ฉบับที่ 215 คนต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อให้เช่าทำได้หรือไม่ ? ตอน 4

เมื่อคนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมายแล้วนั้น การใช้สิทธิ์ของคนต่างด้าว ในอาคารชุดก็สามารถที่จะดำเนินการได้เช่นเดียวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่เป็นคนไทย โดยหลักกฎหมายที่รับรองสิทธินี้ไว้ก็คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แต่มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ

 ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่ คนต่างด้าวให้เช่าอาคารชุดสามารถทำได้หรือไม่ตามกฎหมายไทย เห็นว่า เมื่อคนต่างด้าวเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ตามกฎหมาย คนต่างด้าวในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงสามารถดำเนินการให้เช่าอาคารชุดได้เสมือนเป็นคนไทยทุกประการ แต่การเช่าอาคารชุดก็มีข้อจำกัดการเช่าตามกฎหมายที่สำคัญหลายประการ ดังนี้
          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 ว่าด้วย เช่าทรัพย์ มีบทบัญญัติที่สำคัญที่จะต้องคำนึง ได้แก่
          ประการที่ 1 การเช่าอาคารชุดเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คือฝ่ายลงลายมือชื่ออาจถูกฟ้องได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่ารายนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่แค่เพียงสามปีเท่านั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
          ประการที่ 2 การเช่าอาคารชุดมีกำหนดเวลาตามกฎหมาย โดยมาตรา 540 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และหากกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
          ประการที่ 3 การให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า โดยมาตรา 544 อาคารชุดซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ ยกเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
          ประการที่ 4 หากในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินไปเป็นของบุคคลอื่น โดยมาตรา 569 กำหนดว่า การเช่าอาคารชุดซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย คือ จะต้องยินยอมให้เช่ากันจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าที่ชอบด้วยกฎหมาย
          ประการที่ 5 การระงับสิ้นแห่งสัญญาเช่า กฎหมายลักษณะเช่าซื้อกำหนดเหตุไว้หลายประการ คือ มาตรา 564  กำหนดว่า สัญญาเช่าอาคารชุดนั้น ย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา 566 กำหนดว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่อาจพึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน มาตรา 567  กำหนดว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย และตามหลักทั่วไปการเช่าย่อมสิ้นสุดลง เพราะเหตุที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย อีกทั้งการเช่าอาคารชุดไม่ใช่มรดกที่ตกทอดแก่ทายาทตามมาตรา 1599 ประกอบ มาตรา 1600 เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้น
          ประการที่ 6 เนื่องจากการซื้อขายอาคารชุด เป็นการประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้ว และได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ดังนั้น สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุป ดังนี้
          • ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา
          • ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด
          • ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด
          • ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย
          • วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

แหล่งข้อมูล: ผู้ช่วยศาสตราจารย์จุมพล ชื่นจิตต์ศิริ

250 point

LINE it!





  เรื่องเกี่ยวข้อง: นิตยสารออนไลน์ ผู้บริโภค ต่างชาติ ห้องชุด บ้าน

ฉบับที่ 231 ทำสัญญายอมในคดีแพ่งจะมีข้อตกลงยกเว้นให้สิทธิดำเนินคดีอาญาได้ จริงหรือไม่

