ฉบับที่ 231 ซื้อคอนโด แต่จะได้ห้องที่ถูกลดสเปก

        เมื่อไม่นานมานี้ กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเข้ามาร้องเรียนที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค หลังได้รับการติดต่อจากบริษัทฯ ขอเปลี่ยนแปลงวัสดุอุปกรณ์ในห้องให้มีเกรดลดลงจากเดิมโดยจะปรับราคาลงให้ แต่กลุ่มผู้เสียหายมองว่าการเปลี่ยนแปลงทำให้สภาพแวดล้อมและมูลค่าโดยรวมของทั้งโครงการเปลี่ยนแปลงไป จึงแจ้งขอคืนเงินและยกเลิกสัญญา ซึ่งมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคแนะนำว่า “หากผู้บริโภคได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ห้องชุด แล้วพบว่า มีการก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่โฆษณาหรือตามสัญญาที่เราได้ตัดสินใจซื้อ เช่น เปลี่ยนวัสดุอุปกรณ์จากเดิมที่ได้ตกลงกันไว้ ก่อสร้างผิดแบบ หรือมีการก่อสร้างเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด ถือว่าบริษัท ผิดสัญญา ผู้บริโภคมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้ โดยการทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่เราได้ชำระให้บริษัทไปแล้วคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาหรือตามกฎหมายในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แล้วแต่กรณี นับแต่วันที่ได้ชำระเงินไปในแต่ละงวด”         แต่การใช้สิทธิก็ไม่ง่าย ฉลาดซื้อจึงถือโอกาสนี้เสนอเรื่องราวของคุณคมจักร รัตนคาม หนึ่งในผู้ร้องเรียนได้ที่ได้ถ่ายทอดประสบการณ์ของเขาให้เรารู้ว่าผู้บริโภคไทย “เหนื่อย” อย่างไร เรื่องราวเป็นมาอย่างไร         ผมขอสรุปเป็น Timeline เลยนะครับ ช่วงต้นปี 2019 ได้มีการตัดสินใจซื้อคอนโด ย่านพหลโยธินโดยได้มีการผ่อนชำระตรงงวดมาตลอด จนกระทั่งปลายปี ในช่วงเดือนธันวาคมของปี 2019 มีเจ้าหน้าที่ Sale ท่านเดียวกับที่ขายผมติดต่อเข้ามาแจ้งว่าทางโครงการมีการตัดสินใจที่จะปรับ Spec โครงการ โดยที่รายละเอียดที่ Sale แจ้งมาคือเบื้องต้นแจ้งว่าจะมีการปรับแค่ภายในห้องเท่านั้นไม่ได้มีการปรับในพื้นที่ส่วนกลางอย่างอื่น พร้อมกับถ้าเราตัดสินใจที่จะรับข้อเสนอในการปรับ Spec วัสดุลงจะได้ราคาที่ลดลงประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ โดยที่ทางเลือกที่ลูกค้าสามารถเลือกได้ก็มี หนึ่งคือตอบรับคำเสนอของเขาว่าลด Spec พร้อมกับลดราคา สองคือให้โอกาสลูกค้าเลือกห้องใหม่เป็น location ใหม่เลย ชั้นใหม่ผังห้องใหม่หรือขนาดห้องใหม่ แต่ห้องใหม่ที่เลือกคือเป็น Spec ที่ถูกลดคุณภาพเรียบร้อยแล้ว ส่วนทางเลือกที่สามคือการที่บอกว่าคงทุกอย่างเอาไว้ให้เหมือนเดิม ราคาเดิม วัสดุเดิมคุณภาพเดิม        ผมได้ตอบกลับทาง Sale วันนั้นเลยว่าผมตัดสินใจปฏิเสธทั้งสามข้อเสนอ แล้วผมต้องการคืนเงินโดยทันที ซึ่งทาง Sale ได้ปฏิเสธผมทางโทรศัพท์ทันทีเหมือนกันว่าไม่สามารถคืนให้ได้ ทางผมก็เลยบอกว่าถ้าอย่างนี้อาจจะต้องดำเนินการตามกฎหมาย ทาง Sale ก็แจ้งว่าก็ดำเนินการไปเลย เราก็เข้าใจในมุมหนึ่งว่าทาง Sale เขาไม่ได้มีอำนาจในการตัดสินใจว่าจะคืนเงินหรือไม่คืนเงิน ผมก็เลยทำหนังสือไปส่วนกลางทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรเลย แจ้งความประสงค์ของเราว่าเราเจออะไรมาบ้างต้องการอะไร เรียกร้องอะไร ส่งไปที่ทางส่วนกลาง ก็ไม่ได้มีการตอบกลับมาเลย ผมก็เลยพยายามติดต่อเข้าไปหลังจากผมยื่นจดหมายไปหลายรอบ ไม่ว่าจะเป็นช่องทางๆ โทรศัพท์ หรือว่า Email หรือว่าทาง Social Media ต่างๆ ทุกช่องทางก็จะตอบผมมาแค่ว่าได้รับเรื่องของคุณแล้วแต่ยังไม่มีคำตอบให้ผม จนสุดท้ายเรื่องราวมันก็ผ่านข้ามปีมา        คือก่อนหน้านี้ทาง Sale แจ้งว่าถ้าสนใจจะเลือกห้องแบบที่ปรับลดคุณภาพแล้วให้ไปชมโครงการใหม่ในช่วงเดือนมกราคม จดหมายที่ผมส่งไป แรกเริ่มเลยก็คือกลางเดือนธันวาคมจนผ่านมาใกล้ๆ กลางเดือนมกราคมแล้ว ผมเห็นว่ามันค่อนข้างนานแต่ไม่มีการตอบสนองเลย เอาจริงๆ ก็คล้ายว่าขู่แหละว่าผมอาจจะดำเนินการทางกฎหมาย จากที่เคยแจ้งปากเปล่ากับทาง Sale ก็ส่ง Email เป็นลายลักษณ์อักษรเหมือนเดิม ทางนั้นก็เลยเริ่มมีการติดต่อกลับมาหาผมโดยเป็นหัวหน้า Sale แล้ว ทางผมก็แจ้งว่าผมยืนยันคำเดิมว่าต้องการเงินคืนแล้วยุติสัญญา เขาก็แจ้งเบื้องต้นว่าอาจจะไม่ได้ ผมก็บอกว่าเราก็ต้องหาจุดกึ่งกลางอาจจะถอยคนละก้าว อย่างตอนแรกที่ผมส่งจดหมายไปผมเรียกร้องว่าขอเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 เพราะเขาเอาเงินเราไปหมุนในการสร้างโครงการเรียบร้อยแล้ว เราก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าตอบแทนตรงนี้ แต่ว่าผมก็บอกว่าถ้าให้ตรงนั้นไม่ได้ ผมก็ไม่เอาดอกเบี้ยเลยก็ได้ แค่คืนเงินต้นทั้งหมดของผมคืนมาแล้วก็จบ ทางนั้นจริงๆ เขาก็บอกว่าไม่ได้ แต่เขาก็ยังพยายามเสนอให้เข้าไปดูโครงการก่อน ผมก็เลยตัดสินใจว่าไม่เป็นไรมันก็คือสิทธิของเราอยู่แล้ว สุดท้ายก็เข้าไปดูโครงการที่ปรับลดวัสดุ ต้องยอมรับว่าตกใจมากเพราะว่ามันปรับลดเยอะจริงๆ         ถ้าอธิบายง่ายๆ ก็คือโครงการนี้เขามีหนึ่งในจุดขายของเขาเลยก็คือ เรื่องเกี่ยวกับการประหยัดพลังงานการอยู่กับธรรมชาติ ตั้งแต่ concept ของตึกของเขา แล้วที่เขาบอกว่าเป็น Magical Tree เขาพยายามสร้างบรรยากาศให้เป็นต้นไม้ นวัตกรรมต่างๆ ที่เขาเอามาใช้ในห้องก็เป็นการประหยัดพลังงาน ยกตัวอย่าง เช่น ห้องน้ำทำผนังกระจกไม่ใช่ผนังปูนเพื่อที่จะได้รับแสงได้ เราอาจจะบางครั้งไม่ต้องเปิดไฟห้องน้ำก็ได้ กระจกอันนี้ก็ไม่มีแล้วก็กลายเป็นผนังห้องน้ำธรรมดา ตรงเคาน์เตอร์ครัวตรงชั้นด้านบนหัวจากที่เคยเป็นกระจกนิรภัยที่มีลวดด้วยก็จะกลายเป็นบานเปิดไม่ได้มีฝาปิด กระจกนิรภัยก็หายไป รวมไปถึงวัสดุตรงเคาน์เตอร์ครัวเราก็รู้เลยว่าความทนทานมันเปลี่ยน ระบบโครงสร้าง ระบบไฟฟ้ามีการเปลี่ยนหรือไม่         เรื่องโครงสร้างของตึกหรือว่าส่วนกลางเขาก็ยืนยันว่าไม่มีการเปลี่ยน แต่ว่าถ้าพูดในเรื่องเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือระบบไฟฟ้าภายในห้องแน่นอนว่ามันก็มีการเปลี่ยน แต่ว่าเปลี่ยนในลักษณะที่บอกว่าเป็นของที่เขาเคยจะแถม เขาบอกว่าเขาจะไม่แถมแล้ว เขาเคยบอกว่าจะแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ รวมไปถึงระบบ Home Automation ซึ่งเราก็มองว่าเป็นจุดหนึ่งที่เราตัดสินใจซื้อเหมือนกัน การที่ได้อยู่ในโครงการที่มีนวัตกรรม แต่ตอนนี้กลับมาบอกว่ามันไม่มีแล้ว ทำให้เรายิ่งไม่พอใจเข้าไปใหญ่ ทีนี้เราก็บอกว่าเราเห็นทั้งหมดแล้วว่าอะไรมันเปลี่ยนไปบ้างพอมาคุยเรื่องราคาที่ตอนแรกเขาบอกว่าเขาจะลดประมาณ 25 เปอร์เซ็นต์ สุดท้ายตัวผมเองผมได้ลดประมาณ 10 กว่าเปอร์เซ็นต์เท่านั้นไม่ถึง 15 ด้วยซ้ำ ซึ่งมันก็จะต่างกับที่เขาเคยพูดเยอะมาก โดยทางนั้นเขาก็อ้างว่า 25 เป็นค่าเฉลี่ย ค่าเฉลี่ยที่บางห้องก็อาจจะได้เยอะบางห้องก็อาจจะได้น้อย ค่าเฉลี่ยของทั้งโครงการที่จะลดคือประมาณ 25 ดังนั้นผมก็ตั้งข้อสังเกตว่าถ้าของผมมันแค่ 10 กว่าแล้วคุณบอกว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 25 คณิตศาสตร์พื้นฐานมันก็จะกลายเป็นว่า มีคนที่ได้ห้องส่วนลดกว่า 40 เปอร์เซ็นต์เลยนะ         ผมมองว่าแล้วทำไมเราต้องเป็นคนที่ได้ส่วนลดน้อย คุณเอาอะไรมาตัดสิน มันก็เริ่มไม่ยุติธรรมกับเราแล้ว ถ้าจะ 25 ก็ 25 ทั้งโครงการเลยเพราะว่ามันเป็นสัดส่วนร้อยละอยู่แล้ว คนที่เคยซื้อแพงเขาก็ควรได้ส่วนลดเยอะ ตามสัดส่วนของเงินที่จ่าย เขาบอกว่าสิ่งที่เขาดูพิจารณาจากว่าห้องไหนทำเลดีกว่า ถ้าทำเลดีเขาก็ลดน้อย ผมก็โต้กลับไปว่าที่เราได้ห้องดีเพราะเราเลือกที่จะซื้อคุณเร็วไม่ใช่หรือ เรามาก่อนคนอื่นเรามีสิทธิเลือกห้องก่อน พอคุณบอกว่าจะลดคุณลดให้เราน้อย ผมก็เลยบอกว่าสรุปคือ ต้องการคืนเงินเขาก็ยังปฏิเสธ ห้องที่ปรับลดวัสดุยังไงผมก็ไม่มีทางเอาแน่นอน พอมาเห็นของจริงก็เลยมามองต่อว่าถ้าเป็นห้องเปล่าๆ ในเมื่อเราไม่พอใจสิ่งที่มันแต่งห้องถ้าเป็นห้องเปล่าๆ แบบปูนเปลือยมาเลยเขาจะยินยอมไหม แบบว่าลดราคาให้เราลดหนักไปเลยแล้วเอาห้องเปล่า แล้วเรามาทำเองอย่างที่เราพอใจ ทางนั้นเขาก็ปฏิเสธบอกว่าไม่ได้คือต้องเป็นแบบนี้เท่านั้น         โดยสรุปตอนนี้ทางนั้นเขาก็ไม่มีทางเลือกใหม่ให้ผมนอกจากสามทางเลือกที่เคยให้มาตอนแรกสุดเลย ผมเลยปฏิเสธเขาไปเพราะว่ามันไม่ใช่ความต้องการของเรา ผมพยายามแจ้งคุยกับ Sale ที่เป็นหัวหน้าของคนที่เคยติดต่อผมมาตลอดว่ามันมีอะไรเพิ่มเติมไหม เพราะว่าทางนั้นบอกให้เขาปฏิเสธไปแต่ผมเข้าใจว่าลักษณะหน้างานเขาก็ต้องรับไว้ก่อนว่าเดี๋ยวจะส่งเรื่องไปพิจารณา สุดท้ายเขาก็แจ้งว่าทางผู้บังคับบัญชาหรือว่าทางผู้บริหารตัดสินใจว่าจะไม่คืนเงินให้ผม ถ้าไม่อยากชำระแล้วก็คือจะต้องทิ้งเงินสองแสนที่เคยผ่อนไว้ ดำเนินการพิทักษ์สิทธิด้วยสื่อสังคมออนไลน์         ผมตัดสินใจใช้สื่อสังคม Online ในการโพสต์ มันมีสองเหตุผลที่ผมใช้สื่อสังคม Online หนึ่งคือเพื่อเตือนคนอื่นที่อาจจะสนใจโครงการนี้ (หรือโครงการอื่นๆ) ก็แล้วแต่ สองคือเพื่อหาแนวร่วมเพราะผมเชื่อว่ามันต้องมีคนอื่นที่ไม่พอใจเหมือนผม สุดท้ายก็เจอประมาณ 20 คนโดยรวมๆ ก็ถือว่าเป็นจำนวนที่ค่อนข้างเยอะ แต่ว่าส่วนมากจะหลวมตัวไปเซ็นสัญญาใหม่เรียบร้อยแล้ว เพราะว่าทาง Sale อันนี้ผมต้องเรียนให้ทราบเหมือนกันว่าค่อนข้างข่มลูกค้าในมุมที่ว่าสู้ไปก็ไม่ชนะหรอกเพราะบริษัทเราไม่ได้ทำอะไรผิด อันที่สองคือบอกว่าถ้าไม่เซ็นสัญญาใหม่ภายในวันที่นี้ๆ คุณก็จะไม่ได้รับสิทธิเลือกแล้วนะ เป็นการมัดมือชกนิดหน่อย ลูกค้าหลายๆ รายก็เลยหลวมตัวเซ็นสัญญาใหม่ไปแล้ว แต่ก็จะมีกลุ่มที่พอใจกับที่เขาเสนอ บางกลุ่มเขาก็มองแค่ราคาอย่างเดียว        สำหรับผมราคามันก็ส่วนหนึ่ง แต่มันต้องสมเหตุสมผล ถ้ามองย้อนกลับไปตั้งแต่วันแรกเราตัดสินใจซื้อเพราะอะไร เราตัดสินใจซื้อเพราะว่าตัวโครงการมันเอง แล้วมันไม่ใช่แค่ของในห้องเราเลือกที่อยู่อาศัยเราก็ต้องมองซ้ายมองขวา วันนี้คุณกำลังจะบอกว่าห้องเราคุณให้ได้เหมือนเดิมทุกอย่าง แต่ถ้าเราหันซ้ายหันขวาแล้วมันไม่เหมือนเดิมห้องข้างๆ มันไม่เหมือนเดิมกลุ่มเป้าหมายที่คุณจะไปขายมันไม่เหมือนเดิม หรือแม้กระทั่งวันหนึ่งเราอยู่ไปเราจะขายต่อ ต้นทุนที่เราได้มามันคนละแบบกับคนอื่น ทุกอย่างก็กลายเป็นว่ามันไม่เหมือนเดิมแล้ว พอได้ใช้สื่อสังคม Online ก็ได้เจอเพื่อนท่านหนึ่งที่เขาก็มีปัญหานี้เหมือนกันจากโครงการนี้เลย เขาก็แนะนำว่าให้ไปยื่นที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพราะตัวเขาเองเขาได้ไปยื่น Case ไว้แล้วผมยังไม่เคยได้ไปที่มูลนิธิ ผมยื่นที่ สคบ.ไว้เลยได้มีโอกาสเข้าไปที่มูลนิธิแล้วก็ได้รับความช่วยเหลือจากมูลนิธิในการให้คำแนะนำต่างๆ ทางบริษัทที่เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ นี้ ก็เลือกตัดสินใจที่จะจบเพราะว่าหลังจากที่มีการออกข่าวไปประมาณสองสามรอบ รอบแรกๆ ทางนั้นก็ปฏิเสธมาตลอดว่าไม่คืนและก็ปฏิเสธว่าไม่ได้ทำอะไรผิด จนกระทั่งพอมีการออกทีวีมีท่านเลขามูลนิธิ ท่านทนายร่วมพูดด้วย จนสุดท้ายก็ยอมที่จะคืน แต่ว่าไม่ได้เป็นการคืนในนามบริษัท เขาแจ้งว่ามีผู้ที่สนใจมาซื้อต่อ แนะนำคนที่มีปัญหาแบบนี้อย่างไร         อย่างกรณีของผม โดยทั่วไปที่อยู่อาศัยหรือคอนโดมันก็จะเป็นสัญญาที่สำเร็จรูปออกโดยทางฝั่งคนขาย ทางเราแทบไม่มีสิทธิเลยที่จะแก้ แต่หลายๆ ครั้งเราก็ต้องพยายามต่อรอง อย่างกรณีของผมสัญญาก็มีการแก้ไขเพื่อให้ระบุตัวของแถมให้ครบ ตอนแรกเขาระบุของแถมไม่ครบ เขาบอกว่าปกติมันไม่มีอยู่แล้วมันเป็นส่วนของการขายไม่เกี่ยวกับสัญญา ผมบอกไม่ได้ไม่สบายใจ อันนี้ก็เป็นเรื่องที่เราต้องพยายามต่อรองกับคนขายว่าให้เพิ่มให้ลดได้หรือเปล่า เขาอาจจะไม่ได้พิมพ์ออกจากระบบใหม่ แต่ว่ามีการเขียนแล้วมีการเซ็นกำกับตรงนี้ก็ยังดี อันที่สองก็คือเอกสารหลักฐานทุกอย่างไม่ว่าจะเป็นโบชัวร์ วิดีโอ Website อันนี้ก็อยากให้เก็บไว้ทั้งหมด    ถ้าเป็นแบบอีเล็กทรอนิกส์ก็อยากให้ Download เก็บเอาไว้ให้เรียบร้อยให้หมดเลย อย่างกรณีของผม วันที่ Sale เขามาแจ้งผม ผมเข้าไปดู Website วันนั้นเลย กลายเป็นว่า Website ข้อมูลทั้งหมดมีการเปลี่ยนแล้ว กลายเป็นข้อมูลที่มีเป็นภายหลังการปรับลดคุณภาพเรียบร้อยแล้ว        พอมองย้อนกลับไปถ้าผมไม่ได้เก็บหลักฐานโบชัวร์ต่างๆ ไว้มันจะกลายเป็นว่าผมไม่มีหลักฐานเลยว่าเขามีการเปลี่ยน โชคดีที่ของผมมีการเก็บไว้ ถ้าจะเตือนท่านอื่นก็คืออยากให้มีการเก็บไว้ทุกอย่าง แม้แต่ที่คิดว่าไม่ได้ใช้ก็อาจจะมีประโยชน์ มีเทคนิคอะไรที่จะแนะนำได้บ้างว่าปัญหาทุกอย่างมีทางออก         อันดับแรกเลยคือต้องขอให้กำลังใจคนที่กำลังประสบปัญหาให้ผ่านพ้นไปได้ด้วยดีเหมือนกรณีของผม ถ้าแนะนำก็อยากบอกว่าจริงๆ แล้วกฎหมายของไทยเขาเขียนมาค่อนข้างเอื้อต่อผู้บริโภคอย่างเรา โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ไม่ได้มีอำนาจในการร่างสัญญาด้วย คล้ายๆ กับกรณีของคอนโด กฎหมายค่อนข้างจะ Protect เราค่อนข้างเยอะ แต่อาจจะเป็นเพราะว่าผู้บริโภคทั่วไปไม่รู้หรือคิดว่าอย่างไรการดำเนินการทางกฎหมายค่าทนายก็แพง อยากให้ลองมาเปิดกฎหมายดูค่อนข้างหาง่ายตาม Internet มีหมดเลยว่าของเรามันเข้าข่ายข้อไหนได้บ้าง เวลาเจอปัญหาให้ใจเย็นๆ กลับมาเปิดดูก่อนว่าเราสามารถสู้ได้ไหม อย่าเพิ่งเชื่อ Sale  มีคำแนะนำเพิ่มเติมอีกไหมคะ         มีครับ ถ้าไม่ได้รีบร้อนหรือไม่ได้มองราคาเป็นปัจจัยหลัก เพื่อความมั่นใจจริงๆ ก็ซื้อโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างที่เกือบแล้วเสร็จ หรือแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ดีกว่า      

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 230 ช่วยด้วยน้ำประปาคอนโดไม่สะอาด

