ผู้บริโภคหลายคนโดยเฉพาะนักศึกษาและคนวัยเริ่มทำงานมักจะเช่าห้องเช่าคอนโดมิเนียม หลายคนอาจไม่ทราบว่าสัญญาเช่าที่เราทำกัน จริงๆ แล้วต้องติดอากรแสตมป์ด้วย หลายๆ คนอาจจะสับสนว่า อากรแสตมป์ อันเดียวกันกับที่เป็นแสตมป์ปิดซองจดหมายใช่หรือไม่  บอกเลยไม่ใช่         อากรแสตมป์เป็นภาษีประเภทหนึ่งตามประมวลรัษฎากรที่จัดเก็บในรูปของดวงแสตมป์ที่ใช้สำหรับปิดบนเอกสารราชการและหนังสือสัญญาต่างๆ โดยมีกรมสรรพากร เป็นหน่วยงานรับผิดชอบในการจัดเก็บ  มีชนิด 1 บาท 5 บาท และ 20 บาท สีเขียวๆ  โดยอัตราที่ต้องเสียคิดง่ายๆ เสียอัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (ถ้าไม่กำหนดให้ถือว่ามีระยะเวลา 3 ปี และถ้าครบกำหนดแล้วยังให้เช่าต่อไปถือว่าทำสัญญากันใหม่และต้องเสียอากรสำหรับสัญญาดังกล่าว ภายใน 30 วัน) เช่น ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ทำสัญญา 1 ปี = 60,000 บาท เสียภาษีอากรอัตราร้อยละ 0.1 จึงเท่ากับ ต้องติดอากรจำนวน 60 บาท ซึ่งตามกฎหมายผู้ที่ต้องเสียอากรส่วนนี้ คือผู้ให้เช่า เนื่องจากกฎหมายมองว่าเจ้าของทรัพย์ที่เช่าเป็นผู้ได้รับผลประโยชน์จากการทำสัญญาเช่า  ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ต้องขีดฆ่าอากรแสตมป์  อย่างไรก็ตามกฎหมายก็ยังเปิดช่องให้คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้ ว่าจะกำหนดให้ใครมีหน้าที่ต้องเสียอากรนี้ โดยระบุไว้ในสัญญา แต่หากไม่ได้ตกลงกันก็ต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด         ดังนั้น หากในสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ เราจึงควรรู้ว่า หากต้องเสียอากรสามารถทำได้ โดยหาซื้ออากรได้ที่หน่วยงานราชการ เช่น กรมสรรพากร หรือร้านเครื่องเขียน (บางร้าน)หรือ จะนำเงินไปขอเสียอากรที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้านก็ได้ โดยจ่ายเงินสด จะได้ใบเสร็จมา ก็นำใบเสร็จมาแนบประกอบสัญญาเช่าไว้เป็นหลักฐาน         หากสัญญาเช่าใด ไม่ติดอากรหรือติดไม่ครบตามที่กฎหมายกำหนด ผลคือ ผู้มีหน้าเสียอากรจะต้องเสียเงินเพิ่มนอกเหนือจากค่าอากรที่ต้องเสียนับจากวันทำสัญญาเช่า ซึ่งแบ่งเป็นช่วงเวลาคือถ้าปิดอากรหลัง 15 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน จะเสีย 2 เท่า แต่ถ้าเกิน 90 วัน จะเสีย 5 เท่า แต่หากไม่ดำเนินการและถูกเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเจอ จะเสีย 6 เท่า เงินเพิ่มดังกล่าวสามารถขอลดหย่อนได้ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดและหากมีข้อพิพาทต่อศาล ตราสารดังกล่าวจะไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีในศาลได้จนกว่าจะได้เสียอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง (ขอบคุณที่มา กรมสรรพากร )         สัญญาเช่าซื้อไม่ติดอากรแสตมป์ มีผลใช้บังคับได้ไม่ตกเป็นโมฆะเพียงแต่อ้างเป็นพยานหลักฐานในคดีไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่2089/2552)         คำพิพากษาฎีกาที่ 2089/2552         ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคสอง ซึ่งเป็นบทบัญญัติว่าด้วยแบบของสัญญาเช่าซื้อบัญญัติไว้เพียงว่า "สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ" เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าซื้อได้ทำขึ้นโดยมีจำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อไว้ในช่องผู้เช่า และมีผู้รับมอบอำนาจโจทก์ลงลายมือชื่อไว้ในช่องเจ้าของ ถือได้ว่าสัญญาเช่าซื้อได้ทำขึ้นเป็น