ช่วงนี้เรายังอยู่กับสถานการณ์โรคโควิด 19 ซึ่งเป็นโรคติดต่อร้ายแรง แม้ว่าจะเริ่มเห็นตัวเลขผู้ติดเชื้อค่อยๆ ลดลง แต่เราก็ยังต้องระมัดระวัง เน้นอยู่บ้าน ถ้าออกไปไหนก็ควรสวมหน้ากากอนามัยป้องกันทุกครั้งนะครับ  ในฉบับนี้ผมก็อยากจะพูดถึงกฎหมายในเรื่องการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ เพราะหลายท่านคงเคยได้ยินมาบ้างว่า เวลาเราตกลงกันได้เพื่อให้เรื่องยุติและมีหลักฐาน เราก็จะทำสัญญายอมกัน แต่ทราบหรือไม่ว่าผลของการทำสัญญายอม กฎหมายจะถือตามสัญญาที่เกิดขึ้นและมีผลให้หนี้เดิมที่เคยโต้แย้งกันระงับไปด้วยผลของสัญญายอมนะครับ อย่างเช่นในคดีตัวอย่างที่จะยกมาพูดถึงกันในวันนี้         เรื่องมีอยู่ว่า จำเลยจ่ายหนี้ค่าซื้อเครื่องยนต์และอุปกรณ์รถยนต์เป็นเช็ค ต่อมาเช็คเด้งทำให้ขึ้นเงินไม่ได้ โจทก์ก็เอาเรื่องมาฟ้องศาลทั้งคดีแพ่งและอาญา ต่อมาในคดีแพ่ง โจทก์กับจำเลยเขาตกลงกันได้ ก็ทำสัญญายอมกันไว้ และในสัญญายอมมีข้อตกลงว่า สัญญายอมไม่ผูกพันคดีอาญา คือโจทก์ยังมีสิทธิดำเนินคดีอาญาได้ ศาลฎีกาก็มองว่า เมื่อทำสัญญายอมกันแล้ว ทำให้หนี้ตามเช็คที่พิพาทกันหมดไป และต้องรับผิดกันตามสัญญายอมที่เกิดขึ้น มีผลให้คดีตามพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 7 สิทธินําคดีอาญามาฟ้องของโจทก์ย่อมระงับไปด้วย ดังนั้นการทำข้อตกลงที่ให้คดีอาญายังมีอยู่ ก็เป็นการขัดต่อกฎหมายดังกล่าว จึงไม่มีผลใช้บังคับ และข้อตกลงนี้สามารถแยกออกต่างหากได้จากข้อตกลงอื่นในสัญญายอม จึงไม่ทำให้สัญญายอมโมฆะทั้งหมด ยังมีผลใช้บังคับได้ คําพิพากษาศาลฎีกาที่ 2788/2562         มูลหนี้ซื้อเครื่องยนต์และอุปกรณ์รถยนต์ซึ่งจําเลยที่ 2 ชําระหนี้ด้วยเช็คพิพาท ถูกโจทก์ นําไปฟ้องเป็นคดีแพ่ง ซึ่งต่อมาโจทก์และจําเลยที่ 2 ได้ทําสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ในคดีแพ่งดังกล่าวและศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว ผลของสัญญาประนีประนอมยอมความ ย่อมทําให้สิทธิของโจทก์ที่จะเรียกร้องให้จําเลยที่ 2 ชําระเงินตามมูลหนี้ค่าซื้อเครื่องยนต์และอุปกรณ์ รถยนต์จากการออกเช็คพิพาทเป็นอันระงับสิ้นไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 852 โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องให้จําเลยที่ 2 ชําระหนี้แก่ตนตามสัญญาประนีประนอม ยอมความเท่านั้น แม้จําเลยที่ 2 จะไม่ชําระหนี้ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิ เรียกร้องให้จําเลยที่ 2 รับผิดในมูลหนี้ตามเช็คพิพาทได้อีก จึงต้องถือว่าหนี้ค่าซื้อเครื่องยนต์และ อุปกรณ์รถยนต์ที่จําเลยที่ 2 ออกเช็คพิพาทเพื่อใช้เงินนั้น เป็นอันสิ้นผลผูกพันไปก่อนศาลในคดีนี้ มีคําพิพากษาถึงที่สุด คดีจึงเป็นอันเลิกกันตามพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 7 สิทธินําคดีอาญามาฟ้องของโจทก์ย่อมระงับไปตามประมวลกฎหมาย วิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 39 ส่วนที่ในสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 1 ระบุไว้ว่า การทําสัญญาประนีประนอมยอมความนี้ไม่เกี่ยวข้องกับคดีอาญาที่วินิจฉัยอยู่นี้ เป็นทํานองยกเว้น มิให้ถือว่าคดีอาญาเลิกกันด้วยก็ตาม แต่ข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ขัดต่อบทบัญญัติแห่ง กฎหมายโดยชัดแจ้งจึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ซึ่งข้อตกลง ดังกล่าวสามารถแยกออกต่างหากจากข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความในข้ออื่นได้ จึงไม่ทําให้สัญญาประนีประนอมยอมความในคดีแพ่งตกเป็นโมฆะทั้งหมด ทั้งนี้ ตามมาตรา 173 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์         จากตัวอย่างคดีนี้ ก็ทำให้เราได้เรียนรู้นะครับว่า ในการทำสัญญาประนีประนอมยอมความใดๆ ก็ตาม แม้คู่สัญญาจะมีเสรีภาพในการทำสัญญา แต่ก็ต้องวางอยู่บนหลักกฎหมายด้วย ดังนั้นเราต้องตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องด้วยก่อนทำสัญญา หากไปกำหนดข้อตกลงใดๆ ก็ตาม ที่มีกฎหมายบัญญัติไว้แล้วและมีข้อตกลงนั้นขัดต่อกฎหมาย ก็จะไม่มีผลใช้บังคับเหมือนในคดีนี้ 