        การซื้อคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต่างคาดหวังไว้ค่อนข้างสูงว่าบริการต่างๆ จะสะดวกสบายไม่มีปัญหาอะไร เพราะมีคนที่ส่วนกลางจัดการดูแลให้ ซึ่งหลายคนอาจผิดหวัง เพราะแท้จริงแล้วปัญหาเรื่องคอนโดมีมากมายหลากหลาย อาจจะเริ่มตั้งแต่จองคอนโดไปจนถึงคอนโดจะสร้างเสร็จหรือไม่ จนย้ายเข้ามาอยู่แล้วก็ยังมีปัญหาได้อีก เช่นกรณีของคุณภูผา          เดือนธันวาคม 2559 คุณภูผา ซื้อคอนโดโครงการหนึ่งย่านถนน เพชรเกษม – ท่าพระ ของบริษัท Nราคาเกือบสามล้านบาท ต่อมาประมาณเดือนเมษายน 2560 เขาพบว่าน้ำประปาในคอนโดไม่สะอาด มีสีเหลืองขุ่น มีตะกอน และเริ่มมีอาการคัน ผื่นแดงขึ้นบริเวณใบหน้าและลำตัว ตอนแรกคุณภูผาคิดว่าตัวเองคงแพ้อากาศ แพ้ฝุ่น ไม่ได้คิดอะไรมาก ต่อมาเมื่อเขาได้เริ่มพูดคุยกับลูกบ้านห้องอื่นในคอนโด ถึงรู้ว่าน้ำประปาของลูกบ้านห้องอื่น ไม่สะอาด มีสีเหลืองขุ่น มีตะกอน เหมือนกับเขา และลูกบ้านบางคนมีอาการคัน ผื่นแดงขึ้นตามตัวและใบหน้าเหมือนกับเขาอีก เขาสงสัยว่าปัญหาน่าจะมาจากน้ำประปาเป็นแน่ จึงแจ้งนิติบุคคล         เบื้องต้นทราบว่า บริษัท N เจ้าของโครงการได้ตรวจสอบแทงก์น้ำด้านบนและด้านล่างของคอนโดพบว่า น้ำใสไม่มีสี แต่เมื่อมองผ่านน้ำลงไปเห็นอุปกรณ์ด้านล่างเป็นสนิม จึงมีการทดสอบโดยนำสำลีมากรองก๊อกน้ำบริเวณต่าง ๆ ภายในห้องที่พักอาศัย เช่น อ่างล้างหน้า อ่างล้างจาน ระเบียง เป็นต้น พบว่า น้ำไม่ใส สีเหลืองขุ่น และมีคราบตะกอนคล้ายสนิมติดอยู่ที่สำลี เมื่อพบปัญหาดังกล่าวบริษัทเจ้าของโครงการได้ทำการล้างแทงก์น้ำทั้งด้านบนและด้านล่างของคอนโด อย่างไรก็ตามหลังจากล้างแทงก์แล้วคุณภูผาและลูกบ้านก็ยังพบปัญหาอยู่เหมือนเดิม อาการผื่นแดงก็ยังไม่หายไปไป เขาได้ไปพบแพทย์ผิวหนังและเล่าปัญหาน้ำประปาในคอนโดให้คุณหมอฟัง คุณหมอลงความเห็นว่า เขาน่าจะแพ้น้ำประปา        เมื่อการล้างแทงก์น้ำไม่สามารถแก้ปัญหาได้ บริษัท N  จึงจ้าง E ซึ่งเป็นบริษัททดสอบคุณภาพน้ำ เข้าเก็บตัวอย่างน้ำเพื่อนำไปทดสอบ โดยไม่ได้แจ้งให้เขาและลูกบ้านคนอื่น ๆ ทราบ ผลปรากฏว่า น้ำประปาอยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน แต่บ่อพักน้ำชั้นดาดฟ้าตรวจพบเชื้อแบคทีเรีย Salmonella         ต่อมามีการประชุมสามัญประจำปี 2561 ที่ประชุมได้นำปัญหาเรื่องน้ำในคอนโดเข้ามาพูดคุยเพื่อหาทางแก้ปัญหาร่วมกัน ที่ประชุมมีความเห็นให้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อดำเนินการเรื่อง “การตรวจสอบคุณภาพน้ำประปาภายในคอนโด” ประกอบด้วย 3 ฝ่าย คือ บริษัท N  นิติบุคคล และกรรมการนิติบุคคล ตรวจสอบคุณภาพน้ำก่อน-หลัง จำนวน 10 จุด โดย บ. S และล้างไล่ตะกอน(ฟลัชน้ำ) ในระบบท่อจ่ายน้ำหลักและปล่อยน้ำไล่ตะกอนในแต่ละห้อง โดยบริษัทเจ้าของโครงการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด ผลทดสอบจาก บ. S ปรากฏว่า ค่าน้ำได้มาตรฐาน หลังจากการฟลัชน้ำลูกบ้านทำการทดสอบโดยใช้สำลีกรองน้ำ แต่ยังพบปัญหาเช่นเดิม คราวนี้น้ำยังมีเมือกและเหนียวอีกด้วย บริษัทเจ้าของโครงการชี้แจงว่าการทดสอบโดยสำลีไม่สามารถพิสูจน์หรือตรวจสอบคุณภาพน้ำได้ แต่ลูกบ้านยังเชื่อว่าน้ำไม่สะอาด จึงเสนอให้มีการตรวจตะกอนจากสำลีที่ใช้กรองน้ำ         ลูกบ้านมีจุดยืนว่าน้ำไม่สะอาด มีตะกอน ไม่สามารถใช้น้ำในการอุปโภคบริโภคได้ตามปกติ ส่วนจุดยืนของบริษัทเจ้าของโครงการมีว่า ทดสอบคุณภาพน้ำแล้วอยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน ทำให้ไม่สามารถตกลงกันได้ คุณภูผาจึงพากลุ่มลูกบ้านมาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อให้ช่วยเหลือ แนวทางการแก้ไขปัญหา         ศูนย์พิทักษ์สิทธิแนะนำผู้ร้องว่า ปัญหาน้ำประปาไม่สะอาดอาจเกิดจากท่อน้ำของคอนโดไม่ได้มาตรฐาน ซึ่งท่อน้ำถือเป็นส่วนควบของคอนโด บริษัทเจ้าของโครงการต้องรับผิดในเรื่องของความชำรุดบกพร่องของส่วนควบเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด ผู้ร้องและกลุ่มต้องทำหนังสือขอให้แก้ไขปัญหาเรื่องน้ำประปาไปยังบริษัทฯ  เพื่อยืนยันว่าปัญหาที่เกิดขึ้นยังอยู่ในระยะเวลา 2 ปีที่บริษัทต้องรับผิดชอบ และเป็นหลักฐานว่าลูกบ้านได้แจ้งแล้วแต่บริษัทไม่สามารถดำเนินการแก้ไขปัญหาได้หากมีการดำเนินคดีในอนาคต         ต่อมาศูนย์พิทักษ์ฯ ได้นัดประชุมระหว่างกลุ่มลูกบ้าน บริษัทเจ้าของโครงการ ตกลงกันว่าให้มูลนิธิเป็นคนกลางเข้าตรวจสอบปัญหาน้ำประปาในโครงการว่ามีปัญหาหรือไม่ ผลการตรวจสอบพบว่า บางห้องน้ำไม่ใส มีตะกอนจริง         บริษัทฯ รับว่าจะดำเนินการแก้ไขปัญหาห้องที่พบตะกอน และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนของค่ารักษาพยาบาลอาการผื่นแพ้น้ำของลูกบ้านที่มีปัญหา         ผ่านมาถึงปี 2562 คุณภูผา ยังพบปัญหาน้ำประปาขุ่นและมีตะกอนอีก แจ้งบริษัทฯ แล้วแต่ไม่สามารถดำเนินการแก้ไขได้ กลุ่มลูกบ้านจึงรวมตัวกันดำเนินคดีกับบริษัทเจ้าของโครงการโดยมีนิติบุคคลเป็นตัวแทนฝ่ายโจทก์ ขณะนี้เรื่องอยู่ในชั้นศาล ได้ความอย่างไรจะรายงานในคราวถัดไป

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 222 เมื่อที่จอดรถคนพิการของคอนโดกลายเป็นของคนอื่น

        ชีวิตในคอนโดมิเนียม ก็ใช่ว่าจะสวยงามเหมือนในใบโฆษณาเสมอไป เพราะมันคือสังคมหมู่บ้านแบบหนึ่ง ถ้าได้เพื่อนบ้านดี นิติบุคคลที่บริหารจัดการได้ดี เรื่องจุกจิกกวนใจก็น้อย แต่ถ้าเกิดปัญหาความขัดแย้งขึ้นระหว่างผู้พักอาศัย แล้วคนกลางหรือนิติบุคคลเกิดมีแนวโน้มเข้าข้างคู่กรณี แบบนี้ชีวิตก็ลำบาก เช่นเรื่องที่จะเล่าต่อไปนี้         คุณครูปรีชา หลังเกษียณก็ใช้ชีวิตอยู่ที่คอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งย่านบางนา คุณครูพักอาศัยคอนโดแห่งนี้มากว่า 14 ปี ไม่มีปัญหาอะไร ปกติคุณครูจะสามารถจอดรถในที่จอดรถสำหรับคนพิการตามสิทธิที่ตนเองพึงได้ จนเมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงคณะนิติบุคคลชุดใหม่ที่มีอาจารย์ท่านหนึ่งจากมหาวิทยาลัยใกล้เคียงกับคอนโดได้ขึ้นเป็นประธานกรรมการของคอนโดดังกล่าว (คุณครูปรีชาระบุว่า เหตุที่อาจารย์ท่านนี้ได้รับเลือกก็เพราะมีบุคลากรของมหาวิทยาลัยที่อาศัยอยู่ในคอนโดเป็นจำนวนมากเป็นผู้เลือกอาจารย์ท่านนี้เข้ามา) เรื่องวุ่นวายก็เกิดขึ้น         ตัวคุณครูนั้นมิได้มีปัญหาอะไรกับอาจารย์ท่านดังกล่าว แต่เมื่อมีการทำสัญญาว่าจ้างหรือเปลี่ยนบริษัทจัดการบริหารงานคอนโดเป็นบริษัทใหม่ ปรากฏว่ามีคนแปลกหน้าซึ่งอ้างตัวว่า เป็นผู้จัดการบริษัทดังกล่าวปล่อยให้เกิดกรณีคนนอกซึ่งไม่ใช่คนพิการเข้ามาใช้ที่จอดรถคนพิการหลายครั้ง ทำให้คุณครูไม่สามารถจอดรถในที่เดิมได้ คุณครูจึงทำเรื่องร้องเรียนต่อประธานกรรมการหรืออาจารย์ สมมติว่าชื่อ อาจารย์โอ ก็ไม่ได้รับการแก้ไขปัญหา ถูกกีดกันแม้กระทั่งการขอพบหรือเบอร์โทรศัพท์เพื่อติดต่อ        การกระทำที่เหมือนละเลยสิทธิของคุณครูปรีชาทำให้เกิดปัญหาวิวาทบ่อยครั้งระหว่างผู้จัดการนิติบุคคล ผู้จัดการอาคาร กับคุณครู ต่อมาในเดือนกันยายน 2561 นิติบุคคลได้ปล่อยให้เกิดเหตุ คือ คู่กรณีของคุณครูที่มีเรื่องฟ้องร้องกันอยู่ขึ้นไปจนถึงห้องพักของคุณครู โดยไม่คำนึงถึงความปลอดภัย ซึ่งคุณครูพยายามร้องเรียนเรื่องดังกล่าว แต่ก็ไม่ได้รับการแก้ไขซ้ำยังถูกกระทำในลักษณะข่มขู่คุกคามจากฝ่ายนิติบุคคลในขณะที่คุณครูเข้าไปร้องเรียนที่ห้องทำงานของนิติฯ และยังพบก้นบุหรี่บนหลังคารถของตนเองที่จอดไว้ในที่จอดรถอีกหลายครั้ง จึงปรึกษามาที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคว่าพอจะมีแนวทางจัดการปัญหาเรื่องนี้อย่างไรบ้าง   แนวทางการแก้ไขปัญหา        เรื่องของคุณครูต้องแบ่งเป็นสองกรณี คือกรณีที่อาจเข้าลักษณะข่มขู่หรือทำร้ายร่างกาย ควรแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อให้ดำเนินคดีตามกฎหมาย สำหรับกรณีเรื่องปัญหาที่จอดรถ ซึ่งตามที่คุณครูร้องเรียนคือ นิติบุคคลไม่ทำหน้าที่อย่างตรงไปตรงมา ทางศูนย์ฯ ได้ทำหนังสือเพื่อขอให้ทางนิติบุคคลและผู้ร้องได้เจรจากันในเบื้องต้นเพื่อไกล่เกลี่ยหาข้อยุติ ต่อมาก็ได้รับการบอกกล่าวจากคุณครูปรีชาว่า “ตอนนี้สามารถเข้าไปจอดรถในที่ของคนพิการได้แล้ว และไม่พบว่ามีคนที่ไม่ใช่คนพิการเข้ามาจอดอีก” คุณครูจึงของยุติเรื่องการร้องเรียนไว้ก่อน และขอบคุณทางมูลนิธิฯ ที่ช่วยให้คำแนะนำและประสานงานเรื่องการเจรจากับทางนิติบุคคลให้

