ในสังคมเมืองใหญ่ สำหรับที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านแนวราบลักษณะที่เป็นหมู่บ้าน โครงการบ้านได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะใช้พื้นที่น้อยลงได้จำนวนห้องมากขึ้น แต่เมื่อเป็นการอยู่อาศัยร่วมกัน สิ่งที่สำคัญคือการมีกติการ่วมกัน หลายคนที่อยู่ในคอนโด ก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคนดูแล จ้างผู้จัดการมาคอยจัดการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด ที่จอดรถ น้ำประปา ไฟฟ้า และทรัพย์ส่วนกลางต่างๆ ให้ใช้งานได้เป็นปกติ รวมถึง จัดประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อออกระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นปกติสุข         อย่างไรก็ตามมีปัญหามากมายเกิดขึ้นตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักเกิดปัญหาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับเจ้าของห้องชุดอยู่เสมอๆ จนถึงขั้นฟ้องร้องกันก็มีมากมาย ครั้งนี้จึงยกบางกรณีที่น่าสนใจเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม         คดีแรกเป็นเรื่องของคอนโดแห่งหนึ่งที่เกิดน้ำท่วมห้องพัก ซึ่งเมื่อตรวจสอบพบว่าสาเหตุมาจากปัญหาท่อรับน้ำภายในอาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เพราะได้เรียกเก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของห้องชุดไปแล้ว และได้นำเงินไปจ้างบริษัทมาบริหารอาคารชุดแทนตน เมื่อบริษัทดังกล่าวปล่อยปละละเลยให้เกิดน้ำท่วมห้องพัก ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดเสียหาย เช่นนี้ ศาลก็วินิจฉัยว่า บริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบในฐานะตัวการตัวแทน         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้         พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์         อีกคดี เป็นเรื่องของการออกระเบียบเกี่ยวกับการจอดรถยนต์ ซึ่งศาลได้ตัดสินว่า แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจในการกำหนดระเบียบเพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน แต่การที่มีเงื่อนไขในเรื่องการค้างค่าส่วนกลางมากำหนดในระเบียบเพื่อจำกัดสิทธิในการขอรับขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เป็นการกำหนดที่ขัดต่อกฎหมาย เพราะถือเป็นการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ตนกำหนด โดยหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องตามกฎหมาย ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550         ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้         จึงเห็นได้ว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม กฎหมายได้กำหนดหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดการดูแลทรัพย์สินทรัพย์ส่วนกลางให้เรียบร้อยเป็นปกติ  หากมีปัญหาผู้บริโภคในฐานะเจ้าของห้องชุดสามารถไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องเพื่อให้รับผิดชอบแก้ไขหรือจัดการให้ถูกต้องได้ รวมถึงหากพบระเบียบ กติกาบางข้อที่ประกาศออกมาไม่เป็นธรรม ก็มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเป็นคดีผู้บริโภคให้ศาลชี้ขาดว่าระเบียบหรือข้อกำหนดใดขัดต่อกฎหมาย เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของรวมคนอื่นๆ ให้ได้รับการคุ้มครองได้ด้วย

        ก่อนที่เราจะตัดสินใจมีบ้านสักหลัง จำเป็นอย่างยิ่งที่เราต้องมีข้อมูล เพื่อให้เราเลือกบ้านได้ตามที่เราต้องการ ฝั่งผู้ประกอบธุรกิจขายบ้านก็มักมีคำโฆษณาชวนเชื่อหลากหลายเพื่อดึงดูดผู้บริโภคให้ตัดสินใจซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าคำโฆษณาเหล่านี้ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่ให้ไว้กับผู้บริโภค ดังนั้นเมื่อข้อความที่โฆษณาเป็นส่วนสำคัญที่ผู้บริโภคใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสักหลัง ผู้ประกอบธุรกิจจึงต้องมีความสุจริตในการทำโฆษณาไม่หลอกลวงให้ผู้บริโภคเข้าใจผิด  มิเช่นนั้นผู้บริโภคก็จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินค่าบ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ คืนจากผู้ประกอบธุรกิจได้          ผมขอยกตัวอย่างคดีที่ผู้บริโภคท่านหนึ่ง ซึ่งตัดสินใจอยากมีบ้านสักหลังเป็นของตนเอง แต่เมื่อทำสัญญาซื้อขายกันไปแล้วต่อมาทราบข้อมูลภายหลังว่า บ้านที่ตนซื้อเป็นพื้นที่กำลังโดนเวนคืน