หนังสือตามแบบที่บัญญัติไว้แล้ว จึงมีผลผูกพันคู่สัญญาให้ต้องปฏิบัติตามนั้น ส่วนการ ปิดอากรแสตมป์ในตราสารตามที่บัญญัติไว้ใน ประมวลรัษฎากร ก็เป็นเรื่องของการเรียกกับ อากรอันเป็นอีกเรื่องหนึ่งแยกต่างหาก ทั้งการไม่ปิดอากรแสตมป์ให้บริบูรณ์ก็มีผล เพียงไม่อาจอ้างตราสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานได้เท่านั้น มิใช่ว่าสัญญาที่มิได้ ปิดอากรแสตมป์ให้บริบูรณ์จะตกเป็นโมฆะไม่         สัญญาเช่าไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับว่ามีการทำสัญญากันจริง เพียงแต่เจตนาเป็นสัญญาซื้อขาย จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริง          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7720/2550         โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย จำลยให้การว่าหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาที่โจทก์เจ้าของที่ดินรวมและจำเลยมีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามคำให้การของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขาย กรณีเช่นนี้จึงไม่จำเป็นต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐาน แม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริงไม่ต้องห้ามตาม ป.รัษฎากร มาตรา118

หลายคนคงเคยสงสัยว่า เวลาที่เป็นคนเป็นหนี้กันปกติเจ้าหนี้ก็ต้องไปทวงเอาเงินจากลูกหนี้ แต่หากวันหนึ่งลูกหนี้ตายไปก่อนใครจะต้องรับผิดจะไปฟ้องทายาทของลูกหนี้ให้รับผิดได้หรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้มีหลักกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องมรดกที่ต้องมาพิจารณากำหนดไว้ว่า หากลูกหนี้ที่เป็นเจ้ามรดกเสียชีวิตแน่นอนว่ามรดกที่ตกแก่ทายาทจะมีทั้งทรัพย์สินและหนี้สินด้วย แต่กฎหมายก็กำหนดขอบเขตความรับผิดของทายาทไว้ว่าให้รับผิดในหนี้ของลูกหนี้ที่ตายไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ  เช่น ลูกหนี้ เป็นหนี้จำนวนหนึ่งล้านบาท  เมื่อลูกหนี้เสียชีวิต นายแดงทายาทได้รับมรดกคือเงินในบัญชีจำนวนหนึ่งแสนบาท เช่นนี้ หากเจ้าหนี้มาฟ้องนายแดงที่เป็นทายาทของลูกหนี้ นายแดงก็จะรับผิดเพียงทรัพย์มรดกที่ตนได้รับคือหนึ่งแสนบาทเท่านั้น และเจ้าหนี้จะมายึดทรัพย์สินส่วนตัวของนายแดงเพื่อไปชำระหนี้ก็ไม่ได้  โดยมีคำพิพากษาของศาลฏีกาที่ 2161/2558 ได้เคยตัดสินเอาไว้อย่างชัดเจนในเรื่องนี้           คำพิพากษาฎีกาที่ 2161/2558        แม้เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องให้ลูกหนี้ชำระหนี้จากทรัพย์สินของลูกหนี้จนสิ้นเชิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 194 และมาตรา 214 แต่เมื่อลูกหนี้ถึงแก่ความตายกฎหมายคุ้มครองให้เจ้าหนี้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น ตามมาตรา 1734 และมาตรา 1738 วรรคหนึ่ง ดังนั้น เจ้าหนี้จะไปบังคับเอาจากทรัพย์สินของบุคคลอื่นไม่ได้ การที่ทายาทของลูกหนี้จะต้องรับผิดทั้งสิทธิและหน้าที่ของลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้ามรดกก็เพื่อให้เจ้าหนี้มีทางได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น ไม่ทำให้ทายาทนั้นต้องรับผิดชดใช้จากทรัพย์สินส่วนตัวด้วย หากทายาทรับทรัพย์สินจากกองมรดกของผู้ตายไปแล้วก็เพียงให้รับผิดไม่เกินทรัพย์มรดกที่ทายาทได้รับไปตามมาตรา 1601 และมาตรา 1738 วรรคสอง โดยยังถือว่าทรัพย์สินที่ได้รับไปนั้นเป็นกองมรดกอยู่         