ฉบับที่ 178 แก้กฎหมายซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด คุ้มครองผู้ซื้อบ้านและคอนโดมือ 2 ไม่ต้องจ่ายหนี้ส่วนกลาง

นี่คงเป็นข่าวดี สำหรับคนที่สนใจซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดผ่านช่องทางการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ที่จะมีกฎหมายคุ้มครองคนซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดให้ได้รับความเป็นธรรมจากการขายทอดตลาดดียิ่งขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมาความสนใจของผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในตลาดดังกล่าวไม่ค่อยมีเท่าที่ควร เพราะเจอปัญหาที่ผู้ประมูลจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหนี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆ แล้ว ไม่ใช่เป็นความผิดของผู้ประมูล แต่เนื่องจากลูกหนี้เดิมค้างชำระค่าส่วนกลางบวกกับดอกเบี้ยปรับที่เพิ่มขึ้น จนอาจจะมากพอๆ กับราคาประมูลขายห้องชุด ทำให้ไม่คุ้มค่ากับการซื้อขาย กรมบังคับคดี ได้มีความพยายามอย่างต่อเนื่องในการปลดล็อกภาระผู้ซื้อห้องชุด ในที่สุดก็มีการแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาคดีความแพ่ง แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 ประกาศราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2558 เพิ่มเติม มาตรา 309 จัตวา ว่าด้วยการซื้...

สมาชิกอ่านต่อ...

แหล่งข้อมูล: ทนายอาสา

250 point

LINE it!

ฉบับที่ 205 สิทธิของผู้ซื้อบ้านที่ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา

ผมจะพาทุกท่านมารู้จักกับเรื่องสิทธิของผู้บริโภคอีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ คือ สิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในสัญญา โดยขอยกกรณีตัวอย่างของการทำสัญญาซื้อขายบ้านนะครับ ก่อนทำสัญญาใดๆ ก็ตามเราต้องตรวจดูข้อสัญญาให้ดีๆ เพราะสัญญาที่กำหนดขึ้นนั้น ผู้ขายเขาร่างมาให้ เราต้องดูให้ดีว่ามีข้อใดที่เอาเปรียบเราหรือไม่ หากเห็นข้อใดไม่สมเหตุผล ก็คุยกันและขอให้แก้ไขได้นะครับเพราะเป็นสิทธิของเราในฐานะผู้บริโภคครับ เพราะเมื่อทำสัญญาไปแล้วจะเกิดสิทธิและหน้าที่ทั้งผู้ซื้อผู้ขายต้องปฏิบัติให้เป็นตามสัญญา เรื่องที่เกิดขึ้นนี้ เป็นเรื่องของผู้บริโภคท่านหนึ่งที่ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ซึ่งตอนไปทำสัญญาก็แน่นอนว่า บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง หลังทำสัญญาไปแล้ว ก็จ่ายเงินผ่อนบ้านเรื่อยมา แต่พออยู่ไปเรื่อยๆ ปรากฏว่า กลับจ่ายเงินเขาไม่ครบ จ่ายไม่ตรงเวลา ทั้งที่สัญญาก็ระบุไว้ว่าต้องจ่ายเมื่อไหร่ ส่วนผู้ขายก็สร้างบ้านไม่เสร็จตรงตามกำหนด เรียกว่าทั้งสองฝ่ายไม่ปฏิบัติให้ตรงตามสัญญากันเลย ผู้บริโภคท่านนี้เห็นบ้านสร้างไม่ยอมเสร็จสักที ก็ไปฟ้องศาลขอเรียกเงินค่างวดคืน ปัญหาที่เกิดคือ แบบนี้ตัวเองก็ผิดนัดเขาไม่ชำระเงินให้ตรงตามเวลาที่ตกลง จะมีสิทธิทวงเงินคืนได้หรือไม่  ซึ่งสุดท้ายเรื่องก็ไปสู่ศาลฎีกา และศาลก็ได้ตัดสินให้ผู้ขายคืนเงินแก่ผู้บริโภค เนื่องจากก่อนฟ้อง ผู้ขายมีหนังสือทวงถามให้ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อชำระค่างวด แต่ผู้ซื้อไม่ยอมจ่ายและมีหนังสือเลิกสัญญาไปถึงผู้ขายเช่นกัน ศาลมองว่าทั้งสองฝ่ายต่างต้องการเลิกสัญญาต่อกัน จึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ซึ่งตามกฎหมาย ผลของการเลิกสัญญา ทำให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับสู่ฐานะเดิม ดังนั้น ผู้ขายจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระทั้งหมดให้แก่ผู้บริโภคพร้อมดอกเบี้ย คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6327/2549           โจทก์มิได้ชำระเงินค่างวดตรงตามเวลาและครบถ้วนในกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดวันที่โจทก์ต้องชำระเงินค่างวด งวดสุดท้ายและจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ จึงถือว่าต่างฝ่ายต่างมิได้ถือกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป หนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันจึงไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกอีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลันโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคแรก          สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยกำหนดเวลาชำระหนี้มาแล้วประมาณ 10 เดือน ดังนั้นหนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจกท์ชำระเงินค่างวดที่ค้างเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิไม่ชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยยังก่อสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จในขณะที่มีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ค่างวดที่ค้าง จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่พร้อมที่จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ชำระเงินค่างวดที่ค้างให้แก่จำเลยจึงไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระแล้ว          หลังจากที่จำเลยมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระค่างวดที่ค้างแล้ว โจทก์ไม่ชำระแต่ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย และต่อมาจำเลยก็ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์อีก ดังนี้เท่ากับคู่สัญญามีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ในคดีนี้ มีประเด็นน่าสนใจอีกอย่างหนึ่งคือ เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทน ทั้งสองฝ่ายต้องรู้หน้าที่ของตน ผู้ขายรู้ว่าตนมีหน้าที่ต้องสร้างบ้านให้เสร็จ และโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้โจทก์ แต่ปรากฎว่าในขณะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์จ่ายเงินค่างวดบ้าน ตนเองก็ยังไม่พร้อมจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินให้โจทก์ แสดงว่าจำเลยผู้ขายไม่สามารถปฏิบัติตามหน้าที่ของตนตอบแทนตามสัญญา  ดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่จ่ายเงินค่างวดจึงยังไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ผลที่ตามมาคือ ผู้ขายไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและจะริบเงินของโจทก์ไม่ได้

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 202 ใช้สิ่งของวางกันที่ไม่ให้ผู้อื่นจอดรถหน้าบ้านที่เป็นทางสาธารณะ ทำได้หรือไม่

ในฉบับนี้ ผมก็มีเรื่องน่าสนใจ เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในที่ทางสาธารณะ ซึ่งบางครั้งอาจไปกระทบกับบ้านใกล้เรือนเคียง ที่เราจะพบเห็นกันบ่อยๆ จนเกิดการทะเลาะเบาะแว้งกันนั้น ส่วนใหญ่ก็คือเรื่องของที่จอดรถ  หลายคนมักใช้ที่หรือทางสาธารณะในการจอดรถหรือเป็นทางเข้าออก ซึ่งบางครั้งเราก็ต้องระมัดระวัง เพราะพื้นที่ดังกล่าวคือ “ทางสาธารณะ” ไม่ใช่พื้นที่ส่วนบุคคล ใครๆ ก็มีสิทธิมาใช้ได้ทั้งนั้น อย่างเช่นในคดีที่จะยกตัวอย่างนี้ เป็นเรื่องที่จำเลยเอากระถางต้นไม้มาวางหน้าบ้านตนเอง ในระยะแนวร่นอาคาร 1 เมตร แล้วจอดรถบนทางสาธารณะ ทำให้คนอื่นได้รับความเดือดร้อน เพราะไม่สามารถจอดรถในถนนส่วนที่เหลือได้ ศาลจึงมองว่าการกระทำของจำเลยเป็นการใช้สิทธิเกินส่วน ทำให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่น ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8293/2559คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8293/2559การใช้ถนนสาธารณะเป็นที่จอดรถ หากไม่มีข้อห้ามตามกฎหมายเป็นอย่างอื่น เจ้าของที่ดินที่มีอาคารติดกับถนนสาธารณะ ก็อาจใช้ทางสาธารณะเป็นที่จอดรถของตนได้ แต่จะต้องคำนึงถึงประโยชน์สาธารณะเป็นหลักก่อน โดยต้องเว้นทางสำหรับรถยนต์ให้เข้าออกได้เป็นลำดับแรก แล้วเจ้าของอาคารทั้งสองฝั่งถนนรวมถึงบุคคลทั่วไปจึงจะมีสิทธิใช้ทางส่วนที่เหลือเป็นที่จอดรถบนหลักของความเสมอภาค โดยไม่จำต้องคำนึงว่าใครจะเป็นผู้มาใช้สิทธิจอดรถก่อนหลังกัน การที่จำเลยทั้งสี่ใช้พื้นที่ถนนสาธารณะ ซึ่งมีความกว้างเพียง 4 เมตร จอดรถของตนทั้งคันในลักษณะหวงกันการใช้ประโยชน์ของผู้อื่น ทั้ง ๆ ที่ควรจะใช้แนวร่นอาคาร 1 เมตร ที่อยู่ติดกับถนนสาธารณะดังกล่าวของตนประกอบการจอดรถด้วย แต่กลับใช้เป็นที่วางกระถางต้นไม้ ซึ่งมิใช่เหตุจำเป็นที่จะใช้แนวร่นอาคารเพื่อการนั้น ย่อมเป็นการกระทำที่เกินสิทธิของตนและคำนึงถึงประโยชน์ของตนฝ่ายเดียว โดยไม่คำนึงถึงสิทธิในการใช้ทางสาธารณประโยชน์ของผู้อื่นที่มีอยู่ร่วมกัน เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนเกินควร ไม่สามารถใช้พื้นที่ถนนส่วนที่เหลือในการจอดรถของตนได้ จึงรับฟังได้ว่าการกระทำของจำเลยทั้งสี่ เป็นการใช้สิทธิ ซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นอันมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นการกระทำละเมิด ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 และมาตรา 421 และถือว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยทั้งสี่จอดรถในแนวร่นอาคารอันเป็นแดนกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ได้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 624/2544บริษัท ม. จัดสรรพื้นคอนกรีตบนที่ว่างด้านหน้าอาคารของโจทก์และจำเลย รวมตลอดถึงด้านหน้าที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงเป็นทางสำหรับให้บุคคลที่ซื้อบ้านที่บริษัท ม. ได้จัดสรรขายใช้เข้าออกสู่ถนนพหลโยธินได้ การที่จำเลยให้พนักงานของจำเลยและลูกค้าที่มาติดต่อกับจำเลยใช้และนำกระถางต้นไม้วางบนพื้นที่ไปจนถึงทางเท้าริมถนนพหลโยธินเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจใช้พื้นที่เข้าออกได้ แม้เป็นการชั่วคราวแต่ก็เป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่ให้เกิดเสียหายแก่โจทก์อันเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 421 และยังเป็นการใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควรตามมาตรา 1337 อีกด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไปได้ดังนั้นกล่าวโดยสรุปคือ “ทางสาธารณะ” เป็นพื้นที่ที่ให้ทุกคนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน และเป็นพื้นที่ซึ่งมีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการทำประโยชน์สาธารณะ เมื่อเราจะใช้ประโยชน์ในพื้นที่ดังกล่าวก็ต้องคิดให้รอบคอบว่าจะทำให้ผู้อื่นที่จะใช้พื้นที่นั้นเกิดความเดือดร้อนหรือไม่ อย่างในตัวอย่างข้างต้นนี้ เอากระถางต้นไม้มาวาง ทำให้คนอื่นจอดรถหน้าบ้านตนเองไม่ได้ เขาเดือดร้อนก็มาฟ้องศาลให้รื้อ หรือย้ายกระถางและให้จอดรถในพื้นที่แนวร่นอาคารซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลได้ 

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 200 รู้จักกฎหมาย “ขายฝาก” เป็นสัญญาซื้อขายแบบหนึ่ง ไม่ใช่สัญญาประกันหนี้

ช่วงเดือนที่ผ่านมา หลายท่านคงได้ติดตามข่าวฆาตกรรมที่มีปมจากเหตุฝากขายที่ดิน ที่ชาวบ้านหลายคนบอกว่าโดนหลอกให้ขายฝากที่ดิน แล้วถูกเอาที่ดินไปขายต่อโดยไม่รู้เรื่อง  ดังนั้นวันนี้ เรามาทำความรู้จักเรื่องการทำสัญญาขายฝากให้มากขึ้นกันดีกว่า เพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราเท่าทันเรื่องการขายฝากมากขึ้นครับ ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การขายฝาก คืออะไร ต่างกับสัญญาจำนองอย่างไร ซึ่งหากไปดูข้อกฎหมายจะทราบว่า การทำสัญญาจำนอง คือการเอาทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ไปเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านยังเป็นของเราอยู่ไม่ได้โอนไป หากเราไม่ชำระหนี้เขาจะบังคับจำนองต้องลำบากไปฟ้องศาล ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ยึดทรัพย์ แต่ถ้าทำเป็นสัญญาขายฝาก เหมือนเอาทรัพย์ไปขายและถ้าครบกำหนดก็ให้ซื้อคืนได้ ฉะนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านก็จะโอนไปด้วย หากเราผิดนัดชำระหนี้แค่วันเดียว ก็มีสิทธิจะเอาทรัพย์เราไปขายต่อหรือไปทำอะไรก็ได้เพราะกรรมสิทธิ์มันโอนมาแล้ว ไม่ต้องลำบากไปขอศาลด้วย ดังนั้นในมุมผู้ที่เดือดร้อนเงิน แล้วจะนำที่ดินหรือบ้านไปกู้เงิน จึงขอแนะนำว่าไม่ควรทำเป็นสัญญาขายฝากนะครับ เพราะโอกาสที่จะเสียทรัพย์สินจะมีสูงกว่าเพราะกรรมสิทธิ์โอนให้เขาไปตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว  เราจะเห็นว่า สัญญาขายฝากมีเรื่องของ “กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน” ไว้เป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากไม่มาไถ่คืนตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ก็จะเสียสิทธิไถ่ทรัพย์คืน และทำให้ทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นตกเป็นของผู้รับฝากทันที  อย่างไรก็ตามระยะเวลาไถ่ทรัพย์อาจขยายเวลาได้  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 18460/2557            การขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกฎหมายมิได้บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ จึงจะบังคับกันได้ การไม่นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คงมีผลทำให้คู่สัญญาไม่อาจยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง ดังนั้น การตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ตามหนังสือขอต่อสัญญาขายฝาก ซึ่งมีจำเลยที่ 1 ผู้รับไถ่ลงลายมือชื่อไว้ แม้มิได้นำไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 แม้ไม่ได้ลงลายมือชื่อ แต่การที่จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมในการกระทำของจำเลยที่ 1 กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 หรือยอมให้จำเลยที่ 1 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2 ในการตกลงและทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์ การลงลายมือชื่อของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับไถ่ด้วย หนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่จึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงโดยนำทรัพย์สินที่รับซื้อฝากไปขายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์ นอกจากนี้ ถ้ามีการกำหนดราคาไถ่ทรัพย์ที่สูงกว่าราคาแท้จริงที่ขายฝาก กฎหมายก็ให้ถือว่า ให้ไถ่กันตามราคาขายฝากที่แท้จริง และรวมประโยชน์ตอบแทนไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี เท่านั้น โดย “ราคาขายฝากที่แท้จริง” คือ ราคาที่ผู้ซื้อฝากได้ชำระราคาแก่ผู้ขายฝากในขณะทำสัญญากัน ซึ่งอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าราคาทรัพย์สินที่แท้จริง  เช่น ราคาขายฝากบ้าน 300,000 บาท กำหนดเวลาไถ่ 3 ปี กำหนดสินไถ่ เป็นเงิน 500,000 บาท เช่นนี้ ถือว่ากำหนดไว้เกินร้อยละ 15 ต่อปี เนื่องจากเมื่อคิดประโยชน์ตอบแทนจะได้ 155,000 บาท เท่านั้น(ราคาขายฝากที่แท้จริง x ประโยชน์ตอบแทน ร้อยละ 15 x กำหนดเวลาไถ่) จึงได้เท่ากับ 455,000 บาทเท่านั้น ดังนั้นค่าสินไถ่ที่กำหนดไว้ 500,000 บาทจึงตกเป็นโมฆะ ใช้บังคับได้เพียงไม่เกินที่กฎหมายกำหนดกล่าวคือ ผู้มีสิทธิไถ่ย่อมชำระสินไถ่เพียง 455,000 บาท เท่านั้น     อีกทั้ง กฎหมายเขียนเรื่องประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี  ทำให้บางคนเข้าใจว่าเป็นสัญญาประกันหนี้ เพราะมีลักษณะคล้ายดอกเบี้ยเงินกู้  แต่แท้จริงคือการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1265/2559       บันทึกเอกสารหมาย จ.4 มีข้อความสรุปว่า จำเลยได้รับขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยยินดีจะทำสัญญาซื้อขายตั้งแต่วันที่ 26 กรกฎาคม 2555 ถึงวันที่ 26 มกราคม 2556 ตามสัญญาเดิมที่ทำไว้พร้อมดอกเบี้ย โดยบันทึกดังกล่าวมีการอ้างถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมที่ น. มารดาโจทก์ทำไว้ก่อนตาย ซึ่งหากเป็นการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างกันใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องกล่าวถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมไว้ ทั้งยังตกลงให้โจทก์ต้องชำระสินไถ่พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาขายฝากเดิมให้แก่จำเลยภายในวันที่ 26 มกราคม 2556 กรณีจึงถือได้ว่าจำเลยขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์  โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยผู้รับไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง แล้ว น. มารดาโจทก์ผู้ขายฝากและจำเลยผู้รับซื้อตกลงคิดดอกเบี้ยเดือนละ 12,000 บาท กรณีนี้จึงเป็นการกำหนดราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงในอัตราร้อยละ 18 ต่อปี เมื่อราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จึงต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง ซึ่งกำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ราคาสินไถ่ที่เกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ฉบับที่ 199 ข้อควรระวัง:พยานอิเล็กทรอนิกส์

การเปลี่ยนแปลงทางการสื่อสารในยุคดิจิทัล คือยุคแห่งการใช้เทคโนโลยีเพื่อให้ได้มาซึ่งข้อมูลข่าวสาร จากเดิมที่เราสื่อสารโดยการพึ่งพาภาษาและตัวหนังสือเป็นหลักมาเป็นการสื่อสารด้วยภาษาอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งมีประสิทธิภาพในการประมวลผล จนหลายคนมีการตั้งคำถามว่า ถ้าโดนตำรวจยึดมือถือไป มือถือของคุณจะผ่านมือใครบ้างจนกระทั่งถึงศาล? หรือการแอบใส่ข้อมูลใหม่ที่ผิดกฎหมายเข้าไปในอุปกรณ์ของเราเหมือนกับการยัดยาบ้าหรือไม่? ปัจจุบันมีการกำหนดให้สื่ออิเล็กทรอนิกส์ใช้เป็นพยานหลักฐานได้ในการพิจารณาคดี นอกจากพยานวัตถุ พยานเอกสาร หรือพยานบุคคล และพยานนิติวิทยาศาสตร์ แต่ข้อที่ต้องพิจารณาต่อมาคือ จะต้องมีวิธีการนำสืบและหลักในการรับฟังพยานฯ อย่างไร ผู้ใช้สื่ออิเล็กทรอนิกส์ควรจะต้องทราบวิธีการเก็บรักษาหรือการได้มาซึ่งพยานอิเล็กทรอนิกส์อย่างไร เหล่านี้ถือเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคอย่างเราๆ ทุกคนควรจะต้องรู้ไว้เบื้องต้นในการรับฟังพยานอิเล็กทรอนิกส์นั้นมีหลักกฎหมายสำคัญ 3 ประการที่ใช้ในการพิจารณาและสามารถยืนยันความแท้จริงของเอกสารอิเล็กทรอนิกส์ได้ประกอบด้วย1. เนื้อหาของเอกสารไม่ได้ถูกเปลี่ยนแปลง2. ข้อมูลในเอกสารเป็นไปตามเจตนาที่แท้จริงของผู้สร้างเอกสารนั้น ทั้งนี้ไม่ว่าผู้สร้างเอกสารจะเป็นมนุษย์หรือคอมพิวเตอร์3. ข้อมูลพิเศษในเอกสาร อันได้แก่ วันเดือนปีที่ถูกสร้าง นั้นถูกต้องพยานอิเล็กทรอนิกส์ที่ดีควรมี 3 ข้อนี้ แต่หากเราถูกล่าวหาว่าทำผิดกฎหมาย เช่น มีผู้แอบอ้างใช้เฟชบุ๊กของเราเพื่อหลอกลวงผู้อื่น มีคำถามว่า ภาระการพิสูจน์หากเราไม่ได้ทำผิดเป็นหน้าที่ของใครจะต้องพิสูจน์ความบริสุทธิ์ กฎหมายยึดหลักที่ว่า หากใครกล่าวอ้างข้อเท็จจริงใด ผู้นั้นต้องเป็นผู้พิสูจน์ การที่ผู้ถูกกล่าวหาคือ เราจะกล่าวอ้างข้อเท็จจริงว่าเราไม่ได้หลอกลวงใครแต่มีผู้อื่นเข้าไปในเฟชบุ๊กของเราแล้วไปหลอกลวงผู้อื่น ตามหลักเจ้าของเฟชบุ๊กจะต้องพิสูจน์ว่า มีคนลักลอบเข้าไปในเฟชบุ๊กของตน ด้วยวิธีการใด ฟังดูแล้วก็เหนื่อยนะครับ แต่กฎหมายไทยบัญญัติไว้เช่นนี้จริงๆ แม้มันจะแสดงถึงความไม่เสมอภาคในการต่อสู้คดีก็ตามเพราะชาวบ้านอย่างเราคงจะลำบากในการที่จะพิสูจน์ในทางเทคนิค ซึ่งคดีในปัจจุบันส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับคอมพิวเตอร์ไม่ว่าจะมากหรือน้อยรวมทั้งสมาร์ทโฟนและข้อมูลที่อยู่ในระบบทุกอย่างล้วนเกี่ยวข้องทั้งหมดเพราะสิ่งแรกที่จะต้องตรวจสอบคือ ข้อมูลในเครื่องว่าผิดหรือเกี่ยวข้องกับการทำผิดกฎหมายหรือไม่อย่างไรดังนั้นอุปกรณ์เหล่านี้ถือเป็นหลักฐานในการที่ศาลจะชั่งน้ำหนักพยานอิเล็กทรอนิกส์ ในการที่ลงโทษผู้กระทำผิดแต่ทั้งนี้ ก็ต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานต่างๆ ด้วยเช่นกัน เราจึงควรทราบกันก่อนว่าพยานหลักฐานอิเล็กทรอนิกส์ที่ศาลจะรับฟังนั้นจะต้องมีความน่าเชื่อถือรับฟังได้ในเนื้อหาสาระ โดยเป็นไปตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 ในมาตรา 10 กล่าวคือ ข้อมูลนั้นต้องได้ใช้วิธีการที่เชื่อถือได้ในการเก็บรักษาความถูกต้องของข้อความ ตั้งแต่การสร้างข้อความเสร็จสมบูรณ์และสามารถแสดงข้อความนั้นได้ในภายหลัง โดยไม่สามารถเปลี่ยนแปลงใดๆ ของข้อความได้ ทั้งนี้ให้พิจารณาถึงพฤติการณ์อื่นที่เกี่ยวข้องด้วย ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงพยานอิเล็กทรอนิกส์จึงไม่เหมือนกับ “การยัดยาบ้า” เนื่องจากคอมพิวเตอร์  เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในระบบความเปลี่ยนแปลงนั้นจะถูกบันทึกไว้ในคุณสมบัติของไฟล์ เช่น ไฟล์ใหม่ที่ใส่เข้ามานี้ถูกนำเข้าเมื่อใด ซึ่งเป็นสิ่งที่สามารถพิสูจน์ได้ สาระสำคัญพยานอิเล็กทรอนิกส์ต้องมีความเชื่อมโยงกับการกระทำความผิดจึงจะสามารถกล่าวหาเจ้าของอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์นั้นได้ว่าเป็นผู้กระทำความผิด ฉะนั้นอย่างประมาทให้ใครยืมโทรศัพท์เคลื่อนที่(มือถือ) หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์นะครับ เดี๋ยวจะกลายเป็นผู้ต้องหาโดยไม่รู้ตัว

สำหรับสมาชิก >
ฉลาดซื้อ เก็บแต้มแลกสินค้า450 Point

ความคิดเห็น (0)