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 230 เงื่อนไขประกันภัยที่ต้องรู้

ช่วงนี้หลายคนคงสนใจทำประกันโควิด-19   ผมจึงขอแนะนำบางเรื่องที่ควรใส่ใจ แม้การทำประกันอาจเป็นเรื่องที่ดี เพราะเป็นการวางแผนและประกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หากแต่ทุกอย่างก็ย่อมทั้งมีข้อดีและข้อเสีย      หากไม่ศึกษารายละเอียดให้ดี อาจจะต้องทนปวดหัวกับปัญหาที่ต้องตามมา เสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลาก็ย่อมได้    ฉะนั้นก่อนทำสัญญาประกัน ขอให้ทุกท่านอ่านข้อความ เงื่อนไขต่างๆ ให้จบก่อน แล้วค่อยไปทำสัญญานะครับ         อย่างในตัวอย่างที่หยิบยกมาคุยในวันนี้ ก็จะเป็นคดีประกันที่ศาลฏีกาได้เคยตัดสินถึงความรับผิดของบริษัทผู้รับประกันภัยรถยนต์ที่ยังต้องรับผิด  แม้รถยนต์ที่เอาประกันภัยจะมีการขายให้บุคคลอื่นไป แต่เมื่อการซื้อขายไม่ชอบด้วยกฎหมาย ก็ถือว่ารถยนต์ยังเป็นของผู้เอาประกันภัย เมื่อรถยนต์ที่เอาประกันภัยไว้สูญหาย บริษัทประกันก็ย่อมมีหน้าที่ผูกพันตามสัญญาประกันภัย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13071/2558         โจทก์เช่าซื้อรถยนต์มาจากบริษัทเงินทุน ก. โจทก์จึงมีเพียงสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในรถยนต์ เมื่อโจทก์ขายรถยนต์คันที่เช่าซื้อให้แก่ บ. โดยมีข้อตกลงให้ บ. ผ่อนชำระค่าเช่าซื้อที่เหลืออันเป็นการโอนสิทธิการเช่าซื้อโดยบริษัทเงินทุน ก. ไม่ได้ตกลงด้วย ย่อมเป็นการโอนสิทธิการเช่าซื้อโดยมิชอบ และไม่มีผลผูกพันบริษัทเงินทุน ก. ผู้ให้เช่าซื้อ โจทก์จึงยังคงต้องรับผิดต่อบริษัทเงินทุน ก. ตามสัญญาเช่าซื้อเช่นเดิม และหากมีการชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว รถยนต์ที่เช่าซื้อก็ตกเป็นสิทธิของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 ทำให้โจทก์สามารถโอนรถยนต์ทางทะเบียนให้แก่ บ. ต่อไปได้ การที่ บ. ครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อตามสัญญาซื้อขายจึงเป็นเพียงการครอบครองแทนโจทก์ โจทก์จึงยังเป็นผู้มีส่วนได้เสียในรถยนต์ที่เช่าซื้อในขณะทำสัญญาประกันภัย สัญญาประกันภัยระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงมีผลผูกพันตามกฎหมาย เมื่อรถยนต์ที่เช่าซื้อซึ่งโจทก์เอาประกันภัยไว้กับจำเลยสูญหายไป โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยได้         ขณะเกิดเหตุ บ. ติดเครื่องรถยนต์ที่เช่าซื้อไว้โดยไม่ล็อกประตูรถ แล้วเดินไปสูบบุหรี่ห่างจากตัวรถนานประมาณ 20 นาที โดยไม่เห็นจุดจอดรถยนต์ เป็นการจอดรถยนต์ไว้ในลักษณะไม่ใส่ใจ และไม่สนใจว่าจะเกิดเหตุร้ายกับรถยนต์หรือไม่ เมื่อรถยนต์ที่เอาประกันภัยไว้สูญหายไป พฤติการณ์ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ บ. ซึ่งเป็นผู้ครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อแทนโจทก์ จำเลยในฐานะผู้รับประกันภัยจึงไม่ต้องรับผิดในความสูญหายของรถยนต์ที่เช่าซื้อซึ่งรับประกันไว้ต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 879 วรรคหนึ่ง         จากคดีนี้ เราจะเห็นได้ว่าโจทก์ผู้เอาประกันภัย หลังจากทำสัญญาประกันภัยแล้ว ได้ขายรถให้ บ. ดังนั้น บ.