ฉบับที่ 215 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 4

เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แต่มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่ คนต่างด้าวให้เช่าอาคารชุดสามารถทำได้หรือไม่ตามกฎหมายไทย เห็นว่า เมื่อคนต่างด้าวเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมาย คนต่างด้าวในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถดำเนินการให้เช่าอาคารชุดได้เสมือนเป็นคนไทยทุกประการ แต่การเช่าอาคารชุดก็มีข้อจำกัดการเช่าตามกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ดังนี้          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 ว่าด้วย เช่าทรัพย์ มีบทบัญญัติที่สำคัญที่จะต้องคำนึง ได้แก่          ประการที่ 1 การเช่าอาคารชุดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คือฝ่ายลงลายมือชื่ออาจถูกฟ้องได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ารายนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่แค่เพียงสามปีเท่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่          ประการที่ 2 การเช่าอาคารชุดมีกำหนดเวลาตามกฎหมาย โดยมาตรา 540 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และหากกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา          ประการที่ 3 การให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า โดยมาตรา 544 อาคารชุดซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ ยกเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้          ประการที่ 4 หากในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินไปเป็นของบุคคลอื่น โดยมาตรา 569 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย คือ จะต้องยินยอมให้เช่ากันจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย          ประการที่ 5 การระงับสิ้นแห่งสัญญาเช่า กฎหมายลักษณะเช่าซื้อกำหนดเหตุไว้หลายประการ คือ มาตรา 564  กำหนดว่า สัญญาเช่าอาคารชุดนั้น ย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 566 กำหนดว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน มาตรา 567  กำหนดว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย และตามหลักทั่วไปการเช่าย่อมสิ้นสุดลง เพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย อีกทั้งการเช่าอาคารชุดไม่ใช่มรดกที่ตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1599 ประกอบ มาตรา 1600 เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น          ประการที่ 6 เนื่องจากการซื้อขายอาคารชุด เป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้ว และได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุป ดังนี้          • ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา          • ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด          • ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด          • ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย          • วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 215 วิธีจัดการเมื่อบ้านเอื้ออาทรกำลังถูกยึด

          แม้บ้านเอื้ออาทรจะมีราคาไม่สูง แต่สำหรับกลุ่มเป้าหมายของโครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งเป็นกลุ่มคนรายได้น้อย ไม่มีรายได้ประจำ ทำให้พวกเขาอาจขาดส่งค่างวดได้บ่อย อีกทั้งยังขาดข้อมูลเพื่อการจัดการที่ดี ทำให้หลายคนที่ซื้อบ้านเอื้ออาทรไว้ อาจถูกยึดบ้านไปโดยไม่รู้ตัว        คุณเดียร์มีอาชีพขายก๋วยจั๊บ ทำสัญญาซื้อบ้านในโครงการเอื้ออาทรที่รังสิต คลองเก้าไว้ ตั้งแต่ปี 2555 ในราคา 600,000 บาท ผ่อนค่างวดเดือนละ 3,000 บาท คุณเดียร์ไม่ได้พักอยู่ในโครงการฯ เพราะไม่ใช่ทำเลของการค้าขาย แต่ต้องการมีบ้านไว้สำหรับอยู่ตอนที่ชราค้าขายไม่ไหวแล้ว        ในระยะแรกคุณเดียร์สามารถผ่อนชำระได้ตามปกติโดยให้ทางการเคหะแห่งชาติ หักบัญชีธนาคาร แต่เมื่อการค้าขายไม่ค่อยดี คุณเดียร์ก็ขาดส่งบ้าง งวดถึงสองงวด แต่ก็ยังรวบรวมเงินเข้าบัญชีเพื่อชำระหนี้ที่ค้างไว้ได้ จนล่าสุดขาดสภาพคล่อง คุณเดียร์ค้างชำระไป 5 เดือน และตกใจมากเมื่อคนรู้จักกันนำประกาศของการเคหะฯ มาให้ที่ร้าน บอกว่าเป็นประกาศที่ปิดไว้ที่บ้านในโครงการฯ  เนื้อหาคือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเนื่องจากขาดส่งเกินสามเดือนและให้มอบคืนบ้านภายใน 7 วัน เมื่อติดต่อไปเพื่อขอชำระหนี้ทั้งหมดและต่อสัญญา ทางเจ้าหน้าที่การเคหะฯ บอกว่า “ทำไม่ได้แล้ว เพราะบ้านได้ขายไปแล้ว”         คุณเดียร์จึงขอคำปรึกษามาว่าพอจะทำอะไรได้บ้าง เพราะหนึ่งไม่มีจดหมายแจ้งถึงตน แต่ทางการเคหะฯ อ้างว่า ส่งหนังสือไปแล้วตั้งแต่เดือนมกราคม 2561 แต่ไม่มีผู้รับหนังสือจึงถูกตีกลับมา ซึ่งคุณเดียร์สอบถามทางบ้านแล้วไม่มีใครเห็นหนังสือดังกล่าว สอง ถ้ายกเลิกตั้งแต่เดือนมกราคม ทำไมตอนที่ผู้ร้องชำระเงินค่างวดไปเมื่อเดือนเมษายนและพฤษภาคม ทางการเคหะฯ ก็ยังคงหักเงินในบัญชีออกไป แนวทางการแก้ไขปัญหา        ขณะนี้เรื่องของคุณเดียร์ยังอยู่ในระหว่างการเจรจา แต่มีประเด็นที่อยากฝากไว้คือ ผู้บริโภคไม่ควรละเลยกับเรื่องของการผ่อนค่างวด หากพบว่าตนเองไม่มีสภาพคล่อง ควรหาวิธีการจัดการเพื่อไม่ให้ค้างชำระเกินสามงวดติดกัน และควรใส่ใจเรื่องข้อมูลที่ทางการเคหะฯ แจ้งแก่ผู้บริโภค เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 214 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 3

ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 เพื่อป้องกันปัญหาหุ่นเชิด จึงมีข้อเสนอให้แก้ไขกฎหมาย ดังที่เสนอไปในครั้งที่แล้วแต่อย่างไรก็ตามข้อเสนอดังกล่าวเป็นการมองปัญหาในเชิงธุรกิจการลงทุนรวมถึงการพิจารณาในเชิงให้ความคุ้มครองการเข้าดำเนินการเข้าถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าวเท่านั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องพิจารณาจากผลกระทบของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดที่เป็นคนไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยด้วยว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในด้านของผู้บริโภคอีกด้านหนึ่งมีความสอดคล้องหรือสอดประสานต่อข้อเสนอดังกล่าวมากน้อยเพียงใดด้วย         หากคนต่างด้าวต้องการกู้เงินซื้ออาคารชุดด้วยตนเองโดยตรง กับสถาบันธนาคารพาณิชย์นั้น ไม่สามารถกระทำได้ตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่อยู่ภายใต้การดูแลให้สินเชื่อกับชาวต่างด้าวได้ ทว่าก็มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่ชาวต่างชาติ สามารถกู้เงินซื้ออาคารชุดได้โดยตรงโดยธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ ซึ่งจะมีเงื่อนไขที่ต่างกันออกไป โดยการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างด้าว สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ         กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวสำหรับผู้ขอสินเชื่อ ได้แก่ หนังสือเดินทาง(Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย(Visa) ใบอนุญาตทำงาน(Work Permit) ถ้าทำงานในประเทศไทย และทะเบียนสมรสและหนังสือเดินทางของคู่สมรส(ถ้ามี)         กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองการทำงาน หนังสือรับรองเงินเดือน(6 เดือนล่าสุด) หนังสือแสดงรายจ่ายเงินเดือน(Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการบัญชีย้อนหลัง(12 เดือนล่าสุด) และรายการเครดิต(ออกโดย National Credit Bureau)         กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ ได้แก่ แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) เอกสารที่แสดงรายละเอียดอาคารชุดที่จะซื้อ ได้แก่ แผนที่โครงการ แผนผังห้องชุด รูปถ่ายสัญญาจะซื้อขาย , สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์ หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด ใบรับมอบอำนาจ(ในกรณีที่ผู้ซื้อให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน)          เมื่อเตรียมเอกสารดังกล่าวข้างต้นเรียบร้อยแล้ว คนต่างด้าวก็สามารถนำไปยื่นให้กับธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อได้ทันที         ส่วนค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อซื้ออาคารชุดในไทย ได้แก่          1. ค่าส่วนกลาง หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการจัดการอาคารชุดโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด อุปกรณ์ใช้สอย เงินเดือนพนักงาน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระทุกเดือน โดยคิดค่าใช้จ่ายตามตารางเมตร แล้วคูณด้วยขนาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด          2. ค่ากองทุนส่วนกลาง หมายถึง เงินทุนที่แยกออกไปสำหรับใช้จ่ายในอนาคต ได้แก่ ค่าซ่อมแซมอาคาร ลิฟต์ รวมถึงการลงทุนในเงินทุนอื่นๆ โดยจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวในขณะที่ดำเนินการซื้อ แต่ถ้าเงินในกองทุนหมดแล้วก็จะเรียกเก็บเพิ่มภายหลังก็ได้ และ          3. ค่าโอน หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการโอนประมาณร้อยละ 1 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระให้กับรัฐบาล         สำหรับคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ทั้งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ตาม หากต้องการขอซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือซื้อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว ก็จะต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องเป็นคนต่างด้าวพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 (1), (2) หรือ (5) โดยคู่สมรส ที่เป็นคนไทยจึงจะมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งเป็นการป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่คนต่างด้าวอาจใช้ช่องทางนี้เข้าดำเนินการขอซื้ออาคารชุดโดยถือครองกรรมสิทธิ์เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้ ทั้งเป็นการป้องกันการเข้าสมรสที่คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่ได้มีเจตนาที่จะสมรสกันอย่างแท้จริง ซึ่งถือเป็นปัญหาว่าด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของสังคม ดังที่ปรากฏตามนัยหนังสือกรมที่ดินที่ มท 0610/ว 30633 ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2537         เว้นแต่ กรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนั้นจะนำเงินที่เป็นสินส่วนตัวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 และ 1472 มาซื้ออาคารชุดโดยแสดงหลักฐานให้เห็นชัดเจนว่า เงินที่นำมาซื้ออาคารชุดทั้งหมดนั้น เป็นสินส่วนตัว หรือเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยไม่ต้องคำนึงถึงสมรสที่เป็นคนต่างด้าวเลย และห้องชุดที่ซื้อนั้นก็ตกเป็นส่วนของคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมดนั่นเอง         เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ซึ่งกำหนดว่า เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น เช่น การซื้อขายทรัพย์สิน การจำนองทรัพย์สิน หรือการเช่าทรัพย์สินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ถือครอง เป็นต้น ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้น โดยกฎหมายไม่คำนึงว่าจะต้องเป็นคนไทยเท่านั้น จึงจะมีสิทธิตามมาตราดังกล่าว การตีความจึงต้องหมายถึง กรณีคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดด้วยนั่นเอง แต่... มันยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาเพิ่ม ก็ตอนหน้าครับ 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 213 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 2

สามารถทำได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่ามีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง หลักเลยคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด(ฉบับที่ 4) ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ โดยบทความคราวที่แล้วกล่าวถึงคุณสมบัติของคนต่างด้าว และค้างไว้ที่การจะเข้าถือกรรมสิทธิ์...        ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน ข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ49ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา6                                                              หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า          ก) สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราร้อยละ 49 อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกิน 5 ไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้อง และได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละ ๔๙ และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามพระราชบัญญัติว่าด้วยเขตต์ปลอดภัยในราชการทหาร พ.ศ. 2478                                                                                                     ข) เมื่อครบกำหนดเวลา 5 ปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542  ใช้บังคับ กล่าวคือ วันที่ 28 เมษายน 2542 กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ 1. และให้คนต่างด้าวที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ 1. หรือคนต่างด้าวซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อมาจากคนต่างด้าวดังกล่าวนั้น มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้ว่าจะเกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น โดยแต่เดิมกฎหมายยินยอมให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เกินร้อยละ 49 จึงเท่ากับว่าคนต่างด้าวสามารถซื้ออาคารชุดได้มากกว่าที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ดังนั้น ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้เพียงไม่เกิน ร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ เท่านั้น เว้นแต่จะเป็นกรณีที่คนต่างด้าวซื้ออาคารชุดนั้น ต่อจากคนต่างด้าวอื่นที่ได้ซื้ออาคารชุดไว้ก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะได้ยกเลิกตามข้อ 2. โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดสอดคล้องกับเหตุผลท้ายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ที่กล่าวว่า         โดยที่เป็นการสมควรให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวบางประเภทอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีความจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ และต่อมาก็ได้มีการให้เหตุผลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 กำหนดว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติม หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าว เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนที่มีการเปลี่ยนแปลงข้อจำกัดเกี่ยวกับกับการนำเงินตราต่างประเทศประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร โดยกำหนดให้ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ต้องขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นได้รับอนุญาตและแก้ไขอัตราส่วนการถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแต่ละอาคารชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าคนต่างด้าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อห้องชุดของบุคคลดังกล่าว ตลอดจนเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังประสบปัญหาสภาวะซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม นอกจากนั้นได้เพิ่มเติมบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญที่ให้อำนาจในการ ตรากฎหมายที่มีบทบัญญัติเป็นการจำกัดสิทธิเสรีภาพของประชาชน เพื่อให้เป็นไปตาม รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย จึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้        ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทน ส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น ร้อยละ 49 ส่วนอีก ร้อยละ 51 ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย และในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ต่อมารัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อแก้ปัญหาหุ่นเชิด ซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมาก ทว่าสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่มีข้อเสนอแนะให้ทบทวนในการแก้ไขปัญหา ดังนี้        ข้อ 1. พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 แก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่             ข้อ 2. แก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม. พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่ต่อกันไปตอนที่ 3 ฉบับหน้าครับ         ข้อ 3. แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน                       ข้อ 4. แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า ร้อยละ 49 แต่อาจกำหนดเป็น ร้อยละ 60 หรือ ร้อยละ 70 โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน           

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 212 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1

คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอนที่ 1จากสภาพของที่ดินในแหล่งชุมชุนมีจำนวนจำกัด ทำให้การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปในลักษณะของการอยู่ในแนวดิ่งหรือที่เรียกว่า”คอนโดมิเนียม ” มากกว่าที่จะอยู่ในแนวราบหรือที่เรียกว่า”บ้าน” ด้วยเหตุนี้จึงเกิดความต้องการในการซื้อมาเพื่อวัตถุประสงค์อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานและต้องเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการเดินทางหรือการติดต่อกับแหล่งชุมชนด้วย ต่อมาเมื่อมีความต้องการมากขึ้นกว่าการอยู่อาศัยก็เปลี่ยนเป็นการซื้อมาเพื่อการลงทุนให้บุคคลอื่นเช่าต่อ  โดยกำหนดผู้ใช้บริการ(ผู้เช่า) เป็นคนไทยบ้าง คนต่างชาติบ้าง จนสร้างปัญหาให้แก่ผู้พักอาศัยเดิม หรือบางครั้งก็เป็นแหล่งหลบซ่อนของอาชญากรรมต่างชาติ จึงทำให้เกิดคำถามตามมาหลายๆประเด็นที่เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยกฎหมายเป็นตัวอธิบายว่าทำได้หรือทำไม่ได้ตามกฎหมายในประเด็นเหล่านี้                                          คำถาม : ปัจจุบันมีการซื้อคอนโดฯของคนต่างชาติและคนไทย ต่อมานำมาให้บุคคลอื่นเช่าต่อ สามารถทำได้หรือไม่ และมีกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้องบ้าง ทั้งจะสามารถแก้ปัญหาเรื่องกฎหมายหรือนโยบายแก้ปัญหาอย่างไรบ้าง                                                                                                                     การซื้อขายคอนโดฯหรือเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “การซื้อขายอาคารชุด” เป็นกิจการที่ได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่มีความสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยผู้ซื้อต้องการหลีกเลี่ยงการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง เพราะเหตุปัจจัยเรื่องที่ดินและราคาวัสดุอุปกรณ์ที่สูงขึ้น รวมถึงความยุ่งยากในการหาผู้รับเหมาก่อสร้างด้วยตัวเอง จึงทำให้การซื้อขายอาคารชุดได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน อีกทั้งที่ตั้งของอาคารชุดมักตั้งอยู่ในย่านธุรกิจการค้าที่มีทำเลที่ดี และเหมาะสม สะดวกแก่การเดินทาง ก็นับว่าตอบโจทก์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี ในปัจจุบัน การซื้อขายอาคารชุดของคนต่างชาติในประเทศไทย เมื่อพิจารณาในแง่มุมทางกฎหมายจะพบว่าสามารถกระทำได้ แต่เนื่องด้วยข้อจำกัดบางประการ ทำให้การซื้อขายอาคารชุดจึงจำเป็นที่จะต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจเข้าทำสัญญา ทั้งความยุ่งยากบางประการทางกฎหมายก็ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องศึกษารายละเอียดของกฎหมายให้แน่ใจเสียก่อน โดยการซื้อขายอาคารชุดของคนต่างด้าว มีเงื่อนไขทางกฎหมายที่สำคัญ ดังนี้                                                                                พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด (ฉบับที่ 4) กำหนดหลักเกณฑ์ของคนต่างด้าวที่จะซื้ออาคารชุดได้ จะต้องประกอบด้วยเงื่อนไข ดังต่อไปนี้                                                    ข้อ 1. มาตรา 19 กำหนดว่า ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ที่กฎหมายกำหนดไว้กรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้ จึงจะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ คือ                                             (1) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  ซึ่งมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม. 11, ตม. 15 หรือ ตม. 17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ที่จะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมือง กรมตำรวจ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ได้เช่นกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (1)                                     (2) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 กำหนดให้อยู่ภายใต้บังคับพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522  โดยมาตรา 4 กำหนดว่า “คนต่างด้าว” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทยเช่นกัน โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าวและหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 24 และ 26 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (2)      (3) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 และมาตรา 98 ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคล โดยหลักฐานที่จะแสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด โดยใช้หลักฐานเป็นหนังสือรับรองของสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทของกรุงเทพมหานคร หรือแต่ละจังหวัด กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (3)                                         (4) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 23 ประกอบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (4)            (5) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าห้องชุด โดยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคือ  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) ในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ตรี (5)ข้อ 2. มาตรา 19 ทวิ กำหนดว่าอาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในข้อ 1. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามมาตรา 6 หากคนต่างด้าว มีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ทั้งสองประการข้างต้น ก็สามารถทำสัญญาซื้ออาคารชุดและสามารถมีชื่อเป็นเจ้าของห้องได้ตามกฎหมาย แต่มีข้อยกเว้นว่า...   น่าเสียดายที่ต้องขอตัดจบตอนแรกเพียงแค่นี้ก่อน ฉบับหน้าเรามาตามเรื่องนี้กันต่อนะครับ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 209 ค่าเช่าบ้านปรับราคาทุกปี จะต่อรองอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

ทุกข์จากที่อยู่อาศัยนั้น ไม่ใช่เรื่องจะแก้ไขได้โดยง่ายอย่างการซื้อสินค้าหรือบริการทั่วๆ ไปเพราะเกี่ยวพันกับความรู้สึกที่ผูกพัน หรือทำเลที่ตั้งอันเหมาะสม ยิ่งเป็นเรื่องของการเช่า ซึ่งมีเรื่องของอำนาจการต่อรองที่ผู้ให้เช่ามีมากกว่าผู้ขอเช่านั้น ยิ่งสร้างความอึดอัดคับข้องใจได้อย่างมาก ดังเช่น คุณสำราญ ที่กำลังกลัดกลุ้มใจ เพราะบ้านที่ตนเองเช่าเพื่ออยู่อาศัยกับครอบครัวมาตั้งแต่ปี 2559 นั้น ถูกผู้ให้เช่าเรียกร้องค่าต่อสัญญา(ทำใหม่ทุกปี) อัตราใหม่ เพิ่มค่าเช่าห้อง และขอเก็บเงินค่าประกันเพิ่มขึ้น ลองมาดูรายละเอียดกัน- ค่าเช่ารายเดือน ห้องละ 2,000 บาท (จำนวน 2 ห้อง )- เงินประกัน จำนวน 30,000 บาท- ค่าภาษีโรงเรือน (ปี 2559 = 3,800 ปี 2561 เพิ่มเป็น 4,000 บาท)- ค่าทำสัญญา ปี 2559 ห้องละ 18,000 บาท (รวม 2 ห้อง 36,000 บาท) โดนขอปรับค่าทำสัญญาเพิ่มเป็น ห้องละ 25,000 บาท หรือเท่ากับ 50,000 บาท)- ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ จ่ายกับผู้ให้บริการเองเมื่อคุณสำราญถูกขอปรับค่าทำสัญญาใหม่ ในเดือน พฤษภาคม ที่ผ่านมา จึงรู้สึกอึดอัด  และโทรศัพท์มาขอคำปรึกษากับทางศูนย์พิทักษ์สิทธิ ว่าจะเจรจากับผู้ให้เช่าอย่างไรดี สามารถอ้างเรื่องใดได้บ้าง เพื่อผ่อนเพลาค่าที่อยู่อาศัยที่ถูกปรับราคาเพิ่มขึ้น แต่ต้องไม่ทำให้ฝ่ายผู้ให้เช่าไม่พอใจจนยกเลิกสัญญาเช่า เพราะคุณสำราญค่อนข้างพอใจกับทำเลที่อาศัยในตอนนี้ ไม่อยากย้ายไปที่อื่น แนวทางการแก้ไขปัญหาหากเรานำเงื่อนไขเรื่องที่ต้องทำสัญญาใหม่ทุกปีมาคำนวณเป็นรายเดือน ตอนปี 2559 มีค่าทำสัญญาที่ 18,000 บาท หรือเท่ากับเดือนละ 1,500 บาท เมื่อรวมกับค่าเช่าห้อง เดือนละ 2,000 บาท ก็เท่ากับว่าค่าเช่าห้องตกที่ห้องละ 3,500 บาท โดยเก็บเป็นเงินค่าทำสัญญาไปก่อนแล้ว 18,000 บาท (คุณสำราญเช่าสองห้อง เท่ากับต้องจ่ายเงินค่าเช่าเบ็ดเสร็จที่เดือนละ 7,000 บาท) มาปีนี้ 2561 ถูกเรียกค่าทำสัญญาใหม่ที่ 25,000 บาทหรือตกเดือนละ 2,083 บาท ถ้าบวกกับฐานค่าเช่าเดิมคือ 2,000 บาท เท่ากับต้องจ่ายเงินค่าเช่าเดือนละ 4,083 บาท หรือเพิ่มขึ้นมาอีกราว 15% วิธีการแบบนี้คือ การบอกให้เช่าโดยเรียกเก็บเงินค่าเช่าไปก่อนล่วงหน้าเป็นรายปี โดยเรียกมันว่าการทำสัญญาใหม่ ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” โดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคนั้น  ห้ามมิให้เก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1 เดือน หรือถ้าเรียกมันว่า ค่าทำสัญญา ตามประกาศฉบับนี้ ข้อ 4 (9) ระบุว่า กรณีเงินค่าทำสัญญา / ค่าต่อสัญญา ไม่ให้ใช้ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบการมีสิทธิเรียกเก็บค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม  ดังนั้นเท่ากับว่า ค่าทำสัญญาหรือค่าต่อสัญญาเช่าผู้ประกอบการไม่มีสิทธิเรียกเก็บ ซึ่งข้อนี้ ผู้เช่าหรือคุณสำราญ น่าจะสามารถใช้เป็นข้อต่อรองได้ โดยอาจขอให้เรียกเก็บค่าเช่าแบบตรงไปตรงมา ว่าผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บที่ราคาเท่าไร โดยไม่ต้องเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปีอย่างที่ทำอยู่ เพราะถือว่าผิดกฎหมาย สำหรับเรื่องเงินค่าประกันความเสียหาย ตามประกาศระบุว่า ผู้เช่าจะต้องจ่ายผู้ให้เช่าหลังจากเซ็นสัญญาเช่า โดยเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่ผู้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ทำความเสียหายให้กับห้องเช่าหรือเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ที่ระบุในสัญญา ภายใน 7 วัน หลังจากการเช่าหมดสัญญา สำหรับกรณีคุณสำราญที่ต้องต่อสัญญาทุกปี ผู้ประกอบการอาจเก็บเงินประกันก้อนดังกล่าวไว้ก่อนได้ และหากต้องการเพิ่มก็เรียกให้จ่ายเพิ่มได้ แต่ทั้งนี้ตามประกาศ ในข้อ 4 (4) นั้นระบุว่า เงินประกันค่าเสียหายห้ามเรียกเก็บเกินกว่า 1 เดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือน เมื่อคุณสำราญมีค่าเช่าห้องที่เดือนละ 2,000 บาท ค่าประกันความเสียหายจะเรียกเก็บได้ไม่เกิน 2,000 บาท   คุณสำราญจึงควรหาราคาค่าเช่าห้องที่พอเหมาะกับรายได้ของครัวเรือน และเจรจากับทางผู้ให้เช่า ให้เรียกเก็บในอัตราที่พอใจกันทั้งสองฝ่าย โดยไม่มีการเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า ด้วยการคิดเป็นค่าต่อสัญญาและไม่เรียกเก็บเงินค่าประกันความเสียหายเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 207 เลี้ยงสัตว์ รบกวนชาวบ้าน

สำหรับใครที่เคยมีประสบการณ์เดือดร้อนรำคาญ เพราะเพื่อนบ้านเลี้ยงสัตว์มากมายหลายชนิด ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของเรา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเรื่องกลิ่น เสียง หรือกระทบต่อสุขภาพก็ตาม ลองมาดูเหตุการณ์ของผู้ร้องรายนี้กัน ว่าเขามีวิธีรับมือกับปัญหาดังกล่าวได้อย่างไรคุณทินกรเป็นหนึ่งในผู้พักอาศัยของหมู่บ้านชื่อดังย่านรังสิต ซึ่งได้เพื่อนข้างบ้านที่มีพฤติกรรมชอบเลี้ยงเป็ดและไก่ แต่นั่นจะไม่ใช่ปัญหาเลย หากเพื่อนข้างบ้านของเขาไม่ได้เลี้ยงสัตว์ดังกล่าวเป็นจำนวนมาก  และปล่อยให้สัตว์ทั้งสองชนิดกีดขวางทางสัญจรสาธารณะภายในหมู่บ้าน มากไปกว่านั้นยังนำแผ่นคอนกรีตมาวางในที่ถนนสาธารณะเพื่อการเลี้ยงสัตว์ ส่งผลให้ทางสัญจรสกปรกและมีเชื้อโรคแม้เขาจะพยายามแสดงความไม่ประทับใจในพฤติกรรมดังกล่าว ให้เพื่อนบ้านรับรู้ด้วยการว่ากล่าวตักเตือน แต่ก็ยังไม่เกิดความเปลี่ยนแปลงใดๆ ส่งผลให้คุณทินกรส่งเรื่องมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์ เพื่อขอคำปรึกษาแนวทางการแก้ไขปัญหาจากการที่เพื่อนบ้านนำเป็ดและไก่จำนวนมากมาเลี้ยงและปล่อยให้เดินขับถ่าย ไปตามพื้นที่ต่างๆ ในหมู่บ้าน อาจถือเป็นการกระทำที่เข้าข่ายความผิด ตามพระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ.2535 (แก้ไขเพิ่มเติม 2560) มาตรา 25 (2) ซึ่งกำหนดไว้ว่าการกระทำใดๆ ที่ก่อให้เกิดความเดือดร้อน ความเสื่อมหรืออาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพของคนข้างเคียง หรือแก่ผู้อยู่อาศัยบริเวณใกล้เคียง เช่น การเลี้ยงสัตว์ในที่ หรือวิธีใด หรือมีจำนวนเกินสมควร จนเป็นเหตุให้เสื่อม หรืออาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพให้ถือว่าเป็นเหตุรำคาญ โดยการการเลี้ยงสัตว์ในที่นี้ หมายถึงการเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดที่ 1) สถานที่เลี้ยงไม่เหมาะสม สกปรก มีกลิ่นเหม็น เป็นแหล่งเพาะพันธุ์ของสัตว์พาหะนำโรค เป็นต้น 2) โดยวิธีการเลี้ยงที่รบกวนความเป็นอยู่ ของผู้อาศัยข้างเคียง เช่น การปล่อยให้สัตว์ไปกินพืชผักของคนข้างบ้าน หรือปล่อยให้ไปถ่ายบ้านข้างเคียง เป็นต้น 3) เลี้ยงจำนวนมากเกินไป เช่น สถานที่เลี้ยงคับแคบ อยู่ใกล้บ้านข้างเคียง แต่ก็เลี้ยงจำนวนมาก จนเกิดเสียงร้องดัง มีกลิ่นสาบ หรือกลิ่นมูลเหม็น เป็นต้น ซึ่งฝ่ายปกครองท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินการตรวจสอบและออกคำสั่งให้ผู้ที่ก่อเหตุรำคาญนั้นระงับหรือแก้ไขเหตุนั้นได้ศูนย์พิทักษ์สิทธิ์ จึงช่วยผู้ร้องส่งหนังสือถึงฝ่ายปกครองท้องถิ่นประจำจังหวัด (รูปแบบของการฝ่ายปกครองท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล/ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.)) เพื่อขอให้ตรวจสอบและดำเนินการตามกฎหมาย ภายหลังสำนักงานเทศบาลประจำจังหวัด ก็ได้ส่งหนังสือตอบกลับผลการดำเนินการมาว่า ได้ออกคำสั่งให้คู่กรณีแก้ไขปัญหาด้วยการเลี้ยงไก่และเป็ดแบบมีรั้วรอบ พร้อมให้ทำความสะอาดบริเวณโดยรอบ เพื่อไม่ให้ก่อให้เกิดกลิ่นเหม็นและความสกปรกเรียบร้อยแล้ว ซึ่งผู้ร้องพอใจในการดำเนินการดังกล่าวและยินดียุติเรื่องร้องเรียน