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 220 ทำไมต้องคัดค้าน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2562 มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคและตัวแทนชุมชนประชาชนในกรุงเทพมหานคร อาทิ  ชุมชน สุขุมวิท 28 และ 30 ชมรมอนุรักษ์พญาไท และ ชุมชนซอยมหาดเล็กหลวง 1-2 และ 30 ได้รวมตัวกันยื่นหนังสือคัดค้านร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)  เพื่อขอให้กรุงเทพมหานครพิจารณาทบทวนกฎกระทรวง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)   ให้มีหลักเกณฑ์และมาตรการที่ควบคุมอย่างเข้มงวด และมีบทกำหนดโทษขั้นสูงหากมีการฝ่าฝืนกฎหมายทั้งผู้ประกอบการ และเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง  เพื่อป้องปรามมิให้เกิดการกระทำผิดและขอให้มีมาตรการแก้ไขปัญหาผลกระทบที่ประชาชนในพื้นที่ประสบปัญหาในปัจจุบันทั้งระยะสั้นและในระยะยาว ดังที่ข่าวกระแสหลักได้เสนอไปแล้วนั้น ทีมงานฉลาดซื้อขอพามาอ่านความคิดของตัวแทนชุมชนท่านหนึ่งกันแบบเจาะลึก        คุณมานิต ศรีวิชภูมิ  เป็นตัวแทนชุมชนสุขุมวิทชอย 28 กับ 30 เล่าว่า พวกเขารวมกลุ่มกันเนื่องจากมีปัญหาการสร้างตึกสูง และคอนโดในพื้นที่ชุมชน        เรารวมตัวเพราะว่าเราเจอประเด็นเรื่องการสร้างคอนโด    ครั้งแรกที่รวมตัวกันน่าจะ 3 ปี ได้แล้ว    เพราะเกิดเหตุว่ามีคอนโดมาสร้าง แล้วก็พบว่าคอนโดที่สร้างเริ่มทำให้มีปัญหาในซอยจากผังเมืองอันเก่า พบว่ามีการใช้ใบอนุญาตผิดประเภท มีการไม่ตรงไปตรงมาของเจ้าหน้าที่รัฐ เรารวมตัวกันเพราะมันผิดปกติ มีการอนุญาตให้สร้างในที่ซอยเล็ก มีข่าวว่าจะมีการสร้างตึกในซอยแคบ  8 เมตร 10 เมตร สร้าง 30 ชั้น ดูแล้วว่าไม่ได้แล้ว ก็เลยเกิดการรวมตัวกันแล้วก็ไม่ยอม  รวมตัวกันโดยคนในพื้นที่    ที่อยู่กันมาดั้งเดิม ประเด็นต่อมาที่สำคัญก็คือ ขบวนการแบบนี้มันจะผลักดันให้เจ้าของที่ดินเดิม หรือที่อยู่กันมาหลายชั่วคน  ไม่มีที่อยู่ จะต้องออกไปจากพื้นที่  ซึ่งอันนี้ผมคิดว่ามันไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดินเดิม จะอ้างว่าได้ที่ดินราคาสูงขึ้น ซึ่งมันไม่เกี่ยวมันเป็นปัญหาในเชิงเศรษฐกิจ คุณไม่สามารถเอาปัญหาเศรษฐกิจมาตอบคำถาม มาเป็นข้ออ้างและทำให้คุณสามารถละเมิด หรือทำอะไรก็ได้  แต่ละคนมีทัศนคติต่อเรื่องที่ดินไม่เหมือนกัน   อย่างที่ดินที่บ้านผม  อยู่ต่อกันมาสองสามชั่วคน   เป็นของทวด เพราะฉะนั้นการกระทำแบบนี้มันไม่ถูกต้อง ในกระบวนการพัฒนาเมือง มันต้องไม่ไปละเมิดคนใดคนหนึ่งหรือว่าจะต้องได้รับการเห็นชอบยินยอมสิ่งเหล่านี้ไม่เคยเกิด        วันนี้ที่มายื่นหนังสือก็เพราะเห็นว่าผังเมืองอันนี้เขาไม่ได้มาถามเราตอนที่เขาร่าง เท่าที่ฟังดูเหมือนเขาไปถามกันในกลุ่มเอง  ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสายอาชีพนักลงทุนต่างๆ คือเป็นพวกนักพัฒนา ซึ่งมันไม่ใช่   ผมได้ยินพวกคนจนเขามาสะท้อนให้ฟังว่า “เขาเป็นคนจนเขาก็ไม่เคยได้ถูกถามว่าจะให้พวกเขาไปอยู่ไหน” ซึ่งผมคิดว่าการพัฒนาแบบทิ้งคนใดคนหนึ่งมันไม่ถูก แล้วต้องให้กลุ่มใดกลุ่มหนึ่งแบกรับภาระไป แล้วนักพัฒนาที่ดินได้เงินไปก็ไม่ได้อยู่ที่นั่น ผมสู้มาผมเห็นมาเยอะ   การที่คุณพัฒนาแบบนี้คุณอยู่ในที่ดินหรือเปล่า  คุณก็ไม่ได้อยู่คุณสร้างปัญหาเสร็จแล้วคุณเอาเงินไปไหน คุณเอาเงินไปเข้าบัญชีคุณ แล้วคุณก็ผ่องถ่ายออกไป บางคนมีร่วมลงทุนกับต่างประเทศ เขาได้เงินไปเขาก็ไปอยู่ประเทศเขา แต่เราที่อยู่ที่นี่ เราจะเผชิญกับปัญหา อันนี้คือปัญหาหลักของเมือง ซึ่งการพัฒนาเมืองที่ไม่สมดุล ไม่คำนึงถึงคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ แล้วจะพัฒนาไปเพื่ออะไร คุณอ้างเรื่องเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียวมันไม่ถูก เศรษฐกิจก็ไม่ได้นำความสุขมาให้กับทุกคน คุณพัฒนาเศรษฐกิจแต่คุณกลับสร้างความทุกข์ให้กับคนจำนวนไม่น้อย        ผมคิดว่าเป้าหมายหลักของการพัฒนาที่ กทม. พยายามจะใช้คำว่าเมืองสร้างสุข มันไม่ใช่สโลแกน มันหลอกลวง มันเป็นการโกหกหลอกลวงตัวเอง เพราะว่ากระบวนการที่ เขาทำก็ทำเฉพาะกลุ่มทุน กลุ่มที่มีอำนาจทางด้านการเงินทุนทรัพย์ เข้ามามีบทบาทในการกำหนดว่าประเทศควรพัฒนาไปอย่างไร ซึ่งมันไม่ใช่ ประเทศเป็นของทุกคน เมืองเป็นของทุกคน ควรจะคนทุกภาคส่วน คนทุกเพศทุกวัย ควรจะมีเสียงมีสิทธิ คอนโดต้นตอปัญหานั้นสร้างเสร็จหรือยัง        เขาหยุดสร้างไป มันมีสองคอนโดที่เราสู้ มีคอนโดที่ทำ EIA เราก็สู้โดยใช้ EIA ที่จะสร้าง 30 ชั้น เป็นกลุ่มของเคพีเอ็น อันนี้เราก็หยุดเขาได้คัดค้านได้ แต่สิ่งที่เขาทำก็คือเอาที่ดินนี้ไปขายต่อให้นายทุนกลุ่มอื่น ซึ่งนายทุนกลุ่มอื่น นายทุนกลุ่มใหม่ เขาก็รอผังเมืองใหม่มา เขาถึงจะสร้างเป็นการซื้อไว้เก็ง  มีอีกอันคือคอนโดเก่าซึ่งไม่ได้เก่ามาก เพิ่งสร้างเสร็จแต่ใช้ใบอนุญาตเก่า สร้าง 18 ชั้น ซึ่งใช้ใบอนุญาตเก่าที่ไม่ต้องมีการทำ EIA ไม่ต้องทำเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม  อันนี้เราฟ้องร้อง ตอนนี้อยู่ในศาลปกครอง เพราะเราบอกว่าทำไม่ได้ ที่จะใช้ใบอนุญาตตั้งแต่ปี 35 ปรากฏว่าเขาร่วมมือกับเจ้าหน้าที่รีบเปิดใช้อาคาร ทำให้มีการเปิดใช้อาคารแล้ว และเราก็ไม่สามารถที่จะหยุดการใช้อาคารของเขาได้ เขาสร้างเสร็จแล้ว เปิดมามีผลกระทบเรื่องน้ำท่วม เรื่องไฟตก เริ่มตั้งแต่เขาสร้างแล้ว เรื่องน้ำท่วมแต่ก่อนเป็นที่ดินเปล่าฝนตกก็รับน้ำ พอเขาสร้างเสร็จน้ำไม่มีที่ไป น้ำก็ลงมาที่ถนน ลงมาในชุมชน คือถ้าเขาปฏิบัติตามกฎหมาย อาคารเขาก็จะไม่สูง พื้นที่คอนกรีตก็จะน้อย ก็จะมีพื้นที่ๆ จะปล่อยให้น้ำซึมลงดินได้มากขึ้น คือเป็นประเด็นที่ชัดเจน ในส่วนของ 30 ชั้นเราก็คิดว่าให้สร้างไม่ได้แล้ว เพราะปัญหาเรื่องจราจรเอง สาธารณูปโภคไม่เพียงพอ ถึงแม้เจ้าหน้าที่รัฐบอกว่าพอ ก็ไม่พอ “เขาก็จะพูดเอาใจช่วยนายทุน แต่เราชาวบ้าน เราอยู่ ฝนตกปุ๊บไฟดับ ซึ่งเมื่อก่อนไม่เคยเป็น ไฟดับคือไฟไม่พอ แล้วคุณจะมาเพิ่มการใช้ไฟอีก อีก 30 ชั้นอีก 200 ห้อง 200 ครอบครัวคุณจะเอาไฟที่ไหนมาใช้   คุณเอาหมู่บ้านมาอยู่แนวตั้งมันไม่ได้  การพัฒนาโดยขาดการคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ผมคิดว่ามันไม่ถูกต้อง  เราไม่ได้ต่อต้านการพัฒนา แต่นี่ไม่ใช่เรียกว่าการพัฒนา เรียกว่าการแสวงหาประโยชน์”  เหตุที่มายื่นหนังสือในวันนี้        พอเราทราบข่าวว่าผังเมืองใหม่จะเปลี่ยนพื้นที่จากสีน้ำตาลเป็นสีแดง  ก็คือจะปล่อยผีให้สร้างตึกสูงขึ้นมาได้ เราก็เริ่มไม่สบายใจ เพราะว่ามีคอนโดที่เราสามารถหยุดยั้งเขาได้  ที่เขาพยายามจะสร้างสูงเกินที่กำหนด ซึ่งควรจะเป็น 8 ชั้น แต่ว่าจะสร้าง 30 ชั้น คือเขาจ้องอยู่  วันนี้เขาก็หยุดโครงการ เขาก็รอผังเมืองใหม่ออกมา ให้ถูกกฎหมายแล้วเขาก็จะสร้างได้เต็มที่ ทีนี้จาก 30 ที่เขาวางแผนไว้ก็จะสูงกว่านั้น เพราะว่าถ้าตามแผนนี้เขาก็จะสร้างสูงได้ไม่จำกัดถ้าเป็นสีแดงนี่ก็จะเป็นปัญหา เพราะว่าปกติสภาพการจราจรสุขุมวิทมันก็ติดมาก ขึ้นชื่อว่าเป็นเขตที่รถติดมากเราคิดว่านี่คือประเด็นหลัก ที่เราไม่เห็นด้วยที่จะมาเติมให้พื้นที่ในกรุงเทพฯ มันหนาแน่นขึ้น ซึ่งมันก็หนาแน่นอยู่แล้ว เราก็เลยกลับมาดูว่าผังเมืองนี้โดยภาพรวมแล้ว ถ้ายอมเปิดให้ขยายเส้นสีน้ำตาลมาเป็นสีแดง เท่ากับว่าเป็นการเปิดโอกาสในการเติมความหนาแน่นเข้าไปอีก จากที่ของเดิมก็แย่อยู่แล้ว ประเด็นที่จะตามมาอีกอันก็คือ ประเด็นของเรื่องการบังคับใช้กฎหมาย ซึ่งเราเห็นว่ามันมีช่องโหว่และมีการคอรัปชัน ดูแล้วทำให้กลับไปคิดว่าเป้าประสงค์ของเขาคืออะไร อดถามไม่ได้ว่าการที่เราปล่อยเส้นสีแดง แล้วก็ไม่ได้ควบคุม ให้สร้างกันได้เต็มที่ในซอยเล็ก ซอยน้อย        ผมคิดว่าประโยชน์มันจะเกิดกับใคร เกิดกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าประชาชนส่วนน้อย  แล้วก็ทิ้งปัญหาทั้งหมดให้กับประชาชนธรรมดา ซึ่งไม่มีอะไรที่จะไปต่อรอง   ซึ่งก็ชัดเจนว่าเส้นสีแดงมันไม่ได้ถูกใช้อย่างมียุทธศาสตร์  คือไม่ได้ตอบสนอง ถ้าจะเอาเส้นสีแดงไปใช้ในส่วนของการส่งเสริมให้ความเจริญกระจายออกไปข้างนอก อันนั้นน่าจะเป็นประเด็นที่มีประโยชน์กว่า ควรกระจายออกไป ไม่ควรกระจุกตัวอย่างนี้ เพราะปัญหาเดิมมันไม่ได้แก้ และแก้ไม่ได้ด้วย เพราะด้วยโครงสร้างทางการเมือง โครงสร้างทางหน่วยงานราชการเองก็เป็นปัญหาอยู่ ยังไม่ได้บวกเรื่องของการคอรัปชัน การไม่ซื่อตรงต่างๆ ของเจ้าหน้าที่ๆ บังคับใช้กฎหมาย คิดไหมว่าการยื่นหนังสือจะช่วยเปลี่ยนอะไรได้        คือเรามาสะท้อนให้ผู้ออกแบบให้เขามองในหลายๆ มิติ คือคำนึงในมิติต่างๆ ที่เราได้สะท้อนไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการรับฟัง การมีส่วนร่วมของประชาชน ประเด็นเรื่องประชากรแฝง ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในรูปของคอนโด หรือแม้แต่เรื่องของภาษี ซึ่งเราต้องโดนแน่ๆ เพราะถ้ามาประกาศอย่างนี้ราคาที่ดินก็จะขึ้น เราก็เคยอยู่ดีๆ เราไม่เกี่ยวอะไรจากประโยชน์ของเขา เราก็ต้องจ่ายภาษีที่สูงขึ้น แล้วก็ตามมาด้วยเรื่องอื่นๆ แน่นอน เรื่องสาธารณูปโภคมันไม่พออยู่แล้ว โดยเฉพาะที่จะออกกฎใหม่ที่จะลดจำนวนที่จอดรถยนต์ในคอนโดเหลือ 25 เปอร์เซ็นต์ มันไม่สอดคล้องกับสังคมไทย สังคมไทยเป็นสังคมบูชารถ มันเป็นไปไม่ได้ ไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงเลย คุณให้ 100 เปอร์เซ็นต์เขายังไม่พอ เพราะห้องหนึ่งมีมากกว่าหนึ่งคัน ทุกวันนี้แต่ละคอนโดก็มีปัญหาเรื่องนี้ แล้วก็ทะเลาะกัน คุณจะทำปัญหาเพิ่มขึ้น ตัวนี้ไม่ได้ตอบโจทย์ ถ้าคุณจะจำกัดรถยนต์ เช่น คุณมีมาตรการในเรื่องภาษี รถยนต์ภาษีต้องสูงขึ้น คุณจะต้องมีแผนผังพื้นที่ในการจอดรถด้วยว่าซื้อแล้วจะไปจอดที่ไหน ไม่ใช่ว่าเอาใจมาตรการนายทุน อุตสาหกรรม ทุกวันนี้ไม่รอดอยู่แล้ว ย้ายฐานการผลิตไปหมดแล้ว หลังจากวันนี้ วางแผนอย่างไรต่อไป        คงต้องติดตามแล้วก็รวมกลุ่มผ่านชุมชนต่างๆ ที่ประสานงานโดยมูลนิธิ  คิดว่าเป็นจุดแข็ง เป็นจุดที่ดี  แล้วก็ไปทุกที่ ทุกเวที แล้วก็แสดงให้รัฐเห็นว่า เราไม่ยินยอม เราไม่เห็นด้วยในระดับนี้ จนกระทั่งคัดค้านไปจนถึงที่สุด เมื่อถึงที่สุดของกระบวนการ แล้วมีการไปอนุญาตหรือไปเซ็นโดยมหาดไทย เราก็จะไปถึงศาลปกครองซึ่งขอให้ยับยั้งการออกกฎกระทรวง เขาเรียกกฎกระทรวงซึ่งมันมีผลกระทบกับมหาชนมาก เพราะว่ากฎหมายที่มีผลกระทบกับมหาชนขนาดนี้กับไม่ผ่านสภา กลับไปอยู่กับกระทรวง  ผมคิดว่ามันมีผลกระทบมากแต่ทำไมจะให้แค่ระดับรัฐมนตรีเซ็นผ่านแค่นั้นหรือ น่าจะเป็นระดับประเทศ เพราะว่ากรุงเทพฯ เป็นเมืองหลวงเราปฏิเสธไม่ได้ว่ามันมีผลระทบต่อมหภาค เศรษฐกิจและประชากรที่อยู่ในนี้เป็นหนึ่งในสามของประเทศ ดังนั้นผมคิดว่าอะไรที่มีผลกระทบมากๆ จะต้องมีการถกเถียงกันในระดับสภา ทำไมเมืองใหญ่อื่นๆ ถึงทำได้ แต่ประเทศเราทำไม่ได้        ต้องไปดูว่าประเทศที่เขาจัดการได้ เขามีความเข้มแข็งในการจัดการบังคับใช้กฎหมาย กฎหมายเขาศักดิ์สิทธิ์ เขาบังคับใช้ได้ เอาจริง การคอรัปชันน้อย ดังนั้นที่เราเห็นว่าเขาทำได้และอยากทำเหมือนเขานั้น เราไม่สามารถทำได้หรอก เราจะทำแย่กว่าเพราะการบังคับใช้กฎหมายเราต่ำมากต้องแก้  กทม เอง ปัญหาในวันนี้ก็คือตัว กทม  ผู้ที่ต้องบังคับใช้กฎหมายกลับปล่อยปละละเลย หรือมีส่วนรู้เห็นในการที่จะให้เมืองมันพัฒนาไปอย่างบิดเบี้ยว ไม่เป็นไปตามผัง อย่างที่บอกคือวันนี้ที่เรามาเราถามว่าแผนเดิมของปี 56 ผังเดิมมันมีความบกพร่องตรงไหน คุณมีข้อศึกษาไหม คุณก็ไม่มี แทนที่จะเริ่มใหม่ อันเก่าคุณพัฒนาเต็มศักยภาพหรือยัง อันเก่าคุณยังทำไม่เต็มที่แล้วคุณยังมาขยับอีกเพื่ออะไร นี่มันก็คือการตอบโจทย์นายทุนทั้งนั้นอยากฝากถึงคนที่มีผลกระทบคนอื่นๆ หรือผู้อ่านอย่างไร        คือผมคิดว่าวันนี้เราจะปล่อยปละละเลยให้สิ่งต่างๆ ผ่านไป โดยที่เราไม่ใส่ใจมันคงไม่ได้อีกแล้ว เพราะว่าการที่เราปล่อยให้คนอื่นเขาละเมิดเรา เรายินยอมให้เขาทำ แล้วเราก็บอกว่าเราไม่อยากไปยุ่ง มันเลยทำให้ปัญหาลุกลามใหญ่โต ถ้าทุกคนทำหน้าที่คนละเล็กละน้อย แบ่งเบาภาระกันไป  ก็จะไม่ต้องมีคนใดคนหนึ่งทำหนัก แล้วท่านจะเดือดร้อนจนกระทั่งไปสู่วิกฤต เช่น ถ้า ทุกคนช่วยกันปัดกวาดขยะในบ้านและหน้าบ้านตัวเองมันก็จะไม่มีขยะสะสม จนกระทั่งทำให้บ้านเมืองดูไม่ดี ถ้าเราช่วยกันคนละไม้คนละมือก็จะไม่มีปัญหาที่จะต้องมาทำแบบนี้ เพราะฉะนั้นจะบอกว่าขยะหน้าบ้านไม่ใช่ของฉัน ฉันจะทำเฉพาะในบ้านตัวเอง ในท้ายที่สุดขยะหน้าบ้านของคุณมันก็จะมาเป็นปัญหาของคุณด้วย เพราะคุณออกจากบ้านคุณก็จะเจอขยะ เมื่อเราต้องอยู่กันเป็นชุมชนเราก็ต้องดูแลชุมชนด้วย เราอย่านิ่งดูดาย เพราะถ้านิ่งดูดายผลักภาระให้คนอื่นที่เขาใส่ใจมันไม่ค่อยยุติธรรม        การแบ่งเบาภาระซึ่งกันและกันมันจะทำให้เราทำให้ชุมชนเดินหน้าไปด้วยกันได้ ไม่อย่างนั้นจะเกิดการขาดสมดุลเพราะความไม่ใส่ใจของเรา ที่เราไปดำเนินการตามที่ต่างๆ ก็เป็นเงินส่วนตัว การที่เราออกมาเคลื่อนไหว เราใช้เงินตัวเองไม่มีใครมาว่าจ้าง เราคิดว่าถ้าเราไม่ทำก็ไม่มีใครทำให้เรา บ้านเราเองถ้าเราไม่ดูแลใครจะมาดูแลให้เรา “เราต้องช่วยกัน คืออย่าไปคิดว่าเวลาคนออกมาเรียกร้อง อย่าไปมองเชิงลบ ต้องดูเจตนารมณ์และวัตถุประสงค์ว่าเขามีปัญหาอะไร บางคนเขาออกมาเพราะปล่อยไปแบบนี้ไม่ได้ เราปล่อยให้บ้านเมืองเป็นแบบนี้ไม่ได้ถ้าเราทุกคนนิ่งดูดายมันก็ไม่ไม่รอด อย่าไปคิดอะไรเชิงลบ มันไม่สร้างสรรค์และมันก็ไม่ได้เกิดประโยชน์ ยิ่งถ้าเขามาทำให้เรา ถ้าเราช่วยได้ก็ส่งเสริมเขา เป็นกำลังใจ สนับสนุนได้ทางใดได้ก็ทำ”

อ่านเพิ่มเติม >


ฉบับที่ 218 คอนโดสร้างไม่เสร็จตามกำหนด

        คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดกำลังเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคอย่างมาก ยิ่งทำเลดี ใกล้ที่ทำงาน ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้โรงพยาบาล การเดินทางสะดวก ยิ่งเป็นที่ต้องการ อย่างไรก็ตามการตัดสินใจซื้อคอนโด ต้องคำนึงถึงสิ่งอื่นด้วย เช่น ระยะเวลาการก่อสร้าง เพราะว่าระหว่างที่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จเราก็ต้องไปเช่าที่อื่นอยู่ มาดูกันว่าการซื้อคอนโดของผู้ร้องรายนี้จะมีเรื่องราวน่าสนใจอย่างไร         คุณภูผา เป็นคนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ แถวๆ สยาม เริ่มแรกเช่าหออยู่ เมื่อทำงานเก็บเงินได้ก้อนหนึ่งก็เล็งหาคอนโดใกล้ที่ทำงาน เพื่อไว้อยู่อาศัยจนมาพบกับคอนโดวิช ซิกเนเจอร์ บริเวณถนนเพชรบุรี ใกล้บีทีเอสราชเทวี ใกล้สยายที่ทำงานของเขา ของบริษัท สยามนุวัตร จำกัด คุณภูผาจึงตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับบริษัท ราคาเกือบ 6 ล้าน เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2557 โดยชำระเงินจำนวนเกือบ 4 แสนบาทในวันเดียวกัน โครงการนี้กำหนดสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 31 ตุลาคม 2560 ต่อมาบริษัทมีหนังสือมาถึงคุณภูผาขอขยายระยะเวลาเป็นวันที่ 30 เมษายน 2561 ตามข้อตกลงในสัญญาที่กำหนดไว้ว่าสามารถขยายระยะเวลาได้ไม่เกิน 60 วัน แต่เมื่อถึงวันดังกล่าวบริษัทกลับเงียบไปไม่ติดต่อคุณภูผาเลย        ต่อมาวันที่ 2 พฤษภาคม 2561 คุณภูผาจึงทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดจำนวน 1,200,000 บาท และเรียกเบี้ยปรับร้อยละ 15 ต่อปีตามสัญญาที่ได้ทำไว้ ส่งไปยังบริษัททางไปรษณีย์ แต่บริษัทเพิกเฉย คุณภูผาพยายามติดต่อไปหลายครั้งพนักงานของบริษัทก็บ่ายเบี่ยงตลอด จนกระทั่งวันที่ 12 กรกฎาคม 2561 บริษัทมีหนังสือแจ้งมายังคุณภูผาให้ไปตรวจรับห้องชุด ถ้าพ้นกำหนดแล้วยังไม่ได้ตรวจรับห้องชุด หรือไม่แจ้งเลื่อนวันตรวจห้องชุด บริษัทจะถือว่าคุณภูผายอมรับว่าห้องชุดอยู่ในสภาพเรียบร้อยและพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากบริษัท         หลังจากได้รับหนังสือดังกล่าวคุณภูผาได้ติดต่อไปยังบริษัทสอบถามถึงหนังสือดังกล่าว เพราะเขาได้บอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนไปแล้วทำไมถึงมีหนังสือให้ไปตรวจรับห้องชุดส่งมาอีก พนักงานของบริษัทก็บ่ายเบี่ยงโยนกันไปมา คุณภูผาก็ยังโทรเข้าไปถามอยู่หลายครั้ง เพราะอยากได้คำตอบที่แน่นอน จนครั้งสุดท้ายพนักงานของบริษัทแจ้งว่าบริษัทไม่มีการตอบรับใดๆ ให้ลูกค้าดำเนินการตามสมควรเอาเอง ด้วยความร้อนใจคอนโดก็ไม่ได้ เงินที่ส่งไปก็ไม่ได้คืน ไม่รู้จะทำอย่างไรดี จึงมาปรึกษาศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค เพื่อขอคำปรึกษา แนวทางการแก้ไขปัญหา        ศูนย์พิทักษ์สิทธิแนะนำว่าคุณภูผาได้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่บริษัทเป็นผู้ผิดสัญญาคุณภูผามีสิทธิบอกเลิกสัญญา ขอเงินคืน และเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาจะซื้อจะขายที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงไว้ บริษัทต้องคืนเงินให้คุณภูผาพร้อมเบี้ยปรับทันที ถ้าบริษัทล่าช้าบริษัทต้องจ่ายดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีให้แก่คุณภูผาอีกด้วย         ส่วนหนังสือแจ้งนัดตรวจรับมอบหนังชุด แนะนำให้คุณภูผาทำหนังสือปฏิเสธการตรวจรับห้องชุดและยืนยันการบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืนตามที่คุณภูผาเคยมีหนังสือไปแล้วอีกครั้งหนึ่ง โดยส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับ(ใบสีเหลือง) เพื่อยืนยันในความต้องการของตนเอง        ศูนย์พิทักษ์ฯ มีหนังสือถึงบริษัทเชิญประชุมเพื่อไกล่เกลี่ยข้อพิพาทระหว่างผู้ร้องและบริษัทในเดือนกันยายน 2561 บริษัทส่งตัวแทนเข้าร่วมประชุมและรับข้อเสนอของผู้ร้องที่บอกเลิกสัญญา ขอเงินที่จ่ายไปทั้งหมดประมาณ 1,200,000 บาทคืน และดอกเบี้ยผิดนัดอัตราร้อยละ 15 ต่อปีนับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 จนกว่าจะชำระเสร็จ โดยขอให้ชำระภายในวันที่ 31 ตุลาคม 2561 คุณภูผาใจดีไม่คิดเบี้ยปรับกรณีบริษัทผิดสัญญา และให้แจ้งกลับมายังมูลนิธิ แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ไม่ได้แจ้งกลับมายังมูลนิธิ เมื่อเจ้าหน้าที่มูลนิธิโทรศัพท์สอบถามความคืบหน้าไปยังตัวแทนของบริษัท ตัวแทนแจ้งว่าบริษัทมีนโยบายที่จะคืนเงินให้แก่ผู้ร้อง โดยขอแบ่งจ่ายเป็น 3 งวด และจะเริ่มชำระในเดือนมกราคม 2562 เจ้าหน้าที่มูลนิธิขอให้ตัวแทนบริษัทแจ้งมาเป็นหนังสือ แต่บริษัทก็ยังเพิกเฉย         ผู้ร้องจึงขอให้ศูนย์พิทักษ์ดำเนินคดีกับบริษัทฯ เรียกเงินที่ชำระไปทั้งหมดคืน พร้อมเบี้ยปรับกรณีผิดสัญญาร้อยละ 15 ต่อปี และดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี ทนายความของศูนย์ได้ข้อมูลว่า ปัจจุบันมีผู้เสียหายจากการที่บริษัทสร้างห้องชุดไม่เสร็จภายในกำหนด และผู้ซื้อขอเงินคืนแต่บริษัทบ่ายเบี่ยงไม่คืนเงินให้แก่ผู้ซื้อ ผู้เสียหายจึงรวมกลุ่มกันฟ้องบริษัท สยามนุวัตร จำกัด เป็นจำเลย โดยขอให้ศาลดำเนินคดีแบบกลุ่ม เรียกให้บริษัทคืนเงิน พร้อมเรียกเบี้ยปรับและดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งเป็นกรณีความเสียหายเช่นเดียวกับคุณภูผา ศูนย์ฯ จึงแจ้งผู้ร้องให้ไปร่วมกลุ่มด้วย เพราะว่าการดำเนินคดีแบบกลุ่มผู้ร้องจะได้รับความคุ้มครองด้วยเนื่องจากเป็นความเสียหายลักษณะเดียวกัน ผู้ร้องไม่ต้องเสียเวลาไปดำเนินคดีแยกอีกคดีหนึ่ง ถ้าศาลไม่รับดำเนินคดีแบบกลุ่ม ผู้ร้องยังสามารถดำเนินคดีกับบริษัทได้อีกครั้งหนึ่ง โดยมูลนิธิยินดีให้ความช่วยเหลือ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 216 ความเคลื่อนไหวเดือนกุมภาพันธ์ 2562

ท้อง 3 เดือนแรก และ 6 เดือนขึ้นไปไม่ควรนวด             ข่าวหญิงท้อง 6 เดือน ช็อกคาร้านนวดทำให้แท้งลูกส่วนตัวเองมีอาการเจ้าหญิงนิทรานั้น รองโฆษก กรมการแพทย์แผนไทยและการแพทย์ทางเลือก กระทรวงสาธารณสุข แนะนำว่า ผู้หญิงตั้งครรภ์นั้นสามารถนวดได้เพียงแต่ต้องดูอายุครรภ์และนวดกับหมอนวดผู้ชำนาญ        โดยหากอายุครรภ์ตั้งแต่เริ่มจนถึง 3 เดือน ไม่ควรนวด เพราะการนวดจะไปกระตุ้นให้มดลูกรัดตัว เสี่ยงแท้งลูกได้ อีกช่วงที่ต้องระวังคือ อายุครรภ์ 6 เดือนขึ้นไป การนวดอาจทำให้มดลูกไปกดเส้นเลือดดำ เส้นเลือดแดงในท้อง ในลำไส้ อาจเกิดภาวะช็อกหมดสติ ไม่ควรไปนวดตามร้านนวดทั่วไป หากเลือกที่จะนวดเพื่อบรรเทาอาการปวดเมื่อย ควรเลือกใช้บริการกับหมอแผนไทยที่มีการร่ำเรียนมา 800 ชั่วโมงเป็นอย่างน้อย เพราะการนวดเป็นเรื่องที่ผู้ให้บริการต้องผ่านการอบรม และสอบจนผ่านการรับรองจากทางราชการ รถจดทะเบียนใหม่ใน กทม. สูงขึ้นทุกปีสวนทางวิกฤตฝุ่นจิ๋ว        ไม่น่าแปลกใจที่ค่าฝุ่นพิษใน กทม. จะเพิ่มขึ้น เมื่อสถิติรถจดทะเบียนใหม่ใน กทม. สูงขึ้นทุกปี จากการเปิดเผยสถิติปริมาณรถยนต์ที่จดทะเบียนในปี 2551 - 2560 โดยสำนักงานจราจรและขนส่ง กทม. พบว่า รถยนต์ส่วนบุคคลมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น 8% ต่อปี ส่วนรถบรรทุกส่วนบุคคล เพิ่มขึ้น 3.5% ต่อปี โดยการที่กรุงเทพฯ มีปริมาณรถส่วนบุคคลที่เพิ่มขึ้นนี้ ส่งผลให้ความเร็วเฉลี่ยของพื้นที่ชั้นนอกลดลง 22% พื้นที่ชั้นกลางลดลง 17% และพื้นที่ชั้นในลดลง 11%         ขณะที่กรมการขนส่งทางบก รายงานข้อมูลจำนวนรถที่จดทะเบียนสะสมในกรุงเทพฯ ณ วันที่ 31 มกราคม 2562 พบว่า มีรถยนต์นั่งส่วนบุคคลไม่เกิน 7 คน ทั้งหมด 4,529,691 คัน รถยนต์บรรทุกส่วนบุคคล 1,378,623 คัน รวม 5,908,314 ซึ่งในจำนวนนี้กว่า 2.2 ล้านคัน หรือ 38.73% เป็นรถที่ใช้น้ำมันดีเซล        ทั้งนี้การแก้ปัญหาฝุ่นละอองขนาดเล็ก จำเป็นต้องแก้ปัญหาจราจรติดขัดเพื่อลดมลพิษทางอากาศ ที่มีแหล่งกำเนิดมาจากไอเสียของเครื่องยนต์ดีเซล ซึ่งประกอบไปด้วย PM 2.5 มากกว่า 90% และควรเพิ่มการใช้งานระบบขนส่งมวลชน และรถโดยสารประจำทาง ขณะเดียวกันให้จำกัดรถยนต์ในพื้นที่ที่มีการจราจรติดขัด จึงจะเป็นการแก้ไขปัญหาในระยะยาวได้ส่งเสียงถึง คกก.วัตถุอันตราย ทบทวนลงมติแบน 'พาราควอต'        มูลนิธิชีววิถี องค์กรต่อต้านคอร์รัปชัน และมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เรียกร้องคณะกรรมการวัตถุอันตราย ลงมติทบทวนการใช้พาราควอต ในรอบการประชุมที่จะมีการพิจารณาคำวินิจฉัยของผู้ตรวจการแผ่นดินอย่างเปิดเผยและเป็นธรรม สามารถให้ประชาชนทราบได้ว่าใครตัดสินอย่างไร  และเรียกร้องให้กรรมการที่มีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจสารเคมีลาออก        นายวิฑูรย์ เลี่ยนจำรูญ ผอ.มูลนิธิชีววิถี กล่าวถึงปัญหาพาราควอตอย่างน้อย 3 เรื่อง คือ 1. เป็นสารเคมีที่มีความเป็นพิษเฉียบพลันสูง 2. ก่อให้เกิดโรคพาร์กินสัน และ 3. มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในระยะยาว         ดร.มานะ นิมิตรมงคล เลขาธิการองค์กรต่อต้านคอร์รัปชัน (ประเทศไทย) แสดงความเห็นว่า ควรประกาศยกเลิกการใช้สารเคมีก่อน จนกว่าผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จะสามารถหาหลักฐานมาพิสูจน์ได้ว่าสารเคมีเหล่านี้ปลอดภัย ไม่เป็นพิษ และไม่ทำให้คนป่วยหรือเสียชีวิตดับฝันคอนโดให้เช่ารายวัน จับปรับ “เจ้าของห้อง-นิติบุคคลฯ”        “ศาลจังหวัดหัวหินถึงเพชรบุรี” ตัดสินคดีตัวอย่างเชือดเจ้าของห้องชุดปล่อยเช่ารายวันผิด กม.โรงแรม จำคุก 6 เดือน ปรับ 5 พัน-1 หมื่น          จากภาวะบูมของตลาดคอนโดมิเนียมนำไปสู่การตลาดแนวใหม่ที่หันไปเน้นลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่ามากขึ้น โดยปกติเน้นการปล่อยเช่าแบบรายเดือน อย่างไรก็ตาม ช่วงไม่ต่ำกว่า 4-5 ปีที่ผ่านมาเริ่มหันมาเน้นปล่อยห้องชุดเช่ารายวันมากขึ้น กลายเป็นคู่แข่งของโรงแรมและเป็นการทำผิดกฎหมายโรงแรมโดยตรง        ล่าสุด การนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันได้มีคำพิพากษาถูกลงโทษหนักทั้งปรับและจำคุก คำพิพากษาของศาลจังหวัดหัวหิน คดีดำเลขที่ 50/2561 คดีแดงเลขที่ 59/2561 วันพิพากษา 5 มกราคม 2561 จำเลยมีความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 4, 15, 59 รับสารภาพลดโทษกึ่งหนึ่งตาม ปอ.ม.78 ปรับ 5,000 บาท และปรับรายวัน วันละ 500 บาท เป็นเวลา 20 วัน เป็นเงิน 10,000 บาทกับคดีดำเลขที่ 107/2561 คดีแดงเลขที่ 106/2561 วันพิพากษา 16 มกราคม 2561 จำเลยมีความผิดตามฟ้อง รับสารภาพลดโทษกึ่งหนึ่งคงปรับ 5,000 บาท ปรับรายวัน วันละ 100 บาท เป็นเวลา 81 วัน เป็นเงิน 8,100 บาท        อีกตัวอย่างการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ ทำเลชะอำ จังหวัดเพชรบุรี โดยศาลจังหวัดเพชรบุรี คดีดำเลขที่ 277/2561 คดีแดงเลขที่ 900/2561 มีการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ค่าเช่าวันละ 4,990 บาท ผิด พ.ร.บ.โรงแรมฯ พิพากษาจำคุก 6 เดือน ปรับ 10,000 บาท ปรับอีกวันละ 1,000 บาท        “กรณีนี้เป็นการป้องปรามไปยังกรรมการนิติบุคคลด้วย เพราะเริ่มมีตัวอย่างจากหลายนิติฯ ที่มีตัวแทนกลุ่มผู้ซื้อลงทุนปล่อยเช่า ส่งตัวแทนมาเป็นกรรมการนิติฯ และพยายามออกระเบียบให้ปล่อยเช่ารายวันได้ ที่หนักข้อสุดน่าจะเป็นตัวแทนลูกค้าจีน ซึ่งซื้อในโควตาต่างชาติ 49% แล้วส่งตัวแทนมาเป็นกรรมการ ดังนั้น คำพิพากษาลงโทษเจ้าของห้องชุดมีผลผูกพันกับนิติบุคคลในฐานะรับฝากเช่ารายวันที่จะทำผิดกฎหมายด้วยเช่นกัน” ร้องเรียนปี 61 พบปัญหาโฆษณาเกินจริงมากที่สุด        มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เปิดเผยตัวเลขการให้คำปรึกษาและรับเรื่องร้องเรียนผู้บริโภค จากเครือข่ายองค์กรผู้บริโภค ทั่วประเทศ ประจำปี 2561 มีจำนวนทั้งสิ้น 4,545 เรื่อง โดยพบว่า เรื่องร้องเรียนด้านอาหาร ยา และผลิตภัณฑ์สุขภาพ มากเป็นอันดับหนึ่ง จำนวน 1,505 ราย ส่วนอันดับสอง ด้านบริการสาธารณะ 930 ราย และอันดับสาม ด้านบริการสุขภาพและสาธารณสุข 705 ราย        โดยเรื่องร้องเรียนด้านอาหารฯ ส่วนใหญ่เป็นเรื่องโฆษณาหลอกลวงเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์สุขภาพที่อาจก่อให้เกิดอันตรายซึ่งเผยแพร่ผ่านสื่อออนไลน์ เช่น เฟซบุ๊ค และทางช่องเคเบิ้ลทีวี รวมไปถึงวิทยุท้องถิ่น ส่วนหมวดบริการสาธารณะ พบปัญหาเกี่ยวกับการขนส่งทางบกได้รับการร้องเรียนมากที่สุด โดยเป็นเรื่องการชดเชยเยียวยาจากอุบัติเหตุรถโดยสารสาธารณะ และการร้องเรียนพฤติกรรมพนักงานผู้ให้บริการ เช่น พูดจาไม่สุภาพ สูบบุหรี่ขณะขับรถ ขับรถหวาดเสียว        สำหรับหมวดบริการสุขภาพและสาธารณสุข ส่วนใหญ่เป็นการสอบถามเรื่องการย้ายและสิทธิประโยชน์ต่างๆ โดยเฉพาะสิทธิบัตรทอง ซึ่งนอกจากการไม่รู้สิทธิแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การไม่ได้รับความสะดวกตามสมควรหรือไม่ได้รับการปฏิบัติตามสิทธิ การได้รับความเสียหายจากการรักษาพยาบาล และการถูกเรียกเก็บค่าบริการจากการใช้สิทธิกองทุนฉุกเฉิน

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 197 เรื่องที่คนอยู่คอนโดต้องรู้ “ปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด”

ที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด ที่เรียกกันติดปากว่า “คอนโดมิเนียม” มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมากและรวดเร็วโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ทั่วประเทศไม่เฉพาะแต่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งหลักการเลือกซื้อคอนโดของหลายๆ คนประกอบกันด้วยหลายปัจจัย ทั้งเรื่องของราคา ความสะดวกสบายเรื่องการเดินทาง และความน่าเชื่อถือของบริษัทเจ้าของโครงการ แต่ก็มีผู้ซื้อคอนโดจำนวนไม่น้อยที่มองข้ามเรื่องของการจัดการในของ “นิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งเป็นส่วนที่สำคัญอย่างมากและเกี่ยวข้องกับความเป็นอยู่ของผู้ซื้อคอนโดโดยตรงหลังจากที่เราได้ย้ายเขาไปอยู่อาศัย เพราะถือเป็นหน่วยที่จะคอยทำหน้าที่ดูแลความจัดการความสะดวกเรียบร้อยต่างๆ ของโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความปลอดภัย น้ำ-ไฟ ทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ เช่น ที่จอดรถ สวนหย่อม สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งที่ผ่านมาก็มีข่าวที่เกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดได้รับความเสียหายจากอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น สภาพห้องหรือสาธารณูปโภคส่วนกลางไม่ตรงตามที่มีการโฆษณาไว้ หรือไม่มีการดูแลจากนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งเรื่องเกี่ยวกับการฉ้อโกงค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของร่วมหรือผู้อาศัยภายในคอนโดทุกยูนิตต้องจ่ายตามข้อตกลงคณะกรรมการองค์การอิสระเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคภาคประชาชน ได้ทำการศึกษาปัญหาเกี่ยวกับการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นเรื่องที่ทั้งผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดหลายคนมองข้าม ทั้งๆ ที่เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างมาก และเป็นเรื่องที่มีกฏหมายกำหนดไว้ชัดเจน คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2555 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551ผลการศึกษาปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดผู้อยู่ตอบแบบสอบถาม ราว 1 ใน 3 ไม่มีความรู้ในเรื่องเกี่ยวกับ “นิติบุคคลอาคารชุด” ทั้งในส่วนของที่มา บทบาทหน้าที่ หรือการแต่งตั้งและถอดถอน ตลอดจนเรื่องสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม(สิทธิของคนคอนโด) เช่น การจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น แม้จะไม่ได้พักอาศัยเอง หรือ ไม่ทราบว่า ถ้าค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป  จะต้องเสียเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี ฯลฯ  ในส่วนของที่มา ผู้ตอบแบบสอบถาม ร้อยละ 21.2 ไม่ทราบว่า “ใคร” คือ ผู้ทำหน้าที่บริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด ร้อยละ  31.6 ไม่ทราบว่า เมื่อจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ต้องมีการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 6 เดือน เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและให้ความเห็นชอบข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้  ร้อยละ 27.2 ไม่ทราบว่า ผู้จัดการนิติบุคคล ต้องได้รับการแต่งตั้งหรือถอดถอนโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม  และต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ร้อยละ 37.6 ไม่ทราบว่า ในการประชุมใหญ่นั้นเจ้าของร่วมมีสิทธิเสนอแก้ไขข้อบังคับ ถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้  บทบาทหน้าที่ของนิติบุคคลฯ ร้อยละ  39.6 ไม่ทราบว่านิติบุคคลมีหน้าที่ต้องจัดเก็บสำเนาโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไว้ในสถานที่ทำการ ร้อยละ 29.8ไม่ทราบว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามกฎหมาย ร้อยละ  20.4 ไม่ทราบว่า ผู้จัดการนิติบุคคล มีหน้าที่จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่สิ้นเดือน และต้องประกาศต่อเนื่องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ร้อยละ  37.4 ไม่ทราบว่า กรรมการนิติบุคคลมีหน้าที่จัดประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกหกเดือน ความรู้เกี่ยวกับเรื่องหน้าที่ของเจ้าของร่วม(คนคอนโด) ร้อยละ 32.2 ทราบว่า มีปัญหาในการอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม  ร้อยละ 30.8 ไม่ทราบว่า “ข้อความหรือภาพโฆษณาหรือหนังสือชักชวน” เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายห้องชุด  ร้อยละ 33.8 ไม่ทราบว่า ตนเอง มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดนั้น แม้จะไม่ได้พักอาศัย หากไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางเมื่อนิติบุคคลทวงถามในเวลาที่กำหนด  จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี   ร้อยละ 37.2 ไม่ทราบว่า ถ้าค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป  จะต้องเสียเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี  และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ  รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ นอกจากนี้ยังพบว่า มีผู้ตอบแบบสอบถาม ร้อยละ 4  ไม่ได้รับข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อซื้อห้องชุดและเข้าอยู่อาศัย    เมื่อสอบถามว่า เห็นด้วยให้กฎหมายกำหนดให้ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพด้านบริหารงานนิติบุคคล ปรากฏว่า ร้อยละ 79.8 เห็นด้วย -----------------------------------------------------------------------------วิธีการเก็บตัวอย่าง การเก็บข้อมูลภาคสนามครั้งนี้ใช้แบบสอบถาม กับกลุ่มตัวอย่างที่เป็นเจ้าของร่วมที่ซื้ออาคารชุด จำนวน 500 คนเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2560 พื้นที่ในการเก็บข้อมูลได้แก่ อาคารชุดในย่านพระรามสาม เพชรเกษม สุขุมวิท รัชดา และสาธร  โดยแบ่งกลุ่มตามมูลค่าของอาคารชุด ดังนี้ อาคารชุดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จำนวน 150 คน อาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 150 คน อาคารชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จำนวน 150 คน และอาคารชุดราคา  5  ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 50 คน โดย ร้อยละ 48.2 ของผู้ตอบแบบสอบถามซื้ออาคารชุดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ร้อยละ 27.6 ซื้อเพื่อขายต่อเก็งกำไร และร้อยละ 24.2  ซื้อไว้เพื่อให้เช่า ข้อเสนอแนะจากงานวิจัย1. ควรกำหนดให้คนที่จะเข้ามาทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล ต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพเป็นการเฉพาะ โดยแก้ไขมาตรา 35/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดคุณสมบัติที่สำคัญของผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพด้านบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด   แม้ตามกฎหมายปัจจุบันได้กำหนดคุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลเอาไว้อยู่แล้ว แต่ไม่ได้ระบุว่าต้องเป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางด้านการบริหารจัดการนิติบุคคลเป็นการเฉพาะ ทำให้พบปัญหาเรื่องของการแต่งตั้งเครือญาติ(บริษัทเจ้าของโครงการ) เข้ามาทำหน้าที่ ซึ่งถือเป็นปัญหาเรื่องความโปร่งใส อย่างไรก็ตามการแก้ไขข้อกฎหมายนี้ต้องไม่เป็นเงื่อนไขในการเพิ่มค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม  รวมถึงมีข้อกำหนดห้ามไม่ให้ผู้มีส่วนได้เสียในบริษัทเจ้าของโครงการมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคล2. กรณีความไม่ปลอดภัยของทรัพย์ส่วนกลาง ที่เป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนบุคคล ในการรับผิดชอบความเสียหาย ควรร่วมกันทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายนิติบุคคลอาหารชุด  ปัญหานี้สืบเนื่องจากกรณีเจ้าของร่วมอาคารชุดรายหนึ่งแพ้คดีความในชั้นศาลกรณีรถยนต์หายไปจากลานจอดรถของอาคารชุด แล้วไม่สามารถเรียกร้องให้นิติบุคคลอาคารชุดรับผิดชอบ หรือชดเชยค่าเสียหายได้ เนื่องจากศาลพิจารณาว่าหน้าที่ของนิติบุคคลคือการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ส่วนรถยนต์คือ ทรัพย์ส่วนตัว อย่างไรก็ตามปัญหานี้เกิดจากสาเหตุ เรื่องที่จอดรถไม่เพียงพอ ไม่ปลอดภัย ซึ่งเป็นเรื่องที่ถูกร้องเรียนต่อคณะกรรมการองค์การอิสระฯ เป็นอันดับต้นๆ ดังนั้นเพื่อให้มีมาตรการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้มีคุณภาพมาตรฐาน การรับผิดชอบความเสียหาย ควรร่วมกันทั้งฝ่ายเจ้าของและฝ่ายนิติบุคคลอาหารชุด  3. กรณีที่มีคำสั่งปัญหาความไม่เข้าใจกฎหมาย ขอให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรมีมาตรการประชาสัมพันธ์ที่สามารถเข้าใจง่าย เข้าถึงง่าย เพื่อส่งเสริมให้ผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด รู้สิทธิ เข้าใจบทบาทในการเป็นเจ้าของร่วม การรวมตัวเพื่อใช้สิทธิ และมีส่วนร่วมในการเข้าประชุมเสนอแนะ และคัดเลือกกรรมการมากขึ้น โดยเฉพาะการรับรู้ข้อกฎหมายเรื่องการจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าปรับ และการเสียสิทธิกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางติดต่อกัน เนื่องจากพบว่ามีเจ้าของร่วมไม่รู้ข้อกฎหมายดังกล่าวเกือบครึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วม พร้อมกันนี้ มีข้อเสนอให้กรมที่ดิน จัดทำคู่มือการอยู่อาศัยในอาคารชุด โดยมีรายละเอียดอธิบายสิทธิหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด หน้าที่ของนิติบุคคล ทั้งการจัดการประชุม การเลือกกรรมการ การชี้แจงหลักเกณฑ์ การเปิดเผยข้อมูลรายรับรายจ่าย รวมถึงกฎหมายกำหนดหน้าที่ของลูกบ้าน เช่น กำหนดจ่ายค่าส่วนกลาง หรือการจ่ายค่าปรับกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลาง การใช้เอกสารโฆษณา เอกสารแนะนำการขายสามารถใช้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา โดยคู่มือดังกล่าวต้องมอบแก่ผู้ประกอบธุรกิจ และเมื่อมีการเปิดขายห้องชุดต้องส่งมอบคู่มือดังกล่าวแก่ผู้บริโภคทุกรายด้วยข้อสรุปปัญหาจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดและผลในทางกฎหมาย1.ปัญหาหน้าที่ในการจัดประชุมใหญ่สิ่งที่กฎหมายกำหนดผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต่อการประชุม ดังนี้-จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท-นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากไม่ทำต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาท2.ปัญหาเรื่องการเงินสิ่งที่กฎหมายกำหนดกฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนภายใน 15 วัน นับแต่วันสิ้นเดือนและปิดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบต่อเนื่องเป็นเวลา 15 วัน หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท3.ปัญหาหน้าที่เกี่ยวกับการบริหารงานทั่วไปสิ่งที่กฎหมายกำหนดผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ดูแลให้เจ้าของร่วมให้ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับเข้าใจเรื่อง การทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด4 องค์ประกอบหลัก คือ1.นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่แล้ว ก็คือกลุ่มคนที่บริษัทเจ้าของโครงการ “ว่าจ้าง” เข้ามาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ ของอาคารชุด หรือ คอนโด ซึ่งคอนโด สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ ได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น1.ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดนั้น รวมถึงบริเวณติดต่อกันด้วย เช่น ที่ดินที่มีสนามหญ้า หรือมีที่ปลูกต้นไม้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนั่นเอง2.ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินที่เป็นลานจอดรถร่วมกันหรือที่ดินที่จัดไว้เป็นสวนไม้ดอกเพื่อความสวยงามของอาคารชุดนั้น3.โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสา เสาเข็ม หลังคา ดาดฟ้า ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เป็นต้น4.อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่เป็นโรงเก็บรถร่วมกัน ระเบียงราวลูกกรง บันได ทางเดินระหว่างห้องชุด เป็นต้น5.เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ เครื่องดูดฝุ่น6.สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น เป็นต้น7.ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ ถังขยะ เป็นต้น2.ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กฎหมายกำหนดไว้ว่านิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีผู้จัดการ 1 คน จะเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคลก็ได้ ซึ่งถ้าเป็นนิติบุคคลเป็นผู้จัดการก็ต้องแต่งตั้งตัวแทนหนึ่งคนเข้ามาดำเนินการทำหน้าที่ในฐานะผู้จัดการแทนนิติบุคคลอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด1.จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม2.ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคาร3.จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด4.เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด5.จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน6.ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามข้อปฏิบัติของอาคารชุด เกิน 6 เดือนขึ้นไป3.คณะกรรมการอาคารชุด กฎหมายกำหนดให้ทุกอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน การแต่งตั้งกรรมการผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งใครบ้างมีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการอาคารชุด1.เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม2.ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี3.ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคนให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคนอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการอาคารชุด 1.ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด2.แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน3.จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อยโดยกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้4.เจ้าของร่วมเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก ผู้ซื้อห้องของอาคารชุดก็ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมทันที โดยจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนบุคคล และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของโครงการที่อาศัยอำนาจหน้าที่ของเจ้าของร่วม 1.มีสิทธิ์เข้าประชุมทั้งสามัญและวิสามัญเพื่อให้องค์ประชุมครบ 1/4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด และดำเนินการขั้นตอนต่างๆ ต่อไปได้2.มีสิทธิ์สมัครเป็นคณะกรรมการอาคารชุด3.มีสิทธิ์โหวต ออกความคิดเห็น คัดค้าน ตามอัตราส่วนสิทธิ์ของตัวเองในเรื่องต่างๆ ของที่ประชุม 

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 196 ปฏิบัติการทวงเงินคืน เมื่อคอนโดสร้างผิดแบบ

