ฉบับที่ 247 ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน แต่สัญญาระบุแค่ซื้อที่ดิน แบบนี้จะได้บ้านบนที่ดินด้วยหรือไม่

ฉบับนี้มีเรื่องราวใกล้ตัวน่าสนใจมาแลกเปลี่ยนกันอีกเช่นเคย  นั่นคือประเด็นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ก็มีบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาจนถึงขั้นฟ้องร้องกันในศาล ส่วนหนึ่งเพราะการซื้อทรัพย์เหล่านี้จะมีราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นผู้บริโภคเมื่อตัดสินใจจะซื้อควรต้องตรวจสอบข้อมูลข้อสัญญาต่างๆ อย่างรอบคอบ อย่างตัวอย่างในคราวนี้ผมหยิบปัญหาของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ตั้งใจจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินแต่สัญญาที่ซื้อขายกันระบุแค่ซื้อที่ดิน เช่นนี้จึงมีคำถามต้องคิดกันต่อว่า ซื้อขายที่ดินแต่หากมีบ้านอยู่บนที่ดินจะได้บ้านด้วยหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องขอบอกว่าเคยเกิดขึ้นหลายครั้งจนมีเรื่องราวฟ้องร้องจนถึงศาลฏีกาและศาลก็ได้ตัดสินวางแนวเรื่องนี้ไว้ คือการซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้กล่าวถึงบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินต้องถือว่าขายบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507) 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 685/2507 
        เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน 
        เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่  802/2544 
        บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144          
        จากทั้งสองคำพิพากษา เราจะเห็นว่า ศาลวินิจฉัยว่าบ้านที่ปลูกบนที่ดินแบบตรึงตราถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินโดยสภาพ  ซึ่งตามกฎหมายส่วนควบคือ ส่วนของทรัพย์ซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป 
        อีกคดีที่น่าสนใจ  เมื่อมีหลักว่า บ้านคือส่วนควบของที่ดินเช่นนี้ เมื่อที่ดินเป็นทรัพย์ที่ห้ามโอนตามกฎหมาย ดังนั้นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวก็ต้องห้ามโอนตามกฎหมายด้วยเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550) 
        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6194/2550 
        บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ... มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้านพิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้

แหล่งข้อมูล: กองบรรณาธิการ

200 point

LINE it!





  เรื่องเกี่ยวข้อง: นิตยสารออนไลน์ ผู้บริโภค ซื้อที่ดิน ซื้อบ้าน ที่ดิน บ้าน อสังหาริมทรัพย์