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า200 Point

ฉบับที่ 207 เช่าบ้าน แต่ไม่จ่าย ผู้ให้เช่าปิดห้องเลยได้ไหม

สวัสดีครับฉบับนี้ ผมขอเขียนถึงเรื่องสัญญาเช่า เพราะตั้งแต่เดือนพฤษภาคมนี้เป็นต้นไป หากทุกท่านติดตามข่าวกันจะทราบว่า สคบ. ได้ออกประกาศฉบับหนึ่ง เพื่อคุมธุรกิจเช่าอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีประโยชน์กับผู้บริโภคหลายประการ ทั้งเรื่องเงินประกันค่าเช่าที่เก็บล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน ผู้เช่าเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าได้โดยทำหนังสือแจ้งล่วงหน้า 30 วัน  ค่าน้ำค่าไฟที่ต้องคิดตามจริง  ทำสัญญาเช่าแล้วต้องส่งมอบสัญญาให้ผู้เช่า ห้ามคิดค่าต่อสัญญา เมื่อเลิกสัญญาหรือสัญญาเช่าสิ้นสุด เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วัน เป็นต้น  นอกจากนี้  ยังมีอีกเรื่องที่ประกาศดังกล่าวได้คุ้มครองผู้เช่า เพื่อแก้ปัญหาการเข้าไปปิดกั้นการใช้ห้องเช่า หรืออาคาร ซึ่งเมื่อย้อนไปก่อนมีกฎหมายนี้ เคยมีเรื่องที่ทะเลาะกันจนขึ้นศาลฏีกา และศาลเคยตัดสินไว้เป็นบรรทัดฐานแล้วว่า ในกรณีที่ผู้เช่าบ้านไม่ชำระค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออกจากบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไปล็อกกุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าบ้าน หรือบางทีก็งัดบ้านแล้วทำการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทราบ เช่นนี้ ถือเป็นความผิดฐานบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา คำพิพากษาฎีกาที่ 1/2512 “การที่เจ้าของบ้านใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูบ้านเช่า ที่ผู้เช่าได้ครอบครองอยู่ และโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าเข้าบ้านไม่ได้ ถือว่าการกระทำของเจ้าของบ้านเป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของผู้เช่า อันเป็นการรบกวนการครอบครองบ้านของผู้เช่า เจ้าของบ้านจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี”ดังนั้น กรณีผู้เช่าผิดนัดค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงไม่มีสิทธิไปปิดกั้น ล็อกกุญแจ หรือไปขนย้ายทรัพย์สินผู้เช่า แต่ต้องไปใช้สิทธิทางศาล บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ ซึ่งจากฏีกาข้างต้น เห็นได้ว่าเป็นการบุกรุกเพราะอยู่ระหว่างที่สัญญาเช่ายังมีผลใช้บังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิครอบครองใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าอยู่  แต่หากเป็นกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ศาลฏีกา ก็ได้ตัดสินไว้เช่นกันว่า ต้องไปใช้สิทธิทางศาล เพราะถึงแม้จะมีการตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าโดยชัดแจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ แต่อย่างไรก็ดีการที่ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองพื้นที่เช่า และขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปด้วยตนเอง ทำให้ผู้เช่าได้รับความเสียหาย การกระทำของผู้ให้เช่า จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้เช่า คำพิพากษาฎีกาที่ 3379/2560 เหตุละเมิดในคดีนี้เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าเข้าปิดร้านขับไล่โจทก์ผู้เช่าแล้วเอาคืนการครอบครองพื้นที่ และขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินออกจากพื้นที่ที่โจทก์เช่าและนำออกขายได้ราคาต่ำ นับแต่สิ้นสุดสัญญาเช่าและระยะเวลาที่ผ่อนผันให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไป โจทก์ไม่ยินยอมออกไปจากพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินไป ถือเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าแล้วแต่ต้น ดังนี้แม้ตามข้อสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์จะให้สิทธิจำเลยที่หนึ่งกลับเข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ออกไปได้ก็ตาม แต่การบังคับแก่บุคคลโดยการขับไล่หรือขนย้ายออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเมื่อมีการโต้แย้งสิทธิ จำเลยที่ 1 ต้องใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลและดำเนินการบังคับคดีโดยทางเจ้าพนักงานบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 296 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ก็ไม่ดำเนินการแต่กลับไปเข้าครอบครองพื้นที่เช่า หรือกระทำในสิ่งที่จำเลยที่ 1 เรียกว่าเข้าขอคืนพื้นที่ และเวลาต่อมายังได้ไปขนย้ายทรัพย์สินของโจทก์ออกไปโดยตนเองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ตัดกระแสไฟฟ้าโจทก์ก็นำแบตเตอรี่มาใช้เป็นอุปกรณ์ไฟฟ้าสำหรับให้แสงสว่างและใช้เป็นแหล่งพลังงานไฟฟ้าและได้ซื้อน้ำแข็งมาให้ความเย็นเพื่อรักษาสินค้า การกระทำของฝ่ายโจทก์แสดงออกถึงความดื้อดึงที่คิดแต่จะอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าต่อไป ไม่คำนึงถึงพันธสัญญาที่ตนได้ทำไว้และไม่คำนึงถึงสิทธิประโยชน์ตลอดถึงความเดือดร้อนของอีกฝ่ายหนึ่ง แม้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองพื้นที่เช่าและขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินของโจทก์ออกไปจะเป็นการละเมิด แต่ถึงอย่างไรการกระทำก็ยังพออาศัยอ้างอิงไปตามข้อสัญญาจากเบาไปหาหนัก ซึ่งสำหรับสินค้าและทรัพย์สินในร้านของโจทก์ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะขนย้ายไปเก็บรักษาไว้ ในเวลาต่อมานั้นจำเลยที่ 1 ก็ได้มีหนังสือถึงฝ่ายโจทก์ให้โอกาสขนย้ายไปได้ และสำหรับการขายสินค้าและทรัพย์สินก็ปรากฏว่าจำเลยที่หนึ่งได้กระทำโดยการขายทอดตลาดมีลักษณะเปิดเผย แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้คอยดูแลติดต่อสอบถามและรับเอาสินค้ารวมถึงทรัพย์สินคืนหรือเข้าไปเกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดนั้น อย่างไรจำเลยที่ 1 จึงขายทอดตลาดทรัพย์สินไป พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าเป็นกรณีความเสียหายที่เกิดขึ้นก็เพราะความผิดของโจทก์ผู้ต้องเสียหายประกอบด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 442 โดยให้นำบทบัญญัติมาตรา 223 มาใช้บังคับโดยอนุโลม  ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ก็มีการกำหนดไว้ชัดเจนในเรื่องนี้ว่า ผู้ให้เช่าจะทำสัญญาเช่า ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาในทำนองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร  หรือท่านผู้อ่าน เจอสัญญาเช่าที่เขียนในลักษณะเช่นนี้ ถือว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่มีผลใช้บังคับนอกจากคำพิพากษาข้างต้นจะรับรองสิทธิของผู้เช่า และสิทธิในการเรียกค่าเสียหายจากการละเมิดแล้ว ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ก็มีการกำหนดไว้ชัดเจนในเรื่องนี้ว่า ผู้ให้เช่าจะทำสัญญาเช่า ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาในทำนองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร  หรือท่านผู้อ่าน เจอสัญญาเช่าที่เขียนในลักษณะเช่นนี้ ถือว่าข้อสัญญาดังกล่าวไม่มีผลใช้บังคับ และสามารถใช้สิทธิร้องเรียน ต่อมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค หรือ สคบ. ให้ดำเนินการตรวจสอบสัญญาเช่าดังกล่าวได้ เพราะการใช้ข้อสัญญาที่ขัดต่อประกาศ สคบ. ดังกล่าว มีโทษทางอาญา จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับ ไม่เกิน 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับครับ 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 205 สิทธิของผู้ซื้อบ้านที่ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา

ผมจะพาทุกท่านมารู้จักกับเรื่องสิทธิของผู้บริโภคอีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ คือ สิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในสัญญา โดยขอยกกรณีตัวอย่างของการทำสัญญาซื้อขายบ้านนะครับ ก่อนทำสัญญาใดๆ ก็ตามเราต้องตรวจดูข้อสัญญาให้ดีๆ เพราะสัญญาที่กำหนดขึ้นนั้น ผู้ขายเขาร่างมาให้ เราต้องดูให้ดีว่ามีข้อใดที่เอาเปรียบเราหรือไม่ หากเห็นข้อใดไม่สมเหตุผล ก็คุยกันและขอให้แก้ไขได้นะครับเพราะเป็นสิทธิของเราในฐานะผู้บริโภคครับ เพราะเมื่อทำสัญญาไปแล้วจะเกิดสิทธิและหน้าที่ทั้งผู้ซื้อผู้ขายต้องปฏิบัติให้เป็นตามสัญญา เรื่องที่เกิดขึ้นนี้ เป็นเรื่องของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ซึ่งตอนไปทำสัญญาก็แน่นอนว่า บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง หลังทำสัญญาไปแล้ว ก็จ่ายเงินผ่อนบ้านเรื่อยมา แต่พออยู่ไปเรื่อยๆ ปรากฏว่า กลับจ่ายเงินเขาไม่ครบ จ่ายไม่ตรงเวลา ทั้งที่สัญญาก็ระบุไว้ว่าต้องจ่ายเมื่อไหร่ ส่วนผู้ขายก็สร้างบ้านไม่เสร็จตรงตามกำหนด เรียกว่าทั้งสองฝ่ายไม่ปฏิบัติให้ตรงตามสัญญากันเลย ผู้บริโภคท่านนี้เห็นบ้านสร้างไม่ยอมเสร็จสักที ก็ไปฟ้องศาลขอเรียกเงินค่างวดคืน ปัญหาที่เกิดคือ แบบนี้ตัวเองก็ผิดนัดเขาไม่ชำระเงินให้ตรงตามเวลาที่ตกลง จะมีสิทธิทวงเงินคืนได้หรือไม่  ซึ่งสุดท้ายเรื่องก็ไปสู่ศาลฎีกา และศาลก็ได้ตัดสินให้ผู้ขายคืนเงินแก่ผู้บริโภค เนื่องจากก่อนฟ้อง ผู้ขายมีหนังสือทวงถามให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อชำระค่างวด แต่ผู้ซื้อไม่ยอมจ่ายและมีหนังสือเลิกสัญญาไปถึงผู้ขายเช่นกัน ศาลมองว่าทั้งสองฝ่ายต่างต้องการเลิกสัญญาต่อกัน จึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ซึ่งตามกฎหมาย ผลของการเลิกสัญญา ทำให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับสู่ฐานะเดิม ดังนั้น ผู้ขายจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระทั้งหมดให้แก่ผู้บริโภคพร้อมดอกเบี้ย คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6327/2549           โจทก์มิได้ชำระเงินค่างวดตรงตามเวลาและครบถ้วนในกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดวันที่โจทก์ต้องชำระเงินค่างวด งวดสุดท้ายและจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ จึงถือว่าต่างฝ่ายต่างมิได้ถือกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป หนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันจึงไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกอีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลันโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคแรก          สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยกำหนดเวลาชำระหนี้มาแล้วประมาณ 10 เดือน ดังนั้นหนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจกท์ชำระเงินค่างวดที่ค้างเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิไม่ชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยยังก่อสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จในขณะที่มีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ค่างวดที่ค้าง จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่พร้อมที่จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ชำระเงินค่างวดที่ค้างให้แก่จำเลยจึงไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระแล้ว          หลังจากที่จำเลยมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระค่างวดที่ค้างแล้ว โจทก์ไม่ชำระแต่ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย และต่อมาจำเลยก็ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์อีก ดังนี้เท่ากับคู่สัญญามีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ในคดีนี้ มีประเด็นน่าสนใจอีกอย่างหนึ่งคือ เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทน ทั้งสองฝ่ายต้องรู้หน้าที่ของตน ผู้ขายรู้ว่าตนมีหน้าที่ต้องสร้างบ้านให้เสร็จ และโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าในขณะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์จ่ายเงินค่างวดบ้าน ตนเองก็ยังไม่พร้อมจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้โจทก์ แสดงว่าจำเลยผู้ขายไม่สามารถปฏิบัติตามหน้าที่ของตนตอบแทนตามสัญญา  ดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่จ่ายเงินค่างวดจึงยังไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ผลที่ตามมาคือ ผู้ขายไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและจะริบเงินของโจทก์ไม่ได้

