ในชีวิตคนเรา ไม่ว่าใครก็ฝันอยากมีบ้านเป็นของตนเอง หรือบางท่านก็ต้องการมีบ้านเพื่อเป็นเรือนหอ เพื่อสร้างครอบครัวของตนเอง บ้านหลังหนึ่งราคาไม่ใช่น้อยๆ ต้องเก็บเงิน ทำงานทั้งชีวิตกว่าจะได้มา ช่วงที่ผ่านมา หลายท่านคงได้ทราบข่าวคู่รักชาวเชียงใหม่ เข้าร้องเรียนศูนย์ดำรงธรรมให้ช่วยเหลือ หลังซื้อบ้านใหม่ราคากว่า 2 ล้านบาท เพื่อทำเป็นเรือนหอ แต่ยังไม่ทันเข้าอยู่ กลับมีสภาพเหมือนโรงเพาะเห็ด เมื่อมาเจอปัญหาซื้อบ้าน แต่ได้บ้านที่มีเห็ด มีเชื้อราขึ้นทั่วบ้าน ใครจะกล้าอยู่ จ่ายเงินไปแล้ว ก็ต้องการบ้านที่ดี สะอาด ปลอดภัย น่าอยู่เหมือนคนอื่นๆ
เรื่องของการซื้อขายบ้าน คนขายไม่ใช่เพียงแต่ขายบ้าน รับเงินแล้วจบ แต่ยังมีหน้าที่ต้องส่งมอบบ้านในสภาพที่ใช้อยู่อาศัยได้จริงด้วย หากส่งมอบบ้านมา อย่างกรณีที่เกิดขึ้น ผู้บริโภคยังไม่ทันเข้าอยู่อาศัย พบว่าบ้านมีเห็ด มีเชื้อราขึ้น สอบถามจนทราบว่าเกิดจากความชื้นจากใต้ดิน ทำให้บ้านเกิดเชื้อรา แบบนี้ถือว่า บ้านที่ส่งมอบให้ผู้บริโภคนั้น เกิดความชำรุดบกพร่องเป็นเหตุเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ
กล่าวคือ บ้านซื้อมาประโยชน์จะใช้เป็นที่อยู่อาศัยอีกหลายสิบปี แต่กลับใช้อาศัยไม่ได้ ไม่ปลอดภัยเพราะมีแต่เชื้อโรค บ้านปกติเขาไม่เป็นแบบนี้ กรณีแบบนี้ ต่อให้ตรวจสอบก่อนรับมอบบ้าน ก็คงไม่ทราบ เพราะไม่ใช่ความชำรุดเสียหายที่เห็นเป็นประจักษ์ขณะส่งมอบบ้านกัน จะให้ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านรับผิดชอบคงไม่ได้ (ฏีกาที่ 5584/2544, 17002/2555) โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้บริโภคในฐานะผู้ซื้อ เมื่อพบว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายมีความชำรุดบกพร่องเช่นนี้ มีสิทธิ 3 ประการ คือ
1.สิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายแก้ไขความชำรุดบกพร่อง (มาตรา 472)
2.สิทธิยึดหน่วงราคาทั้งหมดหรือแต่บางส่วน กล่าวคือ ไม่ต้องชำระเงินค่าบ้านส่วนที่เหลือจนกว่าจะได้รับการแก้ไขความชำรุดบกพร่อง (มาตรา 488)
3.สิทธิบอก(ปัด)เลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหาย รวมถึงเงินมัดจำ และให้ชำระหนี้บางส่วน (ถ้ามี) ( มาตรา 386 และ 391 )
แต่อย่างไรก็ตามสิทธิเรียกร้องให้ผู้ขายรับผิดนั้นก็ต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง ดังนั้นในเบื้องต้น หากท่านรู้ว่าบ้านที่ซื้อมีความชำรุดบกพร่อง มีความเสียหายส่วนใดๆ ก็ตาม ต้องรีบทำหนังสือแจ้งให้โครงการดำเนินการแก้ไขโดยเร็ว เช่น ภายใน 15 วัน หากผู้ขายไม่รีบดำเนินการแก้ไข ก็อย่านิ่งนอนใจ ให้รีบทำเรื่องร้องเรียนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เพื่อดำเนินการช่วยเหลือในการเจรจาไกล่เกลี่ย รวมถึงฟ้องเป็นคดีต่อศาลเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภค
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5584/2544