จึงถือว่าเป็นผู้ครอบครองรถยนต์แทนโจทก์ เมื่อรถยนต์สูญหายอันเกิดจากความประมาทอย่างร้ายแรงของ บ. กฎหมายก็ถือเสมือนว่า โจทก์เป็นผู้ประมาทเลินเล่อร้ายแรงเองทำให้รถยนต์สูญหาย บริษัทประกันจึงไม่ต้องรับผิดตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 879        “ มาตรา 879  ผู้รับประกันภัยไม่ต้องรับผิดในเมื่อความวินาศภัยหรือเหตุอื่นซึ่งได้ระบุไว้ในสัญญานั้นได้เกิดขึ้นเพราะความทุจริต หรือความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของผู้เอาประกันภัยหรือผู้รับประโยชน์ ”        อีกคดีเป็นเรื่องของผู้เอาประกันภัย ที่ประมาทเลินเล่อขับรถชนรถคันอื่นจนเกิดความเสียหาย เมื่อประกันชดใช้ค่าเสียหายแก่บุคคลภายนอกไปแล้ว ก็มีสิทธิเรียกร้องคืนจากผู้เอาประกันภัยที่ทำละเมิดได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8789/2559         การที่จำเลยที่ 1 ขับรถชนรถคันอื่นจนทำให้เกิดความเสียหายแก่รถอื่นถึง 3 คัน ย่อมเป็นผลโดยตรงอันเกิดจากความประมาทเลินเล่อของจำเลยที่ 1 ซึ่งขับรถด้วยความเร็วสูงในขณะเมาสุรา เมื่อตามเงื่อนไขกรมธรรม์ประกันภัยรถยนต์ท้ายตารางกรมธรรม์ประกันภัยรถยนต์ ข้อ 7 ระบุว่า การประกันภัยไม่คุ้มครองความรับผิดอันเกิดจาก 7.6 การขับขี่โดยบุคคลซึ่งในขณะขับขี่ มีปริมาณแอลกอฮอล์ในเส้นเลือดไม่น้อยกว่า 150 มิลลิกรัมเปอร์เซ็นต์ ข้อ 8 วรรคสอง ระบุว่าเงื่อนไขตาม 7.6 บริษัทจะไม่นำมาเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกเพื่อปฏิเสธความรับผิด เมื่อโจทก์ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่บุคคลภายนอกไปแล้วตามเงื่อนไขกรมธรรม์ประกันภัย ข้อ 8 วรรคสาม โจทก์มีสิทธิเรียกร้องเอาคืนจากผู้เอาประกันภัยได้         ตามเงื่อนไขของกรมธรรม์ประกันภัย ผู้เอาประกันภัยที่จะถูกเรียกค่าสินไหมทดแทนคืนจากบริษัทผู้รับประกันภัยนั้น หมายถึง ผู้เอาประกันภัยที่เป็นผู้ทำละเมิดต่อบุคคลภายนอก แต่ขณะเกิดเหตุคดีนี้จำเลยที่ 2 ผู้เอาประกันภัยมิใช่เป็นผู้ทำละเมิด โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกคืนค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยที่ 2 แม้จำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นต่อสู้ แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาเห็นสมควรยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)         สุดท้ายนี้ ฝากว่าหากมีคนใกล้ตัวกำลังวางแผนซื้อประกัน ขอให้มีสติ พึงระลึกว่าก่อนทำสัญญาประกัน เรามีอำนาจต่อรองมากกว่า มีสิทธิเลือกว่าจะทำกับเจ้าไหนก็ได้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขต่างๆ ให้ดี เพราะเมื่อทำสัญญาแล้ว เขาได้เงินเราไปแล้ว อำนาจต่อรองเราลดลงทันที และอาจต้องปวดหัวกับเงื่อนไขต่างๆ   ดังนั้น ขอย้ำอีกครั้งว่าก่อนทำสัญญาอ่านเงื่อนไขต่างๆ ให้ดีนะครับ เพื่อประโยชน์ของท่านเอง