คุณทัศนีย์ ศิริการ ทำงานบริษัทเอกชนแห่งหนึ่ง เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา เธอวางแผนซื้อคอนโด เพื่อเก็บเป็นสินทรัพย์ และเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตัวเธอเองและหลานๆ จุดเริ่มต้นเรื่องดูเหมือนจะราบเรียบ อะไรคือจุดหักเหที่ทำให้เธอได้ลุกขึ้นมาใช้สิทธิ เรื่องราวเป็นมาอย่างไร ถูกละเมิดสิทธิอะไรบ้างดิฉันไปซื้อคอนโดแห่งหนึ่ง ย่านอโศก ช่วงที่ไปซื้อตอนนั้นไม่ได้มีห้องตัวอย่างให้ดู แต่เราเป็นลูกค้าของบริษัทผู้สร้างคอนโดแห่งนี้มาก่อน แล้วเซลส์ก็โทรมาแจ้งว่ามีโครงการนี้นะ สนใจไหม ซึ่งตอนเราไปซื้อเป็นช่วงพรีเซลส์ ห้องตัวอย่างก็ยังไม่เสร็จ แต่สนใจเลยตกลงทำสัญญาไป ส่งค่างวดไป 29 งวด เป็นเงินประมาณ 9 แสนกว่าบาท ระยะเวลา 2 ปีกว่า พอส่งครบ 29 งวด คอนโดฯ ก็เสร็จเขาถึงนัดไปตรวจห้อง เดี๋ยวนี้คอนโดบริษัทที่เข้าตลาดหลักทรัพย์เขาจะขายแบบนี้กันทั้งนั้น คือตึกยังสร้างไม่เสร็จแต่ก็ขายก่อน ผ่อนดาวน์ไปเรื่อยๆ โครงการก็สร้างไปเรื่อยๆ พอวันไปตรวจห้องก็พบว่า ตรงที่เขาเขียนว่าเป็นระเบียง มันกลายเป็นหน้าต่าง ไม่มีประตูออกไประเบียง เหมือนทำไว้วางคอมเพรสเซอร์แอร์ฯ แค่นั้น แล้วก็วางตรงกลางเลยไม่ได้ชิดมุมใดมุมหนึ่งเพื่อที่เราจะได้ออกไปตากผ้าหรือทำอะไรได้เลย คือ เข้าใจใช่ไหม คนไทยเรามันมีความรู้สึกว่าต้องออกไปตากผ้าที่ระเบียงให้ลมโกรก คือบ้านเราไม่มีเครื่องอบผ้า แล้วในห้องก็ไม่มีเครื่องซักผ้า มันเป็นจุดที่ส่งซักก็ไม่สะดวก เพราะมันมีหลายอย่างที่เราส่งไม่ได้ ทั้งรองเท้า ชุดชั้นใน พรมเช็ดเท้า ซึ่งมันก็ตากในห้องไม่ได้อีก ก็กลายเป็นว่าระเบียงของเขาเป็นแค่ช่องหน้าต่างที่เป็นบานกระทุ้งแต่ออกไปข้างนอกไม่ได้ ตอนนั้นคิดว่าตอนซื้อเราดูไม่ละเอียดหรือเปล่า ก็กลับมาดูแปลนในสัญญาซื้อขาย ซึ่งในแปลนจะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าแล้วก็มีส่วนที่ยื่นเป็นแง่งออกมา ซึ่งคอนโดที่อยู่ในปัจจุบันก็ออกแบบเป็นแง่งแบบนี้แต่มีประตูและก็ออกไประเบียงได้ เมื่อคิดจะหาที่ปรึกษา ตอนที่ยังไม่ได้เงินคืน พี่ก็โทรไปที่ สคบ. แล้วนะ แต่มันเป็นระบบฝากข้อความอัตโนมัติ พี่โทรไปก่อนหน้านี้ประมาณ 2 เดือนแล้ว ระบบอัตโนมัติก็ให้บอกชื่อ เบอร์โทร และเรื่องที่จะร้องเรียน โทรไป 2 ครั้ง เป็นฝากข้อความอัตโนมัติทั้ง 2 ครั้ง มันเหมือนช่วงนั้นเราไม่รู้จะทำอย่างไร ก็แค่อยากได้เงินคืน ระหว่างรอก็ลองโทรไปดูก็เจอแต่ระบบอัตโนมัติจึงทิ้งชื่อ เบอร์โทรไว้จนป่านนี้ยังไม่มีคนโทรกลับมาเลยพอเราเห็นแบบนี้ตอนแรกก็เลยโทรไปที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) ซึ่งหาเบอร์โทรจากอินเตอร์เน็ตเจอเบอร์ที่ไม่ใช่ 1166 แต่เป็นเบอร์ขึ้นว่าทนายเดชา แล้วก็มีหลายๆ เบอร์ขึ้นมาก็โทรไปแล้วถามว่าใช่ สคบ. ไหม เขาก็บอกว่าจะโอนสายไปที่ทนายให้ พอคุยเขาก็บอกว่าให้ไปหาเขาแล้วจะทำจดหมายแจ้งโนติสโครงการให้แต่จ่ายเงินเขามา 5,000 บาท ก่อน ก็ไปจ่ายนะตอนนั้น เขาก็ทำจดหมายแจ้งโนติสมาให้เราทางไลน์ว่าข้อความตามนี้โอเคไหม ซึ่งตอนนั้นที่ไปคุยกับเขา เราก็รู้สึกแปลกๆ อยู่อย่างคือเขาไม่ค่อยให้คำแนะนำอะไรที่ละเอียดเลย เราก็คิดว่าเราควรจะถามใครอื่นดีที่เป็นผู้รู้ ก็พอดีมีเพื่อนที่เรียนนิติศาสตร์ที่ธรรมศาสตร์ เป็นเพื่อนสมัยอยู่ที่จันทบุรีด้วยกัน เพื่อนก็บอกให้มาที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เพราะเพื่อนก็ไม่ได้รู้รายละเอียดเรื่องพวกนี้มากเท่าไรเลยอยากให้มาคุยกับคนที่รู้ดีกว่า พอมาที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิ ของมูลนิธิฯ ก็เลยได้มาคุย ได้เอารูปที่เคยโฆษณามาให้ดูว่าตรงนี้มันเป็นระเบียงจริงหรือเปล่า เพราะถ้าดูจากในรูปมันอาจจะเป็นระเบียงหรือกันสาดก็ได้ ซึ่งทางเจ้าหน้าที่ศูนย์ฯ แนะนำว่า ถ้าอยากทราบว่าเป็นอะไรกันแน่ให้ไปขอคัดพิมพ์เขียวที่เขตโยธาฯ เราก็ไป ซึ่งตอนแรกเจ้าหน้าที่เขาก็ไม่ให้ เขาบอกว่าอยู่ๆ จะมาขอคัดไม่ได้ต้องมีจดหมายคำร้องจากศาลมาขอ เพราะเขากลัวเราจะไปก็อปปี้แล้วสร้างโครงการอื่น กลัวเราจะเป็นหน้าม้าเอาพิมพ์เขียวเขาไปใช้ต่อ ก็ต้องอธิบายให้เขาฟังว่าเราเป็นผู้บริโภคจริงๆ มีเรื่องแบบนี้ๆ แล้วไม่ได้จะเอาพิมพ์เขียวไปทำอะไร แค่อยากได้เงินดาวน์คืนแค่นั้น เขาเลยยอมแต่ให้เราเขียนเป็นคำร้องไว้แล้วให้ไปรับวันหลัง เขาจะหาให้ พอถึงวันที่ไปรับพี่เจ้าหน้าที่เขาก็บอกว่า เขาโทรไปแจ้งกับทางโครงการคอนโดแล้วนะว่า ทำไมทำแบบนี้ คือ ในพิมพ์เขียวเขียนว่า เป็นระเบียงแล้วทำไมให้ออกไปข้างนอกไม่ได้ ทำแบบนี้มันเสียชื่อเสียงหมดอะไรประมาณนี้ แล้วก็ให้พิมพ์เขียวเรามา พอได้มาแล้วก็รู้ว่ามันเป็นระเบียงจริงๆ แต่เราก็ดูไม่เป็น เลยไปให้พี่ที่โยธาฯ ที่ห้วยขวางช่วยดูให้ เขาก็บอกว่า เอาจริงๆ เขาก็ไม่อยากจะว่าคนอาชีพเดียวกัน แต่ว่าคนที่เป็นคนอนุมัติพิมพ์เขียวนี้ดูไม่ละเอียดเพราะถ้าเขียนว่า เป็นระเบียงมันจะต้องออกไปใช้พื้นที่ตรงระเบียงได้ แต่กลายเป็นเขียนว่าระเบียงแต่ตรงนั้นเป็นหน้าต่าง คือมันขัดแย้งกันในตัว เขาบอกว่าคนอนุมัติดูไม่ละเอียด ตรงนั้นถ้าไม่เป็นระเบียงต้องเขียนเป็นกันสาดหรือไม่ก็ต้องทำเป็นประตูให้ออกไปได้ เพราะระเบียงจะต้องเป็นพื้นที่ที่เราออกไปใช้สอยได้ เขาพูดไว้แบบนี้เลยและพี่เขาก็โทรไปที่โครงการฯ เหมือนกัน แต่ทางโครงการฯ แจ้งว่าพื้นที่ตรงระเบียงเขาไม่ได้คิดเงินนะ พอดีเราเอาโฉนดติดไปด้วย เพราะก่อนหน้านี้ให้น้องที่เป็นเซลส์แฟกซ์โฉนดมาให้ก่อนแล้ว เพราะเราอยากรู้เหมือนกันว่า ตรงนี้คิดเงินเราไหม ปรากฏว่าก็คิด เลยเอาโฉนดมายืนยันกับพี่ที่เป็นโยธา  พี่เขาก็บอกว่าให้เราไปฟ้อง สคบ. เลย แต่เรื่องยังไม่ถึง สคบ. เพราะว่ามาที่มูลนิธิฯ ก่อน แล้วพอดีกับมีจดหมายจากบริษัทฯ ส่งมาแจ้งให้ไปโอนห้องวันที่ 31 มีนาคม เราก็เลยมาปรึกษาทางศูนย์พิทักษ์สิทธิว่าจะทำอย่างไรต่อไป ทางศูนย์จึงแนะนำให้ตอบจดหมายกลับไปว่า ทางเราไม่สามารถรับโอนได้ เนื่องจากคุณไม่ได้แก้ไขเรื่องระเบียงให้เรา คือก่อนหน้านั้นพอรู้ว่ามันไม่เป็นระเบียงก็ได้เขียนจดหมายไปแล้วว่าให้แก้ไขให้ภายใน 7 วันในส่วนที่ไม่เป็นระเบียง ถ้าไม่แก้ไขเราจะดำเนินการทางกฎหมายต่อไปแสดงว่าตอนแรกได้แจ้งทางโครงการไปแล้วว่าให้แก้ไขเป็นระเบียงให้ก่อน ยังไม่ได้เรียกร้องเงินคืน ใช่ คือให้แก้ไขภายใน 7 วัน ก็เขียนไปวันที่ 7 กุมภาพันธ์ แล้วประมาณต้นเดือนมีนาคม ทางบริษัทฯ ก็ส่งจดหมายมาให้เราไปโอนห้องวันที่ 31 มีนาคม เราก็เขียนไปว่า เราโอนไม่ได้เนื่องจากคุณไม่ได้แก้ไขในส่วนที่เราแจ้ง และเราก็ขอเงินคืนเนื่องจากคุณไม่ได้แก้ไข ถ้าไม่คืนเงินภายในกี่วัน เราจะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป แล้วเมื่อวันที่ 31 มีนาคมที่ผ่านมานี้ เราก็ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อแสดงตัวตามที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิแนะนำ ว่าให้เราไปแสดงตัวว่าเราเป็นเจ้าของห้องและไม่ได้ผิดนัด ก็ถามน้องคนที่เป็นคนของโครงการว่า พี่มาโอนห้องมีชื่อของพี่อยู่ในคิวไหม น้องบอกว่าไม่มี ก็เลยโทรปรึกษาศูนย์ฯ ว่าจะทำอย่างไรต่อ ทางศูนย์แนะให้เราไปขอบัตรคิวแล้วไปเข้าคิวเหมือนปกติ เสร็จแล้วน้องที่ให้คิวของสำนักงานเขต ก็บอกว่าถ้าเป็นแบบนี้ให้เราแจ้งเป็นผิดนัดไปเลยได้นะ น้องเขาก็เลยทำเป็นข้อร้องเรียนตามกฎหมายว่าผิดนัด บริษัทฯ ไม่ได้มาตามสัญญา เหมือนทางคอนโดฯ นัดเราเองแต่ไม่ได้มา  มีคนของโครงการคอนโดมิเนียมแห่งนี้ มานัดรับโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าของห้องอื่นๆ อีกหลายคน เพียงแต่ของเราไม่ได้อยู่ในระบบของเขา เข้าใจว่า เขาคงคิดว่าเราไม่มาแน่ๆ เพราะเราส่งจดหมายไปแล้วว่าไม่โอน แต่น้องที่รับทำบัตรคิวก็ทำเป็นผิดนัดให้ไว้ ก็ดี จะได้มีหลักฐานว่าเรามาจริง ซึ่งทางสำนักงานที่ดินก็ช่วยเหลือดีมาก เพราะจริงๆ เราไม่ได้ต้องการอะไรแค่อยากได้เงินคืน เพราะค่างวดที่จ่ายไปมันเป็นเงินเก็บจากเงินเดือนเรา เราก็ไม่ใช่คนรวยอะไร เป็นเงินจากน้ำพักน้ำแรง ก็อยากได้คืนแค่นั้น ซึ่งเราซื้อไว้ 2 ห้อง พอช่วงเดือนเมษายน ทางบริษัทฯ ก็ทำจดหมายมาให้โอนอีกห้องวันที่ 20 เมษายน เราก็ไปอีกก็เหมือนเดิมเลย คือไม่มีชื่อของเราอยู่ในคิว เราก็ทำเหมือนเดิม คือให้เจ้าหน้าที่ทำหนังสือว่าทางบริษัทฯ ผิดนัด ขณะที่รอทางที่ดินทำหนังสือผิดนัดอยู่ น้องที่เป็นพนักงานขายโครงการก็โทรมาว่า เรื่องของพี่ได้คุยกับเจ้านายแล้วและทางโครงการจะคืนเงินให้ทั้งหมด เลยถามว่าจะได้คืนภายในเมื่อไร เขาก็บอกว่าปกติระบบของเราจะจ่ายเช็คเดือนละ 2 ครั้ง คือ 15 วันจ่ายครั้งหนึ่ง ซึ่งเราก็ได้คืนเมื่อ 12 พฤษภาคมที่ผ่านมา เขาโอนเงินคืนเข้าบัญชีเลยทั้ง 2 ห้อง เราก็มาวิเคราะห์ว่า สาเหตุที่เขายอมคืนอาจจะเป็นเพราะว่าทางโยธาฯ โทรไปต่อว่ากับทางโครงการฯ แล้วมันเป็นจุดที่เขาผิดจริงๆ เพราะว่าโครงการฯ นี้เป็นโครงการแรกที่เขาร่วมทุนกับญี่ปุ่น และเป็นโครงการแรกที่ระเบียงออกไปข้างนอกไม่ได้ ก่อนหน้านั้นก็มีระเบียงที่ออกไปได้ปกติ โดยเขาพูดทำนองว่า เขาร่วมทุนกับญี่ปุ่นและที่ญี่ปุ่นมีการฆ่าตัวตายด้วยการกระโดดตึกเยอะมาก เขาเลยไม่ทำที่ให้ออกไปตรงระเบียงได้  ข้อมูลนี้ทราบมาตอนไปตรวจห้องแล้วน้องที่พาไปตรวจห้องเขาบอกไว้ ซึ่งจริงๆ เราก็มานึกๆ มันก็คนละประเทศกันไหม มันจะใช้หลักการเดียวกันแบบนี้ไม่ได้ ญี่ปุ่นเขาอาจจะไม่ค่อยมีแดด เขาก็ต้องมีเครื่องอบผ้าหรือเปล่า แต่แดดบ้านเราแรงขนาดนี้ ก็ควรเอาผ้าไปตากแดดดีกว่า พี่ยังต้องตากผ้าอยู่ลักษณะห้องทุกห้องเป็นแบบนี้เหมือนกันหมดใช่ค่ะ แปลนเดียวกันเป็นแบบนี้หมด แต่ก็ไม่แน่ใจว่าห้องอื่นเขาคิดกันอย่างไร พี่ไม่ได้คุยกับคนอื่นเลย แต่ประเด็นของพี่ พี่ว่ามาถูกทางตรงเราไปขอพิมพ์เขียวแล้วพิมพ์เขียวมันขัดแย้งกันเอง ก็เลยเป็นข้อที่ถ้าเขาต่อสู้ คนที่อนุมัติพิมพ์เขียวก็จะมีปัญหาหลังจากโอนเงินคืนมาแล้ว มีคนโทรติดต่อเข้ามาอีกไหมไม่มีเลย โอนเงินมาก็จบไม่ได้คุยอะไรกันอีกเลยอยากให้ฝากอะไรถึงคนที่กำลังจะซื้อคอนโดมีข้อควรระวังอะไรบ้างต้องถามเซลส์ให้ละเอียดว่า ห้องเป็นลักษณะอย่างไรแต่ถ้าเอาให้ชัวร์ๆ ก็คือไปดูห้องตัวอย่างก่อน รอห้องตัวอย่างเสร็จก่อน เพราะว่าตอนที่พี่ซื้อโครงการฯ นี้มันเป็นทำเลที่ดีมาก อยู่แถวถนนพระราม 9 ไปเส้นอโศก แล้วเราก็มีคอนโดฯ ที่ซื้อกับบริษัทฯ นี้มาก่อน แล้วไม่มีปัญหาอะไร คือเราก็มีความเชื่อมั่นระดับหนึ่ง แต่พอมาเจอแบบนี้ก็รู้สึกว่า ตัวเองไม่ละเอียดรอบคอบพอด้วยเหมือนกัน และสำคัญควรเก็บหลักฐานให้ดี เอกสารโบรชัวร์ ใบเสร็จต่างๆ พวกค่ามัดจำ รายละเอียดสัญญาจะซื้อจะขายก็เก็บไว้ทั้งหมดนะ เพราะว่าเวลามีปัญหาเรามีข้อมูลครบหมด ว่าเราซื้อเมื่อไร อย่างไร คือข้อมูลต้องพร้อม บทเรียนที่ได้จากการพยายามใช้สิทธิร้องเรียน เมื่อคิดจะหาที่ปรึกษา ตอนที่ยังไม่ได้เงินคืน พี่ก็โทรไปที่ สคบ. แล้วนะ แต่มันเป็นระบบฝากข้อความอัตโนมัติ พี่โทรไปก่อนหน้านี้ประมาณ 2 เดือนแล้ว ระบบอัตโนมัติก็ให้บอกชื่อ เบอร์โทร และเรื่องที่จะร้องเรียน โทรไป 2 ครั้ง เป็นฝากข้อความอัตโนมัติทั้ง 2 ครั้ง มันเหมือนช่วงนั้นเราไม่รู้จะทำอย่างไร ก็แค่อยากได้เงินคืน ระหว่างรอก็ลองโทรไปดูก็เจอแต่ระบบอัตโนมัติจึงทิ้งชื่อ เบอร์โทรไว้จนป่านนี้ยังไม่มีคนโทรกลับมาเลย โดยปกติคนเราก็จะนึกถึง สคบ. แต่พี่รู้สึกว่า สคบ. อาจจะดูแลไม่ทั่วถึงเพราะคนร้องเรียนเยอะ ทำให้มันล่าช้าและเราก็ไม่รู้ว่าพนักงานตรงนั้นอาจจะงานโหลด ทำให้มูลนิธิฯ เป็นทางเลือกที่ดีและช่วยเหลือพี่อย่างดี แต่เท่าที่คุยกับเจ้าหน้าที่ของมูลนิธิฯ คนที่มาร้องเรียนบางคนอาจจะคาดหวังให้มูลนิธิฯ ทำให้ทุกอย่าง ซึ่งมันก็คงไม่ได้เพราะคนก็มาร้องเรียนที่มูลนิธิฯ เยอะเหมือนกัน อย่างของพี่เวลาทำจดหมายก็ส่งให้ทางศูนย์ช่วยดูว่า การใช้คำตรงไหนต้องแก้ไขอะไรบ้าง ซึ่งทางศูนย์ฯ ก็ช่วยดูให้ตลอด แต่เป็นเรื่องของเรื่องตัวผู้บริโภคเองที่จะต้องลงมือปฏิบัติเอง ว่าร้องเรียนแล้วต้องทำตามคำแนะนำว่าควรไปที่ไหน อย่างไร ไม่ใช่ว่าโยนให้คนอื่นช่วยทำ แบบนั้นมันก็ไม่ใช่ เราเองต้องทำให้ถึงที่สุดก่อน ต้องช่วยเหลือตัวเองก่อน อย่างตอนที่ดูพิมพ์เขียวก็พยายามหาข้อมูลว่าเขียนว่า AW นี่หมายถึงอะไร ก็ได้ความรู้มาว่าถ้าเป็นประตูมันต้องเขียนว่า AD คือ Door แต่ในพิมพ์เขียวเขียนว่า AW น่าจะหมายถึงหน้าต่างก็คือ พยายามหาข้อมูลให้พร้อมที่สุดเพื่อมาสนับสนุนคำร้องของเราให้ได้เยอะที่สุด พอมาถูกทางแล้วเรื่องมันก็ไว อย่างพี่ตอนแรกก็คิดว่าเงินคงไม่ได้คืน ถ้าได้คงต้องรอเป็นปีแน่ๆ แต่กรณีของพี่ประมาณ 5 เดือนก็ได้เงินคืนแล้วซึ่งพี่ดีใจมากๆ

