มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์”         ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้  ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382         มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”         อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้         1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน         2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ         3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์        4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์         5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่         เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้         การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป         คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560         จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์         คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558         บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้         คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559         การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382  อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่

        ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร         ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า...         แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค         คำพิพากษาฎีกาที่  5351/2562         แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย         การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน         จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ

            ในสภาพสังคมไทยปัจจุบันหลายคนมีปัญหาทางการเงินชักหน้าไม่ถึงหลัง ค่าใช้จ่ายๆ ต่างก็สูงมากขึ้น การไปกู้ยืมเงินจากบรรดาธนาคารต่างๆ ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายต้องหาคนค้ำหรือมีวางหลักประกัน ดังนั้นจึงมีหลายคนหันไปใช้บริการกู้เงินนอกระบบหรือผ่านแอปกู้เงินบนออนไลน์ ซึ่งเมื่อกู้มาแล้วเจอคิดดอกเบี้ยแพง เช่น ร้อยละ 10 ต่อเดือนทั้งที่ตามกฎหมายแล้วการคิดดอกเบี้ยจากเงินกู้ กฎหมายได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยขั้นสูงสุดที่ผู้ให้กู้สามารถเรียกได้ต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี คือร้อยละ 1.25 ต่อเดือน เช่นนี้ลูกหนี้มักถูกเอาเปรียบจากการคิดดอกเบี้ยสุดโหด คำถามที่น่าสนใจคือ เมื่อเจ้าหนี้เรียกดอกเบี้ยจากเงินกู้เกินกฎหมาย ผู้บริโภคอย่างเราในฐานะผู้กู้จะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงๆ นี้หรือไม่ หากจ่ายไปแล้วเอาคืนได้ไหมหรือเจ้าหนี้จะมีสิทธิได้ดอกเบี้ยแพงผิดกฎหมายหรือไม่ ซึ่งในเรื่องนี้ ศาลฏีกาได้เคยวินิจฉัยไว้เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค โดยศาลเห็นว่าการคิดดอกเบี้ยเกินร้อยละ 1.25 ต่อเดือนเป็นการคิดดอกเบี้ยที่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด ผู้ให้กู้หรือเจ้าหนี้จึงไม่มีสิทธิได้ดอกเบี้ยแต่ลูกหนี้ก็ไม่มีได้ดอกเบี้ยนี้คืนแต่สามารถเอาเงินที่ชำระเป็นดอกเบี้ยไปหักเงินต้นที่กู้ยืมได้             คําพิพากษาฎีกาที่ 5056/2562             โจทก์คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือนโดยจำเลยได้ชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน มาโดยตลอด ดอกเบี้ยที่จำเลยชำระไปดังกล่าวจึงเกิดจากการเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด เป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2475 มาตรา 3 ประกอบ ป.พ.พ. มาตรา 654 ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยย่อมตกเป็นโมฆะ การที่จำเลยยอมชำระดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้แก่ โจทก์ ถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้ฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 411 จำเลยไม่อาจเรียกร้องให้คืนเงินดอกเบี้ยที่ชำระไป แต่โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิได้ดอกเบี้ยดังกล่าวหากแต่ต้องนำดอกเบี้ยที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์ไปหักเงินต้นหนี้ดังกล่าวเป็นหนี้เงินโจทก์ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปื ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง             นอกจากนี้ การกู้ยืมเงิน มีเรื่องที่ผู้บริโภคควรใส่ใจ เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบจากการกู้ยืมเงิน ดังนี้             (1) อย่าได้ลงลายมือชื่อในกระดาษเปล่าเป็นอันขาดเพราะเจ้าหนี้อาจเอาไปเติมข้อความหรือตัวเลขเงินกู้ที่เกินจริงในภายหลังได้             (2) โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสำคัญอย่าไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเพราะอาจเจอปัญหาตอนจ่ายหนี้หมดแต่เจ้าหนี้เรียกค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มเติมภายหลังได้ หากจะเอาที่ดินเป็นประกันต้องไปจดจำนองที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง             (3) ตรวจสอบเงินที่ได้รับมาตรงตามที่ทำสัญญากู้หรือไม่เป็นเรื่องพื้นฐานได้เงินไม่ครบตามเอาทีหลังจะยากเพราะถือว่ารับเงินมาแล้ว ดังนั้นจึงควรตรวจนับทันทีเพื่อให้แน่ใจว่าเงินที่เราได้ตรงกับที่ทำสัญญาไว้             (4) ควรใส่ตัวเงินเป็นตัวหนังสือด้วยเพื่อป้องกันมิให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมตัวเลขในภายหลัง             (5) ผู้กู้ต้องได้สัญญากู้เสมอเป็นสิทธิตามกฎหมาย ผู้กู้ต้องได้สัญญากู้มาด้วยหากไม่ส่งมอบอาจส่อเจตนาไม่สุจริตและผิดต่อกฎหมาย การจ่ายเงินกู้โดยไม่รู้ว่าสัญญากำหนดสิทธิหน้าที่ของเราไว้อย่างไรจะทำให้เราเสียเปรียบเพราะไม่รู้เงื่อนไขตามสัญญาที่ตกลงกันหากเกิดการฟ้องร้องจะทำให้ต่อสู้คดีได้ยาก             (6) ในสัญญากู้ควรมีพยานฝ่ายผู้กู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานอย่างน้อย 1 คน เพื่อให้เป็นหลักฐานว่ามีการกู้ยืมเงินกันจริง มีพยานยืนยันจำนวนเงินที่กู้ ระยะเวลาที่กู้ ดอกเบี้ยที่เรียกเก็บ เพื่อหากเกิดปัญหาพิพาทกันภายหลังจะได้มีคนยืนยันไม่ให้ถูกเจ้าหนี้เรียกเงินคืนที่อาจเกินจริง             (7) จ่ายเงินทุกครั้งต้องมีหลักฐาน กล่าวคือ หากจ่ายเป็นเงินสดต้องได้ใบเสร็จรับเงินไว้เป็นหลักฐานยืนยันการชำระเงินและควรเก็บไว้ให้ดีจนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วนหรือเพื่อความสะดวกควรจ่ายโดยวิธีโอนเงินผ่านมือถือมีสลิปที่แอปธนาคารยืนยันก็จะช่วยให้ปลอดภัยมากยิ่งขึ้น