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

พฤติกรรมชาวกรุง กับการ Shopping Online

ฉลาดซื้อ ร่วมมือบ้านสมเด็จโพลล์เผย 32.4% โพลล์ชี้คนกรุง 74.7%  เชื่อมั่นใน Online shopping เคยถูกหลอกลวงจากการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ จี้หน่วยงานรัฐรับผิดชอบโดยตรงฉลาดซื้อ ร่วมมือบ้านสมเด็จโพลล์เผย โพลล์ชี้คนกรุง 74.7%  เชื่อมั่นใน Online shopping 40.7% ซื้อของราคา 501 – 1,000 บาท 32.4% เคยถูกหลอกลวงจากการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ เครือข่ายผู้บริโภคทั่วประเทศจัดเสวนาสมัชชาผูบริโภค ประจำปี 61 ชูประเด็น “กำกับตลาดดิจิทัลให้เป็นธรรม รวมพลังผู้บริโภคผลักดันกฎหมายสภาองค์กรผู้บริโภคแห่งชาติ”นิตยสารฉลาดซื้อ ร่วมมือกับศูนย์สำรวจความคิดเห็นบ้านสมเด็จโพลล์ สถาบันวิจัยและพัฒนา มหาวิทยาลัยราชภัฏบ้านสมเด็จเจ้าพระยา  สำรวจความคิดเห็นเกี่ยวกับการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ (Online shopping) โดยเก็บจากกลุ่มตัวอย่างจากประชาชนที่เคยซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์และอาศัยอยู่ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร จำนวนทั้งสิ้น 1,205 กลุ่มตัวอย่าง เก็บข้อมูลในวันที่ 22 - 25 กุมภาพันธ์ 2561  ซึ่งกลุ่มตัวอย่างในการสำรวจครั้งนี้ใช้เกณฑ์ตารางสำเร็จรูปของ Taro Yamane กำหนดว่า ประชากรเกิน 100,000 คนต้องการความเชื่อมั่น 95% และความผิดพลาดไม่เกิน 3% ต้องใช้กลุ่มตัวอย่างจำนวน 1,111 กลุ่มตัวอย่าง ผู้ช่วยศาสตราจารย์สิงห์ สิงห์ขจร ประธานคณะกรรมการศูนย์สำรวจความคิดเห็นบ้านสมเด็จโพลล์ กล่าวว่า ผลการสำรวจในครั้งนี้เนื่องจากในปัจจุบันมีการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ (Online shopping) มีเป็นจำนวนมากและมีอัตราการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้น สินค้าที่มีความหลากหลายที่อยู่บนร้านค้าออนไลน์ทั้งในแบบใช้ระบบเครือข่ายสังคมออนไลน์ และแบบเว็บไซด์ที่จัดทำขึ้นเพื่อขายสินค้า การตัดสินใจ ความเชื่อมั่น ปัญหาต่างๆในการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์เป็นอย่างไร โดยผลการสำรวจความคิดเห็นบ้านสมเด็จโพลล์เกี่ยวกับการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ (Online shopping) โดยมีข้อมูลที่น่าสนใจดังต่อไปนี้กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่มีการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ ผ่านทางร้านค้าบน Facebook เป็นอันดับหนึ่ง ร้อยละ 30.9 อันดับที่สองคือร้านค้าบน Instagram ร้อยละ 25.4 อันดับที่สามคือ Lazada ร้อยละ 13.9 อันดับที่สี่คือ Shopee ร้อยละ 10.9 และอันดับที่ห้าคือ Kaidee ร้อยละ 7.8 และมีการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ เป็นสินค้าประเภท เสื้อผ้าผู้หญิง/ผู้ชาย เป็นอันดับหนึ่ง ร้อยละ 29.8 อันดับที่สองคืออาหารเสริมสุขภาพ ร้อยละ 13.0 อันดับที่สามคือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ร้อยละ 12.1 อันดับที่สี่คือ อุปกรณ์เสริมมือถือ ร้อยละ 9.1 และอันดับที่ห้าคือ สินค้าความงาม ร้อยละ 8.4กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่มีความเชื่อมั่นในการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ ร้อยละ 74.7 มีความเชื่อมั่น เพราะเชื่อมั่นในระบบ/เว็บไซต์ที่มีความน่าเชื่อถือ อันดับหนึ่ง ร้อยละ 33.8 อันดับที่สองคือ เพราะสินค้าที่ซื้อได้รับการรับรองจากผู้ซื้อคนอื่นหรือการรีวิว ร้อยละ 31.0 อันดับที่สามคือ เพราะสินค้าได้รับการรับรองจากระบบ/เว็บไซต์ที่น่าเชื่อถือ ร้อยละ 21.6 อันดับที่สี่คือ เพราะสินค้านั้นมีราคาถูกกว่าไปซื้อหน้าร้าน ร้อยละ 13.5 และคิดว่าสินค้าในร้านค้าออนไลน์ มีความน่าเชื่อถือ ร้อยละ 62.9 ในส่วนของความน่าเชื่อถือ สินค้าบริโภค (ผลิตภัณฑ์อาหาร) ร้อยละ 45.8ในส่วนของราคาที่ใช้จ่ายซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ อันดับหนึ่งคือ 501 – 1,000 บาท ร้อยละ 40.7 อันดับที่สองคือ 101 – 500 บาท ร้อยละ 23.1 อันดับที่สามคือ 1,001 – 1,500 บาท ร้อยละ 19.5 อันดับที่สี่คือ 1,501 – 2,000 บาท ร้อยละ 9.5 อันดับที่ห้าคือ มากกว่า 2,000 บาท ร้อยละ 6.6 และอันดับสุดท้ายคือ น้อยกว่า 100 บาท ร้อยละ 0.6 การชำระค่าสินค้าที่ใช้จ่ายผ่านทางระบบออนไลน์ ด้วยวิธีการ โอนเงิน/หักบัญชีธนาคาร มากที่สุด ร้อยละ 61.1 อันดับที่สองคือ ผ่านบัตรเครดิต/เดบิต ร้อยละ 14.8 อันดับที่สามคือ โอนเงินผ่านเคาน์เตอร์ ร้อยละ 11.1 กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่คิดว่าการจัดส่งสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ มีความรวดเร็ว ร้อยละ 75.8 เคยพบการจัดส่งสินค้าล่าช้ากว่ากำหนด ร้อยละ 54.4 และเคยพบสินค้าชำรุด/เสียหาย หรือได้รับสินค้าไม่ครบตามจำนวนที่สั่งซื้อสินค้า ร้อยละ 35.0กลุ่มตัวอย่างเคยถูกหลอกลวงจากการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ ร้อยละ 32.4 และเมื่อพบปัญหาจากการถูกหลอกลวงจากการซื้อสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ อันดับหนึ่งคือ แจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจ ร้อยละ 39.6 อันดับที่สองคือ โพสต์ลงโซเชียลมีเดีย/เฟสบุ๊ค ร้อยละ 28.7 อันดับที่สามคือ ร้องเรียนผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ร้อยละ 19.3 อันดับที่สี่คือ ไม่ดำเนินการใดๆ ร้อยละ 9.7 ในส่วนของการเคยมีการตรวจดูวันเดือนปีที่หมดอายุของสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ ร้อยละ 60.8 เคยมีการตรวจดูสถานที่ผลิตของสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ ร้อยละ 57.3 และเคยมีการตรวจสอบมาตรฐาน อย. (สํานักงานคณะกรรมการอาหารและยา) ของสินค้าผ่านทางระบบออนไลน์ ร้อยละ 58.4ทั้งนี้  ผู้ช่วยศาสตราจารย์สิงห์ สิงห์ขจร เสนอแนะว่า ควรมีหน่วยงานที่ดูแลจัดการในเรื่องการซื้อขายออนไลน์โดยตรง มีมาตรการเข้มงวด รวมถึงการควบคุมดูแลให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้บริโภคด้วย อีกส่วนหนึ่งคือ การใช้จ่ายออนไลน์นั้น ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายโดยการหักบัญชีธนาคาร จากผู้ขายและผู้ซื้อโดยตรง ซึ่งภาครัฐจะสูญเสียรายได้จากภาษี ตรงนี้จะแก้ไขได้อย่างไร นางสาวสารี อ๋องสมหวัง บรรณธิการบริหารนิตยสารฉลาดซื้อ  กล่าวเสริมว่า “ปัจจุบันการสั่งซื้อสินค้าออนไลน์เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมในบ้านเรา เป็นที่น่าเสียดายหากภาครัฐจะสูญเสียรายได้ไปไม่น้อยจากการเก็บภาษีอากร  เพราะในต่างประเทศ อย่างเช่นประเทศอินโดนีเซีย มีการเก็บภาษีจากเฟสบุคได้แล้ว  ปีนี้เป็นปีที่ 2  สองปีซ้อนที่สหพันธ์ผู้บริโภคสากล (Consumers International) ร่วมกับองค์กรผู้บริโภคทั่วโลก กำหนดให้วันสิทธิผู้บริโภคสากล (World Consumer Rights’ Day) ซึ่งตรงกับวันที่ 15 มีนาคม ของทุกปีเป็นประเด็น การคุ้มครองผู้บริโภคจากธุรกิจออนไลน์ เพื่อสร้างความมั่นใจและความ ยุติธรรมให้แก่ผู้บริโภค(Building a Digital World Consumers Can Trust) ในปี พ.ศ. 2560 สู่ “การกำกับตลาดดิจิทัลให้เป็นธรรม” (Making digital marketplaces fairer) ในปี 2561 อีคอมเมิร์ซได้เปลี่ยนวิถีชีวิตทุกคน ผ่านโทรศัพท์มือถือหรืออุปกรณ์ที่ เชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต สามารถชำาระเงินซื้อข้าวของเครื่องใช้บริการได้ทั่วโลก แม้แต่เครื่องใช้ส่วนตัว เครื่องใช้ในบ้าน อุปกรณ์ดนตรี  จองบริการ ขนส่งและที่พัก หรือซื้อตั๋วเข้าร่วมกิจกรรม สำหรับในประเทศไทย มูลค่า e-Commerce ในปี 2559 รวมทั้งสิ้น 2,560,103.36 ล้านบาท ขณะที่งบโฆษณาดิจิทัลในปี 2559 มีมูลค่า 9,477 ล้านบาท คาดว่า ปี 2560 จะทะลุหมื่นล้านขึ้นไป อย่างไรก็ตาม ผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นของการซื้อขายออนไลน์ ได้ทำให้ เกิดปัญหาสำคัญกับผู้บริโภค เช่น การหลอกลวง ซื้อของแล้วไม่ได้ของ ไม่ได้ เงินคืนหรือถึงแม้ได้เงินคืนก็แสนยากเย็น เมื่อเกิดเหตุการณ์ผิดพลาดขึ้น ถูกหลอกลวง ฉ้อโกง หรือโฆษณาเกินจริง เป็นเท็จ โอ้อวดสรรพคุณ จะได้รับ การชดเชยเยียวยาเป็นอย่างดี หรือถูกจัดการจากหน่วยงานอย่างทันท่วงที  ด้วยเหตุนี้เชื่อว่า การเคลื่อนไหวของขบวนการผู้บริโภคทั่วโลก จะสามารถ ทำาให้เกิดการกำากับตลาดดิจิทัลที่เป็นธรรมสำาหรับผู้บริโภคเพิ่มขึ้นมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค และองค์กรผู้บริโภคทั่วประเทศ จัดงานสมัชชาผู้บริโภคประจำปี 2561 “กำกับตลาดดิจิทัลให้เป็นธรรม รวมพลังผู้บริโภคผลักดันกฎหมายสภาองค์กรผู้บริโภคแห่งชาติ” ในวันพุธที่ 14 ถึงวันพฤหัสบดีที่ 15 มีนาคม 2561 ณ ห้องจูปิเตอร์ ชั้น 3 โรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชั่น กรุงเทพฯ ภายในงาน  มีการนำเสนองานวิจัย เรื่อง การคุ้มครองผู้บริโภคในการซื้อขายออนไลน์ โดย นางพลินี เสริมสินสิริ นักวิชาการอิสระ  เสวนา “กำกับตลาดดิจิทัลให้เป็นธรรม (Making digital marketplaces fairer)”  และมีกิจกรรมวิชาการที่น่าสนใจ อาทิ เสวนา “มาตรการคุ้มครองผู้บริโภคตลาดออนไลน์” , เสวนา “แนวทางการจัดการโฆษณาผิดกฎหมายในออนไลน์ซ้ำซาก กรณีผลิตภัณฑ์สุขภาพ” , เสวนา เรื่อง “แนวทางการแจ้งเตือนภัยสินค้าไม่ปลอดภัยทางสื่อดิจิตัล” , เสวนา “ความเป็นไปได้ในการตรวจสอบและกำกับค่ารักษาพยาบาลแพง” , เสวนา “ต้นแบบและความร่วมมือรถรับส่งนักเรียนปลอดภัย”  และในวันพฤหัสบดีที่ 15 มีนาคม 2561 ร่วมรับฟังเสวนา “ร่างพระราชบัญญัติสภาองค์กรผู้บริโภคแห่งชาติ ความก้าวหน้าและอนาคต” ผู้สนใจสามารถลงทะเบียนเข้าร่วมงานล่วงหน้าได้ที่ 02 248 3737 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 202 ใช้สิ่งของวางกันที่ไม่ให้ผู้อื่นจอดรถหน้าบ้านที่เป็นทางสาธารณะ ทำได้หรือไม่

ในฉบับนี้ ผมก็มีเรื่องน่าสนใจ เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในที่ทางสาธารณะ ซึ่งบางครั้งอาจไปกระทบกับบ้านใกล้เรือนเคียง ที่เราจะพบเห็นกันบ่อยๆ จนเกิดการทะเลาะเบาะแว้งกันนั้น ส่วนใหญ่ก็คือเรื่องของที่จอดรถ  หลายคนมักใช้ที่หรือทางสาธารณะในการจอดรถหรือเป็นทางเข้าออก ซึ่งบางครั้งเราก็ต้องระมัดระวัง เพราะพื้นที่ดังกล่าวคือ “ทางสาธารณะ” ไม่ใช่พื้นที่ส่วนบุคคล ใครๆ ก็มีสิทธิมาใช้ได้ทั้งนั้น อย่างเช่นในคดีที่จะยกตัวอย่างนี้ เป็นเรื่องที่จำเลยเอากระถางต้นไม้มาวางหน้าบ้านตนเอง ในระยะแนวร่นอาคาร 1 เมตร แล้วจอดรถบนทางสาธารณะ ทำให้คนอื่นได้รับความเดือดร้อน เพราะไม่สามารถจอดรถในถนนส่วนที่เหลือได้ ศาลจึงมองว่าการกระทำของจำเลยเป็นการใช้สิทธิเกินส่วน ทำให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่น ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8293/2559คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8293/2559การใช้ถนนสาธารณะเป็นที่จอดรถ หากไม่มีข้อห้ามตามกฎหมายเป็นอย่างอื่น เจ้าของที่ดินที่มีอาคารติดกับถนนสาธารณะ ก็อาจใช้ทางสาธารณะเป็นที่จอดรถของตนได้ แต่จะต้องคำนึงถึงประโยชน์สาธารณะเป็นหลักก่อน โดยต้องเว้นทางสำหรับรถยนต์ให้เข้าออกได้เป็นลำดับแรก แล้วเจ้าของอาคารทั้งสองฝั่งถนนรวมถึงบุคคลทั่วไปจึงจะมีสิทธิใช้ทางส่วนที่เหลือเป็นที่จอดรถบนหลักของความเสมอภาค โดยไม่จำต้องคำนึงว่าใครจะเป็นผู้มาใช้สิทธิจอดรถก่อนหลังกัน การที่จำเลยทั้งสี่ใช้พื้นที่ถนนสาธารณะ ซึ่งมีความกว้างเพียง 4 เมตร จอดรถของตนทั้งคันในลักษณะหวงกันการใช้ประโยชน์ของผู้อื่น ทั้ง ๆ ที่ควรจะใช้แนวร่นอาคาร 1 เมตร ที่อยู่ติดกับถนนสาธารณะดังกล่าวของตนประกอบการจอดรถด้วย แต่กลับใช้เป็นที่วางกระถางต้นไม้ ซึ่งมิใช่เหตุจำเป็นที่จะใช้แนวร่นอาคารเพื่อการนั้น ย่อมเป็นการกระทำที่เกินสิทธิของตนและคำนึงถึงประโยชน์ของตนฝ่ายเดียว โดยไม่คำนึงถึงสิทธิในการใช้ทางสาธารณประโยชน์ของผู้อื่นที่มีอยู่ร่วมกัน เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนเกินควร ไม่สามารถใช้พื้นที่ถนนส่วนที่เหลือในการจอดรถของตนได้ จึงรับฟังได้ว่าการกระทำของจำเลยทั้งสี่ เป็นการใช้สิทธิ ซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นอันมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นการกระทำละเมิด ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 และมาตรา 421 และถือว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยทั้งสี่จอดรถในแนวร่นอาคารอันเป็นแดนกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 624/2544บริษัท ม. จัดสรรพื้นคอนกรีตบนที่ว่างด้านหน้าอาคารของโจทก์และจำเลย รวมตลอดถึงด้านหน้าที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงเป็นทางสำหรับให้บุคคลที่ซื้อบ้านที่บริษัท ม. ได้จัดสรรขายใช้เข้าออกสู่ถนนพหลโยธินได้ การที่จำเลยให้พนักงานของจำเลยและลูกค้าที่มาติดต่อกับจำเลยใช้และนำกระถางต้นไม้วางบนพื้นที่ไปจนถึงทางเท้าริมถนนพหลโยธินเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจใช้พื้นที่เข้าออกได้ แม้เป็นการชั่วคราวแต่ก็เป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่ให้เกิดเสียหายแก่โจทก์อันเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 421 และยังเป็นการใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควรตามมาตรา 1337 อีกด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไปได้ดังนั้นกล่าวโดยสรุปคือ “ทางสาธารณะ” เป็นพื้นที่ที่ให้ทุกคนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน และเป็นพื้นที่ซึ่งมีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการทำประโยชน์สาธารณะ เมื่อเราจะใช้ประโยชน์ในพื้นที่ดังกล่าวก็ต้องคิดให้รอบคอบว่าจะทำให้ผู้อื่นที่จะใช้พื้นที่นั้นเกิดความเดือดร้อนหรือไม่ อย่างในตัวอย่างข้างต้นนี้ เอากระถางต้นไม้มาวาง ทำให้คนอื่นจอดรถหน้าบ้านตนเองไม่ได้ เขาเดือดร้อนก็มาฟ้องศาลให้รื้อ หรือย้ายกระถางและให้จอดรถในพื้นที่แนวร่นอาคารซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลได้ 

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 200 เหม็นกลิ่นขี้ยางจากข้างบ้าน

ขี้ยางหรือเศษยาง เป็นสิ่งที่เหลือจากการกระบวนการทำยางก้อนและยางแผ่น ซึ่งสามารถนำไปเป็นส่วนผสมสำหรับยางที่มีสีดำอย่างยางรถยนต์ต่อได้ อย่างไรก็ตามขี้ยางมักมีกลิ่นแรง โดยหากไม่มีการจัดเก็บที่ดี อาจส่งปัญหาต่อบ้านใกล้เรือนเคียงได้ ดังเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นกับผู้ร้องรายนี้คุณกุญชร ได้กลิ่นเหม็นรบกวนจากเพื่อนบ้านเป็นประจำ ซึ่งมาทราบภายหลังว่าสาเหตุของกลิ่นมาจากการที่เพื่อนบ้าน รับซื้อขี้ยางมาเก็บไว้จำนวนมาก เพื่อรอการจำหน่ายต่อไป ทำให้เขาต้องการทราบว่าเหตุการณ์ดังกล่าวสามารถจัดการปัญหาได้อย่างไรบ้าง เพราะไม่อยากทนกลิ่นเหม็นของขี้ยางอีกต่อไป จึงส่งเรื่องมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์เพื่อขอคำแนะนำแนวทางการแก้ไขปัญหาศูนย์พิทักษ์สิทธิ์แนะนำผู้ร้องว่า กรณีดังกล่าวอาจเข้าข่ายการกระทำความผิดตาม พ.ร.บ.สาธารณสุข พ.ศ. 2535 ที่กำหนดไว้ในมาตรา 25 (4) ว่า การกระทำใดๆ ที่เป็นเหตุให้เกิด กลิ่น แสง เสียง การสั่นสะเทือน ฝุ่น จนเป็นเหตุให้เสื่อมหรืออาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพ ถือว่าเป็นการกระทำผิด ซึ่งผู้มีอำนาจหน้าที่โดยตรงตาม พ.ร.บ. นี้คือเจ้าพนักงานท้องถิ่น สามารถแจ้งให้ปรับปรุง/แก้ไข  ภายในระยะเวลาที่กำหนดได้ และหากล่วงเลยเวลาดังกล่าวแล้ว เจ้าพนักงานก็มีอำนาจสั่งรื้อ/ปรับได้ ศูนย์ฯ จึงแนะนำให้ผู้ร้องไปแจ้งเรื่องต่อผู้ใหญ่บ้าน หรือผู้ปกครองท้องถิ่นก่อนเบื้องต้น โดยภายหลังผู้ร้องได้แจ้งกลับมาว่าได้ดำเนินการบอกผู้ใหญ่บ้านแล้ว ซึ่งไปแจ้งเตือนคู่กรณีให้มีการแก้ไขปรับปรุงเป็นที่เรียบร้อย จึงยินดีขอยุติเรื่องร้องเรียน