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 150 กระแสในประเทศ

ประมวลเหตุการณ์เดือนกรกฎาคม 2556 แบนโฆษณา “แค่ดื่มก็สอบได้” สำนักงานคณะกรรมคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ลงดาบสั่งระงับการฉายโฆษณาเครื่องดื่มที่อ้างว่าดื่มแล้วบำรุงสมอง จากการที่มีการอวดอ้างว่าดื่มแล้วช่วยให้นักเรียน – นักศึกษาสอบติดคณะเด่นๆ อย่างคณะแพทย์ วิศวกร ของมหาวิทยาลัยชื่อดัง ซึ่งเป็นการโฆษณาที่อ้างสรรพคุณเกินจริงและสร้างความเข้าใจผิดให้กับผู้บริโภค เนื้อหาในโฆษณาที่ทาง สคบ. แพทยสภา และ อย. เห็นว่าเป็นปัญหากับผู้บริโภคก็คือ ประเด็นการโฆษณาสรรพคุณของเครื่องดื่มที่บอกว่าดื่มแล้วทำให้สมองปลอดโปร่ง เติมความรู้ สร้างความจำให้ดีขึ้น ดื่มแล้วก็สามารถสอบเข้าคณะแพทย์หรือคณะอื่นๆ ที่มีชื่อเสียงได้ ถือว่าเข้าข่ายโอ้อวดสรรพคุณเกินจริง และการนำนักศึกษาที่ใส่ชุดประจำสถานศึกษาชื่อดังหลายแห่งมาร่วมในโฆษณาเพื่อสื่อว่าสอบติดได้เพราะผลิตภัณฑ์ดังกล่าวถือว่าไม่เหมาะสม ความฉลาดต้องเกิดจากความขยันตั้งใจศึกษาหาความรู้ อาหารก็ควรเลือกอาหารที่มีประโยชน์ครบทั้ง 5 หมู่ ซึ่งถือว่าเพียงพอและเหมาะสมที่สุดแล้ว ไม่จำเป็นต้องกินอาหารเสริม ถ้าใครพบเห็นโฆษณาอาหารหรืออาหารเสริมที่ดูแล้วน่าจะเข้าข่ายโอ้อวดสรรพคุณเกินจริงหรือหลอกลวงผู้บริโภค รีบแจ้งไปที่ สายด่วน สคบ. 1166 หรือ อย. 1556     ป้องกันรังสียูวี...ชัวร์หรือมั่วนิ่ม อย.ออกประกาศให้ผลิตภัณฑ์เครื่องสำอางที่มีสารป้องกันแสงแดด ต้องระบุระดับหรือค่าตัวเลข SPF, PFA หรือ PA ให้ถูกต้องตามคุณสมบัติการทดสอบ โดยผลสำรวจผลิตภัณฑ์ป้องกันแสงแดดที่ขายอยู่ในท้องตลาด ปี พ.ศ. 2549-2550 พบการแสดงค่า SPF หรือค่าความสามารถในการป้องกันรังสียูวีที่ไม่ถูกต้องตามที่ระบุบนฉลาก ทำให้ผู้บริโภคเกิดการเข้าใจผิด จากนี้ไปผลิตภัณฑ์ป้องกันแสงแดดต้องแสดงค่าความสามารถในการป้องกันแสงแดดดังนี้ 1. การแสดงค่า SPF ที่มีค่าการป้องกันรังสียูวีอยู่ระหว่าง 6-50 ให้แสดงระดับ หรือค่า SPF ตามจริง ถ้ามีค่าความสามารถในการป้องกันรังสียูวีมีค่ามากกว่า 50 ให้แสดง “SPF 50+” ในกรณีที่ไม่มีผลการทดสอบหรือมีผลการทดสอบได้ค่าการป้องกันรังสียูวีต่ำกว่า 6 ไม่ให้แสดงข้อความใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับค่าความสามารถในการป้องกันแสงแดด 2. การแสดงค่า PFA หรือ PA ที่แสดงถึงการป้องกันรังสียูวีเอ ให้แสดงระดับสัญลักษณ์ หรือค่าความสามารถอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น ค่า PA+, PA++, PA+++ และ PA++++ หมายถึงประสิทธิภาพระดับต่ำ กลาง สูง และสูงมาก ถ้ามีการแสดงค่าความสามารถในการกันน้ำต้องแสดงระดับของประสิทธิภาพผลิตภัณฑ์ โดยให้แสดงค่าว่า Water resistance พร้อมกับแสดงตัวเลขเวลาที่ผ่านการทดสอบในการป้องกัน 40 นาที หรือ 80 นาที   เมื่อคอนโดราคาแพงเกินจริง? ปริมาณคอนโดมิเนียมที่ผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด สะท้อนให้เห็นถึงความนิยมของผู้บริโภค แต่ขณะเดียวกันก็มีผู้บริโภคหลายรายร้องเรียนผ่าน สำนักงานคณะกรรมคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. เรื่องราคาขายคอนโดว่าเข้าข่ายแพงเกินจริงหรือไม่? บางโครงการหนึ่งห้องพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตร แต่ขายราคา 4 – 5 ล้านบาท ราคาจริงน่าจะถูกกว่านั้น สคบ. จึงได้เชิญ สมาคมบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ร่วมถึงผู้ประกอบการ เพื่อสอบถามถึงแนวทางการแก้ปัญหาให้กับผู้บริโภค ซึ่งทางฝั่งผู้ประกอบการได้ให้เหตุผลที่คอนโดตั้งราคาขายไว้สูงนั้นเกิดจากปัจจัยของต้นทุนการผลิต ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน ที่ล้วนปรับตัวสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ยังเห็นว่าคอนโดไม่ใช้สินค้าควบคุม การตัดสินใจเลือกซื้อเปรียบเทียบคุณภาพและราคานั้นเป็นสิทธิ์ของผู้บริโภคที่ทำได้เองอยู่แล้ว ทาง สคบ. ได้ขอความร่วมมือให้ผู้ขายคอนโดต้องแสดงข้อมูลต่างๆ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถใช้เปรียบเทียบกับราคาที่ต้องจ่าย เช่น ชนิดหรือราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน รายละเอียดสิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภคที่โครงการมอบให้ผู้ซื้อ หลังจากนี้ สคบ. จะร่วมกับสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เพื่อตรวจประเมินหาราคากลางที่เหมาะสมของโครงการคอนโดต่างๆ และจะประสานกับกรมการค้าภายในเพื่อดูความเหมาะสมของราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง     ความจริงเรื่องเมทิลโบรไมด์ มูลนิธิชีววิถี มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค และเครือข่ายเตือนภัยสารเคมีกำจัดศัตรูพืช (Thai-PAN) จัดเสวนาทางวิชาการ “ความจริงเรื่องเมทิลโบรไมด์ (methyl bromide) และโบรไมด์อิออน (bromide ion)” เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบของการใช้เมทิลโบรไมด์ต่อสุขภาพของผู้บริโภค หลังจากทั้ง 2 มูลนิธิได้มีการแถลงผลการทดสอบข้าวสารบรรจุถุงที่พบว่ามีการปนเปื้อนของสารโบรไมด์อิออนที่ตกค้างจากการใช้สารเมทิลโบรไมด์รมควันข้าวสารเกินกว่าค่ามาตรฐานอาหารระหว่างประเทศ หรือ Codex จนกลายเป็นประเด็นทางสังคม โดยการเสวนาทางวิชาการมีผู้เข้าร่วมประชุมทั้ง แพทย์ นักวิชาการด้านเภสัชศาสตร์ นักโภชนาการ นักพิษวิทยา นักการเกษตร และสมาชิกเครือข่ายผู้บริโภค โดยมีข้อสรุปที่เป็นประโยชน์กับผู้บริโภคในประเด็นที่ว่าอันตรายของเมทิลโบรไมด์และโบรไมด์อิออนมีความแตกต่างกัน โดยเมทิลโบรไมด์มีพิษเฉียบพลันต่อผู้ใช้ และระยะยาวมีแนวโน้มเป็นสารก่อมะเร็ง ในขณะที่โบรไมด์อิออนที่ตกค้างเกิน 50 ppm มีความเสี่ยงต่อสุขภาพ เพราะโบรไมด์อิออนจะแย่งจับไอโอดีนในร่างกาย ทำให้เป็นปัญหากับกลุ่มประชากรที่ขาดไอโอดีน หรือคนที่ภาวะไทรอยด์ฮอร์โมนต่ำ ส่วนข้อมูลเรื่องการขจัดโบรไมด์อิออนที่ตกค้างโดยการซาวน้ำและหุงนั้น  สามารถลดการตกค้างได้บางส่วน แต่ยังมีปริมาณการตกค้างหลังหุงยังต้องทำการศึกษาเพิ่ม เพราะผลการวิจัยของกรมวิชาการเกษตรและงานวิจัยในประเทศญี่ปุ่นยังมีความแตกต่างกัน งานวิจัยในประเทศญี่ปุ่นพบว่ายังเหลือโบรไมด์อิออนตกค้างถึง 41.2% ในขณะที่การทดลองของกรมวิชาการเกษตรระบุว่าเหลือโบรไมด์อิออนตกค้างเพียง 15.4%     ร้อง สคบ. ช่วยจัดการกรณี รถเชฟโรเลต ครูซ ขับไปซ่อมไป ผู้ผลิตเลี่ยงรับผิดชอบ กลุ่มผู้เสียหายจากการใช้รถเชฟโรเลต ครูซ และ แคปติวา จำนวน 25 ราย ได้ร้องเรียนมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์ มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค หลังจากพบปัญหาจากการใช้รถ ทั้งๆ ที่เป็นรถใหม่เพิ่งซื้อมาใช้งานได้ไม่นาน ซึ่งปัญหาที่พบถือเป็นปัญหาที่เสี่ยงต่อการเกิดอุบัติเหตุถึงชีวิต เช่น รถคันเร่งค้าง เครื่องเร่งเองโดยไม่ได้เหยียบคันเร่ง รถพุ่งไปข้างหน้าเองในขณะที่จอดติดเครื่องยนต์ ระบบเกียร์อัตโนมัติมีอาการกระตุกรุนแรง ในขณะเปลี่ยนเกียร์ระบบเกียร์ล็อค เปลี่ยนเกียร์ไม่ได้ เป็นต้น กลุ่มผู้เสียหายและมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค จึงได้เข้ายื่นหนังสือกับเลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อหาทางช่วยเหลือผู้เสียหารและดำเนินการกับผู้ประกอบการ คือ บริษัท เจเนอรัล มอเตอร์ส (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ผลิต และ บริษัท เชฟโรเลต เซลส์ (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะผู้จำหน่าย โดยผู้เสียหายเรียกร้องให้ สคบ. ช่วยดำเนินการเรียกผู้ประกอบการมาเจรจาไกล่เกลี่ย ซึ่งหากการเจรจาหาข้อตกลงไม่ได้ก็ขอให้คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคดำเนินการฟ้องคดีแทนผู้บริโภค และให้มีการตั้งผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบสภาพรถที่มีปัญหาเพื่อหาสาเหตุความผิดปกติ โดยระหว่างการตรวจสอบให้ สคบ. ออกคำสั่งห้ามขายรถยนต์รุ่นที่มีปัญหาชั่วคราว จนกว่าจะมีผลพิสูจน์ความผิดปกติที่เกิดขึ้น และหากพิสูจน์แล้วพบว่าความบกพร่องเกิดจากผู้ผลิต ต้องออกคำสั่งให้บริษัทรับซื้อคืนรถคันดังกล่าวจากผู้ซื้อที่ได้รับความเสียหาย   //

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 179 คอนโดมิเนียม สร้างทับที่สาธารณะ

คงมีใครหลายคนที่น่าจะเลือกคอนโดมิเนียมจาก ทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยหลัก โดยอาจจะให้เอื้อประโยชน์ในด้านการเดินทาง เช่น ติดสถานีรถไฟฟ้า หรือให้มีความสะดวกสบายในการพักผ่อน เช่น เงียบสงบ อยู่แถวชานเมืองที่ไม่วุ่นวายมากนัก อย่างไรก็ตามสิ่งหนึ่งที่เรามักมองข้ามคือ ที่ดินของคอนโดนั้นๆ เป็นกรรมสิทธิ์ของใคร เพราะคงไม่มีใครคิดว่าคอนโดมิเนียมหรูราคาแพง จะสร้างทับที่ดินสาธารณะ ซึ่งเราไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของได้ แม้จะจ่ายเงินซื้อคอนโดนั้นแล้วก็ตามเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นกับผู้ร้องที่ทำสัญญาจองซื้อคอนโดของโครงการ คีรีมายา เรสซิเดนส์ อัตตา เดอะคอนโด ที่ จ.นครราชสีมา โดยคอนโดดังกล่าวมีราคากว่า 7 ล้านบาท ซึ่งเขาได้ผ่อนดาวน์ไปแล้วประมาณ 1 ล้านบาท อย่างไรก็ตามภายหลังก็ได้รับเอกสารแจ้งจากสำนักงานที่ดินปากช่องว่า คอนโดดังกล่าวได้มีการรุกล้ำลำน้ำสาธารณะ เป็นพื้นที่จำนวน 163 ไร่ และปิดกั้นเส้นทางสาธารณะ จำนวน 48 ไร่ และผู้ใหญ่บ้านในท้องที่ก็ได้แจ้งว่า ก่อนหน้านี้ชาวบ้านสามารถใช้เส้นทางดังกล่าวได้ แต่หลังจากทางโครงการก่อสร้างเสร็จ ก็ได้ปิดกั้นเส้นทางดังกล่าว ทำให้ชาวบ้านไม่สามารถเดินทางเข้าออกได้อีกเลยและผู้ร้องยังพบข่าวที่เคยลงในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 14 ก.ย. 58 ว่า คอนโดดังกล่าวมีการปล่อยเช่า ให้เป็นคอนโดมิเนียมรายวัน (โรงแรม) ซึ่งเป็นเรื่องผิดกฎหมายตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2478 เขาจึงส่งเอกสารขอคำชี้แจงถึงกรณีต่างๆ ไปยังโครงการ ก่อนจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นของตัวเอง เพราะกังวลว่าจะมีผลต่อข้อตกลงเรื่องการเช่า อย่างไรก็ตามทางโครงการก็ไม่ได้ส่งหนังสือชี้แจงตอบกลับมา เพียงแต่แจ้งว่าการที่ผู้ร้องไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวภายในเวลาที่กำหนด จะถือว่าผู้ร้องเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ทำให้ผู้ร้องร้องเรียนมายังศูนย์พิทักษ์สิทธิ์เพื่อขอความช่วยเหลือ เพราะอาจเป็นเหตุให้บริษัทบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดก็ได้แนวทางการแก้ไขปัญหาศูนย์พิทักษ์สิทธิ์แนะนำให้ผู้ร้องยังไม่ต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดดังกล่าว และทำหนังสือถึงโครงการอีกครั้งว่า ให้มีการตรวจสอบกรณีต่างๆ ให้มีความชัดเจนก่อน เพราะหากโครงการทำผิดกฎหมายจริง ก็เท่ากับว่าเป็นการผิดสัญญากับผู้บริโภค ซึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้ นอกจากนี้ทางศูนย์ฯ ก็ทำหนังสือสอบถามไปยังจังหวัด เพื่อให้ตรวจสอบข้อเท็จจริงอีกครั้ง ซึ่งตอนนี้ยังคงต้องติดตามความคืบหน้าต่อไป อย่างไรก็ตามสำหรับกรณีนี้หากพิสูจน์ได้ว่า มีการสร้างคอนโดลุกล้ำลำน้ำสาธารณะจริง ทางบริษัทก็ต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น โดยอาจจะรื้อและสร้างใหม่ให้กับผู้ซื้อก็ได้แนะข้อควรรู้เบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด1. ตรวจสอบพื้นที่ตั้ง โดยสามารถสอบถามไปยัง กรมที่ดิน (ควรอยู่ในย่านเดียวกัน) ว่าที่ตั้งของคอนโดดังกล่าว เป็นพื้นที่ส่วนบุคคลจริงหรือไม่ เพราะหากเป็นพื้นที่สาธารณะ เราไม่สามารถครอบครองได้ นอกจากนี้รัฐยังสามารถเวนคืนได้ทุกเมื่อ แม้ว่าเราจะเป็นเจ้าของคอนโดนั้นแล้วก็ตาม 2. ประเมินกำลังการผ่อนของตนเองในอนาคต ว่าสามารถชำระค่างวดจนครบได้หรือไม่ หรือควรให้มีการระบุในสัญญาว่า หากเรากู้ธนาคารไม่ผ่าน จะมีแนวทางปฏิบัติอย่างไร เพื่อให้รับความเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย เช่น มีการคืนเงินจองล่วงหน้า หรือคืนเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว3. ไม่ซื้อคอนโดที่ยังไม่ก่อสร้าง เพราะอาจเกิดปัญหาจ่ายเงินแล้วเรียบร้อย แต่ไม่มีการก่อสร้างจริงได้4. ศึกษารายละเอียดโครงการที่ประกาศขาย ในเรื่องโครงสร้างและความน่าเชื่อถือ5. ศึกษาสัญญาจะซื้อจะขาย โดยควรมีการรับประกันโครงสร้างด้วย6. ดูคุณภาพจากสถานที่จริง ไม่ใช่แค่ในโฆษณา 7. ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการยังไม่แล้วเสร็จ หรือไม่สร้างตามแบบแปลนที่โฆษณาไว้ นอกจากนี้ก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ ต้องตรวจสอบสภาพห้องให้เรียบร้อยทั้งการก่อสร้างและมาตรฐาน 

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 173 “คอนโดมิเนียม...ฝันร้ายสไตล์คนเมือง”

ใครจะไปคิดว่าคอนโดมิเนียมหรูในฝัน จะกลายมาเป็นฝันร้ายที่ทำให้หลับไม่ได้ไปอีกนานคอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด ที่เราเรียกกันสั้นๆ ติดปากว่า “คอนโด” เป็นรูปแบบหนึ่งของที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะเป็นห้องพักหลายๆ ห้องในอาคารเดียวกัน โดยปัจจุบันได้กลายเป็นทางเลือกยอดนิยมของผู้พักอาศัยยุคใหม่ส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะนอกจากคอนโดจะราคาถูกกว่าการซื้อที่ดินมาปลูกบ้านเองทั้งหลังแล้ว ยังสามารถเลือกทำเลที่เราต้องการมากที่สุดได้อีก เช่น ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า หรือสถานที่ทำงาน นอกจากนี้ภายในคอนโดยังรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ที่จอดรถ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และที่สำคัญคือภายในห้องพักล้วนตกแต่งไว้แล้วอย่างสวยงาม อย่างไรก็ตามการลงทุนเพื่อซื้อคอนโดจำเป็นต้องคิดอย่างรอบคอบ เพราะความสะดวกสบายเหล่านั้นย่อมมาพร้อมกับราคาที่สูง ซึ่งรับประกันไม่ได้ว่าราคากับคุณภาพตามโฆษณาจะไปในทางเดียวกัน หลายคนอาจได้คอนโดอย่างที่ฝันไว้แต่บางคนอาจได้ฝันร้ายมาแทน ดังเช่นกรณีของคุณปาริชาตคุณปาริชาต ซื้อคอนโดหรูทำเลดีราคากว่า 10 ล้านบาทแถวพัทยา จังหวัดชลบุรี ตั้งแต่ปี พ.ศ.2555 แต่เมื่อปลายปี พ.ศ.2557 ที่ผ่านมา เธอพบว่าภายในห้องนอนใหญ่มีน้ำรั่วซึม จนทำให้ไม่สามารถพักอาศัยได้ตามปกติ หลังจากตรวจสอบแล้วก็พบว่า น้ำรั่วซึมดังกล่าวน่าจะเกิดจากฝนตกแล้วรั่วซึมเข้ามาในผนังอาคาร โดยทางคอนโดจะดำเนินการแก้ไขให้หลังจากนำเรื่องเข้าที่ประชุมก่อน ซึ่งอาจล่าช้าในการพิจารณาซ่อม เธอจึงตัดสินใจจ้างช่างซ่อมที่รับเหมาดูแลโครงการมาแก้ไข เพราะ หากรอไปเรื่อยๆ น้ำที่รั่วซึมก็ยิ่งทำให้ทรัพย์สินภายในห้องเสียหายเพิ่มขึ้น หลังจากการแก้ไขครั้งที่หนึ่งน้ำก็ยังคงรั่วซึมเหมือนเดิม ช่างจึงวิเคราะห์ว่าอาจเกิดจากห้องข้างบนที่ทำให้น้ำซึมลงมาและดำเนินการแก้ไขอีกครั้ง อย่างไรก็ตามก็ยังไม่สามารถหยุดน้ำรั่วซึมนี้ได้ ทำให้ช่างหมดหนทางแก้ไข และแนะนำให้เธอติดต่อไปยังนิติบุคคลของคอนโดเพื่อให้นำวิศวกรเข้ามาซ่อมแซม เมื่อคุณปาริชาตติดต่อไปยังนิติบุคคล ก็ปรากฏว่าไม่มีการตอบรับใดๆ ไม่ว่าจะเป็นทางโทรศัพท์หรืออีเมล์ เธอจึงตัดสินใจติดต่อไปยังกรรมการบริษัทของคอนโด ซึ่งหลังจากรับทราบปัญหาแล้วก็ยืนยันว่าจะดำเนินการแก้ไขให้เร็วที่สุด ทว่าจนปัจจุบันก็ยังไม่มีอะไรคืบหน้า และในที่สุดเมื่อนิติบุคคลรวมทั้งกรรมการดังกล่าววิเคราะห์สภาพปัญหาเรียบร้อยก็ปฏิเสธที่จะรับผิดชอบการดูแลแก้ไข โดยอ้างว่าน้ำรั่วซึมมีสาเหตุมาจากท่อที่ชำรุดภายในห้อง ซึ่งเมื่อพิจารณาแล้วพบว่ามาจากห้องชั้นบน ทำให้ไม่ใช่ปัญหาของส่วนกลาง แต่เป็นปัญหาของแต่ละห้องที่เจ้าของห้องนั้นๆ จะต้องรับผิดชอบเอง แนวทางการแก้ไขปัญหาจากกรณีของคุณปาริชาต สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ ปัญหาหลังการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้บริโภคจำนวนมากมักเจอปัญหานี้ ไม่ว่าจะเป็นการชำรุดเสียหาย การสร้างผิดรูปแบบ หรือไม่มีสาธารณูปโภคตามสัญญาหากผู้บริโภคเรียกร้อง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็มักเพิกเฉย จนทำให้ผู้บริโภคต้องฟ้องคดีต่อศาล ซึ่งทำให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมาอีกมากมาย ดังนั้นเมื่อศูนย์พิทักษ์สิทธิ์ได้รับเรื่องร้องเรียนดังกล่าว จึงดำเนินการติดต่อทั้ง 2 ฝ่ายให้มาเจรจา ซึ่งปรากฏว่า นิติบุคคลของโครงการจะนำปัญหานี้เข้าที่ประชุมเพื่อหารือถึงแนวทางแก้ไข และการชดใช้ค่าเสียหาย แต่ทางกรรมการยังคงยืนยันที่จะปฏิเสธความรับผิดชอบดังที่กล่าวอ้างไว้ และกล่าวถึงหลักการรับประกันว่า การประกันโครงสร้างมีกำหนด 5 ปี แต่ความเสียหายเกิดขึ้นภายในส่วนรับผิดชอบของผู้ร้องที่มีการรับประกัน 2 ปี ซึ่งเลยกำหนดการรับประกันแล้ว ศูนย์พิทักษ์สิทธิ์จึงมีการได้ชี้แจงว่า ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ในเรื่องของอายุการประกันภัยโครงสร้าง กำหนดไว้ 5 ปี และส่วนควบ 1 ปี แต่ถ้าเป็นอาคารชุด จะเพิ่มการรับประกันส่วนควบอีก 2 ปี ซึ่งหากพิจารณาจากปัญหาที่เกิดขึ้น การที่ท่อน้ำชำรุดหลังจากคุณปาริชาตได้ซื้อห้องชุดนั้นมาอยู่ ไม่สามารถตรวจสอบได้ว่าท่อน้ำนั้นชำรุดตั้งแต่แรกหรือเปล่า และเป็นท่อของส่วนกลางจริงหรือไม่ เพราะท่อน้ำอยู่ภายในผนัง นอกจากนี้ท่อน้ำดังกล่าวยังถือเป็นโครงสร้างของอาคารที่มีอายุการรับประกัน 5 ปีอีกด้วย อย่างไรก็ตามสำหรับกรณีนี้ก็ยังไม่ได้ข้อสรุป ทางศูนย์พิทักษ์สิทธิ์และผู้ร้องจึงต้องติดตามต่อไปว่า ผู้ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้จะมีการชดใช้หรือรับผิดชอบเยียวยาความเสียหายอย่างไร

