออกกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอาคารชุดของคนต่างด้าว ไม่อาจกระทำได้ หากโครงการก่อสร้างอาคารชุดนั้นมีวัตถุประสงค์หลักในการให้คนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้รับความปลอดภัยจากการถือครองอาคารชุด รวมถึงการมีผลักดันให้กำหนดบทบังคับที่อาจให้สิทธิ์ผู้ถือครองอาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยที่ได้รับผลกระทบสามารถใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หากมีการฝ่าฝืน และกำหนดโทษแก่บุคคลที่ฝ่าฝืนด้วย จะสามารถบังคับใช้ให้คนต่างด้าวไม่อาจกระทำการที่เป็นการรบกวนขัดสิทธิบุคคลอื่นได้        ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ หากมีการศึกษาข้อกฎหมายและกรณีตัวอย่างต่างๆที่เกิดขึ้นจริงในสภาพสังคมปัจจุบัน จะทำให้มองเห็นปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการบังคับใช้กฎหมายได้อย่างแท้จริง ดังนั้นเพื่อให้มีการดำเนินการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ สังคม ในปัจจุบัน จึงจำเป็นต้องศึกษาวิจัย และเก็บข้อมูลต่างๆ  เพื่อนำมาซึ่งการแก้ไขกฎหมายและให้เกิดการตระหนักรู้ของผู้ใช้บริการและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการที่จะใช้กฎหมายในเรื่องนี้สามารถใช้กฎหมายได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ต่อไป                                         

อ่านเพิ่มเติม >