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า200 Point

ฉบับที่ 193 กระแสต่างแดน

ผู้ดีบ้านแตกการสำรวจความเห็นของชาวอังกฤษรายได้น้อยที่เพิ่งซื้อบ้านใหม่จำนวน 4,341 คน พบว่าร้อยละ 50 ของพวกเขาเจอปัญหาเกี่ยวกับโครงสร้าง และระบบต่างๆ ในบ้านหน่วยงาน National House Building Council ที่มีหน้าที่ตรวจสอบข้อบกพร่องของบ้านสร้างใหม่ และให้การรับประกันเป็นเวลา 10 ปี ถูกพบว่ามีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจนเกินงามและใส่ใจประโยชน์ของบริษัทมากกว่าความเป็นอยู่ที่ดีของชาวบ้าน  สุดท้ายคนรายได้น้อยจึงต้องจ่ายเงินสร้างบ้านแพงขึ้นแต่ได้บ้านที่คุณภาพลดลงShelter องค์กรที่ทำการสำรวจครั้งนี้เรียกร้องให้รัฐบาลปฏิรูประบบการจัดหาบ้านเอื้ออาทรโดยด่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้อำนาจองค์กรท้องถิ่นจัดหาที่ดินในราคาถูก ตั้งบริษัทรับเหมา และใช้พื้นที่สาธารณะให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมจริงๆ ไม่ใช่ขายให้กับกลุ่มทุนที่ทุ่มซื้อในราคาสูงเพื่อสร้างบ้านขายในราคาที่คนทั่วไปเอื้อมไม่ถึง ไม่ดื่มก็ต้องจ่ายความผิดพลาดในการทำงานของเจ้าหน้าที่สามปีก่อน น้ำประปาในเมืองฟลินท์ รัฐมิชิแกนของสหรัฐฯ จึงปนเปื้อนด้วยสารตะกั่ว เหตุเพราะเขาต้องการลดต้นทุนในการผลิตน้ำด้วยการเปลี่ยนมาใช้แหล่งน้ำใหม่ แต่กลับหละหลวมไม่ตรวจสอบการรั่วไหลของโลหะในท่อส่งน้ำ บรรดาผู้ที่เกี่ยวข้องก็ถูกดำเนินคดีเป็นที่เรียบร้อย และทางการก็ช่วยรับภาระค่าน้ำให้ร้อยละ 65 เป็นการชดเชยให้กับผู้ใช้น้ำที่ใช้ได้บ้างไม่ได้บ้างวันนี้ทางการประกาศว่าน้ำที่นั่นกลับมามีมาตรฐานเดียวกันกับที่อื่นๆ แล้ว เพียงแต่ถ้าคุณต้องการใช้ดื่ม ก็ต้องไปขอรับฟิลเตอร์สำหรับกรองตะกั่วมาใช้ด้วย   และจะเริ่มเก็บค่าน้ำในราคาเต็มอีกครั้ง ทั้งๆ ที่ชาวบ้านจำนวนไม่น้อยยังไม่กล้าใช้น้ำจากก๊อกในการประกอบอาหารหรือใช้อาบ พวกเขาพึ่งพาน้ำบรรจุขวดเป็นหลัก และกำลังลุ้นกันอยู่ว่ารัฐจะหยุดแจกน้ำบรรจุขวดอีกด้วยหรือเปล่า  ไม่ใช่ผม ชายวัย 54 จากเมืองโบยโร ตกใจมากเมื่อเห็นรูปของเขาตอนนอนป่วยอยู่ที่โรงพยาบาลบนซองบุหรี่พร้อมกับข้อความ “การสูบบุหรี่อาจทำให้หลอดเลือดอุดตันและพิการได้”ชายซึ่งไม่ได้สูบบุหรี่คนนี้เชื่อว่าเขาถูกแอบถ่ายที่โรงพยาบาลเมื่อสามปีก่อน ขณะกำลังพักฟื้นและต้องใช้เครื่องช่วยหายใจหลังเข้ารับการผ่าตัดใส่แผ่นไทเทเนียมที่หลังเพื่อรักษาอาการปวด หน่วยงานสาธารณสุขของสเปนกำลังโดนสอบสวนโทษฐานที่ใช้รูปถ่ายของผู้ป่วยโดยไม่ได้รับอนุญาต การสืบสวนหาตากล้องมือดียังคงดำเนินต่อไป แต่เหตุการณ์ซับซ้อนขึ้นเล็กน้อยเมื่อหน่วยงานดังกล่าวระบุว่าเครื่องช่วยหายใจในภาพนั้นไม่ใช่แบบที่โรงพยาบาลในเครือใช้นี่ไม่ใช่ครั้งแรกในสเปน ก่อนหน้านี้หญิงชาวบาเซโลนาก็เคยร้องเรียนเรื่องที่รูปถ่ายของสามีผู้ล่วงลับเธอไปปรากฏบนซองบุหรี่มาแล้ว  ฉลาดได้อีก อีกไม่เกิน 20 ปีเราจะมีรถยนต์ที่ไม่ต้องใช้คนขับแล้ว (แต่เรายังต้องใช้ถนน) เทคโนโลยีในการสร้างถนนหนทางจึงกำลังถูกพัฒนาขึ้นมารองรับเจ้ารถอัจฉริยะที่ว่าเดือนตุลาคมนี้เราจะได้เห็น “สะพานฉลาด” บนออโต้บาห์น หมายเลข 9 ในเมืองนูเร็มเบิร์ก ทางเหนือของแคว้นบาวาเรียสะพานมูลค่า 11 ล้านยูโร(400 กว่าล้านบาท) ที่มีความยาว 156 เมตรนี้จะส่งข้อมูลจากเซนเซอร์ที่ทำงาน 24 ชั่วโมงเพื่อเก็บข้อมูลเกี่ยวกับสะพาน เช่น อุณหภูมิ ความชื้น ความตึง แรงกดจากยวดยาน และความเคลื่อนไหวบนตัวสะพานทำให้วิศวกรสามารถประเมินการเสื่อมสภาพหรือความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนถึงช่วงซ่อมบำรุงตามกำหนด และยังทำให้รู้ว่ามีรถคันไหนวิ่งสวนเลนหรือแอบเข้ามาจากจุดที่ไม่อนุญาต เป็นการป้องกันอุบัติเหตุและสภาพจราจรติดขัดด้วยสะพานนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการทดสอบออโต้บาห์นดิจิตัล ที่รัฐบาลเยอรมนีทำร่วมกับบริษัทซีเมนส์  บ๊ายบาย FM นอร์เวย์เป็นประเทศแรกในโลกที่มีการส่งกระจายสัญญาณวิทยุโทรทัศน์แบบดิจิตัลทั้งหมด กลางเดือนมกราคมที่ผ่านมาเขาเริ่มยกเลิกการส่งกระจายเสียงด้วยระบบ FM ทางภาคเหนือของประเทศแล้วจะค่อยๆ ไล่ลงมาทางใต้จนยกเลิกทั้งหมดในปีนี้  รัฐบาลให้เหตุผลว่าภูมิประเทศที่เป็นภูเขาและหุบเขานั้นเหมาะกับการส่งสัญญาณแบบดิจิตัลมากกว่า ประกอบกับอุปกรณ์ FM ที่ใช้มานานก็หมดสภาพ และนอร์เวย์จะมีสถานีวิทยุระดับชาติได้ถึง 40 สถานีจากปัจจุบันที่มีเพียง 5 สถานี สำคัญที่สุดคือเขาจะประหยัดได้ปีละ 200 ล้านโครน หรือ 800 ล้านบาทแต่การสำรวจระบุว่ามีประชากรเพียงร้อยละ 17 เท่านั้นที่เห็นด้วยกับการเปลี่ยนมาใช้ระบบ DAB (Digital Audio Broadcasting) ที่ทำให้เครื่องรับวิทยุเกือบ 8 ล้านเครื่องกลายเป็นของสะสม และเจ้าของรถยนต์ต้องควักกระเป๋า 1500 โครน (ประมาณ 6,000 บาท) เพื่อเปลี่ยนวิทยุในรถให้เป็นระบบใหม่  ข่าวบอกว่า สวิตเซอร์แลนด์ กำลังจะเป็นรายต่อไป ตามด้วยเดนมาร์ก สวีเดน และเกาหลีใต้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 192 โดนยึดบ้านไม่รู้ตัว

การตกลงซื้ออะไรก็ตาม หากเราต้องผ่อนชำระเป็นงวดๆ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ การชำระให้ตรงตามกำหนดเวลา เพราะหากเราผิดนัดติดๆ กันหลายงวด อาจทำให้เสียเครดิตหรือถูกยึดสิ่งของนั้นคืนไปไม่รู้ตัวได้ ดังเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นกับผู้ร้องรายนี้คุณสมชายซื้อบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติและตกลงชำระค่างวดๆ ละ 2,500 บาท โดยให้ตัดยอดผ่านบัญชีธนาคารในวันที่ 11 ของทุกเดือน อย่างไรก็ตามเมื่อครบกำหนดชำระของเดือนที่ผ่านมา กลับพบว่าไม่มีการตัดยอดค่างวดดังกล่าว คุณสมชายจึงตัดสินใจไปชำระเงินกับธนาคาร เพราะคิดว่าอาจเกิดจากความผิดพลาดของระบบ แต่ธนาคารกลับปฏิเสธการชำระเงิน โดยแจ้งว่า ทางการเคหะได้ซื้อบ้านของเขาคืนไปแล้ว ซึ่งหากเขาต้องการสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถไปติดต่อกับทางการเคหะแห่งชาติด้วยตนเองภายหลังพูดคุยกับการเคหะแห่งชาติก็ได้รับคำยืนยันว่า บ้านของเขาถูกซื้อคืนไปจริง เนื่องจากคุณสมชายผิดนัดชำระค่างวดติดต่อกันหลายเดือน ซึ่งหากต้องการบ้านคืนจริงๆ สามารถทำได้โดยการทำสัญญาใหม่ พร้อมเสียค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000 บาทสำหรับการทำสัญญาใหม่ คุณสมชายมีข้อสังเกตซึ่งได้ชี้แจงกับการเคหะฯ ว่า เขาไม่ทราบมาก่อนว่าตนเองผิดนัดชำระค่างวด เนื่องจากสั่งตัดยอดจากบัญชีธนาคารทุกเดือน ทางการเคหะฯ จึงแนะนำให้เขาโทรศัพท์สอบถามรายละเอียดการชำระเงินกับธนาคาร เพื่อหาหลักฐานมายืนยันเมื่อคุณสมชายติดต่อไปยังธนาคารเพื่อขอข้อมูลการชำระเงินค่างวดย้อนหลังก็พบว่า ตั้งแต่ตกลงผ่อนชำระค่างวดบ้านมา 7 เดือน มีบางเดือนติดกันที่ธนาคารไม่สามารถตัดยอดชำระได้ เนื่องจากเงินในบัญชีไม่พอจ่าย ทำให้เกิดยอดค้างชำระและดอกเบี้ยสะสม รวมเป็นเงินเกือบ 2,000 บาท ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้ทางการเคหะซื้อบ้านคืนไป เมื่อเหตุการณ์เป็นเช่นนี้คุณสมชายจึงรู้สึกว่า ไม่เป็นธรรมนัก เนื่องจากที่ผ่านมาเขาไม่ทราบเลยว่า ตนเองผิดนัดชำระค่างวด เพราะธนาคารไม่เคยส่งหนังสือหรือเอกสารแจ้งเตือนให้ไปชำระยอดที่ค้างอยู่ รวมทั้งทางการเคหะก็ไม่ได้แจ้งรายละเอียดใดๆ ก่อนซื้อบ้านคืนไป จึงส่งเรื่องมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์เพื่อขอความช่วยเหลือแนวทางการแก้ไขปัญหาศูนย์ฯ ได้ดำเนินการช่วยผู้ร้องโดยทำหนังสือชี้แจงข้อเท็จจริงถึงผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ, กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และหัวหน้าสำนักงานเคหะนนทบุรี 1 เพื่อเชิญมาเจรจาไกล่เกลี่ยข้อพิพาท โดยผู้ร้องต้องการบ้านคืนและใช้สัญญาในเงื่อนไขเดิม คือ ชำระค่างวดที่ค้างอยู่พร้อมชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาท แต่ไม่ขอเสียค่าใช้จ่ายสำหรับกรณีซื้อบ้านคืนและทำสัญญาใหม่จำนวน 20,000 บาท ซึ่งภายหลังการเจรจาทางธนาคารได้ยินยอมข้อเสนอดังกล่าว เป็นอันว่าจบกันไปด้วยดี อย่างไรก็ตาม ฝากเป็นข้อเตือนใจสำหรับทุกท่าน หากว่าท่านได้ทำสัญญาการผ่อนชำระเงินค่างวดใดๆ ท่านควรตรวจสอบสถานะทางบัญชีว่ามีเพียงพอในการจ่ายค่างวดในสินค้าหรือบริการที่ได้ตกลงทำสัญญาไว้หรือไม่ และควรมีเอกสารการรับเงินจากคู่สัญญาที่ท่านได้ทำไว้ เพื่อเป็นหลักฐานไว้ใช้ในการดำเนินการใดๆ หากเกิดปัญหาไม่คาดคิดขึ้น

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า200 Point

ฉบับที่ 191 สิทธิของผู้ซื้อบ้าน กรณีเจอบ้านชำรุดบกพร่อง

ในชีวิตคนเรา ไม่ว่าใครก็ฝันอยากมีบ้านเป็นของตนเอง หรือบางท่านก็ต้องการมีบ้านเพื่อเป็นเรือนหอ เพื่อสร้างครอบครัวของตนเอง บ้านหลังหนึ่งราคาไม่ใช่น้อยๆ  ต้องเก็บเงิน ทำงานทั้งชีวิตกว่าจะได้มา ช่วงที่ผ่านมา หลายท่านคงได้ทราบข่าวคู่รักชาวเชียงใหม่ เข้าร้องเรียนศูนย์ดำรงธรรมให้ช่วยเหลือ หลังซื้อบ้านใหม่ราคากว่า 2 ล้านบาท เพื่อทำเป็นเรือนหอ แต่ยังไม่ทันเข้าอยู่ กลับมีสภาพเหมือนโรงเพาะเห็ด  เมื่อมาเจอปัญหาซื้อบ้าน แต่ได้บ้านที่มีเห็ด มีเชื้อราขึ้นทั่วบ้าน ใครจะกล้าอยู่  จ่ายเงินไปแล้ว ก็ต้องการบ้านที่ดี สะอาด ปลอดภัย น่าอยู่เหมือนคนอื่นๆ    เรื่องของการซื้อขายบ้าน คนขายไม่ใช่เพียงแต่ขายบ้าน รับเงินแล้วจบ  แต่ยังมีหน้าที่ต้องส่งมอบบ้านในสภาพที่ใช้อยู่อาศัยได้จริงด้วย  หากส่งมอบบ้านมา อย่างกรณีที่เกิดขึ้น ผู้บริโภคยังไม่ทันเข้าอยู่อาศัย พบว่าบ้านมีเห็ด มีเชื้อราขึ้น สอบถามจนทราบว่าเกิดจากความชื้นจากใต้ดิน ทำให้บ้านเกิดเชื้อรา แบบนี้ถือว่า บ้านที่ส่งมอบให้ผู้บริโภคนั้น เกิดความชำรุดบกพร่องเป็นเหตุเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ กล่าวคือ บ้านซื้อมาประโยชน์จะใช้เป็นที่อยู่อาศัยอีกหลายสิบปี แต่กลับใช้อาศัยไม่ได้ ไม่ปลอดภัยเพราะมีแต่เชื้อโรค บ้านปกติเขาไม่เป็นแบบนี้  กรณีแบบนี้ ต่อให้ตรวจสอบก่อนรับมอบบ้าน ก็คงไม่ทราบ เพราะไม่ใช่ความชำรุดเสียหายที่เห็นเป็นประจักษ์ขณะส่งมอบบ้านกัน จะให้ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านรับผิดชอบคงไม่ได้ (ฏีกาที่   5584/2544, 17002/2555) โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อ เมื่อพบว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายมีความชำรุดบกพร่องเช่นนี้ มีสิทธิ 3 ประการ คือ 1.สิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายแก้ไขความชำรุดบกพร่อง (มาตรา 472)2.สิทธิยึดหน่วงราคาทั้งหมดหรือแต่บางส่วน กล่าวคือ ไม่ต้องชำระเงินค่าบ้านส่วนที่เหลือจนกว่าจะได้รับการแก้ไขความชำรุดบกพร่อง (มาตรา 488) 3.สิทธิบอก(ปัด)เลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหาย  รวมถึงเงินมัดจำ และให้ชำระหนี้บางส่วน (ถ้ามี) ( มาตรา 386 และ 391 )แต่อย่างไรก็ตามสิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายรับผิดนั้นก็ต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง  ดังนั้นในเบื้องต้น หากท่านรู้ว่าบ้านที่ซื้อมีความชำรุดบกพร่อง มีความเสียหายส่วนใดๆ ก็ตาม ต้องรีบทำหนังสือแจ้งให้โครงการดำเนินการแก้ไขโดยเร็ว เช่น ภายใน 15 วัน หากผู้ขายไม่รีบดำเนินการแก้ไข ก็อย่านิ่งนอนใจ ให้รีบทำเรื่องร้องเรียนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เพื่อดำเนินการช่วยเหลือในการเจรจาไกล่เกลี่ย รวมถึงฟ้องเป็นคดีต่อศาลเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5584/2544 ความชำรุดบกพร่องอันเกิดจากการที่ผนังบางส่วนมีรอยแตกร้าวบริเวณระหว่างกำแพงที่เป็นปูนหรือส่วนที่เป็นพื้นกับวงกบอะลูมิเนียมของบานประตูหน้าต่างมีรอยต่อไม่สนิท หรือบางส่วนยาซิลิคอนไม่ทั่วทำให้น้ำฝนสามารถซึมเข้ามาได้นั้น เป็นความชำรุดบกพร่องอันไม่เห็นประจักษ์ในเวลาส่งมอบ เมื่อมีน้ำฝนตกหนักน้ำฝนซึมเข้ามา จึงจะรู้ว่ามีการชำรุดบกพร่องดังกล่าว แม้ตัวแทนโจทก์เข้าไปสำรวจตรวจสอบแล้ว ก็เป็นการตรวจสอบเพียงว่ามีทรัพย์สินใดเสียหายบ้าง แต่บุคคลดังกล่าวไม่มีความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้าง การที่ตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์หาผู้เชี่ยวชาญมาทำการตรวจสอบและโจทก์ได้ว่าจ้างบริษัท อ. เข้าไปตรวจสอบจึงเป็นการกระทำที่สมควร จะถือว่าโจทก์พบเห็นความชำรุดบกพร่องแล้วแต่เวลานั้นยังไม่ได้ เมื่อต่อมาบริษัท อ. ตรวจสอบเสร็จและเสนอรายการซ่อมให้โจทก์ทราบ จึงถือได้ว่าโจทก์พบเห็นความชำรุดบกพร่องนับแต่เวลานั้น โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่พ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่วันดังกล่าวคดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้าน เป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าวจึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 191 กระแสต่างแดน