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 159 คอนโดสร้างไม่เสร็จ แต่บังคับให้รับโอน

คุณนิชา ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรูกลางเมืองกรุง โดยทางโครงการระบุในสัญญาว่าจะสร้างแล้วเสร็จพร้อมนัดหมายการตรวจรับ โอนกรรมสิทธิ ในวันที่ 30 มิถุนายน 2556  แต่เมื่อถึงกำหนดการส่งมอบ ห้องชุดก็ยังไม่เสร็จเรียบร้อย ทางโครงการจึงขอขยายเวลากับคุณนิชาออกไปอีก 9 เดือน เพื่อจะทำการก่อสร้าง เก็บรายละเอียดที่ยังไม่เรียบร้อยทั้งหมด คุณนิชาตกลง ให้โครงการขยายเวลาดำเนินการต่อไปได้แต่เมื่อถึงวันนัดหมาย คุณนิชาตรวจดูแล้ว พบว่าห้องชุดดังกล่าวต้องทำการแก้ไขอีกหลายรายการ เธอจึงยังไม่รับมอบห้องชุดดังกล่าว พร้อมทั้งยื่นรายการแก้ไขให้กับผู้รับผิดชอบ โดยนัดตรวจงานอีกครั้งหลังจากนี้ไป 30 วัน ทางโครงการฯ ก็รับดำเนินการแก้ไขให้ แต่กลับมีเงื่อนไขระบุในสัญญาว่า “หากพ้นวันนัดตรวจงานไปแล้วคุณนิชามิได้แจ้งเหตุขัดข้องหรือติดต่อกลับ บริษัทฯ ถือว่า “ข้าพเจ้ายินยอมรับมอบห้องชุดฯแล้วตามสัญญา และต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 วันหลังจากได้รับหนังสือแจ้งจากบริษัท”เมื่อครบกำหนดการนัดหมายอีกครั้ง คุณนิชาไปตรวจสอบห้องชุดดังกล่าวแต่พบว่ายังเกิดปัญหาที่โครงการไม่ปฏิบัติตามสัญญา พบความไม่เรียบร้อยหลายส่วน ประกอบด้วย1. มีคนงานก่อสร้างสัญจรอยู่บนอาคารดังกล่าว อยู่ทั่วไป เพราะชั้นสูงๆยังดำเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ2. มีวัสดุ อุปกรณ์ก่อสร้างวางกองอยู่ทั่วไป ทั้งบริเวณพื้นราบด้านในและนอกอาคารดังกล่าว รวมถึงลานจอดรถบนอาคารด้วย3. พื้นที่ส่วนกลาง เช่นห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำยังไม่แล้วเสร็จ ยังมีคนงานทำงานอยู่ มีอุปกรณ์ก่อสร้างกองอยู่ทั่วไป งานยังไม่เรียนร้อยและปลอดภัยพอที่จะใช้งานได้ คุณนิชาไม่ยอมรับมอบห้องชุด แต่ทางบริษัทฯ อ้างว่า หากเธอไม่รับมอบถือว่า ผิดสัญญาจะซื้อจะขายกับทางบริษัท จะถูกปรับเงิน และถูกบอกเลิกสัญญา  เจอไม้นี้เข้าไปเธอจึงเข้ามาปรึกษากับเจ้าหน้าที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค แนวทางการแก้ไขคำว่า “ การดำเนินการแล้วเสร็จที่พร้อมจะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด”  หมายถึง ห้องชุดต้องเสร็จพร้อมทั้งห้องชุดและส่วนกลาง โดยจะต้องแล้วเสร็จอย่างมีคุณภาพมาตรฐาน และมีความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้เข้าพักอาศัยภายหลังการรับโอนกรรมสิทธิ์ โดยเมื่อรับโอนแล้วผู้เข้าพักอาศัยจะต้องสามารถเข้าอยู่ได้โดยสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่พร้อมจะใช้งานได้โดยปลอดภัย มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินในการเข้าอยู่อาศัย และหากเกิดเหตุสุดวิสัยในการใช้งานอาคารชุด จะต้องมีเจ้าหน้าที่ในการรับเรื่องเพื่อดำเนินการแก้ไขได้ทันการณ์  ดังนั้นห้องชุดดังกล่าว  จึงเข้าข่าย ก่อสร้างไม่เสร็จเรียบร้อยตามสัญญา วิธีแก้ไขปัญหาคือแนวทางที่ 1 ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา โดยทำจดหมายส่งไปที่ผู้ประกอบการ อ้างอิง ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543ข้อ 8.6   ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับ  ที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้  แต่ทั้งนี้  ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นแนวทางที่ 2 ใช้กระบวนการฟ้องร้อง อ้างอิงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งตามกฎหมายแล้วผู้บริโภคมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายเจ้าของโครงการได้ดังนี้1.  ขอต้นเงินที่จองและชำระเงินจองทั้งหมดคืนพร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาและตามประกาศประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง  ให้ธุรกิจห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543  ฉบับลงวันที่ 15 กันยายน พ.ศ. 2543 ข้อ 8.6 (ก)2.  เจ้าของโครงการสร้างไม่เสร็จ แต่จะบังคับโอนกรรมสิทธิ์เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค  ไม่มีความรับผิดชอบต่อสังคม  ผู้บริโภคอาจต้องไปหาซื้อคอนโดใหม่แทน  อาจมีราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้นจากเดิมร้อยเปอร์เซ็นต์  สามารถเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ได้เป็น  ค่าขาดประโยชน์ในการใช้ทรัพย์นับแต่วันที่ต้องสร้างให้เสร็จ เป็นรายวัน-รายเดือน ตามข้อเท็จจริง3.  ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มขึ้น เพราะผู้บริโภคตั้งใจซื้อคอนโดใกล้ที่ทำงาน แต่เมื่อเจ้าของโครงการไม่ยอมสร้าง  ทำให้ต้องเสียค่าเดินทางเพิ่มขึ้น4.  ของแถมที่ตกลงจะให้กับผู้จองคอนโด เช่น ทีวี ตู้เย็น เครื่องปรับอากาศ   แต่เมื่อไม่มีการสร้าง  จึงไม่มีการให้ของแถม เจ้าของโครงการต้องชดใช้คืนให้กับผู้บริโภคตามที่เคยให้คำมั่นสัญญาไว้5.  ค่าเสียหายอื่นๆ  อีก (ถ้ามี)  ผู้บริโภคสามารถเรียกได้ทั้งสิ้นการยื่นฟ้องสามารถใช้พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 เพราะในกรณีนี้ผู้บริโภคได้รับความเสียหายจากผู้ประกอบธุรกิจ //

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 153 ซื้อคอนโดมาใหม่ 1 ปี ร้าวทุกเดือนทำยังไงดี

เรื่องมาทางกระทู้ร้องเรียนในเว็บ consumerthai.org ผู้บริโภคคงเหลืออดจริง จึงโพสต์ร้องทุกข์และระบายความคับข้องใจมาได้แสบๆ คันๆ แท้คุณบุญโพสต์ครั้งแรกเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 55 ว่า ซื้อคอนโดของ AP มา 1 ปี ร้าวทุกเดือนทำยังไงดี เป็นคอนโดใหม่เพิ่งสร้างเสร็จชื่อ Life 18 หลังจากโอนเข้าอยู่มีร้าวแทบทุกเดือนไม่หยุด รอยล่าสุดเพิ่งเกิดเดือนนี้ตรงขอบประตูทางเข้าห้อง โครงการฯ แจ้งหมดประกันเมื่อไหร่ลูกบ้านก็ไปซ่อมเอง น่ากลัวจังตอนที่ซื้อ sale บอกเป็นแบรนด์เดียวกับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ดูโครงการก็น่าเชื่อถือ แต่พอเข้าอยู่ ปัญหาร้าวไม่เว้นแต่ละเดือน ซ่อมก็ช้าชอบรอให้ร้าวหลายรอบแล้วซ่อม แต่ก็มีรอยใหม่ตามมาอีก กังวลว่าปีแรกเป็นขนาดนี้ ถ้าตึกเก่าไปจะขนาดไหน17 กรกฎาคม 55 เดือนนี้ฝนตก ท่อน้ำดันขยะไปถึงเพดาน กระเบื้องในห้องน้ำร้าวอีกแล้ว ผนังฝั่งครัวก็ไม่รอด เมื่อเช้าไปตากผ้า ร้าวเพิ่มตรงระเบียง...จะบ้าตาย...27 กรกฎาคม 55 พื้น laminate ปูขอบเกยกันทั้งห้องและมีขอบบวม แจ้งซ่อมไปตั้งแต่เช้า โครงการฯ ผัดวันประกันพรุ่งมาปีกว่าแล้ว ก็สรุปว่า ไม่แก้ ผนังห้องน้ำคนละสีและปูไม่ได้ระดับ ส่วนนอกห้องก็ไม่รอด โครงการเนียนเอาหินโรยถนนมาโรยแทนหินแม่น้ำได้ใจจริงๆผนังเตียงนอนมีหรือจะรอด โครงการฯ อะไรทำไมมันร้าวได้ทุกส่วน...ดูแล้วมันต้องเป็นผู้รับเหมาเดียวกันกับสนามบินสุวรรณภูมิแน่นอน การแก้ไขปัญหาครั้งแรกที่ศูนย์พิทักษ์สิทธิฯ ติดต่อกลับไปยังไม่สามารถคุยรายละเอียดกับทางผู้ร้องคุณบุญได้ แต่เมื่อติดต่อได้ภายหลังและเริ่มประสานกับทางโครงการ AP ก็ทราบว่าทางคุณบุญได้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้ทางโครงการฯ จัดการซ่อมแซมรายการร้าวๆ และปัญหาต่างๆ ที่พบ รวม 7 รายการ ซึ่งทางโครงการฯ ได้เข้ามาจัดการและขอให้ทางคุณบุญลงลายมือรับรอง ซึ่งบางรายการคุณบุญไม่ได้ลงลายมือรับรอง ทราบต่อมาภายหลังว่า “รับไม่ไหว รายการซ่อมบางรายการไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงว่ามีการปรับปรุงแก้ไขแต่อย่างใด”   คุณบุญอธิบายกับทางศูนย์พิทักษ์สิทธิฯต่อมามีการเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมีท่าทีรับผิดชอบกับปัญหาน่าอึดอัดใจของคุณบุญ สุดท้ายก็สามารถจัดการปัญหาในจุดต่างๆ จนเป็นที่พอใจของผู้บริโภคได้ แต่ระยะเวลาที่ใช้ในการจัดการปัญหานี้เกือบ 1 ปีทีเดียวหวังว่ารอยร้าวจะไม่มาสร้างปัญหาให้กับคุณบุญอีกต่อไป

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 141 คอนโดมิเนียมหรูเสร็จช้า ลูกค้าขอเรียกค่าปรับ

เดอะกรีน คอนโดมิเนียม @ สุขุมวิท 101 เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 8 ชั้น มีจุดขายสำคัญตรงที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS ปุณณวิถี ประมาณ 800 เมตร มีมอเตอร์ไซค์รับจ้าง มีรถสองแถวซูบารุ ให้บริการวิ่งรับส่งปากซอยตลอด 24 ชั่วโมง มีตลาดคึกคัก ที่สำคัญมีของกินเยอะมาก ถูกใจสาวๆ ออฟฟิศเป็นที่สุดแม้ราคาจะสูงถึง 1,073,000 บาท แลกกับพื้นที่ใช้สอย 31.50 ตารางเมตร แต่คุณนุสราก็บ่ยั่นเมื่อเทียบกับทำเลที่ตั้งที่น่าสนใจของคอนโด ตัดสินใจเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2553 เลือกอยู่ชั้น 8 ชั้นบนสุดเลยทีเดียวหน้าที่ตามสัญญาฯ ฝั่งคุณนุสราจะต้องจ่ายเงินดาวน์ร่วม 2 แสนบาท โดยแบ่งเป็นเงินจ่ายในวันจอง 5 พันบาท จ่ายในวันทำสัญญา 2 หมื่นบาท ยอดที่เหลืออีก 1 แสน 7 หมื่นกว่าบาทแบ่งจ่ายเป็นงวด 20 งวด เริ่มจากเดือนมิถุนายน 2553 ไปจนถึงเดือนมกราคม 2555  ส่วนที่เหลืออีก 8 แสน 7 หมื่นกว่าบาทต้องหามาจ่ายให้ได้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิห้องชุดที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ในขณะที่ฝั่งกรีนคอนโดสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างคอนโดให้เสร็จสิ้นประมาณเดือนกันยายน 2554คุณนุสรา ได้ชำระเงินตามสัญญาอย่างต่อเนื่อง แต่ระหว่างนั้นก็ต้องใจระทึก เพราะช่วงเดือนสิงหาคม 2553 โครงการยังไม่เริ่มตอกเสาเข็ม และได้มีอีเมล์ชี้แจงมายังลูกค้าว่า บริษัทยังอยู่ในช่วงการยื่นเสนอรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และมีคำสั่งให้มีการแก้ไขในบางจุดอยู่ คาดว่าจะใช้เวลาในกระบวนการทำอีไอเอนี้ราว 60 วัน และใช้เวลาอีกไม่เกิน 2 อาทิตย์ในการขอใบอนุญาตในการก่อสร้างได้ ส่วนเรื่องเงินทุนนั้นไม่มีปัญหาเพราะได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งทั้งโครงการ พร้อมกับยืนยันว่า อาคารเสร็จตามกำหนดแน่นอน ถ้ามีเหตุจำเป็นที่จะทำให้สร้างไม่ทันตามกำหนด ทางโครงการจะช่วยรับภาระในการผ่อนชำระค่างวดให้จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ หรือว่าลูกค้าจะหยุดผ่อนค่างวดเงินดาวน์ก่อนจนกว่าทางโครงการจะเริ่มตอกเสาเข็มก็ได้ แต่ก็จะไปหนักในการผ่อนเงินงวดท้ายๆ เพราะว่าโครงการสร้างเสร็จ พอเห็นคำยืนยันของโครงการเกิดความมั่นใจว่า “เสร็จแน่” คุณนุสราจึงเดินหน้าจ่ายค่างวดตามสัญญาต่อไป โครงการสัญญาว่าจะเสร็จประมาณเดือนกันยายน 2554 ก็ยังไม่เสร็จ ส่วนคุณนุสราก็ทำตามสัญญาจ่ายค่างวดจนครบงวดที่ 20 เดือนมกราคม ปี 2555 ปรากฏว่า โครงการก็ยังไม่แล้วเสร็จ“งานนี้โครงการมันไม่เสร็จ แต่ฉันเสร็จแน่ถ้าไม่ทำอะไรสักอย่าง” คุณนุสราคิดในใจ พอเข้าเดือนกุมภาพันธ์ 2555 จึงตัดสินใจเขียนจดหมายถึงโครงการ เรียกค่าเสียโอกาสที่ไม่ได้เข้าอยู่อาศัยนับแต่เดือนตุลาคม 2554 ถึงเดือนมกราคม 2555 เท่ากับค่างวดที่ได้จ่ายไปรวม 4 งวด เป็นเงิน 43,900 บาทเศษ ส่งจดหมายไปแล้วโครงการไม่ตอบว่า จะจ่ายชดใช้ให้หรือไม่ แต่มาถึงเดือนมีนาคม 2555 ถึงได้มีจดหมายจากโครงการเชิญให้ไปตรวจรับห้องชุดคุณนุสราไปตามคำเชิญ พร้อมว่าจ้างวิศวกรไปช่วยตรวจรับห้องชุดด้วย พอไปถึง ได้ตรวจได้ดูสภาพห้องแล้ว สรุปได้ว่าห้องยังไม่เรียบร้อยที่พร้อมจะให้เข้าตรวจรับ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมก็ยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ จึงได้มีหนังสือไปถึงโครงการอีกครั้งเพื่อยืนยันที่จะเรียกค่าเสียหาย และแจ้งเรื่องความไม่เรียบร้อยของโครงการ และขอให้โครงการแจ้งวันที่โครงการดำเนินการก่อสร้างและแก้ไขปัญหาในรายละเอียดต่างๆ ได้เรียบร้อยแล้วกลับมาอีกครั้ง พร้อมกับสำทับว่า การไปตรวจรับห้องชุดแต่ละครั้ง ตนต้องมีค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างวิศวกรเพื่อตรวจรับห้องชุด  หากเมื่อถึงวันนัดกันแล้ว  โครงการยังดำเนินการไม่เรียบร้อยอีก โครงการต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนด้วยส่งจดหมายไปแล้ว สิ่งที่ได้รับคือ ความเงียบ ไม่มีปฏิกิริยาโต้กลับใดๆ มาจากโครงการ ถึงเดือนเมษายน 2555 คุณนุสราจึงส่งเรื่องร้องเรียนมาที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพื่อขอความช่วยเหลือ แนวทางแก้ไขปัญหาคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ได้ออกประกาศให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน พ.ศ.2543 มีเนื้อหากล่าวถึงการคุ้มครองผู้บริโภคในกรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด ไว้ 2 แนวทางแนวทางที่ 1 ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเลยก็ได้ และมีสิทธิเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน พร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ทางผู้ประกอบธุรกิจกำหนดในกรณีที่ผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดนัดชำระหนี้ และไม่ตัดสิทธิที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นได้อีกด้วยแนวทางที่ 2 หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้บริโภคมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 และเมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขายกัน แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจยังไม่สามารถก่อสร้างอาคารชุดได้ทันกำหนดตามสัญญาอีก ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียได้ตามแนวทางที่ 1 เช่นกันในกรณีของคุณนุสรา เธอไม่บอกเลิกสัญญา แต่ต้องการเรียกค่าปรับ เมื่อราคาห้องชุดที่จะซื้อขายกันอยู่ที่ 1 ล้านบาท ดังนั้นค่าปรับรวมจึงอยู่ที่ไม่เกิน 1 แสนบาท  ซึ่งคุณนุสราได้ยืนยันที่จะเรียกค่าปรับจำนวนสี่หมื่นกว่าบาท โดยใช้ข้อเสนอของโครงการที่เขียนแจ้งทางอีเมล์ว่า ถ้ามีเหตุจำเป็นที่จะทำให้สร้างไม่ทันตามกำหนด ทางโครงการจะช่วยรับภาระในการผ่อนชำระค่างวดให้จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ มูลนิธิฯ ได้ช่วยแจ้งความประสงค์ของคุณนุสราไปยังโครงการให้อีกทางหนึ่ง โดยผู้บริโภคจะขอหักเป็นส่วนลดในค่าโอนกรรมสิทธิห้องเลย ซึ่งต่อมาทางโครงการได้ทำการก่อสร้างโครงการและแก้ไขรายละเอียดปัญหาเล็กๆ น้อยๆ ให้ จนสามารถรับโอนกันได้ และขอต่อรองค่าปรับให้ลดลงเหลือ 25,000 บาท คุณนุสราเห็นว่าจะได้ห้องอยู่แล้ว จึงตกลงยินดีไม่มีปัญหา ตอบตกลงรับโอนกรรมสิทธิในเวลาต่อมา ส่วนค่าปรับก็หักจากเงินที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ และได้อยู่สวรรค์ชั้นแปดของเดอะกรีนคอนโดมิเนียมสมใจปรารถนา

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 133 จะผ่อนคอนโดที่ยังไม่สร้างต่อดีไหม

คุณจันทนาถามผ่านทาง www.consumerthai.org ของมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคมาว่า“ไปซื้อคอนโด Parc Exo ของ บ .อั่งเปา เครือณุศาศิริ เมื่อประมาณปีครึ่งที่ผ่านมา โดยโครงการประกาศว่าจะเริ่มก่อสร้าง พ.ย. 53 – มิ.ย. 55 ปัจจุบันโครงการเพียงแค่ลงเสาเข็มยังไม่ดำเนินการต่อ เนื่องจากบอกว่าติด EIA โดยทางผู้ซื้อหลายรายได้สอบถามไปทางโครงการฯ ว่าจะสร้างหรือไม่ เพื่อความมั่นใจ ทางโครงการฯ จะตอบว่าสร้างเสร็จทันแน่นอน โดยทางผู้ซื้อรวมตัวกันเพื่อจะหยุดการผ่อนชำระเนื่องจากความไม่แน่ใจ“ทางโครงการฯ แจ้งว่าถ้าหยุดผ่อนจะไม่คืนเงินให้ ไม่ทราบว่าทางกลุ่มผู้ซื้อจะทำอะไรได้บ้างคะ จะหยุดผ่อนชำระได้หรือไม่คะ โดยในสัญญาไม่ได้ระบุว่าหยุดผ่อนกี่งวดถึงจะไม่คืนเงิน” แนวทางแก้ไขปัญหาสัญญาจำพวกจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดมีเนียมที่กำลังดำเนินการก่อสร้าง  เป็นลักษณะสัญญาต่างตอบแทนกันและกันระหว่างฝ่ายซื้อคือผู้บริโภคกับฝ่ายขายคือผู้ประกอบธุรกิจ ฝ่ายผู้ประกอบธุรกิจสัญญาว่าจะสร้างบ้านหรือห้องชุดบนที่ดินที่จัดสรรให้ ส่วนฝ่ายผู้บริโภคก็ให้สัญญาว่าจะจ่ายเงินชำระเป็นงวด ๆ แต่เมื่อฝ่ายที่จะสร้างกลับไม่สร้าง ล่าช้าเลยเถิดไปเรื่อยโดยที่ไม่ใช่ความผิดของฝ่ายผู้ซื้อ ประเมินสถานการณ์แล้วไม่น่าที่จะเสร็จได้ทันตามกำหนดเวลาที่ได้กำหนดกันไว้เป็นสัญญา และหากขืนจ่ายชำระค่างวดกันต่อไปจะทำให้ฝั่งผู้บริโภคได้รับความเสียหายเพิ่มมากขึ้น หากสถานการณ์เป็นเช่นนี้ กฎหมายให้สิทธิแก่ฝั่งผู้บริโภคในการบอกเลิกสัญญาได้ โดยไม่จำเป็นต้องส่งค่างวดในส่วนที่เหลือเพื่อรอคอยให้ถึงเวลากำหนดส่งมอบบ้านหรือคอนโดนั้น และยังมีสิทธิเรียกเงินที่ได้ชำระไปก่อนหน้านั้นคืนพร้อมทั้งดอกเบี้ยอีกร้อยละ 7.5 อีกด้วยดังนั้นหากผู้บริโภคจะหยุดชำระและบอกเลิกสัญญาขอเงินคืน ควรทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ประกอบการว่าจะหยุดชำระค่างวด เพราะบริษัทไม่ดำเนินการก่อสร้างให้ทันได้ตามกำหนดที่ตกลงกันไว้ พร้อมทั้งขอเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย และหากมีความเสียหายอื่นอีกก็สามารถเรียกร้องเพิ่มเติมได้เช่นกัน ที่สำคัญ เมื่อเจอสถานการณ์เช่นนี้ ผู้บริโภคไม่ควรเจรจาทางวาจาอย่างเดียว   เพราะจะกลายเป็นว่าไม่เคยมีการเจรจากันมาก่อนเนื่องจากไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญาได้เมื่อไม่ชำระค่างวดและจะถูกริบเงินที่ได้ชำระไปทั้งหมดได้

