ฉบับที่ 210 รู้กฎหมายกับทนายอาสา

กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที...ต่างจากการทำสัญญาจำนอง ที่เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์จะยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่ง

การขายฝากต้องระวัง อันตรายกว่าสัญญาจำนอง

            ครั้งนี้มีเรื่องเกี่ยวกับการทำสัญญามาฝาก โดยเฉพาะสำหรับคนที่ชอบเอาที่ดิน เอาบ้านไปประกันเงินกู้ต่างๆ อยากให้ศึกษาไว้นะครับ  อย่างที่เราทราบกัน ว่าเวลาจะไปกู้ยืมเงิน บางคนเครดิตไม่ดี ก็ไม่สามารถไปกู้เงินกับธนาคารรัฐบาลหรือเอกชนได้ ก็ต้องไปหาคนที่รับซื้อฝาก หรือรับจำนองที่ดิน  ซึ่งสังเกตไหมครับว่า สัญญาที่เขาทำกับเรา ทำไมเขาไม่ค่อยทำสัญญาจำนองกัน แต่ชอบทำเป็นสัญญาขายฝาก สาเหตุก็คือ กรรมสิทธิ์ตามสัญญาขายฝาก โอนไวกว่านั่นเอง

กล่าวคือ กฎหมายขายฝากเมื่อทำสัญญากันแล้วกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ย้ำนะครับว่าทันที ไม่ต้องรอให้มีการผิดสัญญา โดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากจะมาไถ่ถอนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา แม้จะเขียนไว้ว่าภายใน 10 ปี แต่ไม่ได้เขียนระยะเวลาขั้นตํ่าเอาไว้ ส่วนใหญ่จึงทำสัญญาในระยะสั้น เมื่อถึงเวลาผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่ถอน ที่ดินก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝาก ซึ่งจริงๆ ก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาวันแรกแล้ว แต่เมื่อไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด ที่ดินก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ และไม่ต้องไปฟ้องบังคับจำนองเลย ผู้ทำธุรกิจรับซื้อฝากจึงนิยมเรียกร้องให้ผู้ขอกู้เงินทำขายฝากด้วยเหตุผลประการใดประการหนึ่ง มากกว่าทำสัญญาจำนอง เพราะการทำสัญญาจำนองเมื่อครบกำหนดไถ่ถอนจำนองแล้ว กรรมสิทธิ์ยังไม่ตกเป็นของผู้รับจำนองทันที ต้องไปฟ้องบังคับคดีกับศาลอีกครั้งหนึ่ง

            มีคดีเรื่องหนึ่ง ที่น่าสนใจเกี่ยวกับการไถ่ทรัพย์ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากได้นำเงินไปไถ่ในวันสุดท้ายตามสัญญา แต่เนื่องจากไปตอนช่วงเย็น เลยเวลาราชการแล้ว ไม่สามารถไปจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ได้ ผู้รับฝากก็เลยอ้างว่าไถ่เลยเวลาแล้ว จึงไม่ยอมให้ไถ่คืน ทำให้ผู้ขายฝากมาฟ้องศาล และศาลฎีกาก็ได้ตัดสินเป็นแนวทางไว้ว่า การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้


คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19332/2556

           โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินจากจำเลยเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2554 อันเป็นวันครบกำหนดเวลาไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝาก โดยนำเงินสินไถ่เพื่อไปชำระให้แก่จำเลยที่บ้าน แต่จำเลยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าหมดเวลาราชการแล้ว การกระทำของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ที่ดิน ซึ่งขายฝากต่อจำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 ประกอบมาตรา 498 แล้ว จำเลยต้องรับการไถ่ แม้โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินนั้นในเวลา 18 นาฬิกา ซึ่งล่วงพ้นเวลาราชการแล้ว และไม่สามารถจดทะเบียนการไถ่ขายฝากที่ดินในวันดังกล่าวได้ก็ตาม แต่การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน เมื่อโจทก์ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นต่อจำเลยภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากโดยชอบแล้ว จึงมีผลผูกพันใช้ยันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้

แหล่งข้อมูล: โสภณ หนูรัตน์

250 point

LINE it!