รถไฟลงขันการมีรถไฟเป็นของตัวเองไม่ใช่เรื่องไกลเกินฝัน กลางเดือนธันวาคมที่ผ่านมา LOCOMORE รถไฟสายสตุทท์การ์ท-เบอลิน ที่เกิดจากการลงขันของผู้บริโภคที่อยากได้รถไฟที่ตรงใจกว่าทั้งราคาและบริการ ได้เริ่มออกวิ่งแล้ว เงิน 600,000 ยูโร (22.6 ล้านบาท) ที่รวบรวมได้ถูกนำไปจัดซื้อรถไฟเก่ายุค 70 และสร้างระบบการจองตั๋วล้ำๆ ที่ใครจองก่อนจะได้ราคาถูกกว่า แต่ถึงจะจองช้าค่าตั๋วก็ยังถูกกว่าผู้ให้บริการเจ้าหลัก Deutsch Bahn ครึ่งหนึ่งอยู่ดีนอกจากนี้ยังมีโซนที่นั่งตามความสนใจเพื่อลดความเบื่อหน่ายในการเดินทาง(ซึ่งใช้เวลาประมาณ 6.5 ชั่วโมง) เช่น โซนงานฝีมือ โซนคนในวงการสตาร์ตอัพ และโซนคนชอบเล่นเกมกระดาน เป็นต้น LOCOMORE ซึ่งวิ่งไปกลับเพียงวันละหนึ่งรอบ ยังไม่ใช่คู่แข่งของ Deutsch Bahn ที่มีรถไฟวันละ 700 ขบวนที่ขนส่งผู้โดยสารได้วันละ 5.5 ล้านคนแต่เขามีระบบคืนกำไร ที่ผู้โดยสารจะได้ส่วนลดร้อยละ 3 หากมีการจองที่นั่งเกินร้อยละ 75 และถ้าเต็มทุกที่นั่ง ทุกคนจะได้ส่วนลดร้อยละ 7 ไปเลย มื้อสำคัญการไม่ทานอาหารเช้าอาจทำให้เกิดความวุ่นวายกับสังคมอย่างที่คุณไม่คาดคิด Fertagus ผู้ประกอบการรถไฟสายลิสบอน-เซตูบัลเขามีหลักฐานมายืนยัน ในรอบหกเดือน เขามีผู้โดยสารเป็นลมบนรถ 46 คน ทำให้รถไฟเสียเวลาไป 51 ขบวน รวมเวลารถไฟล่าช้าทั้งหมด 209 นาที ซึ่งเขาบอกว่าเรื่องนี้สามารถป้องกันได้ ถ้าผู้โดยสารจะให้ความร่วมมือรับประทานอาหารเช้าก่อนมาขึ้นรถเพื่อป้องกันภาวะน้ำตาลในเลือดต่ำถ้าจะให้ดี กรุณาพกน้ำดื่มขึ้นมาด้วย(ไม่ได้ให้งดน้ำงดอาหารเหมือนบางที่นะ) ที่สำคัญคือ ถ้ารู้สึกไม่ดีเมื่อไรให้รีบลงที่สถานีที่ใกล้ที่สุดทันที Fertagus เป็นผู้ประกอบการขนส่งเอกชนที่ให้บริการรถไฟจากกรุงลิสบอนไปยังแหลมเซตูบัล รองรับผู้โดยสารวันละ 70, 000 คน บนเส้นทาง 54 กิโลเมตร ที่มีสถานีให้บริการ 14 สถานี  ต้องพักได้ทุกคนกิจการเปิดบ้านให้คนเข้าพักของ Airbnb กำลังเติบโตก้าวกระโดดเพราะมันเป็นโอกาสทำเงินของคนที่มีห้องว่างเหลือในบ้านและเป็นทางเลือกที่ถูกกว่าของคนเดินทางแต่มันทำให้เกิดภาวะขาดแคลนที่พักของคนในท้องถิ่น ที่มาทำงานหรือเรียนหนังสือในเมืองที่เป็นจุดหมายท่องเที่ยว และอาจละเมิดสิทธิของเพื่อนบ้านที่ไม่ต้องการความพลุกพล่านจอแจรัฐจึงต้องมีข้อกำหนดต่างๆ ขึ้นมา เช่น เบอลินห้ามเจ้าของบ้านใช้พื้นที่ในบ้านเกินร้อยละ 50 รองรับการเข้าพักรายวัน ใครฝ่าฝืนจะโดนปรับหนึ่งแสนยูโร (3.7 ล้านบาท) โฮสต์ของ Airbnb ในปารีส สามารถเปิดบริการห้องพักรายวันได้ไม่เกินปีละ 120 วัน และต้องเรียกเก็บภาษีนักท่องเที่ยวเช่นเดียวกับโรงแรมลอนดอนกำหนดจำนวนวันสูงสุดไว้ที่ 90 วัน ในขณะที่อัมสเตอดัมให้เพียง 60 วัน และกำหนดให้เปิดรับเรื่องร้องเรียนจากเพื่อนบ้านด้วย ปัจจุบัน Airbnb ซึ่งมีมูลค่าทางการตลาด 30,000 ล้านเหรียญ มีกิจการดังกล่าวใน 34,000 เมืองทั่วโลกขออภัย เราไม่ส่งคุณจะส่งหูฉลามไปกับสายการบินใดก็ได้ แต่คุณจะใช้บริการสายการบินแห่งชาติของจีน Air China ไม่ได้ เขาประกาศแล้วว่าแต่นี้ต่อไป ไม่รับส่งหูฉลามนะจ๊ะ จีนต้องการพลิกภาพลักษณ์จากการเป็นตลาดมืดค้าสัตว์ป่าใกล้สูญพันธุ์ที่ใหญ่ที่สุดในโลกมาเป็นผู้นำในการแก้ไขเรื่องนี้อย่างจริงจังความพยายามนี้มีมาแล้วไม่ต่ำกว่า 10 ปี เหยาหมิง นักบาสเก็ตบอลชื่อดังก็เคยเป็นพรีเซนเตอร์ให้กับการรณรงค์ให้งดบริโภคหูฉลามมาแล้วขณะนี้มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น การนำเข้าหูฉลามระหว่างปี 2011 ถึง 2014 ลดลงมากกว่าร้อยละ 80 และราคาขายก็ลดลงมากกว่าร้อยละ 50 ด้วยมุกนี้ของ Air China ทำให้ FedEx บริษัทขนส่งเจ้าใหญ่สัญชาติอเมริกันอายไปเลย เพราะก่อนหน้านี้มีข่าวว่า บริษัทเลือกที่จะรับส่งแพ็คเกจหูฉลามต่อไปทั้งๆ ที่มีคนกว่า 300,000 คนมาร่วมลงชื่อขอให้ยกเลิกบริการดังกล่าว เหมือนกับ DHL และ UPS ที่ได้ยกเลิกไปแล้ว ต้องติดตามโลหะชนิดหนึ่งที่จำเป็นในการบัดกรีชิ้นส่วนต่างๆ ของโน้ตบุ้ค สมาร์ตโฟน ทีวีจอแบน หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์อื่นๆ คือ ดีบุกหนึ่งในสามของดีบุกที่เราใช้ มาจากเกาะบังกาและเกาะเบลิตง ในอินโดนีเซีย การทำเหมืองบนเกาะเหล่านี้เป็นไปโดยไม่มีมาตรฐานหรือกฎระเบียบควบคุม ทั้งเรื่องความปลอดภัยของคนทำงานและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมชาวบ้านที่รวมตัวกันออกเรือประมงเก่าๆ ไปหาดีบุกบอกว่าพวกเขามีรายได้คนละประมาณ 500 กว่าบาทต่อวัน และทีมสี่คนสามารถหาได้วันละประมาณ 30 กิโลกรัมครึ่งหนึ่งของดีบุกที่ได้ถูกนำมาใช้ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ โดยผ่านพ่อค้าคนกลางหลายคน ทำให้ยากที่จะพิสูจน์ทราบแหล่งที่มา (ทั้งๆ ที่เรามีอุปกรณ์สมาร์ตมากมาย)Apple  Samsung  Microsoft และ Sony ต่างก็เคยรับปากจะกวดขันดูแลเรื่องนี้ แต่ที่ผ่านมายังไม่พบความเปลี่ยนแปลงที่เป็นรูปธรรม

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 188 เพื่อนบ้านเป็นเหตุ

หากใครไม่ได้อยู่บ้านเดี่ยวคงจะเคยเจอปัญหาเล็กๆ น้อยๆ จากเพื่อนข้างบ้าน (หรือข้างห้อง) ที่สร้างความรำคาญใจให้ เช่น เสียงดังรบกวน หรือกลิ่นอาหารที่ลอยมาถึงบ้านเรา ซึ่งหากปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นเป็นครั้งคราว หลายคนก็ยินยอมที่จะปล่อยผ่านไป อย่างไรก็ตามหากเราทนไม่ไหวและต้องการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น เราควรทำอย่างไรดีเหตุการณ์แรกเกิดขึ้นกับคุณสุนีย์ บ้านของเธอเป็นตึกแถวที่อยู่ติดกับร้านถ่ายเอกสาร ซึ่งมักมีปัญหากับกลิ่นควันบุหรี่ จากลูกค้าร้านถ่ายเอกสารที่มายืนรออยู่หน้าร้าน แม้เธอจะแก้ปัญหาเบื้องต้นด้วยการนำพัดลมมาตั้งหน้าบ้านเพื่อเป่าควันบุหรี่ แต่ก็ไม่สามารถจัดการกลิ่นบุหรี่ที่ลอยเข้ามาได้หมด เธอจึงส่งเรื่องร้องเรียนมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์เพื่อขอคำแนะนำเหตุการณ์ที่สองเป็นของคุณสุชาติ เขาพักอาศัยอยู่ห้องเช่าแห่งหนึ่ง ซึ่งมีเพื่อนข้างห้องประกอบกิจการขายน้ำเต้าหู้ ปัญหาของคุณสุชาติจะเริ่มขึ้นในเวลาเช้ามืดของทุกวัน เนื่องจากเพื่อนข้างห้องจะส่งเสียงดังรบกวน ทำให้เขาต้องตื่นก่อนเวลาที่ตั้งใจไว้เป็นประจำ จนระยะหลังเขารู้สึกว่ามีเวลานอนหลับพักผ่อนไม่เพียงพอ จึงแก้ปัญหาด้วยการโทรศัพท์แจ้งตำรวจ แต่เหตุการณ์ก็ดำเนินไปได้ด้วยดีไม่กี่วัน ไม่นานเสียงอึกทึกยามเช้ามืดก็กลับมาอีกครั้ง คุณสุชาติจึงส่งเรื่องมายังศูนย์ฯ เพื่อขอความช่วยเหลือแนวทางการแก้ไขปัญหาจากทั้ง 2 เหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ศูนย์ฯ แนะนำให้ผู้ร้องเจรจากับข้างบ้านก่อนเบื้องต้น โดยสำหรับกรณีสูบบุหรี่ ควรขอให้ทางร้านถ่ายเอกสารมีการติดป้ายห้ามสูบบุหรี่ อย่างไรก็ตามหากผู้ร้องเคยเจรจาไปแล้ว แต่ยังไม่มีการแก้ไขปัญหาก็สามารถแจ้งเรื่องต่อกรุงเทพมหานคร ที่เบอร์โทรศัพท์ 1555 หรือเบอร์โทรศัพท์ของสำนักงานเขตพื้นที่ ต่อฝ่ายสิ่งแวดล้อมจากสำนักงานเขต ให้มาช่วยพูดคุยให้โดยที่ผู้ร้องไม่ต้องเผยตัวก็ได้ เนื่องจากตาม พ.ร.บ. กระทรวงสาธรณสุข พ.ศ.2535 มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการจัดการ ป้องกันและแก้ไขปัญหามลพิษที่เกี่ยวกับเหตุรำคาญด้านพิษทางเสียง ไว้ดังนี้ - มาตรา 25 ในกรณีที่มีเหตุอันอาจก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง หรือผู้ที่ต้องประสบกับเหตุนั้น ดังต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นเหตุรำคาญ (4) การกระทำใดๆ อันเป็นเหตุให้เกิดกลิ่น แสง สี รังสี เสียง ความร้อน สิ่งมีพิษ ความสั่นสะเทือนฝุ่น ละออง เขม่า เถ้า หรือกรณีอื่นใด จนเป็นเหตุให้เสื่อมหรืออาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพสำหรับกรณีที่ 2 การประกอบกิจการน้ำเต้าหู้ ต้องดูด้วยว่าสถานประกอบการได้รับใบอนุญาตหรือไม่ เพราะตามกฎหมายมาตรา 38 ผู้ใดจะจัดตั้งสถานที่จำหน่ายอาหารหรือสถานที่สะสมอาหารในอาคารหรือพื้นที่ใด ซึ่งมีพื้นที่เกิน 200 ตารางเมตร และมิใช่เป็นการขายของในตลาด ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 56 ถ้าสถานที่ดังกล่าวมีพื้นที่ไม่เกิน 200 ตารางเมตร ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อขอรับ หนังสือรับรองการแจ้งตามมาตรา 48 ก่อนการจัดตั้ง

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 187 เพื่อนบ้านเป็นโรงงานส่งเสียงดัง หรือเลี้ยงสุกรมีกลิ่นเหม็น