จึงเกิดความเสียหายเพราะผู้ประกอบธุรกิจปกปิดข้อมูลดังกล่าว ผู้บริโภคจึงฟ้องศาลเรียกเงินค่าบ้านคืน รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว  เช่น ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย เป็นต้น         ลักษณะข้างต้นเช่นนี้ศาลถือว่าเป็นการใช้ “กลฉ้อฉล” โดยวิธีปกปิดไม่บอกความจริงเกี่ยวกับบ้านว่าอยู่บนพื้นที่เวนคืน ทำให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา ศาลจึงพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการหลงทำสัญญาซื้อบ้านดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561         การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาด้วยการปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืน เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคทั้งสองซึ่งประสงค์จะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย โดยการไม่ได้ให้คำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้องเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าที่จำเลยขายแก่ผู้บริโภคทั้งสอง อันเป็นการโฆษณาที่ใช้ข้อความไม่เป็นธรรมโดยก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้า และตัดโอกาสของผู้บริโภคที่จะใช้ข้อมูลดังกล่าวตัดสินใจที่จะเข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนั้นผู้บริโภคทั้งสองจึงไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะนี้ เป็นกรณีจำเลยละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 ที่มีมาตรา 4 ประกอบมาตรา 22 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 รับรองไว้         จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม และค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการปกปิดข้อเท็จจริง ซึ่งผู้บริโภคทั้งสองซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย สำหรับส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้และศาลมีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี         หากขณะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ประกอบธุรกิจไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เช่นนี้ ไม่ถือว่าปกปิดข้อเท็จจริง ดังนั้น จึงไม่ถือว่ามีความผิดฐานฉ้อโกง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 151/2537         ในขณะที่โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืน เพียงแต่จำเลยทั้งสองพูดรับรองว่าที่ดินไม่มีภาระผูกพันใดๆ เท่านั้น ทั้งโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองก็มีหน้าที่ต้องระวังอยู่แล้วการเวนคืนถึงหากจะมีก็ยังไม่เป็นการแน่นอน ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย พฤติการณ์แห่งคดีจำเลยทั้งสองไม่อาจทราบได้ว่าจะมีการเวนคืนหรือไม่ มากน้อยเพียงใด ถือว่าจำเลยทั้งสองมิได้ปกปิดข้อเท็จจริงที่เกี่ยวกับที่ดินซึ่งตกอยู่ในเขตที่ดินที่ต้องถูกทางราชการเวนคืนโดยทุจริตแต่อย่างใดจำเลยทั้งสองจึงไม่มีความผิดฐานฉ้อโกง

        หลายท่านที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดคงทราบดีว่าการอยู่ด้วยกันในพื้นที่แนวดิ่ง เป็นเรื่องที่เราต้องอยู่อาศัยอยู่กับคนจำนวนมาก แม้จะอยู่แยกห้องส่วนตัว แต่ก็มีอาคาร มีทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้สอยด้วยกัน เช่น พื้นที่จอดรถ ห้องออกกำลังกาย ลิฟต์ สระว่ายน้ำ  ดังนั้น การอยู่อาศัยในคอนโดจึงมีทั้งส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนตัวและส่วนที่เป็นพื้นที่ส่วนรวม  ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งที่จะทำให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ก็คือต้องสร้างกติการในการอยู่ร่วมกัน การใช้ทรัพย์สินร่วมกัน เพื่อแบ่งปันกันใช้ประโยชน์ ป้องกันปัญหาความขัดแย้ง  ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ก็มีข่าวดัง เกี่ยวกับผู้เป็นเจ้าของห้องชุดท่านหนึ่ง ที่ถูกฟ้องร้องต่อศาล เนื่องจากมีการเลี้ยงสัตว์โดยฝ่าฝืนกติการ่วมกันคือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและระเบียบนิติบุคคลอาคารชุดที่กำหนดไว้ โดยที่สุดศาลก็ตัดสินให้เจ้าของสัตว์และเป็นเจ้าของห้องชุดชำระเงินจำนวน 141,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 140,500 บาท นับจากวันที่ได้มีการฟ้องร้อง         คำถามที่เกิดขึ้นคือ แล้วข้อกำหนดที่ห้ามเลี้ยงสัตว์มาจากไหน ใครกำหนด  ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่เราคุ้นกันในชื่อคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ คือพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้ วางกฎเกณฑ์ของเรื่องอาคารชุดตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเมื่อมีผู้ซื้อจำนวนหนึ่ง ก็จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารคอนโด จะทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในคอนโด และออกกฎระเบียบการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม รวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากบรรดาสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วน ซึ่งแน่นอนว่าในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ก็ต้องมีการหารือตกลงกันว่าสมควรให้มีการเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ เพียงใด โดยกำหนดไว้ในข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด         ในแง่หนึ่ง หลายคนมองว่าการนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลในคอนโด ก็ควรทำได้ เพราะถือเป็นสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนในคอนโด ไม่มีกฎหมายข้อใดห้ามไว้  แต่ในอีกมุมหนึ่ง การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ต้องไม่ไปสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อื่นหรือสร้างความเสียหายแก่ร่างกายหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเช่นกัน  หากมีการสร้างความเดือดร้อนนรำคาญ ส่งเสียงดังรบกวนการอยู่อาศัยของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ก็ต้องมีการจัดการตามข้อบังคับหรือระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้วางไว้          โดยปกติ คอนโดส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้เจ้าของกรรมสิทธิ์นำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงไว้ในคอนโด หากมีการอนุญาตก็จะอนุญาตแบบเงื่อนไข โดยการออกระเบียบเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยงในคอนโดของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จะอยู่ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ได้จัดให้มีการประชุมขึ้นเป็นประจำทุก ปี ดังนั้น บรรดาข้อบังคับของอาคารชุดที่ออกมาก็เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญสำหรับคอนโดนั้นๆ ที่คนในคอนโดส่วนใหญ่เห็นชอบร่วมกัน ทุกคนจึงต้องให้ความเคารพและปฏิบัติตาม ตลอดจนไปถึงระเบียบต่างๆที่ออกภายใต้ข้อบังคับดังกล่าวด้วย  ดังนั้น  หากใครเป็นคนรักสัตว์เลี้ยงและชอบสัตว์เลี้ยง ก่อนซื้อคอนโดก็ควรตรวจสอบเกี่ยวกับข้อบังคับ กติกาหรือระเบียบในเรื่องการเลี้ยงสัตว์ให้ดี ก่อนตัดสินใจ มิฉะนั้น จะทำให้เกิดปัญหาในการอยู่ร่วมกับผู้อื่นในคอนโด และอาจลุกลาม จนท้ายที่สุดต้องเสียเงินมากมาย ดังเช่นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่เป็นข่าว

        คนที่ซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร แน่นอนว่าต้องมีหน้าที่ร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นเงินที่นิติบุคคลหรือคณะกรรมการหมู่บ้าน นำไปดูแลพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน อาทิ ค่าบำรุงดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการให้อยู่สภาพที่ใช้งานได้ ซ่อมไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย กำจัดขยะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านและคนสวนในโครงการ ตลอดจนค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าตอบแทนแก่พนักงาน เป็นต้น  ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง “ค่าส่วนกลาง” จึงเป็นอีกเรื่องที่หลายคนนำมาพิจารณาเปรียบเทียบในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยและการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ควบคุมโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด  และในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางก็ต้องระบุอัตราที่เรียกเก็บไว้ให้ชัดเจนในสัญญา ด้วยเหตุนี้หลายคนที่ซื้อบ้านจึงอาจวางใจว่าหากมีเหตุต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางก็ต้องเป็นไปตามสัญญา แต่ปรากฎว่า มีบางโครงการที่ไปขอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น