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 229 เหตุแห่งมาตรการทางกฎหมายกักตัวคุมโรค 14 วัน

        ในช่วงนี้หลายคนคงติดตามข่าวสถานการณ์การระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรน่า 2019 หรือโรคโควิด-19 ซึ่งแต่ละประเทศก็จะมีมาตรการจัดการและป้องกันตามระดับความร้ายแรงของโรคที่เกิดขึ้น ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ก็มีข่าวอยู่ต่อเนื่องว่าหลายคนไปต่างประเทศกลับมาก็มีอาการป่วยและเพื่อป้องกันความเสี่ยงการระบาดของโรค รัฐก็ประกาศ “ขอความร่วมมือ” กลุ่มคนดังกล่าวกักตัวเองอยู่ที่บ้านอย่างน้อย 14 วัน ที่เน้นย้ำว่า เป็นการขอความร่วมมือเพราะช่วงนั้นยังไม่ได้มีการใช้อำนาจทางกฎหมายบังคับแต่อย่างใด ใครไม่กักตัวก็ไม่ผิด ต่อมา วันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2563 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงสาธารณสุข ได้ออกประกาศมาฉบับหนึ่ง คือ “ประกาศกระทรวงสาธารณสุข เรื่อง ชื่อและอาการสำคัญของโรคติดต่ออันตราย (ฉบับที่ 3 ) พ.ศ. 2563” ซึ่งประกาศดังกล่าว มีผลให้โรคติดเชื้อ “โควิด-19” (COVID) เป็นโรคติดต่ออันตราย ตามพระราชบัญญัติโรคติดต่อ พ.ศ.2558 นำไปสู่มาตรการทางกฎหมาย ในการเฝ้าระวัง ป้องกันและควบคุมโรค ในประเทศไทยหลายอย่าง         ดังนั้นรู้กฎหมายฯ ในฉบับนี้ ผมจึงขอกล่าวถึงกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมโรคติดต่อดังกล่าว เพื่อให้ทุกท่านเข้าใจและคลายความสงสัยว่า มาตรการทางกฎหมายที่รัฐมีนั้นใช้บังคับได้เพียงใด ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่าเราทุกคนที่เกิดมาบนแผ่นดินไทย เรามีสิทธิเสรีภาพในการเดินทางครับ ทุกคนมีสิทธิเดินทางจะไปเที่ยวที่ไหนก็ไปได้ ในเรื่องนี้ รัฐธรรมนูญ พ.ศ. 2560 ฉบับปัจจุบัน ได้รับรองสิทธิและเสรีภาพของคนไทยในการเดินทางและเลือกถิ่นที่อยู่ ไว้ในมาตรา 38 ซึ่งบัญญัติว่า “บุคคลย่อมมีเสรีภาพในการเดินทางและการเลือกถิ่นที่อยู่การจำกัดเสรีภาพตามวรรคหนึ่งจะกระทำมิได้ เว้นแต่โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ตราขึ้นเพื่อความมั่นคงของรัฐ ความสงบเรียบร้อยหรือสวัสดิภาพของประชาชน หรือการผังเมืองหรือเพื่อรักษาสถานภาพของครอบครัว หรือเพื่อสวัสดิภาพของผู้เยาว์”  และมาตรา 28 บัญญัติว่า “บุคคลย่อมมีสิทธิและเสรีภาพในชีวิตและร่างกาย การจับและการคุมขังบุคคลจะกระทำมิได้ เว้นแต่มีคำสั่งหรือหมายของศาลหรือมีเหตุอย่างอื่นตามที่กฎหมายบัญญัติ...”         ดังนั้นหากไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ เรามีสิทธิเดินทางจะไปที่ไหนก็ได้ ไม่มีใครจะมีสิทธิมาจับตัวหรือนำเราไปกักขังได้ครับ แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์ระบาดของโรคไวรัสโคโรน่า 2019 ทั่วโลกตื่นตัวกับเรื่องนี้และการติดเชื้อทำให้หลายประเทศมีผู้เสียชีวิต แถมพบการติดเชื้อในบ้านเราด้วย แบบนี้ถือว่าเกิดภาวะไม่ปกติแล้ว รัฐมีหน้าที่ต้องออกมาดำเนินการเพื่อป้องกันและควบคุมโรค สิ่งแรกที่รัฐทำเพื่อให้ตนเองมีอำนาจจัดการกับโรคติดต่อนี้ได้ตามกฎหมายคือ ออกประกาศก่อนเลยว่า โรคติดเชื้อ “โควิด-19” (COVID) เป็นโรคติดต่ออันตราย ผลคือเมื่อโรคนี้ถูกประกาศเป็นโรคติดต่ออันตรายแล้ว ก็จะถือว่าโรคดังกล่าวเข้าสู่มาตรการทางกฎหมายของพระราชบัญญัติโรคติดต่อ พ.ศ.2558 ทันที ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงสาธารณสุขก็ได้ออก ประกาศว่าโรคติดเชื้อ “โควิด-19” (COVID) เป็นโรคติดต่ออันตราย และประกาศดังกล่าวก็เริ่มมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2563         ดังนั้น นับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2563 เมื่อมาตรการทางกฎหมายตามพระราชบัญญัติโรคติดต่อ พ.ศ.2558 เริ่มมีผลใช้บังคับ ทำให้เจ้าพนักงานมีอำนาจในการจัดการเพื่อป้องกันและควบคุมโรคติดต่ออันตราย ดังนี้             1. เจอคนต้องสงสัยเป็นโรค COVID-19 แล้วต้องแจ้ง (มาตรา 31 และ 32 ) หากมีการพบผู้ต้องสงสัยว่าเป็นโรค ไม่ว่าจะเป็นที่บ้าน สถานประกอบการ หรือสถานพยาบาล ต้องดำเนินการแจ้งต่อเจ้าพนักงานควบคุมโรคติดต่อในพื้นที่ ภายใน 3 ชั่วโมงที่ตรวจพบ และแจ้งให้กับกรมควบคุมโรคทราบโดยเร็วที่สุดในทุกช่องทาง             2. เรียกคนต้องสัยว่าเป็นโรค COVID-19 มาตรวจ ควบคุมตัวไว้จนกว่าจะได้รับการตรวจและการชันสูตรทางการแพทย์ว่าพ้นระยะติดต่อของโรคหรือสิ้นสุดเหตุอันควรสงสัย ( มาตรา 34 (1) )            3. ให้ผู้ที่มีความเสี่ยงมารับการสร้างเสริมภูมิคุ้มกันโรค COVID-19 (มาตรา 34 (2) )             4. ให้นำศพหรือซากสัตว์ ซึ่งตายหรือสงสัยว่าตายด้วยโรค COVID-19 ไปรับการตรวจ หรือจัดการทางการแพทย์เพื่อป้องกันการแพร่ของโรค COVID-19 (มาตรา 34 (3) )            5. สั่งให้เจ้าของ ผู้ครอบครอง ผู้พักอาศัยในบ้านโรงเรือนสถานที่ หรือพาหนะ กำจัดความติดโรค COVID-19 หรือทำลายสิ่งใดๆ ที่มีเชื้อหรือสงสัยว่ามีเชื้อโรคติดต่อ COVID-19 (มาตรา 34 (4) )            6. สั่งให้เจ้าของ ผู้ครอบครอง ผู้พักอาศัยในบ้าน โรงเรือน สถานที่ หรือ พาหนะ กำจัดสัตว์ แมลง ตัวอ่อนของแมลงที่เป็นสาเหตุของการเกิดโรค COVID-19 (มาตรา 34 (5) )             7. สั่งห้ามบุคคลไม่ให้กระทำการ หรือดำเนินการซึ่งอาจก่อให้เกิดสภาวะไม่ถูกสุขลักษณะ ซึ่งเป็นเหตุให้โรค COVID-19 ระบาดออกไป (มาตรา 34 (6) )             8. สั่งห้ามคนเข้าไปหรือออกจากที่ ซึ่งเจ้าพนักงานกำหนดให้เป็นสำหรับแยกกักหรือกักคนหรือสัตว์ เพื่อป้องกันไม่ให้โรค COVID-19 แพร่โดยทางตรงหรือทางอ้อมไปยังผู้อื่น (มาตรา 34 (7) )             9. เข้าไปในบ้าน โรงเรือน สถานที่ หรือพาหนะที่มี หรือสงสัยว่ามีโรค COVID-19 เกิดขึ้น เพื่อเฝ้าระวัง ป้องกัน และควบคุมมิให้มีการแพร่ของโรค (มาตรา 34 (8) )           10. กรณีจำเป็นเร่งด่วน ให้ผู้ว่าราชการจังหวัดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการโรคติดต่อจังหวัดมีอำนาจในพื้นที่จังหวัดตนเอง ดังนี้                ·  สั่งปิดตลาด สถานที่ประกอบหรือจําหน่ายอาหาร สถานที่ผลิตหรือจําหน่ายเครื่องดื่ม โรงงาน สถานที่ชุมนุมชน โรงมหรสพ สถานศึกษา หรือสถานที่อื่นใดไว้เป็นการชั่วคราว (มาตรา 35 (1) )                 ·  สั่งให้ผู้ที่เป็นหรือมีเหตุอันควรสงสัยว่าเป็นโรค COVID-19 หยุดการประกอบอาชีพเป็นการชั่วคราว (มาตรา 35 (2) )                 ·  สั่งห้ามผู้ที่เป็นหรือมีเหตุอันควรสงสัยว่าเป็นโรค COVID-19 เข้าไปในสถานที่ชุมนุมชน โรงมหรสพ สถานศึกษาหรือสถานที่อื่นใดเว้นแต่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานควบคุมโรคติดต่อ (มาตรา 35 (3) )           11. ในกรณีที่พบว่าผู้เดินทางเป็นหรือมีเหตุอันควรสงสัยว่าเป็น COVID-19 หรือเป็นพาหะนำโรค ให้เจ้าพนักงานควบคุมโรคติดต่อประจำด่านควบคุมโรคติดต่อระหว่างประเทศมีอำนาจสั่งให้บุคคล ดังกล่าว ถูกแยกกัก ถูกกักกัน ถูกคุมไว้สังเกต ได้รับการสร้างเสริมภูมิคุ้มกันโรค (มาตรา 42 )     ดังนั้น 11 ข้อข้างต้นนี้ ผมต้องเรียนว่าเป็นเพียงบางส่วนเท่านั้นครับ ยังมีอำนาจและหน้าที่อีกหลายอย่างที่กฎหมายให้ไว้เพื่อให้เจ้าพนักงานควบคุมและป้องกันการระบาดของโรค COVID-19    ทั้งนี้ กฎหมายก็มีไว้เพื่อความปลอดภัยและความสงบสุขในสังคม ก็อยากให้ท่านผู้อ่านทุกท่านช่วยกันปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่จำเป็นก็หลีกเลี่ยงการเดินทางไปต่างประเทศ เพื่อลดความเสี่ยงต่อตนเองและคนในครอบครัวและขอเป็นกำลังใจให้เจ้าหน้าที่และบุคลากรทางการแพทย์ทุกท่านครับ