ฉบับที่ 254 แจ้งแบบไหน จึงผิดฐานแจ้งความเท็จ

        ในช่วงนี้ ตามที่ปรากฎในหน้าข่าวเกี่ยวกับคดีของดาราท่านหนึ่งที่เสียชีวิตจากการไปล่องเรือ และปรากฎว่าตำรวจได้มีการตั้งข้อหากับผู้ที่อยู่บนเรือเกี่ยวกับการแจ้งความเท็จ ซึ่งก็มีหลายคนสงสัยว่าแจ้งความเท็จเป็นยังไง มีโทษอย่างไรบ้าง ดังนั้น ในวันนี้ จึงขอหยิบยกประเด็นกฎหมายในเรื่องความผิดเกี่ยวกับการแจ้งความเท็จมาเล่าสู่กันฟังครับ        ความผิดฐานแจ้งความเท็จ เป็นความผิดทางอาญา โดยมีกำหนดอยู่ใน   ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 137 172 และ 173  ดังนี้          มาตรา 137 "ผู้ใด แจ้งข้อความอันเป็นเท็จ แก่เจ้าพนักงาน ซึ่ง อาจทำให้ ผู้อื่น หรือ ประชาชน เสียหาย ต้องระวางโทษ จำคุกไม่เกิน 6 เดือน         มาตรา  172  บัญญัติว่าผู้ใดแจ้งข้อความอันเป็นเท็จเกี่ยวกับความผิดอาญาแก่พนักงานอัยการ ผู้ว่าคดีพนักงานสอบสวนหรือเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจสืบสวนคดีอาญาซึ่งอาจทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหายต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปีหรือปรับไม่เกินสี่พันบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ         มาตรา  173  บัญญัติว่าผู้ใดรู้ว่ามิได้มีการกระทำความผิดเกิดขึ้นแจ้งข้อความแก่พนักงานสอบสวนหรือเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจสืบสวนคดีอาญาว่าได้มีการกระทำความผิดต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปีหรือปรับไม่เกิน  6,000  บาทน หรือ ปรับไม่เกิน 1,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ”         การแจ้งความเท็จนั้น อาจทำได้โดย การบอกกับเจ้าพนักงาน การตอบคำถามเจ้าพนักงาน เช่น ให้การเท็จในฐานะเป็นพยาน  หรือการแจ้งโดยวิธีแสดงหลักฐานก็ได้ ข้อความที่แจ้งต้องเป็นข้อเท็จจริงในอดีตหรือในปัจจุบัน หากเป็นเรื่อง 'อนาคต' ไม่ถือเป็นความเท็จ  นอกจากนี้ การแจ้งความเท็จนั้นต้องมีลักษณะเป็นการยืนยันข้อเท็จจริง มิใช่การแสดงความคิดเห็น หรือการคาดคะเนถึงเหตุการณ์ในอนาคตด้วย และผู้แจ้งต้องรู้ข้อเท็จจริงว่าสิ่งตนเองแจ้งนั้นเป็นเท็จ ไม่เป็นความจริงตามที่แจ้งเพราะหากแจ้งตามที่เข้าใจเช่นนี้ถือว่าผู้แจ้งไม่มีเจตนา         หลายท่านอ่านมาถึงตรงนี้ คงนึกถึงการไปแจ้งความกับตำรวจที่โรงพัก แต่ความจริงการกระทำผิดฐานแจ้งความเท็จรวมถึงกรณีไปทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานต่างๆ เช่น จดทะเบียนโอนที่ดินด้วย         คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 2141/2532         