คดีนี้โจทก์ทั้งสี่ผู้เป็นเจ้าหนี้กองมรดกฟ้องขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นทายาทรับผิดในค่าสินไหมทดแทนที่ผู้ตายเจ้ามรดกกระทำละเมิด จึงเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องบังคับสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพื่อให้ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น มิได้ฟ้องให้จำเลยต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ฉะนั้น เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิบังคับคดีเฉพาะทรัพย์สินในกองมรดกของผู้ตายเท่านั้น จึงไม่มีสิทธิบังคับคดีเอาแก่ที่ดินพิพาทอีกตัวอย่าง กรณีที่ลูกหนี้ตาย ทายาทไปทำหนังสือรับสภาพหนี้ของลูกหนี้ และตกลงชดใช้เงินตามจำนวนยอดหนี้ที่ค้างอยู่ทั้งหมด ศาลก็ได้ตัดสินไว้ว่าสัญญาดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ และไม่ถือเป็นการแปลงหนี้กันใหม่ให้เป็นความรับผิดของทายาทเป็นการส่วนตัว ดังนั้น ทายาทของลูกหนี้ก็รับผิดแค่เพียงไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6225/2539           ป. เป็นลูกหนี้โจทก์อยู่ เมื่อ ป. ถึงแก่กรรมแล้วจำเลยทั้งสองทำหนังสือเพื่อชำระหนี้แทน ป. ซึ่งเป็นสามีจำเลยที่ 1 และเป็นบิดาจำเลยที่ 2 โดยจำเลยทั้งสองมิได้เป็นหนี้โจทก์ โดยระบุว่า ขณะทำสัญญาฉบับนี้ ป.ยังคงเป็นลูกหนี้โจทก์อยู่เป็นจำนวนเงิน 2,720,000 บาท จำเลยทั้งสองยินยอมชดใช้หนี้จำนวนดังกล่าวโดยจะชำระเป็นงวด เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ป. ทำขึ้นเพื่อยอมรับสภาพหนี้ของเจ้ามรดก มิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้อันจะเป็นเหตุให้มูลหนี้เดิมระหว่างโจทก์กับ ป. ระงับลงเพราะ ป. ได้ถึงแก่กรรมไปก่อนที่จะมีการจัดทำหนังสือดังกล่าวแล้วและข้อความดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ยอมตนเข้าผูกพันรับผิดต่อโจทก์ในฐานะทายาทผู้ตาย มิใช่รับผิดเป็นส่วนตัวและเป็นสัญญาที่มีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ตามกฎหมาย แต่คงรับผิดต่อโจทก์ไม่เกินกว่าทรัพย์มรดกที่จำเลยทั้งสองจะได้รับ

        ในปัจจุบันสื่อสังคมออนไลน์มีอิทธิพลกับการดำรงชีวิตของทุกคน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายสินค้าหรือการกู้ยืมเงินสามารถทำผ่านระบบออนไลน์ได้ เกิดการโฆษณาให้ข้อมูลที่หลากหลายรวมถึงการติดต่อสื่อสารระหว่างกันจากเดิมที่ต้องเดินทางไปมาหากันก็เหลือเพียงวีดีโอคอลหรือแชทไลน์สนทนาทำให้ติดต่อกันได้รวดเร็วมากขึ้น         แน่นอนว่าเรื่องของกฎหมายก็ต้องมีการปรับตัวไปตามสภาพสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปด้วย เช่น ในเรื่องของการกู้ยืมเงินกัน ที่เมื่อก่อนต้องมีการเจอหน้าพูดคุยทำสัญญากู้ยืมกัน แต่ปัจจุบันเมื่อวิธีติดต่อสื่อสารเปลี่ยนแปลง การกู้ยืมเงิน การติดตามทวงถามให้ใช้หนี้ ก็ทำผ่านสื่อสังคมออนไลน์ ในรูปแบบการพิมพ์ข้อความแชทสนทนา ซึ่งหลักฐานสนทนาเหล่านี้ กฎหมายยอมรับให้เป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินที่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อเรียกร้องกันได้ และแน่นอนว่าปัญหาการผิดนัดเบี้ยวหนี้ก็มีเกิดขึ้นอยู่เสมอ จนเกิดเป็นคดีความขึ้นสู่ศาลมากมาย ดังนั้นจะขอหยิบยกตัวอย่างคดีที่น่าสนใจเรื่องหนึ่ง เกี่ยวกับการให้กู้ยืมเงินกันและปรากฏว่าตัวเจ้าหนี้ผู้ให้กู้ มีการส่งข้อความแชททางเฟซบุ๊กไปยังลูกหนี้ผู้กู้ว่าเงินที่กู้ยืมทั้งหมดนั้น ไม่ต้องส่งคืนยกให้ทั้งหมด ข้อความดังกล่าวศาลเห็นว่า แม้ไม่มีการลงลายมือชื่อโจทก์ แต่ถือว่าเป็นการส่งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์ตามกฎหมายซึ่งยอมรับให้ถือเสมือนมีการลงลายมือชื่อแล้วและการส่งข้อความทางเฟซบุ๊กจะปรากฏชื่อผู้ส่งด้วยและผู้ให้กู้ก็ยอมรับว่าได้ส่งข้อความถึงจำเลยจริง เช่นนี้ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ให้แก่ผู้กู้โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือแล้วทำให้หนี้ระงับไปศาลจึงยกฟ้องผู้ให้กู้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6757/2560         จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินโจทก์ 595,500 บาท ตกลงชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือน จำเลยได้รับเงินที่กู้ยืมครบถ้วนแล้ว หลังจากทำสัญญาจำเลยไม่ชำระต้นเงินคงชำระดอกเบี้ย 4 ครั้ง รวมเป็นเงิน 6,550 บาท การที่โจทก์ส่งข้อความทางเฟซบุ๊กถึงจำเลยมีใจความว่า เงินทั้งหมด 670,000 บาท ไม่ต้องส่งคืนยกให้หมด ไม่ต้องส่งดอกอะไรมาให้จะได้ไม่ต้องมีภาระหนี้สินติดตัว การส่งข้อมูลดังกล่าวเป็นการสนทนาผ่านระบบเครือข่ายอินเตอร์เน็ต ถือว่าเป็นการส่งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์จึงต้องนำ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544 มาตรา 7 ถึง มาตรา 9 มาใช้บังคับด้วย         แม้ข้อความนี้จะไม่มีการลงลายมือชื่อโจทก์ก็ตาม แต่การส่งข้อความทางเฟซบุ๊กจะปรากฏชื่อผู้ส่งด้วยและโจทก์ก็ยอมรับว่าได้ส่งข้อความถึงจำเลยจริง         ข้อความการสนทนาดังกล่าวจึงรับฟังได้ว่า เป็นการแสดงเจตนาปลดหนี้ให้แก่จำเลยโดยมีหลักฐานเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ. มาตรา 340 แล้ว  หนี้ตามสัญญากู้ยืมย่อมระงับ จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง         กฎหมายที่เกี่ยวข้อง        พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ.2544         มาตรา 7  ห้ามมิให้ปฏิเสธความมีผลผูกพันและการบังคับใช้ทางกฎหมายของข้อความใดเพียงเพราะเหตุที่ข้อความนั้นอยู่ในรูปของข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์        มาตรา 8  ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่งมาตรา 9 ในกรณีที่กฎหมายกำหนดให้การใดต้องทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดง ถ้าได้มีการจัดทำข้อความขึ้นเป็นข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ที่สามารถเข้าถึงและนำกลับมาใช้ได้โดยความหมายไม่เปลี่ยนแปลง ให้ถือว่าข้อความนั้นได้ทำเป็นหนังสือ มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีเอกสารมาแสดงแล้ว         มาตรา 9  ในกรณีที่บุคคลพึงลงลายมือชื่อในหนังสือ ให้ถือว่าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นมีการลงลายมือชื่อแล้ว ถ้า         (1) ใช้วิธีการที่สามารถระบุตัวเจ้าของลายมือชื่อ และสามารถแสดงได้ว่าเจ้าของลายมือชื่อรับรองข้อความในข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้นว่าเป็นของตน และ         (2) วิธีการดังกล่าวเป็นวิธีการที่เชื่อถือได้โดยเหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของการสร้างหรือส่งข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ โดยคำนึงถึงพฤติการณ์แวดล้อมหรือข้อตกลงของคู่กรณี         ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์         มาตรา 340 ถ้าเจ้าหนี้แสดงเจตนาต่อลูกหนี้ว่าจะปลดหนี้ให้ ท่านว่าหนี้นั้นก็เป็นอันระงับสิ้นไป ถ้าหนี้มีหนังสือเป็นหลักฐาน การปลดหนี้ก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย หรือต้องเวนคืนเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้ให้แก่ลูกหนี้ หรือขีดฆ่าเอกสารนั้นเสีย