อ่านเพิ่มเติม>

ฉบับที่ 228 ไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิล็อคห้องไหม?

        หลายท่านน่าจะเคยได้ยินเกี่ยวกับการเช่า โดยเฉพาะในยุคเศรษฐกิจแบบนี้ การจะเก็บเงินซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องง่าย หลายคนจึงหันไปเช่าบ้าน เช่าห้องอยู่  ทั้งคนต่างจังหวัดมาหางานทำในเมืองใหญ่ และนักศึกษาทั้งหลายที่หาหอพัก อพาร์ทเม้นต์เพื่อเรียนใกล้มหาลัย  สิ่งที่หลายคนอาจสงสัยคือ ผู้ให้เช่าของเรา เขามีสิทธิในบ้านที่เราเช่าแค่ไหน เขาเป็นเจ้าของบ้านหรือห้องที่เราเช่าก็จริง แต่เมื่อทำสัญญาเช่าแล้ว เขายังมีสิทธิเข้ามาทำอะไรก็ได้ในทรัพย์ที่ให้เช่าหรือเปล่า ซึ่งในเรื่องนี้ ต้องบอกว่าไม่ใช่ เพราะกฎหมายยังคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอยู่นะครับ          เช่นในกรณีตัวอย่างที่จะยกมานี้ เป็นเรื่องของผู้เช่าที่เจอปัญหาหนี้สิน ทำให้หาเงินมาจ่ายค่าเช่าไม่ได้ตามสัญญา และต่อมาผู้ให้เช่าก็มาล็อคปิดห้องเช่า เช่นนี้ ศาลถือว่าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิรบกวนการครอบครองทรัพย์สินของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือล็อคกุญแจสถานที่เช่าไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่เช่าได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ถ้าผู้ให้เช่าไปรบกวนการครอบครองสิทธิของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะมีความผิดฐานบุกรุกตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362  ดังเช่นตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512         กรณีที่ผู้ให้เช่าใช้กุญแจพร้อมโซ่ล็อคบริเวณประตูรั้วและประตูบ้านที่ผู้เช่าครอบครอง ในขณะที่ผู้เช่าไม่อยู่และปิดบ้านไว้ การกระทำดังกล่าวเป็นเหตุทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าอยู่ในบ้านได้ ถือเป็นการบุกรุก         และในปัจจุบัน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ได้ออกประกาศคุ้มครองผู้เช่า คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง  ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา   พ.ศ.  2561  ซึ่งในประกาศ ข้อ 4 กำหนดว่า ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทํานองเดียวกัน  ดังต่อไปนี้ (8) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร  หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า  ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่า  หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร         ดังนั้น หากพบผู้ประกอบการรายใด ใช้ข้อสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้นการเข้าใช้ประโยชน์อาคาร ยึดทรัพย์สินของผู้เช่า ถือว่าข้อสัญญานั้นใช้บังคับไม่ได้ เพราะขัดต่อประกาศดังกล่าว และมีความผิดตามกฎหมาย มีบทลงโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับต่อสัญญา 1 ฉบับ  และผู้บริโภคอย่างเราๆ หากจะไปทำสัญญาเช่าบ้าน เช่าห้องชุด ก็ต้องหมั่นตรวจสอบข้อสัญญาให้ดีก่อนทำสัญญานะครับ  หากเจอใครใช้สัญญาเอาเปรียบ ก็ควรใช้สิทธิร้องเรียน เพราะเราอย่าลืมว่าสัญญาเช่าที่เขาเอามาทำกับเรา ไม่ได้ใช้กับแค่เราคนเดียว ยังนำไปใช้กับทุกคนที่จะมาเช่าห้องหรือบ้านทุกคน

อ่านเพิ่มเติม>

ความคิดเห็น (0)