บ่อยครั้ง ที่เราได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับการจับกุมบรรดาพ่อข่ายแม่ข่ายชวนลงทุนแล้วเชิดเงินหนี และมีคนเสียหายหลายสิบล้าน จากเดิมที่ชวนลงทุนในสินค้าขายปลีก ก็มาสู่การลงทุนผ่านออนไลน์ แม้ช่องทางหรือสินค้าที่นำมาหลอกให้ลงทุนจะเปลี่ยนแปลงไปตามเศรษฐกิจแต่รูปแบบการหลอกลวงก็ยังเหมือนเดิม คือหลอกให้ร่วมทำธุรกิจ อ้างว่าจะได้ผลตอบแทนสูง แต่ความจริงเน้นหาสมาชิกและนำเงินจากรายใหม่มาจ่ายให้รายเก่า จนเมื่อหมุนเงินไม่ไหวก็จะพังลง และจะหนีหายไปทิ้งไว้แต่หนี้สินให้เป็นของดูต่างหน้า ลักษณะเช่นนี้ ถือเป็นความผิดฐานฉ้อโกงประชาชน ซึ่งมีบทลงโทษทางอาญาที่รุนแรง เพราะในการกระทำความผิดในแต่ละครั้งเกิดความเสียหายจำนวนมาก ซึ่งล่าสุดที่กำลังเป็นข่าวช่วงต้นปี 2566 คือกรณี น.ส.พิชญ์นรี ตันติวิทย์ หรือ ‘เม พรีมายา’ เจ้าของผลิตภัณฑ์เสริมอาหารภายใต้ชื่อแบรนด์ PRIMAYA (พรีมายา) และบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้อง ใช้ข้อความอันเป็นเท็จ ลักษณะเชิญชวนอ้างว่าลงทุน 6,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน ได้เงิน 15 ล้านบาท พร้อมโพสต์ภาพหญิงคนหนึ่งคู่กับรถหรูในโชว์รูม ในลักษณะเชิญชวน ซึ่งต่อมาโดนหมายจับ พ.ร.บ.คอมพ์ ซึ่งการหลอกลวงเช่นนี้ เกิดขึ้นตลอด         หากย้อนไปเมื่อต้นปี 2560 หลายคนคงรู้จัก “ซินแสโชกุน” อายุเพียง 34 ปี ร่วมกับพวก หลอกให้ร่วมลงทุนจำหน่ายผลิตภัณฑ์เสริมอาหารบำรุงสมองจะพาสมาชิกไปทัวร์ญี่ปุ่น สุดท้ายลอยแพกลางสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้มีคนถูกหลอกกว่าแปดร้อยราย ความเสียหายมากกว่าร้อยล้านบาท ท้ายที่สุดศาลก็สั่งจำคุกซินแสโชกุนกับพวก เนื่องจากมีความผิดฐานฉ้อโกงประชาชน ผิด พ.ร.ก.กู้ยืมเงินอันเป็นการฉ้อโกงประชาชน เป็นความผิดกรรมเดียวผิดกฎหมายหลายบท จึงให้ลงโทษบทหนักสุดตาม พ.ร.บ.การกู้ยืมเงินที่เป็นการฉ้อโกงประชาชน กระทงละ 3 ปี 4 เดือน โดยกระทำผิดรวม 871 กระทง จึงจำคุก คนละ 2,903 ปี 4 เดือน ส่วนโชกุนโดนจำคุก 4,355 ปี  แต่เมื่อรวมโทษจำคุกตามกฎหมายแล้ว จำคุกสูงสุดคนละ 20 ปีตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 91 (2)         หรืออีกคดีกรณี “เมจิกสกิน”   เป็นคดีรีวิวเครื่องสำอางเมจิกสกินและจำหน่ายสินค้าปลอม มีการฟ้องในฐานร่วมกันฉ้อโกงประชาชน ผิด พ.ร.บ เครื่องสำอาง พ.ศ.2558 พ.ร.บ.อาหาร พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ.ว่าด้วยการกระผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์ พ.ศ.2550 ศาลตัดสินปรับจำเลยที่ 1 เป็นเงิน 175,000 บาท  จำเลยที่ 2 และ 3 จำคุกคนละ 20 ปี 5 เดือน และปรับ 170,500 บาท จำเลยที่ 4 -6 จำคุกคนละ 20 ปี และปรับ 147,500 บาท         ช่วงปี 2561 นายสวัสดิ์ แสงบางปลา อายุ 80 ปี อดีตประธานกก.ดำเนินการสหกรณ์ออมทรัพย์ จุฬาฯ เป็นจำเลยในความผิดฐานร่วมกันฉ้อโกงประชาชน ฯ ลงทุนแชร์ล็อตเตอรี่ สูญเงินกว่า 187 ล้านบาท จำเลยมีความผิดฐานฉ้อโกงประชาชนตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 341, 343 เเละ พ.ร.ก.