จำเลยทั้งสี่ยื่นคำร้องต่อ เจ้าพนักงานที่ดินขอรับมรดกที่ดินมีโฉนด แล้วจำเลยทั้งสี่ให้ถ้อยคำและยืนยันรับรองบัญชีเครือญาติต่อ เจ้าหน้าที่ที่ดินที่สอบสวนที่ดินมรดกว่า ผู้ตายมีทายาทเพียง 4 คน คือ จำเลยทั้งสี่ อันเป็นเท็จ ซึ่ง ความจริงจำเลยทั้งสี่ต่าง ทราบดี อยู่แล้วว่าผู้ตายยังมีบุตรสาวอีก 2 คน เป็นทายาทโดยธรรม เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ถึง ที่ 4 ตาม คำขอของจำเลยทั้งสี่ทำให้กรมที่ดินและบุตรสาวอีก 2 คน ของผู้ตายเสียหาย จำเลยทั้งสี่ย่อมมีความผิดตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 137 และกรณีเช่นนี้ถือว่าเป็นความผิดสำเร็จในวันที่กระทำความผิดนั้นเอง        นอกจากนี้  การที่ไปแจ้งความบอกเล่าตามความเข้าใจของตน แล้วต่อมาตำรวจไม่ได้ไปดำเนินคดีหรือเอาผิดกับผู้ถูกแจ้ง ก็ไม่ถือว่าผู้แจ้งมีความผิดฐานแจ้งความเท็จ เพราะการที่ผู้ถูกแจ้งจะผิดหรือไม่ เป็นเรื่องที่ตำรวจต้องไปดำเนินการสอบสวน รวบรวมพยานหลักฐานเพื่อวินิจฉัยการกระทำความผิด        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2465/2555          จำเลยแจ้งข้อเท็จจริงโดยเรียงลำดับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นตั้งแต่จำเลยตกลงทำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันพิพาทกับ ส. มีการชำระเงินค้างชำระจำนวนเท่าใด จนกระทั่งในวันเกิดเหตุจำเลยได้นำรถยนต์ไปพบโจทก์และ ส. เพื่อทำความตกลงกันและ ส. ได้ยึดรถยนต์คันดังกล่าวไว้  ข้อเท็จจริงดังกล่าวเป็นความจริงที่ทั้งโจทก์และจำเลยต่างยอมรับมิได้มีข้อความใดที่จำเลยกล่าวอ้างอันเป็นเท็จหรือบิดเบือนข้อเท็จจริงแต่อย่างใด ข้อความที่จำเลยแจ้งความร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนจึงตรงตามสภาพเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น เป็นเรื่องที่จำเลยแจ้งความตามข้อเท็จจริงที่ปรากฎ ส่วนการกระทำของโจทก์จะเป็นความผิดต่อกฎหมายตามที่จำเลยแจ้งหรือไม่ ไม่ใช่ข้อสำคัญ  เพราะการแจ้งความย่อมหมายถึงเฉพาะข้อเท็จจริงไม่เกี่ยวกับข้อกฎหมาย แม้ต่อมาพนักงานสอบสวนจะไม่ได้ดำเนินคดีแก่โจทก์ตามที่จำเลยแจ้งก็ตาม ก็ยังถือไม่ได้ว่าข้อความที่จำเลยแจ้งนั้นเป็นความเท็จ และถึงแม้จำเลยจะแจ้งต่อพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีแก่โจทก์ และส. ในข้อหาร่วมกันชิงทรัพย์  ก็น่าเชื่อว่าเป็นการที่จำเลยกล่าวอ้างไปตามความเข้าใจของตน  ส่วนการกระทำตามที่จำเลยแจ้งจะเป็นความผิดดังกล่าวหรือไม่เป็นเรื่องที่พนักงานสอบสวนจะดำเนินการสอบสวน  และรวบรวมพยานหลักฐานเพื่อวินิจฉัยว่าการกระทำดังกล่าวจะเป็นความผิดฐานใด

