ฉบับที่ 216 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 5

        หากคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดประสงค์จะให้ผู้เช่าซึ่งเป็นคนต่างชาติเช่าอาคารชุดของตนสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้หรือไม่ เห็นว่า กฎหมายไทยให้สิทธิคนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็สามารถเช่าอาคารชุดได้ โดยไม่มีข้อห้ามใดๆ ยกเว้นการเช่าเพื่อกระทำความผิดต่อกฎหมายหรือเข้าเมืองผิดกฎหมาย แต่สิ่งที่ควรพิจารณา คือ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง .. 2522 มาตรา 38 

        พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง .. 2522 มาตรา 38  กำหนดว่า เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ สถานีตำรวจท้องที่นั้น ซึ่งในกรณีที่บ้าน เคหสถานหากเจ้าของห้องชุด ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38 ... คนเข้าเมือง .. 2522 มาตรา 77 กำหนดว่า ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 บาท ถึง 10,000 บาท” 

        วิธีการแจ้งให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 หรือโรงแรมที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัยตามวรรคหนึ่งตั้งอยู่ในเขตท้องที่กรุงเทพมหานครให้แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กองตรวจคนเข้าเมือง อีกทั้งในกรณีปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องชุดก็ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจท้องที่ แต่คนต่างด้าวที่จะเช่านั้น ทั้งจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย และสิ่งสำคัญต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย ซึ่งหากอาคารชุดตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้แจ้งที่กองบังคับการตรวจคนเข้าเมือง 1 หากอาคารชุดตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด ให้แจ้ง ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดในเขตพื้นที่ที่มีหน้าที่รับผิดชอบ วิธีการแจ้งมีหลายวิธีนอกจากไปแจ้งด้วยตนเองแล้ว สามารถแจ้งทางไปรษณีย์ หรือแจ้งผ่านทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้ด้วย

        หลักฐานที่ชาวต่างชาติเช่าอาคารชุด ตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดที่ 002/2555 ว่าด้วยเรื่อง การใช้ประโยชน์ห้องชุดสำหรับบริการเช่าพักอาศัย ผู้ปล่อยเช่าอาคารชุดต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าพักอาศัยให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ดังนี้

        . สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด
        . สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ที่กองตรวจคนเข้าเมืองรับแจ้งเรียบร้อยแล้ว ซึ่งเจ้าหน้าที่นิติบุคคลสามารถตรวจสอบได้กรณีผู้เช่ามีพฤติกรรมน่าสงสัย
        . กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว จะเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด เจ้าของร่วมต้องส่งข้อมูลผู้เช่าที่เป็นปัจจุบันให้นิติบุคคล เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน โดยฝ่ายจัดการฯ จะทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน

        หลักปฏิบัติของการปล่อยอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติ คือ

        ประการที่หนึ่ง เจ้าของห้องชุดต้องตกลง ทำความเข้าใจ และตรวจดูสัญญาเช่าให้เรียบร้อย โดยเก็บเอกสารสำเนาแสดงตัวของผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทาง เป็นต้น ต้องดำเนินการแจ้งข้อมูลผู้เช่าให้กองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองหรือที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ทราบภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย ผ่านช่องทางต่างๆ ตามสะดวก ซึ่งแจ้งข้อมูลและนำใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ส่งให้กับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน อีกทั้งต้องส่งข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับผู้เช่าให้ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีการเรียกตรวจสอบทุก 6 เดือน 
        ประการที่สอง ผู้เช่าต้องทำความเข้าใจรายละเอียดในสัญญาเช่า เก็บเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอาคารชุด ต้องนำสำเนาแสดงตัวผู้เช่า เช่น สำเนาบัตรประจำตัวคนต่างด้าว หรือหนังสือเดินทางให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของอาคารชุด) รับกุญแจห้องชุด ตรวจสอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ ในห้องชุด หากไม่พบรายการที่ใดให้แจ้งผู้ให้เช่า และหากมีข้อสงสัย ขัดข้อง มีเหตุฉุกเฉินต้องการความช่วยเหลือหรือคำปรึกษาให้ติดต่อผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุดทันที
        ประการที่สาม นิติบุคคลอาคารชุด ต้องรับเอกสารเกี่ยวกับการปล่อยเช่าอาคารชุดให้กับชาวต่างชาติต้องตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ แล้วแจ้งให้เจ้าของห้องชุดทราบ เก็บสำเนาใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ซึ่งออกโดย สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ที่เจ้าของห้องชุดส่งให้เพื่อเป็นหลักฐาน ฝ่ายจัดการฯ นิติบุคคลอาคารชุดทำการตรวจสอบข้อมูลผู้เช่าเป็นประจำทุก 6 เดือน แจ้งกองบังคับการตรวจคนเข้าเมืองที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองจังหวัด ภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีคนต่างชาติเข้ามาเช่าอาคารชุด การเช่าอาคารชุดระยะยาวมากกว่า 30 ปี และต่ออายุไปอีก 30 ปี เป็นไปได้ แต่ถ้าให้เช่ามากกว่า 3 ปี จะต้องทำเรื่องที่กรมที่ดินที่อยู่ของอาคารชุดนั้น จดทะเบียนและดำเนินเรื่องตามกฎหมาย ต้องคำนึงศักยภาพความพร้อมและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า บริษัทตัวแทนเช่า บริษัทเจ้าของโครงการ และนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าทุกชาติให้ความสำคัญโดยเฉพาะผู้เช่าที่ต้องพักอาศัยเป็นเวลานาน

        อนึ่ง การขายอาคารชุดในประเทศไทย เจ้าของอาคารชุดต้องซื้อเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปี เพื่อไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) .. 2541 (ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป) นักลงทุนจำนวนมากจึงมองการลงทุนในอาคารชุดเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนไปด้วยในตัว
        คราวหน้าจะเป็นบทสรุปของเรื่องนี้ อย่าลืมติดตามกันนะครับ


แหล่งข้อมูล: ผู้ช่วยศาสตราจารย์จุมพล ชื่นจิตต์ศิริ

250 point

LINE it!