ในสังคมเมืองใหญ่ สำหรับที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านแนวราบลักษณะที่เป็นหมู่บ้าน โครงการบ้านได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะใช้พื้นที่น้อยลงได้จำนวนห้องมากขึ้น แต่เมื่อเป็นการอยู่อาศัยร่วมกัน สิ่งที่สำคัญคือการมีกติการ่วมกัน หลายคนที่อยู่ในคอนโด ก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคนดูแล จ้างผู้จัดการมาคอยจัดการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด ที่จอดรถ น้ำประปา ไฟฟ้า และทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ ให้ใช้งานได้เป็นปกติ รวมถึง จัดประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อออกระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นปกติสุข         อย่างไรก็ตามมีปัญหามากมายเกิดขึ้นตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักเกิดปัญหาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของห้องชุดอยู่เสมอๆ จนถึงขั้นฟ้องร้องกันก็มีมากมาย ครั้งนี้จึงยกบางกรณีที่น่าสนใจเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม         คดีแรกเป็นเรื่องของคอนโดแห่งหนึ่งที่เกิดน้ำท่วมห้องพัก ซึ่งเมื่อตรวจสอบพบว่าสาเหตุมาจากปัญหาท่อรับน้ำภายในอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เพราะได้เรียกเก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดไปแล้ว และได้นำเงินไปจ้างบริษัทมาบริหารอาคารชุดแทนตน เมื่อบริษัทดังกล่าวปล่อยปละละเลยให้เกิดน้ำท่วมห้องพัก ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดเสียหาย เช่นนี้ ศาลก็วินิจฉัยว่า บริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบในฐานะตัวการตัวแทน         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้         พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์         อีกคดี เป็นเรื่องของการออกระเบียบเกี่ยวกับการจอดรถยนต์ ซึ่งศาลได้ตัดสินว่า แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจในการกำหนดระเบียบเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน แต่การที่มีเงื่อนไขในเรื่องการค้างค่าส่วนกลางมากำหนดในระเบียบเพื่อจำกัดสิทธิในการขอรับขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เป็นการกำหนดที่ขัดต่อกฎหมาย เพราะถือเป็นการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ตนกำหนด โดยหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550         ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้         จึงเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม กฎหมายได้กำหนดหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดการดูแลทรัพย์สินทรัพย์ส่วนกลางให้เรียบร้อยเป็นปกติ  หากมีปัญหาผู้บริโภคในฐานะเจ้าของห้องชุดสามารถไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องเพื่อให้รับผิดชอบแก้ไขหรือจัดการให้ถูกต้องได้ รวมถึงหากพบระเบียบ กติกาบางข้อที่ประกาศออกมาไม่เป็นธรรม ก็มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภคให้ศาลชี้ขาดว่าระเบียบหรือข้อกำหนดใดขัดต่อกฎหมาย เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของรวมคนอื่นๆ ให้ได้รับการคุ้มครองได้ด้วย