การกู้ยืมเงินที่เป็นการฉ้อโกงประชาชน เป็นการกระทำกรรมเดียวผิดกฎหมายหลายบท ให้ลงลงโทษฐานการกู้ยืมเงินที่เป็นการฉ้อโกงประชาชน ซึ่งเป็นบทหนักสุดให้ลงโทษ ทุกกรรมกรรมละ 5 ปี จำเลยรับสารภาพลงโทษเหลือกรรมละ 2 ปี 6 เดือน การกระทำจำเลยเป็นความผิด 100 ครั้ง คงลงโทษจำคุกจำเลย ทั้งหมด 200 ปี 600 เดือน เเต่ตามกฎหมายคงจำคุกจริงมีกำหนด 20 ปีตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 91 (2)         หรือเมื่อเร็วๆ นี้ ก็มีมหากาพย์คดี Forex-3D  ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2562 พัวพันกับบุคคลที่มีชื่อเสียงจำนวนมาก หลอกให้ประชาชนเข้ามาร่วมลงทุนซื้อขายอัตราแลกเปลี่ยนสกุลเงินต่างประเทศ (Forex) มีผู้หลงเชื่อตกเป็นผู้เสียหาย 9,824 คน ความเสียหายเกือบ 2,500 ล้านบาท ซึ่งคดีก็ยังอยู่ในขั้นตอนของหน่วยงานรัฐที่สอบสวนเพื่อพิจารณารับเป็นคดีพิเศษ           ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ อยากให้ทุกท่านได้เห็นว่า ความเสียหายจากการหลอกลวงไม่ว่าจะมาในลักษณะชวนลงทุนโดยใช้ข้อความชวนเชื่อจูงใจให้ลงทุนน้อยๆ อ้างได้ผลตอบแทนสูงในเวลาอันรวดเร็ว หรืออาศัยคนมีชื่อเสียงเพื่อทำให้ดูน่าเชื่อถือก็ตาม เมื่อหลงเชื่อไปแล้ว สุดท้ายเกิดความเสียหายกับคนจำนวนมากที่โดนหลอกเงิน การดำเนินคดีก็มุ่งไปที่การลงโทษผู้กระทำผิดที่ฉ้อโกงหลอกลวงให้ติดคุก ซึ่งเราก็เห็นจากตัวอย่างคดีต่างๆ ที่กล่าวมาว่า ต่อให้ศาลมีกำหนดโทษจำคุกมากถึงร้อยปีพันปี แต่สุดท้ายกฎหมายอาญาก็ให้ลงโทษจำคุกจริงสูงสุดเพียง 20 ปี  เพียงเท่านั้น ในอีกมุมหนึ่งการชดเชยความเสียหายแก่ประชาชนที่ถูกหลอก กลับไม่เป็นจริง โอกาสที่จะไปติดตามเส้นทางการเงินหรือหาเงินมาชดเชยความเสียหายเป็นไปได้ยาก         ดังนั้น หนทางที่ดีที่สุดคือ การมีสติ ตรวจสอบข้อมูลก่อนที่จะลงทุนใดๆ และหลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีลักษณะชวนเชื่อที่อ้างการใช้เงินลงทุนน้อยๆ แต่ได้ผลตอบแทนสูงผิดปกติ หรือเจ้าของผลิตภัณฑ์หรือกิจการที่ชอบโชว์ชีวิตแบบหรูหรา ใช้ของแพง เที่ยวต่างประเทศ เหล่านี้ ล้วนเป็นเพียงวิธีการให้หลงเชื่อเพื่อหลอกเอาเงิน หากเจอการโฆษณาชวนเชื่อรูปแบบดังกล่าว ควรร้องเรียนให้หน่วยงานรัฐหรือมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคเพื่อช่วยตรวจสอบ แจ้งเตือนภัย เพื่อไม่ให้คนตกเป็นเหยื่อภัยลงทุนทิพย์เหล่านี้ ประมวลกฎหมายอาญา         มาตรา 91  เมื่อปรากฏว่าผู้ใดได้กระทำการอันเป็นความผิดหลายกรรมต่างกัน ให้ศาลลงโทษผู้นั้นทุกกรรมเป็นกระทงความผิดไป แต่ไม่ว่าจะมีการเพิ่มโทษ ลดโทษ หรือลดมาตราส่วนโทษด้วยหรือไม่ก็ตาม เมื่อรวมโทษทุกกระทงแล้ว โทษจำคุกทั้งสิ้นต้องไม่เกินกำหนดดังต่อไปนี้         (1) สิบปี สำหรับกรณีความผิดกระทงที่หนักที่สุดมีอัตราโทษจำคุกอย่างสูงไม่เกินสามปี         (2) ยี่สิบปี สำหรับกรณีความผิดกระทงที่หนักที่สุดมีอัตราโทษจำคุกอย่างสูงเกินสามปีแต่ไม่เกินสิบปี         (3) ห้าสิบปี สำหรับกรณีความผิดกระทงที่หนักที่สุดมีอัตราโทษจำคุกอย่างสูงเกินสิบปีขึ้นไป เว้นแต่กรณีที่ศาลลงโทษจำคุกตลอดชีวิต

หลายคนคงเคยสงสัยว่า เวลาที่เป็นคนเป็นหนี้กันปกติเจ้าหนี้ก็ต้องไปทวงเอาเงินจากลูกหนี้ แต่หากวันหนึ่งลูกหนี้ตายไปก่อนใครจะต้องรับผิดจะไปฟ้องทายาทของลูกหนี้ให้รับผิดได้หรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้มีหลักกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องมรดกที่ต้องมาพิจารณากำหนดไว้ว่า หากลูกหนี้ที่เป็นเจ้ามรดกเสียชีวิตแน่นอนว่ามรดกที่ตกแก่ทายาทจะมีทั้งทรัพย์สินและหนี้สินด้วย แต่กฎหมายก็กำหนดขอบเขตความรับผิดของทายาทไว้ว่าให้รับผิดในหนี้ของลูกหนี้ที่ตายไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ  เช่น ลูกหนี้ เป็นหนี้จำนวนหนึ่งล้านบาท  เมื่อลูกหนี้เสียชีวิต นายแดงทายาทได้รับมรดกคือเงินในบัญชีจำนวนหนึ่งแสนบาท เช่นนี้ หากเจ้าหนี้มาฟ้องนายแดงที่เป็นทายาทของลูกหนี้ นายแดงก็จะรับผิดเพียงทรัพย์มรดกที่ตนได้รับคือหนึ่งแสนบาทเท่านั้น และเจ้าหนี้จะมายึดทรัพย์สินส่วนตัวของนายแดงเพื่อไปชำระหนี้ก็ไม่ได้  โดยมีคำพิพากษาของศาลฏีกาที่ 2161/2558 ได้เคยตัดสินเอาไว้อย่างชัดเจนในเรื่องนี้           คำพิพากษาฎีกาที่ 2161/2558        แม้เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้จากทรัพย์สินของลูกหนี้จนสิ้นเชิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 194 และมาตรา 214 แต่เมื่อลูกหนี้ถึงแก่ความตายกฎหมายคุ้มครองให้เจ้าหนี้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น ตามมาตรา 1734 และมาตรา 1738 วรรคหนึ่ง ดังนั้น เจ้าหนี้จะไปบังคับเอาจากทรัพย์สินของบุคคลอื่นไม่ได้ การที่ทายาทของลูกหนี้จะต้องรับผิดทั้งสิทธิและหน้าที่ของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้ามรดกก็เพื่อให้เจ้าหนี้มีทางได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น ไม่ทำให้ทายาทนั้นต้องรับผิดชดใช้จากทรัพย์สินส่วนตัวด้วย หากทายาทรับทรัพย์สินจากกองมรดกของผู้ตายไปแล้วก็เพียงให้รับผิดไม่เกินทรัพย์มรดกที่ทายาทได้รับไปตามมาตรา 1601 และมาตรา 1738 วรรคสอง โดยยังถือว่าทรัพย์สินที่ได้รับไปนั้นเป็นกองมรดกอยู่         คดีนี้โจทก์ทั้งสี่ผู้เป็นเจ้าหนี้กองมรดกฟ้องขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นทายาทรับผิดในค่าสินไหมทดแทนที่ผู้ตายเจ้ามรดกกระทำละเมิด จึงเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องบังคับสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพื่อให้ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น มิได้ฟ้องให้จำเลยต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ฉะนั้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิบังคับคดีเฉพาะทรัพย์สินในกองมรดกของผู้ตายเท่านั้น จึงไม่มีสิทธิบังคับคดีเอาแก่ที่ดินพิพาทอีกตัวอย่าง กรณีที่ลูกหนี้ตาย ทายาทไปทำหนังสือรับสภาพหนี้ของลูกหนี้ และตกลงชดใช้เงินตามจำนวนยอดหนี้ที่ค้างอยู่ทั้งหมด ศาลก็ได้ตัดสินไว้ว่าสัญญาดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ และไม่ถือเป็นการแปลงหนี้กันใหม่ให้เป็นความรับผิดของทายาทเป็นการส่วนตัว ดังนั้น ทายาทของลูกหนี้ก็รับผิดแค่เพียงไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6225/2539           ป. เป็นลูกหนี้โจทก์อยู่ เมื่อ ป. ถึงแก่กรรมแล้วจำเลยทั้งสองทำหนังสือเพื่อชำระหนี้แทน ป. ซึ่งเป็นสามีจำเลยที่ 1 และเป็นบิดาจำเลยที่ 2 โดยจำเลยทั้งสองมิได้เป็นหนี้โจทก์ โดยระบุว่า ขณะทำสัญญาฉบับนี้ ป.ยังคงเป็นลูกหนี้โจทก์อยู่เป็นจำนวนเงิน 2,720,000 บาท จำเลยทั้งสองยินยอมชดใช้หนี้จำนวนดังกล่าวโดยจะชำระเป็นงวด เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ป. ทำขึ้นเพื่อยอมรับสภาพหนี้ของเจ้ามรดก มิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้อันจะเป็นเหตุให้มูลหนี้เดิมระหว่างโจทก์กับ ป. ระงับลงเพราะ ป. ได้ถึงแก่กรรมไปก่อนที่จะมีการจัดทำหนังสือดังกล่าวแล้วและข้อความดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ยอมตนเข้าผูกพันรับผิดต่อโจทก์ในฐานะทายาทผู้ตาย มิใช่รับผิดเป็นส่วนตัวและเป็นสัญญาที่มีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ตามกฎหมาย แต่คงรับผิดต่อโจทก์ไม่เกินกว่าทรัพย์มรดกที่จำเลยทั้งสองจะได้รับ

        ในปัจจุบันสื่อสังคมออนไลน์มีอิทธิพลกับการดำรงชีวิตของทุกคน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายสินค้าหรือการกู้ยืมเงินสามารถทำผ่านระบบออนไลน์ได้ เกิดการโฆษณาให้ข้อมูลที่หลากหลายรวมถึงการติดต่อสื่อสารระหว่างกันจากเดิมที่ต้องเดินทางไปมาหากันก็เหลือเพียงวีดีโอคอลหรือแชทไลน์สนทนาทำให้ติดต่อกันได้รวดเร็วมากขึ้น         แน่นอนว่าเรื่องของกฎหมายก็ต้องมีการปรับตัวไปตามสภาพสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปด้วย เช่น ในเรื่องของการกู้ยืมเงินกัน ที่เมื่อก่อนต้องมีการเจอหน้าพูดคุยทำสัญญากู้ยืมกัน แต่ปัจจุบันเมื่อวิธีติดต่อสื่อสารเปลี่ยนแปลง การกู้ยืมเงิน การติดตามทวงถามให้ใช้หนี้ ก็ทำผ่านสื่อสังคมออนไลน์ ในรูปแบบการพิมพ์ข้อความแชทสนทนา ซึ่งหลักฐานสนทนาเหล่านี้ กฎหมายยอมรับให้เป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินที่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อเรียกร้องกันได้ และแน่นอนว่าปัญหาการผิดนัดเบี้ยวหนี้ก็มีเกิดขึ้นอยู่เสมอ จนเกิดเป็นคดีความขึ้นสู่ศาลมากมาย ดังนั้นจะขอหยิบยกตัวอย่างคดีที่น่าสนใจเรื่องหนึ่ง เกี่ยวกับการให้กู้ยืมเงินกันและปรากฏว่าตัวเจ้าหนี้ผู้ให้กู้ มีการส่งข้อความแชททางเฟซบุ๊กไปยังลูกหนี้ผู้กู้ว่าเงินที่กู้ยืมทั้งหมดนั้น ไม่ต้องส่งคืนยกให้ทั้งหมด ข้อความดังกล่าวศาลเห็นว่า แม้ไม่มีการลงลายมือชื่อโจทก์ แต่ถือว่าเป็นการส่งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์ตามกฎหมายซึ่งยอมรับให้ถือเสมือนมีการลงลายมือชื่อแล้วและการส่งข้อความทางเฟซบุ๊กจะปรากฏชื่อผู้ส่งด้วยและผู้ให้กู้ก็ยอมรับว่าได้ส่งข้อความถึงจำเลยจริง เช่นนี้ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ให้แก่ผู้กู้โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือแล้วทำให้หนี้ระงับไปศาลจึงยกฟ้องผู้ให้กู้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6757/2560         จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินโจทก์ 595,500 บาท ตกลงชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือน จำเลยได้รับเงินที่กู้ยืมครบถ้วนแล้ว หลังจากทำสัญญาจำเลยไม่ชำระต้นเงินคงชำระดอกเบี้ย 4 ครั้ง รวมเป็นเงิน 6,550 บาท การที่โจทก์ส่งข้อความทางเฟซบุ๊กถึงจำเลยมีใจความว่า เงินทั้งหมด 670,000 บาท ไม่ต้องส่งคืนยกให้หมด ไม่ต้องส่งดอกอะไรมาให้จะได้ไม่ต้องมีภาระหนี้สินติดตัว การส่งข้อมูลดังกล่าวเป็นการสนทนาผ่านระบบเครือข่ายอินเตอร์เน็ต ถือว่าเป็นการส่งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์จึงต้องนำ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544 มาตรา 7 ถึง มาตรา 9 มาใช้บังคับด้วย         แม้ข้อความนี้จะไม่มีการลงลายมือชื่อโจทก์ก็ตาม แต่การส่งข้อความทางเฟซบุ๊กจะปรากฏชื่อผู้ส่งด้วยและโจทก์ก็ยอมรับว่าได้ส่งข้อความถึงจำเลยจริง         ข้อความการสนทนาดังกล่าวจึงรับฟังได้ว่า เป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ให้แก่จำเลยโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 340 แล้ว  หนี้ตามสัญญากู้ยืมย่อมระงับ จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง         กฎหมายที่เกี่ยวข้อง        พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544         มาตรา 7  ห้ามมิให้ปฏิเสธความมีผลผูกพันและการบังคับใช้ทางกฎหมายของข้อความใดเพียงเพราะเหตุที่ข้อความนั้นอยู่ในรูปของข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์        มาตรา 8  ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่งมาตรา 9 ในกรณีที่กฎหมายกำหนดให้การใดต้องทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดง ถ้าได้มีการจัดทำข้อความขึ้นเป็นข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ที่สามารถเข้าถึงและนำกลับมาใช้ได้โดยความหมายไม่เปลี่ยนแปลง ให้ถือว่าข้อความนั้นได้ทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดงแล้ว         มาตรา 9  ในกรณีที่บุคคลพึงลงลายมือชื่อในหนังสือ ให้ถือว่าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นมีการลงลายมือชื่อแล้ว ถ้า         (1) ใช้วิธีการที่สามารถระบุตัวเจ้าของลายมือชื่อ และสามารถแสดงได้ว่าเจ้าของลายมือชื่อรับรองข้อความในข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นว่าเป็นของตน และ         (2) วิธีการดังกล่าวเป็นวิธีการที่เชื่อถือได้โดยเหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของการสร้างหรือส่งข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ โดยคำนึงถึงพฤติการณ์แวดล้อมหรือข้อตกลงของคู่กรณี         ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์         มาตรา 340 ถ้าเจ้าหนี้แสดงเจตนาต่อลูกหนี้ว่าจะปลดหนี้ให้ ท่านว่าหนี้นั้นก็เป็นอันระงับสิ้นไป ถ้าหนี้มีหนังสือเป็นหลักฐาน การปลดหนี้ก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย หรือต้องเวนคืนเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้ให้แก่ลูกหนี้ หรือขีดฆ่าเอกสารนั้นเสีย