ทำให้เงินที่ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องจ่ายสูงกว่าในสัญญา ฝั่งผู้บริโภคก็มองว่าเขาไม่ควรต้องจ่ายค่าส่วนกลางเกินกว่าที่ตกลงทำสัญญาไว้ สุดท้ายก็มีการฟ้องร้องเป็นคดีขึ้นสู่ศาล          ในเรื่องนี้ ศาลฎีกาได้ตัดสินวางหลักในการคุ้มครองผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมตามสัญญา กล่าวคือ แม้โครงการจะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ แต่ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยผู้บริโภคในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4229/2564         ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ามติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีที่อนุญาตให้โจทก์ขึ้นค่าส่วนกลางในอัตราตารางวาละ 30 บาท ต่อเดือน ชอบแล้ว แต่เมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว วินิจฉัยว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองย่อมต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างกัน โดยให้เหตุผลว่าโจทก์มีสิทธิเก็บค่าบริการสาธารณะในอัตราตารางวาละ 20 บาท ต่อเดือน แต่โจทก์กลับเรียกเก็บจากจำเลยทั้งสองเพียง 500 บาท ต่อเดือน แสดงว่าโจทก์ยอมสละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มตามที่ได้รับอนุมัติโดยกลับมาผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายแทน         แม้ต่อมาโจทก์จะได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีให้เพิ่มค่าบริการสาธารณะ โจทก์ก็ยังต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จะอ้างว่ามีภาระทางเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้นเพื่อขอขึ้นค่าส่วนกลางดังกล่าวในภายหลังแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยจำเลยทั้งสองในฐานะคู่สัญญาไม่ยินยอมด้วยมิได้ การที่โจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้สละสิทธิในการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามแบบที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวดนนทบุรีกำหนด ไม่ได้หมายความว่าโจทก์จะต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายตลอดไป เงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะมิใช่กำไรหรือขาดทุนของผู้จัดสรรที่ดิน แต่เป็นบริการที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและอ้างถึงขั้นตอน หลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะตามมาตรา 53 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามมาตรา 32 ค่าบริการสาธารณะหรือค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายออกไปจริง มิใช่เป็นการเรียกเก็บเพื่อประโยชน์ทางการค้าของโจทก์ ต้องนำเงินไปใช้จ่ายให้ตรงตามประเภทที่กฎหมายกำหนด สมเหตุสมผล มีหลักฐาน ต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตรวจสอบได้ และอ้างถึงเหตุผลที่ขออนุญาตและเหตุผลที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีอนุญาตให้ขึ้นค่าบริการสาธารณะนั้น แม้จะเป็นการอ้างกฎหมายมาเป็นเหตุผลให้ดูประหนึ่งว่าเป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย แต่ข้อกฎหมายที่ยกขึ้นอ้างนี้ เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลชั้นต้น เป็นการขอให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภครับฟังว่า โจทก์ไม่ได้สละสิทธิการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะเต็มจำนวนตามที่ได้รับอนุญาตอันเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเนื่องจากทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ไม่เกิน 50,000 บาท ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 47         จากคำพิพากษาข้างต้น  ผู้บริโภคก็สบายใจได้ว่า หากมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ก็ต้องเก็บตามสัญญาเท่านั้น จะเก็บเกินกว่าสัญญาก็ต้องได้รับความยินยอม หากไม่ยินยอมก็เรียกเก็บไม่ได้ อย่างไรก็ดี การชำระค่าส่วนกลางให้ตรงตามเวลาในสัญญาก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ฉบับแก้ไขเมื่อปี 2558  ได้กำหนดหน้าที่และผลของการค้างค่าส่วนกลาง โดยกำหนดว่าหากมีค้างชำระเกินกว่าสามเดือนอาจถูกระงับการใช้บริการของส่วนกลาง และหากค้างเกินกว่าหกเดือน ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป