ฉบับที่ 204 ค้างค่าส่วนกลางห้องชุดเจ้าของห้องต้องระวัง

ครั้งนี้ก็มีเรื่องกฎหมายสำคัญใกล้ตัวผู้บริโภคที่จะเอามาแบ่งปันอีกเช่นเคย  แต่จะขอเน้นไปที่เรื่องของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งหรือ คอนโดมิเนียม ที่เมื่อเราเข้าอยู่แล้ว จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามมามากมาย หนึ่งในนั้นคือ ค่าส่วนกลาง ที่แน่นอนว่าเจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่าย  แต่ก็พบว่าในหลายที่ นิติบุคคลอาคารชุดแทนที่จะไปฟ้องร้องใช้สิทธิตามกฎหมายเพื่อเรียกค่าส่วนกลางจากเจ้าของห้อง กลับไปออกระเบียบข้อบังคับบีบให้ลูกบ้านอื่นๆ เสียสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยตามปกติ เช่นนี้ ศาลเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาตัดสินไว้แล้ว ว่าทำไม่ได้ อย่างเช่น การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่เจ้าของห้องชุด ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เช่นนี้ถือว่าไปจำกัดสิทธิในการใช้สอยทรัพย์บุคคลเป็นการทำผิดกฎหมาย 


คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม 


แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์


อีกตัวอย่าง เป็นเรื่องการงดจ่ายน้ำประปา แม้การจ่ายน้ำประปานั้นจะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม นิติบุคคลก็ไม่สามารถทำได้ หากทำเป็นการละเมิด นอกจากนี้ ศาลก็มีการกล่าวเตือนถึงเจ้าของห้องชุดเช่นกัน กรณีนิติบุคคลไม่เอาเงินที่จ่ายไปดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ไปหาประโยชน์มิชอบอื่น เจ้าของห้องชุดเองก็ไม่มีสิทธิที่จะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ต้องไปว่ากล่าวดำเนินคดีต่างหาก ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553


คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงิน ซึ่งตาม ป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ


โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

แหล่งข้อมูล: โสภณ หนูรัตน์

450 point

LINE it!