ความชำรุดบกพร่องอันเกิดจากการที่ผนังบางส่วนมีรอยแตกร้าวบริเวณระหว่างกำแพงที่เป็นปูนหรือส่วนที่เป็นพื้นกับวงกบอะลูมิเนียมของบานประตูหน้าต่างมีรอยต่อไม่สนิท หรือบางส่วนยาซิลิคอนไม่ทั่วทำให้น้ำฝนสามารถซึมเข้ามาได้นั้น เป็นความชำรุดบกพร่องอันไม่เห็นประจักษ์ในเวลาส่งมอบ เมื่อมีน้ำฝนตกหนักน้ำฝนซึมเข้ามา จึงจะรู้ว่ามีการชำรุดบกพร่องดังกล่าว แม้ตัวแทนโจทก์เข้าไปสำรวจตรวจสอบแล้ว ก็เป็นการตรวจสอบเพียงว่ามีทรัพย์สินใดเสียหายบ้าง แต่บุคคลดังกล่าวไม่มีความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้าง การที่ตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์หาผู้เชี่ยวชาญมาทำการตรวจสอบและโจทก์ได้ว่าจ้างบริษัท อ. เข้าไปตรวจสอบจึงเป็นการกระทำที่สมควร จะถือว่าโจทก์พบเห็นความชำรุดบกพร่องแล้วแต่เวลานั้นยังไม่ได้ เมื่อต่อมาบริษัท อ. ตรวจสอบเสร็จและเสนอรายการซ่อมให้โจทก์ทราบ จึงถือได้ว่าโจทก์พบเห็นความชำรุดบกพร่องนับแต่เวลานั้น โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่พ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่วันดังกล่าวคดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17002/2555
การผุกร่อนของเหล็กเส้นที่ถูกสนิมกัดกินคานบ้าน เป็นความชำรุดบกพร่องที่เป็นเหตุเสื่อมราคาและเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ เมื่อโจทก์ซื้อบ้านเพื่อจะใช้อยู่อาศัยและคู่สัญญาซื้อขายไม่ได้ตกลงกันว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องตาม ป.พ.พ. มาตรา 483 ความชำรุดบกพร่องดังกล่าวจึงเป็นความชำรุดบกพร่องที่จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ ทั้งที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องมีอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 472
แม้ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์นั้น โจทก์ได้เข้าไปตรวจดูบ้านถึง 4 ครั้ง กับใช้กล้องวิดีโอถ่ายสภาพบ้านนำไปให้ญาติของโจทก์ช่วยกันพิจารณาสภาพบ้านด้วยก็ตาม แต่ในส่วนโครงเหล็กของคานชั้น 2 อยู่บริเวณเหนือฝ้า การจะตรวจดูต้องทุบแล้วรื้อฝ้าออกจึงจะพบเห็น ไม่ใช่กรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบและโจทก์ผู้ซื้อทรัพย์รับเอาบ้านไว้โดยมิได้อิดเอื้อน ส่วนการที่โจทก์ไม่ได้ขอเปิดฝ้าเพื่อตรวจดูคานนั้น ก็เป็นเรื่องปกติของคนทั่วไปที่ไม่น่าจะคาดคิดว่าคานบ้านชั้น 2 ซึ่งไม่ได้อยู่ใกล้พื้นดินหรือความชื้นจะเกิดสนิมที่เหล็กเส้นจนผุกร่อน จนต้องขอเปิดฝ้าดูเพื่อตรวจสอบ กรณีนี้จึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน อันจะทำให้จำเลยทั้งสองผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในกรณีดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 473 (1) และ (2)
แหล่งข้อมูล: โสภณ หนูรัตน์
เรื่องเกี่ยวข้อง: นิตยสารออนไลน์ ผู้ซื้อบ้าน บ้าน ชำรุด บกพร่อง
มีโฉนด อย่าวางใจ อาจโดนแย่งสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านได้ ด้วยหลักกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์” ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ในสายตาของกฎหมาย ที่ดินระหว่างเอกชน สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ ในปัจจุบันก็มีบางคนกว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก จนเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนำออกจำหน่ายให้ผู้บริโภคเพื่อหากำไร และแน่นอนเมื่อมีคนที่ทำเช่นนี้ หรือได้ที่ดินมาด้วยวิธีใดๆ จนถือครองที่ดินจำนวนมาก