ในสังคมเมืองใหญ่ สำหรับที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านแนวราบลักษณะที่เป็นหมู่บ้าน โครงการบ้านได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะใช้พื้นที่น้อยลงได้จำนวนห้องมากขึ้น แต่เมื่อเป็นการอยู่อาศัยร่วมกัน สิ่งที่สำคัญคือการมีกติการ่วมกัน หลายคนที่อยู่ในคอนโด ก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคนดูแล จ้างผู้จัดการมาคอยจัดการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด ที่จอดรถ น้ำประปา ไฟฟ้า และทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ ให้ใช้งานได้เป็นปกติ รวมถึง จัดประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อออกระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นปกติสุข         อย่างไรก็ตามมีปัญหามากมายเกิดขึ้นตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักเกิดปัญหาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของห้องชุดอยู่เสมอๆ จนถึงขั้นฟ้องร้องกันก็มีมากมาย ครั้งนี้จึงยกบางกรณีที่น่าสนใจเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม         คดีแรกเป็นเรื่องของคอนโดแห่งหนึ่งที่เกิดน้ำท่วมห้องพัก ซึ่งเมื่อตรวจสอบพบว่าสาเหตุมาจากปัญหาท่อรับน้ำภายในอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เพราะได้เรียกเก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดไปแล้ว และได้นำเงินไปจ้างบริษัทมาบริหารอาคารชุดแทนตน เมื่อบริษัทดังกล่าวปล่อยปละละเลยให้เกิดน้ำท่วมห้องพัก ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดเสียหาย เช่นนี้ ศาลก็วินิจฉัยว่า บริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบในฐานะตัวการตัวแทน         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้         พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์         อีกคดี เป็นเรื่องของการออกระเบียบเกี่ยวกับการจอดรถยนต์ ซึ่งศาลได้ตัดสินว่า แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจในการกำหนดระเบียบเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน แต่การที่มีเงื่อนไขในเรื่องการค้างค่าส่วนกลางมากำหนดในระเบียบเพื่อจำกัดสิทธิในการขอรับขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เป็นการกำหนดที่ขัดต่อกฎหมาย เพราะถือเป็นการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ตนกำหนด โดยหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550         ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้         จึงเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม กฎหมายได้กำหนดหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดการดูแลทรัพย์สินทรัพย์ส่วนกลางให้เรียบร้อยเป็นปกติ  หากมีปัญหาผู้บริโภคในฐานะเจ้าของห้องชุดสามารถไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องเพื่อให้รับผิดชอบแก้ไขหรือจัดการให้ถูกต้องได้ รวมถึงหากพบระเบียบ กติกาบางข้อที่ประกาศออกมาไม่เป็นธรรม ก็มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภคให้ศาลชี้ขาดว่าระเบียบหรือข้อกำหนดใดขัดต่อกฎหมาย เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของรวมคนอื่นๆ ให้ได้รับการคุ้มครองได้ด้วย