        เมื่อเราซื้อห้องชุดหรือคอนโดก็เสมือนเป็นการเข้ามาอยู่อาศัยร่วมกันกับคนหมู่มาก มีสาธารณูปโภคและทรัพย์สินบางอย่างต้องใช้ร่วมกันไม่ว่าจะเป็นฟิตเนส สระว่ายน้ำ เครื่องซักผ้า ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น ดังนั้นเพื่อให้ทุกอย่างเป็นไปอย่างราบรื่นจึงต้องมีการจัดหาและมีผู้ดูแลส่วนกลางเหล่านั้น และแน่นอนย่อมเกิดค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งทุกคนต้องออกร่วมกันออก ที่เรารู้จักกันในชื่อของ “ค่าส่วนกลาง”          อย่างไรก็ตามเรื่องจริงที่เกิดขึ้นคือในการอยู่ร่วมกันของผู้อยู่อาศัยในแนวดิ่งนี้ ก็จะมีข้อบังคับของคอนโด ที่เปรียบเสมือนรัฐธรรมนูญที่เป็นสิ่งสูงสุดที่ทุกคนในคอนโดต้องยึดถือและปฏิบัติเพื่อให้อยู่ร่วมกันอย่างเป็นสุข แต่ในเรื่องค่าส่วนกลาง หากนิติบุคคลมีการออกข้อบังคับ เพื่อยกเว้นการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ให้กับเจ้าของร่วมบางกลุ่ม อาจเป็นชนวนความขัดแย้ง ซึ่งในเรื่องนี้ได้มีคดีเกิดขึ้น และศาลได้มีการตัดสินวางแนวทางไว้ว่า ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่มีกฎหมายกำหนดให้เรียกเก็บจากเจ้าของร่วม ดังนั้นการที่มีข้อบังคับกำหนดให้ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายใช้บังคับไม่ได้  เป็นไปตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553        การที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18         กรณีข้อบังคับเขียนยกเว้นความรับผิดของนิติบุคคล เมื่อทรัพย์สินของเจ้าของร่วมถูกขโมยหรือสูญหาย ข้อตกลงเช่นนี้ ใช้บังคับไม่ได้ เพราะถ้าเจ้าของร่วมนำสืบได้ว่า ก่อนเข้าไปในห้องชุดคนร้ายจะต้องเดินไปตามที่เดินซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ขณะงัดแงะหรือใช้กุญแจปลอมเปิดประตูเข้าไปในห้องชุดจะต้องยืนหน้าห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนกลางงัดแงะหรือเปิดกุญแจปลอมเข้าไป ก็เรียกได้ว่า รปภ. ไม่ดูแลป้องกันคนร้ายขณะอยู่ที่ทรัพย์สินส่วนกลางแล้วนิติบุคคลก็ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อเจ้าของร่วม ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553         การกระทำอันเป็นละเมิดนั้นต้องเป็นการประทุษกรรมต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย หรือละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำ หรือที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลิ่นเล่อ การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำนั้นหาเป็นละเมิดไม่ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางซึ่งหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 วรรคสามเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ดูแลรักษาห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามมาตรา 4 วรรคสองแต่อย่างใด ดังนั้นการที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิดและมีคนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์จึงถือไม่ได้ว่าการลักทรัพย์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420