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 253 ลูกตาย พ่อทำสัญญายอมกับคนทำละเมิดแล้ว แม่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายได้อีกหรือไม่

        อย่างที่ทุกท่านทราบว่าความสัมพันธ์ของคนที่ยินยอมตกลงจดทะเบียนสมรสเป็นสามีภรรยากัน อยู่กินเป็นครอบครัวเดียวกัน กฎหมายไทยกำหนดสิทธิและหน้าที่ของสามีภรรยาที่ต้องรับผิดรับชอบร่วมกัน ทรัพย์สินที่ทำมาหาได้ก็เป็นสินสมรส  แต่ในบางเรื่องกฎหมายก็ให้ความคุ้มครองแต่ละคนไว้เป็นการเฉพาะ เช่นในกรณีที่มีคนทำละเมิดให้บุตรถึงแก่ความตาย เช่นนี้ตามกฎหมายให้สิทธิผู้เป็นบิดาและมารดาสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้  ซึ่งค่าเสียหายส่วนนี้ก็รวมถึง “ค่าขาดไร้อุปการะ” ที่กฎหมายกำหนดให้เป็นค่าสินไหมทดแทนกรณีที่ผู้ที่มีหน้าที่ตามกฎหมายต้องอุปการะเลี้ยงดูต่อกัน ได้แก่ บิดามารดาต้องเลี้ยงดูบุตร และบุตรก็มีหน้าที่ต้องเลี้ยงดูบิดามารดา การที่มีคนมาทำละเมิดทำให้บุตรตาย ทำให้บิดามารดาขาดคนอุปการะเลี้ยงดู เช่นนี้ ศาลก็ให้ผู้เป็นบิดามารดาเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้จากคนทำละเมิดต่อบุตรของตนได้  อย่างไรก็ดี ก็เกิดประเด็นน่าสนใจว่า หากบิดาได้ไปฟ้องคดีเอง โดยมารดาไม่รู้ แล้วบิดาก็ไปตกลงทำบันทึกข้อตกลงประนีประนอมยอมความแล้ว และมีข้อตกลงจะไม่ติดใจฟ้องร้องกันอีก เช่นนี้จะมีผลอย่างไร          เรื่องนี้ได้มีคดีเกิดขึ้นจริง และไปถึงศาลฏีกา จนที่สุดศาลฏีกาก็ได้มีคำพิพากษาวางแนวตัดสินคุ้มครองมารดามีสิทธิที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหาย รวมถึงค่าขาดไร้อุปการะนี้ด้วย เพราะศาลเห็นว่า สิทธิในการเรียก “ค่าขาดไร้อุปการะ” เป็นสิทธิเฉพาะตัวของแต่ละคน มิใช่เป็นสิทธิร่วมกันที่กฎหมายกำหนดให้บิดาหรือมารดาคนหนึ่งคนใดสามารถใช้สิทธิเรียกร้องได้เพียงคนเดียว         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 20920/2556         สิทธิในการเรียกร้องค่าขาดไร้อุปการะของ ส. และของโจทก์ซึ่งเป็นบิดาและมารดาของผู้ตายตาม ป.พ.พ. มาตรา 443 วรรคท้าย ถือเป็นสิทธิเฉพาะตัว มิใช่เป็นสิทธิร่วมกันที่กฎหมายกำหนดให้บิดาหรือมารดาคนหนึ่งคนใดสามารถใช้สิทธิเรียกร้องได้เพียงคนเดียว เมื่อโจทก์มิได้มอบอำนาจให้ ส. ทำแทนโจทก์ การที่ ส. บิดาผู้ตาย ทำบันทึกข้อตกลงกับ ท. พนักงานขับรถของจำเลยจากการที่ ท. ทำละเมิดต่อผู้ตายและต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนว่าจะไม่นำคดีไปฟ้องร้องไม่ว่าทางแพ่งหรือทางอาญา อันเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 มีผลทำให้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจาก ท. และจำเลย ระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 จึงไม่ผูกพันโจทก์ สิทธิของโจทก์จึงไม่ระงับสิ้นไป โจทก์จึงฟ้องเรียกค่าขาดไร้อุปการะจากจำเลยได้         นอกจากนี้  “ค่าขาดไร้อุปการะ” เป็นสิทธิตามกฎหมาย โดยไม่ต้องพิจารณาว่า ในความเป็นจริงบุตรนั้นได้เลี้ยงดูบิดามารดาจริงหรือไม่  ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5553/2562         ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1563 บัญญัติไว้ว่า บุตรจำต้องอุปการะเลี้ยงดูบิดามารดา การที่จำเลยที่ 1 ลูกจ้างของจำเลยที่ 2 กระทำละเมิดเป็นเหตุให้บุตรของโจทก์ทั้งสองตาย ถือว่าโจทก์ทั้งสองขาดไร้อุปการะตามกฎหมายจากบุตร โจทก์ทั้งสองจึงชอบที่จะได้รับค่าขาดไร้อุปการะทั้งในปัจจุบันและความหวังในอนาคตโดยผลแห่งกฎหมาย โดยไม่จำต้องพิจารณาว่าขณะเกิดเหตุหรือในอนาคตผู้ตายจะได้อุปการะโจทก์ทั้งสองจริงหรือไม่ และเป็นจำนวนเท่าใด

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 252 ทำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์แทนคนอื่น แต่ไม่ได้เป็นผู้มีสิทธิครอบครองรถ

ในการทำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์ แน่นอนว่าประวัติทางการเงินของผู้เช่าซื้อก็เป็นส่วนประกอบสำคัญที่จะนำมาพิจารณา หากประวัติไม่ดี บริษัทหรือสถาบันการเงินอาจจะพิจารณาไม่อนุมัติการเช่าซื้อรถยนต์ของผู้เช่าซื้อได้ เมื่อเกิดปัญหาเช่นนี้แล้ว ผู้เช่าซื้อจะไปหาบุคคลอื่นที่มีประวัติการทางด้านการเงินดีกว่าตน มาเป็นผู้เช่าซื้อแทน ที่เห็นกันอยู่เสมอคือคนใกล้ชิดหรือใช้บุคคลในครอบครัวมาทำสัญญาเช่าซื้อ เช่น คนเป็นแฟนกัน หรือพี่น้องกัน ก็ ทำให้การทำสัญญาเช่าซื้อไม่ตรงตามความเป็นจริง เพราะผู้เช่าซื้อในสัญญา ไม่ใช่ผู้เช่าซื้อตัวจริง         ปัญหาที่มักเกิดขึ้นคือ ผู้เช่าซื้อตัวจริงผิดนัดไม่จ่ายเงินค่าเช่าซื้อตามสัญญา ผู้เช่าซื้อที่มีชื่อในสัญญาเช่าซื้อจึงถูกทวงถามจากบริษัทหรือธนาคารที่เช่าซื้อหรือให้นำรถยนต์ที่เช่าซื้อมาคืน  เช่นนี้เองผู้เช่าซื้อ (ตามสัญญา) จึงไปเอารถยนต์ที่เช่าซื้อมาจากผู้เช่าซื้อ (ตัวจริง) โดยที่ไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่าซื้อที่แท้จริง กลายเป็นปัญหาว่า การกระทำของผู้เช่าซื้อตามสัญญาจะเป็นความผิดตามกฎหมายหรือไม่        เรื่องนี้เป็นปัญหาที่เกิดเรื่องราวจนฟ้องร้องกันถึงศาลฏีกา ให้ผู้เช่าซื้อต้องรับผิดในข้อหาลักทรัพย์ ซึ่งในเบื้องต้น ศาลอุทธรณ์ตัดสินยกฟ้อง เพราะมองว่าผู้เช่าซื้อที่ทำสัญญาเช่าซื้อ ไม่มีเจตนาทุจริต  การกระทำจึงขาดองค์ประกอบความผิดฐานลักทรัพย์ แต่ศาลฏีกาพิพากษากลับให้ผู้เช่าซื้อมีความผิดฐานลักทรัพย์ โดยให้เหตุผลว่า การที่จำเลยคือผู้เช่าซื้อผู้มีชื่อในสัญญาเช่าซื้อเอารถที่เช่าซื้อไปจากผู้เสียหายที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่าซื้อตัวจริง เพื่อเรียกร้องให้ผู้เสียหายที่ 2 ปฏิบัติตามข้อตกลง เป็นการแย่งการครอบครองและเป็นการบังคับสิทธิทางแพ่งของตนโดยพลการ จึงเป็นการแสวงหาประโยชน์ที่มิควรได้โดยชอบด้วยกฎหมายสำหรับตนเอง การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์สำเร็จแล้ว แม้ต่อมาผู้เสียหายที่ 2 ตกลงจะชำระเงิน 50,000 บาท แก่จำเลยแล้วให้จำเลยคืนรถที่เช่าซื้อแก่ผู้เสียหายที่ 2 ที่บริษัทผู้จำหน่าย และเมื่อถึงวันเวลานัด จำเลยขับรถที่เช่าซื้อไปรอผู้เสียหายที่ 2 ก็หาทำให้การกระทำความผิดฐานลักทรัพย์ที่สำเร็จแล้วกลายเป็นการกระทำที่ไม่เป็นความผิดแต่อย่างใดไม่         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6117/2562                 สิทธิที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามสัญญาเช่าซื้อไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัว การที่ผู้เสียหายที่ 2 ขอให้จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อรถกระบะจากผู้เสียหายที่ 1 แทนผู้เสียหายที่ 2 ถือได้ว่า ผู้เสียหายที่ 2 มอบหมายหรือเชิดจำเลยเป็นตัวแทนในการทำสัญญาเช่าซื้อรถกระบะจากผู้เสียหายที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 821 แม้จำเลยมีชื่อเป็นผู้เช่าซื้อ แต่จำเลยเป็นเพียงตัวแทนของผู้เสียหายที่ 2 ผู้เสียหายที่ 2 เป็นผู้มีสิทธิครอบครองรถที่เช่าซื้อ การที่จำเลยเอารถที่เช่าซื้อไปจากผู้เสียหายที่ 2 เป็นการแย่งการครอบครองและเป็นการบังคับสิทธิทางแพ่งของตนโดยพลการ จึงเป็นการแสวงหาประโยชน์ที่มิควรได้โดยชอบด้วยกฎหมายสำหรับตนเอง การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์สำเร็จแล้ว         ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องประมวลกฎหมายอาญา มาตรา ๓๓๔ ผู้ใดเอาทรัพย์ของผู้อื่น หรือที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วยไปโดยทุจริต ผู้นั้นกระทำความผิดฐานลักทรัพย์ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี และปรับไม่เกินหกหมื่นบาท