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 123 คอนโดโครงการไม่ขึ้น ยังต้องผ่อนต่อหรือไม่

คุณอรรถวิทย์ ได้โทรศัพท์เข้ามาร้องเรียนกับมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคว่า เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2551 ได้ทำสัญญาจองห้องชุดกับโครงการบางกอกคานส์ คอนโดมิเนียม ของบริษัท คอนคอร์ด พร็อพเพอร์ตีส์ กรุ๊ป(ประเทศไทย) จำกัด ห้องชุดที่จะซื้อจากโครงการนี้ ราคาตกที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท ผู้ที่จะเข้าจองต้องชำระเงินจองในวันทำสัญญา 5,000 บาท คุณอรรถวิทย์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่ต้องการในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2551 พร้อมชำระเงินก้อนแรก 7 หมื่นบาทเศษ และต้องผ่อนเงินดาวน์ไปอีก 30 งวดๆละ 7,600 บาท คุณอรรถวิทย์ผ่อนไปได้ 15 งวด ก็ไม่เห็นว่าโครงการจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างกันสักที เห็นท่าไม่ดีคุณอรรถวิทย์จึงได้ทำหนังสือแจ้งระงับการผ่อนชำระงวดที่ 16 ในเดือนพฤษภาคม 2552 หลังจากนั้นก็ยังไม่เห็นวี่แววว่าบริษัทจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ คุณอรรถวิทย์จึงได้ทำหนังสือยืนยันปฏิเสธการชำระค่างวดเงินดาวน์ที่เหลือทั้งหมดในเดือนกันยายน 2552 จนถึงปลายปี 2553 โครงการก็ยังไม่มีความคืบหน้า จึงร้องเรียนมาที่มูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพื่อให้ช่วยเหลือติดตามเงินที่ได้ชำระไปทั้งหมดแนวทางแก้ไขปัญหา เราได้ติดต่อสอบถามไปที่พนักงานขายของโครงการบางกอกคานส์ ทราบความว่า การที่โครงการไม่สามารถก่อสร้างเพิ่มเติมได้ เนื่องจากการกู้เงินจากสถาบันการเงินมีปัญหา และการขอก่อสร้างยังไม่ได้รับอนุญาต โครงการฯ จึงติดขัดไม่สามารถดำเนินการต่อได้ และการคืนเงินให้กับผู้บริโภคนั้น บริษัทฯ กำลังดำเนินการอยู่ แต่อยู่ระหว่างการขออนุมัติเงินจากสำนักงานใหญ่ที่ฮ่องกง กรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือบ้านจัดสรรไปแล้วและต้องรับภาระจ่ายค่างวดเงินดาวน์ หากผู้บริโภคพบวี่แววว่าการจ่ายค่างวดต่อไปในขณะที่โครงการฯ ไม่มีวี่แววว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จได้ทันตามสัญญา ผู้บริโภคสามารถใช้สิทธิบอกกล่าวระงับการจ่ายเงินค่างวดได้ทันที โดยให้ทำเป็นจดหมายบอกกล่าวเหมือนอย่างที่คุณอรรถวิทย์ได้แจ้งให้กับบริษัทโครงการคอนโดรับทราบ ไม่ใช่ไปหยุดจ่ายค่างวดเอาเฉยๆ อย่างนั้นจะกลายเป็นผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญาและถูกฟ้องได้ เมื่อทำจดหมายระงับการจ่ายค่างวดไปแล้ว และยังพบต่อมาว่าโครงการไม่เดินหน้าต่อไปได้อีก การเรียกจะเงินที่ได้จ่ายไปคืนนั้น ก็ให้ทำจดหมายขึ้นอีกหนึ่งฉบับ คราวนี้เป็นจดหมายบอกเลิกสัญญาขอเงินคืน ส่งเป็นจดหมายไปรษณีย์ตอบรับถึงกรรมการผู้จัดการบริษัทโดยตรง เท่านี้ฝั่งผู้บริโภคก็จะมีหลักฐานปกป้องตัวเองได้อย่างครบถ้วน การทำจดหมายที่กล่าวมาทั้งหมด ทำให้คุณอรรถวิทย์ได้รับเงินที่ได้ชำระไปทั้งหมดจากบริษัทฯ ในเวลาต่อมาโดยไม่จำเป็นต้องใช้ทนายความฟ้องเป็นคดี ใครที่เจอกปัญหาลักษณะเดียววันนี้ นำวิธีนี้ไปใช้โดยด่วน หากปล่อยไว้จะกลายเป็นว่าเราเป็นฝ่ายยอมให้เขาก่อสร้างล่าช้าเสียเอง จะทำให้เสียสิทธิในการเรียกค่าเสียหายเอาได้

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point

ฉบับที่ 96 ผจก.นิติบุคคลคอนโดยประพฤติมิชอบ

ผมเป็นเจ้าของร่วมและผู้ประสานงานชมรมคอนโดขนาด 700 ห้องที่เมืองพัทยา คุณศุภวิทย์เริ่มเรื่องคณะกรรมการได้ว่าจ้างนิติบุคคลแห่งหนึ่งให้ทำหน้าที่ผู้บริหารจัดการในฐานะเป็นผู้จัดการนิติบุคคล ต่อมานิติบุคคลคลได้ขออำนาจเจ้าของร่วมผู้ประสงค์จะให้เช่าหรือขายห้องเป็นธุรกิจโดยขอหักเงิน 3% - 10% เพื่อนำเข้าเป็นเงินส่วนกลางสำหรับจ่ายพนักงาน ค่าซ่อม บำรุงรักษาสถานที่ต่างๆ ประจำปี รวมเป็นเวลาหลายปีมาแล้ว ปรากฏว่าเงินค่านายหน้าที่ได้จากการให้เช่าและขาย ที่ได้หักไว้จากเจ้าของห้องนิติบุคคลไม่ได้นำเข้าบัญชีรับ-จ่ายส่วนกลางแต่อย่างใด ทั้งๆ ที่ผมในนามชมรมเจ้าของร่วมได้สอบถามหลายครั้งก็ไม่มีคำตอบให้ เจ้าของร่วมยังคงต้องถูกเรียกเก็บค่าใช้จ่ายรายปีเท่าเดิมทุกปี หากมีเงินค่านายหน้าได้ถูกนำเข้าบัญชีค่าใช้จ่ายส่วนกลางบ้างแล้ว เงินค่าใช้จ่ายรายปีต้องลดลงตามส่วน “ผมได้ทำเรื่องร้องเรียนสคบ. แล้ว แต่ไม่ได้รับความช่วยเหลือเท่าที่ควร จนบัดนี้เป็นเวลานับปีแล้ว จึงขอเรียนถามท่านว่า เรื่องนี้จะฟ้องศาลผู้บริโภคได้หรือไม่? ทำอย่างไร? ขอบคุณครับ”  ข้อแนะนำตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่(3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดจะเห็นว่าข้อกำหนดกฎกติกาหรือแนวทางการดำเนินการต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นล้วนมาจากมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมอาคารชุดนั้นๆ ดังนั้นปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดที่เกิดขึ้นแต่ละปัญหาไม่ต้องไปร้องเรียนที่ไหนครับ เพราะเป็นเรื่องที่ควรจัดการกันเองในหมู่ที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม อาทิ เช่น หากพบว่าผู้จัดการนิติบุคคลปฏิบัติหน้าที่ไม่ชอบมาพากล ไม่โปร่งใส อย่างกรณีนี้ เจ้าของร่วมสามารถจัดให้มีการประชุมใหญ่เพื่อจัดการปัญหานี้ได้ แต่เงื่อนไขคือการประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมตามกฎหมาย โดยเจ้าของร่วมในที่ประชุมใหญ่จะมีมติจัดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่เกินเก้าคนซึ่งแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ก็ได้ ในการแต่งตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่งของกรรมการ อำนาจหน้าที่และการประชุมของคณะกรรมการ ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ ทีนี้เราจะตรวจสอบการทำงานประการใดของผู้จัดการนิติบุคคลให้ใช้วิธีการทำงานผ่านคณะกรรมการชุดนี้ครับ เมื่อได้หลักฐานการทุจริตแล้วสามารถที่จะดำเนินการทางกฎหมายต่อไปได้ อย่าทำงานคนเดียวครับเหนื่อยตายและไม่ได้ผลด้วย  

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 120 กระแสต่างแดน

  ขอต้อนรับ “แขกผู้มีกล่อง”ว่ากันว่าปีนี้เศรษฐกิจที่ฮ่องกงกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาขึ้น และผู้คนก็มีแนวโน้มที่จะใช้เงินกันมากขึ้น อย่างน้อยๆก็มีการสำรวจพบว่าในช่วงตรุษจีนปีนี้ผู้คนประมาณร้อยละ 20 จะใส่เงินในซองอังเปามากกว่าปีก่อนๆ  จะใช้เงินทุ่มเรื่องไหนไม่ว่า แต่องค์กรเพื่อนโลกหรือ Friends of the Earth เขาเป็นห่วงว่าจะมีการใช้จ่ายเหลือเฟือไปกับอาหารงานเลี้ยงที่สุดท้ายก็ต้องเหลือทิ้งมากมายนี่สิ ว่าแล้วเขาจึงออกมารณรงค์ให้บรรดาผู้ที่จะไปเลี้ยงฉลองตรุษจีนปีนี้ลองสั่งอาหารหลักมาแค่ 6 จาน แทนที่จะเป็น 8 จาน เพื่อความเป็นสิริมงคลตามความเชื่อเดิมดูบ้าง จะได้ไม่เหลือทิ้งมากนัก  Friends of the Earth ประเมินว่า โครงการ “สั่งน้อย เหลือน้อย” ที่ว่านี้ น่าจะช่วยลดขยะอาหารได้ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 15 ข่าวบอกว่าปัจจุบันฮ่องกงมีขยะที่เกิดจากอาหารเหลือในแต่ละวันมากกว่า 3,000 ตัน  นอกจากรณรงค์กับคนทั่วไปแล้ว องค์กรนี้ยังขอความร่วมมือไปยังหน่วยงานรัฐกว่า 80 แห่ง และบริษัทเอกชนอีก 50 แห่งให้ช่วยนำแนวคิด”งานเลี้ยงแบบพอเพียง” นี้ไปปฏิบัติกันด้วย  เริ่มจากการตรวจสอบจำนวนแขกให้แน่นอน จากนั้นสั่งอาหารให้ “พอดี” และที่สำคัญต้องไม่ลืมแจ้งแก่แขกผู้มีเกียรติ ให้ช่วยมี “กล่อง” ติดตัวมาด้วยเพื่อจะได้นำอาหารที่เหลือกลับไปทานที่บ้านได้โดยไม่ขัดเขิน   ทำไมต้องทิ้งกันด้วยเขาว่ากันว่าจะดูพฤติกรรมการบริโภคให้เข้าใจถ่องแท้ เราต้องไปดูกันที่ถังขยะ  เขาที่ว่านี้ไม่ใช่ใครที่ไหนแต่เป็นองค์การพิทักษ์สิ่งแวดล้อมของเดนมาร์ก ที่นี่ก็ประสบปัญหาเรื่องขยะอาหารล้นประเทศเช่นกัน นักชีววิทยาและหัวหน้าทีมวิจัยขององค์กรนี้ประกาศว่าจะต้องชี้ชัดลงไปให้ได้ว่าพฤติกรรมการกินเหลือของคนเดนมาร์กนั้นเป็นอย่างไร เพื่อจะได้สะท้อนปัญหาและหาทางออก  จะไปถามคนเขาตรงๆ ก็คงจะไม่ได้อะไร อย่ากระนั้นเลย ไปหาคุ้ยเอาเองจากถังขยะดีกว่า และตามแผนวิจัยครั้งนี้ เขาจะต้องไม่มีการแจ้งบ้านเจ้าของถังขยะล่วงหน้า เพราะเกรงว่าผู้คนจะไม่กล้าทิ้งกันเต็มที่ ถ้ารู้ว่าจะมีคนมาเก็บขยะตัวเองไปศึกษา ตอนนี้เขากำลังประกาศหาบริษัทเอกชนเข้ามารับทำการเก็บ แยก และลงทะเบียนพร้อมถ่ายภาพขยะที่ควรค่าแก่การศึกษาเหล่านั้นไว้ เพื่อเป็นฐานข้อมูลในการวิเคราะห์ว่าแต่ข่าวเขาไม่ได้บอกว่าบรรดาข้อมูลส่วนตัวอื่นๆ ที่บังเอิญมาอยู่ในถังขยะด้วย มันจะได้รับการคุ้มครองอย่างไร   เสียงเรียก ... จากรถขยะฉลาดซื้อฉบับนี้เป็นยังไงนะ วนเวียนอยู่แต่เรื่องของขยะ ... แต่รับรองได้กว่าไม่มีกลิ่น เพราะเรื่องนี้เป็นเรื่องของเสียงล้วนๆ ที่ไต้หวันนั้นเขาไม่เหมือนบ้านเรา ที่วางถุงขยะไว้หน้าบ้านหรือริมทางเท้าเพื่อรอให้รถของเทศบาลมาเก็บไป เขาไม่อนุญาตให้วางถุงไว้แล้วไปไหนต่อไหนได้ตามใจชอบ ที่นั่นเจ้าของขยะจะต้องมาส่งขยะขึ้นรถด้วยตนเอง  บรรดาชาวบ้าน (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นประชาชนชาวแฟลต) จะรู้ตัวว่าต้องเตรียมหิ้วถุงขยะออกจากบ้านเมื่อพวกเขาได้ยินเสียงเพลงคลาสสิค ของบีโธเฟ่นมาแต่ไกล แต่ด้วยเหตุใดไม่ทราบทางเทศบาลเขาเปลี่ยนเพลงซึ่งใช้มาเป็นเวลาหลายปีเป็นเพลงแบบมีเนื้อร้องที่เกี่ยวกับการทิ้งขยะให้เป็นที่เป็นทางแทน  ผลก็คือชาวบ้านปรับตัวกันไม่ทัน ไม่ค่อยได้ยินเสียงรถที่วิ่งมา เลยทำให้พลาดโอกาสทิ้งขยะ มีบ้างที่ฟกช้ำดำเขียวเพราะวิ่งตามรถขยะแล้วพลาดล้ม จึงเรียกร้องให้เทศบาลกลับไปใช้เพลงเดิม  รถขยะในเมืองไทเปนั้นจัดว่าเป็นรถสารพัดประโยชน์จริงๆ บางครั้งผู้คนที่เอาขยะมาทิ้งก็จะได้หัดพูดภาษาอังกฤษไปด้วย เพราะเทศบาลเขาจัดมาให้เล่นเทปสอนประโยคภาษาอังกฤษขั้นพื้นฐานจำนวน 300 ประโยค แต่จุดขายของรถเหล่านี้ไม่ใช่แค่เสียงเท่านั้น ล่าสุดยังพ่วงตำแหน่งเมสเซ็นเจอร์ ทำหน้าที่ส่งเอกสารระหว่างหน่วยงานในสังกัดของเทศบาลไทนานด้วย เจ้าหน้าที่เขาบอกว่าแต่ละวันมีเอกสารกว่า 100 ชิ้นที่ต้องจัดส่ง เรียกว่าช่วยให้เขาประหยัดเงินได้ปีละประมาณ 6 ล้านบาททีเดียว   อสังหาเบอร์ห้าตั้งแต่มกราคมปีนี้เป็นต้นไป โฆษณาบ้าน คอนโด หรือสำนักงานในฝรั่งเศสจะใช้แค่ระดับความหรูเริ่ดอลังการ หรือความสะดวกในการเดินทางมาเป็นจุดขายอย่างเดียวไม่ได้แล้ว  เพราะรัฐเขากำหนดให้โฆษณาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดมีการแจ้งระดับเรทติ้งการประหยัดพลังงานด้วย เจ้าเรทติ้งที่ว่านี้มีตั้งแต่ระดับ A ไปจนถึง G  โดยเรทติ้ง A นั้นจัดเป็นสุดยอดอาคาร ที่ผู้สร้างจัดเต็มตามมาตรฐานการประหยัดพลังงาน รายงานข่าวบอกว่าปัจจุบันร้อยละ 19 ของอาคารที่อยู่อาศัยในฝรั่งเศสได้เรท C  ร้อยละ 31  ได้เรท D และร้อยละ 22 ได้เรท E ปัจจัยที่นำมาประเมินเพื่อจัดเรทติ้งของอาคารก็ได้แก่ อัตราการใช้พลังงาน ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานโดยเฉลี่ย และปริมาณก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ที่ปล่อยออกมา  ผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างอาคารจะเป็นผู้ตรวจสอบ ก่อนที่องค์กร COFRAC จะเป็นผู้ให้การรับรอง  ความจริงแล้วฝรั่งเศสได้ผลักดันเรื่องนี้มานานพอสมควร เขาบอกว่าร้อยละ 46 ของพลังงานที่ใช้ในประเทศนั้นเป็นพลังงานที่ใช้โดยอาคารที่อยู่อาศัยและสำนักงานเพื่อปรับอุณหภูมิให้ผู้คนอยู่ได้อย่างอุ่นสบายนั่นเอง และอาคารเหล่านี้ก็เป็นตัวการในการปล่อยก๊าซเรือนกระจกถึง 1 ใน 4 ของประเทศด้วย เริ่มจากปี 2006 รัฐกำหนดให้บ้าน ร้าน หรืออาคารสำนักงาน ที่กำลังจะเปลี่ยนเจ้าของจะต้องได้รับการประเมินระดับการใช้พลังงานก่อน หนึ่งปีต่อมาก็กำหนดให้มีใบรับรองระดับการใช้พลังงานเพื่อประกอบกับสัญญาซื้อขาย หรือสัญญาเช่าด้วย และล่าสุดก็คือการกำหนดให้มีการแสดงเรทติ้งด้านพลังงานของอาคารไว้ในโฆษณาด้วยนี่แหละ ... น่าอิจฉา ผู้บริโภคชาวฝรั่งเศสจัง สมอ. บ้านเราสนใจจะมีตรารับรองบ้านประหยัดไฟเบอร์ 5 กับเขาบ้างหรือเปล่าหนอ  

อ่านเพิ่มเติม >

ฉบับที่ 179 เจ้าของโครงการคนใหม่จะต้องรับผิดต่อผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดจากเจ้าของโครงการเดิมอย่างไร

เดิมผู้บริโภคได้ทำสัญญาจะซื้อจะซื้อจะขายห้องชุดจากเจ้าของโครงการคนเดิม  ต่อมาเจ้าของโครงการคนเดิมได้ขายโครงการให้แก่เจ้าของโครงการคนใหม่สองราย ต่อมาผู้บริโภคได้มีหนังสือทวงถามให้เจ้าของโครงการรายใหม่ทั้งสองรายให้โอนห้องชุดให้แก่ตน แต่เจ้าของโครงการรายใหม่ทั้งสองรายไม่ยอมโอนให้โดยอ้างว่า ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นชื่อของเจ้าของโครงการคนใหม่ทั้งสองราย   ผู้บริโภคจึงได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องต่อศาลโดยฟ้องเจ้าของโครงการเดิมเป็นจำเลยที่ 1 เจ้าของโครงการคนใหม่เป็นจำเลยที่ 2 และ 3 ตามลำดับ โดยขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสามให้โอนห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ยอมปฏิบัติก็ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม หรือหากโอนไม่ได้ก็ให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ มาดูกันว่าศาลฎีกาจะว่าอย่างไร    คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1412/2557 ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ฐานะของโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ไม่มีฝ่ายใดเป็นเจ้าหนี้หรือลูกหนี้แต่ฝ่ายเดียว เมื่อต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพร้อมอาคารชุด ซึ่งรวมถึงห้องชุดพิพาทด้วยแก่จำเลยที่ 2 และ 3 และจะโอนหนี้ที่เกิดจากสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์ไปยังจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย ก็จะใช้วิธีการแบบโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 หาได้ไม่ แม้จะฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้ดำเนินการเปลี่ยนสัญญากับลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดกับจำเลยที่ 1 ภายในเวลาที่กำหนดไว้แม้แต่รายเดียว ก็มีผลเพียงแค่จำเลยที่ 1 ไม่หลุดพ้นจากความรับผิดเพราะหนี้เดิมมิได้ระงับไปเท่านั้น  แต่ข้อตกลงให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดพิพาทไปทั้งโครงการรวมทั้งสิทธิเรียกร้องและภาระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการที่จำเลยที่ 1 มีต่อลูกค้าทุกรายรวมทั้งโจทก์ ก็ยังเข้าเป็นลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกรวมอยู่ด้วย การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 ไม่ได้คัดค้านการโอนที่ดินพร้อมอาคารชุดตลอดทั้งโอนสิทธิและหน้าที่ภาระผูกพันต่างๆ ที่มีต่อลูกค้าผู้จองซื้อห้องชุดระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 และโจทก์มีพฤติการณ์ว่า เข้าถือเอาประโยชน์โดยการทวงถามให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ชำระหนี้แก่ตนด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติ มาตรา 374  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ปฏิเสธไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ภายในกำหนดเวลาที่โจทก์บอกกล่าวทวงถาม ย่อมเป็นการผิดสัญญา จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะยกเรื่องที่ยังไม่ได้เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้จะขายมาปฏิเสธความรับผิดไม่ได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสามรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การต่อสู้ว่าขาดอายุความตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งตามสัญญาดังกล่าวไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้เป็นการเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193(30) คดีนี้ก่อนครบ 10 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ผิดนัดก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จคือ ปี 2535 จำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 24 มิถุนายน 2541  ถึงโจทก์ยืนยันว่าจำเลยที่ 1 จะทำโครงการให้แล้วเสร็จ หากจำเลยที่ 1 แก้ไขปัญหาการเงินให้ลุล่วงแล้ว ถือว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใดๆ อันปราศจากข้อสงสัย แสดงให้เห็นเป็นปริยายว่า ยอมรับสภาพหนี้ เป็นผลให้อายุความสะดุดหยุดลง ตามมาตรา 193/14(1)  ต้องเรามีการนับอายุความใหม่ ตั้งแต่เวลานั้น ตามมาตรา 193/15 คือวันที่ 24 มิถุนายน 2541  โจทก์ฟ้องวันที่ 28 สิงหาคม 2549 คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ สรุป จำเลยต้องสามต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า250 Point