ก็อาจมีปัญหาไม่สามารถไปดูแลหรือใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมดของตนเองได้ หรือบางคนไม่ได้บอกลูกบอกหลานไว้ เมื่อตนเองจากไป ลูกหลานก็ไม่ทราบ และไม่ได้เข้าไปจัดการดูแลที่ดินหรือใช้ประโยชน์ ทำให้ที่ดินถูกปล่อยทิ้งไว้ ดังนั้น กฎหมายจึงมุ่งคุ้มครองการใช้ประโยชน์ของที่ดินเป็นสำคัญ จึงเกิดหลักกฎหมายที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”ขึ้น เพื่อจะส่งเสริมให้คนที่ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง แต่เห็นประโยชน์ของที่ดินที่เจ้าของไม่ได้มาดูแล ได้แสดงตนเป็นเจ้าของและครอบครองนานเกินกว่าสิบปี โดยที่เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้มาโต้แย้งคัดค้านสามารถได้กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นมาเป็นของตนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ และมีข้อสังเกตที่สำคัญ ดังนี้ 1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น หากเป็นที่ดินประเภทอื่นๆที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ และที่ดินของรัฐก็ไม่ได้เช่นกัน 2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยผู้ครอบครองรู้ตัวอยู่แล้วว่าครอบครองแทนเจ้าของเพียงชั่วคราว และมีการตกลงทำสัญญากันไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การครอบครองเพื่อเป็นเจ้าของ 3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย เพราะการที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย ถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ 5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ เมื่อการครอบครองปรปักษ์ คือการแย่งชิงกรรมสิทธิ์ของคนอื่นมาเป็นของตนเอง ย่อมเกิดคดีพิพาทกันได้เพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของ จึงเกิดคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินไว้จำนวนมาก โดยขอหยิบยกคำพิพากษาที่น่าสนใจ ดังนี้ การนับเวลาครอบครองปรปักษ์ ถ้าเข้าครอบครองก่อนมีโฉนด ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป คำพิพากษาฎีกาที่ 4676/2560 จำเลยซื้อที่ดินมือเปล่าจากมารดาโจทก์แล้วเข้าครอบครองอยู่อาศัย จึงเป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ ต่อมามารดาโจทก์ขอออกโฉนดที่ดินรวมไปถึงที่ดินที่จำเลยซื้อ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่ซื้อโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา ระยะเวลาแห่งการครอบครองปรปักษ์ที่ดินจึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ออกโฉนดที่ดินเป็นต้นไป และจำเลยไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้ยึดถือแทนจึงไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการครอบครองไปยังผู้ขาย เมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558 บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559 การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่
ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง แน่นอนว่าเราย่อมต้องอยากเห็นก่อนว่าบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อนั้นหน้าตาเป็นอย่างไร ปัจจุบันผู้ประกอบการมักชอบประกาศขายบ้านตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ มีการโฆษณาในช่องทางต่างๆ รวมถึงใช้เอกสารแผ่นพับโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคอย่างเราได้เห็นได้ศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ อย่างไรก็ตามภาพที่นำมาใช้ในการโฆษณาชวนเชื่อก็มักทำให้เราวาดฝัน หลงเชื่อว่าจะได้บ้านหรือคอนโดตามที่โฆษณาไว้ เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว บางครั้งเราก็ไม่ได้บ้านหรือคอนโดตามโฆษณาเรียกว่าได้ของไม่ตรงปกเช่นนี้ ทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องของผู้บริโภคตามมา อย่างเช่นในคดีหนึ่งเรื่องมีอยู่ว่า... แผ่นพับโฆษณาขายอาคารชุดของผู้ประกอบการ แสดงรูปแผนผังทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด ผู้ซื้ออาคารชุดเมื่อเห็นรูปแผนผังก็ทำให้เข้าใจว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด แต่ปรากฎว่าผู้ประกอบการไม่ยอมจดทะเบียนที่ดินทางพิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผู้บริโภคก็เห็นว่าแผ่นพับข้อมูลโฆษณาทำให้เกิดความเข้าใจผิด คิดว่าได้คอนโดติดชายหาด จึงนำเรื่องฟ้องต่อศาลซึ่งในคดีนี้ ศาลฏีกาได้ตัดสินไว้ว่า แผ่นพับโฆษณาขายคอนโดของผู้ประกอบการถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อห้องชุด เมื่อผู้ประกอบการทำการโฆษณาโดยปกปิดไม่ให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของผู้ประกอบการจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงตัดสินให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค คำพิพากษาฎีกาที่ 5351/2562 แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 66572 และโฉนดเลขที่ 66574 เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์โดยปลอดภาระผูกพัน จากคดีนี้ จึงเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกท่าน เวลาที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดควรเก็บหลักฐานแผ่นพับ หรือภาพการโฆษณาต่างๆ ไว้ เพื่อหากวันหนึ่ง บ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่มีตามที่โฆษณาจะได้นำเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือให้ชดเชยเยียวยาได้ครับ
จากความเดิมในฉบับที่แล้ว ผู้ประกอบธุรกิจบางรายมักจะเขียนเงื่อนไขในสัญญาว่า ไม่คืนเงินมัดจำทุกกรณี สามารถกระทำได้หรือไม่ เรื่องนี้มีตัวอย่างปัญหาผู้บริโภคขึ้นสู่ศาล และศาลฏีกามีการวินิจฉัยเกี่ยวกับการกำหนดลักษณะข้อสัญญาดังกล่าว โดยถือว่าเป็นการใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ให้ใช้บังคับได้เท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 8424/2563 ...ดูก่อนหน้าจากฉบับ 273 อย่างไรก็ตามหากการซื้อขายระหว่างจำเลยกับนาย ศ. ไม่เกิดขึ้นเพราะเหตุอันเกิดแต่การกระทำของนาย ศ. และจำเลยไม่อาจริบเงินได้ เท่ากับจำเลยต้องรับผิดคืนเงินแก่นาย ศ. แม้เป็นกรณีที่นาย ศ. ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ซึ่งเป็นการต้องรับภาระที่หนักกว่าของจำเลยเมื่อเปรียบเทียบกับของนาย ศ. ดังนี้ ข้อตกลงไม่คืนเงินจองกรณีสั่งซื้อรถที่มีคำสั่งซื้อพิเศษที่จำเลยกำหนดให้ตนไม่ต้องคืนเงินจองแก่นาย ศ. ในทุกกรณี ซึ่งย่อมรวมถึงกรณีที่การซื้อขายมิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของฝ่ายจำเลยและด้วยเหตุอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมิได้รวมอยู่ด้วยนั้น จึงเป็นข้อตกลงที่ทำให้นาย ศ. ซึ่งเป็นผู้บริโภคต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าภาระที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญารวมอยู่ด้วย ข้อสัญญาส่วนนี้จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. ๒๕๔๐ มาตรา ๔ มีผลให้ใช้บังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น ซึ่งหมายถึงหากการซื้อขายระหว่างจำเลยกับนาย ศ. ไม่เกิดขึ้นเฉพาะเหตุอันเกิดแต่การกระทำของนาย ศ. จำเลยชอบจะใช้สิทธิริบเงินซึ่งเป็นมัดจำตามข้อตกลงส่วนนี้ได้ เมื่อการซื้อขายระหว่างจำเลยกับนาย ศ. ที่ไม่เกิดขึ้นสืบเนื่องจากการที่นาย ศ. ปฏิเสธคำเสนอที่อนุมัติให้สินเชื่อและเกิดจากการที่นาย ศ. ละเลยไม่เสนอขอให้บริษัทเมอร์ซิเดส เบนซ์ ลีสซิ่ง จำกัด พิจารณาสินเชื่อแก่ตนในเงื่อนไขอื่นแล้วทำคำเสนอใหม่แก่ตน ซึ่งนำไปสู่การยกเลิกสัญญาจองระหว่างนาย ศ. กับจำเลย เมื่อการซื้อขายระหว่างจำเลยกับนาย ศ. ไม่เกิดขึ้นเพราะเหตุอันเกิดแต่การกระทำของนาย ศ. จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำ 200,000 บาท ได้ อย่างไรก็ตามกรณีอยู่ใต้บังคับตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 ที่บัญญัติว่า “ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้” แม้การดำเนินการเพื่อให้ได้สินเชื่อไม่เกิดขึ้นโดยเหตุอันเกิดแต่การกระทำของนาย ศ. แต่ผู้ประกอบธุรกิจในฐานะเช่นจำเลยซึ่งเป็นผู้ให้บริการแก่ลูกค้า ชอบที่จะแจ้งเตือนให้นาย ศ. ดำเนินการเพื่อให้ขอสินเชื่อภายใต้เงื่อนไขใหม่ ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจเช่นจำเลย นอกจากจะรักษาผลประโยชน์ในทางธุรกิจของตนตามที่ควรจะได้รับโดยชอบแล้ว ยังมีหน้าที่ต้องคำนึงถึงสิทธิประโยชน์ที่นาย ศ. ผู้ซื้ออันเป็นผู้บริโภคสินค้าและบริการจากตนพึงได้รับตามสมควรด้วย การที่จำเลยละเลยไม่แจ้งเตือนนาย ศ. ว่าสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อได้เพื่อให้นาย ศ. ทราบถึงสิทธิที่จะต่อรองเจรจาเพื่อขอสินเชื่อต่อไปซึ่งอาจทำให้การขอสินเชื่อสำเร็จได้ในเงื่อนไขที่เห็นชอบทั้งสองฝ่าย แต่จำเลยไม่กระทำ จำเลยกลับใช้สิทธิริบเงินมัดจำตามข้อตกลงแล้วขายรถยนต์พิพาทให้แก่ผู้อื่นไปโดยไม่ได้ให้โอกาสแก่นาย ศ. ที่จะรักษาประโยชน์ของตนซึ่งเป็นผู้บริโภคตามสมควร ทั้งจะเป็นการรักษาประโยชน์ของจำเลยไปในขณะเดียวกันเพื่อให้ขายรถยนต์พิพาทที่มีอุปกรณ์พิเศษแก่นาย ศ. ได้โดยไม่ขาดทุน การกระทำของจำเลยดังกล่าวย่อมไม่ใช่มาตรฐานปกติประเพณีการค้าที่พึงปฏิบัติต่อผู้บริโภค ดังนี้ การที่จำเลยต้องขายรถยนต์พิพาทไปในราคาขาดทุนดังจำเลยอ้าง จำเลยจึงมีส่วนก่อให้เกิดความเสียหายอยู่ด้วย เมื่อคดีไม่ปรากฏความเสียหายที่แท้จริงจากข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบและเมื่อคำนึงถึงพฤติการณ์ที่จำเลยมีส่วนก่อให้เกิดความเสียหายอยู่ด้วย จึงเห็นสมควรกำหนดให้จำเลยริบเงินมัดจำได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงที่กำหนดให้ 120,000 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำ 80,000 บาท แก่นาย ศ. และกรณีเป็นเรื่องการคืนมัดจำที่สูงเกินส่วนตามที่ศาลกำหนด หาใช่กรณีจำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้หรือเป็นกรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิมจากการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคหนึ่ง และมาตรา 391 วรรคสองไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าดอกเบี้ยนับแต่รับเงินมัดจำไว้ อย่างไรก็ตาม เมื่อเป็นหนี้เงินและความรับผิดเกิดแต่คำพิพากษาของศาล จึงกำหนดให้จำเลยรับผิดค่าดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 80,000 บาท นับแต่วันอ่านคำพิพากษาเป็นต้นไป สรุปว่า หากการซื้อขายระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจไม่เกิดขึ้นเฉพาะเหตุอันเกิดแต่การกระทำของนาย ศ. ผู้ประกอบธุรกิจชอบจะใช้สิทธิริบเงินซึ่งเป็นมัดจำตามข้อตกลงส่วนนี้ได้ และในคดีนี้ ศาลยังเห็นว่า เงินมัดจำนั้น หากผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บสูงเกินไป ศาลมีอำนาจศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้
ปัจจุบันเราจะพบว่า ปัญหาการเอาเปรียบผู้บริโภคส่วนใหญ่เกิดจากการที่ผู้ประกอบธุรกิจใช้สัญญาที่ตนเขียนขึ้นมาฝ่ายเดียวและมีการกำหนดเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมกับผู้บริโภค กรณีที่พบเจอบ่อยๆ คือ เรื่องของการริบเงินมัดจำ ซึ่งแน่นอนว่ามัดจำเป็นเงินที่ผู้ประกอบธุรกิจอาจริบได้ หากผู้บริโภคไม่เข้าทำสัญญา อย่างไรก็ตามเราจะพบว่า ผู้ประกอบธุรกิจบางรายมักจะเขียนเงื่อนไขในสัญญาว่า ไม่คืนเงินมัดจำทุกกรณี จึงมีประเด็นว่าการกำหนดไว้เช่นนี้ใช้บังคับได้หรือไม่เพียงใด ซึ่งเรื่องนี้ก็มีตัวอย่างปัญหาผู้บริโภคขึ้นสู่ศาล และศาลฏีกาได้มีการวินิจฉัยเกี่ยวกับการกำหนดลักษณะข้อสัญญาดังกล่าว โดยถือว่าเป็นการใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ให้ใช้บังคับได้เท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 8424/2563 คำพิพากษาฎีกาที่ 8424/2563 ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการขายรถยนต์ที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2551 เอกสารหมาย จ.13 ออกโดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 35 ทวิ จึงมีผลใช้บังคับตามกฎหมาย ความตามข้อ 3 (4) ของประกาศกำหนดว่า “ผู้บริโภคหรือผู้ประกอบธุรกิจฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หากมีข้อเท็จจริงที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับทราบว่า ผู้บริโภคต้องขอสินเชื่อเพื่อการซื้อรถยนต์ และผู้บริโภคไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อตามที่ขอภายในกำหนดเวลาตาม (2)” ความตามข้อ 3 (2) กำหนดว่า “กำหนดเวลาที่คาดว่าจะส่งมอบรถยนต์” ความตามข้อ 3 (5) กำหนดว่า “เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาตาม (3) หรือ (4) แล้ว ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินหรือสิ่งใดที่รับไว้เป็นมัดจำทั้งหมดแก่ผู้บริโภคภายใน 15 วัน” และความตาม ข้อ 4 กำหนดว่า “ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือมีความหมายทำนองเดียวกัน ดังต่อไปนี้ ...