เพื่อนบ้านเป็นโรงงานส่งเสียงดัง หรือเลี้ยงสุกรมีกลิ่นเหม็นเราจะคุ้มครองสิทธิตนเองอย่างไรเมื่อพูดถึงการคุ้มครองสิทธิด้านที่อยู่อาศัยของตนเอง เพื่อให้ได้อยู่ในที่อยู่อาศัยหรือสิ่งแวดล้อมที่ดี ถือเป็นสิทธิผู้บริโภคสากลที่สำคัญ เพราะเกี่ยวข้องกับปัจจัยสี่ของเรา  และกฎหมายไทยเราก็มีการเขียนเรื่องนี้ไว้ว่า ใครก็ตามจะใช้สิทธิ หากทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดือดร้อนเกินไปกว่าปกติ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อจัดการความเดือดร้อน ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทนเพื่อให้เห็นภาพชัด ก็ขอยกตัวอย่างคดีหนึ่ง โจทก์เป็นเจ้าของบ้านหลังหนึ่ง และบังเอิญเพื่อนบ้านเปิดฟาร์มเลี้ยงสุกร อยู่ไปอยู่มาดูแลไม่ดี เพราะต่อมาได้เลี้ยงสุกรมากขึ้นจึงได้ใช้ผ้าพลาสติกคลุมคอกสุกรแล้วใช้พัดลมดูดเอากลิ่นเหม็นสิ่งปฏิลออกจากคอกสุกรส่งผลให้มีกลิ่นเหม็นรบกวนสุขภาพและอนามัยของโจทก์ เขาทนไม่ไหว ก็ไปฟ้องคดี ให้เพื่อนบ้านกำจัดสิ่งเน่าเหม็น และย้ายที่เลี้ยงไปที่อื่น  ศาลก็ตัดสิน โดยใช้หลักกฎหมายดังกล่าว ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1639/2555 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่  8309/2548คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1639/2555ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1337 บัญญัติไว้ในกรณีที่บุคคลหนึ่งบุคคลใดใช้สิทธิของตนจนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือได้รับความเดือดร้อนจากกลิ่น เสียง แสงสว่าง หรือมลภาวะใดๆเกินกว่าที่บุคคลทั่วไปจะทนได้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีสิทธิกระทำการเพื่อป้องกันความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป อันเป็นการคุ้มครองสุขภาพอนามัยของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความเสียหายหรือเดือนร้อนจากกลิ่น เสียง แสงสว่าง หรือมลภาวะนั้นให้มีสุขลักษณะที่ดิน โดยคำฟ้องของ ผ.มีคำขอให้ ฉ.กำจัดสิ่งปฏิกูลที่รบกวนสุขภาพอนามัยของ ผ.ด้วย แสดงให้เห็นว่าการขจัดความเดือนร้อนที่ ผ.ได้รับอาจทำได้โดยวิธีอื่น หาใช้ต้องขับไล่ ฉ.ตามฎีกาของ ผ. ดังนั้น ที่ ผ.ฎีกาขอให้ขับไล่ ฉ.ให้ขนย้ายสุกรไปเลี้ยงให้ห่างไกลจากบ้านของ ผ.จึงเป็นวิธีการที่เกินกว่าความจำเป็นที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ผ.ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่า อบต.ออกข้อบัญญัติอย่างไร รวมทั้งไม่นำสืบว่า ฉ.ฝ่าฝืนข้อบัญญัติดังกล่าวอย่างไร คำขอของ ผ.ที่ให้ ฉ.กำจัดสิ่งเน่าเหม็นอันเกิดจากมูลสุกรเป็นคำขอที่ไม่ชัดเจนพอที่จะบังคับให้ ฉ.ปฏิบัติได้ ศาลฎีกาเห็นว่า เจตนารมณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1337 เป็นคนละปัญหากับการดำเนินการของเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่จะเข้าแก้ไข คำขอของ ผ.ไม่มีความหมายกว้างเกินไปและไม่ชัดเจนพอที่ ฉ.จะปฏิบัติได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง ผ. ศาลฎีกาไม่เห็นด้วยพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ ฉ.กำจัดสิ่งปฎิกูลเน่าเหม็นอันเกิดสจากมูลสุกรที่ ฉ.เลี้ยงไว้คำพิพากษาที่ 8309/2548การประกอบกิจการของจำเลยทั้งสองก่อให้เกิดเสียงดังและส่งกลิ่นเหม็นรบกวนสิทธิที่จะอยู่อาศัยในเคหะสถานของโจทก์ทั้งสองโดยปกติสุข โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิที่จะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหาย หรือเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไป ได้แก่ การดำเนินการให้จำเลยทั้งสองหยุดการกระทำที่ก่อให้เกิดเสียงดังและส่งกลิ่นเหม็นหรือหาวิธีป้องกันมิให้เกิดเสียงดังและส่งกลิ่นเหม็นอันเป็นการละเมิดต่อสิทธิของโจทก์ทั้งสองเมื่อศาลมีคำพิพากษาห้ามมิให้จำเลยทั้งสองกระทำการใดๆ ที่ก่อให้เกิดเสียงดังและพ่นสีส่งกลิ่นเหม็นสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้ว หากจำเลยทั้งสองมิได้ปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล โจทก์ทั้งสองชอบที่จะให้บังคับคดีได้ ซึ่งย่อมทำให้ความเสียหายหรือเดือดร้อนรำคาญจากเสียงดังและกลิ่นเหม็นนั้นระงับสิ้นไป ไม่เป็นการละเมิดต่อสิทธิของโจทก์อีกต่อไปการตั้งโรงงานของจำเลยทั้งสอง แม้จะเป็นการฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ. โรงงาน พ.ศ. 2535 และสมควรจะย้ายไปตั้งในนิคมอุตสาหกรรมตามที่โจทก์อ้างมา ก็เป็นเรื่องที่จำเลยทั้งสองกระทำผิดต่อรัฐ พนักงานเจ้าหน้าที่ของรัฐซึ่งมีอำนาจหน้าที่กำกับและดูแลจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองย้ายโรงงานไปอยู่ที่อื่นค่าใช้จ่ายในการป้องกันเสียงดังและระงับกลิ่นเหม็น อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านโจทก์ทั้งสอง ค่าใช้จ่ายในการกู้เงินมาสร้างบ้านอีกหนึ่งหลัง และค่าใช้จ่ายที่ต้องจ้างคนเฝ้าบ้านนั้น มิใช่ผลธรรมดาที่เกิดจากเหตุกระทำละเมิดของจำเลยทั้งสอง แต่เป็นความเสียหายที่ไกลเกินเหตุ ซึ่งจำเลยทั้งสองไม่ต้องรับผิด

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 184 กระแสในประเทศ

สรุปความเคลื่อนไหว เดือนมิถุนายน 2559“เนื้อปลาดิบ” ปลอดภัยไม่มีสีเกิดกระแสฮือฮาเป็นข้อถกเถียงกันในโซเชียลมีเดีย  เรื่องของ “เนื้อปลาดิบย้อมสี” ที่มีนักวิชาการมาให้ข้อมูลออกเป็น 2 ฝั่ง โดยฝั่งแรกคือรองศาสตราจารย์ สัตวแพทย์หญิง ดร.นันทริกา ชันซื่อ ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยโรคสัตว์น้ำ คณะสัตวแพทยศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โพสต์เฟซบุ๊กส่วนตัว เล่าว่าได้ไปรับประทานอาหารญี่ปุ่นร้านดังแห่งหนึ่ง แล้วสังเกตว่าปลาโอและปลาแซลมอนในร้าน มีสีแดงสดผิดปกติ จึงได้เก็บตัวอย่างมาตรวจสอบ พบว่าเมื่อนำปลาดิบไปแช่น้ำทิ้งไว้ไม่กี่นาทีเกิดมีสีละลายออกมาจากเนื้อปลาชัดเจน ซึ่งข้อความดังกล่าวที่ถูกโฟสในเฟซบุ๊คสร้างความวิตกและสงสัยกับผู้คนที่ได้รับข้อมูลเป็นอย่างมาก ว่ามีการย้อมสีในเนื้อปลาจริงหรือมั้ย และเป็นอันตรายต่อสุขภาพหรือเปล่าอีกด้านคือ อาจารย์ เจษฎา เด่นดวงบริพันธ์ อาจารย์ประจำคณะวิทยาศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็ได้โพสต์เฟซบุ๊กส่วนตัว อธิบายถึงสีที่ละลายออกมาจากเนื้อปลาว่า ไม่น่าจะเป็นการย้อมสี แต่เป็นสารโปรตีนธรรมชาติที่อยู่ในเนื้อปลา หรือที่เรียกว่า มายโอโกลบิน (myoglobin)ประเด็นปลาดิบย้อมสีเป็นที่สนใจในวงกว้าง เพราะทำให้คนที่ชอบกินปลาดิบรู้สึกกังวลถึงเรื่องความปลอดภัย อย.ในฐานะหน่วยงานที่ดูแลรับผิดชอบเรื่องอาหารปลอดภัย จึงได้ออกมาทำหน้าที่ โดยได้สุ่มเก็บตัวอย่างปลาดิบจากร้านอาหาร 6 แห่ง เพื่อตรวจหาสีสังเคราะห์ ซึ่งผลที่ได้คือ ไม่พบสีสังเคราะห์ในปลาดิบทั้ง 6 ตัวอย่างที่นำมาวิเคราะห์ ซึ่งจากผลวิเคราะห์ที่ได้ น่าจะช่วยให้ผู้บริโภครู้สึกอุ่นใจได้มากขึ้น   บังคับ “สีทาบ้าน” เป็นสินค้าควบคุมฉลาก ลดการใช้สารตะกั่วคณะกรรมการว่าด้วยฉลาก สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออกประกาศบังคับให้สีทาบ้าน ทั้งใช้ทาภายในและภายนอก ที่มีส่วนผสมของสารตะกั่ว เป็นสินค้าควบคุมฉลาก คือต้องแสดงปริมาณของสารตะกั่วที่ผสมอยู่ในสีโดยระบุหน่วยเป็น ส่วนในล้านส่วน (พีพีเอ็ม) และหากมีปริมาณสารตะกั่วมากกว่า 100 ส่วนในล้านส่วน ต้องมีการระบุคำเตือนว่า “สารตะกั่วอาจเป็นอันตรายต่อสมองและเม็ดเลือดแดง ห้ามใช้ทาบ้านและอาคาร” ซึ่งรายละเอียดปริมาณสารตะกั่วและคำเตือนต้องใช้ตัวอักษรหนาสีแดง ขนาดไม่ต่ำกว่า 5 มิลลิเมตร บนพื้นสีขาว โดยต้องแสดงไว้ในตำแหน่งที่เห็นได้ชัดเจน สารตะกั่ว เป็นโลหะหนักที่เมื่อเข้าสู่ร่างกายจะเกิดการสะสม เป็นอันตรายร้ายแรงต่อสุขภาพ ทำให้เกิดโรคโลหิตจาง มีผลต่อการทำงานของไต และส่งผลต่อการพัฒนาของสติปัญญา ซึ่งถ้าสีที่มีส่วนผสมของสารตะกั่วถูกนำไปใช้ในสถานรับเลี้ยงเด็กหรือศูนย์เด็กเล็กต่างๆ อาจส่งผลให้เด็กได้รับสารตะกั่วส่งผลให้เด็กมีพัฒนาการช้า หรืออาจร้ายแรงถึงขั้นทำให้เด็กป่วยด้วยโรคปัญญาอ่อน   อาหารเสริม-กาแฟลดอ้วน เจอสารอันตรายเพียบ!!!ใครที่ยังหลงเชื่อหลงซื้อบรรดาอาหารเสริม-กาแฟลดความอ้วนอยู่อีกละก็ อ่านข่าวนี้แล้วน่าจะต้องคิดใหม่ ถ้าหยุดซื้อได้ก็ควรหยุด เพราะล่าสุดสำนักคุณภาพและความปลอดภัยอาหาร กรมวิทย์ ร่วมกับ สำนักงานคณะกรรมการอาหารและยา (อย.) ได้เปิดเผยผลตัวอย่างอาหารและเครื่องดื่มที่อาจจะมีการนำยาแผนปัจจุบันมาผสม ตลอดช่วงปี 2556-2558 จำนวนทั้งหมด 1,160 ตัวอย่าง พบว่ามีมากกว่า 50% ที่พบการปนเปื้อนของสารอันตรายต้องห้ามอย่าง ไซบูทรามีน สเตอรอยด์ หรือแม้แต่ยาเบนโซไดอะซีปีนส์ ออกฤทธิ์ต่อจิตและประสาท ซึ่งเป็นยาควบคุม ต้องมีแพทย์เป็นคนจ่ายยาเท่านั้นโดยตัวอย่างที่วิเคราะห์ทั้งหมด 1,160 ตัวอย่าง แบ่งเป็น 1.ผลิตภัณฑ์เสริมอาหาร 690 ตัวอย่าง ตรวจพบไซบูทรามีน ร้อยละ 20, กลุ่มยารักษาโรคหย่อนสมรรถภาพทางเพศ ร้อยละ 43.4, กลุ่มยาสเตียรอยด์ ร้อยละ 3.9 และ กลุ่มยาระบาย ร้อยละ 0.52.กาแฟสำเร็จรูปชนิดผง 391 ตัวอย่าง ตรวจพบไซบูทรามีน ร้อยละ 14.5 กลุ่มยารักษาโรคหย่อนสมรรถภาพทางเพศ ร้อยละ 26.2 กลุ่มยาเบนโซไดอะซีปีนส์ ร้อยละ 0.63.เครื่องดื่ม 49 ตัวอย่าง ตรวจพบกลุ่มยาสเตียรอยด์ร้อยละ 21.4และ 4.อาหารอื่นๆ 30 ตัวอย่าง การที่ผลิตภัณฑ์อาหารนำยาแผนปัจจุบันซึ่งส่วนใหญ่เป็นยาที่มีการควบคุมการใช้โดยแพทย์หรือเภสัชกรมาใช้เป็นส่วนผสม เมื่อผู้บริโภคหลงกินผลิตภัณฑ์อาหารเสริมดังกล่าวเข้าไป อาจมีความเสี่ยงต่อสุขภาพซึ่งรุนแรงถึงขั้นเสียชีวิตได้จากการแพ้ตัวยาดังกล่าว หรือได้รับตัวยาในปริมาณที่มากเกินไปจนเกิดผลข้างเคียง อาหารที่มีการผสมยาแผนปัจจุบันจัดว่าเป็นอาหารไม่บริสุทธิ์ ผู้ผลิตและผู้ขายมีความผิดตามกฎหมาย   กุ้งไทยปลอดภัยไม่ฉีดสารเจลาตินสร้างความตื่นตกใจให้กับคนที่ชอบรับประทานกุ้งเป็นอย่างมาก หลังจากที่มีการเผยแพร่คลิปวิดีโอที่ไม่แน่ชัดถึงที่มาที่ไปแต่คาดว่าจะมาจากต่างประเทศ โดยในคลิปเป็นภาพที่ของคนงานในโรงงานคัดแยกกุ้งกำลังฉีดสารบางอย่างเข้าไปในตัวกุ้ง ตามข่าวรายงานว่าเป็นสารหนืดเพื่อช่วยเพิ่มน้ำหนักให้ตัวกุ้งคลิปดังกล่าวสร้างความกังวลและสงสัยต่อผู้บริโภคเป็นอย่างมาก ทำให้ กรมประมง ที่ดูแลอุตสาหกรรมกุ้งทั้งในประเทศและส่งออกต้องรีบออกมาทำความเข้าใจและยืนยันว่า เหตุการณ์ในคลิปดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นในประเทศไทยแน่นอน พร้อมการันตีว่าอุตสาหกรรมกุ้งไทยมีระบบการผลิต การตรวจสอบคุณภาพ สารปนเปื้อน และเชื้อโรคอย่างเข้มงวด ก่อนส่งถือมือผู้บริโภค ขอให้ผู้บริโภคมั่นใจได้ว่ากุ้งไทยปลอดภัยจากสารปนเปื้อนแน่นอนสำหรับสารที่ฉีดมีลักษณะหนืดคล้ายเจลาติน เรียกว่า Carboxy Methyl cellulose (CMC) แม้จะเป็นสารที่ปลอดภัยต่อการบริโภค เพราะสังเคราะห์จากพืช และใช้ในอุตสาหกรรมอาหารหลายประเภทเช่น ใช้เป็นสารคงตัวในไอศกรีม ใช้เป็นสารให้ความใสในน้ำผลไม้ ไวน์ เบียร์ แต่การนำมาฉีดในตัวกุ้งเพื่อหวังเพิ่มน้ำหนักถือเป็นการกระทำที่ไม่ซื่อสัตย์และไม่มีความรับผิดชอบต่อผู้บริโภค และดูแล้วเป็นการเพื่อต้นทุนซะมากกว่า เพราะต้องใช้แรงงานจำนวนมากเพื่อมาฉีดสารดังกล่าวเข้าไปในตัวกุ้งทีละตัว    สธ.ยืนยันไม่ใช้ “พัดลมไอน้ำ” ใน รพ.หวั่นแพร่เชื้อโรคนพ.โสภณ เมฆธน ปลัดกระทรวงสาธารณสุข (สธ.) ออกมายืนยันว่า โรงพยาบาลในสังกัดกระทรวงสาธารณสุขไม่มีการใช้พัดลมไอน้ำทั้งที่ตึกผู้ป่วยนอก (โอพีดี) และหอผู้ป่วย ตามคำแนะนำของสถาบันบำราศนราดูร สถาบันด้านโรคติดต่อและโรคติดเชื้อในโรงพยาบาลระดับนานาชาติ หลังจากมีข่าวว่าพัดลมไอน้ำในโรงพยาบาลเป็นแหล่งแพร่เชื้อโรคลีเจียนแนร์ ปลัด สธ.ให้ข้อมูลว่า โรคลีเจียนแนร์ แม้จะเป็นโรคที่ทำให้ผู้ที่ป่วยเสียชีวิตได้ แต่ก็ไม่รุนแรงเหมือนโรคซาร์ส โรคไข้หวัดนก และไม่ติดต่อจากคนสู่คน และรักษาให้หายได้เพียง 1 สัปดาห์ก็หายขาด อาการของโรคนี้จะคล้ายไข้หวัดใหญ่ คือ มีไข้ ปวดเมื่อยตามกล้ามเนื้อ ไอ คลื่นไส้อาเจียน แต่หากเชื้อเข้าสู่ร่างกายไปที่ปอด ทำให้ปอดอักเสบ มีไข้สูง ไอ หนาวสั่น ปวดศีรษะ ปวดกล้ามเนื้อ อ่อนเพลีย อาจเป็นสาเหตุทำให้เสียชีวิต ซึ่งโรคนี้มักส่งผลกับผู้ที่มีภาวะภูมิคุ้มกันบกพร่อง ผู้ที่มีภูมิต้านทานต่ำและผู้สูงอายุที่มีโรคเรื้อรัง ซึ่งพัดลมไอน้ำที่ใช้เป็นประจำแล้วไม่ได้ทำความสะอาดภาชนะบรรจุน้ำของพัดลมไอน้ำอย่างสม่ำเสมอ อาจเกิดการปนเปื้อนของเชื้อลีเจียนแนร์ ละอองน้ำจากพัดลมจะแพร่กระจายโรคนี้รวมทั้งโรคระบบทางเดินหายใจอื่นๆ ดังนั้นผู้ป่วยในโรงพยาบาลจึงมีความเสี่ยงที่จะติดเชื้อได้ง่ายกว่าคนทั่วไปทั้งนี้ สธ. ยังฝากเตือนถึงประชาชนทั่วไปหมั่นดูแลล้างทำความสะอาดเครื่องปรับอากาศในที่พัก ทำความสะอาดท่อหล่อเย็น หรือ ถาดรองน้ำหล่อเย็นของเครื่องปรับอากาศ อย่าให้มีน้ำขัง เปียกชื้น ควรทำให้แห้ง เพื่อลดความเสี่ยงต่อการแพร่เชื้อโรค ส่วนพัดลมไอน้ำให้ล้างภาชนะบรรจุน้ำอย่าปล่อยให้มีตะไคร่น้ำและเปลี่ยนน้ำบ่อยๆ เพื่อป้องกันการเกิดเชื้อโรค