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 251 ซื้อบ้านในโครงการ และอยากรื้อรั้วของโครงการเพื่อขยายที่ดินทำได้ไหม

        หลายคนคงเคยเจอปัญหาจากการซื้อบ้านจัดสรร ทั้งปัญหาข้อพิพาทเรื่องการใช้สิทธิในถนน และที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคของโครงการอยู่ เช่นเมื่อที่ดินมีราคาสูงขึ้น เจ้าของโครงการบางแห่งกลับนำส่วนที่เป็นถนนหรือสาธารณูปโภคไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้เกิดข้อพิพาทตามมาในเรื่องของกรรมสิทธิ์หรือการใช้สิทธิที่ดินดังกล่าว หรือบางกรณีมีปัญหาการใช้สิทธิในถนนของโครงการ ทำให้เกิดการฟ้องร้องกันจนคดีถึงศาลฎีกา         มีคดีหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นเรื่องของเจ้าของบ้านหลังหนึ่งซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับรั้วหมู่บ้าน เเล้วจะขอรื้อรั้วหมู่บ้านเพื่อล้อมใหม่ เเต่ผู้จัดสรรไม่ยอม เจ้าของบ้านจึงฟ้องผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งต่อมาเรื่องก็ไปจบที่ศาลฏีกา โดยศาลได้ตัดสินว่าเจ้าของบ้าน รื้อรั้วของหมู่บ้านจัดสรรมิได้  คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7800/2552         หมู่บ้านจัดสรรของจำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แสดงว่ามีการจัดทำแผนผังโครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินหรือประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง มีหลักเกณฑ์และผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการและได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว สิ่งก่อสร้าง ถนน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวนี้ ย่อมถือเป็นทรัพย์สินที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน บุคคลใดจะทำให้เสื่อมค่าทำให้ขาดประโยชน์ หรือผิดแผกไปจากที่ได้รับอนุญาตแล้วมิได้ โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินจัดสรรโฉนดเลขที่ 6516 พร้อมบ้านจากโครงการของจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 911 จากผู้มีชื่อ อันเป็นที่ดินนอกโครงการจัดสรรและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่มีอาณาเขตด้านหนึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 6516 โจทก์ประสงค์จะรื้อรั้วด้านที่ติดกันออก แล้วกั้นรั้วใหม่ให้เป็นผืนเดียวกันและถมที่ดินให้มีระดับเสมอกัน แต่จำเลยห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองรื้อรั้วและใช้ทางเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 911 เห็นว่า รั้วและทางเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้ใดก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อให้เพิ่มภาระผูกพันโดยมิได้รับอนุญาตตามกฎหมาย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิรื้อรั้วและใช้ถนนหมู่บ้านเพื่อประโยชน์ของที่ดินโจทก์ทั้งสองที่อยู่นอกหมู่บ้านจัดสรรได้         จากคำพิพากษาของศาลฏีกา จะเห็นได้ว่า “รั้วและทาง” ถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และนิยามคำว่า “สาธารณูปโภค” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หมายถึง“สิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต” เมื่อกฎหมายต้องการให้รั้วและทางเป็นของใช้ร่วมกัน ดังนั้น แม้การรื้อรั้วอย่างกรณีตามคดีนี้จะไม่กระทบใคร แต่เมื่อรั้วและทางถือเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค แม้เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการก็ไม่สามารถที่จะนำสาธารณูปโภคใดๆ ก็ตามมาเป็นของส่วนตัวได้ เพราะเป็นของใช้ส่วนรวมของทุกคน

อ่านเพิ่มเติม>

ความคิดเห็น (0)