(2) ข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลาการส่งมอบรถยนต์หรือเงื่อนไขต่าง ๆ ตามที่กำหนดในสัญญาจองรถยนต์ ทำให้ผู้บริโภคต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าภาระที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญา...” ดังนี้ การวินิจฉัยว่า ข้อตกลงไม่คืนเงินจองกรณีสั่งซื้อรถที่มีคำสั่งซื้อพิเศษเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมหรือไม่ จึงต้องพิจารณาว่า เป็นข้อตกลงที่ทำให้ผู้บริโภคต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าภาระที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญาหรือไม่ เมื่อได้ความว่าขณะสั่งจองรถยนต์นาย ศ. ทราบดีว่า จำเลยต้องมีค่าใช้จ่ายเป็นต้นทุนพิเศษต่างหากจากรถยนต์รุ่นปกติทั่วไปที่จำเลยต้องเสียไปในการสั่งรถยนต์นำเข้ามาให้แก่นาย ศ. เป็นการเฉพาะ และทราบดีถึงการที่จำเลยไม่อาจจำหน่ายรถยนต์นั้นเป็นการทั่วไปในท้องตลาดได้ดังเช่นรถยนต์รุ่นปกติ แต่นาย ศ. ก็ยังยืนยันประสงค์จะให้จำเลยสั่งรถยนต์ที่มีอุปกรณ์พิเศษเช่นนั้นจากผู้ผลิตและประกอบรถยนต์ในต่างประเทศเข้ามาเพื่อความประสงค์ของตนเป็นการเฉพาะเจาะจง โดยนาย ศ. ยินยอมตกลงกับจำเลยในเงื่อนไขไม่ต้องคืนเงินจองให้ไม่ว่ากรณีใด ซึ่งหมายความว่า ในกรณีการซื้อขายไม่เกิดขึ้น นาย ศ. ยินดีให้จำเลยริบเงินจองนั้นได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงความรู้ ความเข้าใจ สถานะของนาย ศ. ที่เป็นกรรมการของบริษัทจำกัด ตลอดจนอำนาจต่อรองและทางเลือกอย่างอื่นรวมทั้งทางได้เสียทุกอย่างของทั้งสองฝ่าย ประกอบปกติประเพณีของการทำสัญญาจองรถยนต์กับโอกาสที่นาย ศ. มีในการไตร่ตรองทบทวนข้อตกลงไม่คืนเงิน เวลาและสถานที่ในการทำสัญญาของนาย ศ. แล้ว เห็นว่า หากการซื้อขายระหว่างจำเลยกับนาย ศ. ไม่เกิดขึ้นเพราะความผิดของฝ่ายจำเลยก็ดีหรือด้วยเหตุอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมิได้ก็ดี ย่อมเป็นความเสี่ยงทางธุรกิจที่จำเลยต้องรับผิดชอบและจำเลยจะแสวงประโยชน์จากข้อตกลงให้ริบเงินนั้นมิได้ เพราะมิได้เกิดแต่การกระทำของนาย ศ. อย่างไรก็ตามหากการซื้อขายระหว่างจำเลยกับนาย ศ. ไม่เกิดขึ้นเพราะเหตุอันเกิดแต่การกระทำของนาย ศ. และจำเลยไม่อาจริบเงินได้ เท่ากับจำเลยต้องรับผิดคืนเงินแก่นาย ศ. แม้เป็นกรณีที่นาย ศ. ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ซึ่งเป็นการต้องรับภาระที่หนักกว่าของจำเลยเมื่อเปรียบเทียบกับของนาย ศ. ดังนี้ ข้อตกลงไม่คืนเงินจองกรณีสั่งซื้อรถที่มีคำสั่งซื้อพิเศษที่จำเลยกำหนดให้ตนไม่ต้องคืนเงินจองแก่นาย ศ. ในทุกกรณี ซึ่งย่อมรวมถึงกรณีที่การซื้อขายมิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของฝ่ายจำเลยและด้วยเหตุอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมิได้รวมอยู่ด้วยนั้น จึงเป็นข้อตกลงที่ทำให้นาย ศ. ซึ่งเป็นผู้บริโภคต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าภาระที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญารวมอยู่ด้วย ข้อสัญญาส่วนนี้จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. ๒๕๔๐ มาตรา ๔ มีผลให้ใช้บังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น...อ่านตอนที่ 2 ได้ที่ฉบับ 274
ความคิดเห็น (0)