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 182 กระแสในประเทศ

สรุปความเคลื่อนไหว เดือนเมษายน 2559“สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน” เตือนระวังพวกแอบอ้าง“สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน” เตือนผู้บริโภคตรวจสอบข้อมูลผู้รับเหมาสร้างบ้านให้ชัดเจนว่าเป็นสมาชิกของสมาคมฯ จริงหรือไม่ก่อนตัดสินใจทำสัญญา หลังพบบริษัทรับสร้างบ้านนอกสมาคมฯ แอบนำโลโก้สมาคมฯ ไปใช้เพื่อหวังผลทางธุรกิจ นายพิชิต อรุณพัลลภ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า เจตนารมณ์ในการจัดตั้งสมาคมฯเพราะต้องการยกระดับบริษัทรับสร้างบ้านทั้งในและนอกสมาคมฯ ให้ยึดมั่นในความสุจริต มีความเป็นมืออาชีพในการให้บริการ มีความน่าเชื่อถือ และพัฒนาในการให้บริการอย่างต่อเนื่อง ซึ่งที่ผ่านมาทางสมาคมฯ ได้จัดทำสัญญามาตรฐานขึ้นเพื่อให้ผู้บริโภคได้ใช้สำหรับเปรียบเทียบกับบริษัทรับสร้างบ้านที่ใช้บริการ ป้องกันบริษัทรับสร้างบ้านที่หวังเอาเปรียบผู้บริโภค การที่บริษัทนอกสมาคมฯ นำโลโก้ของสมาคมไปแอบอ้าง แสดงให้เห็นชัดเจนว่ามีเจตนาหลอกลวง จงใจทำทุจริต ผู้บริโภคเสี่ยงต่อการได้รับการบริการที่ไม่ได้มาตรฐาน ซึ่งขณะนี้ทางสมาคมได้ออกหนังสือเพื่อแจ้งไปยังบริษัทที่แอบอ้างให้ปลดโลโก้ออก เพราะสิทธิในการใช้โลโก้เฉพาะบริษัทที่เป็นสมาชิกเท่านั้น การนำโลโก้ไปแอบอ้างโดยไม่ได้รับอนุญาติถือว่าเป็นการละเมิดสิทธิ ผู้บริโภคต้องการตรวจสอบว่าบริษัทที่จะว่าจ้างให้ปลูกสร้างบ้านให้นั้นเป็นสมาชิกของสมาคมฯ จริงหรือไม่ สามารถที่จะหาข้อมูลได้ที่ เว็บไซต์ www.hba-th.org   อย่ากินเกลือแร่สำหรับคนเล่นกีฬาตอนท้องร่วงยังมีคนจำนวนไม่น้อยที่เข้าใจผิดเรื่องการบริโภคน้ำเกลือเพื่อแก้อาการอุจจาระร่วง หลายคนเลือกซื้อเครื่องดื่มเกลือแร่สำหรับผู้เสียเหงื่อจากการออกกำลังกายมาดื่มเมื่อท้องเสีย ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้อง เกลือเเร่ที่มีขายตามท้องตลาดทั่วไปมี 2 ประเภท คือ 1.เกลือแร่สำหรับคนที่ท้องเสีย (ORS) กับ 2.เกลือแร่สำหรับผู้ที่เสียเหงื่อจากการออกกำลังกาย (ORT) เมื่อเกิดการสูญเสียน้ำจากอาการท้องเสีย ซึ่งเป็นภาวะที่ร่างกายขาดน้ำและเกลือเเร่แบบทันที ร่างกายจึงต้องการเกลือเเร่และน้ำมาทดเเทน ควรจิบเกลือเเร่ ORS แต่ถ้าสูญเสียน้ำจากการออกกำลังกาย ร่างกายจะเสียน้ำและน้ำตาลเป็นหลัก ดังนั้นร่างกายจึงต้องการน้ำและน้ำตาลเพื่อมาทดเเทนในส่วนที่สูญเสียไป ควรดื่มเกลือเเร่ ORT การดื่มเกลือแร่สำหรับผู้ออกกำลังกายหรือเกลือแร่ ORT ในเวลาที่ท้องเสีย ร่างกายจะได้รับแค่น้ำกับน้ำตาล ไม่ได้รับเกลือแร่ ซึ่งร่างกายจะดึงน้ำตาลเข้าสู่ทางเดินอาหารจะส่งผลให้ลำไส้บีบตัวมากขึ้นกระตุ้นให้ยิ่งถ่ายมากขึ้นอีก ข้อมูลการเฝ้าระวังจากสำนักระบาดวิทยา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม - 21 มีนาคม 2559 ทั่วประเทศพบผู้ป่วยโรคอุจจาระร่วงแล้ว 245,988 คน เตรียมคุมเข้มสถานบริการดีท็อกซ์ในโซเชียลมีเดียได้มีการโพสต์กรณีที่คนเสียชีวิตจากการล้างพิษหรือดีท็อกซ์กับสถานปฏิบัติธรรมแห่งหนึ่ง ซึ่งคาดว่าสาเหตุน่าจะเกิดจากหักโหมกับการทำดีท็อกซ์มากเกินไป มีการอดอาหารและดื่มแต่น้ำสมุนไพรที่อ้างว่าเป็นสูตรการกินเพื่อล้างพิษ ซึ่งการล้างพิษที่อ้างว่าเป็นการล้างสำไส้เพื่อให้ร่างกายได้ขับถ่ายสารพิษออกไปนั้น  หากทำมากเกินไปจะทำให้ร่างกายสูญเสียน้ำ ขาดสมดุล อาจส่งผลให้หัวใจเต้นผิดปกติ เกิดอาการช็อก เป็นเหตุให้เสียชีวิตได้ในที่สุด จากเหตุการณ์ดังกล่าว หน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็น  กรมพัฒนาการแพทย์แผนไทยและการแพทย์ทางเลือก และกรมสนับสนุนบริการสุขภาพ ต่างก็รีบออกมาแจ้งเตือนและตรวจสอบทันที โดยปัจจุบันในประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายที่ควบคุมดูแลสถานประกอบการที่มีบริการล้างพิษทำดีท็อกซ์ จึงทำให้มีสถานที่ต่างๆ ที่โฆษณาว่ามีการให้บริการทำล้างพิษดีท็อกซ์ ทั้งตามบ้านเรือนทั่วไป หรือตามวัดต่างๆ โดยที่ไม่มีมาตรฐานและข้อกำหนดควบคุมใดๆ ทั้งสิ้น ล่าสุดกรมพัฒนาการแพทย์แผนไทยและการแพทย์ทางเลือกได้ผลักดัน “พ.ร.บ.สถานประกอบการเพื่อสุขภาพ พ.ศ.2559” ซึ่งเป็นกฎหมายที่จะคอยควบคุมดูแลธุรกิจสปา การนวด รวมไปถึงศูนย์บำบัดและการล้างพิษต่างๆ ที่ต่อไปต้องมีการขึ้นทะเบียนกับกรมสนับสนุนบริการสุขภาพก่อนเปิดบริการ และจะต้องมีการควบคุมเรื่องการโฆษณาประชาสัมพันธ์ไม่ให้เป็นไปในลักษณะโอ้อวดเกินจริง เช่นเดียวสถานบริการด้านสุขภาพประเภทอื่นๆ “น้ำมะเขือเทศกล่อง” ไม่ใช่ต้นเหตุของโรคไต แต่ระวังเรื่องน้ำตาล    “น้ำมะเขือเทศ” กำลังเป็นเครื่องดื่มที่ได้รับความนิยมโดยเฉพาะกับคนที่รักสุขภาพ เห็นได้จากการที่มีผลิตภัณฑ์น้ำมะเขือเทศบรรจุกล่องพร้อมดื่มหลากหลายยี่ห้อผลิตออกมาวางขายเอาใจคนรักสุขภาพเป็นจำนวนมาก แต่การดื่มน้ำมะเขือเทศพร้อมดื่มยังไงคุณค่าทางอาหารที่ได้รับก็สู้การกินมะเขือเทศสดไม่ได้ แถมมีสิทธิได้รับน้ำตาลมากเกินไปด้วย     รศ.ดร.รัชนี คงคาฉุยฉาย ผู้อำนวยการสถาบันโภชนาการ ม.มหิดล กล่าวว่า มะเขือเทศถือเป็นผลไม้ที่มีสารอาหารที่มีประโยชน์อยู่มาก โดยมะเขือเทศ 1 ถ้วยตวง มีน้ำค่อนข้างมาก คือ ประมาณ 124 กรัม ให้แบตาแคโรทีนและลูทีน มีสารต้านอนุมูลอิสระ ให้วิตามินซีประมาณ ร้อยละ 26 ใยอาหาร ร้อยละ 3 โพแทสเซียม ร้อยละ 6 ทองแดง ร้อยละ 5 ฟอสฟอรัส ร้อยละ 4 และแมกนีเซียม ร้อยละ 3 ของปริมาณที่แนะนำให้บริโภคใน 1 วัน แต่หากบริโภคน้ำมะเขือเทศกล่องจะได้สารอาหารน้อยกว่า แถมยังมีน้ำตาลมากกว่า เพราะเชื่อว่าน้ำมะเขือเทศบรรจุกล่องไม่ได้คั้นสด อาจจะทำโดยการนำผงมาละลายแล้วผสมน้ำตาลลงไปทำให้ได้ประโยชน์ของมะเขือเทศน้อย     ส่วนที่มีข่าวลือในโซเชียลมีเดียว่ากินน้ำมะเขือเทศติดต่อกันเป็นเวลานานจะทำให้เกิดโรคไตนั้น รศ.ดร.รัชนี กล่าวว่า ไม่เป็นความจริง เพราะมะเขือเทศไม่ก่อให้เกิดโรคไต แต่มาจากพฤติกรรมการกินโดยรวมที่อาจกินเค็มมากเกินไป   ร้อง กสทช. ตรวจสอบ แจส โมบาย ทิ้งใบอนุญาต 4Gจากกรณี บริษัท แจส โมบาย บรอดแบรนด์ จำกัด ตัดสินใจทิ้งใบอนุญาต 4G คลื่นความถี่ย่าน 900 MHz และยอมให้คณะกรรมการกิจการกระจายเสียง กิจการโทรทัศน์ และกิจการโทรคมนาคมแห่งชาติ (กสทช.) ยึดเงินค้ำประกัน 644 ล้านบาท หลังไม่สามารถหาเงินมาชำระค่าใบอนุญาตงวดแรก 8,040 ล้านบาท จากราคาประมูลทั้งหมด 75,654 ล้านบาท เครือข่ายคนรุ่นใหม่เพื่อการคุ้มครองผู้บริโภค มีความกังวลว่าการทิ้งใบอนุญาต 4G ของบริษัท แจส โมบาย บรอดแบรนด์ จำกัด จะทำความเสียหายให้เกิดขึ้นกับประเทศ ทางเครือข่ายฯ จึงได้เข้ายื่นหนังสือต่อสำนักงานคณะกรรมการกิจการกระจายเสียง กิจการโทรทัศน์ และกิจการโทรคมนาคมแห่งชาติ(กสทช.) เพื่อให้ตรวจสอบ 2 ประเด็นดังนี้ 1.ขอให้ตรวจสอบบริษัท แจส โมบาย บรอดแบรนด์ จำกัด ว่าการทิ้งใบประมูลเป็นการกระทำในลักษณะการฮั้วประมูลหรือไม่ ให้ กสทช.เร่งดำเนินการตรวจสอบว่าเข้าข่ายมีความผิดตาม พ.ร.บ.ความผิดเกี่ยวกับการเสนอราคาต่อหน่วยงานของรัฐหรือไม่ 2.ขอให้ กสทช.เร่งประมูลคลื่นใหม่โดยเร็ว เพื่อให้คลื่นความถี่ที่มีอยู่ได้ถูกนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์ต่อทั้งผู้บริโภคและการพัฒนาประเทศ เพราะยิ่งทิ้งคลื่นไว้นานโดยไม่มีการนำมาจัดสรรอย่างถูกต้อง ประเทศก็มีแต่จะเสียประโยชน์ รัฐขาดรายได้ ผู้บริโภคไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดย นายฐากร ตัณฑสิทธิ์ เลขาธิการ กสทช.ที่เป็นตัวแทนมารับหนังสือในครั้งนี้ กล่าวว่าที่ประชุม กสทช.มีมติกำหนดราคาประมูลรอบใหม่ เริ่มต้นที่ราคาเดิมที่บริษัท แจส โมบาย เคาะราคาไว้คือ 75,654 ล้านบาท และกำหนดวันเคาะราคาประมูล วันที่ 24 มิ.ย.นี้

อ่านเพิ่มเติม >